Viele Makler zeigen Immobilien. Ich begleite Kaufentscheidungen.
Wer als Deutscher in Polen eine Immobilie kaufen möchte, braucht mehr als ein paar Links und eine Besichtigung. Er braucht jemanden, der Angebote filtert, Mikrolagen einordnet, Risiken erkennt, Verkäufer und Bauträger koordiniert, Kaufpreise verhandelt und den Prozess bis zum Notar und darüber hinaus begleitet.
Genau dafür bin ich da: als deutschsprachiger Käufervertreter vor Ort in Polen.
Viele Käufer sehen zuerst die Immobilie. Ich prüfe zuerst die Entscheidung dahinter: Lage, Preis, Nutzung, Risiko, Vertrag, Verhandlung und Wiederverkauf.
Ein Ansprechpartner statt zehn verschiedene Makler, Bauträger und Verkäufer.
Viele deutsche Käufer wissen nicht, dass ich als Käufermakler in Polen auch mit anderen polnischen Maklern, Bauträgern und Verkäufern zusammenarbeiten kann. Sie müssen also nicht allein jedem Anbieter hinterhertelefonieren, Termine koordinieren, polnische Antworten interpretieren oder verschiedene Verkaufsinteressen sortieren.
Ich kümmere mich um jede Immobilie — egal von wem sie kommt. Wenn ein Objekt grundsätzlich passt, ordne ich es in den Prozess ein und übernehme bei Bedarf die Kommunikation mit dem Anbieter.
Statt zehn paralleler Gespräche führen Sie eines — mit jemandem, der den Markt, die Anbieter und den Kaufprozess für Sie einordnet und ausschließlich Ihre Käuferseite vertritt.
Warum Polen anders funktioniert — und warum genau das gute Begleitung wichtig macht.
Polen ist kein gefährlicher Markt. Polen ist ein Markt, den man verstehen muss. Die Abläufe, die Verträge, die Rolle von Bauträgern, die Mikrolagen, die Vermietungsrealität, die steuerlichen Fragen — vieles funktioniert anders als in Deutschland.
Das Risiko liegt selten dort, wo deutsche Käufer zuerst hinschauen. Viele sehen schöne Bilder, einen günstigen Quadratmeterpreis oder Strandnähe. Entscheidend sind aber Lagequalität, Vertragsstruktur, Vermietbarkeit, Nebenkosten, Verwaltung, Grundbuch, Zahlungslogik und Wiederverkauf.
Polen wird nicht dadurch schwierig, dass es Polen ist. Es wird dadurch schwierig, dass es ohne Begleitung unterschätzt wird.
Tür auf, Wohnung zeigen, Tür zu — so arbeite ich nicht.
Viele deutsche Käufer kennen die Form einer ernsthaften Käuferbegleitung aus Deutschland kaum. Der Unterschied liegt weniger in der Besichtigung selbst — sondern in dem, was davor und danach passiert.
Tür auf, Tür zu.
- Kein Makler, der sagt: „Das würde ich so nicht kaufen.“
- Kein Grundbuch-Check, bevor Sie unterschreiben
- Niemand, der den Notarvertrag auf Deutsch erklärt
- Kein Vergleich — nur Druck vom Bauträger
- Kein Ansprechpartner, wenn nach der Übergabe etwas fehlt
- Und niemand, der die Sprache spricht — auf beiden Seiten
Begleitung statt Vorführung.
- Marktlogik, Mikrolagen, Bauträger im Vergleich
- Vermietbarkeit und Wiederverkauf realistisch eingeordnet
- Vertragsstruktur, Notar, Grundbuch erklärt
- Steuerliche und praktische Hinweise
- Verhandlung im ausschließlichen Käuferauftrag
- Begleitung auch nach dem Kauf — bis alles läuft
Was ich konkret filtere — und warum es bei Immobilien selten nur um Immobilien geht.
Die meiste Arbeit in einer guten Käuferbegleitung passiert nicht an der Wohnungstür. Sie passiert vorher — im Gespräch mit dem Käufer selbst. Viele sagen: „Vermietung über Booking.com — das klingt einfach.“ Vor Ort stellen sie fest: die Wohnung liegt 4 Kilometer vom Strand, der Ort hat keine Saison, und der nächste Supermarkt ist 20 Minuten entfernt. Polnische Ostsee ist nicht gleich polnische Ostsee.
Oder sie klicken auf schöne Bilder, sehen aber nicht, dass Mikrolage, Ausblick, Vermietbarkeit und Saisonstruktur nicht passen. Genau dort beginnt meine Beratung — bevor wir das erste Objekt ansehen.
Widersprüche erkennen.
Wenn Budget, Nutzung, Lage und Rendite nicht zusammenpassen, spreche ich das früh an – bevor Sie Zeit, Geld oder Emotionen investieren.
Kriterien schärfen.
Viele Käufer suchen am Anfang „irgendwas am Meer“. Ich helfe, daraus eine klare Kaufstrategie zu machen: Eigennutzung, Vermietung, Wiederverkauf, Risiko.
Mikrolagen erklären.
Zwischen zwei Straßen können Welten liegen: Preis, Saison, Zielgruppe, Lärm, Vermietbarkeit und Wiederverkaufswert.
Gebäude interpretieren.
Treppenhaus, Verwaltung, Hausgeld, Zustand, Nachbarn, Bauträger, Rücklagen – oft steht die Wahrheit nicht im Exposé, sondern im Detail.
Polnische Besonderheiten übersetzen.
Grundbuch, Notar, Vorvertrag, Zahlungsstruktur, Hausgeld, Steuern, Käuferrechte – verständlich erklärt, bevor Sie unterschreiben.
Entscheidungen moderieren.
Wenn Ehepartner unterschiedliche Prioritäten haben, vermittle ich, ohne Druck aufzubauen.
Meine Aufgabe ist nicht, Druck aufzubauen. Meine Aufgabe ist, Klarheit zu schaffen — auch dann, wenn am Ende klar wird, dass jetzt nicht der richtige Zeitpunkt ist.
So läuft die Zusammenarbeit ab.
Acht klar getrennte Phasen. Jede hat einen Zweck, jede baut auf der vorherigen auf — und keine wird übersprungen, auch nicht, wenn es schneller ginge.
Verstehen, was passt — bevor wir suchen.
Ein unverbindliches Erstgespräch. Ziele, Budget, Nutzung, Risikobereitschaft, Zeitfenster. Am Ende steht eine erste ehrliche Einschätzung, ob und wie Polen für Sie passt.
Eine kurze, kuratierte Liste statt langer Inserate.
Aus dem Markt — meinen Objekten und denen anderer Anbieter — wähle ich kuratiert vor. Sie bekommen wenige, passende Objekte mit Lageeinordnung.
Aus der Vorauswahl werden klare Tendenzen.
Wir besprechen die Vorschläge, Sie reagieren — und ich erkenne, was Ihnen wirklich wichtig ist. Oft schärfen sich die Kriterien erst in dieser Phase.
Im Hintergrund organisiert, bevor Sie reisen.
Termine mit Bauträgern, Verkäufern und anderen Maklern. Routen, Zeitfenster, vorbereitete Fragen, Unterlagen. Sie reisen einmal — und nutzen den Tag voll.
Der eigentliche Kern der Arbeit.
Wir besichtigen gemeinsam. Ich ordne Lage, Bauqualität, Vermietbarkeit und polnische Besonderheiten ein — Stärken und Schwächen, unverblümt. Sie hören keine Verkaufsversion.
Aus Eindrücken wird eine fundierte Entscheidung.
Vergleich, Tendenz, klare Empfehlung. Wenn eine Richtung steht, übernehme ich die Verhandlung mit Verkäufer, Bauträger oder anderem Makler — auf Ihrer Seite.
Der unterschätzte Teil des Kaufs.
Reservierung, Vorvertrag, Hauptvertrag. Erläuterungen vor jeder Unterschrift, telefonische Dolmetschung, Notarentwürfe mehrfach geprüft, Grundbuchthemen verständlich erklärt.
Die Arbeit endet nicht mit der Schlüsselübergabe.
Objektabnahme, Grundsteuer, Stromregistrierung, Hausverwaltung, Steuerberater, Vermietungspartner, PESEL für Eigennutzer, Grundbucherläuterung nach Eigentumsübertragung.
Warum viele Käufer erst vor Ort merken, was sie wirklich wollen.
Auf Bildern wirkt vieles gut. Vor Ort kommen dann die echten Kriterien hoch: die Aussicht, die Wand gegenüber, das Treppenhaus, der Stellplatz, das Gefühl im Gebäude, der Geräuschpegel am Abend.
Viele Käufer entdecken erst während der Besichtigung, was ihnen wirklich wichtig ist — und was sie auf dem Papier überschätzt haben. Genau hier entstehen die besten Entscheidungen: nicht aus dem Inserat, sondern aus der Begegnung mit dem Objekt.
Deshalb ist ein gut geplanter Besichtigungstag kein Immobilienausflug. Es geht nicht darum, möglichst viele Türen zu öffnen — sondern darum, Objekte realistisch zu vergleichen, Kriterien zu schärfen und mit einer klaren Tendenz nach Hause zu fahren.
Viele Kunden kombinieren die Reise nach Polen mit Urlaub. Das ist verständlich. Die Immobilienentscheidung selbst muss aber professionell vorbereitet werden.
4 bis 8 Objekte. Alle ausgewählt. Keines zufällig.
Ich bin nicht dafür da, Ihnen möglichst viele Türen zu öffnen. Ich bin dafür da, Ihnen die richtigen Türen zu zeigen — und von den falschen abzuraten.
Mehr Objekte bedeuten nicht automatisch bessere Entscheidungen. Im Gegenteil: Zu viele Besichtigungen führen oft zu Verwirrung. Aus zehn Wohnungen wird selten mehr Klarheit als aus vier, die sauber miteinander verglichen werden.
Ich arbeite deshalb mit einer kuratierten Auswahl — Hauptfavoriten, Vergleichsobjekte, klare Ausschlusskriterien und einer ehrlichen Einordnung jedes einzelnen Objekts. Sie sollen nicht von Tür zu Tür getrieben werden. Sie sollen verstehen, welche Unterschiede wirklich zählen.
Was Sie von der Zusammenarbeit erwarten können — und was nicht.
So arbeite ich, damit Sie in Polen keine teure Fehlentscheidung treffen. Fünf Punkte, die zeigen, wofür ich da bin.
Keine Link-Flut, sondern Vorauswahl mit Verstand.
Sie bekommen von mir auch Links zu Portalen, Bauträgern und anderen Maklern — aber nicht als wahllose Sammlung, sondern als gefilterte Auswahl mit Blick auf Lage, Preis, Nutzung, Vermietbarkeit, Wiederverkauf und Risiken.
Keine kostenlose Zweitmeinung für fremde Käufe.
Wenn Sie ein Objekt selbst gefunden haben, kann ich es in eine professionelle Käuferbegleitung einordnen. Meine Marktkenntnis, Risikoprüfung und Verhandlungsstrategie sind jedoch keine kostenlose Kurzberatung, sondern der Kern meiner Arbeit.
Keine Immobilienrundfahrt als Urlaubsprogramm.
Ein Besichtigungstag ist kein Regentag-Programm an der Ostsee, sondern ein vorbereiteter Arbeitstag mit klarer Auswahl, Terminplanung und echtem Kaufinteresse.
Keine Türöffnung ohne Einordnung.
Ich zeige nicht einfach Wohnungen. Ich ordne ein: Lage, Gebäude, Preis, Vertrag, Verwaltung, Vermietbarkeit, Wiederverkauf und Verhandlungsspielraum.
Kein Ja-Sager.
Wenn ein Objekt nicht passt, sage ich das. Manchmal ist die beste Beratung nicht der Kauf, sondern die klare Entscheidung dagegen.
Warum es für die Vor-Ort-Begleitung eine Aufwandspauschale gibt.
Das Erstgespräch und die erste Orientierung bleiben kostenfrei. Erst bei einem konkreten Besichtigungstag entsteht echter Vorbereitungs-, Reise- und Betreuungsaufwand.
für einen organisierten Besichtigungstag
Die Aufwandspauschale von 350 € wird erst fällig, wenn ein konkreter Besichtigungstag geplant wird. Dafür bereite ich die Suche, Abstimmung und Organisation meist 3–5 Stunden vor und begleite Sie vor Ort häufig 3–8 Stunden bei ca. 4–8 ausgewählten Immobilien.
Sie bezahlen damit keine „Besichtigung“, sondern eine professionelle Vor-Ort-Käuferbegleitung mit Lage-, Preis-, Risiko-, Vermietungs- und Verhandlungseinordnung.
Für wen diese Zusammenarbeit gedacht ist — und für wen eher nicht.
Diese Form der Begleitung ist persönlich, zeitintensiv und in der Tiefe nicht für jeden geeignet. Beides ist legitim — aber nicht beides passt zu dieser Art zu arbeiten.
Passt, wenn …
- … eine ernsthafte Kaufabsicht besteht.
- … Sie Polen nicht allein einschätzen möchten.
- … Sie mehrere passende Objekte strukturiert an einem Tag besichtigen wollen.
- … Sie Wert auf Lageeinordnung, Risikofilterung und Prozesssicherheit legen.
- … Sie nicht nur schöne Bilder sehen, sondern verstehen möchten, was Sie kaufen.
- … Sie als Kapitalanleger, Eigennutzer oder Käufer einer Ferienimmobilie auftreten.
Passt eher nicht, wenn …
- … Sie sich in einer rein unverbindlichen „Schau-mal-Phase“ befinden.
- … das Ziel möglichst viele kostenlose Besichtigungen sind.
- … kein konkretes Budget oder Zeitfenster vorhanden ist.
- … Rückmeldungen zu Objektvorschlägen kein Thema sind.
- … nur ein schneller Blick in eine Wohnung gewünscht ist.
- … Sie Beratung erwarten, aber keinerlei Verbindlichkeit eingehen möchten.
Beides ist legitim — aber nicht beides passt zu dieser Form der Begleitung.
Was ich konkret übernehme.
Vier Phasen, vier Karten. Jede Phase hat ihre eigenen Aufgaben — und keine endet, bevor sie wirklich erledigt ist.
Vor der Besichtigung
- Immobilien- und Investitionsberatung mit Handlungsempfehlungen
- Suchkriterien schärfen und Widersprüche erkennen
- Vorauswahl passender Objekte
- Kontakt mit Bauträgern, Verkäufern oder anderen Maklern
- Erste Markteinordnung und Risikoeinschätzung
Während der Besichtigung
- Persönliche Begleitung bei Bestands- und Neubauobjekten
- Einordnung von Lage, Bauqualität und Vermietbarkeit vor Ort
- Ehrliche Pro- und Contra-Einschätzung jedes Objekts
- Unterstützung bei Verhandlungen mit Anbietern
- Strukturierte Routenführung mit klarem Ziel
Vor dem Notar
- Prüfung & Erläuterung von Reservierungsverträgen
- Vorbereitung auf Vorvertrag und Hauptvertrag
- Abstimmung mit Notar und Übersetzer
- Prüfung der Notarentwürfe — mit mehrfachen Korrekturschleifen
- Erläuterung von Grundbuch-, Zahlungs- und Währungsthemen
- Telefonische Dolmetscherleistungen oder persönliche Erklärungsfilme
Nach dem Kauf
- Unterstützung bei der Objektübergabe
- Grundsteuer- und Stromregistrierung
- Anmeldung beim Gebäudeverwalter, Erläuterung des Hausgeldes
- Auswahl Ferienvermietungsfirma und polnischer Steuerberater
- Erläuterung des Grundsteuerbescheides & Grundbuchs
- Hinweise zur PESEL-Registrierung für Privatnutzer
Echte Fälle, echte Käufer, echte Ergebnisse.
Meine Arbeit wurde von MDR, RBB, dem Handelsblatt und der Deutschen Presse-Agentur begleitet — oft gemeinsam mit deutschen Käufern, die ihre Erfahrungen öffentlich geteilt haben. Keine bezahlte Werbung, keine Show.
Bekannt aus Handelsblatt, MDR, RBB und der Deutschen Presse-Agentur — gemeinsam mit Kunden, die ihren Immobilienkauf in Polen mit mir gemeistert haben.
David Lis — spezialisiert auf den polnischen Markt für deutsche Käufer.
Meine Rolle ist klar: spezialisierter Käuferbegleiter für deutsche Käufer in Polen. Ich ersetze keinen Rechtsanwalt oder Steuerberater — aber ich erkenne typische Themen früh, erkläre Zusammenhänge verständlich und ziehe bei Bedarf passende Fachleute hinzu, bevor sie zum Problem werden.
Käufer arbeiten mit mir, weil sie einen zentralen Ansprechpartner haben möchten, der deutsch-polnische Marktkenntnis mitbringt, ehrlich einschätzt statt zu verkaufen, polnische Abläufe übersetzt und auch nach dem Kauf erreichbar bleibt.
Was Käufer mich oft fragen.
Kann ich auch eigene Immobilienvorschläge schicken?
Arbeiten Sie auch mit anderen polnischen Maklern und Bauträgern zusammen?
Warum gibt es eine Aufwandspauschale?
Wird die Aufwandspauschale mit der Maklerprovision verrechnet?
Was passiert, wenn ich nach dem Besichtigungstag nicht kaufe?
Begleiten Sie auch den Notartermin?
Unterstützen Sie auch nach dem Kauf?
Ersetzen Sie einen Anwalt oder Steuerberater?
Wenn Sie in Polen nicht allein kaufen möchten.
Dann lassen Sie uns zunächst unverbindlich sprechen. Im ersten Gespräch geht es nicht darum, Ihnen sofort eine Immobilie zu verkaufen — sondern zu prüfen, ob Ihre Idee, Ihr Budget und der Markt realistisch zusammenpassen.
- E-Mail david.lis@immobilie-polen.de
- Telefon +49 178 32 32 225
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