Nachfrage nach polnischen Luxusimmobilien
30.12.2018 – 08:45 Uhr, geschrieben von David Lis
Die Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) zwingt Vermögende, sich immer wieder nach alternativen Anlagemöglichkeiten umzuschauen, um ihr Vermögen mindestens zu erhalten, das Risiko zu diversifizieren, aber vor allem um dem Kaufkraftverlust entgegenzuwirken. Eine Anlagemöglichkeit können z. B. Premium- oder Luxusimmobilien sein, um von möglichen Wertsteigerungen zu profitieren. Immobilienmakler David Lis zeigt Ihnen einen ersten Einblick in Premium- und Luxusimmobilien in Polen. Es gibt drei gute Gründe, um sich mit der Thematik auseinanderzusetzen. Der polnische Immobilienmarkt im Oberklassensegment kann mindestens mit dem Standard westeuropäischer Immobilien mithalten, ist im internationalen Vergleich preislich attraktiv und soll laut Prognosen in den nächsten Jahren weiterhin wachsen.
Ab wann ist die Rede von Luxusimmobilien?
Eine eindeutige Definition des Begriffs Luxusimmobilie gibt es nicht. Zunächst sollte jedoch rein gedanklich eine kurze Begriffsabgrenzung zwischen Premium- und Luxus erfolgen. Denn häufig werden Premium-Immobilien vor dem Hintergrund einer geschickten Vermarktung fälschlicherweise als Luxusimmobilien bezeichnet. Um aber den Status einer Luxusimmobilie zu erlangen, bedarf es mehr als „nur“ einer Designerküche mit Markengeräten in einer mehr oder weniger guten Lage. Selbstverständlich liegen Immobilien im Premium-Segment zwar über den durchschnittlichen Marktpreisen und haben Prestigecharakter, doch der Käufermarkt ist in der Regel viel größer als bei Luxusimmobilien. Genau das ist der Knackpunkt. Die echten luxuriösen Objekte sind nur für eine kleine Minderheit von Käufern zugänglich und übertreffen Premium-Immobilien in Preis, Lage, Ausstattung und Einrichtung im Gebäude.
Wo gibt es in Polen Luxusimmobilien?
Polnische Luxusimmobilien sind besonders in den besten Lagen von großstädtischen Zentren wie Warschau, Breslau, Danzig und Krakau oder in einigen beliebten Erholungsregionen, unter anderem an der polnischen Ostsee oder in der Hohen Tatra von Zakopane, aufzufinden. Obwohl Immobilien dieser Art für den Durchschnittsbürger sehr hochpreisig sind, gibt es sehr wohl einen Markt dafür. Denn auch der Wohlstand steigt zunehmend in Polen und mit ihm auch die Wohnansprüche der Reichen. Luxusimmobilien in Polen verfügen in der Regel unter anderem über einen Concierge-Service, Rezeption, Spa-Bereich, Fitnesseinrichtung, innovative Techniken und Überwachungssysteme. Ob ein modernes Penthouse auf über 100 Meter Höhe mit Panoramablick auf den Kulturpalast, eine exklusive historische Altbauwohnung aus dem 18. Jahrhundert, ein außergewöhnliches Meerblick-Apartment oder ein bewundernswertes Architektur-Holzhaus in Zakopane – Luxus in Polen trifft fast jeden Geschmack und Anspruch. Liebhaber werden sich bei einer Entscheidung innerhalb der interessanten Auswahl polnischer Luxusimmobilien schwertun.
Marktkennzahlen zu Luxusimmobilien in Polen
Bereits im Jahr 2015 ist der Wert von Luxusimmobilien in Polen um 7% aufgrund eines erhöhten Absatzes gegenüber dem Vorjahr gestiegen. In den größeren Städten Polens sind etwa 1% aller durchgeführten Transaktionen im Wohnbereichssektor auf Luxusimmobilien zurückzuführen. [1]
Alleine im Jahr 2017 haben Bauunternehmen landesweit 4.350 Wohnungen (im Entwicklerzustand) über Transaktionssummen von mind. einer Million Zloty verkauft. Das ist ein Anstieg von 18% gegenüber dem Vorjahr. [2]
Der Wert aller Transaktionen im Premium- und Luxusmarkt erreichte laut Poland Sotheby’s im Jahr 2017 einen Wert von 3,45 Mrd. PLN. Seit 2012 ist der Marktwert in diesem Segment um 36% angestiegen. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Wohnung oder eine Residenz lag im Durchschnitt bei ca. 2 Mio. PLN. Die größten Märkte für Premium- und Luxusimmobilien in Polen befinden sich in den Städten Warschau, „Dreistadt“ (Danzig, Sopot, Gdingen), Breslau, Krakau und Posen. Im Jahr 2016 wurden in diesen Städten insgesamt 1.966 Premium- und Luxusimmobilien zu einem Kaufpreis zwischen 1 und 5 Mio. PLN registriert. Weitere 52 Transaktionen hatten einen Kaufpreis aufwärts von 5 Mio. PLN (Stand 2016). Alleine in Warschau wurden 42% aller Transaktionen im Premium- und Luxussegment verzeichnet. Nach Warschau folgen die „Dreistadt“ mit 9%, Breslau/Krakau jeweils 5% und Posen mit 4%. [3]
Wie teuer sind Premium- und Luxusimmobilien in Polen
Immobilien im Premium- oder Luxussegment unterliegen häufig anderen Gesetzen als auf dem durchschnittlichen Immobilienmarkt. Exklusive Immobilien folgen grundsätzlich weniger temporären Preisschwankungen- und sind in der Regel resistenter gegen Krisen. Die größte Herausforderung bei Luxusimmobilien ist eine realistische Objektbewertung, da generell wenig Vergleichsangebote existieren. Jede Immobilie ist ohnehin einzigartig und Luxusimmobilien sind noch außergewöhnlicher hinsichtlich ihrer Lage, Größe und Ausstattung. Der Erwerb solcher Juwelen ist in der Regel eher für Liebhaber geeignet, die nicht nur wegen der Rendite den Kauf tätigen. Selbstverständlich gibt es aber auch Investitionsobjekte und spezielle Hausverwaltungen in Polen, die sich nur um Luxusimmobilien kümmern.
Laut meiner Einschätzung liegen polnische Premium-Wohnungen und Apartments preislich gesehen um das 1,5- bis 2-fache über den durchschnittlichen Marktpreisen. Bei luxuriösen Apartments und Wohnungen müssen Käufer tendenziell mindestens das Dreifache (in Warschau sogar vierfach) des durchschnittlichen Quadratmeters marktüblicher Preise bezahlen.
Eine der höchsten Transaktionen in Polen hat Anfang 2018 in Warschau stattgefunden. Dort hat ein Privatkäufer zwei zusammenliegende Apartments mit einer Gesamtfläche von 470 m² für etwa 4 Mio. EUR in einem denkmalgeschützten, komplettsanierten Altbaugebäude erworben (Foksal 13/15). [1] Der für polnische Verhältnisse rekordverdächtige Quadratmeterpreis betrug bei dieser Transaktion ca. 8.500 EUR.
Der Quadratmeterpreis von Premium- und Luxusimmobilien für Wohnungen in polnischen Metropolen variiert je nach Standort wie folgt (eigene Recherche: Jahresende/Stand 30. Dez. 2018):
- Warschau: ca. 46.000 PLN pro m² (ca. 11.000 EUR)
- Dreistadt (Danzig, Sopot, Gdingen): ca. 26.000 PLN pro m² (ca. 6.100 EUR)
- Krakau: ca. 20.000 PLN pro m² (ca. 4.700 EUR)
- Breslau: ca. 18.000 PLN pro m² (ca. 4.200 EUR)
- Posen: ca. 14.000 PLN pro m² (ca. 3.300 EUR)
Die hier angegebenen Preise dienen lediglich als Orientierung. Es gibt immer Ausnahmen, die preislich noch höher oder geringer liegen können.
Ausblick Premium- und Luxusimmobilien in Polen
Mit zunehmendem Wohlstand der polnischen Gesellschaft steigt auch die Tendenz, Luxusgüter einschließlich Immobilien zu kaufen. In Polen leben 7.377 Personen (Stand 2017) mit einem Vermögen von mindestens 5 Mio. USD. [3] Im gleichen Jahr hatten etwa 23.200 Polen ein Einkommen von über einer Million Zloty. KPMG schätzt, dass der allgemeine Luxusgütermarkt in Polen bis 2023 etwa 39 Mrd. PLN übertreffen soll.[1]
Der Wealth-X Report geht davon aus, dass bis 2022 die Anzahl der Personen in Polen mit einem Vermögen von 50 Mio. USD von 290 sogar auf 440 steigen wird. [3] Das global agierende Beratungsunternehmen KPMG rechnet damit, dass im Jahr 2019 fast 1,3 Millionen wohlhabende und reiche Menschen in Polen leben werden. Um dem Kaufkraftverlust entgegenzuwirken, ist davon auszugehen, dass Vermögende auch weiterhin ihr Kapital in Immobilien investieren werden. Neben der einheimischen Nachfrage nach Premium- und Luxusimmobilien ist allgemein aus dem Ausland ein steigendes Kaufinteresse nach polnischen Immobilien zu beobachten (siehe Blog).
Um von möglichen Wertsteigerungen zu profitieren, ist eine Anlagedauer von mehreren Jahren zu empfehlen. Besonders die beliebten touristischen Metropolen, die ohnehin für internationale Investoren und Unternehmen wichtige Wirtschaftsstandorte sind, gewinnen als Immobilienstandorte zunehmend an Bedeutung.
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Gerne unterstütze ich Sie vollumfänglich von A bis Z! Als geprüfter Immobilienberater und -spezialist baue ich für private und gewerbliche Kunden eine stabile Brücke zum polnischen Immobilienmarkt.
David Lis, M. Sc. Immobilienmakler Polen
Immobilienmakler (IHK)
Geprüfter Immobilienmakler (F PPRN)
Zweisprachig (DE-PL)
E-Mail: david.lis@immobilie-polen.de
Telefon: +49(0)178 – 32 32 225
Quellen:
[1] KPMG Polska, 2018/2016/2015
[2] businessinsider.com.pl
[3] Poland Sotheby’s International Realty, 2017
[4] warszawa.naszemiasto.pl