Welche Immobilie an der polnischen Ostsee passt zu mir? Mein kostenloser Selbsttest

Polnische Ostsee · Ratgeber · Lesezeit ca. 5 Minuten

Swinemünde, Misdroy, Rewal, Dziwnów oder doch lieber Kolberg? Wer eine Wohnung oder Ferienimmobilie an der polnischen Ostsee kaufen möchte, hat die Qual der Wahl. Allerdings stelle ich bei meinen Gesprächen mit deutschen und deutsch-polnischen Immobilienkäufern immer wieder fest: Was sich Käufer wünschen und was tatsächlich zu ihren Bedürfnissen passt, sind manchmal zwei ganz unterschiedliche Dinge.

Häufig haben Interessenten schon einen bestimmten Ort oder sogar eine konkrete Immobilie im Kopf. Wenn ich dann genauer nachfrage, wie sie die Wohnung nutzen möchten, welche Rendite sie erwarten oder ob sie später selbst dort wohnen wollen, entstehen plötzlich Widersprüche.

Das ist überhaupt nicht ungewöhnlich. Schließlich kauft man nicht jeden Tag eine Immobilie im Ausland.

Genau deshalb habe ich einen kostenlosen Ostsee-Selbsttest entwickelt, mit dem Sie in etwa drei Minuten herausfinden können, welcher Küstenort am besten zu Ihren Vorstellungen passt.

Eine ruhige Ferienwohnung kaufen und gleichzeitig eine hohe Rendite erzielen?

Ein Beispiel aus meiner täglichen Arbeit: Kunden suchen eine Ferienwohnung an der polnischen Ostsee, möglichst in einem kleinen, ruhigen Ort. Keine großen Hotels, keine überfüllte Promenade und am liebsten etwas abseits des touristischen Trubels.

Gleichzeitig soll sich die Immobilie durch Ferienvermietung möglichst gut rechnen.

Hier muss ich dann manchmal etwas bremsen.

Kleinere Ostseebäder wie Rewal, Niechorze oder Dziwnów haben ihren ganz eigenen Charme. Viele Menschen schätzen genau diese ruhigere Atmosphäre. Allerdings ist die touristische Nachfrage dort häufig stärker auf die Hauptsaison konzentriert als beispielsweise in Swinemünde oder Kolberg.

In größeren Küstenstädten gibt es mehr ganzjährige Infrastruktur, Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten und zusätzliche Gründe, auch außerhalb der Sommermonate anzureisen.

Natürlich kann auch eine Ferienwohnung in einem kleineren Ort eine gute Kapitalanlage sein. Entscheidend sind die konkrete Lage, der Kaufpreis, die laufenden Kosten und das Vermietungskonzept.

Mein Punkt ist nur: Eine Immobilie, die perfekt zum Erholen geeignet ist, muss nicht automatisch die beste Renditeimmobilie sein.

Heute Rendite erzielen und in zehn Jahren selbst einziehen

Diese Vorstellung höre ich ebenfalls regelmäßig.

Kunden möchten eine Ferienwohnung in Polen kaufen, sie zunächst möglichst gewinnbringend vermieten und in zehn oder fünfzehn Jahren selbst dort ihren Ruhestand verbringen.

Das kann funktionieren. Allerdings haben Feriengäste häufig andere Ansprüche als jemand, der dauerhaft in der Wohnung leben möchte.

Bei einer klassischen Ferienimmobilie zählen beispielsweise die Nähe zum Strand, die touristische Attraktivität und die Vermietbarkeit. Wer später dauerhaft dort wohnen möchte, achtet möglicherweise stärker auf Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, eine funktionierende Infrastruktur im Winter und eine ruhige Wohnumgebung.

Hinzu kommen mögliche Einschränkungen durch Vermietungs- oder Betreiberverträge.

Deshalb frage ich meine Kunden häufig:

Soll die Wohnung in erster Linie Geld verdienen oder soll sie später Ihr persönliches Zuhause werden?

Beides ist möglich. Man sollte sich aber bewusst sein, dass Kompromisse notwendig sein können.

200.000 Euro Budget – aber welche Lage bekommt man dafür?

Auch beim Budget gehen Wunschvorstellungen und Realität gelegentlich auseinander.

Nehmen wir einen Käufer mit einem Budget von 200.000 Euro. Dafür bekommt man in Swinemünde möglicherweise eine Wohnung in einer ganz anderen Lage und Größe als beispielsweise in Rewal oder Dziwnów.

Das bedeutet nicht automatisch, dass der kleinere Ort günstiger oder die größere Stadt besser ist.

Es geht vielmehr darum, was Sie für Ihr Geld bekommen und worauf Sie persönlich Wert legen.

Ist Ihnen eine zentrale Lage wichtig? Möchten Sie unbedingt zu Fuß zum Strand gehen? Soll die Wohnung mindestens drei Zimmer haben? Oder würden Sie für einen schönen Meerblick auf etwas Wohnfläche verzichten?

Mit demselben Budget können an der polnischen Ostsee völlig unterschiedliche Immobilien infrage kommen. Deshalb lohnt es sich, nicht nur innerhalb eines Ortes zu suchen.

Unbedingt Meerblick in Swinemünde? Das wird schwierig.

Ein weiteres Beispiel sind Käufer, die unbedingt eine Wohnung mit direktem Meerblick in Swinemünde suchen.

Swinemünde ist ein beliebter Immobilienstandort. Allerdings muss man wissen, dass sich viele Wohnanlagen nicht direkt am Strand befinden. Zwischen Promenade und Meer liegen teilweise breite Grün- und Dünenbereiche.

Einen besonders schönen Panoramablick auf die Ostsee genießt man in Swinemünde häufig eher aus höher gelegenen Hotelzimmern, beispielsweise im Hilton oder Radisson Blu, als aus einer klassischen Eigentumswohnung.

Wohnungen mit einem wirklich freien, direkten Meerblick sind dort vergleichsweise selten und entsprechend begehrt.

Wer beim Meerblick keine Kompromisse eingehen möchte, sollte deshalb auch Orte wie Rewal, Niechorze oder Dziwnów prüfen. Dort gibt es ebenfalls interessante Immobilien direkt an der Küste.

Und noch etwas: Meerblick ist nicht gleich Meerblick. Zwischen einem seitlichen Blick durch zwei Gebäude hindurch und einem freien Panoramablick liegen manchmal Welten.

Welcher Ort an der polnischen Ostsee passt denn nun zu Ihnen?

Genau diese Frage möchte ich Ihnen mit meinem kostenlosen Ostsee-Kaufberater beantworten.

Der Selbsttest berücksichtigt sieben unterschiedliche Standortprofile entlang der polnischen Ostseeküste – von Swinemünde über Misdroy, Dziwnów, Rewal und Niechorze bis nach Kolberg und Ustronie Morskie einschließlich Grzybowo.

Dabei geht es nicht darum, welcher Ort grundsätzlich der schönste oder beste ist. Jeder Küstenort hat seine eigenen Vorteile und Nachteile.

Entscheidend ist, welcher Standort zu Ihrem Budget, Ihrer geplanten Nutzung und Ihren persönlichen Vorstellungen passt.

So funktioniert mein kostenloser Ostsee-Test

Sie beantworten 15 Fragen zu Ihren Kaufabsichten. Beispielsweise, ob Sie die Wohnung selbst nutzen oder vermieten möchten, wie wichtig Ihnen Ruhe, Meerblick, Grenznähe und die Infrastruktur vor Ort sind und welches Budget Sie eingeplant haben.

Der Test dauert ungefähr drei Minuten.

Anschließend erhalten Sie Ihre persönliche Auswertung per E-Mail mit einer Standortempfehlung, einer Begründung, einer möglichen Alternative und einer ersten Preiseinordnung.

Selbstverständlich ersetzt der Test keine individuelle Immobilienberatung. Er soll Ihnen aber helfen, die Suche von Anfang an in die richtige Richtung zu lenken.

Mein persönlicher Rat vor dem Immobilienkauf an der Ostsee

Bevor Sie sich durch unzählige Immobilienanzeigen klicken oder sich in eine bestimmte Ferienwohnung verlieben, sollten Sie zunächst klären, was Ihnen wirklich wichtig ist.

Ich erlebe immer wieder, dass Käufer viel Zeit mit der Suche in einem Ort verbringen, obwohl ein anderer Standort möglicherweise deutlich besser zu ihren Bedürfnissen passen würde.

Und manchmal ist die beste Entscheidung eben nicht die Wohnung mit dem schönsten Exposé, sondern die Immobilie, die auch in zehn Jahren noch zu Ihrem Leben passt.

Ich wünsche Ihnen viel Spaß mit meinem kostenlosen Ostsee-Selbsttest!

Ihr David Lis
Deutsch-polnischer Immobilienmakler (IHK), lizenzierter Immobilienmakler in Polen seit 2018.

Häufige Fragen zum Ostsee-Test

Der Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.

David Lis, M.Sc. – Immobilienmakler (IHK) und lizenzierter Makler in Polen (Nr. 22594 F PPRN) · david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225