Unternehmensleitbild
Ich will den Maklerberuf verändern
Einen Türöffner zu beauftragen, der die Wohnungstür aufschließt und den Rest dem Notar überlässt, reicht heute nicht mehr. Wer im Ausland kauft, braucht jemanden, der zwei Schritte vorausdenkt – und der auch dann ehrlich bleibt, wenn ihn das den Abschluss kostet.
„Das würde ich so nicht kaufen.“
15 Minuten · kostenfrei · kein Verkaufsgespräch
„Ich empfehle kein Objekt, das ich nicht für empfehlenswert halte – unabhängig davon, welche Provision daran hängt. Und ich beschönige keine Risiken, nur um einen Abschluss zu erleichtern.“
David Lis, M.Sc. · Immobilienmakler (IHK) · Lizenz Nr. 22594 F PPRNDie Ausgangslage
Warum ein Türöffner heute nicht mehr genügt
Der Immobilienkauf ist in den letzten Jahren nicht einfacher geworden, sondern unübersichtlicher. Drei Entwicklungen greifen ineinander – und sie treffen Käufer im Ausland doppelt.
Informationsflut ohne Einordnung
Portale, Foren, Gruppen, Ratgeber: Material gibt es im Überfluss. Was fehlt, ist jemand, der sagt, welche der zwanzig Meinungen auf Ihren Fall zutrifft – und welche Sie teuer zu stehen kommt.
Ein Beruf ohne Zugangshürde
Makler darf sich praktisch jeder nennen. Eine Ausbildung ist keine Voraussetzung, eine Prüfung erst recht nicht. Der Kunde soll unterscheiden, wer etwas kann – ohne dass ihm jemand ein Kriterium an die Hand gibt.
Digital sichtbar, persönlich abwesend
Vieles läuft über Bildschirm und Video. Bequem – bis es um die Frage geht, was der Bauträger im Vertrag wirklich zusagt und wer den Zustand des Hauses tatsächlich gesehen hat.
Der zweite Grund
Alles sieht gut aus. Genau das ist das Problem.
Zur Informationsflut kommt die Werbeflut. Gesponserte Beiträge bei Facebook und Instagram, Anzeigen in der Suchmaschine, Hochglanzbroschüren mit Visualisierungen, geschulte Vertriebsleute mit fertigen Antworten auf jeden Einwand. Alles davon ist professionell gemacht – und alles davon ist bezahlt.
Für einen Laien ist kaum zu erkennen, was davon eine Immobilie beschreibt und was ein Verkaufsargument ist. Beides benutzt dieselben Wörter.
Traumwohnung erste Reihe – Ostsee
Beispielhafte Anzeige, wie sie täglich in sozialen Netzwerken und in der Suchmaschine ausgespielt wird.
- 8 % Rendite
- 5 Min. zum Strand
- Sorglos vermieten
- Provisionsfrei
Kein reales Angebot – zusammengesetzt aus Formulierungen, die mir Kunden regelmäßig zeigen.
Was dieselbe Anzeige nicht sagt
Fünf Angaben, die über Rendite und Wiederverkauf entscheiden – und in keiner dieser Anzeigen vorkommen.
- Wie hoch die laufenden Kosten der Anlage tatsächlich sind
- Ob die Wohnung im Bauträgerzustand übergeben wird – und was der Ausbau kostet
- Wie viele gleichartige Einheiten im selben Haus vermietet werden sollen
- Wer die Anlage verwaltet und zu welchen Bedingungen
- Wie sich vergleichbare Objekte im Ort weiterverkauft haben
Was daraus wird
Der Preis für eine hübsche Anzeige fällt später an
Die Wohnung ist da, aber nicht bewohnbar: kein Boden, keine Türen, kein Bad. Der Ausbau kostet oft einen fünfstelligen Betrag, den niemand eingeplant hatte.
Die versprochene Auslastung stellt sich nicht ein, weil im selben Haus dreißig ähnliche Wohnungen um dieselben Gäste konkurrieren. Die Rendite aus der Anzeige war eine Rechnung ohne Nachbarn.
Der Preis, zu dem gekauft wurde, war ein Einführungspreis. Auf dem Zweitmarkt zählt, was Käufer vor Ort zahlen – und das kann Jahre dauern.
Drei Fragen, mit denen Sie Spreu vom Weizen trennen
- Wen vertritt mein Gegenüber? Wer vom Verkäufer bezahlt wird, verkauft – das ist legitim, muss aber auf dem Tisch liegen.
- Was steht nicht im Exposé? Bitten Sie um die laufenden Kosten, den Verwaltervertrag und die Ausbaustufe. Die Reaktion darauf sagt mehr als jede Broschüre.
- Wer hat das Objekt gesehen? Nicht die Visualisierung, sondern das Treppenhaus, den Keller und die Straße dahinter.
Diese drei Fragen kosten Sie nichts und können Sie bei jedem Anbieter stellen – auch bei mir.
Mein Ziel ist, den Standard zu verschieben: weg vom Türöffner, hin zum Allrounder, der Verantwortung übernimmt.
Ein Makler, der heute im Ausland arbeitet, muss mehr können als aufschließen und lächeln. Er muss den Markt einschätzen wie ein Investor, die Sprache beherrschen wie ein Einheimischer, die Verträge lesen wie ein Jurist und das Ganze so erklären, dass ein deutscher Käufer es versteht. Alles darunter ist kein Service, sondern eine Terminvereinbarung.
David Lis · Käufermakler in Polen seit 2018
Der Anspruch
Sechs Rollen, die ein Auslandsmakler heute ausfüllen muss
Diese sechs Punkte sind keine Werbeversprechen, sondern die Anforderungen, an denen ich meine eigene Arbeit messe. Fehlt eine davon, merkt es der Kunde – meistens erst nach dem Kauf.
Investmentblick
Eine Wohnung ist selten nur ein schöner Grundriss. Lage, Vermietbarkeit, Nebenkosten, Wiederverkauf: Ich rechne mit, bevor Sie unterschreiben, und sage auch, wenn sich die Rechnung nicht trägt.
Rendite · Nebenkosten · WiederverkaufAuslandserfahrung aus erster Hand
Ich bin selbst ausgewandert und lebe in Polen. Anmeldung, Behörden, Handwerker, Alltag mit Kindern: Ich kenne die Fragen, die erst nach dem Kauf kommen, weil ich sie selbst beantworten musste.
Eigene Erfahrung statt TheorieBeide Sprachen, auch die fachliche
Umgangssprache reicht nicht. Beim Notar, im Bauträgervertrag und im Grundbuch entscheidet die Fachsprache – in beiden Ländern. Missverständnisse an dieser Stelle kosten später am meisten.
Deutsch · Polnisch · VertragsspracheJuristisch mitdenken, nicht nur weiterleiten
Der Notar beurkundet, was vorher vereinbart wurde – er verhandelt nicht für Sie. Wer Klauseln, Zahlungspläne und Grundbuchlage erst beim Termin liest, liest zu spät. Ich prüfe vorher und frage nach.
Verträge · Grundbuch · ZahlungsablaufNachweisbare Qualifikation
In einem Beruf ohne Zugangshürde ist ein Prüfsiegel das Einzige, woran man sich halten kann. Ich habe die deutsche IHK-Qualifikation und die polnische Maklerlizenz – letztere freiwillig, sie ist dort seit Jahren nicht mehr vorgeschrieben.
IHK · Lizenz Nr. 22594 F PPRNEin Ansprechpartner, ein Netzwerk
Notar, Steuerberater, Hausverwaltung, Einrichtungsfirma, Vermietungsagentur: Sie telefonieren niemandem hinterher und erklären Ihr Vorhaben nicht fünfmal. Ich koordiniere, Sie entscheiden.
Service aus einer HandDer wunde Punkt
Jeder darf sich Makler nennen – und genau das ist das Problem
Viele Menschen haben mit Maklern schlechte Erfahrungen gemacht. Das liegt selten an bösem Willen und fast immer daran, dass für diesen Beruf niemand einen Nachweis verlangt. Wer schlecht beraten wurde, hält danach alle für gleich – verständlich, aber teuer.
Was die Regeln verlangen
In Deutschland braucht es für die Maklertätigkeit eine Gewerbeerlaubnis. Eine Ausbildung, eine Prüfung oder ein Fachnachweis gehören nicht dazu.
In Polen wurde die Lizenzpflicht für Makler abgeschafft. Wer heute dort vermittelt, muss keine Lizenz mehr besitzen.
Im Ergebnis heißt das: Der Titel sagt über die Fähigkeiten seines Trägers nichts aus.
Woran Sie mich messen können
Ich halte die polnische Maklerlizenz seit 2018 – obwohl sie niemand mehr verlangt. Dazu die IHK-Qualifikation aus Deutschland. Beides sind Nachweise, die man nachprüfen kann.
Dazu kommt, was sich schlechter drucken lässt: Wohnsitz in Polen, Erfahrung aus vielen Notarterminen und Kunden, die Jahre nach dem Kauf noch anrufen.
Ein Missverständnis
Provision gilt als Ausgabe. Meistens ist sie eine Absicherung.
Der Einwand ist berechtigt, solange die Gegenleistung in einer Türöffnung besteht. Genau deshalb will ich diesen Standpunkt verändern – nicht durch Argumente, sondern durch Leistung, die man beziffern kann.
„Ich empfehle kein Objekt, das ich nicht für empfehlenswert halte – unabhängig davon, welche Provision daran hängt. Und ich beschönige keine Risiken, nur um einen Abschluss zu erleichtern.“
David Lis, M.Sc. · Immobilienmakler (IHK) · Polnische Lizenz Nr. 22594 F PPRNDas klingt selbstverständlich, ist es aber nicht. Dieser Satz hat mich Abschlüsse gekostet – und mir Kunden gebracht, die Jahre später noch anrufen. Ob sich mein Einsatz für Ihr Vorhaben rechnet, sage ich Ihnen offen, auch wenn die Antwort lautet, dass Sie mich dafür nicht brauchen.
Ich arbeite dort, wo die Immobilien stehen. Das ist kein Standortvorteil im Marketingsinn, sondern der Unterschied zwischen einer Einschätzung aus Unterlagen und einer aus dem Treppenhaus.
In der Praxis
Was das für Ihren Kauf konkret bedeutet
Zuerst das Ziel, dann die Objekte
Bevor eine einzige Wohnung auf den Tisch kommt, klären wir, wofür Sie kaufen. Eigennutzung, Vermietung oder beides führt zu völlig unterschiedlichen Orten, Grundrissen und Preisklassen. Wer diesen Schritt überspringt, besichtigt viel und entscheidet schlecht.
Vorauswahl statt Angebotsflut
Ich sichte, was der Markt hergibt, und sortiere aus, bevor Sie es sehen. Sie bekommen eine überschaubare Auswahl mit Begründung – auch dazu, warum bestimmte Objekte nicht dabei sind.
Prüfen, bevor verhandelt wird
Grundbuch, Bauträgervertrag, Zahlungsplan, Verwaltung, laufende Kosten. Diese Punkte gehören vor die Preisverhandlung, nicht danach. Was hier auffällt, verhandelt sich anschließend von selbst.
Begleitung, die nicht am Notartermin endet
Übergabe, Anmeldung von Zählern, Verwaltung, Einrichtung, auf Wunsch Vermietung: Für all das habe ich Ansprechpartner, die ich selbst kenne. Sie behalten eine Nummer für alles.
Kostenfrei · ca. 15 Minuten · unverbindlich
Der nächste Schritt
Prüfen Sie mich an der Frage, die Ihnen am meisten Sorgen macht
Nennen Sie mir den Punkt, bei dem Sie unsicher sind – Finanzierung, Vertrag, Vermietung, Steuern oder schlicht die Frage, ob Polen für Sie überhaupt der richtige Markt ist. Sie hören eine Einschätzung, keine Präsentation.
15 Minuten · unverbindlich · Sie wählen den Termin, ich rufe an.
Oder schriftlich
Schildern Sie mir Ihr Vorhaben
Kein Termin nötig. Schreiben Sie kurz, worum es geht – ich melde mich persönlich zurück.
Vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich melde mich in der Regel innerhalb von 24 Stunden persönlich bei Ihnen – auf Wunsch auch per WhatsApp oder Rückruf zum von Ihnen gewünschten Zeitpunkt.