Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Polen

Ja, als EU-Bürger können Sie Eigentumswohnungen und Häuser in Polen ohne Sondergenehmigung kaufen. Bei bestimmten Grundstücken – insbesondere landwirtschaftlichen Flächen – gelten Besonderheiten, die vorab geprüft werden sollten. Als Faustregel: Wohnimmobilien und Ferienwohnungen sind für EU-Bürger unproblematisch.

Sie können direkt kaufen – niemand zwingt Sie, einen Makler einzuschalten. Die Frage ist, was Sie übersehen, wenn Sie es allein tun. Der polnische Notar prüft den Rechtszustand der Immobilie nicht. Exposés entsprechen nicht immer der Realität. Bauträgerverträge sind auf Polnisch und häufig einseitig formuliert. Wer das erste Mal in Polen kauft, kauft in einem fremden Markt – ohne die Spielregeln zu kennen. Das muss kein Problem sein. Aber es ist ein Risiko, das Sie bewusst eingehen sollten.

Ein Käufermakler vertritt bei einem Suchauftrag ausschließlich Ihre Interessen als Käufer – nicht die des Verkäufers oder Bauträgers. Das Erstgespräch ist kostenfrei und unverbindlich. Die weiteren Konditionen bespreche ich transparent mit Ihnen, abgestimmt auf Ihr konkretes Vorhaben. Es gibt keine versteckten Vorabkosten.

Grob in vier Schritten: Erstens die Suche und Vorauswahl passender Objekte. Zweitens Besichtigungen – idealerweise mehrere an einem Tag, um vergleichen zu können. Drittens die Prüfung: Grundbuch, Dokumente, Bauträger, Vertragsentwurf. Viertens der Notartermin – erst Vorvertrag mit Anzahlung, dann Hauptvertrag mit Eigentumsübertragung. Zwischen Vorvertrag und Hauptvertrag liegen oft mehrere Monate, besonders beim Neubau.

Bei Gebrauchtimmobilien rechnen Sie mit 3,5–4 % des Kaufpreises an Nebenkosten: 2 % Grunderwerbsteuer (Steuer auf zivilrechtliche Handlungen), Notargebühr nach gesetzlicher Höchsttabelle (zzgl. 23 % MwSt.), Grundbucheintragung (ca. 47 €) und Übersetzungskosten beim Notartermin. Beim Neubau vom Bauträger entfällt die 2 %-Steuer – dort liegen die reinen Nebenkosten bei ca. 1,5–2 %.

Einen interaktiven Rechner finden Sie auf unserer Notarkostenrechner-Seite.

Nicht direkt. In Polen gibt es statt der deutschen Grunderwerbsteuer die sogenannte „Steuer auf zivilrechtliche Handlungen“ – sie beträgt 2 % des Kaufpreises und gilt für Gebrauchtimmobilien. Beim Kauf direkt vom Bauträger (Neubau) entfällt diese Steuer, weil der Kauf der Mehrwertsteuer unterliegt, die in der Regel bereits im Kaufpreis enthalten ist.

Deutsche Banken finanzieren in der Regel keine Immobilien in Polen. Der übliche Weg ist die Beleihung einer bestehenden Immobilie in Deutschland oder die Eigenkapitalfinanzierung. Polnische Banken vergeben unter bestimmten Voraussetzungen auch Kredite an ausländische Käufer – das ist aber mit mehr Aufwand verbunden und vom Einzelfall abhängig.

Ja. Bei Eigentumswohnungen gibt es monatliche Hausgeldkosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, oft auch Heizung und Warmwasser). Die Grundsteuer in Polen ist im Vergleich zu Deutschland sehr niedrig. Wenn Sie vermieten möchten, kommen Verwaltungskosten und polnische Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen hinzu. Ich empfehle, diese Kosten bereits in der Kalkulation zu berücksichtigen – bevor Sie kaufen.

Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie kann die Eigentumsübertragung im besten Fall in wenigen Wochen erfolgen. Beim Neubau vom Bauträger sind es häufig mehrere Monate bis zum Hauptvertrag – je nach Baufortschritt. Der Vorvertrag mit Anzahlung wird oft bereits kurz nach Einigung unterzeichnet, der Hauptvertrag erst bei Fertigstellung.

Der Vorvertrag (Umowa przedwstępna) ist ein notariell oder privatschriftlich geschlossener Vertrag, der den Kauf verbindlich vorbereitet. In der Regel wird dabei eine Anzahlung von 10–20 % des Kaufpreises fällig. Wichtig: Nur ein notariell beurkundeter Vorvertrag gibt Ihnen das Recht, den Kauf per Klage durchzusetzen. Ein privatschriftlicher Vorvertrag gibt Ihnen bei Vertragsbruch des Verkäufers nur einen Schadensersatzanspruch.

Nein – das ist einer der praktischen Vorteile beim Kauf mit mir. Sie können mir eine notarielle Vollmacht erteilen, mit der ich den Hauptvertrag in Ihrem Namen unterzeichne. Das spart Ihnen eine oder mehrere Anreisen nach Polen. Die Vollmacht selbst kann in Deutschland bei einem deutschen Notar mit Apostille ausgestellt werden.

Der Kaufvertrag wird in Polen ausschließlich auf Polnisch beurkundet. Es gibt keine gesetzliche Pflicht, den Entwurf Ihnen vorab zuzusenden – anders als in Deutschland mit der 14-Tage-Frist. Wenn Sie nicht aktiv nachfragen, bekommen Sie den Vertrag in manchen Fällen erst beim Notartermin zum ersten Mal. Ich kümmere mich darum, dass Sie den Entwurf vorab erhalten, ihn verstehen – und bei Bedarf ändern lassen.

Das hängt davon ab, was Sie mit der Immobilie vorhaben. Für Langzeitvermietung in Breslau und Posen sowie Ferienvermietung an der Ostsee arbeite ich mit festen, erfahrenen Partnern zusammen. Ich stelle den Kontakt her – Sie behalten einen zentralen Ansprechpartner. Mehr dazu auf der Team & Netzwerk-Seite.

Die häufigsten Fehler die ich in der Praxis sehe:

• Kaufentscheidung nach dem ersten Besichtigungstag ohne Vergleich
• Anzahlung geleistet, bevor Grundbuch und Dokumente geprüft wurden
• Bauträgervertrag unterschrieben ohne ihn verstanden zu haben
• Renditeberechnung auf Basis der Bauträger-Hochglanzprognose statt realer Marktdaten
• Kein Übersetzer beim Notartermin organisiert
• Geglaubt, der Notar prüft alles – er prüft das Grundbuch, nicht die Realität

Keiner dieser Fehler ist unvermeidlich. Die meisten entstehen aus Informationsmangel – nicht aus Unvorsichtigkeit.

Nein – das ist einer der wichtigsten Unterschiede zum deutschen System. Der polnische Notar beurkundet den Vertrag. Er prüft den Grundbucheintrag formell, vergleicht ihn aber nicht mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie, mit dem Exposé oder mit mündlichen Zusagen des Verkäufers. Schulden, Wegerechte, Leitungen Dritter oder fehlende Baugenehmigungen – das müssen Sie vorab selbst prüfen lassen.

Das hängt stark vom Bauträger ab. Es gibt seriöse, erfahrene Bauträger mit solider Bilanz – und es gibt solche, bei denen ich meinen Kunden klar abraten würde. Ich kenne die lokalen Bauträger in meinen Schwerpunktregionen und kann Ihnen sagen, welchen ich vertraue und welchen nicht. Das ist einer der Hauptgründe, warum Käufer mit mir arbeiten: nicht weil ich schöne Exposés beschaffe, sondern weil ich die Finger von bestimmten Projekten halte.

Bei einem notariell beurkundeten Vorvertrag können Sie den Verkäufer per Klage zur Erfüllung zwingen – oder eine doppelte Rückgabe der Anzahlung verlangen. Bei einem privatschriftlichen Vorvertrag haben Sie nur Anspruch auf einfache Rückgabe der Anzahlung plus Schadensersatz. Deshalb empfehle ich grundsätzlich die notarielle Beurkundung des Vorvertrags, auch wenn sie zusätzliche Kosten verursacht.