Notartermin beim Immobilienkauf in Polen – David Lis begleitet deutschsprachige Käufer

Kaufnebenkosten Polen

Notarkosten Polen: Was kostet der Immobilienkauf wirklich?

Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf in Polen – berechnen Sie Ihre Nebenkosten und erfahren Sie, was der polnische Notar macht und was er nicht macht.

Notarkostenrechner Polen

Nebenkosten beim Immobilienkauf in Polen berechnen

Geben Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie ein. Der Rechner zeigt Ihnen die Notargebühr nach der gesetzlichen Höchstgebührentabelle, die polnische Grunderwerbsteuer (2 % bei Gebrauchtimmobilien) und die Grundbuchkosten – alles umgerechnet in Euro.

€
Notargebühr (gesetzlicher Höchstsatz) Nach polnischer Notargebührentabelle – in der Praxis oft verhandelbar –
23 % Mehrwertsteuer auf die Notargebühr Polnische Umsatzsteuer – wird auf die Notargebühr aufgeschlagen –
Grunderwerbsteuer (Steuer auf zivilrechtliche Handlungen) 2 % des Kaufpreises · nur bei Gebrauchtimmobilien · vom Notar ans Finanzamt abgeführt –
Grundbucheintragung Gerichtsgebühr für die Eigentumsübertragung im Grundbuch –
Gesamte Nebenkosten (ohne Makler) –
Hinweis: Dieser Rechner dient der Orientierung auf Basis der gesetzlichen Höchstsätze. Wechselkurs: 1 € = 4,31 PLN (EZB-Kurs, Stand August 2026). Die tatsächlichen Kosten können je nach Notar, Vertragskomplexität und aktuellem Wechselkurs abweichen. Beim Neubau entfällt die Grunderwerbsteuer, da der Kauf der Mehrwertsteuer unterliegt – diese ist in der Regel bereits im Bauträger-Kaufpreis enthalten.

Was Sie wissen müssen

Was der polnische Notar beim Immobilienkauf macht – und was nicht

Viele deutsche Käufer gehen davon aus, dass der Notar in Polen ähnlich arbeitet wie in Deutschland. Das ist ein teurer Irrtum. Hier ist, was Sie beim Notartermin in Polen erwartet:

Was der polnische Notar nicht tut

Kein Deutsch – und ohne Übersetzer keine Beurkundung. Erkennt der Notar, dass Sie der polnischen Sprache nicht ausreichend mächtig sind, ist er verpflichtet, einen vereidigten Übersetzer hinzuzuziehen. Den müssen Sie selbst organisieren und bezahlen. Und selbst dann bleibt die Frage: Haben Sie wirklich verstanden, was Sie unterschrieben haben?
Er prüft das Grundbuch – nicht die Realität. Was Ihnen im Exposé versprochen wurde, was bei der Besichtigung zu sehen war, welche Leitungen oder Wegerechte tatsächlich auf dem Grundstück liegen – das ist nicht sein Auftrag. Ich habe erlebt, dass ein Notar rechtliche Zusammenhänge erst erkannt hat, als ich ihn gezielt darauf hingewiesen habe. Und ich bin kein Jurist.
Er weist nicht auf unfaire Klauseln hin. Solange eine Klausel nicht gegen polnisches Recht verstößt, beurkundet er sie. Ob sie fair ist, ob sie Ihren Interessen schadet – das ist nicht sein Auftrag.
Kein Entwurf vorab – wenn Sie nicht fragen. In Deutschland gilt eine 14-Tage-Frist. In Polen gibt es keine. Wenn Sie nicht aktiv nachfragen, bekommen Sie den Vertragsentwurf oft erst beim Termin – zum ersten Mal. Das ist gängige Praxis, kein Ausnahmefall.
Möbelübernahmen und ähnliche Wünsche – oft abgelehnt. Was in deutschen Notarverträgen selbstverständlich ist, entspricht in Polen nicht der Praxis und wird von vielen Notaren nicht mitgemacht.
Jeder Notar arbeitet etwas anders. In Warschau sehen Notare täglich ausländische Käufer. An der Ostsee nicht. Manche verlangen eine amtliche Bescheinigung, dass keine polnische PESEL-Nr. vorliegt – andere nicht. Wenn Sie das erste Mal kaufen und nicht wissen, was Sie erwartet, kann ein fehlendes Dokument den Termin gefährden.
Wenn Sie sicher kaufen wollen, brauchen Sie jemanden, der den Vertragsentwurf vorab prüft, Sie auf Schwachstellen hinweist und beim Notartermin an Ihrer Seite steht – nicht jemanden, der nur beurkundet. Sprechen Sie mit mir, bevor Sie unterschreiben →

Häufige Fragen zu Notarkosten und Notartermin in Polen

Wer bestellt und bezahlt den Notar in Polen?

In Polen bestellt in der Regel der Käufer den Notar – und er bezahlt ihn auch. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, verschiedene Notare zu vergleichen und über die Gebühr zu verhandeln. Die gesetzliche Tabelle zeigt Höchstsätze, keine Festpreise. Nutzen Sie das.

Wenn Sie nicht wissen, welchen Notar Sie wählen sollen – das ist einer der Punkte, bei dem ich meinen Kunden helfe. Sprechen Sie mich an.

Bekomme ich den Kaufvertrag vorab – und auf Deutsch?

Nicht automatisch. In Polen gibt es keine gesetzliche Pflicht, den Vertragsentwurf vorab zuzusenden – anders als in Deutschland mit der 14-Tage-Frist. Wenn Sie nicht aktiv nachfragen, bekommen Sie den Vertrag in vielen Fällen erst beim Notartermin zum ersten Mal zu sehen. Das ist in der Praxis häufiger als man denkt.

Und auf Deutsch? Nein. Der Notar arbeitet auf Polnisch. Sie brauchen einen vereidigten Übersetzer – und im Idealfall jemanden, der den Vertragsentwurf bereits vorab für Sie geprüft hat. Genau das machen wir gemeinsam.

Prüft der Notar, ob die Immobilie schulden- und lastenfrei ist?

Nein. Das ist einer der größten Unterschiede zum deutschen System. Der polnische Notar beurkundet den Vertrag – er prüft nicht, ob die Immobilie mit Schulden belastet ist, ob der Verkäufer tatsächlich alleiniger Eigentümer ist oder ob es Baulasten gibt. Das müssen Sie selbst prüfen – oder durch jemanden prüfen lassen, der sich damit auskennt.

Wenn Sie das nicht tun, unterschreiben Sie möglicherweise auf ein Problem, das Sie teuer zu stehen kommt. Lassen Sie uns vorher reden.

Kann ich beim Notartermin eigene Änderungswünsche einbringen?

Nur wenn diese dem polnischen Recht entsprechen. Was in deutschen Notarverträgen selbstverständlich ist – wie die Übergabe von Möbeln im selben Vertrag – ist in Polen unüblich und wird von vielen Notaren nicht mitgemacht. Wenn Sie besondere Vereinbarungen treffen wollen, müssen diese vorab mit dem Notar abgesprochen werden – nicht erst beim Termin.

Lohnt es sich, mit einem Käufermakler zum Notar zu gehen?

Wenn Sie sicher kaufen wollen: ja. Nicht weil der Käufermakler den Notar ersetzt, sondern weil er die Lücken füllt, die der Notar lässt. Vertragsentwurf vorab prüfen, Schwachstellen identifizieren, beim Termin übersetzen lassen und darauf achten, dass das, was vereinbart wurde, auch im Vertrag steht – das ist meine Rolle.

Der Rechner oben gibt Ihnen die Notarkosten. Was er nicht zeigt: was es kostet, wenn Sie eine Immobilie mit einem unentdeckten Problem kaufen. Erstgespräch buchen →

Fallen beim Neubau keine Notarkosten an?

Doch – Notargebühr und Grundbuchkosten fallen auch beim Neubau an. Was entfällt, ist die Grunderwerbsteuer von 2 %, weil der Kauf vom Bauträger der Mehrwertsteuer unterliegt. Diese ist in der Regel im Kaufpreis des Bauträgers enthalten.

Bevor Sie unterschreiben

Sie kaufen in Polen – und wollen es richtig machen?

Dann schreiben Sie mir. Nicht weil ich eine kostenlose Beratungshotline bin, sondern weil ein kurzes Gespräch vorab oft verhindert, was im Nachhinein teuer wird.

Professionelle Begleitung beim Immobilienkauf Polen

Notarkosten kennen ist gut. Den Vertrag zu verstehen ist besser.

Im kostenfreien Erstgespräch besprechen wir Ihr konkretes Vorhaben: Kaufpreis, Nebenkosten, was vorab geprüft werden muss – und was der Notar bei Ihrem Kauf nicht erledigt. Sie entscheiden danach in Ruhe.

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