Breslau · Kapitalanlage · Baujahr 2023 · Sofort vermietet
Wohnung in Breslau als Kapitalanlage kaufen: 85 m² mit drei separaten Mieteinheiten
Eine Wohnung, drei unabhängig vermietbare Einheiten – jede mit eigenem Wasseranschluss, Klimaanlage und Balkon. 6. Etage, Süd-West, Baujahr 2023, voll möbliert, Tiefgaragenstellplatz. 500 Meter zum Hauptbahnhof, 50 Meter zur Tram – die Mieternachfrage kommt hier von Angestellten und Studenten, also das ganze Jahr.
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Der Standort
Wohnung in Breslau als Kapitalanlage: die heimliche Lieblingsstadt Polens
Breslau ist für viele Deutsche eine Wiederentdeckung: rund 675.000 Einwohner, ein Marktplatz, der zu den schönsten Europas zählt, zwölf Inseln, über 100 Brücken und die Oder mitten durch das Zentrum. Wer einmal an einem Sommerabend auf der Malzinsel gesessen hat, versteht, warum die Stadt bei jungen Berufstätigen aus ganz Polen als Ort mit der höchsten Lebensqualität gilt. Für Käufer aus Deutschland ist Breslau zugleich erstaunlich nah – über die A4 sind es von Dresden aus keine drei Stunden. Was aus Anlegersicht zählt, ist aber nicht die Postkarte, sondern die Nachfrage dahinter: Diese Stadt vermietet sich im Februar genauso wie im Juli, weil hier gearbeitet und studiert wird und nicht Urlaub gemacht.
Mikrolage
50 Meter zur Tram, 500 zum Bahnhof
Das Gebäude steht in einem aufstrebenden Viertel nahe dem historischen Zentrum – die Sorte Lage, die Mieter auf jedem Portal zuerst filtern. Zum Hauptbahnhof sind es 500 Meter, zur nächsten Tram- und Bushaltestelle 50, zum Ring 16 Gehminuten. Universität und Geschäftsviertel liegen zehn Minuten mit den Öffentlichen entfernt. Für einen Vermieter ist das die halbe Miete: Wer hier wohnt, braucht kein Auto – und wer kein Auto braucht, sucht genau solche Adressen.
Zahlen statt Bauchgefühl
Wirtschaft und Mietnachfrage in Breslau: Zahlen für Investoren
Breslau ist nach Warschau und Krakau der drittgrößte Standort für internationale Dienstleistungszentren in Polen: über 200 Zentren mit mehr als 70.000 Beschäftigten – jeder siebte Erwerbstätige der Stadt arbeitet in dieser Branche. Die Arbeitslosenquote lag im Mai 2026 bei 2,5 % und damit nach Warschau und Posen (je 1,6 %) und Katowice (1,8 %) unter den niedrigsten des Landes, während Polen insgesamt bei 5,9 % liegt. Die Stadt erwirtschaftet über 90 Mrd. PLN Bruttoinlandsprodukt im Jahr; IBM, Google, Nokia und 3M betreiben hier Technologie-, Entwicklungs- und Servicezentren. Dazu kommen rund 110.000 Studenten an mehr als 30 Hochschulen – eine zweite Mieterbasis, die von der ersten unabhängig ist. Polenweit beschäftigt der Sektor rund 500.500 Menschen in 2.179 Zentren und steht für 6,1 % des Bruttoinlandsprodukts; Deutschland ist mit knapp 5 Mrd. US-Dollar der größte Abnehmer dieser Dienstleistungen. Für Vermieter heißt das: Die Nachfrage kommt von Angestellten und Studenten – ganzjährig statt saisonal, und die Arbeitsplätze Ihrer künftigen Mieter hängen unter anderem an deutschen Auftraggebern.
| Arbeitslosenquote im Vergleich (Mai 2026) | |
|---|---|
| Warschau und Posen | je 1,6 % |
| Katowice | 1,8 % |
| Breslau | 2,5 % |
| Krakau | 2,8 % |
| Polen gesamt | 5,9 % |
Quellen: Stadt Breslau / wroclaw.pl (Juni 2026), GUS bzw. Urząd Pracy (Mai 2026), ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce“ (Stand Q1 2026), Studentenzahl Stand 2025.
Das Konzept
Drei Mieteinheiten in einer Wohnung: warum das für Investoren rechnet
Auf dem Papier ist das eine 85-m²-Wohnung mit vier Zimmern. In der Praxis sind es drei voneinander unabhängige Wohnungen hinter einem gemeinsamen Eingangsbereich – jede mit eigenem Wasseranschluss, eigener Klimaanlage und eigenem Balkon. Der Unterschied zu einer klassischen 85-m²-Wohnung ist betriebswirtschaftlich erheblich: Sie vermieten dreimal kleine Flächen statt einmal einer großen. Kleine Einheiten erzielen pro Quadratmeter mehr Miete, und ein Leerstand trifft nie das gesamte Objekt, sondern höchstens ein Drittel davon.
| Einheit 1 | Einzimmerwohnung, 28 m², mit Balkon |
|---|---|
| Einheit 2 | Einzimmerwohnung, 30 m², mit Balkon |
| Einheit 3 | Zweizimmerwohnung, 25,2 m², mit zwei Balkonen |
| Technik je Einheit | separater Wasseranschluss, eigene Klimaanlage, moderne Ausstattung |
| Zugang | gemeinsamer Eingangsbereich für alle drei Einheiten |
Was das für die Langzeitvermietung bedeutet
Drei kleine Einheiten in dieser Lage treffen exakt auf die Nachfrage, die Breslau ganzjährig produziert: Angestellte der Dienstleistungszentren und Studenten – Einpersonenhaushalte, die zentral wohnen wollen, kein Auto haben und für 28 bis 30 m² zahlen, ohne 85 m² zu brauchen. Statt eines Mietvertrags haben Sie drei. Das streut das Risiko, und es macht die Einheit auch dann noch vermietbar, wenn ein Mieter auszieht. Ob Sie langfristig vermieten, das bestehende Kurzzeit-Management fortführen oder beides mischen, entscheiden Sie – keine Vermietungspflicht, kein Betreibervertrag.
Der Zustand
Fertig, möbliert, vermietet
Baujahr 2023, Zustand wie neu, komplett möbliert – und aktuell bereits vermietet. Sie kaufen kein Projekt, sondern einen laufenden Betrieb: keine Handwerker, keine Möbelbestellung, keine Wartezeit. Bei einem polnischen Neubau im Bauträgerzustand wären bei 85 m² erst einmal rund 68.000 € Innenausbau und mehrere Monate fällig, bevor der erste Mieter einzieht. Hier läuft die Uhr ab dem Notartermin.
Die Wege
Lage und Infrastruktur der Kapitalanlage in Breslau
Alles, was ein Mieter ohne Auto braucht, liegt im Umkreis von einem Kilometer – und die beiden großen Nachfragequellen der Stadt, Büros und Hochschulen, sind in zehn Minuten erreicht.
| Tram- und Bushaltestelle | 50 m |
|---|---|
| Supermärkte, Nahversorger und Restaurants | direkt vor der Tür |
| Hauptbahnhof | 500 m |
| Zwei große Einkaufszentren | 800 m und 950 m |
| Breslauer Ring (Marktplatz) | 16 Minuten zu Fuß |
| Wirtschaftsuniversität und Geschäftsviertel | 10 Minuten mit öffentlichen Verkehrsmitteln |
Die Eckdaten
Die Investmentwohnung in Breslau im Überblick
| Objektart | Eigentumswohnung in modernem Gebäudekomplex, aufgeteilt in 3 unabhängige Mieteinheiten |
|---|---|
| Lage | Breslau, aufstrebendes Viertel nahe dem historischen Zentrum |
| Gesamtfläche | 85,00 m² · Quadratmeterpreis 3.460 €/m² |
| Aufteilung | 1-Zimmer 28 m² (Balkon) · 1-Zimmer 30 m² (Balkon) · 2-Zimmer 25,2 m² (zwei Balkone) |
| Zimmer gesamt | 4 |
| Etage | 6. Etage von 7 (vorletztes Geschoss) · Aufzug im Haus |
| Ausrichtung | Süd und West – helle Räume bis in den Abend |
| Baujahr | 2023 · Zustand wie neu |
| Zustand | Voll möbliert, sofort ertragsfähig – kein Innenausbau, keine Zusatzinvestition |
| Technik | Je Einheit separater Wasseranschluss und eigene Klimaanlage |
| Balkone | 4 – jede Einheit hat mindestens einen |
| Stellplatz | Tiefgaragenstellplatz, 11.700 € – im untenstehenden Gesamtpreis enthalten |
| Aktuelle Nutzung | Kurzzeitvermietung; bestehendes Mietmanagement kann übernommen werden |
| Verfügbar ab | sofort |
| Geeignet für | Langzeitvermietung, Kurzzeitvermietung oder Eigenbedarf |
| Gesamtkaufpreis | 305.700 € – Wohnung 294.000 € zzgl. Tiefgaragenstellplatz 11.700 €, Möblierung inklusive |
Der Ertrag
Die Zahlen, die David nennt
Das Objekt wird aktuell erfolgreich kurzzeitvermietet – mit einem Nettoertrag von ca. 1.650 € (7.000 PLN) monatlich und einer Rendite von 6,5 %. Das bestehende Mietmanagement können Sie übernehmen; müssen Sie aber nicht. Wer auf Langzeitvermietung umstellt, tauscht ein Stück Ertrag gegen deutlich weniger Betrieb – bei drei Mietverträgen in dieser Lage eine Rechnung, die viele Anleger bewusst so treffen.
Die Ausstattung
Ausstattung der Wohnung in Breslau: modern und vermietfertig
Ein Gebäude von 2023 bringt genau das mit, was ein Vermieter aus der Ferne braucht: nichts, was ansteht, und nichts, was ein Mieter reklamiert.
- Drei unabhängige Wohneinheiten mit gemeinsamem Eingang
- Separater Wasseranschluss je Einheit
- Eigene Klimaanlage in jeder Einheit
- Vier Balkone – jede Einheit hat mindestens einen
- Süd-West-Ausrichtung, 6. von 7 Etagen
- Komplett möbliert, Zustand wie neu
- Aufzug im Gebäude
- Tiefgaragenstellplatz, im Preis enthalten
- Tram und Bus in 50 m, Hauptbahnhof in 500 m
- Bestehendes Mietmanagement übernehmbar
Die Bilder
Bildergalerie der Investmentwohnung in Breslau
Häufige Fragen
Fragen zur Kapitalanlage in Breslau
Was bringt die Wohnung im Falle einer Vermietung?
Aktuell rund 1.650 € netto pro Monat (7.000 PLN) bei Kurzzeitvermietung, das entspricht einer Rendite von ca. 6,5 %. Das sind die Ist-Werte des laufenden Betriebs, keine garantierten Einnahmen.
Kann ich statt kurzzeit auch langfristig vermieten?
Ja, und dafür ist die Aufteilung geradezu gebaut: Drei kleine Einheiten mit eigenem Wasseranschluss und eigener Klimaanlage treffen genau auf die Mietergruppe, die Breslau ganzjährig hervorbringt – Angestellte der Dienstleistungszentren und Studenten, Einpersonenhaushalte ohne Auto, die zentral wohnen wollen. Sie haben dann drei Mietverträge statt einem: Ein Auszug kostet Sie ein Drittel der Einnahmen, nicht alles. Was bei Langzeitvermietung realistisch erzielbar ist, rechne ich Ihnen im Erstgespräch mit aktuellen Vergleichsmieten durch.
Muss ich mich selbst um die Mieter kümmern?
Nein. Das bestehende Mietmanagement kann übernommen werden – dann läuft der Betrieb ohne Ihr Zutun weiter. Es gibt aber keine Vermietungspflicht und keinen Betreibervertrag, der Sie bindet: Sie können den Verwalter wechseln, selbst vermieten oder die Wohnung selbst nutzen. Ich spreche Polnisch, kenne die Verwaltung und bin auch nach dem Kauf Ihr Ansprechpartner.
Was genau ist in den 305.700 € enthalten?
Die Wohnung für 294.000 € (3.460 €/m²), der Tiefgaragenstellplatz für 11.700 € und die komplette Möblierung aller drei Einheiten. Kein Aufpreis, keine Nachbestellung. Bei einem Neubau im Bauträgerzustand kämen bei 85 m² erfahrungsgemäß rund 68.000 € Innenausbau und mehrere Monate Bauzeit obendrauf – hier ist die Wohnung vermietet, bevor Sie den Schlüssel in der Hand halten.
Ist die Aufteilung in drei Einheiten dauerhaft zulässig?
Rechtlich handelt es sich um eine Eigentumswohnung mit einer Grundbuchnummer, die intern in drei separat nutzbare Einheiten mit eigenem Wasseranschluss aufgeteilt ist – nicht um drei einzelne Eigentumsrechte. Was das für Vermietung, Verwaltung und einen späteren Weiterverkauf bedeutet, sehen wir uns vor der Reservierung gemeinsam an; die Unterlagen und die Hausordnung prüfe ich für Sie, bevor Sie etwas unterschreiben. Genau dafür haben Sie einen Käufermakler.
Der nächste Schritt
Kapitalanlage in Breslau: Termin vereinbaren
Nicht jede Immobilie in Polen ist ein guter Kauf – und ein Objekt mit drei Einheiten will vor dem Notartermin verstanden sein. Suchen Sie sich unten ein freies Zeitfenster: 15 Minuten, telefonisch, auf Deutsch. Wir gehen die Zahlen durch, ich sage Ihnen, was bei Langzeitvermietung realistisch ist, und ich sage Ihnen auch, wenn das Objekt nicht zu Ihrem Vorhaben passt. Ich arbeite ausschließlich auf Käuferseite, nicht für Verkäufer.
1 € = 4,20 PLN (Umrechnungskurs kann leicht schwanken)
Das Erstgespräch ist kostenfrei. Die Vergütung richtet sich nach Art und Umfang der gewünschten Käuferbegleitung. Für die eigentliche Immobilienvermittlung wird grundsätzlich eine erfolgsabhängige Maklerprovision vereinbart.
Als Ihr deutsch-polnischer Immobilienmakler (IHK-geprüft) und zertifizierter Makler in Polen begleite ich Sie umfassend von A bis Z durch den gesamten Kaufprozess.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir Anfragen nur bei vollständigen Kontaktdaten beantworten können.
Wichtiger Hinweis: Deutsche Banken finanzieren in der Regel keine Immobilien in Polen. Bitte klären Sie die Finanzierungsoptionen im Vorfeld mit Ihrer deutschen Hausbank.
Der Energieausweis liegt derzeit nicht vor, wird aber nachgereicht.
David Lis · LIS Polnische Immobilien Sp. z o.o. · david.lis@immobilie-Polen.de · +49 178 32 32 225
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David Lis, M.Sc., Immobilienmakler (IHK), lizenzierter Makler in Polen (Nr. 22594 F PPRN) · david.lis@immobilie-Polen.de · +49 178 32 32 225