Polnische Ostsee · Swinemünde · Strandbereich · Etappe 1
Neubau in Swinemünde kaufen – Premium-Apartments 50 Meter zum Strand
Drei Gebäude an der Strandpromenade, nur ein schmaler Waldstreifen zwischen Anlage und Ostsee. 194 Wohnungen von 25 bis 170 m², dazu Lofts im Dachgeschoss mit Rundumblick. Tiefgarage, Klimatisierung, Fernwärme.
Bilder zum Objekt
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Der Standort
Neubau in Swinemünde kaufen: Strandpromenade, Kurpark und Ganzjahresbetrieb
Swinemünde ist der bekannteste Badeort der polnischen Ostseeküste – und der einzige mit direkter Grenze zu Deutschland. Der Strand ist außergewöhnlich breit und feinsandig, die Strandpromenade führt ohne Unterbrechung bis zu den deutschen Kaiserbädern Ahlbeck, Heringsdorf und Bansin hinüber. Dahinter liegen der weitläufige Kurpark, die gepflegte Bäderarchitektur, der Jachthafen und die Festungsanlagen. Anders als reine Ferienorte hat Swinemünde durch Kurbetrieb, Hafen und Stadtleben auch im November Betrieb. Von Berlin sind es rund 250 Kilometer, und seit der Tunnel unter der Swine offen ist, entfällt die Fährwartezeit. Wer hier in erster Reihe kauft, kauft eine Lage, die sich nicht vermehren lässt.
Bevor wir über Vorzüge reden
Etappe 1 im Neubauprojekt Swinemünde: Was da ist – und was noch nicht
Schwimmbad und Restaurants sind nicht Teil der ersten Etappe
Das Resort wird in mehreren Etappen gebaut. Schwimmbad und Restaurants gehören zum Gesamtkonzept – sie entstehen aber voraussichtlich erst mit der letzten Etappe. Wer jetzt eine Wohnung aus Etappe 1 kauft, bekommt eine Wohnung rund 50 Meter vom Strand. Er bekommt zunächst keinen Pool und keine Gastronomie im Haus – und das über einen Zeitraum von voraussichtlich mehreren Jahren.
In der Zwischenzeit wird nebenan weitergebaut. Wer in Etappe 1 kauft, wohnt eine Zeit lang neben einer Baustelle. Das gehört zur Wahrheit dazu.
Ab Etappe 1 vorhanden
Die Wohnung selbst, die Lage rund 50 Meter zum Strand, Tiefgarage, Aufzug, Klimatisierung, Fernwärme, Kameraüberwachung und die Verwaltung vor Ort.
Kommt später
Schwimmbad und Restaurants – voraussichtlich erst mit der letzten Etappe. Kein Termin, den ich Ihnen heute zusagen kann, und keiner, den Ihnen sonst jemand zusagen sollte.
Was das für Sie heißt
Wenn Pool und Restaurant der Grund für Ihren Kauf sind, kaufen Sie in Etappe 1 nicht das, was Sie meinen. Dann warten Sie – oder wir schauen uns etwas anderes an.
Warum das hier ganz oben steht
In keinem Hochglanzprospekt steht, was noch nicht gebaut ist. Die Visualisierungen zeigen das fertige Resort – mit Pool, mit Gastronomie, mit begrünten Wegen. Was sie nicht zeigen: den Zeitpunkt. Ich verliere lieber jetzt einen Interessenten als in drei Jahren einen enttäuschten Käufer. Wenn die Lage und die Wohnung für sich genommen für Sie funktionieren, ist das hier ein gutes Objekt. Wenn Sie den Pool brauchen, ist es das heute nicht.
Die Lage
Fünfzig Meter und ein Wäldchen
Zwischen der Anlage und dem Sand liegt nur ein schmaler Waldstreifen. Das ist der Unterschied zwischen „strandnah“ und „am Strand“: Sie hören das Meer, Sie gehen morgens in Badelatschen hin, und Sie haben trotzdem Bäume vor dem Fenster statt einer Straße. Die Strandpromenade führt von hier ohne Unterbrechung bis zu den deutschen Kaiserbädern. Diese Lage ist das Einzige an dem Projekt, das schon heute fertig ist – und das Einzige, das sich später nicht mehr ändern lässt.
Die Wege
Lage und Infrastruktur: Neubau 50 Meter zum Strand in Swinemünde
Wer einen Neubau in Swinemünde in dieser Lage kauft, kauft vor allem kurze Wege – zum Wasser, ins Grüne und über die Grenze.
| Ostseestrand | ca. 50 m · getrennt nur durch einen schmalen Waldstreifen |
|---|---|
| Strandpromenade und Kurpark | unmittelbares Umfeld · Promenade bis zu den deutschen Kaiserbädern |
| Gastronomie und Einkauf | im Stadtgebiet · nicht im Haus, siehe Hinweis oben |
| Radwege nach Usedom | direkt in der Umgebung |
| Swinetunnel (Usedom – Wollin) | ohne Fährwartezeit erreichbar |
| Deutsch-polnische Grenze | wenige Minuten |
| Berlin | ca. 250 km |
Die Architektur
Weiß, Grau, helles Holz
Drei Gebäude, sechs Geschosse, große Fensterfronten. Die Farbwelt orientiert sich an der Küste – kein Betonriegel, der sich gegen die Dünen stellt. Im Dachgeschoss liegen die Lofts mit 360-Grad-Meerblick, die Raumhöhe im Haus beträgt 260 bis 280 cm. Zwei der drei Gebäude sind Apartmenthäuser, das dritte ist ein Hotelgebäude.
Die Wohnungen
Die Apartments in Swinemünde: Größen, Zimmer und Kaufpreise
194 Wohnungen verteilen sich auf sechs Stockwerke – von der kompakten Einheit für Singles und Paare bis zum Loft für die ganze Familie. Die Kaufpreise liegen entsprechend weit auseinander; welche Einheiten aktuell frei sind, prüfe ich vor jedem Termin neu.
25 – 170 m²
1 bis 4 Zimmer. Die kleinen Einheiten sind pflegeleicht und schnell wieder abzugeben, die großen bieten echtes Wohnen statt Ferienquartier.
Lofts im Dachgeschoss
Mit 360-Grad-Meerblick – die teuersten Einheiten im Projekt und die einzigen mit Rundumblick.
150.000 € – 1,9 Mio. €
Die Spanne zwischen kleinster Einheit und Loft. Was für Sie realistisch ist, hängt an Größe, Etage und Ausrichtung.
Preise und Verfügbarkeit ändern sich laufend
Bei Neubauprojekten in dieser Größenordnung verschieben sich Preisliste und freie Einheiten fast wöchentlich. Die genannten Werte sind Orientierung, keine Zusage. Vor einer Reservierung hole ich Ihnen den tagesaktuellen Stand.
Die Ausstattung
Ausstattung des Neubauprojekts in Swinemünde
Was ab Etappe 1 tatsächlich da ist – ohne die Bilder aus dem Prospekt, die ein fertiges Resort zeigen.
- Klimatisierung – Wohnungen ganzjährig nutzbar
- Fernwärme über das städtische Netz – keine eigene Therme, keine Wartung
- 111 Tiefgaragenstellplätze und 11 oberirdische Parkplätze
- Aufzug in alle Etagen
- Barrierefrei erschlossen
- Kameraüberwachtes Gebäude
- Anlagenverwalter vor Ort und externe Facility-Management-Firma
- Raumhöhe 260 – 280 cm
- Balkon, Terrasse oder Garten je nach Einheit
- Haustiere erlaubt · DSL/Internetanschluss
Der Betrieb
Jemand ist da, wenn Sie nicht da sind
Ein Anlagenverwalter arbeitet vor Ort, eine externe Facility-Management-Firma übernimmt Reinigung und Verwaltung. Für eine Wohnung, die Sie 500 Kilometer entfernt besitzen und neun Monate im Jahr nicht sehen, ist das kein Komfortdetail, sondern die Grundvoraussetzung. Sie müssen wegen eines tropfenden Wasserhahns nicht nach Polen fahren – und keinen Handwerker auf Polnisch anrufen.
Der Innenausbau
Vom Bauträgerzustand zur fertigen Wohnung: Innenausbau in Swinemünde
Übergabe im Bauträgerzustand („stan deweloperski“)
Wie bei polnischen Neubauten üblich wird die Wohnung ohne Innenausbau übergeben: Estrich, verputzte Wände und Fenster sind vorhanden. Es fehlen Bodenbeläge, Fliesen, Innentüren, Sanitärobjekte, Malerarbeiten, Küche und Möbel. Der Bauträger bietet eine schlüsselfertige Variante gegen Aufpreis an. Rechnen Sie in jedem Fall mit einem eigenen Kostenblock – das ist Marktstandard, aber es steht nicht im Kaufpreis.
Die Alternative: meine vertraute Einrichtungsfirma vor Ort. Kalkulieren Sie dafür rund 800 € pro Quadratmeter – und zwar schlüsselfertig inklusive Möbel und Handwerkern. Bei 40 m² sind das etwa 32.000 €, bei 70 m² rund 56.000 €. Das ist ein Orientierungswert; Standard und Umfang bestimmen den Preis, ein verbindliches Angebot gibt es einheitsbezogen.
- Planung und Visualisierung nach Ihren Wünschen
- Fliesen, Böden, Malerarbeiten, Innentüren
- Komplettes Bad mit Armaturen
- Einbauküche mit Elektrogeräten
- Einbauschränke und Möbel nach Maß
- Deckenlampen, Elektro-Feinmontage, Geschirr und Bettwäsche
Ich verdiene daran nichts
An der Vermittlung der Einrichtungsfirma verdiene ich keinen Cent. Ich empfehle sie, weil ich weiß, wie sie arbeitet. Sie müssen für den Ausbau weder anreisen noch einen Handwerker auf Polnisch anrufen – Sie bekommen die Wohnung fertig übergeben, bis zur Deckenlampe und zum Besteck in der Schublade.
Die Eckdaten
Eckdaten des Neubauprojekts in Swinemünde
| Objektart | Neubauprojekt aus drei Gebäuden – zwei Apartmenthäuser und ein Hotelgebäude |
|---|---|
| Kaufpreise | 150.000 € – 1,9 Mio. € je nach Größe, Etage und Ausrichtung |
| Wohnfläche | ca. 25 – 170 m² |
| Zimmer | 1 – 4 |
| Einheiten | 194 Wohnungen auf sechs Stockwerken, inkl. Lofts im Dachgeschoss mit 360-Grad-Meerblick |
| Raumhöhe | 260 – 280 cm |
| Entfernung Strand | ca. 50 m, getrennt durch einen schmalen Waldstreifen |
| Ausbaustufe | Bauträgerzustand („stan deweloperski“) · schlüsselfertige Variante gegen Aufpreis – siehe Hinweis oben |
| Schwimmbad und Restaurants | nicht in Etappe 1 · voraussichtlich erst mit der letzten Etappe – siehe Hinweis oben |
| Heizung | Fernwärme über das städtische Netz |
| Klimatisierung | moderne Klimageräte, ganzjährige Nutzung |
| Stellplätze | 111 in der Tiefgarage, 11 oberirdisch |
| Ausstattung | Aufzug, barrierefrei erschlossen, Kameraüberwachung, Balkon/Terrasse/Garten je nach Einheit, DSL |
| Verwaltung | Anlagenverwalter vor Ort, externe Facility-Management-Firma |
| Architektur | Weiß, Grau und helles Holz, große Fensterfronten |
| Haustiere | erlaubt |
| Fertigstellung | Etappe 1 – Stand bitte tagesaktuell erfragen |
| Mehrwertsteuer | 23 % – bei gewerblicher Vermietung grundsätzlich erstattungsfähig |
| Eigentumsform | Volles Eigentum mit Eintrag ins Grundbuch |
| Geeignet für | Eigenbedarf und Kurzzeitvermietung |
Die Bilder
Bildergalerie des Neubauprojekts in Swinemünde
Die Aufnahmen sind Visualisierungen des Bauträgers und zeigen das Gesamtkonzept im Endzustand – nicht den Stand nach Etappe 1.
Häufige Fragen
Fragen zum Neubau in Swinemünde
Sind Schwimmbad und Restaurants von Anfang an nutzbar?
Nein – und das ist die wichtigste Antwort auf dieser Seite. Schwimmbad und Restaurants gehören zum Gesamtkonzept des Resorts, sind aber nicht Teil von Etappe 1. Sie entstehen voraussichtlich erst mit der letzten Etappe. Wer jetzt kauft, hat also über voraussichtlich mehrere Jahre keinen Pool und keine Gastronomie im Haus – und in der Zwischenzeit Baubetrieb nebenan. Auf den Visualisierungen sieht man davon nichts. Einen Fertigstellungstermin für die letzte Etappe kann Ihnen heute niemand seriös zusagen, ich auch nicht. Wenn Pool und Restaurant der Grund für Ihren Kauf wären, sagen Sie es mir – dann suchen wir etwas anderes.
Was heißt „50 Meter zum Strand“ hier konkret?
Zwischen der Anlage und dem Sand liegt ein schmaler Waldstreifen – mehr nicht. Sie gehen in Badelatschen hin. Gleichzeitig haben Sie Bäume vor dem Fenster statt einer Promenadenstraße, was in der Hochsaison den Unterschied zwischen Erholung und Dauerlärm macht. Diese Lage ist der eigentliche Wert des Projekts: Sie ist bereits da und lässt sich später nicht mehr ändern – anders als alles, was noch gebaut werden muss.
Wird die Wohnung schlüsselfertig übergeben?
Nein, im Bauträgerzustand: Estrich, Putz, Fenster – kein Boden, keine Türen, kein Bad, keine Küche. Der Bauträger bietet eine schlüsselfertige Variante gegen Aufpreis an. Die Alternative ist meine vertraute Einrichtungsfirma: rund 800 € pro m², schlüsselfertig inklusive Möbel und Handwerkern, bei 40 m² also etwa 32.000 €, bei 70 m² rund 56.000 €. Sie müssen dafür nicht anreisen und keinen Handwerker auf Polnisch anrufen. Ich verdiene an dieser Vermittlung nichts. Planen Sie diesen Block von Anfang an ein – er steht in keiner Preisliste.
Wer kümmert sich um die Wohnung, wenn ich nicht da bin?
Ein Anlagenverwalter ist vor Ort, dazu kommt eine externe Facility-Management-Firma für Reinigung und Verwaltung. Bei einer Ferienwohnung 500 Kilometer von zu Hause ist das keine Nebensache, sondern die Voraussetzung dafür, dass die Sache überhaupt funktioniert – ob Sie selbst kommen oder vermieten.
Bekomme ich die 23 % Mehrwertsteuer zurück?
Bei gewerblicher Vermietung ist die Mehrwertsteuer grundsätzlich erstattungsfähig – bei einem Kaufpreis von 300.000 € geht es also um eine Größenordnung von rund 56.000 €, die viele deutsche Käufer gar nicht auf dem Schirm haben. Die Voraussetzungen klären Sie vorab mit dem Steuerberater; ich vermittle Ihnen bei Bedarf einen deutsch-polnischen Kollegen.
Der nächste Schritt
Neubau in Swinemünde kaufen: Termin vereinbaren
Sie haben oben gelesen, was noch nicht gebaut ist. Wenn Sie trotzdem – oder gerade deswegen – weiterreden wollen: 15 Minuten, telefonisch, unverbindlich. Ich sage Ihnen ehrlich, welche Einheit zu Ihrem Ziel passt. Oder dass keine passt. Ich arbeite ausschließlich auf Käuferseite, nicht für den Bauträger.
Zeitersparnis: Alles aus einer Hand. Sie müssen nicht mehreren Maklern, Bauträgern, Verkäufern oder Hausverwaltungen hinterhertelefonieren – sondern haben eine Person, die die Sprache spricht, den Markt kennt und Ihnen den Ablauf erklärt.
1 € = 4,20 PLN (Umrechnungskurs kann leicht schwanken)
Preise, Verfügbarkeit und Bauzeitenpläne können sich ändern. Die Angaben zu den Bauetappen entsprechen dem mir vorliegenden Stand und sind keine Zusage des Bauträgers.
Das Erstgespräch ist kostenfrei. Die Vergütung richtet sich nach Art und Umfang der gewünschten Käuferbegleitung. Für die eigentliche Immobilienvermittlung wird grundsätzlich eine erfolgsabhängige Maklerprovision vereinbart.
Als Ihr deutsch-polnischer Immobilienmakler (IHK-geprüft) und zertifizierter Makler in Polen begleite ich Sie umfassend von A bis Z durch den gesamten Kaufprozess.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir Anfragen nur bei vollständigen Kontaktdaten beantworten können.
Wichtiger Hinweis: Deutsche Banken finanzieren in der Regel keine Immobilien in Polen. Bitte klären Sie die Finanzierungsoptionen im Vorfeld mit Ihrer deutschen Hausbank.
Der Energieausweis liegt derzeit nicht vor, wird aber nachgereicht.
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Anfrage zu diesem Objekt
Vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich melde mich in der Regel innerhalb von 24 Stunden persönlich bei Ihnen – auf Wunsch auch per WhatsApp oder Rückruf zum von Ihnen gewünschten Zeitpunkt.
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Im kostenfreien Erstgespräch klären wir, ob das Objekt zu Ihren Zielen passt – ehrlich, auch wenn die Antwort lautet: jetzt nicht.
David Lis, M.Sc., Immobilienmakler (IHK), lizenzierter Makler in Polen (Nr. 22594 F PPRN) · david.lis@immobilie-Polen.de · +49 178 32 32 225