Mietpreise in Breslau nach Stadtteilen

Immobilien in Breslau als Kapitalanlage: Warum die Stadt für Anleger interessant ist

Breslau ist von den vier großen polnischen Investmentstädten die Stadt mit dem günstigsten Einstieg. Wer Angebote in Warschau, Krakau, Danzig und Breslau nebeneinanderlegt, bekommt in Breslau für dasselbe Budget spürbar mehr Wohnfläche – in vergleichbarer Lage und vergleichbarem Standard. Das sehe ich bei jeder Käuferbegleitung, in der ein Anleger zunächst zwischen zwei Städten schwankt.

Günstiger Einstieg allein wäre kein Argument. Interessant wird Breslau durch die Kombination mit einer breiten Mietnachfrage: Die Stadt hat eine Nachfragestruktur aus Hochschulen, Business-Services-Zentren und Industrie, die der von Krakau ähnelt – zu niedrigeren Einstiegspreisen.

Mietpreise in Breslau 2026: Kaltmiete nach Stadtteil

Die Kaltmiete liegt in Breslau je nach Stadtteil zwischen 63 und 77 PLN pro Quadratmeter, also zwischen 14,65 und 17,91 €. Grundlage ist meine eigene Auswertung von rund 100 Mietangeboten pro Stadtteil für die Langzeitvermietung, Stand 30. September 2026 – Angebotsmieten, keine abgeschlossenen Verträge.

Zwei Dinge fallen auf. Die Innenstadt liegt vor der Altstadt, obwohl sie touristisch kaum eine Rolle spielt. Und Westen und Norden liegen rund 15 % unter der Innenstadt – bei Kaufpreisen, die in vielen Mikrolagen dort nach meiner Erfahrung noch weiter darunter liegen. Für die Rendite ist das die interessantere Differenz.

Der Name des Stadtteils sagt dabei wenig. Was zählt, ist die Mikrolage: Straßenbahnhaltestelle in Gehweite, Entfernung zu Campus oder Arbeitgeber, Supermarkt, Zustand des Hauses, Höhe des Hausgelds.

Was kosten 1- bis 4-Zimmer-Wohnungen zur Miete in Breslau?

Ein Studio wird in Breslau derzeit für etwa 2.200 PLN kalt angeboten, also rund 510 €. Für zwei Zimmer sind es rund 2.900 PLN (675 €), für drei Zimmer 3.500 PLN (815 €), für vier Zimmer etwa 5.000 PLN (1.165 €). Das sind typische mittlere Angebotswerte aus den fünf großen Stadtteilen, bewusst gerundet.

Bei vier Zimmern ist die Spanne groß, weil Lage, Fläche und Standard weit auseinandergehen. Bei Studios ist sie klein und die Nachfrage konstant. Gut gelegene Studios vermieten sich in Breslau so gut wie immer innerhalb weniger Wochen. Monatelange Mietersuche kenne ich hier nicht.

Eine Alternative ist die zimmerweise Vermietung. Ein einzelnes Zimmer in einer Wohngemeinschaft kostet in Breslau je nach Lage und Standard etwa 1.200 bis 1.700 PLN im Monat, also 280 bis 395 € zuzüglich Nebenkosten – so meine Beobachtung zum Studienjahr 2026/27. Eine 3-Zimmer-Wohnung am Grunwaldplatz, an drei Studenten vermietet, bringt rechnerisch mehr als die Vermietung im Ganzen. Dafür haben Sie häufigere Wechsel, mehr Abnutzung und mehr Verwaltung. Für Anleger ohne Verwaltung vor Ort ist das selten die bessere Lösung.

Welche Mietrendite ist in Breslau realistisch? Neubau und Bestand im Vergleich

Bei der Langzeitvermietung in Breslau halte ich eine Bruttomietrendite von 5 bis 6,5 % für realistisch. Neubauwohnungen liegen eher bei 5 bis 5,5 %, junge Bestandswohnungen in guten Lagen bei 5,5 bis 6,5 %. Das ist meine Einschätzung aus laufenden Käuferbegleitungen und keine Zusage – gerechnet als Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis inklusive Einrichtung.

Neubau erzielt in Breslau die höhere Miete. Mieter zahlen für neuen Standard, gute Energiewerte, Aufzug und Tiefgarage spürbar mehr als für eine ältere Wohnung in derselben Lage. Trotzdem ist die Rendite nicht automatisch besser: Der Neubau kostet pro Quadratmeter mehr und wird in Polen in der Regel ohne Innenausbau übergeben – ohne Böden, Bad, Küche, Innentüren. Für den schlüsselfertigen Ausbau inklusive Möbel rechne ich als Orientierung mit rund 800 € pro Quadratmeter; bei 40 m² sind das etwa 32.000 €, die in die Renditerechnung gehören.

Eine junge Bestandswohnung – fünf bis fünfzehn Jahre alt, eingerichtet, vermietet oder sofort vermietbar – liefert in meiner Erfahrung häufig die bessere Rendite: niedrigerer Einstieg, keine Ausbaukosten, kein Leerstand in der Bauphase, und die Miete liegt nur wenig unter Neubauniveau. Dafür müssen Haus, Rücklagen und Zustand geprüft werden. Die meisten Wohnungen, bei denen ich einem Käufer gesagt habe „Das würde ich so nicht kaufen“, waren Bestandswohnungen – und fast immer lag es am Haus, nicht an der Wohnung.

Die fünf Stadtteile von Breslau aus Sicht eines Vermieters

Breslau besteht aus fünf großen Stadtbezirken: Innenstadt, Altstadt, Süden, Westen und Norden, historisch Hundsfeld. Jeder davon ist so groß, dass ein einzelner Mietpreis wenig über die Lage sagt, die Sie am Ende kaufen. Deshalb hier die Lagen, die ich bei Käuferbegleitungen tatsächlich ansehe.

Innenstadt: Hochschulen sorgen für dauerhafte Mietnachfrage

Die Innenstadt ist mit 77 PLN (17,91 €) pro Quadratmeter der teuerste Mietmarkt der Stadt – wegen der Hochschulen, nicht wegen des Tourismus. Rund um den Grunwaldplatz liegt der Hauptcampus der Technischen Universität am Oderufer, dazu medizinische Fakultäten und Wohnheime. Die Odervorstadt direkt nördlich davon hat sich in den letzten zehn Jahren von einem vernachlässigten Gründerzeitviertel zu einer gefragten Wohnlage entwickelt.

In Breslau studieren mehr als 110.000 Menschen an rund 30 Hochschulen, etwa 70.000 davon kommen von außerhalb (Stadt Breslau). Diese Menschen brauchen Wohnraum, jedes Jahr neu. Von einer Mietgarantie spreche ich trotzdem nicht. Aber Studios und 2-Zimmer-Wohnungen mit Straßenbahnanschluss zum Campus haben hier eine so breite Zielgruppe wie kaum sonst in der Stadt.

Altstadt: mehr als der Große Ring

Zum Stadtbezirk Altstadt gehört weit mehr als die Fußgängerzone. Westlich schließen sich die Schweidnitzer Vorstadt und Tschepine an, dazu der Korridor entlang der Liegnitzer Straße mit dem Einkaufszentrum Magnolia Park und dem Bahnhof Nikolaitor. Direkt dahinter, schon im Westen, liegt der Business Garden: neun Bürogebäude, rund 117.000 m² Fläche, nach Angaben des Betreibers etwa 11.000 Beschäftigte, allein Capgemini mit über 2.500 Mitarbeitern (Vastint). Für den Mietmarkt ist die Bezirksgrenze dort bedeutungslos.

Am östlichen Rand der Altstadt, rund um das Einkaufszentrum am Dominikanerplatz, entstehen Neubauten im Premiumsegment. Ihre Mieten liegen deutlich über dem Durchschnitt – und auch dafür gibt es in Breslau Mieter: Fach- und Führungskräfte internationaler Unternehmen, oft mit Mietvertrag über den Arbeitgeber. Für Anleger ist das ein eigener Markt mit eigener Logik: höhere Miete, höherer Einstieg, kleinere Zielgruppe.

Süden: der vielseitigste Wohnungsmarkt der Stadt

Der Süden ist riesig und mit durchschnittlich 70 PLN (16,28 €) pro Quadratmeter der drittstärkste Mietmarkt. Die innenstadtnahen Lagen zwischen Hauptbahnhof und Sky Tower funktionieren wie Innenstadt, die Neubauquartiere am südlichen Stadtrand wie Vorstadt mit langen Wegen. Ein oft übersehener Nachfragefaktor ist der Campus der Wirtschaftsuniversität im Süden: Studenten, Absolventen und junge Berufstätige mieten hier neben Familien und Angestellten der Unternehmen im Süden der Stadt.

Für Neubau am südlichen Stadtrand gilt: Ohne Straßenbahn in Gehweite vermieten Sie an Mieter mit Auto – und das verkleinert die Zielgruppe. Ich prüfe deshalb vor jeder Empfehlung, wie der Weg zur nächsten Haltestelle tatsächlich aussieht, nicht nur auf der Karte.

Westen: Wohnen, wo viele Menschen arbeiten

Der Westen ist flächenmäßig der größte Bezirk. Für Anleger zählen die Lagen entlang der westlichen Verkehrsachsen: Klein und Groß Mochbern, Pöpelwitz und die Wohngebiete rund um die Bürostandorte. Der Business Garden mit seinen rund 11.000 Arbeitsplätzen erzeugt Wohnraumnachfrage im direkten Umfeld; dazu kommen die Nähe zum Flughafen und die Autobahnumfahrung A8.

Mit 63 PLN (14,65 €) pro Quadratmeter ist der Westen der günstigste Mietmarkt der fünf. Das macht ihn nicht zur schlechteren Kapitalanlage. Was zählt, ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Kaltmiete – und das ist außerhalb der Innenstadt häufig besser.

Norden (Hundsfeld): Industrie, Arbeitgeber und neue Quartiere

Der Norden ist über die Autobahnumfahrung und die Ausfallstraßen gut an die Wirtschaftsstandorte der Region angebunden und hat eigene große Arbeitgeber. BSH fertigt hier in zwei Werken Kühlschränke und Backöfen für Bosch und Siemens und betreibt ein Logistikzentrum; der Standort steht für mehr als 1.500 Arbeitsplätze und hat 2026 weiter eingestellt (Stadt Breslau). 3M produziert im Nordosten. Gleichzeitig wachsen Wohnquartiere wie Olimpia Port an der Oder, Rosenthal oder Kletschkau.

Die Angebotsmiete liegt bei 64 PLN (14,88 €) pro Quadratmeter. Die Unterschiede zwischen den Mikrolagen sind hier am größten – zwischen Neubau am Fluss und Plattenbau an der Ausfallstraße liegen Welten, bei fast gleichem Stadtteilnamen.

Hausgeld und Einrichtung: Zwei Unterschiede zu Deutschland

In Polen zahlt der Mieter das Hausgeld zu 100 % – zusätzlich zur Kaltmiete. Die Kaltmiete aus den Inseraten ist deshalb der Betrag, der beim Eigentümer ankommt.

Der zweite Unterschied: Polnische Mieter erwarten eine eingerichtete Wohnung – Küche mit Geräten, Bad komplett, Möbel, meist Waschmaschine. Eine leere Wohnung findet in Breslau kaum Mieter und bringt deutlich weniger Miete. Die Einrichtung gehört deshalb fest in die Kalkulation.

Welche Lage in Breslau würde ich als Kapitalanleger wählen?

Nicht die Entfernung zum Ring. Die bessere Frage lautet: Wer soll diese Wohnung in den nächsten zehn Jahren mieten – und warum genau an diesem Standort? Daraus ergeben sich Wohnungstyp, Größe und Lage fast von selbst.

Und was ich so nicht kaufen würde:

• eine überteuerte Wohnung direkt am Ring nur wegen der Adresse – die Miete pro Quadratmeter ist dort nicht höher als in der Innenstadt
• ein Haus mit hohem Anteil an Kurzzeitvermietung, wenn Sie langfristig vermieten wollen
• Neubau am Stadtrand ohne Straßenbahn in Gehweite, wenn Ihre Zielgruppe Berufstätige ohne Auto sind
• eine Bestandswohnung in einem Haus mit leerer Rücklage, so schön die Wohnung selbst ist

Ich helfe deutschen und deutsch-polnischen Käufern bei der richtigen Auswahl einer Kapitalanlage in Breslau.

Häufige Fragen zu Immobilien in Breslau als Kapitalanlage

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