Notargebühren in Polen beim Immobilienkauf
23.01.2019 – 12:19 Uhr, geschrieben von David Lis
Spätestens wer seine Immobilie in Polen fest entschlossen für den Erwerb ausgesucht hat, stellt sich die Frage: „Wie hoch sind die polnischen Notargebühren und Nebenkosten dieser Immobilie?“
Die Notarkosten beim Immobilienkauf zählen zu den sogenannten Kaufnebenkosten. Ähnlich wie in Deutschland gibt es in Polen eine feste Gebührenordnung für Notare, welche sich an dem Wert des Gegenstandes orientiert.
Eigentumsübertragung einer Immobilie in Polen mit Notar
Jegliche Verträge über die Eigentumsübertragung von Immobilien müssen in Polen notariell beurkundet werden, damit sie rechtskräftig sind. Die Notare sind unparteiisch und können die Grundbucheintragung beantragen. Bedenken Sie dabei, dass Notare in Polen den „rechtlichen Zustand“ Ihrer Immobilie grundsätzlich nicht prüfen oder verifizieren. Denn vor dem Kauf einer Immobilie ist es zwingend ratsam neben dem Grundbuch zahlreiche Dokumente zu überprüfen. Eigentumsübertragungen von Immobilien, die nicht in notarieller Form abgeschlossen wurden, sind in Polen ungültig. Anders als in Deutschland wird grundsätzlich mit dem unterschriebenen Kaufvertrag beim Notar sofort der Eigentumserwerb vollzogen. Die Eintragung in das Grundbuch hat in Polen lediglich einen deklaratorischen Charakter.
An welchen Ort beurkundet der Notar die Immobilie?
In Polen bestellt in der Regel der Käufer den Notar, weil er ihn auch bezahlt. Die notarielle Beurkundung einer Immobilie in Polen muss nicht zwingend in den Geschäftsräumen des Notars stattfinden. Es gibt keine aktuelle Verpflichtung darüber, dass die Beurkundung am Standort (z. B. in der gleichen Stadt) der Immobilie stattfinden muss. Theoretisch könnte die notarielle Beurkundung einer sich in Breslau befindlichen Immobilie auch in Warschau vollzogen werden (aus welchen Gründen auch immer). Manchmal kommt es vor, dass Käufer und Verkäufer die notarielle Beurkundung einer Immobilie in den Geschäftsräumen einer Bank durchführen möchten. Hierbei erhält der polnische Notar laut der Gebührenverordnung für Tätigkeiten außerhalb des Notariats zwischen 50 bis 100 PLN für jede angefangene Stunde des Verlassens seines Büros bis zur Rückkehr. Aus formalen Gründen muss ein vereidigter Dolmetscher beim Notartermin teilnehmen, da die Beurkundung in polnischer Sprache erfolgt. Es reicht leider nicht, wenn beim Notar eine zweisprachige Person anwesend ist. Die Kosten für einen vereidigten Dolmetscher liegen erfahrungsgemäß ab 150 PLN pro h.
| Kaufnebenkosten Polen: Notargebühren (netto) 2019 | ||
|---|---|---|
| Gegenstandswert | Fixer Anteil | zuzüglich variabler Anteil |
| bis 3.000 PLN | 100 PLN | – |
| bis 10.000 PLN | 100 PLN | zuzüglich 3 % vom Wert über 3.000 PLN |
| bis 30.000 PLN | 310 PLN | zuzüglich 2 % vom Wert über 10.000 PLN |
| bis 60.000 PLN | 710 PLN | zuzüglich 1 % vom Wert über 30.000 PLN |
| bis 1.000.000 PLN | 1.010 PLN | zuzüglich 0,4 % vom Wert über 60.000 PLN |
| bis 2.000.000 PLN | 4.770 PLN | zuzüglich 0,2 % vom Wert über 1.000.000 PLN |
| ab 2.000.000 PLN | 6.770 PLN | zuzüglich 0,25 % vom Wert über 2.000.000 PLN* |
| * insgesamt max. 10.000 PLN | ||
| Quelle: prawo.sejm.gov.pl/Eigene Darstellung. | ||
Notargebühren beim Immobilienkauf in Polen – Berechnungsbeispiel
Zum besseren Verständnis veranschaulichen wir Ihnen unter Berücksichtigung der polnischen Gebührenverordnung ein fiktives Berechnungsbeispiel.
Der Kaufpreis ohne Fremdfinanzierung für eine Immobilie in Polen soll 1.000.000 PLN betragen (umgerechnet ca. 250.000 EUR). Bei dieser Summe erhält der Notar in Polen laut der Gebührenverordnung höchstens einen fixen Anteil von 1.010 PLN zuzüglich variablem Anteil von 3.760 PLN (0,4 % vom Differenzbetrag 940.000 PLN). Den Notargebühren muss noch die polnische Mehrwertsteuer (VAT) von aktuell 23 % hinzugerechnet werden. In Summe bezahlt der Käufer insgesamt 5.867,10 PLN für den Notar beim Erwerb seiner Immobilie. Zusätzlich fallen noch Kosten für den Eintrag in das Grundbuch an. Diese belaufen sich auf eine Höhe von 200 PLN. Unterm Strich betragen die Notar- und Grundbuchkosten beim Kauf einer Immobilie in Polen für eine Mio. Zloty ohne Fremdfinanzierung in diesem Berechnungsbeispiel umgerechnet ca. 1.466 EUR.
Selbst, wenn zum Beispiel eine Wohnung (Bestandsimmobilie ohne Fremdfinanzierung) für 5 Mio. PLN erworben wird, so betragen die Notargebühren laut der Verordnung einschließlich Grundbuchkosten gerademal höchstens 12.500 PLN (ca. 3.100 EUR) / 0,25 % vom Kaufpreis.
Vergleich: Notargebühren und Grundbuchkosten in Deutschland: Beim Erwerb einer Immobilie zum Kaufpreis von 250.000 EUR belaufen sich die Notarkosten und Grundbucheintrag auf insgesamt 5.000 EUR (Quelle: Immobilienscout24.de).
Was gibt es sonst beim Notar in Polen zu beachten?
In Polen gibt es anstatt der Grunderwerbssteuer eine sogenannte Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (Podatek od czynnosci cywilno prawnych). Neben den Notargebühren muss der Käufer einer Immobilie in Polen diese in Höhe von 2 % vom Kaufpreis an den Notar vor Ort entrichten. Der polnische Notar leitet diesen Betrag an die Behörden weiter. Diese Steuer fällt beim Kauf einer Bestandsimmobilie an. Weitere Nebenkosten, die vom Käufer zu bezahlen sind, können zum Beispiel Gebühren für die Einrichtung eines Grund- und Hypothekenregisters oder Gebühren für Einträge von Eigentumsrechten in das Grundbuch sein. Für die Erstellung eines Auszuges aus der notariellen Urkunde oder aus einem anderen Dokument beträgt der Höchstsatz 6 PLN für jede angefangene Seite.
Nützlicher Tipp
Um eine Immobilie vor anderen potenziellen Interessenten beim Verkäufer abzusichern, ist ein notarieller Vorvertrag empfehlenswert. Es lohnt sich unter Umständen den Vor- und Hauptkaufvertrag beim gleichen Notar zu beurkunden, weil dadurch die Notargebühren insgesamt geringer ausfallen können (Verhandlungssache).
Wir haben für Sie Informationen zu Notar- und Grundbuchkosten zusammengetragen. Diese Informationen können aber eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Um eine rechtlich abgesicherte Einschätzung zu erhalten, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens. Alle Angaben sind ohne Gewähr von Richtigkeit und Vollständigkeit.
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