Warum verkaufen Polen ihre Wohnungen so schnell? Was deutsche Käufer oft nicht verstehen

„Herr Lis, warum verkauft der Eigentümer schon wieder?“

Eine Frage bekomme ich von meinen deutschen Kunden immer wieder gestellt:

„Herr Lis, die Wohnung ist doch erst drei Jahre alt. Alles ist neu, sogar die Möbel bleiben drin. Warum verkauft der Eigentümer schon wieder? Da muss doch irgendetwas sein.“

Solche Fragen höre ich besonders häufig bei Besichtigungen von neueren Eigentumswohnungen an der polnischen Ostsee, aber auch in Städten wie Breslau oder Posen.

Viele deutsche Interessenten vermuten sofort einen Haken. Vielleicht gibt es Probleme mit dem Gebäude, hohe Nebenkosten, schwierige Nachbarn oder versteckte Mängel. Natürlich kann das vorkommen, und deshalb muss man solche Dinge vor dem Kauf auch prüfen.

Aber nach meiner Erfahrung ist der Grund für einen schnellen Wiederverkauf oft ziemlich unspektakulär. Die Familie braucht eine größere Wohnung. Der Eigentümer hat sich für einen Hausbau entschieden. Jemand zieht beruflich in eine andere Stadt. Oder eine ursprünglich gekaufte Ferienwohnung wird einfach nicht mehr so häufig genutzt wie geplant.

Was deutschen Käufern manchmal merkwürdig vorkommt, ist für viele polnische Eigentümer eine ganz normale Entscheidung. Und damit sind wir bei einem Unterschied, den ich zwischen dem deutschen und polnischen Immobilienmarkt schon länger beobachte.

In Deutschland kauft man häufig fürs Leben. In Polen nicht unbedingt.

Ich habe den Eindruck, dass viele Deutsche eine Immobilie anders betrachten als Polen. In Deutschland ist der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung häufig eine Entscheidung fürs Leben. Man sucht lange, prüft, vergleicht und überlegt, ob die Immobilie wirklich zu einem passt. Nicht nur heute, sondern möglichst auch noch in 20 oder 30 Jahren.

Das erlebe ich regelmäßig bei deutschen Käufern, die eine Immobilie in Polen erwerben möchten. Da werden manchmal Fragen gestellt, die weit in die Zukunft reichen: Ist die Wohnung später noch groß genug? Was passiert, wenn wir älter werden? Können wir dort auch im Ruhestand wohnen? Und was ist, wenn wir irgendwann verkaufen müssen?

Alles berechtigte Überlegungen. Ich habe nur manchmal das Gefühl, dass deutsche Käufer versuchen, bereits heute eine Entscheidung für ihr gesamtes restliches Leben zu treffen.

Auf dem polnischen Immobilienmarkt erlebe ich häufig einen anderen Umgang. Man kauft eine Wohnung, weil sie jetzt zur Lebenssituation passt. Wenn sich die Lebensumstände ändern, wird sie eben wieder verkauft.

Ein junges Paar kauft eine Zweizimmerwohnung in Posen. Einige Jahre später kommt Nachwuchs dazu und die Wohnung wird zu klein. Also verkauft man sie und kauft eine größere. Vielleicht folgt irgendwann ein Einfamilienhaus außerhalb der Stadt.

In Polen gibt es dafür einen passenden Begriff: poprawa warunków mieszkaniowych – Verbesserung der Wohnverhältnisse. Die Immobilie ist dann nicht zwangsläufig das endgültige Zuhause, sondern auch ein Schritt in der persönlichen Lebensplanung.

Natürlich lässt sich das nicht auf jeden Deutschen oder Polen übertragen. Aber ich sehe diese unterschiedliche Einstellung in meiner täglichen Arbeit immer wieder.

Was sagen die Zahlen? 42 % verkaufen für eine bessere Wohnsituation

Interessanterweise passt meine Beobachtung zu einer Untersuchung der polnischen Nationalbank (Narodowy Bank Polski, NBP). Für das Jahr 2025 wurden bei den untersuchten Weiterverkäufen von Eigentumswohnungen folgende Verkaufsgründe erfasst:

Quelle: NBP, Untersuchung des polnischen Immobilienmarktes 2025, veröffentlicht 2026

Das bedeutet: Bei den untersuchten Verkäufen erfolgten 58 % aufgrund einer Verbesserung der Wohnverhältnisse oder eines Wohnortwechsels.

Die Zahlen stammen aus den von der NBP untersuchten städtischen Wohnungsmärkten. Sie sind keine allgemeine Statistik darüber, wie lange alle polnischen Eigentümer ihre Immobilien behalten. Trotzdem zeigen sie deutlich, dass der Wechsel in eine andere Immobilie auf dem polnischen Markt eine wichtige Rolle spielt.

Drei Beispiele aus meiner Arbeit: fast neu – und trotzdem wieder im Verkauf

Wie unspektakulär die Gründe in der Praxis sind, zeigen drei Wohnungen, die ich aktuell oder in den letzten Monaten begleitet habe.

Auch auf dem Mietmarkt fällt mir dieser Unterschied auf

Was ich besonders interessant finde: Meinen Eindruck habe ich nicht nur beim Kauf und Verkauf von Immobilien. Auch auf dem Mietwohnungsmarkt beobachte ich Unterschiede.

In Deutschland ist es völlig normal, dass jemand 15, 20 oder sogar 30 Jahre in derselben Mietwohnung wohnt. Man kennt seine Nachbarn, hat sich eingerichtet, vielleicht die Küche selbst bezahlt und denkt gar nicht daran, noch einmal umzuziehen.

Laut Statistischem Bundesamt gab es im Jahr 2022 rund 2,7 Millionen deutsche Hauptmieterhaushalte, deren Mietverträge bereits vor 1999 abgeschlossen worden waren. Diese Mietverhältnisse bestanden also schon seit mehr als 23 Jahren.

Quelle: Statistisches Bundesamt, Mikrozensus-Zusatzerhebung Wohnen 2022

Auf dem privaten polnischen Mietmarkt, insbesondere in Städten wie Warschau, Breslau oder Posen, nehme ich dagegen häufiger wahr, dass Menschen eine Wohnung für eine bestimmte Lebensphase mieten. Für das Studium, den ersten Arbeitsplatz oder die ersten gemeinsamen Jahre als Paar. Später folgt möglicherweise die nächste Mietwohnung oder direkt der Kauf einer eigenen Immobilie.

Hinzu kommt, dass auf dem polnischen privaten Mietmarkt häufig befristete Mietverträge abgeschlossen werden. In Deutschland sind dagegen unbefristete Mietverhältnisse üblich.

Allerdings muss man hier unterscheiden: Ein auf zwölf Monate befristeter Mietvertrag bedeutet nicht automatisch, dass der Mieter jedes Jahr auszieht. Und ob polnische Mieter im Landesdurchschnitt tatsächlich häufiger umziehen als deutsche Mieter, lässt sich mit den verfügbaren Zahlen nicht eindeutig belegen.

Dass deutsche Mieter oft länger bleiben, hat außerdem wirtschaftliche Gründe. Wer seit zwanzig Jahren in einer Wohnung lebt, zahlt möglicherweise deutlich weniger als bei einer vergleichbaren Neuvermietung. Ein Umzug wäre dann nicht nur mit Aufwand verbunden, sondern häufig auch mit einer höheren monatlichen Miete.

Überraschend: Polen ist Eigentümerland, Deutschland ist Mieterland

Ein Blick auf die Eigentumsverhältnisse zeigt, wie unterschiedlich die Immobilienmärkte beider Länder aufgebaut sind. Nach Eurostat lebten im Jahr 2025:

Quelle: Statistisches Bundesamt, Eurostat-Daten 2025

Trotzdem ist der Unterschied enorm. Deutschland hat den höchsten Mieteranteil innerhalb der EU. In Polen spielt selbst genutztes Wohneigentum eine wesentlich größere Rolle.

Die Polen kaufen also keineswegs weniger gerne Immobilien als Deutsche. Im Gegenteil. Der Unterschied könnte eher darin liegen, wie man mit einer bereits gekauften Immobilie umgeht. Während in Deutschland die eigene Immobilie häufig als langfristige Absicherung betrachtet wird, erlebe ich in Polen öfter, dass man sein Eigentum auch als Vermögenswert betrachtet, den man bei Bedarf wieder verkaufen kann.

Die Spekulationsfrist: In Polen fünf Kalenderjahre, in Deutschland zehn Jahre

Ein weiterer Unterschied liegt im Steuerrecht. In Polen kann eine privat gehaltene Immobilie grundsätzlich nach Ablauf von fünf Jahren einkommensteuerfrei verkauft werden. Die Frist beginnt mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem die Immobilie gekauft beziehungsweise errichtet wurde.

Ein Beispiel: Wer im Juni 2021 eine Wohnung in Polen gekauft hat, kann diese grundsätzlich ab dem 1. Januar 2027 ohne polnische Einkommensteuer auf den privaten Verkaufsgewinn veräußern.

Dabei spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob die Wohnung selbst genutzt oder vermietet wurde. Entscheidend ist unter anderem, dass der Verkauf nicht im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit erfolgt.

In Deutschland gilt bei privaten Immobilienverkäufen dagegen grundsätzlich eine Zehnjahresfrist. Eine wichtige Ausnahme besteht insbesondere bei selbst genutzten Immobilien, die unter den Voraussetzungen des § 23 EStG auch früher steuerfrei verkauft werden können.

Quelle Polen: Polnisches Finanzministerium · Quelle Deutschland: § 23 EStG

Gerade bei vermieteten Immobilien oder Kapitalanlagen kann sich ein deutscher Käufer daher von Anfang an auf eine Haltedauer von zehn Jahren einstellen. In Polen ist der entsprechende Zeitraum deutlich kürzer.

In Polen ist ein Verkauf sogar vor Ablauf von fünf Jahren steuerfrei möglich

Was viele nicht wissen: Unter bestimmten Voraussetzungen kann man eine Immobilie in Polen auch vor Ablauf der fünfjährigen Frist steuerfrei verkaufen.

Wer den Verkaufserlös innerhalb von drei Jahren nach Ende des Verkaufsjahres für gesetzlich begünstigte eigene Wohnzwecke verwendet, beispielsweise für den Kauf einer größeren Wohnung oder eines Hauses, kann den Veräußerungsgewinn ganz oder teilweise von der polnischen Einkommensteuer befreien lassen. Diese Regelung nennt sich ulga mieszkaniowa.

Das macht einen Immobilienwechsel in Polen auch steuerlich interessant. Die Voraussetzungen müssen allerdings erfüllt werden. Für Käufer mit steuerlichem Wohnsitz in Deutschland ist außerdem zu prüfen, welche steuerlichen Folgen dort entstehen.

Quelle: Polnisches Finanzministerium – Immobilienverkauf und Steuerbefreiung

Auch beim ersten Wohnungskauf gibt es Steuervorteile

Wer in Polen erstmals eine Wohnung oder ein Haus auf dem Zweitmarkt kauft, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der 2-prozentigen Grunderwerbsteuer (PCC) befreit werden. Bei einer Wohnung für 800.000 PLN bedeutet das immerhin 16.000 PLN Ersparnis.

Voraussetzung ist insbesondere, dass der Käufer bisher grundsätzlich kein entsprechendes Wohneigentum besessen hat. Für bestimmte geerbte Eigentumsanteile gibt es Ausnahmen. Auch diese Regelung kann den Einstieg ins Wohneigentum finanziell erleichtern.

Quelle: Polnisches Ministerium für Entwicklung und Technologie

Ist das eine andere Mentalität oder liegt es am Immobilienmarkt?

Ich denke, dass mehrere Dinge zusammenkommen. Viele Deutsche verbinden mit dem Kauf einer Immobilie Sicherheit, Beständigkeit und Altersvorsorge. In Polen beobachte ich häufiger, dass eine Wohnung auch als veränderbarer Teil der persönlichen Lebensplanung betrachtet wird. Dazu kommen unterschiedliche steuerliche Regelungen und verschiedene Strukturen der Immobilienmärkte.

Man darf allerdings nicht vergessen, dass auch das Alter der Käufer, ihre finanzielle Situation und ihre Erfahrung mit Immobilien eine große Rolle spielen. Ein Deutscher, der zum ersten Mal eine Wohnung in Polen kauft, wird verständlicherweise mehr Fragen stellen als ein polnischer Käufer, der bereits seine dritte Immobilie erwirbt.

Eine Kaufentscheidung im Ausland ist schließlich mit zusätzlichen Herausforderungen verbunden: andere Sprache, andere Gesetze, ein fremdes Grundbuchsystem und teilweise auch eine andere Währung.

Deshalb würde ich nicht behaupten, dass Polen grundsätzlich risikofreudiger sind oder Deutsche zu vorsichtig. Ich stelle nur fest, dass polnische Eigentümer nach meiner Erfahrung oft selbstverständlicher mit dem Gedanken umgehen, eine Immobilie später wieder zu verkaufen.

Muss man bei einer fast neuen Wohnung, die wieder verkauft wird, misstrauisch werden?

Kommen wir zu der Frage zurück, die mir so viele deutsche Interessenten stellen. Nein, nicht automatisch.

Wenn eine Wohnung erst drei oder vier Jahre alt ist und schon wieder zum Verkauf steht, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass irgendetwas nicht stimmt. Gerade an der polnischen Ostsee erlebe ich, dass Eigentümer ihre Ferienwohnungen nach einigen Jahren wieder verkaufen, weil sie diese weniger nutzen als gedacht oder sich ihre persönlichen Vorstellungen verändert haben. Andere möchten eine größere Wohnung kaufen, wechseln den Standort oder benötigen das Kapital für andere Zwecke.

Natürlich gibt es auch Verkäufe, bei denen tatsächlich Probleme mit der Immobilie bestehen. Deshalb ist es wichtig, vor dem Kauf das polnische Grundbuch, mögliche Belastungen, die laufenden Kosten und den Zustand der Immobilie zu überprüfen. Auch der Verkaufsgrund sollte nachvollziehbar sein.

Aber ich würde meinen deutschen Kunden nicht empfehlen, eine interessante Immobilie allein deshalb auszuschließen, weil der Eigentümer sie bereits nach wenigen Jahren wieder verkauft.

Ein schneller Wiederverkauf ist kein Beweis für eine schlechte Immobilie.

Mein Rat an deutsche Käufer: Gründlich prüfen, aber nicht alles für die Ewigkeit planen

Ich schätze die gründliche Herangehensweise deutscher Immobilienkäufer. Wer mehrere Hunderttausend Euro investiert, sollte genau wissen, was er kauft. Trotzdem muss eine Immobilie nicht zwangsläufig für die nächsten dreißig Jahre passen.

Vielleicht kauft man heute eine Zweizimmerwohnung in Swinemünde und entscheidet sich später für eine größere Wohnung in Misdroy. Vielleicht möchte man irgendwann dauerhaft an der Ostsee leben oder die Ferienimmobilie wieder verkaufen. Das gehört zum Leben dazu.

Wichtig finde ich deshalb, bereits beim Kauf auch an einen möglichen späteren Verkauf zu denken. Wie gut ist die Lage? Gibt es genügend Nachfrage nach vergleichbaren Wohnungen? Wie hoch sind die laufenden Kosten? Bestehen Einschränkungen bei der Nutzung oder Vermietung? Und vor allem: Ist der heutige Kaufpreis so realistisch, dass ein späterer Wiederverkauf wirtschaftlich sinnvoll sein kann?

Das sind Fragen, die ich bei meiner Käuferbegleitung für Immobilien in Polen ebenfalls berücksichtige. Denn eine gute Kaufentscheidung bedeutet für mich nicht nur, dass die Immobilie heute gefällt, sondern auch, dass man möglichst viele Möglichkeiten für die Zukunft offenhält.

Stand: 13. Oktober 2026. Die steuerlichen Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung.

David Lis, M.Sc.Immobilienmakler (IHK) und lizenzierter Makler in Polen (Nr. 22594 F PPRN) · david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225