Wohnung in Breslau kaufen – außergewöhnliche Apartments nahe Hauptbahnhof und Altstadt
Breslau · Zentrum
Wohnung in Breslau kaufen: Apartments zwischen Hauptbahnhof und Altstadt
Drei Gebäude, 66 Wohnungen, eine restaurierte Stadtvilla und zwei moderne Neubauten um einen begrünten Innenhof. Raumhöhen bis 3,9 Meter, rund 400 Meter zum Hauptbahnhof. Einstieg ab 110.000 Euro.
110.000 € – 530.000 € · 1 bis 4 ZimmerWer sonst noch in Breslau kauft
Breslau überzeugt auch Profis
Die TAG Immobilien AG aus Hamburg ist 2020 über die Übernahme eines Breslauer Projektentwicklers in den polnischen Wohnungsmarkt eingestiegen. Heute hält der börsennotierte Konzern rund 8.700 Mietwohnungen in Polen, das Portfolio ist etwa zwei Milliarden Euro schwer. Wenn ein deutsches Unternehmen mit Rechenschaftspflicht gegenüber Aktionären seit Jahren hier Bestand aufbaut, sagt das mehr über den Standort als jede Broschüre.
Marktdaten
Wirtschaft und Mietnachfrage in Breslau: Zahlen für Privatinvestoren
Breslau ist mit rund 673.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt Polens, die Metropolregion umfasst etwa 1,25 Millionen Menschen. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2025 bei 2,3 Prozent. Die Stadt ist der drittgrößte Standort für Dienstleistungszentren in Polen: 70.300 Beschäftigte in rund 250 Zentren, mit Schwerpunkt Finance, Controlling und Datenanalytik (ABSL, Stand Q1/2025). Dazu kommen über 110.000 Studenten an mehr als 30 Hochschulen, davon etwa 10.000 aus dem Ausland (wroclaw.pl, 2025). Beide Gruppen mieten ganzjährig und nicht saisonal – für einen Privatinvestor ist das der Unterschied zwischen zwölf und sechs vermieteten Monaten. Die Angebotsmieten liegen je nach Lage und Standard bei etwa 60 bis 85 PLN kalt pro Quadratmeter, im Mittel um 70 PLN, umgerechnet rund 14 bis 20 Euro pro Quadratmeter.
Arbeitslosenquote in Breslau im Vergleich mit anderen polnischen Metropolen
| Arbeitslosenquote im Vergleich | Stand Dezember 2025 |
|---|---|
| Posen | 1,4 % |
| Warschau | 1,5 % |
| Breslau | 2,3 % |
| Krakau | 2,5 % |
| Danzig | 3,0 % |
| Łódź | 5,5 % |
Quellen: ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2025″ (Stand Q1 2025), wroclaw.pl (2025), Powiatowy Urząd Pracy (Dezember 2025).
Das Projekt
Ein Wohnensemble aus drei Gebäuden im Zentrum von Breslau
Das Projekt besteht aus drei Häusern: einer sorgfältig restaurierten historischen Stadtvilla und zwei modernen Wohngebäuden. Zusammen entstehen 66 Wohnungen, gruppiert um einen begrünten Innenhof.
66 Einheiten sind für eine Innenstadtlage eine überschaubare Zahl. Für Privatinvestoren ist das relevant, weil beim späteren Verkauf oder bei einer Neuvermietung nicht Dutzende identische Wohnungen im selben Objekt gegen Sie antreten. Wer schon einmal in einer 300-Parteien-Anlage verkauft hat, kennt den Effekt.
Das Viertel
Industriegeschichte und Revitalisierung: das Viertel im Wandel
Die Straße, an der das Ensemble liegt, wurde 1824 als Verbindung zwischen zwei großen Verkehrsachsen angelegt. Damals prägten Gärten, kleine Villen und landwirtschaftliche Flächen die Gegend. Mit der Industrialisierung im 20. Jahrhundert wurde daraus ein Wirtschaftsstandort mit Tabak- und später Pharmaproduktion.
Heute läuft die dritte Phase: Ehemalige Industrieflächen werden zurück in die Wohnstruktur der Stadt geholt. Für einen Investor ist das die interessanteste Ausgangslage überhaupt – zentral gelegene Quartiere, die noch nicht fertig aufgewertet sind, aber sichtbar in Bewegung. Der Zeitpunkt liegt zwischen „günstig“ und „etabliert“.
Raumhöhe
Bis 3,9 Meter
Raumhöhen von bis zu rund 3,9 Metern kommen im polnischen Neubau praktisch nicht vor – der Standard liegt bei 2,6 bis 2,8 Metern. Zusammen mit großen Fensterflächen entsteht ein loftartiges Raumgefühl, das man auf Fotos sieht und beim Betreten spürt. Für die Vermietung ist genau das der Unterschied zwischen einem austauschbaren Inserat und einem, das man sich merkt.
Grundrisse
Raumhöhen bis 3,9 Meter: loftartige Grundrisse in Breslau
Die Wohnungen haben ein bis vier Zimmer und Wohnflächen zwischen etwa 25 und 104 Quadratmetern. Die Spanne deckt zwei ganz unterschiedliche Investorenstrategien ab: die kleinen Einheiten ab 110.000 Euro als Einstiegsobjekt mit niedrigem Kapitaleinsatz, die großen als repräsentative Wohnung für Selbstnutzer oder gehobene Langzeitvermietung.
Außenflächen: Balkon, Dachterrasse oder Garten im Innenhof
Je nach Einheit gehört eine dieser Flächen dazu:
- Balkon oder Loggia
- Dachterrasse mit Blick über die Innenstadt
- privater Gartenbereich im Innenhof
Der Innenhof selbst wird als begrünter Stadtgarten angelegt. Eine ruhige Grünfläche mitten im Zentrum ist in Breslau selten – und in Inseraten ein Argument, das sich schwer kopieren lässt.
Ausstattung
Ausstattung der Neubauwohnungen in Breslau
Aufzüge in allen Gebäuden
Auch im restaurierten Altbauteil – nicht selbstverständlich bei revitalisierter Substanz.
Fahrradräume mit Waschbereich
Eigene Abstell- und Reinigungsbereiche für Fahrräder – in einer Stadt mit dieser Radinfrastruktur ein Mietargument.
Private Abstellräume
Zwischen etwa 2 und 5 m² – bei kleinen Wohnungen der Unterschied zwischen wohnbar und vollgestellt.
Videoüberwachung
Auf dem gesamten Gelände – relevant, wenn Sie aus Deutschland heraus vermieten.
Begrünter Innenhof
Stadtgarten mit Aufenthaltsbereichen zwischen den drei Gebäuden.
Spielbereiche für Kinder
Erweitert die Mieterzielgruppe um Familien, die zentral wohnen wollen.
Mikrolage
Lage in Breslau: 400 Meter zum Hauptbahnhof
Das Ensemble liegt in einer der zentralsten Wohnlagen der Stadt. Zum Hauptbahnhof sind es rund fünf Gehminuten, mehrere Straßenbahn- und Buslinien halten in unmittelbarer Nähe.
| Hauptbahnhof | ca. 400 m |
|---|---|
| Großes Einkaufszentrum | ca. 600 m |
| Busbahnhof | ca. 700 m |
| Stadtpark | ca. 800 m |
| Historischer Marktplatz | ca. 1,5 km |
| Straßenbahn und Bus | fußläufig |
Restaurants, Cafés, Ärzte, Schulen und Kindergärten liegen im näheren Umfeld. Für die Vermietung ist die Bahnhofsnähe der stärkste Einzelfaktor: Wer in Breslau arbeitet und regelmäßig nach Warschau, Posen oder Berlin pendelt, filtert genau danach.
Für Privatinvestoren
Warum Innenstadtwohnungen in Breslau für Kapitalanleger interessant sind
Innenstadtwohnungen gehören in Breslau zu den stabilsten Segmenten des Marktes, weil die Nachfrage aus mehreren Richtungen gleichzeitig kommt: junge Berufstätige, internationale Fachkräfte aus den Dienstleistungszentren, Studenten und Menschen, die bewusst zentral leben wollen. Fällt eine Gruppe weg, tragen die anderen.
Wohnungen mit erkennbaren Merkmalen – außergewöhnliche Raumhöhe, historische Bausubstanz, eigener Gartenanteil im Zentrum – heben sich vom Standardneubau ab. Das wirkt in beide Richtungen: kürzere Leerstände bei der Vermietung, kleinerer Vergleichsmarkt beim Verkauf.
Der Einstiegspreis von 110.000 Euro ist für eine Innenstadtwohnung in Breslau bemerkenswert niedrig. Wer mit begrenztem Kapital in den polnischen Markt einsteigen und die Erfahrung erst einmal an einem kleinen Objekt machen will, findet hier eine der wenigen zentralen Adressen in dieser Größenordnung.
Kaufpreise
Kaufpreise der Wohnungen in Breslau
Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger fällt in Polen keine Grunderwerbsteuer an. Die 2 Prozent, die beim Kauf einer Bestandswohnung anfallen, entfallen hier also, weil der Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt.
Welche der 66 Wohnungen aktuell frei sind und zu welchem Preis, prüfe ich vor jedem Termin neu und schicke Ihnen die Liste vorab – nicht erst bei der Besichtigung.
Umrechnung zum Kurs 1 € = 4,20 PLN. Maßgeblich sind die Beträge in PLN.
Objektdaten
Eckdaten des Wohnprojekts in Breslau
| Objektart | Eigentumswohnungen, Ensemble aus restaurierter Stadtvilla und zwei Neubauten |
|---|---|
| Einheiten | 66 Wohnungen in drei Gebäuden |
| Zimmer | 1 bis 4 |
| Wohnflächen | ca. 25 – 104 m² |
| Raumhöhe | bis ca. 3,9 m je nach Einheit |
| Etagen | 7 |
| Fertigstellung | 2027 |
| Außenflächen | Balkon, Loggia, Dachterrasse oder privater Gartenbereich je nach Einheit |
| Abstellraum | ca. 2 – 5 m², privat |
| Gemeinschaftsflächen | begrünter Innenhof mit Aufenthaltsbereichen, Kinderspielbereiche, Fahrradräume mit Waschbereich |
| Sicherheit | Videoüberwachung, Aufzüge in allen Gebäuden |
| Entfernung Hauptbahnhof | ca. 400 m |
| Grunderwerbsteuer | 0 % (Neubau vom Bauträger) |
| Geeignet für | Eigennutzung und Langzeitvermietung |
| Kaufpreis | 110.000 – 530.000 € |
Bilder
Wohnung in Breslau kaufen: Bilder von Gebäuden, Innenhof und Apartments
Fragen
Häufige Fragen zum Wohnungskauf in Breslau
Was bringen mir 3,9 Meter Raumhöhe als Vermieter?
Der polnische Neubaustandard liegt bei 2,6 bis 2,8 Metern. Eine Wohnung mit fast vier Metern fällt auf jedem Portal sofort auf und lässt sich in einem Satz beschreiben – das verkürzt die Zeit bis zum ersten Mieter spürbar. Beim späteren Verkauf gilt dasselbe: Es gibt in Breslau wenig Vergleichbares.
Warum nur 66 Wohnungen und was heißt das für mich?
Weil das Ensemble aus drei Gebäuden besteht, von denen eines eine restaurierte historische Stadtvilla ist. Für Sie heißt das: Beim Wiederverkauf konkurrieren Sie nicht mit hunderten identischen Grundrissen im selben Objekt, wie es bei großen Anlagen der Fall ist.
Welche Außenfläche gehört zu meiner Wohnung?
Das hängt an der Einheit: Balkon oder Loggia, Dachterrasse mit Blick über die Innenstadt oder ein privater Gartenbereich im Innenhof. Ein eigener Gartenanteil mitten im Zentrum von Breslau ist das seltenste davon – und in der Vermietung das wertvollste. Welche Einheiten das haben, sehen wir uns vorab gemeinsam an.
Wer vermietet die Wohnung, wenn ich in Deutschland lebe?
Eine Hausverwaltung vor Ort übernimmt Mietersuche, Übergabe, Abrechnung und die Kommunikation mit dem Mieter auf Polnisch. In Breslau geht es um Langzeitvermietung an Angestellte und Studenten, nicht um Ferienvermietung – der laufende Aufwand ist entsprechend gering. Den Kontakt stelle ich her.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Keine. Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger entfällt die polnische Grunderwerbsteuer, die bei Bestandswohnungen 2 Prozent des Kaufpreises beträgt, weil der Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt.
Wer das schreibt
Ihr deutscher Immobilienmakler für Breslau
David Lis, M.Sc. – Immobilienmakler (IHK) und lizenzierter Makler in Polen
David Lis begleitet seit über acht Jahren deutschsprachige Käufer beim Immobilienkauf in Polen und hat über 200 notarielle Kaufverträge begleitet. Er verfügt über die deutsche IHK-Qualifikation und die polnische Maklerlizenz Nr. 22594 F PPRN – eine Kombination, die in Polen selten ist. Er arbeitet ausschließlich auf Käuferseite und nimmt keine Provision vom Verkäufer.
Seine Einschätzungen zum polnischen Immobilienmarkt wurden unter anderem in MDR, rbb, Handelsblatt, TVP World, der Ostsee-Zeitung und beim Nordkurier zitiert. Sein Satz gegenüber Kunden lautet regelmäßig: „Das würde ich so nicht kaufen.“
Kontakt: david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
Nächster Schritt
Wohnung in Breslau besichtigen – Termin mit Ihrem deutschen Makler
Sagen Sie mir, mit welchem Budget und welcher Absicht Sie an die Sache gehen, dann sage ich Ihnen, welche der 66 Wohnungen dazu passt – und ob überhaupt eine passt. Manchmal lautet meine Antwort: Das würde ich so nicht kaufen. Suchen Sie sich unten einen Termin aus.
Alternativ direkt: david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
1 € = 4,20 PLN (Umrechnungskurs kann leicht schwanken).
Das Erstgespräch ist kostenfrei. Die Vergütung richtet sich nach Art und Umfang der gewünschten Käuferbegleitung. Für die eigentliche Immobilienvermittlung wird grundsätzlich eine erfolgsabhängige Maklerprovision vereinbart.
Als Ihr deutsch-polnischer Immobilienmakler (IHK-geprüft) und zertifizierter Makler in Polen begleite ich Sie umfassend von A bis Z durch den gesamten Kaufprozess.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir Anfragen nur bei vollständigen Kontaktdaten beantworten können.
Wichtiger Hinweis: Deutsche Banken finanzieren in der Regel keine Immobilien in Polen. Bitte klären Sie die Finanzierungsoptionen im Vorfeld mit Ihrer deutschen Hausbank.
Der Energieausweis liegt derzeit nicht vor, wird aber nachgereicht.
Marktdaten Stand Juli 2026. Quellen: ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2025″ (Stand Q1 2025), wroclaw.pl (2025), Powiatowy Urząd Pracy (Dezember 2025), Pressemitteilungen der TAG Immobilien AG (2025/2026). Angaben zu Flächen, Preisen und Ausstattung beruhen auf Unterlagen des Bauträgers.
David Lis, M.Sc., Immobilienmakler (IHK), lizenzierter Makler in Polen (Nr. 22594 F PPRN) · david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
| Kaufpreis: | 110.000-530.000 EUR |
| Lage: | Breslau |
| Zimmer: | 1-4 |
| Wohnfläche: | 25-104m² |
| Etagen: | 7 |
| Baujahr: | 2027 |
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