Wohnung in Breslau kaufen – exklusive Apartments in historischer Modernismus-Architektur
Breslau · Innenstadt
Wohnung in Breslau kaufen: exklusive Apartments in historischer Modernismus-Architektur
Ein Stadthaus von 1910 wird revitalisiert. Nur 24 Apartments, durchgehend 3,70 Meter Deckenhöhe, Galerieebene in jeder Einheit möglich, rund sieben Gehminuten vom Marktplatz. Für Privatinvestoren, die kein austauschbares Neubauprodukt suchen.
210.000 € – 660.000 € · 1 bis 4 ZimmerWer sonst noch in Breslau kauft
Breslau überzeugt auch Profis
Die TAG Immobilien AG aus Hamburg ist 2020 über die Übernahme eines Breslauer Projektentwicklers in den polnischen Wohnungsmarkt eingestiegen. Heute hält der börsennotierte Konzern rund 8.700 Mietwohnungen in Polen, das Portfolio ist etwa zwei Milliarden Euro schwer. Wenn ein deutsches Unternehmen mit Rechenschaftspflicht gegenüber Aktionären seit Jahren hier Bestand aufbaut, sagt das mehr über den Standort als jede Broschüre.
Marktdaten
Wirtschaft und Mietnachfrage in Breslau: Zahlen für Privatinvestoren
Breslau ist mit rund 673.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt Polens, die Metropolregion umfasst etwa 1,25 Millionen Menschen. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2025 bei 2,3 Prozent. Die Stadt ist der drittgrößte Standort für Dienstleistungszentren in Polen: 70.300 Beschäftigte in rund 250 Zentren, mit Schwerpunkt Finance, Controlling und Datenanalytik (ABSL, Stand Q1/2025). Dazu kommen über 110.000 Studenten an mehr als 30 Hochschulen, davon etwa 10.000 aus dem Ausland (wroclaw.pl, 2025). Beide Gruppen mieten ganzjährig und nicht saisonal – für einen Privatinvestor ist das der Unterschied zwischen zwölf und sechs vermieteten Monaten. Die Angebotsmieten liegen je nach Lage und Standard bei etwa 60 bis 85 PLN kalt pro Quadratmeter, im Mittel um 70 PLN, umgerechnet rund 14 bis 20 Euro pro Quadratmeter.
Arbeitslosenquote in Breslau im Vergleich mit anderen polnischen Metropolen
| Arbeitslosenquote im Vergleich | Stand Dezember 2025 |
|---|---|
| Posen | 1,4 % |
| Warschau | 1,5 % |
| Breslau | 2,3 % |
| Krakau | 2,5 % |
| Danzig | 3,0 % |
| Łódź | 5,5 % |
Quellen: ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2025″ (Stand Q1 2025), wroclaw.pl (2025), Powiatowy Urząd Pracy (Dezember 2025).
Das Objekt
Ein Stadthaus von 1910 im Zentrum von Breslau wird revitalisiert
In einem modernistischen Gebäude aus dem Jahr 1910, das ursprünglich als Handelshaus errichtet wurde, entstehen 24 Apartments. Die historische Substanz wird nicht überformt, sondern instandgesetzt und für heutiges Wohnen neu geordnet.
Für einen Privatinvestor ist die Ausgangslage eine andere als beim Neubau: Solche Häuser lassen sich nicht vermehren. Wo in Breslau jedes Jahr Tausende Neubauwohnungen auf den Markt kommen, gibt es diese Adresse genau einmal – mit 24 Einheiten, von denen jede einzelne knapp ist.
Bestand
Historische Architektur in Breslau: was am Bestand erhalten bleibt
Restauriert statt ersetzt werden unter anderem:
- die originale Fassade mit Sandsteinverkleidung
- die dekorativen Fassadenfelder in den Erkerbereichen
- die historischen Balustraden mit ihren Details
- der ursprüngliche Charakter der Fensteraufteilung
Die Sandsteinornamente tragen Symbolik rund um Handel und Arbeit – ein direkter Verweis auf die frühere Nutzung des Hauses. Solche Details entscheiden bei der Wiedervermietung und beim Wiederverkauf häufiger, als man denkt: Sie machen eine Wohnung beschreibbar. „Zweizimmerwohnung im Zentrum“ gibt es tausendfach; „Apartment im restaurierten Handelshaus von 1910 mit 3,70 Meter Decken“ nicht.
Deckenhöhe
3,70 Meter, und was daraus wird
Die Decken sind durchgehend rund 3,70 Meter hoch – ein Maß, das im polnischen Neubau praktisch nicht vorkommt. Daraus folgt der eigentliche Hebel für Investoren: In jedem Apartment lässt sich grundsätzlich eine Galerieebene einziehen. Aus 40 Quadratmetern Grundfläche kann so nutzbare Fläche für ein zusätzliches Schlafzimmer werden, ohne dass sich der Kaufpreis ändert.
Grundrisse
Deckenhöhe und Galerieebene: Flächengewinn ohne Mehrpreis
Die Apartments liegen zwischen etwa 29 und 110 Quadratmetern, mit einem bis vier Zimmern. Bei den kleineren Einheiten ist die Antresole das interessanteste Detail: Wo sonst ein Einzimmerapartment steht, entsteht mit Galerie ein Objekt, das sich als Zweizimmerwohnung vermieten lässt. Wie viel Fläche konkret möglich ist, hängt am Grundriss und an der Statik – das schauen wir uns pro Einheit an, bevor Sie sich entscheiden.
Für Privatinvestoren ist das der Punkt, an dem sich dieses Objekt vom Rest des Breslauer Marktes unterscheidet. Beim Standardneubau kaufen Sie Quadratmeter. Hier kaufen Sie Kubikmeter und entscheiden selbst, was daraus wird.
Technik
Moderne Technik im historischen Bestand
Zentrale Klimatisierung
Gemeinsames VRF-System für das ganze Haus statt Einzelgeräten an der historischen Fassade.
Panoramaaufzug
Aufzug zu allen Wohnetagen – in einem Haus von 1910 keine Selbstverständlichkeit.
Videogegensprechanlage
In jedem Apartment – relevant, wenn Sie aus Deutschland heraus vermieten.
Holzfenster, dreifach verglast
Optisch am historischen Vorbild, energetisch auf heutigem Stand.
Repräsentative Gemeinschaftsflächen
Dekorative Wandleisten, Kassettenfelder und Gesimse – der Eindruck beginnt im Treppenhaus.
Restaurierte Treppen
Metallgeländer mit Holzhandlauf, aufgearbeitet statt ersetzt.
Mikrolage
Innenstadtlage in Breslau: Marktplatz, Oper und Kulturmeile zu Fuß
Das Haus steht zwischen einer der Hauptachsen der Innenstadt und der Promenade an der ehemaligen Stadtbefestigung. Zum Marktplatz sind es rund sieben Gehminuten, eines der wichtigsten Konzerthäuser der Stadt liegt praktisch nebenan.
| Konzerthaus | ca. 90 m |
|---|---|
| Öffentliches Parkhaus (rund 660 Plätze) | ca. 1 Gehminute |
| Marktplatz | ca. 450 m |
| Oper Breslau | ca. 550 m |
| Straßenbahn | fußläufig |
Seit dem Bau des Konzerthauses ist das Umfeld städtebaulich deutlich aufgewertet worden: weniger Autoverkehr, mehr öffentlicher Raum, spürbar mehr Gastronomie. Restaurants, Cafés, handwerkliche Bäckereien und Kultureinrichtungen liegen in unmittelbarer Umgebung. Das ist eine Lage für Mieter, die kein Auto brauchen – und genau die zahlen in Breslau die höchsten Quadratmeterpreise.
Für Privatinvestoren
Nur 24 Apartments: Knappheit als Argument für Privatinvestoren
Ein Neubauprojekt mit 300 Einheiten bringt beim Wiederverkauf ein Problem mit: Sie konkurrieren mit den anderen 299 Eigentümern, und der Käufer vergleicht identische Grundrisse. Bei 24 Apartments in einem denkmalgeprägten Haus gibt es diesen Vergleichsmarkt nicht.
Dasselbe gilt für die Vermietung. Wohnungen, die sich in einem Satz beschreiben lassen und in Breslau kein Gegenstück haben, stehen kürzer leer und lassen sich klarer positionieren. Für Privatinvestoren, die nicht auf die letzte Nachkommastelle der Rendite schauen, sondern auf Wiederverkäuflichkeit und Substanz, ist das der eigentliche Kern dieses Objekts.
Kein eigener Stellplatz – was das für Vermieter bedeutet
Das Gebäude hat keine eigenen Stellplätze. Ich sage das direkt, weil es in Exposés dieser Art gern hinten steht. In einer Innenstadtlage dieser Qualität ist es weniger dramatisch, als es klingt: Ein öffentliches Parkhaus mit rund 660 Plätzen liegt etwa eine Gehminute entfernt, und die Zielgruppe für eine Innenstadtwohnung in Breslau ist überwiegend ohne eigenes Auto unterwegs. Wenn Ihr Vermietungskonzept aber auf Mieter mit Wagen setzt, ist das ein Punkt, den wir vor dem Kauf besprechen sollten.
Kaufpreise
Kaufpreise der Apartments in Breslau
Beim Kauf direkt vom Bauträger fällt in Polen keine Grunderwerbsteuer an. Die 2 Prozent, die beim Kauf einer Bestandswohnung anfallen, entfallen hier also.
Welche der 24 Einheiten aktuell frei sind und zu welchem Preis, prüfe ich vor jedem Termin neu und schicke Ihnen die Liste vorab. Bei einer Stückzahl in dieser Größenordnung entscheidet die Reihenfolge.
Umrechnung zum Kurs 1 € = 4,20 PLN. Maßgeblich sind die Beträge in PLN.
Objektdaten
Eckdaten des Wohnprojekts in Breslau
| Objektart | Eigentumswohnungen in einem revitalisierten Stadthaus, Innenstadtlage |
|---|---|
| Einheiten | 24 Apartments |
| Zimmer | 1 bis 4 |
| Wohnflächen | ca. 29 – 110 m² |
| Deckenhöhe | ca. 3,70 m durchgehend, Galerieebene grundsätzlich möglich |
| Baujahr Bestand | 1910, modernistisches Handelshaus |
| Fertigstellung | 2027 |
| Klimatisierung | zentrales VRF-System |
| Fenster | Holzfenster mit Dreifachverglasung |
| Ausstattung | Panoramaaufzug, Videogegensprechanlage, restaurierte Treppenhäuser und Gemeinschaftsflächen |
| Stellplatz | keine hauseigenen Stellplätze, öffentliches Parkhaus ca. 1 Gehminute |
| Grunderwerbsteuer | 0 % (Kauf vom Bauträger) |
| Geeignet für | Eigennutzung und Langzeitvermietung |
| Kaufpreis | 210.000 – 660.000 € |
Nutzung
Vermieten aus Deutschland heraus
Innenstadtwohnungen in Breslau werden ganzjährig an Angestellte internationaler Dienstleistungszentren, Hochschulpersonal und Firmen für entsandte Mitarbeiter vermietet – kein Feriengeschäft, keine Saison, keine Reinigungslogistik zwischen Wochenenden. Eine Hausverwaltung vor Ort übernimmt Mietersuche, Übergabe, Abrechnung und Kommunikation auf Polnisch. Den Kontakt stelle ich her.
Bilder
Wohnung in Breslau kaufen: Bilder von Fassade, Innenräumen und Grundrissen
Fragen
Häufige Fragen zum Wohnungskauf in Breslau
Was bringt mir die Galerieebene konkret?
Bei 3,70 Metern Deckenhöhe lässt sich in jedem Apartment grundsätzlich eine Antresole einziehen. Aus einem Einzimmerapartment wird damit ein Objekt, das sich als Zweizimmerwohnung vermieten lässt – ohne dass sich der Kaufpreis ändert, denn abgerechnet wird die Grundfläche. Wie viel bei der einzelnen Einheit möglich ist, hängt am Grundriss; das prüfen wir vor dem Kauf.
Warum nur 24 Apartments und was heißt das für den Wiederverkauf?
Weil es ein bestehendes Haus von 1910 ist und keine Neubauzeile. Für Sie als Investor heißt das: Beim späteren Verkauf konkurrieren Sie nicht mit hunderten identischen Grundrissen im selben Objekt. Wohnungen, die sich klar beschreiben lassen, bleiben in Breslau nachweislich kürzer im Angebot.
Es gibt keine Stellplätze im Haus – ist das ein Problem?
Für die typische Mietergruppe dieser Lage nicht: Innenstadtmieter in Breslau sind überwiegend ohne eigenes Auto unterwegs, Straßenbahn und alles Weitere liegen vor der Tür. Ein öffentliches Parkhaus mit rund 660 Plätzen ist etwa eine Gehminute entfernt. Wenn Ihr Konzept auf Mieter mit Wagen zielt, sollten wir vorher darüber sprechen.
Wer vermietet die Wohnung, wenn ich in Deutschland lebe?
Eine Hausverwaltung vor Ort, die Mietersuche, Übergabe, Abrechnung und die Kommunikation mit dem Mieter auf Polnisch übernimmt. In Breslau geht es um Langzeitvermietung an Angestellte und Studenten, nicht um Ferienvermietung – der Aufwand ist entsprechend gering. Den Kontakt stelle ich her.
Wie oft muss ich für den Kauf nach Polen reisen?
Im Regelfall einmal, für den Besichtigungstag. Alles Weitere lässt sich vorbereiten, auf Wunsch auch per notarieller Vollmacht ohne weitere Anreise. Was in Ihrem Fall sinnvoll ist, besprechen wir im Erstgespräch.
Wer das schreibt
Ihr deutscher Immobilienmakler für Breslau
David Lis, M.Sc. – Immobilienmakler (IHK) und lizenzierter Makler in Polen
David Lis begleitet seit über acht Jahren deutschsprachige Käufer beim Immobilienkauf in Polen und hat über 200 notarielle Kaufverträge begleitet. Er verfügt über die deutsche IHK-Qualifikation und die polnische Maklerlizenz Nr. 22594 F PPRN – eine Kombination, die in Polen selten ist. Er arbeitet ausschließlich auf Käuferseite und nimmt keine Provision vom Verkäufer.
Seine Einschätzungen zum polnischen Immobilienmarkt wurden unter anderem in MDR, rbb, Handelsblatt, TVP World, der Ostsee-Zeitung und beim Nordkurier zitiert. Sein Satz gegenüber Kunden lautet regelmäßig: „Das würde ich so nicht kaufen.“
Kontakt: david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225 · LIS – Polnische Immobilien Sp. z o.o., Posen
Nächster Schritt
Wohnung in Breslau besichtigen – Termin mit Ihrem deutschen Makler
Sagen Sie mir, was Sie mit der Wohnung vorhaben, dann sage ich Ihnen, welche der 24 Einheiten dazu passt – und ob überhaupt eine passt. Manchmal lautet meine Antwort: Das würde ich so nicht kaufen. Suchen Sie sich unten einen Termin aus.
Alternativ direkt: david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
1 € = 4,20 PLN (Umrechnungskurs kann leicht schwanken).
Das Erstgespräch ist kostenfrei. Die Vergütung richtet sich nach Art und Umfang der gewünschten Käuferbegleitung. Für die eigentliche Immobilienvermittlung wird grundsätzlich eine erfolgsabhängige Maklerprovision vereinbart.
Als Ihr deutsch-polnischer Immobilienmakler (IHK-geprüft) und zertifizierter Makler in Polen begleite ich Sie umfassend von A bis Z durch den gesamten Kaufprozess.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir Anfragen nur bei vollständigen Kontaktdaten beantworten können.
Wichtiger Hinweis: Deutsche Banken finanzieren in der Regel keine Immobilien in Polen. Bitte klären Sie die Finanzierungsoptionen im Vorfeld mit Ihrer deutschen Hausbank.
Der Energieausweis liegt derzeit nicht vor, wird aber nachgereicht.
Marktdaten Stand Juli 2026. Quellen: ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2025″ (Stand Q1 2025), wroclaw.pl (2025), Powiatowy Urząd Pracy (Dezember 2025), Pressemitteilungen der TAG Immobilien AG (2025/2026). Die Möglichkeit einer Galerieebene ist grundrissabhängig und im Einzelfall zu prüfen.
| Kaufpreis: | 210.000-660.000 EUR |
| Zimmer: | 1-4 |
| Wohnfläche: | 29-110m² |
| Baujahr: | 2027 |
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