Wohnung in Breslau kaufen – modernes Neubauprojekt als Kapitalanlage in Polen
Breslau · Stadtlage am Fluss
Wohnung in Breslau kaufen: Neubauquartier am Fluss als Kapitalanlage
Ein- bis Fünfzimmerwohnungen von 25 bis 107 m² in einem Quartier mit gestaffelter Bebauung, Grünflächen und Flussnähe. Photovoltaik, Dreifachverglasung, Smart Home ohne Aufpreis. Fertigstellung 2027.
110.000 € – 340.000 € · 1 bis 5 ZimmerWer sonst noch in Breslau kauft
Breslau überzeugt auch Profis
Die TAG Immobilien AG aus Hamburg ist 2020 über die Übernahme eines Breslauer Projektentwicklers in den polnischen Wohnungsmarkt eingestiegen. Heute hält der börsennotierte Konzern rund 8.700 Mietwohnungen in Polen, das Portfolio ist etwa zwei Milliarden Euro schwer. Wenn ein deutsches Unternehmen mit Rechenschaftspflicht gegenüber Aktionären seit Jahren hier Bestand aufbaut, sagt das mehr über den Standort als jede Broschüre.
Marktdaten
Wirtschaft und Mietnachfrage in Breslau: Zahlen für Privatinvestoren
Breslau ist mit rund 673.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt Polens, die Metropolregion umfasst etwa 1,25 Millionen Menschen. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2025 bei 2,3 Prozent. Die Stadt ist der drittgrößte Standort für Dienstleistungszentren in Polen: 70.300 Beschäftigte in rund 250 Zentren, mit Schwerpunkt Finance, Controlling und Datenanalytik (ABSL, Stand Q1/2025). Dazu kommen über 110.000 Studenten an mehr als 30 Hochschulen, davon etwa 10.000 aus dem Ausland (wroclaw.pl, 2025). Beide Gruppen mieten ganzjährig und nicht saisonal – für einen Privatinvestor ist das der Unterschied zwischen zwölf und sechs vermieteten Monaten. Die Angebotsmieten liegen je nach Lage und Standard bei etwa 60 bis 85 PLN kalt pro Quadratmeter, im Mittel um 70 PLN, umgerechnet rund 14 bis 20 Euro pro Quadratmeter.
Arbeitslosenquote in Breslau im Vergleich mit anderen polnischen Metropolen
| Arbeitslosenquote im Vergleich | Stand Dezember 2025 |
|---|---|
| Posen | 1,4 % |
| Warschau | 1,5 % |
| Breslau | 2,3 % |
| Krakau | 2,5 % |
| Danzig | 3,0 % |
| Łódź | 5,5 % |
Quellen: ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2025″ (Stand Q1 2025), wroclaw.pl (2025), Powiatowy Urząd Pracy (Dezember 2025).
Die Lage
Lage in Breslau: stadtnah am Fluss statt mitten im Zentrum
Das Quartier liegt an der Oława, dem kleineren der beiden Breslauer Flüsse, in einem gewachsenen Stadtgebiet mit historischem Hintergrund. Es ist ausdrücklich keine Innenstadtlage – zum Marktplatz sind es rund 3,2 Kilometer. Wer eine Adresse in der Altstadt sucht, ist hier falsch. Wer eine ruhige Wohnlage mit Grün vor der Tür und guter Anbindung sucht, richtig.
Entfernungen im Überblick
| Waldgebiet | ca. 500 m |
|---|---|
| Bahnhof | ca. 2,8 km |
| Großes Einkaufszentrum | ca. 3 km |
| Historischer Marktplatz | ca. 3,2 km |
| Bus- und Straßenbahnhaltestellen | in der Umgebung |
Entfernungsangaben nach Unterlagen des Bauträgers.
Was diese Lage für Ihre Mieter bedeutet
Die drei Kilometer zum Zentrum verändern die Mieterzielgruppe. Studenten und Kurzzeitmieter suchen näher an Hochschule und Nachtleben. Wer hierher zieht, will das Gegenteil: Paare, junge Familien, Menschen im Homeoffice, Beschäftigte, die abends nicht mehr in die Stadt müssen. Diese Gruppe bleibt im Schnitt deutlich länger als ein Student, der nach dem Abschluss wegzieht.
Für einen privaten Vermieter aus Deutschland ist das ein Vorteil, den man leicht unterschätzt: Weniger Mieterwechsel heißt weniger Kommunikation auf Polnisch, weniger Übergaben, weniger Leerstandsmonate. Spazierwege am Fluss, Parkanlagen und Sportmöglichkeiten im Umfeld sind dabei kein Deko-Argument, sondern der Grund, warum solche Mieter bleiben.
Städtebau
Kein Riegel, ein Quartier
Die Bebauung ist bewusst gestaffelt: höhere, großstädtisch wirkende Gebäude an einer Seite, dazwischen aufgelockerte Bebauung mit Grünflächen und kleinen Plätzen, zum Fluss hin eine niedrigere, ruhigere Zone. Das ist städtebaulich aufwendiger als ein einheitlicher Block – und in fünfzehn Jahren der Unterschied zwischen einer Adresse, die man nennt, und einer, die man erklärt.
Für Privatinvestoren
Betriebskosten senken: Photovoltaik, Dreifachverglasung und Energierückgewinnung
Bei einer Kapitalanlage entscheidet nicht die Bruttomiete über Ihr Ergebnis, sondern was nach Hausgeld und Nebenkosten übrig bleibt. Genau dort setzt die Technik dieses Quartiers an – und das ist der eigentliche Investorenwinkel, nicht das Ökolabel.
- Photovoltaik auf den Gebäuden und LED-Beleuchtung in den Gemeinschaftsbereichen senken den Stromverbrauch der Anlage, der über das Hausgeld auf alle Eigentümer umgelegt wird
- Aufzüge mit Energierückgewinnung wirken auf denselben Posten
- Dreifach verglaste Fenster mit hoher Wärmedämmung reduzieren die Heizkosten, die bei Fernwärme direkt beim Mieter ankommen – und damit die Warmmiete, die er akzeptiert
- Grüne Dächer, Blumenwiesen und Regenwassergärten reduzieren die abzuführende Regenwassermenge, in polnischen Städten ein eigener Kostenposten
- Antismog-orientierte Materialien bei Pflaster und Fassade sowie eine Tiefgaragenzufahrt mit Anti-Eis-System senken den Instandhaltungsaufwand
Keiner dieser Punkte ist für sich spektakulär. In der Summe sind es aber genau die Positionen, die zehn Jahre später den Unterschied zwischen zwei äußerlich vergleichbaren Wohnungen ausmachen.
Ausstattung
Smart Home ohne Aufpreis und weitere Technik im Quartier
Smart Home ohne Aufpreis
In allen Wohnungen installiert, laut Bauträger ohne Zusatzkosten. Bei Vermietung aus Deutschland heraus praktisch für Heizung und Zugang.
Ladepunkte für E-Autos
In der Tiefgarage vorgesehen – ein Kriterium, nach dem in Breslau zunehmend gefiltert wird.
Glasfaseranschluss
Für Mieter im Homeoffice inzwischen keine Ausstattung, sondern Voraussetzung.
Fahrradräume und Keller
Abstelllösungen für Räder und Kellerabteile – Fläche, die Sie nicht in der Wohnung opfern müssen.
Kontrollierter Zugang
Video-Gegensprechanlagen und überwachte Anlage, dazu elektrische Außenrollläden in den Erdgeschosswohnungen.
Aufzüge und Barrierefreiheit
Moderne Aufzüge mit Energierückgewinnung, stufenloser Zugang.
Gemeinschaftsflächen
Fitnessbereich, Kinderbereich und repräsentative Lobby
Zum Quartier gehören ein Fitnessbereich für die Bewohner und ein Kinderbereich. Der Eingangsbereich ist als eigenes Gestaltungskonzept ausgeführt, mit hochwertigen Materialien und eigenem Lichtkonzept.
Für die Vermietung sind das zwei unterschiedliche Argumente. Der Fitnessbereich spart dem Mieter ein Studioabo und ist in der Anzeige ein sichtbarer Vorteil. Die Lobby wirkt beim ersten Betreten – und die Besichtigung entscheidet sich in den ersten dreißig Sekunden, nicht beim Grundriss.
Wohnungsauswahl
Von 25 bis 107 Quadratmetern
Ein bis fünf Zimmer, je nach Einheit mit Balkon, Loggia, Terrasse oder eigenem Garten im Erdgeschoss. Das ist die breiteste Spanne aller Breslauer Projekte in meinem Portfolio – und sie erlaubt zwei völlig verschiedene Strategien am selben Standort: die kleine Einheit als reines Renditeobjekt, die große als Zweitwohnsitz oder für die gehobene Familienvermietung.
Strategie
Wohnung in Breslau als Kapitalanlage, Zweitwohnsitz oder beides
Die Wohnungsspanne macht dieses Projekt flexibler als die zentralen Breslauer Objekte, die fast alle auf ein enges Größensegment festgelegt sind. Sie können hier eine 25-m²-Einheit als reine Kapitalanlage kaufen, eine große Wohnung als Zweitwohnsitz für regelmäßige Aufenthalte in Polen – oder eine mittlere und beides kombinieren.
Was Sie dafür in Kauf nehmen: Diese Lage lebt nicht von Laufkundschaft und Altstadtnähe, sondern von Wohnqualität. Die Vermietung dauert im Zweifel ein paar Tage länger als direkt an den Büroquartieren, dafür bleiben die Mieter länger. Welche der beiden Rechnungen für Sie besser aufgeht, hängt davon ab, wie viel Zeit Sie in die Verwaltung stecken wollen.
Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger fällt in Polen keine Grunderwerbsteuer an. Die 2 Prozent, die beim Kauf einer Bestandswohnung anfallen, entfallen hier also, weil der Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt.
Kaufpreise
Kaufpreise der Wohnungen im Neubauquartier in Breslau
Welche Einheiten aktuell frei sind und zu welchem Preis, prüfe ich vor jedem Termin neu und schicke Ihnen die Liste vorab – nicht erst bei der Besichtigung.
Umrechnung zum Kurs 1 € = 4,20 PLN. Maßgeblich sind die Beträge in PLN.
Objektdaten
Eckdaten des Neubauquartiers in Breslau
| Objektart | Eigentumswohnungen in einem Neubauquartier, stadtnahe Lage am Fluss |
|---|---|
| Zimmer | 1 bis 5 |
| Wohnflächen | ca. 25 – 107 m² |
| Geschosse | 5 |
| Fertigstellung | 2027 |
| Außenflächen | Balkon, Loggia, Terrasse oder eigener Garten im Erdgeschoss |
| Heizung | Fernwärme |
| Energie und Technik | Photovoltaik, LED-Beleuchtung, grüne Dächer, Regenwassergärten, Dreifachverglasung, Aufzüge mit Energierückgewinnung |
| Wohnungstechnik | Smart-Home-System in allen Wohnungen, Glasfaseranschluss, Video-Gegensprechanlage |
| Gemeinschaftsflächen | Fitnessbereich, Kinderbereich, gestaltete Eingangslobby |
| Stellplätze | Tiefgarage mit Ladepunkten für Elektroautos |
| Nebenflächen | Keller und Fahrradkeller |
| Grunderwerbsteuer | 0 % (Neubau vom Bauträger) |
| Geeignet für | Eigennutzung und Langzeitvermietung |
| Kaufpreis | 110.000 – 340.000 € |
Bilder
Wohnung in Breslau kaufen: Bilder von Quartier, Gebäuden und Umfeld
Fragen
Häufige Fragen zum Wohnungskauf in Breslau
Wie zentral ist die Lage wirklich?
Zum historischen Marktplatz sind es rund 3,2 Kilometer, zum Bahnhof etwa 2,8. Das ist eine stadtnahe Wohnlage, keine Innenstadtadresse – und das sage ich lieber vorher als bei der Besichtigung. Bus- und Straßenbahnhaltestellen liegen in der Umgebung, ein Waldgebiet rund 500 Meter entfernt.
Was bringen mir Photovoltaik und die Gebäudetechnik als Vermieter?
Niedrigere Umlagen. Photovoltaik, LED in den Gemeinschaftsbereichen und Aufzüge mit Energierückgewinnung senken den Stromverbrauch der Anlage, der über das Hausgeld auf alle Eigentümer verteilt wird. Die Dreifachverglasung wirkt auf die Heizkosten des Mieters und damit auf die Warmmiete, die er akzeptiert. Bei einer Kapitalanlage entscheidet genau das über Ihr Ergebnis, nicht die Bruttomiete.
Ist das Smart-Home-System wirklich ohne Aufpreis?
Nach Angaben des Bauträgers ja, es wird in allen Wohnungen installiert. Was genau zum Umfang gehört, lasse ich mir vor einer Reservierung schriftlich bestätigen – bei Ausstattungsversprechen in Projektbeschreibungen lohnt sich das grundsätzlich.
Für welche Mieter eignet sich diese Lage?
Für Paare, junge Familien, Menschen im Homeoffice und Beschäftigte, die abends nicht mehr ins Zentrum müssen. Studenten und Kurzzeitmieter wohnen näher an Hochschule und Altstadt. Der Vorteil: Diese Zielgruppe bleibt länger, das heißt weniger Mieterwechsel, weniger Übergaben und weniger Kommunikation auf Polnisch für Sie.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Keine. Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger entfällt die polnische Grunderwerbsteuer, die bei Bestandswohnungen 2 Prozent des Kaufpreises beträgt, weil der Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt.
Wer das schreibt
Ihr deutscher Immobilienmakler für Breslau
David Lis, M.Sc. – Immobilienmakler (IHK) und lizenzierter Makler in Polen
David Lis begleitet seit über acht Jahren deutschsprachige Käufer beim Immobilienkauf in Polen und hat über 200 notarielle Kaufverträge begleitet. Er verfügt über die deutsche IHK-Qualifikation und die polnische Maklerlizenz Nr. 22594 F PPRN – eine Kombination, die in Polen selten ist. Er arbeitet ausschließlich auf Käuferseite und nimmt keine Provision vom Verkäufer.
Seine Einschätzungen zum polnischen Immobilienmarkt wurden unter anderem in MDR, rbb, Handelsblatt, TVP World, der Ostsee-Zeitung und beim Nordkurier zitiert. Sein Satz gegenüber Kunden lautet regelmäßig: „Das würde ich so nicht kaufen.“
Kontakt: david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
Nächster Schritt
Wohnung in Breslau besichtigen – Termin mit Ihrem deutschen Makler
Sagen Sie mir, ob Sie ein reines Renditeobjekt suchen, einen Zweitwohnsitz oder beides – bei einer Spanne von 25 bis 107 Quadratmetern sieht die Auswahl danach völlig unterschiedlich aus. Und wenn dieses Quartier nicht zu Ihrem Vorhaben passt, sage ich Ihnen das, bevor Sie nach Breslau fahren. Suchen Sie sich unten einen Termin aus.
Alternativ direkt: david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
1 € = 4,20 PLN (Umrechnungskurs kann leicht schwanken).
Das Erstgespräch ist kostenfrei. Die Vergütung richtet sich nach Art und Umfang der gewünschten Käuferbegleitung. Für die eigentliche Immobilienvermittlung wird grundsätzlich eine erfolgsabhängige Maklerprovision vereinbart.
Als Ihr deutsch-polnischer Immobilienmakler (IHK-geprüft) und zertifizierter Makler in Polen begleite ich Sie umfassend von A bis Z durch den gesamten Kaufprozess.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir Anfragen nur bei vollständigen Kontaktdaten beantworten können.
Wichtiger Hinweis: Deutsche Banken finanzieren in der Regel keine Immobilien in Polen. Bitte klären Sie die Finanzierungsoptionen im Vorfeld mit Ihrer deutschen Hausbank.
Der Energieausweis liegt derzeit nicht vor, wird aber nachgereicht.
Marktdaten Stand Juli 2026. Quellen: ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2025″ (Stand Q1 2025), wroclaw.pl (2025), Powiatowy Urząd Pracy (Dezember 2025), Pressemitteilungen der TAG Immobilien AG (2025/2026). Angaben zu Flächen, Preisen, Entfernungen und Ausstattung beruhen auf Unterlagen des Bauträgers.
David Lis, M.Sc., Immobilienmakler (IHK), lizenzierter Makler in Polen (Nr. 22594 F PPRN) · david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
| Kaufpreis: | 110.000-340.000 EUR |
| Lage: | Breslau |
| Zimmer: | 1-5 |
| Wohnfläche: | 25-107m² |
| Etagen: | 5 |
| Baujahr: | 2027 |
| Heizungsart: | Fernwärme |
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