Rund um die Promenade von Swinemünde gibt es nicht einen Markt, sondern mehrere Mikrolagen. Gute Bestandswohnungen in ruhigen, strandnahen Straßen beginnen bei rund 18.000 PLN/m², gefragte Bestandslagen nahe Promenade liegen meist zwischen 20.000 und 29.000 PLN/m², Neubau- und Resortlagen ab 30.000 PLN/m² – jeweils ohne Innenausbau, Stellplatz und Nebenkosten.
Was kostet eine Wohnung nahe der Promenade wirklich? Ein straßengenauer Überblick zu Preisen, Mikrolagen und typischen Käuferfehlern.
01Was kostet eine Immobilie nahe der Promenade wirklich?
Die ehrliche AntwortWer sich für Immobilien in Swinemünde an der Promenade interessiert, stellt meist sehr schnell dieselbe Frage: Was kostet eine Wohnung in guter Lage wirklich?
Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt stark darauf an, wie nah die Immobilie tatsächlich am Hotspot liegt, ob es sich um Altbau, Bestand oder Neubau handelt – und ob die Wohnung bereits fertig eingerichtet ist oder im Bauträgerstandard verkauft wird.
Genau an diesem Punkt wird es für viele Käufer unübersichtlich. Auf den ersten Blick wirkt vieles ähnlich. In der Praxis liegen zwischen zwei Wohnungen mit fast identischer Entfernung zur Promenade aber oft mehrere tausend Złoty pro Quadratmeter.
Alle Preisangaben in diesem Artikel beziehen sich ausschließlich auf den Wohnungskaufpreis pro Quadratmeter. Stellplatzkosten und Kaufnebenkosten sind nicht enthalten. Umrechnungskurs: 1 EUR ≈ 4,25 PLN. Grundlage: eigene Auswertung laufender Angebote und begleiteter Abschlüsse in Swinemünde, Stand 2026.
Dazu kommt: Neubauprojekte vom Bauträger werden in Swinemünde in der Regel ohne Innenausbau verkauft. Wer nur auf den Kaufpreis schaut, vergleicht deshalb oft Äpfel mit Birnen.
In diesem Artikel zeige ich Ihnen, welche Preise in Swinemünde nahe der Promenade aktuell realistisch sind, welche Straßen und Mikrolagen wie einzuordnen sind – und worauf Käufer besonders achten sollten.
02Preisübersicht: Die fünf Segmente auf einen Blick
Von Einstiegslagen bis Toplage mit DachpoolWenn Sie eine Immobilie in Swinemünde nah an der Promenade kaufen möchten, bewegen sich die Preise je nach Lage und Objektart grob in diesen Bereichen:
| Segment | PLN / m² | EUR / m² | Typische Objekte |
|---|---|---|---|
| Einfachere Bestandslage | ab ~16.000 | ab ~3.765 | Zurückgesetzte Lagen, Renovierungsbedarf |
| Attraktive Bestandslage | 19.000 – 25.000 | 4.471 – 5.882 | Gut erhaltene Wohnungen, gepflegte Anlagen |
| Neuwertig / gute Promenadennähe | 20.000 – 29.000 | 4.706 – 6.824 | Ab Bj. ~2005, oft ohne Innenausbau |
| Neubau Top-Lage | ab 25.000, oft 30.000+ | ab ~5.882, oft 7.059+ | Aktuelle Projekte, ohne Innenausbau |
| Toplagenresorts mit Pool | 35.000 – 40.000 | 8.235 – 9.412 | Lividus, ApartPark, Dachpool-Projekte |
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Warum Mikrolage alles entscheidet
Der häufigste Denkfehler beim KaufViele Käufer suchen nach „Immobilien Swinemünde Promenade – Preise“, als wäre die gesamte Gegend rund um die Promenade ein einziger Markt. Genau das ist aber der Denkfehler.
Swinemünde besteht rund um die Promenade aus mehreren Mikrolagen, die sich in Preis, Zielgruppe, Vermietbarkeit und Wohnqualität deutlich unterscheiden. Wer das nicht versteht, zahlt entweder zu viel – oder kauft an der eigenen Zielsetzung vorbei.
„Es gibt Lagen, die für Eigennutzer hervorragend sind, aber für Ferienvermietung nur bedingt funktionieren. Und andere, die touristisch sehr gut laufen, aber nicht für jeden Käufer angenehm sind.“
Und dann gibt es Objekte, die auf den ersten Blick teuer wirken, sich aber durch Lagequalität, Vermietbarkeit oder künftige Entwicklung durchaus rechnen können. Die folgenden Abschnitte ordnen jede relevante Mikrolage konkret ein.
04Bałtycka-Straße und Grenzgebiet
Ruhig, grün – und dennoch nah an der PromenadeDie Bałtycka-Straße gehört nicht direkt zum touristischen Hotspot der Promenade. Genau das ist aber für manche Käufer kein Nachteil, sondern ein Vorteil.
Diese Lage befindet sich im direkten Grenzgebiet, ist von viel Wald umgeben und liegt dennoch nur wenige Gehminuten von der Promenade entfernt. Zur Strandzone sind es keine zehn Minuten zu Fuß. Wer Ruhe, Grün und gleichzeitig gute Erreichbarkeit der Promenade sucht, sollte diese Gegend nicht unterschätzen.
Viele Wohnungen hier sind bereits eingerichtet und meist nicht älter als zehn bis fünfzehn Jahre – ein echter Vorteil für Käufer, die nicht erst einen kompletten Innenausbau koordinieren möchten.
Bestand ab18.000 PLN/m²≈4.235 EUR/m²Ähnliche Preisniveaus findet man auch in der Roosevelta-Straße 9, wo vor einigen Jahren ein ansprechendes Neubauprojekt entstanden ist. Dort bekommt man eine neuwertige Wohnung auf gutem baulichem Niveau – allerdings oft ohne Innenausbau. Für private Feriennutzung oder für Auswanderer, die eine gepflegte und ruhige Wohnlage suchen, ist das durchaus attraktiv.
Marii-Konopnickiej-Straße & Seaside Garden
Stark für Vermietung und ErholungEin wichtiges Projekt in Promenadennähe ist das Seaside Garden. Dort wurde vor einigen Jahren ein Apartmenthaus mit Swimmingpool und Saunabereich gebaut. Besonders hervorzuheben ist der Dachpool, der im Markt von Swinemünde ein echtes Unterscheidungsmerkmal darstellt.
Viele Eigentümer und Ferienagenturen berichten aus der Praxis, dass die Vermietung dort sehr gut läuft. Für Kapitalanleger ist das ein relevanter Punkt – gute Auslastung ist am Ende wichtiger als schöne Prospekte.
Auch das Umfeld hat sich positiv entwickelt. Durch die Modernisierung der Henryka-Sienkiewicza-Straße wurde die Umgebung deutlich aufgewertet. Wer eine Kombination aus Erholung, Strandnähe und Vermietungspotenzial sucht und die Promenade in unter 300 Metern erreichen möchte, findet hier eine sehr starke Lage.
Neubau netto27.000 – 32.000 PLN/m²≈6.353 – 7.529 EUR/m²Bestand ab~25.000 PLN/m²
Die angegebenen Neubauprojektpreise verstehen sich netto zuzüglich Mehrwertsteuer. Für Kapitalanleger kann die Mehrwertsteuer je nach Struktur und Nutzungskonzept unter bestimmten Voraussetzungen erstattungsfähig sein – das sollte im Vorfeld sauber geprüft werden.
Stefana-Żeromskiego-Straße
Bäderarchitektur, Altbaucharme – und große PreisunterschiedeDie Stefana-Żeromskiego-Straße, parallel zur neu erbauten Kurpromenade, gehört zu den stimmungsvollsten Bereichen von Swinemünde. Das Viertel ist geprägt von typischer Bäderarchitektur und hat optisch viel Charme. Genau deshalb ist es bei Käufern beliebt, die mehr Atmosphäre suchen als in klassischen Apartmentanlagen.
Preislich muss man hier aber sehr genau unterscheiden.
| Zustand / Kategorie | PLN / m² | EUR / m² | Einschätzung |
|---|---|---|---|
| Älterer Altbau, Renovierungsbedarf | ab ~16.000 | ab ~3.765 | Nicht „Schnäppchen“ – oft bauliche Risiken |
| Gut erhaltene Altbauwohnung | 19.000 – 25.000 | 4.471 – 5.882 | Abhängig von Sanierungsgrad und Baujahr |
16.000 PLN/m² bedeuten in dieser Lage in aller Regel nicht Schnäppchencharakter, sondern meist Renovierungsbedarf, älteren Standard oder bauliche Risiken. Wenn das Gebäude nicht kernsaniert wurde, sollte man technische Themen, Gemeinschaftseigentum, Dämmung, Leitungen und Instandhaltungsstau sehr sauber prüfen. Wer das nicht tut, kauft schnell Romantik – und bekommt später Rechnungen.
Uzdrowiskowa-Straße
Einer der stärksten Vermietungsmärkte in SwinemündeBewegt man sich weiter Richtung Osten entlang der Uzdrowiskowa-Straße, beginnt der Bereich mit Restaurants, touristischem Leben und direkter Nähe zu den bekanntesten Anlagen. Ab hier spürt man preislich sehr deutlich, dass man sich dem Hotspot nähert.
Baltic Park, Casa Marina, Aquamarina
Diese Lage ist stark für Ferienvermietung. Gerade rund um Baltic Park, Baltic Park Molo, Casa Marina oder Aquamarina funktioniert die touristische Nachfrage sehr gut. Selbst kleinere ältere Bestandswohnungen können bei guter Einrichtung und kluger Vermietungsstrategie ordentliche Einnahmen erzielen.
„Für Investoren können hier besonders Studio-Apartments sinnvoll sein. Die Hauptzielgruppe an der polnischen Ostsee sind sehr oft Singles und Paare – kleine, gut geschnittene Einheiten treffen diese Nachfrage oft präziser als größere Wohnungen.“
Direkt über Restaurants oder in Bereichen, wo Anlieferung, Lärm und Rückseitenbetrieb dominieren, würde ich sehr genau hinschauen. Auf dem Plan sieht vieles top aus. In der echten Nutzung kann eine falsche Lage im Gebäude den Unterschied zwischen einer begehrten Ferienimmobilie und einem dauerhaft nervigen Kompromiss bedeuten.
Für Käufer in Swinemünde
Sie wollen in Swinemünde kaufen – mit jemandem, der die Straßen kennt?
Mit meinen Käufern vergleiche ich die Mikrolagen vor Ort: Promenade oder zweite Reihe, Bestand eingerichtet oder Neubau mit Innenausbau, Eigennutzung oder Vermietung. Aktuelle Wohnungen in Swinemünde – oder wir sprechen direkt über Ihr Vorhaben.
Kaufvorhaben besprechen →Radisson-Umgebung, Baltic Fort, Baltic Loft & Wave
Neubauzone mit EntwicklungspotenzialHinter der Radisson-Umgebung und entlang der Uzdrowiskowa-Straße sind in den letzten Jahren mit Baltic Fort und Baltic Loft mehrere neue Objekte entstanden. Dieses Gebiet gehört klar zu den Lagen, in denen sich Swinemünde weiter hochwertig entwickelt.
Das Wave-Projekt
Besondere Aufmerksamkeit bekommt aktuell das Wave. Das Projekt fällt durch ein starkes Preis-Leistungs-Verhältnis auf und wird auch wegen seines geplanten Unterhaltungs- und Nutzungskonzepts intensiv beobachtet. Teilweise werden dort sogar garantierte Mietrenditen beworben.
Solche Versprechen sollte man immer nüchtern prüfen. Garantien in Prospekten sind nur so viel wert wie die wirtschaftliche Stabilität des Garantiegebers dahinter. Das ändert aber nichts an der Lagequalität des Projekts selbst.
Unabhängig davon halte ich das Entwicklungspotenzial des Wave-Projekts für bemerkenswert. Wer heute kauft, kauft nicht nur eine Lage, sondern auch eine Zukunftserwartung. Genau das kann interessant sein, wenn die Entwicklung aufgeht.
Geheimtipp: Komandorska-Straße
Ein kleiner Geheimtipp ist aus meiner Sicht die Komandorska-Straße. Dort gibt es ein kleines Apartmenthaus-Projekt mit einem Preisniveau von etwa 25.000 PLN/m² (rund 5.882 EUR/m²), was ich persönlich für einen Neubau im Jahr 2026 in dieser Lage für durchaus fair halte.
Auch hier gilt: Neubauwohnungen vom Bauträger werden in Swinemünde typischerweise ohne Innenausbau verkauft. Der Käufer übernimmt also zusätzlich die Kosten für Böden, Bad, Küche, Türen, Beleuchtung und Möblierung. Wer das bei der Kalkulation ignoriert, rechnet sich eine Immobilie künstlich schön.
Zdrojowa-Straße
Ruhige Lage nahe der Promenade mit solider AlltagstauglichkeitFür Käufer, die Ruhe und gleichzeitig Nähe zur Promenade wollen, ist die Zdrojowa-Straße sehr interessant. In der Nähe des Hotels Interferie Medical Spa stehen dort mehrere Wohnhäuser aus ungefähr dem Jahr 2010, die sich für verschiedene Nutzungsarten eignen.
Man kann dort gut selbst wohnen, solide vermieten oder die Wohnung auch einfach als privates Feriendomizil nutzen. Die Anlage wirkt gepflegt – kein Zufall: Der frühere Bauträger hält selbst noch Einheiten und vermietet mit. Das schafft ein nachvollziehbares Eigeninteresse an Ordnung und Werterhalt.
Auch die laufenden Unterhaltskosten werden von vielen Käufern als angenehm bewertet. Das macht diese Lage besonders für Menschen attraktiv, die nicht nur auf den Quadratmeterpreis schauen, sondern auf das Gesamtpaket aus Lage, Pflegezustand und Nutzbarkeit.
Meist zwischen20.000 – 25.000 PLN/m²≈4.706 – 5.882 EUR/m²Lividus, ApartPark & Mühlenbake
Gehobene Preiszone – dauerhaft sichtbar am MarktWer weiter entlang der Uzdrowiskowa-Straße Richtung Mühlenbake geht, landet in einem Bereich, in dem das Preisniveau noch einmal spürbar anzieht. Rund um Lividus und ApartPark muss man deutlich tiefer in die Tasche greifen.
Die Anlagen sind sauber, gefragt und in der Vermietung stark. Unter 30.000 PLN netto pro Quadratmeter (ca. 7.059 EUR/m²) findet man dort selten etwas. Realistischer sind eher 35.000 PLN netto (rund 8.235 EUR/m²), in Einzelfällen auch bis etwa 40.000 PLN/m² (rund 9.412 EUR/m²).
Gegenüber befindet sich zudem das stark frequentierte Fünf-Sterne-Hotel Hamilton, was das Umfeld zusätzlich aufwertet. Wer dort kauft, kauft nicht günstig – aber häufig in einem Marktsegment, das in Swinemünde dauerhaft sehr sichtbar bleibt.
11Apollo Resort
Die nächste Entwicklungswelle an der Uzdrowiskowa-StraßeWeiter entlang der Uzdrowiskowa-Straße entsteht mit dem Apollo Resort ein sehr großes Neubauprojekt. Aktuell wird die erste Etappe verkauft – und es stehen noch zahlreiche Wohnungen zur Verfügung. Die zweite und dritte Etappe sollen in den kommenden Jahren folgen, auch wenn noch nicht für alles konkrete Termine feststehen.
In der letzten Etappe ist sogar ein Dachpool vorgesehen. Das zeigt die Richtung, in die sich der Markt bewegt: Wer an der Promenade und in den Toplagen von Swinemünde neu baut, konkurriert längst nicht mehr nur über Quadratmeter, sondern über Erlebnis, Komfort, Architektur und Vermietungsqualität.
„Hinter dem Apollo entwickelt ein namhafter Bauträger aus Warschau, der bereits mit starken Referenzen in Swinemünde verbunden ist. Wenn die angekündigte Qualität tatsächlich geliefert wird, dürfte dieses Projekt in der oberen Liga mitspielen.“
Käufer müssen hier allerdings Geduld mitbringen – bis zur Fertigstellung vergeht noch Zeit. Wer heute kauft, kauft nicht nur eine Lage, sondern auch eine Zukunftserwartung. Genau das kann interessant sein, wenn die Entwicklung aufgeht.
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Bestandsimmobilie oder Neubau in Swinemünde?
Nicht nur „alt oder neu“ – es geht um viel mehrDiese Frage wird oft zu oberflächlich gestellt. Viele Käufer denken nur in den Kategorien alt oder neu. In Wahrheit geht es um viel mehr.
| Kriterium | Bestandsimmobilie | Neubau vom Bauträger |
|---|---|---|
| Sofort nutzbar / vermietbar | Oft ja, wenn eingerichtet | Nein – Innenausbau nötig |
| Gesamtkosten | Kaufpreis + ggf. Renovierung | Kaufpreis + vollständiger Innenausbau |
| Energieparameter | Oft älter, schlechter | Modern, nach aktuellem Standard |
| Instandhaltungsrisiko kurzfristig | Höher (abhängig vom Zustand) | Gering in den ersten Jahren |
| Vermietungsargumente | Lage entscheidend | Modern, oft stärkere Ausstattung |
| Koordinationsaufwand | Gering (wenn fertig) | Hoch – Innenausbau aus dem Ausland |
Eine Bestandsimmobilie kann die bessere Wahl sein, wenn sie in guter Mikrolage liegt, bereits hochwertig eingerichtet ist und sofort nutzbar oder vermietbar ist. Gerade in Swinemünde ist das oft ein Vorteil, weil viele Käufer die Koordination eines Innenausbaus aus dem Ausland unterschätzen.
Ein Neubau vom Bauträger kann dagegen sinnvoller sein, wenn Sie moderne Technik, bessere Energieparameter, geringeren kurzfristigen Instandhaltungsbedarf und stärkere Vermietungsargumente suchen. Aber man muss sauber rechnen – denn der nackte Bauträgerpreis ist eben nicht der echte Endpreis.
Wer Neubau kauft, muss in Swinemünde meist zusätzlich mit dem kompletten Innenausbau kalkulieren. Je nach Standard kann dieser Punkt die Investition massiv verändern. Das ist keine Kleinigkeit – es ist ein wesentlicher Teil der Gesamtinvestition.
Die drei häufigsten Käuferfehler in Swinemünde
Was ich seit 2018 in der Maklerpraxis immer wieder seheMikrolagen nicht verstehen
Der größte Fehler ist nicht, dass Käufer zu wenig Geld haben. Der größte Fehler ist, dass viele die Mikrolagen nicht verstehen. Sie sehen „nahe Promenade“ und glauben, jede Lage dort sei automatisch top. Es gibt Abschnitte, die touristisch hervorragend funktionieren, aber für Eigennutzer auf Dauer nervig sind. Es gibt charmante Altbaulagen, die optisch begeistern, technisch aber problematisch sein können. Und es gibt ruhigere Lagen, die am Markt oft unterschätzt werden, obwohl sie für bestimmte Käufer deutlich sinnvoller sind als der direkte Hotspot.
Falsche Kalkulation beim Neubau
Wer nur den Preis pro Quadratmeter sieht und vergisst, dass viele Bauträgerwohnungen ohne Innenausbau verkauft werden, unterschätzt die Gesamtkosten schnell deutlich. Die Differenz zwischen Prospektpreis und echtem Endpreis kann in Swinemünde mehrere zehntausend Euro betragen – je nach Wohnungsgröße und Ausstattungsanspruch.
Emotionale Überbewertung von Meerblick und Promenadennähe
Ein schöner Blick verkauft sich gut. Aber schlechte Gebäudeausrichtung, Lärm, Anlieferung, schwache Grundrisse oder unpraktische Mikrolagen verkaufen sich später eben auch mit. Wer nur nach dem Gefühl beim Besichtigungstermin kauft, kauft manchmal die falsche Immobilie zu einem zu hohen Preis.
Fazit: Immobilien Swinemünde Promenade – Preise muss man straßengenau verstehen
Wer wissen will, was eine Immobilie in Swinemünde nahe an der Promenade kostet, braucht keine pauschale Zahl, sondern ein sauberes Verständnis der konkreten Lage.
In ruhigeren, aber immer noch strandnahen Bereichen wie der Bałtycka-Straße beginnen gute Bestandsobjekte bei rund 18.000 PLN/m² (ca. 4.235 EUR/m²). In gefragten Bestandslagen nahe Promenade und touristischem Zentrum bewegen sich viele gute Wohnungen zwischen 20.000 und 29.000 PLN/m² (4.706 – 6.824 EUR/m²). In hochwertigen Neubau- und Resortlagen sind 30.000 PLN/m² aufwärts längst keine Ausnahme mehr.
Entscheidend ist nicht nur der Preis pro Meter, sondern die Frage, was genau Sie dafür bekommen: ruhige Lage oder Hotspot, Eigennutzung oder Vermietung, Altbaucharme oder Neubaukomfort, fertige Wohnung oder Bauträgerstandard ohne Innenausbau.
Gerade in Swinemünde trennt sich hier der oberflächliche Käufer vom klugen Käufer. Und genau deshalb lohnt es sich, nicht nur nach Inseraten zu suchen, sondern die Lage wirklich zu verstehen – am besten mit jemandem, der sie aus der täglichen Praxis vor Ort kennt.
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Immobilienmakler (IHK) · seit 2018 lizenzierter Makler in Polen (Nr. 22594 F PPRN) · zitiert von dpa, Handelsblatt, FOCUS, MDR und rbb