20.000 € Provision verloren – weil ich meinem Kunden vom Wohnungskauf in Polen abriet
Warum ich meinem Kunden vom Wohnungskauf in Polen abgeraten habe – trotz sicherer Provision
Als Immobilienmakler, der seit Jahren deutsche Käufer beim Erwerb von Immobilien in Polen begleitet, erlebe ich immer wieder Situationen, in denen es nicht nur um schöne Wohnungen oder attraktive Preise geht – sondern um Verantwortung.
Vor einigen Wochen meldete sich ein deutscher Interessent bei mir. Er suchte eine Wohnung in Polen – ohne feste Stadtvorgabe, aber mit dem Wunsch nach etwas Solidem, mit Potenzial. Ich übernahm den Auftrag und begann gezielt, nach geeigneten Objekten zu suchen.
Dabei habe ich ihm nicht nur Immobilien aus meinem eigenen Portfolio angeboten, sondern auch ausgewählte Objekte aus fremden Quellen – etwa von anderen Maklern oder aus Privatinseraten. Denn ich habe Zugriff auf zahlreiche Angebote außerhalb meines eigenen Bestands, die auf den ersten Blick vielversprechend wirken und zum Suchprofil passen.
Wenn ich für einen Kunden suche, beschränke ich mich bewusst nicht nur auf meine eigenen Vermarktungen. Im Gegenteil: Ich beziehe regelmäßig auch externe Angebote in die Vorauswahl ein – von privaten Eigentümern, Bauträgern oder Maklerkollegen. So kann ich meinen Kunden eine möglichst breite Auswahl bieten.
Klar ist dabei: Ganz gleich, woher ein Objekt stammt – ich prüfe es mit der gleichen Sorgfalt und dem gleichen Anspruch. Denn am Ende zählt nur eines: dass mein Kunde sicher und zufrieden kauft.
Als wir mehrere Wohnungen in die Vorauswahl gezogen hatten, ist der Kunde aus Deutschland nach Polen angereist. Alles war zeitlich getaktet und organisiert. Wir haben uns an dem Tag gleich mehrere Immobilien angeschaut – teils meine, teils fremde.
Eine Wohnung stach besonders hervor. Wunderschön. Großzügig geschnitten, 1A-Lage – eigentlich ein Top-Renditeobjekt – Kaufpreis weit über 400.000 €! Sie war im Privatverkauf gelistet, von einem sehr freundlichen Anbieter, der selbst viele Immobilien besitzt. Mein Kunde war begeistert – und ich konnte es ihm nicht verübeln.
Doch während meiner späteren Analyse fiel mir ein Detail ins Auge, das im Inserat nicht erwähnt wurde: eine zusätzliche Nutzfläche, die im Grundbuch nicht existierte.
Eine Traumwohnung mit einem unsichtbaren Haken
Der Dachstuhl war zu Wohnraum umgebaut worden – handwerklich ordentlich gemacht, keine Frage. Doch aus meiner Erfahrung wusste ich: So etwas kann riskant sein, wenn die baurechtliche Genehmigung fehlt. Und bei dieser Wohnung lag keinerlei Dokumentation vor. Keine Genehmigung, keine Klarheit, kein offizieller Nachweis. Muss man jetzt Angst haben, dass das überall in Polen so ist? Natürlich nicht – das sind Einzelfälle.
Aber ich bin mir sicher, dass es da draußen viele Käufer gibt, die einfach darüber hinweggeschaut hätten – blind oder nicht blind.
Viele vertriebsorientierte Maklerkollegen hätten in diesem Moment einfach genickt, die Provision kassiert und den Deal „geclosed“.
Aber ich habe meinem Kunden klar vom Kauf abgeraten – bzw. ihm gesagt, dass es ein gewisses Restrisiko geben wird, das nicht kalkulierbar ist. Und das, obwohl ich mit dem Verkauf eine sichere und sehr gute Provision verdient hätte.
Die Reaktion meines Kunden: Wertschätzung statt Misstrauen
(Screenshot aus einem E-Mail-Auszug nach meiner ausführlichen „Abratungsmail“)
Später schrieb mir mein Kunde eine E-Mail, die ich so schnell nicht vergessen werde. Darin stand unter anderem:
„Es wäre für Sie der einfache Weg gewesen, uns die Wohnung anzudrehen, die Provision zu nehmen und nix wie weg. Das ehrt Sie sehr – und wir sind 100 % sicher, den richtigen Partner für unser Projekt gefunden zu haben.
Kurzum: Entweder kaufen wir unsere Wohnung über Sie – oder gar nicht!“
Ein besseres Kompliment kann man als Makler wohl kaum bekommen.
Mich freut es besonders, da der deutsche Kunde selbst sehr intensiv in der Immobilienbranche – zumindest in Deutschland – tätig ist und trotzdem mich als seinen Käufermakler hinzugezogen hat.
Was deutsche Käufer aus dieser Geschichte lernen können
Der polnische Immobilienmarkt bietet viele Chancen – aber in einzelnen Situationen auch Fallstricke. Besonders für deutsche Käufer, die mit dem lokalen Baurecht, der Sprache und den informellen Gepflogenheiten nicht vertraut sind.
Nicht alles, was in einem Inserat schön aussieht, ist auch juristisch in Ordnung.
Ich lege meine Hand dafür ins Feuer, dass selbst ein Notar oder ein Rechtsanwalt diesen Punkt übersehen hätte. Der Notar hätte den Kauf beurkundet – denn im Grundbuch war kein einziger Hinweis auf diesen kritischen Mangel zu finden.
Genau das ist das Problem: Notare und Rechtsanwälte prüfen in der Regel nur die Unterlagen – nicht die Immobilie selbst. Und was auf dem Papier sauber wirkt, kann in der Realität ein echtes Risiko sein. Wer nur „Papier prüft“, übersieht oft Details, die vor Ort oder auf Bildern sofort ins Auge fallen.
Genau deshalb ist es so wichtig, einen erfahrenen, unabhängigen Partner vor Ort zu haben, der Immobilien nicht nur mit dem Auge, sondern auch mit Fachwissen und langjährigem Praxis-Bauchgefühl beurteilen kann.
Ich habe meinem Kunden damals gesagt:
„Auch wenn Sie diese Wohnung haben wollten – ich finde Ihnen eine andere, die rechtlich 100 % sauber ist.“
Denn mein Ziel ist nicht, möglichst schnell Provisionen zu kassieren.
Mein Ziel ist es, dass meine Kunden langfristig zufrieden sind, sicher kaufen – und nachts ruhig schlafen können.
Wenn Sie darüber nachdenken, in Polen eine Immobilie zu kaufen – sei es zur Eigennutzung, als Ferienwohnung oder als Kapitalanlage – dann reicht es nicht, einfach schöne Objekte zu besichtigen.
Objekte zeigen kann jeder. Aber ich sage immer:
Man sieht sich im Leben zwei Mal – und beim zweiten Mal möchte ich meinen Kunden in die Augen schauen können.
Denn klar – ein guter Makler kostet Geld.
Aber wissen Sie, was wirklich teuer wird?
Wenn Sie später auf Problemen, Rechtsrisiken oder Sanierungskosten sitzen bleiben, die das Fünffache der Maklerprovision verschlingen.
Und das kommt häufiger vor, als viele glauben – gerade bei hochwertigen Immobilien, die auf den ersten Blick perfekt wirken.
Deshalb:
Suchen Sie sich nicht den billigsten Makler. Suchen Sie sich den RICHTIGEN.
David Lis ist deutscher Immobilienmakler mit Sitz in Polen.Seit über sechs Jahren begleitet er deutsche Käufer beim sicheren Erwerb von Immobilien an der polnischen Ostsee – darunter Swinemünde, Misdroy, Kolberg – sowie in Städten wie Danzig, Breslau und Posen.Er kennt nicht nur den Immobilienmarkt, sondern auch das polnische Recht, lokale Bauträger und regionale Besonderheiten. Seine Kunden schätzen besonders die persönliche Beratung, die professionelle Abwicklung in deutscher Sprache sowie seine ehrliche, transparente Art.