Fragen und Antworten


Nein – nicht mehr. Das polnische Immobilienrecht wurde in den letzten Jahren gelockert. Ausländische juristische oder natürliche Personen aus dem EU-Raum, d.h. Mitgliedstaaten des Europäischen Wirtschaftsraumes (EWR), dürfen seit 2016 polnische Immobilien unter den gleichen Voraussetzungen erwerben wie Einheimische. Für Sie bedeutet das grundsätzlich keine zusätzliche Bürokratie und eine deutlich schnellere Abwicklung. Auch Bürger aus der Schweiz können polnische Immobilien genehmigungsfrei erwerben.

Wohnimmobilien in Polen:

Seit 2012 steigt die Nachfrage beim Erwerb von Wohnimmobilien durch Ausländer. Besonders beliebt bei ausländischen Immobilienkäufern sind die Top-5-Städte WarschauKrakauBreslauPosen und Danzig (Stand 2017). Weitere Informationen finden Sie in unserem Blog „Ausländer kaufen immer mehr polnische Immobilien“.

Grundstücke in Polen:

Grundstücke in Polen sind bei ausländischen Käufern gefragt. Sowohl private als auch gewerbliche Personen innerhalb und außerhalb der Europäischen Union kaufen in Polen landwirtschaftliche, Wald- und Baugrundstücke. Erfahren Sie in unserem Blog mehr über die Nachfrage nach polnischen Grundstücken durch Ausländer.

Quelle: MSWiA, 2017

Dass der polnische Immobilienmarkt ein attraktiver Investitionsstandort ist, bestätigt sich immer wieder durch die hohe Investitionsbereitschaft deutscher Großinvestoren beim Erwerb von gewerblichen Flächen in Metropolstädten (Büro, Hotels, Shopping-Malls). Teilweise belaufen sich die Transaktionen auf mehrere hundert Mio. EUR! Wer sich mit dem Thema intensiver beschäftigt, findet genug Beispiele. 

Die Kaufmotive variieren je nach Käufergruppe und Verwendungszweck der Immobilie. Ein paar allgemeine Beispiele:

Kaufmotive privater Kapitalanleger:

Immobilienerwerb aufgrund Hauptsitzverlagerung nach Polen (Auswanderer), eigener, privater Rückzugsort während regelmäßiger/gelegentlicher Reisen nach Polen (Urlaub oder geschäftlich), Erwerb eines Apartments aufgrund mehrjährigen Aufenthalts in Polen (z. B. Studium, Job/Projekt usw.), Erwerb einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses in beliebten touristischen Gebieten, z. B. Zakopane (Hohe Tatra) oder polnische Ostsee (Swinemünde, Danzig, Kolberg usw.), Erwerb eines gut gelegenen Grundstücks als langfristige Anlage (Wertsteigerungsabsichten), Erwerb einer Immobilie für Eigennutzung und gleichzeitiger Vermietung (Kombination), Erwerb von Wohnimmobilien ausschließlich für Vermietung.

Kaufmotive gewerblicher Kapitalanleger oder Großinvestoren:

Erwerb von Hotels oder Shopping-Malls, Erwerb von Büroflächen für Eigenbedarf oder zur Vermietung, Erwerb gut gelegener Grundstücke als langfristige Anlage (Wertsteigerungsabsichten), Erwerb mehrerer Wohnimmobilien oder -etagen (Wohnhaus, Gebäude usw.), Erwerb einer Immobilie aufgrund einer Standorterweiterung (Expansion) in Polen.

Für viele ist der Kauf einer Auslandsimmobilie unbetretenes Neuland mit anderen Standards und anderen Spielregeln als in Deutschland. Sofern eine Immobilie direkt vom Privatverkäufer selbst angeboten wird, muss man sich als „Einzelkämpfer“ darüber bewusst sein, dass neben dem Grundbuch in Polen zahlreiche Dokumente einzuholen sind, um den rechtlichen Stand (rechtliche Due Diligence) der Immobilie in Polen zu prüfen. Drei Beispiele: Zum einen sollte geprüft werden, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist. Zweitens ist es auch ratsam, sich bescheinigen zu lassen, dass tatsächlich niemand in der Immobilie gemeldet ist, da sonst später Probleme auftreten können. Eigentlich eine Selbstverständlichkeit, aber ich habe schon bei Maklerkollegen so einige Erfahrungen dazu gehört. Drittens sollte man eine Bescheinigung anfordern, aus der hervorgeht, dass der bisherige Eigentümer gegenüber dem polnischen Finanzamt nicht verschuldet (z. B. Grundsteuer) ist. Diese und andere Unterlagen sollten vor dem Kauf angefordert und überprüft werden. Vielen ausländischen Käufern ist das nicht bewusst. Ein Immobilienmakler darf zwar keine Rechtsberatung geben, aber die erforderlichen Dokumente anfordern und auf Plausibilität überprüfen. Sofern ein Makler mehr macht als nur Türen aufzuschließen, kann es schon insgesamt hilfreich bei der Kaufabwicklung sein.

Weiterhin sollten Käufer nachfragen, ob der Makler Wissen am besten in Form von Zertifikaten vorweisen kann. Denn jeder kann ohne entsprechende Qualifikation einfach so Makler werden. Sofern der Makler Prüfungen abgelegt hat, haben Sie zumindest die Kenntnis, dass ein gewisses Maß an Immobilien-Expertise vorhanden ist. Es ist auch ratsam, den Makler zu fragen, ob er seinen Beruf in Vollzeit oder nur als Nebengewerbe ausübt. Wenn Ersteres nicht zutrifft, können Sie davon ausgehen, dass der Makler eventuell zeitlich eingeschränkt für Sie zur Verfügung steht. Beim Kauf von Immobilien bedarf es allerdings manchmal schnellen Agierens. Weiterhin steigt der Makler heutzutage zunehmend in die Rolle eines Beraters ein. Nimmt der Makler sich genug Zeit für Sie? Beantwortet er all Ihre Fragen? Redet er alles nur schön oder geht er auch offen auf Schwächen einer Immobilie ein? Sofern der Makler seinen Sitz in Deutschland hat, fragen Sie ihn, ob er für eine mehrtätige Reise nach Polen für Besichtigungen mitfährt. Zu guter Letzt – auch Immobilienmakler sind Menschen: Fehler können passieren. Fragen Sie den Makler ruhig nach seiner Vermögensschadenhaftpflichtversicherung (in Deutschland besteht aktuell keine gesetzliche Verpflichtung), wenn der schlimmste Fall auftritt. In Polen ist eine Berufshaftpflicht zwar für Immobilienmakler vorgeschrieben, allerdings reicht dort eine Police von gerade einmal 25.000 EUR aus.

Die Praxis zeigt mir immer wieder, dass die Regelungen bzw. Maßstäbe für Makler in Polen um einiges lockerer und mit weniger Verpflichtungen zu erfüllen sind, als es in Deutschland der Fall ist. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Sprache. Die Kommunikation wird leider häufig unterschätzt. Käufer aus dem deutschsprachigen Raum sollten besonders darauf Wert legen, dass ihr Makler Deutsch und Polnisch auf einem sehr guten Niveau spricht. Schließlich geht es hier um eine große Investition. Dadurch ist der Makler eher in der Lage, wichtige Informationen eigenständig zu beschaffen, zu verstehen und direkt ohne Umwege durch Übersetzer dem Kaufinteressenten zu kommunizieren. Das vereinfacht die Verständigung und Abstimmung bei der Kaufabwicklung und kann das Risiko von Missverständnissen um ein Vielfaches reduzieren.

Unsere Empfehlung

  1. Die Immobilie, sei es Grundstück, Apartment oder Ferienhaus, befindet sich in einer besonders attraktiven Lage zur Erzielung potenzieller Wertsteigerungen
  2. Bei Wohnimmobilien: möglichst schlüsselfertig (erspart Ihnen Einrichtungsstress)
  3. Die Immobilie sollte von Deutschland aus unkompliziert mit verschiedenen Verkehrsmitteln erreichbar sein (Flugzeug, Bahn, Bus/PKW bzw. Autobahnverbindung)
  4. Bei Vermietungsabsicht sollte die Wohnung für potenzielle Mieter bereits eingerichtet sein. Anders als in Deutschland ist es in Polen üblich, bereits in eine komplett eingerichtete Mietwohnung zu ziehen (i.d.R. IKEA-Standard).

Die Lage ist dabei mit Abstand eines der wichtigsten Kriterien, denn je besser die Lage, desto wertbeständiger kann die Immobilie sein (auch in Krisenzeiten). Gut gelegene, zentrale Immobilien, seien es Wohnungen oder Grundstücke, können nicht „nachwachsen“. Das macht sie auf dem Immobilienmarkt so attraktiv, da die Anzahl beschränkt ist. Diese Verknappung führt in der Regel langfristig zu einer Wertsteigerung.

Wenn es nicht sicher wäre, dann würden internationale Großinvestoren keine Immobilieninvestment wie in der jüngsten Vergangenheit. Der polnische Immobilienmarkt zieht jedoch institutionelle Anleger, die großes Potenzial auf dem Immobilienmarkt in Polen sehen.

Wenn man nach dem Transparancy Index von Jones Lang LaSalle (JLL) geht, ist der polnische Markt als trasparent eingestuft und befindet sich im internationalen Ländervergleich auf Platz 20 (Stand 2018). Zum Vergleich: Deutschland befindet sich auf Platz 8 im globalen Weltranking.

Wenn Sie mehr zu dem Thema lesen möchten, klicken Sie hier: Investieren in polnische Immobilien

Eine Finanzierung durch polnische Banken für deutsche Staatsbürger ohne Wohnsitz in Polen ist grundsätzlich nicht möglich. Den Banken in Polen sind teilweise per Gesetz die Hände gebunden. Zudem ist ein Schuldner mit Sitz im Ausland schwieriger verfolgbar bei Zahlungsausfällen (höheres Risiko für Bank).

Banken aus Deutschland wiederum finanzieren grundsätzlich keine ausländische Immobilien – es sei denn, man besitzt deutsche Immobilien, die man „beleihen“ kann.

Mit einer Beleihung ihrer bisherigen Immobilie in Deutschland können Sie also ausländische Immobilien i.d.R. finanzieren. Sprechen Sie dazu Ihre Hausbank an. 

 

Diese Frage kann pauschal nicht beantwortet werden.

Sparfüchse, die im östlichen Nachbarland auf eine Schnäppchen-Immobilie in den Top-Städten Polens aus sind, werden jedenfalls enttäuscht werden. Auf den ländlichen Gebieten sind die Preise deutlich niedriger.

Wie bei Immobilien üblich, hat die Lage einen erheblichen Einfluss auf den Preis. So kann beispielsweise eine stark renovierungsbedürftige Immobilie im Herzen Warschaus wesentlich teurer sein, als eine Neubauimmobilie in einer anderen polnischen Stadt.

Jegliche Verträge über die Eigentumsübertragung von Immobilien in Polen, insbesondere Verträge über Verkauf, Tausch oder Schenkung, müssen notariell beurkundet werden. Eigentumsübertragungen von Immobilien, die nicht in notarieller Form abgeschlossen wurden, sind in Polen ungültig. Anders als in Deutschland wird mit dem unterschriebenen Kaufvertrag beim Notar grundsätzlich sofort der Eigentumserwerb vollzogen. Die Eintragung in das Grundbuch hat in Polen lediglich einen deklaratorischen Charakter.

Das polnische Grundbuch ist in vier Abteilungen unterteilt.

  • Abteilung I umfasst die Bezeichnung und die Beschränkungen der Immobilie.
  • Abteilung II umfasst die Bezeichnung des Eigentümers oder des (dauerhaften) Nutzungsberechtigten.
  • Abteilung III umfasst die Beschränkungen/Belastungen.
  • Abteilung IV umfasst Belastungen wie z. B. Hypotheken.

Die Grundbücher werden an den Amtsgerichten von speziellen Grundbuchabteilungen elektronisch geführt. In Polen gilt das Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs. Im Klartext bedeutet das, dass der Käufer guten Glaubens davon ausgehen kann, dass die Eintragungen im aktuellen Grundbuch dem faktischen rechtlichen Stand entsprechen.

In Polen gibt es für Bestandsimmobilien (sog. Sekundärmarkt) anstatt der Grunderwerbssteuer eine sog. „Steuer auf zivilrechtliche Handlungen“ (landesweit 2% vom Kaufpreis). Sobald der Kaufvertrag zustande kommt, ist diese Steuer beim Notar vor Ort durch den Käufer zu bezahlen.

Zum Vergleich: In Deutschland liegt die Grunderwerbssteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % vom Kaufpreis. Wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie in Brandenburg, NRW oder Thüringen im Wert von 600.000 EUR erwerben, dann beträgt die Grunderwerbssteuer grundsätzlich 39.000 EUR (6,5% vom Kaufpreis), während Sie in Polen nur 12.000 EUR (2% vom Kaufpreis) bezahlen müssen.

Die Grunderwerbsteuer fällt in Polen bei Bestandsimmobilien an. Diese muss spätestens am Tag der notariellen Beurkundung an den Notar bezahlt werden (per Überweisung oder in bar). Der Notar muss diesen Betrag an das polnische Finanzamt weiterleiten.

Es gibt eine feste Gebührenverordnung für polnische Notare. Mehr dazu im unseren Blog

In Polen ist der Zloty (PLN) die Landeswährung. Grundsätzlich entspricht 1,00 EUR je nach Kursschwankung 4,1-4,4 Zloty (Stand 08/2018).

Sowohl in Deutschland als auch in Polen gibt es zahlreiche Möglichkeiten, EUR in Zloty umzutauschen. Bedenken Sie aber, dass bei hohen Geldbeträgen, wie es bei Immobilientransaktionen üblich ist, jede Nachkommastelle beim Wechselkurs für Sie bares Geld bedeuten kann. Es muss nicht immer die eigene Hausbank sein. Vergleichen schadet nie, um vom Wechselkurs zu eventuell zu profitieren!

Beispiel:

Sie möchten 200.000 EUR in die polnische Währung Zloty umtauschen und erhalten von Ihrer Hausbank einen Kurs von 4,10 Zloty angeboten. Eine andere Bank hätte Ihnen aber 4,25 Zloty für den gleichen Betrag offeriert.
Diese kleine Differenz von gerade einmal 0,15 Zloty erscheint auf den ersten Blick bedeutungslos. Bei genauer Berechnung werden Sie jedoch feststellen, dass Ihnen durch den ungünstigen Wechselkurs rund 30.000 Zloty entgangen sind, denn bei der zweiten Bank hätten Sie 850.000 Zloty statt der 820.000 Zloty erhalten.

Da Polen zur Europäischen Union gehört, benötigen EU-Ausländer für die Einreise nur einen Personalausweis oder Reisepass. Wer sich aber länger als 3 Monate im Land aufhalten will, muss sich bis spätestens 30 Tage nach Ankunft bei der örtlichen Meldebehörde registrieren. Ein EU-Bürger kann sich in Polen länger als 3 Monate aufhalten, wenn er einer Arbeit nachgeht, krankenversichert ist, studiert oder der Ehepartner eine polnische Staatsbürgerschaft hat (für weitere Informationen hier klicken). Nach Ablauf von 5 Jahren ununterbrochenen Aufenthalts in Polen können Ausländer unter Umständen ein Daueraufenthaltsrecht erhalten.

Mein Erfolgsrezept? Meine Kunden profitieren durch meine Serviceleistung des Kümmerers. Die Zufriedenheit und eine sichere Immobilientransaktion meiner Kunden stehen bei mir in der Hierarchie über dem Maklerhonorar! Meine Zweisprachigkeit, meine polnische Maklerlizenzierung und meine IHK-Zertifizierung sind ein Indiz für meine internationale Spezialisierung. Besonders unterstütze ich meine Kunden bei der Suche nach ihrer Immobilie in Polen, denn das kann irgendwann sehr mühsam und frustrierend sein.

Was aber viel wichtiger ist, ist die Interessenvertretung. Bei einer gezielten Suche einer Immobilie in Polen vertrete ich ausschließlich die Kaufinteressen meines Auftraggebers und nicht die des Verkäufers. In häufigsten Fällen zahlen deutsche Käufer ohnehin eine Provision an einen polnischen Makler, der eine Immobilie vermarktet. Wieso also nicht direkt von vornherein stattdessen einen Makler beauftragen, der ausschließlich die Käuferinteressen abdeckt und noch die Heimatsprache beherrscht? Beide können in solchen Fällen ein Gemeinschaftsgeschäft abschließen, sodass jeder Makler nur von seinem Auftraggeber honoriert wird.

Als ehemaliger Controller habe ich zudem einen verschärften Blick auf die Kleinigkeiten und wirtschaftlichen Aspekte bei einer Immobilientransaktion. Ich berate nicht nur zum polnischen Immobilienmarkt, sondern spreche meinen Kunden auch Empfehlungen aus, wenn sie z. B. in polnische Immobilien investieren möchten. Weiterhin bin ich grundsätzlich bei mehrtägigen Besichtigungen in Polen vor Ort dabei, was nicht von jedem Makler wegen der teils hohen Reisekosten (Flug/Spritkosten, Hotel, Verpflegung usw.) zu erwarten ist. Ich unterstütze und gebe allgemeine Ratschläge auch in Sachen Währungstausch von EUR zu Zloty, da Anfänger hier ganz schnell mehrere Tausend EUR durch ungünstigen Währungskurs verlieren können. Neben einer länderübergreifenden Koordination übernehme ich die deutsch-polnische Korrespondenz. Zum polnischen Notar begleite ich meine Kunden persönlich. Bei mir hört der Service auch nicht nach Zahlung meiner Provision auf. Selbst nach dem Kauf stehe ich bei allgemeinen Fragen zur Verfügung. Schlussendlich werden meine Kunden so behandelt wie ich gerne selbst behandelt werden möchte.