Frequently Asked Questions (häufig gestellte Fragen)

Das erfahren Sie in meinem Blog 

Ja, nicht alle Immobilienobjekte sind auf der Homepage aufgelistet. Bitte schreiben Sie mir eine E-Mail oder rufen Sie mich an.

Nein – nicht mehr.  Ausländische juristische oder natürliche Personen aus dem EU-Raum, d.h. Mitgliedstaaten des Europäischen Wirtschaftsraumes (EWR), dürfen seit 2016 polnische Immobilien unter den gleichen Voraussetzungen wie Einheimische erwerben. Für Sie bedeutet das grundsätzlich keine zusätzliche Bürokratie und eine deutlich schnellere Abwicklung. Auch Bürger aus der Schweiz können polnische Immobilien genehmigungsfrei erwerben.

Wohnimmobilien in Polen:

• Seit 2012 steigt die Nachfrage beim Erwerb von Wohnimmobilien durch Ausländer. Besonders beliebt bei ausländischen Immobilienkäufern sind die Top-5-Städte Warschau, Krakau, Breslau, Posen und Danzig (Stand 2017). Weitere Informationen finden Sie in unserem Blog „Ausländer kaufen immer mehr polnische Immobilien“.

Grundstücke in Polen:

• Grundstücke in Polen sind bei ausländischen Käufern gefragt. Sowohl private als auch gewerbliche Personen innerhalb und außerhalb der Europäischen Union kaufen in Polen landwirtschaftliche, Wald- und Baugrundstücke. Erfahren Sie in meinem Blog mehr über die Nachfrage nach polnischen Grundstücken durch Ausländer.

Quelle: MSWiA, 2017

1. Neuwertige Inneneinrichtung der Wohnung häufig im Kaufpreis enthalten: Wohnimmobilien/Ferienimmobilien in Polen sind sehr häufig mit teils neuwertiger Inneneinrichtung ausgestattet (grundsätzlich ist das Inventar mit Ausnahme der persönlichen Gegenstände im Kaufpreis inbegriffen).
2. Günstige Kaufnebenkosten:  z. B. 0 % Steuer auf Erwerb von Neubauimmobilien und nur 2 % Grunderwerbsteuer auf Bestandsimmobilien. Auch im Hinblick auf die relativ günstigen Notargebühren (zwischen 25 EUR und max. 3.000 EUR) und geringe Kosten für den Grundbucheintrag (ca. 50 EUR) machen den Immobilienkauf in Polen attraktiv. 
3. Zeitpunkt der Eigentumsübertragung: Mit der Beurkundung des Hauptvertrages sind Sie neuer Eigentümer und nicht erst Wochen später mit Grundbucheintrag.

1. Deutsche und andere internationale Investmentgesellschaften aus dieser Welt investieren seit Jahren gigantische Summen in polnische Gewerbeimmobilien. Sie finden im Internet zahlreiche Presseartikel über Transaktionen, die sich auf weit über 100 Mio. EUR beliefen! Solche komplexe Immobilientransaktionen sind sehr durchdacht und hätten nicht stattgefunden, wenn Polen ein unsicherer Immobilienstandort wäre.
2. Wenn es nach dem Transparancy Index von Jones Lang LaSalle (JLL*) geht, ist der polnische Immobilienmarkt als „transparent“ eingestuft worden. Im weltweiten Ranking befindet sich der Immobilienstandort Polen auf Platz 20 (Stand 2018). Zum Vergleich: Deutschland befindet sich auf Platz 8. Gemäß der Studie von JLL* schneidet der polnische Immobilientransparenzindex z. B. in der Kategorie „Regulatory and Legal“ sogar etwas besser ab, als Deutschland.
3. Weiterhin hat sich in Polen die Wirtschaft in den letzten 30 Jahren gut entwickelt (selbst in der Finanzkrise 2008). Weitere Informationen finden Sie hier Investieren in Standort Polen

*Dienstleistungs-, Beratungs- und Investmentmanagement-Unternehmen im Immobilienbereich mit Sitz in Chicago, USA

Das erfahren Sie im Blogbeitrag zur Grundsteuer in Polen

Eine Finanzierung durch polnische Banken an deutsche Staatsbürger ohne polnischen Wohnsitz und ohne Zloty-Einkommen ist nicht möglich.

Außerdem sind die Zinskonditionen in Polen unattraktiver, als in Deutschland. Ich empfehle in Ihrem Interesse eine Finanzierung über eine Bank aus Deutschland (Beleihung der eigenen deutschen Immobilie).

Deutsche Banken finanzieren keine polnische Immobilien, es sei denn, Sie beleihen deutsche Immobilien für den Auslandskauf, sofern Sie inländische Immobilien besitzen. Sprechen Sie bitte mit Ihrer deutschen Bank, bevor Sie mit der Immobiliensuche in Polen beginnen.

Diese Frage kann ich pauschal nicht beantworten. Das wäre so, als ob ich Sie frage, was ein „Auto“ kostet.

Ein Auto kann 3.000 EUR , 30.000 EUR oder 300.000 EUR kosten. Ähnlich verhält es sich mit Immobilien.

Der Preis wird von mehreren Faktoren wie Standort, Fläche, Ausblick oder der Inneneinrichtung bestimmt.

Wenn Sie mir Ihre Frage präzisieren, wie z. B. „Was kostet eine Ferienimmobilie in Swinemünde, erste/zweite Reihe?“ oder,  dann kann ich Ihnen zumindest die marktüblichen Kaufpreise je m² mitteilen. Das hilft Ihnen als Einstieg definitiv weiter.

Ich beobachte häufig großes Erstaunen bei den Kauf- und Mietpreisen in beliebten polnischen Metropolstädten oder in den exklusiven Kur- und Badeorten (Swinemünde, Sopot, Kolberg). 

1. Viele sind erstaunt, dass die Mietpreise in Polen deutlich teurer sein können, als in vielen deutschen Städten.
2. Einige deutsche Kaufinteressenten gehen davon aus, dass in Polen exklusive Premium- oder Luxusimmobilien mit Top-Ausblick oder Strandnähe zu Schnäppchenpreisen erhältich sind. Das ist ein Irrtum. 

Im Durchschnitt sind die Immobilien in Polen (speziell in Metropolstädten) nach wie vor um das zwei- bis vierfache günstiger, jedoch waren auch hierzulande in den letzten Jahren Preisanstiege zu verzeichnen (begründet durch große Nachfrage nach Anlagemöglichkeiten, Wohnraummangel, erhöhte Kosten für Baumaterial, höhere Grundstückspreise, höhere Gehälter/Löhne etc.).

Fehler Nr. 1 – deutsche Investorenbrille

• Den häufigsten Fehler, den ich bei deutschen Investoren beobachte ist, dass sie unbewusst vergessen, die deutsche „Investorenbrille“ abzusetzen. Als Investor im fremden Land müssen Sie die Investitionsdenkweise an den lokalen Immobilienmarkt anpassen, um erfolgreich tätig zu sein. Hier stehe ich aber meinen Kunden als objektiver Immobilienberater zur Verfügung.

Fehler Nr. 2 – Subjektive Kaufentscheidung

• Ich erlebe es immer wieder, dass viele deutsche Kapitalanleger (mit Vermietungsabsichten) zu sehr nach dem eigenen Geschmack entscheiden d. h. zu subjektiv anstatt objektiv.
• Nichtkaufargumente wie z. B. „Die Wohnung ist zu klein, die Wandfarbe gefällt mir nicht, das Bad hat kein Fenster, die Einrichtung entspricht nicht meinen Vorstellungen“, usw. sind keine Sachargumente gegen ein Investment. Vielmehr kommt es darauf an, dass die gekaufte Immobilie die Anforderungen der polnischen Marktnachfrage (unabhängig, ob Kurzeit- oder Langzeitvermietung) erfüllt.

Einer der bekanntesten und gleichzeitig erfolgreichsten Immobilieninvestoren in Polen (Eigentümer von über 100 vermieteten Objekten) hat Mal in einem Interview gesagt, „Die Immobilie soll Dir nicht gefallen, sie soll verdienen!“. 

Fehler Nr. 3 – Finanzierung nicht geklärt

• Banken aus Deutschland finanzieren keine polnischen Immobilien ohne ausreichende inländische Sicherheiten. Polnische Banken finanzieren keine Ausländer mit Sitz im Ausland. Bitte sprechen Sie mit Ihrer Hausbank, bevor Sie eine Immobilie in Polen suchen.

Bitte seien Sie sich dessen bewusst, dass im Internet – sei es Google, Youtube oder Facebook manchmal Informationen teils veraltet oder durch Laien irreführend kommuniziert werden. Auch bei gut gemeinten Ratschlägen aus dem eigenen (polnischen) Bekanntenkreis sollten Sie vorsichtig sein. Manchmal werden unbewusst oder unabsichtlich Weisheiten erzählt, die einfach mit der Praxis nicht übereinstimmen. Lassen Sie sich immer von denjenigen beraten, die tagtäglich mit dem polnischen Immobilienmarkt in Verbindung stehen.

Jegliche Verträge über die Eigentumsübertragung von Immobilien in Polen müssen notariell beurkundet werden. Anders als in Deutschland wird mit dem unterschriebenen Kaufvertrag beim Notar grundsätzlich sofort der Eigentumserwerb übertragen. Die Eintragung in das Grundbuch hat in Polen lediglich einen deklaratorischen Charakter.

Ja, das polnische Grundbuch ist in vier Abteilungen unterteilt. In Polen gilt das Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs. Im Klartext bedeutet das, dass der Käufer guten Glaubens davon ausgehen kann, dass die Eintragungen im aktuellen Grundbuch dem faktischen rechtlichen Stand entsprechen.

Für meine Kunden führe immer eine umfangreiche Plausibilitätsprüfung vor dem Kauf durch. Neben dem Grundbuch sollten weitere Dokumente verifiziert werden, damit der Käufer nicht „die Katze im Sack“ kauft.

Während einer Beurkundung prüft zusätzlich der Notar das Grundbuch und gibt seine endgültige Freigabe zum Kauf/Verkauf. Der Notar ist unparteiisch d.h. er vertritt weder die Interessen des Käufers/Verkäufers.

In Polen gibt es für Bestandsimmobilien  anstatt der Grunderwerbssteuer eine sog. „Steuer auf zivilrechtliche Handlungen“ (landesweit 2 % vom Marktwert). Man spricht auch häufig von einer „Stempelsteuer“dazu.

Zum Vergleich: In Deutschland liegt die Grunderwerbssteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % vom Kaufpreis. Wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie in Brandenburg, NRW oder Thüringen im Wert von 600.000 EUR erwerben, dann beträgt die Grunderwerbssteuer 39.000 EUR (6,5% vom Kaufpreis), während Sie in Polen nur 12.000 EUR (2% vom Kaufpreis) bezahlen müssen.

Es gibt für Notare in Polen eine feste Gebührenverordnung abhängig vom Kaufpreis (umgerechnet zwischen ca. 25 EUR und maximal ca. 3.000 EUR). Mehr dazu im Blog

Für viele ist der Immobilienkauf in Polen Neuland. Das macht jedoch nichts, weil Sie mich als erfahrenen Spezialisten an Ihrer Seite haben. 

Aus meiner Praxiserfahrung stelle ich jedoch immer wieder fest, dass viele Personengruppen aus Deutschland (Finanzierungsvermittler, erfahrene deutsche Investoren, Bankberater, Käufer, Verkäufer) davon ausgehen, dass beim Kauf oder Verkauf von polnischen Immobilien die deutschen Abwicklungsgegebenheiten und Gesetze gelten. Das ist logischerweise völlig falsch. Die Immobilie befindet sich schließlich in Polen. Es gelten daher die dortigen Gesetze  wie z. B. das polnische BGB, Immobilienrecht und damit verbundenen Rechte und Pflichten. 

Bei einem Notar Ihrer Wahl in Polen. In der Praxis ist es üblich in der jeweiligen Stadt zu beurkunden, wo sich auch die erworbene Immobilie befindet.

Nein, in Polen werden alle notariellen Kaufverträge immer in polnischer Sprache verfasst. Der Kaufvertrag wird aber während der Beurkundung durch einen gerichtlichen Übersetzer mündlich für Sie übersetzt. Weiterhin bin ich bei Unklarheiten und Fragen ebenso persönlich anwesend.

Auf Wunsch kann der komplette Kaufvertrag mehrere Tage vor der Beurkundung durch einen gerichtlichen Übersetzer Ihrer Wahl übersetzt werden. Diese Kosten sind allerdings von Ihnen zu tragen.

In Polen verlaufen Immobilientransaktionen erfahrungsgemäß deutlich schneller, als in Deutschland. Wenn Sie z. B. eine Wohnung an einem Montag besichtigen, so könnte im Idealfall Freitag die Schlüsselübergabe mit Hauptbeurkundung (Eigentumsübertragung) erfolgen. Grundsätzlich kann eine Eigentumsübertragung innerhalb von wenigen Wochen komplett abgewickelt werden.

Nein, schließlich sind wir auch in Polen. Das polnische Recht schützt aber Ausländer in Bezug auf notarielle Beurkundungen. Das bedeutet, dass ein gerichtlicher Übersetzer Ihrer Wahl anwesend sein muss. Für meine Kunden bin ich ohnehin immer bei Beurkundungen dabei, da ich mit der Materie vertraut bin und Sie bis zum Ende als Immobilienberater fachlich unterstütze.

Nach Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrages durch alle Beteiligten wird der Vertrag rechtskräftig. Jede Partei bekommt jeweils eine Ausfertigung der Urkunde (notarieller Auszug) für seine Unterlagen. Sie werden daher am Tag der notariellen Beurkundung des Hauptvertrages rechtlicher Eigentümer. Der Notar stellt anschließend den Antrag auf die Grundbuchänderung. Die Eintragung in das polnische Grundbuch hat nach den polnischen Gesetzen jedoch nur eine deklaratorische Wirkung.

Leider nein. Aus organisatorischen Gründen sollten Besichtigungstermine mindestens mehrere Tage (idealerweise mindestens 7 Tage vorher) angekündigt werden.

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, 23 % MwSt. (VAT) vom Kaufpreis erstattet zu bekommen – das gilt auch für deutsche Käufer! Besonders bei Neubauimmobilien  ist das gängige Praxis (besonders praktisch und wirtschaftlich sinnvoll für Kapitalanleger mit langfristigen Vermietungsabsichten).

Die VAT-Erstattung ist jedoch keine Selbstverständlichkeit, wie es in vielen Maklerinseraten garantiert wird. Sie müssen bestimmte Bedingungen erfüllen (siehe Blog) wie z. B. eine fortlaufende Vermietung an Touristen über eine Agentur,  min. 10 Jahren vermieten etc.

Es kommt darauf an, ob Sie sich für eine Kurzeit- oder Langzeitvermietung entscheiden.

In beiden Fällen kann ich Ihnen vertraute Geschäftspartner mit langjähriger Erfahrung empfehlen, die dafür sorgen, dass Ihre Immobilie in guten Händen sein wird.