Immobilien in Breslau kaufen

IMMOBILIENKAUF IN POLEN

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Immobilien in Breslau als Kapitalanlage: für wen diese Seite ist

Diese Seite richtet sich an private Anleger aus Deutschland, die mit Eigenkapital ab etwa 150.000 € eine Wohnung in Breslau (polnisch Wrocław) kaufen und langfristig vermieten wollen – ohne selbst vor Ort zu sein und ohne polnischen Mietern gegenüberzustehen. Deutsche Banken finanzieren Immobilien in Polen in der Regel nicht, deshalb ist Eigenkapital die Grundlage.

Was Sie hier bekommen: die Zahlen, die den Markt tragen, der Vergleich mit Warschau, Krakau und Danzig, die Mieten nach Stadtteil und die Antwort auf die Frage, wer sich nach dem Kauf um die Wohnung kümmert. Ich begleite den Kauf von der Auswahl bis zur Vermietung und berate zu Posen gleich mit – die Objekte dort stehen unter Immobilien in Posen.

Breslau in Zahlen: Wirtschaft und Mietnachfrage

673.000Einwohner, viertgrößte Stadt Polens
110.000Studenten an über 30 Hochschulen
70.300Beschäftigte in rund 250 Dienstleistungszentren
2,3 %Arbeitslosenquote, Dezember 2025

Die Metropolregion umfasst etwa 1,25 Millionen Menschen. Breslau ist der drittgrößte Standort für Business-Services-Zentren in Polen, mit Schwerpunkt Finance, Controlling und Datenanalytik; dazu kommen große Arbeitgeber aus Industrie und Logistik. Von den über 110.000 Studenten stammen rund 10.000 aus dem Ausland. Beide Gruppen – Angestellte und Studenten – mieten ganzjährig, nicht saisonal. Für einen Privatanleger ist das der Unterschied zwischen zwölf und sechs vermieteten Monaten.

Quellen: ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2025" (Stand Q1 2025), wroclaw.pl (2025), Powiatowy Urząd Pracy (Dezember 2025).

Was zeichnet Breslau im Vergleich zu Warschau, Krakau und Danzig aus?

Von den vier großen polnischen Investmentstädten hat Breslau den günstigsten Einstieg: Für dasselbe Budget bekommen Sie hier mehr Wohnfläche in vergleichbarer Lage als in Warschau, Krakau oder Danzig – das zeigt sich bei jeder Käuferbegleitung, in der ein Anleger zwischen zwei Städten schwankt. Günstig allein wäre kein Argument. Entscheidend ist die Kombination mit einer Nachfragestruktur aus Hochschulen, Dienstleistungszentren und Industrie, die der von Krakau ähnelt, bei niedrigeren Einstiegspreisen. Warschau ist der teuerste Markt des Landes; Danzig und die Küste hängen stärker an der Saison.

Arbeitslosenquote im VergleichStand Dezember 2025
Posen1,4 %
Warschau1,5 %
Breslau2,3 %
Krakau2,5 %
Danzig3,0 %
Łódź5,5 %

Quelle: Powiatowy Urząd Pracy, Dezember 2025.

Mietpreise in Breslau 2026 nach Stadtteil

Die Kaltmiete liegt je nach Stadtteil zwischen ca. 14,65 und 17,91 € pro Quadratmeter. Die Innenstadt liegt vor der Altstadt – wegen der Hochschulen, nicht wegen des Tourismus. Westen und Norden liegen rund 15 % darunter, bei Kaufpreisen, die in vielen Mikrolagen noch weiter darunter liegen. Für die Rendite ist das die interessantere Differenz.

StadtteilØ Kaltmiete pro m²Wer dort mietet
Innenstadt (Śródmieście)ca. 17,91 €Studenten, Doktoranden, junge Berufstätige
Altstadt (Stare Miasto)ca. 17,44 €Angestellte der Bürostandorte, Fachkräfte aus dem Ausland
Süden (Krzyki)ca. 16,28 €Studenten, Angestellte, Familien
Norden (Psie Pole)ca. 14,88 €Beschäftigte aus Industrie und Logistik, junge Familien
Westen (Fabryczna)ca. 14,65 €Mitarbeiter der Bürostandorte, Pendler Richtung Flughafen

Eigene Analyse aus rund 100 Mietangeboten pro Stadtteil, Langzeitvermietung, Stand 30.09.2026, Angebotsmieten. Typische Kaltmiete pro Monat: Studio ca. 510 €, 2 Zimmer ca. 675 €, 3 Zimmer ca. 815 €. Ausführlich mit allen fünf Stadtteilen: Mietpreise in Breslau nach Stadtteilen.

Welche Rendite ist in Breslau realistisch?

Neubau: ca. 5 bis 5,5 % brutto

Mieter zahlen für neuen Standard, Aufzug und Tiefgarage spürbar mehr. Dafür kostet der Neubau pro m² mehr und wird in Polen meist ohne Innenausbau übergeben – ohne Böden, Bad, Küche. Für den schlüsselfertigen Ausbau inklusive Möbel rechne ich mit ca. 800 € pro m²; bei 40 m² sind das rund 32.000 €, die in die Rechnung gehören.

Junger Bestand: ca. 5,5 bis 6,5 % brutto

Fünf bis fünfzehn Jahre alt, eingerichtet, vermietet oder sofort vermietbar: niedrigerer Einstieg, keine Ausbaukosten, kein Leerstand in der Bauphase, Miete nur wenig unter Neubauniveau. Dafür müssen Haus, Rücklagen und Zustand geprüft werden – die meisten Wohnungen, bei denen ich abgeraten habe, scheiterten am Haus, nicht an der Wohnung.

Einschätzung aus laufenden Käuferbegleitungen, Stand Oktober 2026, gerechnet als Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis inklusive Einrichtung. Keine Zusage. Rendite rechne ich nur am konkreten Objekt – mit Kaufpreis, Hausgeld, Einrichtungskosten und einer Miete, die am Markt auch bezahlt wird.

Häufige Fragen zur Kapitalanlage in Breslau

Wer kümmert sich nach dem Kauf um meine Immobilie?

Vor Ort übernimmt eine Firma, mit der ich seit Jahren zusammenarbeite, alles: Mietersuche, Vertrag, Übergabe, Abrechnung, Reparaturen und die Abwicklung bei einem Mieterwechsel. Sie stehen nicht mit dem Mieter in Kontakt, werden aber laufend informiert. Für Sie bleibt: Kontoauszug lesen und die jährliche Steuererklärung in Polen, bei der ich den Kontakt zum Steuerberater herstelle.

Was zeichnet Breslau gegenüber Warschau, Krakau und Danzig aus?

Der günstigste Einstieg der vier großen Investmentstädte bei einer Mietnachfrage, die ganzjährig trägt: über 110.000 Studenten, 70.300 Beschäftigte in Dienstleistungszentren, Industrie wie BSH und 3M im Norden, 2,3 % Arbeitslosigkeit. Warschau ist deutlich teurer, Krakau hat eine ähnliche Struktur bei höheren Preisen, Danzig hängt stärker an der Saison.

Wer zahlt in Polen das Hausgeld, und muss ich möbliert vermieten?

Das Hausgeld zahlt in Polen der Mieter zu 100 %, zusätzlich zur Kaltmiete; auch Strom, Gas, Wasser, Heizung und Internet trägt er. Die Kaltmiete aus dem Inserat kommt beim Eigentümer an. Möbliert: ja, in der Praxis immer – polnische Mieter erwarten Küche, komplettes Bad, Möbel und meist Waschmaschine. Eine leere Wohnung findet in Breslau kaum Mieter.

Was bekomme ich in Breslau für 150.000 € Eigenkapital?

Im aktuellen Angebot auf dieser Seite beginnen Studios und 2-Zimmer-Wohnungen in guten Lagen bei ca. 130.000 bis 180.000 €. Dazu kommen Einrichtung, bei Bestand die Grunderwerbsteuer (PCC) von 2 % und Notarkosten. Ob Neubau im Rohausbau oder eingerichteter junger Bestand – welche Variante bei Ihrem Budget die bessere Rendite liefert, rechnen wir am konkreten Objekt.

Investment in Breslau besprechen

Sie nennen mir Budget, Zeithorizont und ob Sie Neubau oder Bestand bevorzugen. Ich sage Ihnen, welche zwei oder drei Lagen in Breslau dafür infrage kommen – und ob Breslau für Ihr Vorhaben überhaupt die richtige Stadt ist.

Investment besprechen Anrufen: +49 178 32 32 225
15 Minuten, kostenfrei. David Lis, Immobilienmakler (IHK) und lizenzierter Makler in Polen (Nr. 22594 F PPRN). Ablauf im Detail unter Käuferbegleitung in Polen.