Keine Finanzierung für Immobilien in Polen: Warum das nicht möglich ist

20.11.2019 – 15:55 Uhr, geschrieben von David Lis

In Zeiten einer niedrigen Zinspolitik ist das Interesse vieler Immobilienkäufer an einer bankgünstigen Immobilienfinanzierung groß. Die Frage ist jedoch, bekommt man so leicht eine Finanzierung für polnische Immobilien? Anders als bei deutschen Wohnobjekten gibt es beim Kauf von Immobilien in Polen andere Spielregeln in Bezug auf die Finanzierung. Insbesondere vielen deutschsprachigen Privatpersonen ist diese Gegebenheit nicht bekannt. David Lis, Immobilienberater für Immobilien in Polen klärt Sie auf!

Wenn Sie eine Finanzierung für Immobilien in Polen benötigen, sprechen Sie bitte mit Ihrer Hausbank. 

Finanzierung von Immobilien in Polen: deutsche oder polnische Bank? Beides so gut wie unmöglich!

Beim Erwerb von Immobilien in Polen ist zunächst die Finanzierung zu klären – noch vor der eigentlichen Objektsuche. Kann ich den Kaufpreis inkl. der Nebenkosten komplett aus eigenen Mitteln finanzieren? Wenn ja, wie hoch ist mein Budget? Wie viel Fremdkapital benötige ich? Kann ich mir überhaupt eine polnische Immobilie leisten?! Die Finanzierung kann bereits vor der Objektsuche ein KO-Kriterium sein und den Traum einer möglichen Immobilie in Polen platzen lassen.

Der polnische Immobilienmarkt ist für viele Banken und Finanzierungsdienstleister aus Deutschland komplettes Neuland. Nur die wenigsten kennen sich mit den polnischen Immobiliengesetzen, Kaufpreisen und sonstigen Gegebenheiten aus. Zusätzlich gibt es weitere Barrieren, die eine Finanzierung von Immobilien in Polen erschweren bzw. nicht ermöglichen. Dazu gehören:

• Sprachbarriere: Bankangestellte aus Deutschland sprechen grundsätzlich kein polnisch. Grundbuchprüfungen und andere mit der Immobilie zusammenhängende Dokumente müssten übersetzt werden. Dieser Aufwand ist für Banken enorm und somit unwirtschaftlich.
• Fremde Landeswährung: Obwohl Polen seit mittlerweile 20 Jahren zur EU angehört, gibt es im Nachbarland nach wie vor keinen EUR als offizielle Landeswährung.
• Absicherung gegen Zahlungsausfall: Banken aus Deutschland bevorzugen eher Sicherheiten nach dem deutschen Recht (z. B. Verpfändung von deutschen Lebensversicherungen, inländischen Immobilien, sonstige inländische Vermögensgegenstände oder Finanzanlagen usw.). Diese sind im Falle eines Zahlungsausfalls (z. B. bei Vollstreckung) in Deutschland unbürokratischer und schneller durchsetzbar als eine Auslandsimmobilie.

Eine komplette Finanzierung einer Immobilie in Polen durch eine Bank aus Deutschland ist ohne ausreichende (inländische) Absicherungen nicht möglich. Unbefristete Arbeitsverträge mit sehr guten Gehältern reichen hierzu als Absicherung für die Bank nicht aus.

Finanzierung von Immobilien in Polen: Bekommt man als Deutscher eine Finanzierung durch eine polnische Bank? Leider Nein !

Die Antwortet ist kurz und knapp: Leider bekommen deutsche Staatsbürger bei polnischen Banken grundsätzlich keine Finanzierung für Immobilien in Polen. Dazu gibt es mehrere Gründe:

• Wohnsitz ist im Ausland (Deutschland): Schuldner mit Sitz im Ausland (außerhalb Polen) stellen für polnische Banken ein erhöhtes Risiko dar, da im Falle eines Zahlungsausfalls der Kunde schwierig oder nur mit großem bürokratischen Aufwand verfolgbar ist
• Kein Einkommen in Zloty: Da der Zloty (PLN) die offizielle Landeswährung in Polen ist, muss ein Kreditnehmer ein Einkommen in Zloty (Heimatwährung) vorweisen können.

Unabhängig von den beiden genannten KO-Kriterien sind die Zinskonditionen für Immobiliendarlehen auf dem polnischen Immobilienmarkt unattraktiver als in Deutschland.

Immobilien in Polen: Gibt es überhaupt Lösungen, um polnische Immobilien zu finanzieren?

Ja, grundsätzlich gibt es zwei Lösungen, um Immobilien in Polen mit Fremdkapital zu erwerben.

Option 1 – freier Ratenkredit

Grundsätzlich ist ein freier Ratenkredit durch eine Bank aus Deutschland möglich. Abhängig von der Kreditsumme, welche Ihre Bank Ihnen maximal gewähren kann, können Sie die Geldmittel frei verwenden. Bei einer Kreditzusage durch Ihre Bank bekommen Sie die Geldmittel auf Ihr Konto überwiesen und können gegenüber Verkäufern beim Immobilienkauf in Polen als „schneller Käufer“ auftreten. Beachten Sie, dass freie Ratenkredite grundsätzlich eine maximale Dauer von 10 Jahren haben. Die Zinskonditionen sind grundsätzlich weniger attraktiv als bei einer klassischen Baufinanzierung.

Option 2 – Beleihung einer deutschen Immobilie (Empfehlung)

Sofern Sie mehrheitlich oder komplett abbezahlte Immobilien in Deutschland besitzen, besteht die Möglichkeit, diese als Sicherung zu beleihen (Hypothekendarlehen). Im Vorfeld teilen Ihrer Bank mit, wie viel Kapital für die Investition einer Immobilie in Polen notwendig ist. Ihre Hausbank oder Ihr Finanzierungsvermittler erteilt Ihnen nach internen Prüfungen später Auskunft, zu welchen Betrag Sie Ihre deutsche Immobilie(n) höchstens beleihen können. Die Bank sichert sich über die Grundschuld in Deutschland ab. Der wesentliche Vorteil dabei ist, dass dies wie eine „echte“ Baufinanzierung funktionieren kann d.h. mit attraktiven Zinskonditionen. Eine der Voraussetzungen ist jedoch, dass der Beleihungswert der deutschen Immobilie natürlich dem Kaufwert zuzüglich Kaufnebenkosten der Immobilie in Polen mindestens abdecken kann.  

Fazit: Immobilien in Polen mit kompletter Fremdfinanzierung können über eine Bank aus Deutschland nur dann erworben werden, wenn ausreichende inländische Sicherheiten vorliegen z. B.  Hypothek auf eine eigene (deutsche) Immobilien.