Wohnung in Breslau schlüsselfertig kaufen – möbliertes 2-Zimmer-Apartment für Kapitalanleger
Kapitalanlage in Breslau (Wrocław), Stadtteil Krzyki
Wohnung in Breslau schlüsselfertig kaufen: möbliertes 2-Zimmer-Apartment, ab dem ersten Tag vermietbar
Neubau, Nutzungsgenehmigung Juli 2026. 35,91 m² in der 5. Etage, Balkon, Klimaanlage, komplett eingerichtet. Kaufpreis ca. 178.000 € brutto.
- 35,91 m²
- 2 Zimmer
- 5. Etage, Aufzug
- ca. 178.000 € brutto
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Das Wichtigste in Kürze
Zum Verkauf steht eine schlüsselfertige, voll möblierte 2-Zimmer-Wohnung mit 35,91 m² in Breslau, Stadtteil Krzyki, Neubau mit Nutzungsgenehmigung vom Juli 2026. Kaufpreis ca. 178.000 € brutto, Hausgeld ca. 96 € im Monat. Geeignet für Kapitalanleger, die eine sofort vermietbare Wohnung für die Langzeitvermietung suchen, ohne selbst Handwerker zu steuern.
Standortvergleich
Warum eine Wohnung in Breslau kaufen – und nicht in Warschau, Krakau oder Danzig?
Breslau hat von den vier großen polnischen Investmentstädten den niedrigsten Einstiegspreis und eine der höchsten Mietrenditen für kleine Wohnungen. Wer eine Wohnung in Breslau schlüsselfertig kaufen will, zahlt im Neubau laut Nationalbank NBP im Schnitt 13.903 zł je m² (ca. 3.200 €) – rund 16 % weniger als in Warschau, 10 % weniger als in Krakau und 5 % weniger als in Danzig (Q1/2026).
Die Bruttorendite kleiner Wohnungen lag im Juni 2026 in Breslau bei 5,44 % – über Krakau (4,82 %) und Danzig (5,08 %), knapp unter Warschau (5,52 %), das dafür den höchsten Kapitaleinsatz verlangt (Bankier.pl). Dazu kommt ein Mietermarkt, der von Konzernen und Hochschulen getragen wird. Aus meiner Sicht ist Breslau deshalb die erste Adresse für deutsche Anleger, die in Polen langfristig vermieten wollen.
Das Objekt auf einen Blick
Eckdaten der schlüsselfertigen Wohnung in Breslau
Fertig ausgebautes, komplett eingerichtetes 2-Zimmer-Apartment in einem Neubau mit Nutzungsgenehmigung vom Juli 2026 – Vermietung ab der Übergabe möglich.
Sofort vermietbar
Kein Leerstand für den Innenausbau: Der erste Mieter zieht direkt nach der Übergabe ein. Im Bauträgerstandard gehen sonst drei bis vier Monate Miete verloren.
Komplett eingerichtet
Einbauküche mit neuen Electrolux-Geräten, Bett, Schlafsofa, Schreibtisch, 50-Zoll-TV, Waschtrockner, Klimaanlage. Nichts kaufen, nichts montieren.
Neubau mit Gewährleistung
Fünf Jahre Gewährleistung des Bauträgers, im Notarvertrag auf Sie übertragen, plus zwei Jahre Garantie auf den Innenausbau.
2 % Grunderwerbsteuer gespart
Verkauf mit MwSt.-Rechnung – die polnische Grunderwerbsteuer von 2 % entfällt.
Schlüsselfertig statt Baustelle
Koffer abstellen, Mieter einziehen lassen
Die Wohnung wurde nach der Bauträgerübergabe komplett ausgebaut und eingerichtet: Böden, Türen, Bad, Küche, Möbel, Technik. Sie kaufen keinen Rohzustand, den Sie von Deutschland aus mit Handwerkern koordinieren müssten. Das spart die Monate zwischen Notartermin und erster Miete.
Einrichtung und Ausbau
Welche Ausstattung ist beim Kauf dieser Wohnung in Breslau enthalten?
Alles, was auf den Bildern zu sehen ist, bleibt in der Wohnung. Maßmöbel mit Blum-Beschlägen und Egger-Fronten – auf Mieterwechsel und lange Nutzung ausgelegt.
Wohnzimmer mit Küche · 19,26 m²
- Klimaanlage – im Sommer ein Vorteil bei der Mietersuche
- Einbauküche mit neuen Electrolux-Geräten, Esstisch und Stühlen
- Schlafsofa als zweite Schlafmöglichkeit
- Samsung-Fernseher 50 Zoll mit TV-Möbel
- Schienenlicht, Furnierdielen, wandbündige Türen
Schlafzimmer · 9,33 m²
- Bett 160 cm mit Bettkasten, Nachttisch, Wandleuchten
- Große Garderobe mit Schubladen
- Eingebauter Schreibtisch mit Regal – der Homeoffice-Platz
- Vorhänge mit LED-Lichtband
Bad · 3,91 m²
- Walk-in-Dusche mit Unterputzarmatur
- Großformatfliesen 120 × 60 cm in Steinoptik
- Eingebauter Waschtrockner, viel Stauraum
Flur · 3,41 m²
- Schrank mit Schubladen, Kleiderstange und Regalen
- Verdeckter Platz für Router und Technik
- Sitzpuff und Spiegel
| Objektdaten | Angabe |
|---|---|
| Wohnfläche | 35,91 m² (Wohnen mit Küche 19,26 · Schlafzimmer 9,33 · Bad 3,91 · Flur 3,41) |
| Grundriss | 2 Zimmer – ursprünglich als Studio geplant, mit abgetrenntem Schlafzimmer realisiert |
| Balkon | 3,78 m², Nordwesten, Abendsonne, Blick über die Stadt |
| Etage | 5. von 6, Aufzug |
| Fertigstellung | Neubau, Nutzungsgenehmigung Juli 2026, sofort verfügbar |
| Heizung | Fernwärme, Klimaanlage im Wohnbereich |
| Gebäude | Apartmenthaus eines namhaften Bauträgers, Fahrrad- und Kinderwagenraum, begrünter Innenhof |
| Stellplatz | Nicht enthalten – optional vom Bauträger (ca. 11.500 €) oder zur Miete im Haus (ca. 70 € im Monat) |
Lage in Breslau
Wo liegt die Wohnung in Breslau – und wie schnell ist man im Zentrum?
Die Wohnung liegt im Stadtteil Krzyki im Süden Breslaus, einem der gefragtesten Wohnviertel bei Mietern und Käufern, rund zehn Minuten vom Hauptbahnhof.
Bürostandorte, Hauptbahnhof mit Einkaufszentrum und Wirtschaftsuniversität sind mit Tram oder Bus in 9 bis 18 Minuten erreichbar, Parks und Supermärkte zu Fuß. Vom Balkon in der 5. Etage blickt man über die Stadt – ohne Nachbarn gegenüber.
Mehr zum Mietniveau der Viertel: Mietpreise in Breslau nach Stadtteilen. Weitere Angebote: Wohnungen in Breslau kaufen.
- Hauptbahnhof mit Einkaufszentrumca. 9 Min. mit dem Bus
- Altstadt und Rynekca. 18 Min. mit der Tram
- Wirtschaftsuniversitätca. 10 Min. mit Tram oder Bus
- Bürostandorte im Südenca. 14–18 Min. mit Tram oder Bus
- Zwei Parksin Gehweite
- Einkaufendrei Supermärkte und Bäckereien zu Fuß
Mietermarkt Breslau
Wer mietet eine möblierte 2-Zimmer-Wohnung in Krzyki?
Breslau zählt 126.000 Studenten und 71.100 Beschäftigte in Service-, IT- und Forschungszentren (ABSL 2026). Beide Gruppen suchen klein, eingerichtet, nah am Bahnhof und an den Büros. Klimaanlage und eingebauter Arbeitsplatz heben diese Wohnung von der Masse ab.
Langzeitvermietung
Für wen eignet sich die Wohnung zur Langzeitvermietung in Breslau?
Die Wohnung ist auf Langzeitmieter zugeschnitten: Singles, Paare, Angestellte der Bürozentren und Studenten – die Gruppen, die in Krzyki die Nachfrage tragen.
- Vermietung ab dem Tag der Übergabe – kein Ausbau, keine Möbelbestellung.
- Hausgeld und Verbrauchskosten zahlt in Polen der Mieter zu 100 % zusätzlich zur Kaltmiete.
- Klimaanlage und Schreibtisch sind in dieser Größe selten und rechtfertigen eine höhere Miete.
- Betreuung vor Ort durch eine Firma, mit der ich seit Jahren arbeite – Sie haben keinen Kontakt mit dem Mieter, werden aber laufend informiert.
Kaufpreis
Was kostet die Wohnung in Breslau – Kaufpreis, Preis pro m² und Hausgeld?
Der Kaufpreis beträgt ca. 178.000 € brutto, das sind ca. 4.960 € je m² – schlüsselfertig inklusive Möbeln, Einbauküche, Klimaanlage und aller Geräte. Keine Pflichtzukäufe: Der Preis gilt ohne Stellplatz.
| Position | Euro (gerundet) | Złoty (Referenz) |
|---|---|---|
| Kaufpreis brutto, schlüsselfertig möbliert | ca. 178.000 € | 775.000 zł |
| Preis je m² | ca. 4.960 € | ca. 21.580 zł |
| Hausgeld im Monat (zahlt der Mieter) | ca. 96 € | 416 zł |
| Stellplatz, Kauf vom Bauträger (optional) | ca. 11.500 € | ca. 50.000 zł |
| Stellplatz, Miete im Haus (optional) | ca. 70 € / Monat | ca. 300 zł / Monat |
Verkauf mit MwSt.-Rechnung – die polnische Grunderwerbsteuer von 2 % fällt nicht an. Umrechnung 4,35 zł je Euro, Euro-Beträge gerundet.
Bilder
Bilder der möblierten Wohnung in Breslau
So wird die Wohnung übergeben. Klicken Sie ein Bild an, um es groß zu sehen.
„Mein Auftrag ist nicht, Ihnen eine Wohnung zu verkaufen. Mein Auftrag ist, mit Ihnen die richtige Entscheidung zu treffen – auch dann, wenn sie heißt: jetzt nicht.“David Lis, Immobilienmakler
Fragen zur Wohnung
Häufige Fragen zum Kauf dieser Wohnung in Breslau
Was bringt die Wohnung im Falle einer Vermietung?
Die erwartete Kaltmiete liegt bei 2.900 bis 3.000 zł im Monat, also ca. 665 bis 690 €, zuzüglich der Nebenkosten, die der Mieter trägt. Bezogen auf den Kaufpreis entspricht das einer Bruttorendite von rund 4,5 bis 4,6 % im Jahr. Die Wohnung kann direkt nach der Übergabe vermietet werden, ein Leerstand für den Innenausbau entfällt. Die Angaben sind eine Schätzung auf Basis vergleichbarer Angebote im Stadtteil.
Zahlt man beim Kauf Grunderwerbsteuer?
Nein – Sie sparen 2 %. Der Verkauf erfolgt mit MwSt.-Rechnung eines Unternehmens, deshalb fällt die polnische Grunderwerbsteuer PCC von 2 % nicht an; bei Bestandswohnungen vom Privatverkäufer wäre sie fällig. Der genannte Kaufpreis ist ein Bruttopreis, und es gibt keine Pflichtzukäufe wie einen Stellplatz.
Wer kümmert sich um meine Immobilie?
Vor Ort übernimmt eine Firma, mit der ich seit Jahren zusammenarbeite, die komplette Betreuung: Mietersuche, Übergabe, Abrechnung, Ansprechpartner bei Fragen des Mieters. Sie als Eigentümer stehen nicht mit dem Mieter in Kontakt, werden aber laufend informiert. So funktioniert eine Kapitalanlage in Breslau auch von Deutschland aus.
Ab wann kann die Wohnung vermietet werden?
Sofort. Die Nutzungsgenehmigung liegt seit Juli 2026 vor, der Innenausbau ist abgeschlossen und die Einrichtung komplett. Bei der Übergabe wird ein neuer, versiegelter Schließzylinder eingebaut, sodass niemand außer Ihnen Schlüssel besitzt – danach kann der erste Mietvertrag unterschrieben werden.
Kann ein Stellplatz dazugekauft werden?
Ja, optional. Die Wohnung wird bewusst ohne Stellplatz angeboten, damit keine Pflichtzukäufe im Kaufpreis stecken. Wer einen Stellplatz möchte, kauft ihn vom Bauträger für ca. 11.500 € oder mietet ihn im Haus für ca. 70 € im Monat. Für Mieter, die wegen der Nähe zum Hauptbahnhof einziehen, ist ein eigener Stellplatz meist entbehrlich.
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David Lis, M.Sc., Immobilienmakler (IHK), lizenzierter Makler in Polen (Nr. 22594 F PPRN) · david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225