Deutsche Käufer übertragen beim Immobilienkauf in Polen oft Gewohnheiten aus Deutschland: E-Mail statt Anruf, Exposé statt Unterlagen, Vertrauen in den Notar, Vorvertrag als Formsache, Steuern „später“, Vermietung nach deutschem Geschmack. Sechs Denkfehler aus der Praxis – und was stattdessen hilft, bevor Sie unterschreiben.
Eine Immobilie in Polen kaufen? Viele Deutsche übertragen ihre Erfahrungen aus Deutschland auf den polnischen Markt. Das ist verständlich – kann aber schon vor der ersten Besichtigung zu Missverständnissen führen.
Sie finden eine Ferienwohnung in Swinemünde, eine Eigentumswohnung in Breslau oder eine Kapitalanlage in Posen. Sie schreiben eine E-Mail, bitten um ein Exposé und gehen davon aus, dass der Notar später alles Weitere regelt. Klingt vertraut. Doch in Polen laufen einige Dinge anders.
Als deutsch-polnischer Immobilienmakler begleite ich deutsche Käufer beim Erwerb von Immobilien in Polen. Aus dieser Praxis möchte ich sechs typische Denkfehler erklären – ohne Panikmache, dafür mit konkreten Hinweisen, die schon am Anfang der Suche nützlich sind.
Denkfehler 1: „Ich habe dem Verkäufer eine E-Mail geschrieben. Warum antwortet er nicht?“
Sie entdecken eine interessante Wohnung, schreiben dem Anbieter ausführlich und hören zwei Tage lang nichts. In Deutschland erscheint das möglicherweise unprofessionell. In Polen kann es auch an anderen Kommunikationsgewohnheiten liegen.
Viele Dinge werden lieber am Telefon geklärt
Nach meiner Erfahrung greifen polnische Makler, Eigentümer und Bauträger häufig schneller zum Telefon. Eine allgemeingültige Regel ist das nicht: Größere Unternehmen und viele professionelle Makler kommunizieren selbstverständlich auch per E-Mail. Aber ein Anruf kann deutlich schneller zum Ziel führen. Für Käufer ohne Polnischkenntnisse ist das eine zusätzliche Herausforderung.
Mein Tipp: Rufen Sie bei ernsthaftem Interesse zusätzlich an. Kaufpreis, Ausstattung, Termine und andere wichtige Vereinbarungen sollten Sie sich danach schriftlich bestätigen lassen.
Denkfehler 2: „Schicken Sie mir bitte erst einmal ein ausführliches Exposé.“
In Deutschland sind aufbereitete PDF-Exposés weit verbreitet. Bei polnischen Bestandsimmobilien gibt es dagegen nicht immer ein separates Dokument. Oft dienen zunächst nur das Online-Inserat, einige Fotos und ein kurzer Beschreibungstext als Informationsgrundlage.
Eine Verkaufsbroschüre ersetzt keine Unterlagenprüfung
Bei Bauträgern gibt es oft Verkaufsbroschüren. Für vom polnischen Bauträgergesetz erfasste Geschäfte ist außerdem ein „Prospekt informacyjny“ mit vorgeschriebenen Informationen vorgesehen. Das ist jedoch nicht dasselbe wie ein deutsches Maklerexposé.
Stimmt die Wohnfläche tatsächlich?
Eine Flächenangabe im Inserat muss nicht in jedem Fall exakt mit der maßgeblichen dokumentierten Fläche übereinstimmen.
Sind die Nebenkosten wirklich bezahlt?
Auch die mündliche Aussage „Es ist alles bezahlt“ sollte man nicht einfach als endgültigen Nachweis verstehen.
Mein Tipp: Beurteilen Sie die Immobilie nicht nach der Schönheit des Exposés. Lassen Sie sich Grundrisse, maßgebliche Flächenangaben, Informationen zu laufenden Kosten und die relevanten Unterlagen zeigen.
Denkfehler 3: „Der Notar prüft schon alles und kümmert sich um meine Interessen.“
Ein polnischer Notar ist eine unabhängige Amtsperson. Er hat wichtige gesetzliche Schutz-, Prüfungs- und Aufklärungspflichten gegenüber den Beteiligten. Er ist jedoch kein ausschließlich vom Käufer beauftragter Interessenvertreter und führt nicht automatisch eine umfassende technische, wirtschaftliche oder steuerliche Prüfung durch. Nach dem Kauf hilft Ihnen ein „Das habe ich nicht gewusst“ oder „Das hat mir der Notar nicht gesagt“ nicht weiter.
Praxisfall
Eine noch eingetragene Hypothek
Bei einem von mir begleiteten Immobilienkauf war im Grundbuch noch eine Hypothek des Verkäufers eingetragen. Das ist nicht ungewöhnlich. Entscheidend ist, wie Ablösung und spätere Löschung rechtssicher abgewickelt werden.
Beim Durchsehen der Vertragsunterlagen bemerkte ich, dass eine zusätzliche Absicherung fehlte, die ich in dieser Situation für sinnvoll hielt: eine entsprechende Vollmacht beziehungsweise Regelung für den Fall, dass nach dem Kauf noch Mitwirkung des Verkäufers für die Hypothekenlöschung nötig wäre. Ich brachte den Punkt rechtzeitig zur Klärung ein. Ohne eine solche Klausel ist eine Einholung bei Banken schwierig.
Nicht alles steht im Grundbuch
Das polnische Grundbuch („Księga wieczysta“) ist eine zentrale Informationsquelle, aber kein vollständiger Überblick über jede tatsächliche und rechtliche Besonderheit. Ein Strommast, Leitungen, bestimmte nicht eingetragene Rechte, die Erschließung oder Vorgaben eines Bebauungsplans können zusätzliche Prüfungen erfordern. Nicht jedes Wegerecht ist dabei automatisch wirksam oder im Grundbuch unsichtbar – der Einzelfall zählt.
Auch den tatsächlichen baulichen Zustand kennt der Notar normalerweise nicht aus einer eigenen Besichtigung. Ob eine gebrauchte Immobilie in der Realität mit genehmigten Plänen übereinstimmt, muss bei Bedarf gesondert untersucht werden.
Mein Tipp: Nutzen Sie die notarielle Prüfung als wichtigen Teil des Kaufprozesses, aber verwechseln Sie sie nicht mit einer vollständigen technischen, wirtschaftlichen und objektbezogenen Käuferprüfung.
Für Käufer, die es vorbereitet angehen
Sie wollen an der Ostsee, in Breslau oder Posen kaufen – ohne beim Notar überrascht zu werden?
Dann ist das genau der Ablauf, den ich mit meinen Käufern gehe: Objekte vergleichen, Grundbuch und Vertrag vor der Anzahlung klären, Notartermin auf Deutsch vorbereiten. So läuft die Käuferbegleitung – oder wir sprechen direkt über Ihr Vorhaben.
Kaufvorhaben besprechen →Denkfehler 4: „Der Vorvertrag ist doch nur ein formloses Dokument. Der richtige Vertrag kommt später.“
Ein Fall, den ich in der Praxis immer wieder erlebe: Deutsche Interessenten besichtigen eine Wohnung. Der polnische Makler legt eine polnische „Umowa przedwstępna“ vor – einen Vorvertrag. Man unterschreibt rasch und überweist eine Anzahlung. Schließlich, so die Erwartung, werde der eigentliche Vertrag später ohnehin erst beim Notar gemacht.
Ein privatschriftlicher Vorvertrag kann bereits verbindlich sein
Das ist ein gefährliches Missverständnis. Auch ohne notarielle Form kann ein polnischer Immobilienvorvertrag bereits wirksame Pflichten begründen.
Zadatek oder Zaliczka: nicht dasselbe
Beim Geld ist besondere Aufmerksamkeit nötig. „Zadatek“ ist eine Anzahlung mit spezifischen gesetzlichen Folgen, etwa einem möglichen Einbehalt oder Anspruch auf den doppelten Betrag bei Nichterfüllung unter bestimmten Voraussetzungen. „Zaliczka“ ist grundsätzlich eine Vorauszahlung, für die andere Rückabwicklungsregeln gelten. Entscheidend sind die konkrete Vertragsgestaltung und die Umstände.
Mein Tipp: Unterschreiben Sie keine „Umowa“, Reservierung oder Zahlungsvereinbarung, wenn Sie die Bindungswirkung, Rücktrittsregelungen und die Folgen der Anzahlung nicht verstanden haben.
Denkfehler 5: „Erst einmal kaufen. Steuern und Vermietung kläre ich später.“
Bei einer Ferienwohnung interessieren zunächst Aussicht, Strandnähe und Kaufpreis. Doch gerade beim Kauf zur Vermietung sollte die spätere Nutzung schon vor einer Reservierung klar sein.
Beim Immobilienkauf in Polen können je nach Art und rechtlicher Einordnung der Immobilie 8 oder 23 Prozent Mehrwertsteuer beziehungsweise 2 Prozent Grunderwerbsteuer (PCC) anfallen, wobei Ausnahmen und steuerliche Vorteile möglich sind. Wer die Immobilie vermieten möchte, sollte außerdem frühzeitig laufende Kosten, mögliche Vermietungsbeschränkungen und die steuerlichen Folgen berücksichtigen – insbesondere bei Wohnsitz in Deutschland. Eine Übersicht, was beim Kauf an Steuern anfällt, finden Sie im Beitrag Wie hoch ist die Steuer beim Kauf von Immobilien in Polen?, die Nebenkosten rechnet der Notarkostenrechner.
Mein Tipp: Legen Sie früh fest, ob Sie die Immobilie selbst nutzen, langfristig vermieten oder touristisch bewirtschaften möchten. Lassen Sie steuerliche Fragen vor einer verbindlichen Kaufentscheidung fachkundig klären.
Denkfehler 6: „Was in Deutschland gut vermietbar ist, funktioniert auch in Polen.“
Ein deutscher Kunde, mit dem ich in einer polnischen Großstadt unterwegs war, hatte bereits viel Immobilienerfahrung in Deutschland. Er wollte unbedingt eine Altbauwohnung kaufen. Das war nachvollziehbar: In vielen deutschen Städten sind gepflegte Altbauten mit hohen Decken und historischem Charme sehr beliebt.
Warum ich diesem erfahrenen Käufer vom konkreten Altbau abriet
Für sein Investitionsvorhaben hielt ich jedoch eine andere Objektart für geeigneter. Ich erklärte ihm anhand konkreter Beispiele, welche Merkmale die anvisierten Mieter am örtlichen Markt nachfragten – etwa einen Aufzug, Parkmöglichkeiten, moderne Grundrisse. Nach unserem Gespräch konnte er meine Einschätzung nachvollziehen und stimmte mir zu.
Das ist keine generelle Aussage gegen Altbau. Eine hochwertig sanierte Altbauwohnung in guter Lage kann sich auch in Polen hervorragend vermieten lassen. Entscheidend sind Zielgruppe, Standort, Zustand, Kaufpreis und erwartbare Mieteinnahmen.
Mein Tipp: Kaufen Sie eine Kapitalanlage NICHT nur nach Ihrem Geschmack oder nach Ihren Erfahrungen aus Deutschland.
Kapitalanlage in Breslau oder Posen
Sie suchen eine Wohnung, die sich vor Ort vermietet – nicht eine, die Ihnen in Deutschland gefallen würde?
Mit meinen Anlegern vergleiche ich Objekte nach dem, was die Mieter in Breslau und Posen tatsächlich nachfragen: Mikrolage, Grundriss, Nebenkosten, Wiederverkauf.
Investment besprechen →Fazit: Immobilienkauf in Polen ist nicht kompliziert – wenn man die Unterschiede kennt
Polen bietet deutschen Immobilienkäufern viele interessante Möglichkeiten. Die größten Missverständnisse entstehen oft nicht wegen des Marktes selbst, sondern weil vertraute deutsche Erwartungen ungeprüft übernommen werden.
Die sechs Beispiele sind nur ein kleiner Ausschnitt aus meiner Arbeit. Entscheidend ist, bereits vor der ersten Besichtigung die richtigen Fragen zu stellen und spätestens vor einer verbindlichen Unterschrift die relevanten Unterlagen und Bedingungen zu verstehen.
Sie müssen dafür nicht das polnische Immobilienrecht studieren. Aber Sie sollten wissen, an welchen Stellen eine fachkundige Begleitung sinnvoll sein kann. Und auch wer seit 20 Jahren fließend Polnisch spricht, ist deshalb nicht automatisch Experte für den polnischen Immobilienmarkt. Sich auf Polnisch verständigen zu können, ist das eine – rechtliche Besonderheiten, Vertragsklauseln und mögliche Risiken zu erkennen und richtig einzuschätzen, das andere.
Sprachkenntnisse ersetzen weder Fachwissen noch praktische Erfahrung.
Sie möchten eine Immobilie in Polen kaufen? Sprechen wir miteinander – bevor Sie unterschreiben.
Vielleicht haben Sie bereits eine Ferienwohnung in Swinemünde, Misdroy oder Kolberg gefunden. Vielleicht suchen Sie eine Kapitalanlage in Breslau oder Posen. Oder Sie stehen noch ganz am Anfang.
Mein Name ist David Lis. Als deutsch-polnischer Immobilienmakler begleite ich deutsche Käufer von der Einschätzung geeigneter Angebote über Besichtigungen und Verhandlungen bis zur Koordination der notariellen Kaufabwicklung und wichtiger Folgeschritte.
Termin wählen – ich rufe Sie an
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Hinweis: Der Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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Sie haben gerade gelesen: Immobilienkauf Polen: 6 Denkfehler deutscher Käufer. Wenn Sie wissen möchten, was das für Ihre konkrete Immobilie oder Ihre Situation in Polen bedeutet – buchen Sie direkt einen Rückruf oder schreiben Sie mir. Kein Verkaufsgespräch, keine Folgeverpflichtung.
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Immobilienmakler (IHK) · seit 2018 lizenzierter Makler in Polen (Nr. 22594 F PPRN) · zitiert von dpa, Handelsblatt, FOCUS, MDR und rbb