Kurz gesagtDie Immobilienpreise in Polen werden aus meiner Sicht langfristig weiter steigen. Die Gründe sind nicht spekulativ, sondern strukturell: Das durchschnittliche Bruttomonatsgehalt hat sich zwischen 2015 und 2025 laut GUS mehr als verdoppelt, die Arbeitslosenquote lag im Juni 2025 bei 3,5 Prozent (Eurostat), 33,7 Prozent der Menschen wohnen noch in überbelegten Haushalten, und die Baugenehmigungen gingen 2025 um 8,8 Prozent zurück. In den fünf größten Städten haben sich die Quadratmeterpreise seit 2015 mehr als verdoppelt. Das heißt nicht, dass jede Wohnung ein gutes Investment ist. Es heißt, dass gute Objekte in guten Lagen – vor allem in Breslau und Posen – eine belastbare Basis haben.
Wer heute über Immobilien in Polen spricht, sollte weder in billigen Jubel noch in alte Klischees verfallen. Ich höre beides regelmäßig. Die einen halten Polen für einen Markt, in dem man nichts falsch machen kann. Die anderen fragen mich, ob dort überhaupt jemand ernsthaft investiert. Beides geht am Markt vorbei.
Polen ist längst kein exotischer Randmarkt mehr, sondern ein Land mit solider Konjunktur, steigenden Löhnen, niedriger Arbeitslosigkeit und starken Städten. Dort, wo Wirtschaftskraft, Arbeitsplätze, Hochschulen und reale Wohnungsnachfrage zusammenkommen, entstehen langfristig die stabilsten Preisbewegungen. Deshalb lohnt sich der Blick auf Polen heute mehr als vor zehn oder fünfzehn Jahren.
Natürlich bedeutet das nicht, dass jede Wohnung automatisch ein gutes Investment ist. Das wäre zu simpel, und ich würde es Ihnen auch nicht erzählen. Aber wenn man nicht auf Einzelfehler, sondern auf die großen Linien schaut, spricht strukturell viel dafür, dass gute Immobilien in guten polnischen Lagen weiter an Wert gewinnen – vor allem dort, wo die Nachfrage aus Arbeit, Einkommen und Stadtwachstum entsteht und nicht aus Spekulation.
In diesem Beitrag gehe ich die zehn Gründe durch, die aus meiner Sicht dafür sprechen. Mit Zahlen, mit Quelle – und mit dem einen Haken, den man nicht weglassen darf.
01
Warum die Immobilienpreise in Polen mit der Wirtschaft steigen
Langfristig steigen Immobilienpreise vor allem dort, wo echte wirtschaftliche Substanz vorhanden ist. Das ist in Polen der Fall. Die OECD erwartete Anfang 2025 für Polen ein reales BIP-Wachstum von 3,4 Prozent im Jahr 2025 und 3,0 Prozent im Jahr 2026. In der späteren OECD-Projektion vom Juni 2025 blieb die Richtung dieselbe: solides Wachstum, getragen von Konsum, Reallohnentwicklung und Investitionen.
(OECD-Prognose, Stand 2025)
(OECD-Prognose, Stand 2025)
Das ist nicht die Sprache eines fragilen Krisenmarktes, sondern die eines Landes, das weiter aufholt. Für den Immobilienmarkt ist das der Kern: Wohnungen verteuern sich langfristig nicht, weil irgendwo optimistische Exposés geschrieben werden, sondern weil ein Land mehr Einkommen, mehr Arbeitsplätze, mehr unternehmerische Aktivität und mehr urbane Nachfrage entwickelt. Diese Basis ist in Polen vorhanden.
02
Die Kaufkraft hat sich verdoppelt – das verändert den Markt
Noch klarer wird das beim Blick auf die Einkommen. Laut GUS, dem polnischen Statistikamt, lag das durchschnittliche Bruttomonatsgehalt im Unternehmenssektor 2015 bei 4.121 PLN (ca. 970 €). Für 2025 meldete GUS bereits 8.935 PLN (ca. 2.100 €). Das Niveau hat sich nominal also mehr als verdoppelt.
Gleichzeitig lag die nach Eurostat berechnete Arbeitslosenquote in Polen im Juni 2025 bei 3,5 Prozent – im europäischen Vergleich weiterhin sehr niedrig. Für den Wohnungsmarkt ist das kein Nebenaspekt. Wer mehr verdient, kann eher Eigenkapital aufbauen, eher finanzieren, eher umziehen und eher höhere Wohnstandards bezahlen.
2015 → 2025 (GUS)
Juni 2025 (Eurostat)
Dazu passt, dass laut GUS das verfügbare Einkommen pro Kopf in Haushalten von 1.338 PLN (ca. 315 €) im Jahr 2015 auf 3.103 PLN (ca. 730 €) im Jahr 2024 gestiegen ist. Ein Markt mit dieser Entwicklung bringt auf Dauer mehr Käufer hervor, dazu anspruchsvollere Käufer und zahlungsfähigere Mieter.
03
„Ist der Markt nicht längst gesättigt?“ – Der Wohnungsnachholbedarf bleibt
Diese Frage höre ich oft. Viele sehen in Polen neue Projekte, Baukräne und wachsende Stadtquartiere und schließen daraus, dass der Markt bereits versorgt sei. Das ist zu oberflächlich. GUS zeigt zwar eine Verbesserung der Wohnversorgung: Die Zahl der Wohnungen je 1.000 Einwohner stieg von 359,9 im Jahr 2013 auf 419,3 im Jahr 2023. Dieselben Daten zeigen aber auch, dass Polen von einem deutlich niedrigeren Ausgangsniveau kam und weiter aufholt.
Noch deutlicher wird das bei der Wohnsituation selbst. Laut Eurostat lebten 2024 in Polen 33,7 Prozent der Menschen in überbelegten Haushalten – der EU-Durchschnitt lag bei 16,9 Prozent. Anders gesagt: Trotz spürbarer Bautätigkeit ist der Druck auf den Markt weiter real. Der Bedarf ist in vielen Regionen und Segmenten noch immer höher als das, was in ausreichender Qualität verfügbar ist.
Polen 2024 (Eurostat)
2024 (Eurostat)
Trotz spürbarer Bautätigkeit leben 33,7 Prozent der Menschen in Polen in überbelegten Haushalten – doppelt so viele wie im EU-Durchschnitt.
04
Mehr Einkommen, höhere Ansprüche: Was gute Lagen stützt
Der polnische Wohnungsmarkt wird nicht allein durch Wohnungsmangel getrieben, sondern auch durch einen qualitativen Aufstieg. Mit steigenden Einkommen verändert sich die Nachfrage: Viele Haushalte wollen nicht mehr irgendein Eigentum, sondern besseres Eigentum – modernere Gebäude, bessere Lagen, effizientere Grundrisse, bessere Anbindung. Das ist ein typischer Reifungseffekt wachsender Märkte.
Dieser Punkt erklärt, warum „mehr Wohnungen“ nicht automatisch zu fallenden Preisen führen. Wenn sich Zahlungsfähigkeit und Anspruchsniveau gleichzeitig erhöhen, konzentriert sich die Nachfrage auf gute Bestandsobjekte und hochwertige Neubauten in funktionierenden Städten. Das stützt langfristig die besseren Lagen und die besseren Produkte.
05
Immobilienpreise in den fünf größten Städten Polens: 2015 bis 2025
Die Preisdynamik in Polen ist kein reines Warschauer Phänomen. Nach GUS-Daten sind Warschau, Krakau, Breslau, Lodz und Posen die fünf größten Städte des Landes. Dort bündeln sich Bevölkerung, Arbeitsplätze, Hochschulen und Unternehmensstandorte am stärksten – und damit die reale Wohnraumnachfrage.
Die Preisgeschichte ist eindeutig. Laut NBP, der polnischen Nationalbank, stiegen die durchschnittlichen Transaktionspreise pro Quadratmeter auf dem Sekundärmarkt zwischen dem 1. Quartal 2015 und dem 1. Quartal 2025 in allen fünf Märkten massiv:
| Stadt | Q1 2015 (PLN/m²) | Q1 2025 (PLN/m²) | Q1 2025 (ca. €/m²) | Zuwachs |
|---|---|---|---|---|
| Warschau | 7.054 | 16.459 | ca. 3.870 | +133 % |
| Krakau | 6.197 | 15.099 | ca. 3.550 | +144 % |
| Breslau | 5.245 | 12.675 | ca. 2.980 | +142 % |
| Lodz | 3.342 | 7.799 | ca. 1.840 | +133 % |
| Posen | 4.905 | 10.831 | ca. 2.550 | +121 % |
Das beweist nicht, dass sich diese Entwicklung linear fortschreiben lässt. Es zeigt aber sehr klar, wie stark große, wirtschaftlich tragfähige Stadtmärkte in Polen bereits aufgewertet haben.
Preisszenarien bis 2035
Eine Szenario-Rechnung eines großen polnischen Immobilienportals, gestützt auf historische Preisentwicklungen, GUS- und NBP-Daten sowie weitere makroökonomische Faktoren, skizziert für 2035 nochmals deutlich höhere Preisniveaus:
| Stadt | Szenario 2035 (PLN/m²) | Szenario 2035 (ca. €/m²) |
|---|---|---|
| Warschau | 32.000 – 35.000 | ca. 7.530 – 8.240 |
| Krakau | 28.000 – 30.500 | ca. 6.590 – 7.180 |
| Breslau | 24.500 – 27.000 | ca. 5.760 – 6.350 |
| Lodz | 15.000 – 17.000 | ca. 3.530 – 4.000 |
| Posen | 21.000 – 23.500 | ca. 4.940 – 5.530 |
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06
Breslau und Posen: zwei Stadtmärkte mit Substanz
Wer verstehen will, warum gerade Breslau und Posen im polnischen Markt so interessant bleiben, muss sich die Qualität dieser Städte anschauen. Breslau (Wrocław) ist einer der stärksten regionalen Büro- und Wirtschaftsstandorte des Landes. Knight Frank bezifferte den modernen Bürobestand dort 2025 auf rund 1,34 bis 1,36 Millionen Quadratmeter – die Stadt gehört damit klar zu den wichtigsten regionalen Wirtschaftszentren Polens.
Auch Posen (Poznań) bleibt ein relevanter Unternehmens- und Büromarkt. Knight Frank sieht Posen Ende 2025 bei rund 675.000 Quadratmetern Bürofläche und damit als etablierten, funktionierenden Kernmarkt.
Für den Wohnungsmarkt ist das wichtig: Starke Büro- und Unternehmensstandorte sind am Ende ein harter Hinweis auf echte Arbeitsplätze, Mobilität, Zuzug und Mieterbedarf. Breslau profitiert zusätzlich von seiner technologischen und internationalen Arbeitgeberstruktur, Posen von seiner Lage zwischen Deutschland und Warschau, seiner Industrie, seiner Logistik und seinem stabilen unternehmerischen Fundament. Das ist keine Hype-Story, sondern Stadtökonomie.
Wie sich das auf die Mieten in den einzelnen Stadtteilen auswirkt, habe ich in zwei eigenen Analysen aufgeschrieben: Mietpreise in Breslau nach Stadtteilen und Mietpreise in Poznań.
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07
Das Angebot reagiert langsamer, als viele glauben
Ein Immobilienmarkt wird vor allem dann teuer, wenn Nachfrage schneller entsteht als neues Angebot. Das hat man in Polen in den letzten Jahren mehrfach gesehen. NBP hielt für das zweite Quartal 2020 fest, dass die Zahl der verkauften Bauträgerverträge in den größten Primärmärkten im Zuge der Pandemie um mehr als die Hälfte einbrach. Solche Störungen verschwinden nicht spurlos aus der Pipeline.
Laut GUS wurden von Januar bis Dezember 2025 zwar 208.800 Wohnungen fertiggestellt – 4,3 Prozent mehr als im Vorjahr. Gleichzeitig gingen aber die erteilten Baugenehmigungen um 8,8 Prozent und die Baustarts um 9,2 Prozent zurück. Diesen Punkt übersehen viele: Der Markt lebt nicht von dem, was gestern fertig wurde, sondern von dem, was morgen zusätzlich auf den Markt kommt. Wenn Genehmigungen und Neubeginne schwächer werden, bleibt künftiges Angebot eher knapp.
gegenüber Vorjahr (GUS)
gegenüber Vorjahr (GUS)
08
Steigende Baukosten legen einen Boden unter die Preise
Selbst wenn man die Nachfrageseite kurz ausblendet, bleibt ein harter Faktor: Neubau wird nicht billiger. GUS meldete für März 2025 einen Anstieg der Preise für Bau- und Montageleistungen um 3,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Für die Preisbildung ist das elementar, weil jeder teurere Ersatzneubau indirekt auch den Preisanker für den Bestand verschiebt.
In guten Lagen bedeutet das: Wenn neue Wohnungen teurer erstellt werden, sinkt der Druck auf ältere, aber gut gelegene Bestände nicht automatisch. Im Gegenteil – in einem Markt mit steigenden Erstellungs- und Entwicklungskosten steckt auf lange Sicht eine eingebaute Aufwärtskraft.
09
Wohnungspolitik in Polen: eher Kaufanreize als Bremsen
Auch politisch kamen in Polen in den letzten Jahren eher eigentumsfördernde als eigentumsfeindliche Signale. Dazu gehörten der „Bezpieczny Kredyt 2 %“ (Sicheres Darlehen 2 %), das Wohnsparkonto sowie die Abschaffung der zweiprozentigen Grunderwerbsteuer beim ersten Kauf einer Wohnung auf dem Sekundärmarkt.
Selbst wenn einzelne Programme auslaufen oder gestoppt werden, zeigen sie die grundsätzliche Richtung: Polen hat seinen Wohnungsmarkt nicht primär durch harte Bremsen, sondern durch Kaufanreize beeinflusst. Politik allein trägt keinen Markt. Aber sie verstärkt Bewegungen – und Polen hat wohnungspolitisch in den letzten Jahren deutlich anders agiert als viele überregulierte Märkte in Westeuropa.
10
Institutionelles Kapital ist längst im Markt – ein starkes Signal
Ein Markt wird noch interessanter, wenn nicht nur Privatanleger hinschauen, sondern institutionelles Kapital in großem Stil einsteigt. Das passiert in Polen. TAG Immobilien vereinbarte 2025 die Übernahme eines Portfolios von 5.322 Mietwohnungen in sechs großen polnischen Städten zu einem Transaktionswert von 2,405 Milliarden PLN (ca. 566 Mio. €).
Parallel meldete CBRE für Ende des ersten Quartals 2025 bereits 24.400 institutionelle PRS-Wohnungen im Bestand von 33 Investoren in Polen – ein Plus von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auch Posen taucht in diesem Kontext direkt auf: Trei entwickelt dort ein Projekt, das bis 2026 rund 460 Mietwohnungen umfassen soll.
in sechs Städten übernimmt (TAG Immobilien AG)
Ende Q1 2025, +30 % (CBRE)
Wenn internationale und institutionelle Investoren in dieser Größenordnung in polnische Wohnmärkte gehen, ist das kein Hobby. Es ist ein klares Signal dafür, dass sie dort langfristige Nachfrage, Vermietbarkeit und Wertentwicklung sehen.
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„Dann kann ich ja alles kaufen?“ – Der Haken
Und hier muss man sauber bleiben. Aus dem Satz, dass Immobilienpreise in Polen langfristig wahrscheinlich weiter steigen, folgt nicht, dass jede Wohnung, jedes Haus oder jedes Grundstück automatisch eine kluge Kapitalanlage ist. NBP weist in seinen Marktberichten selbst immer wieder darauf hin, dass Rentabilität, Preisentwicklung, Vermietbarkeit und Kapitalisierung je nach Stadt, Segment und Produkt deutlich unterschiedlich ausfallen.
Welche Fehler das in der Praxis sind, habe ich hier gesammelt: Die häufigsten Denkfehler beim Immobilienkauf in Polen.
FAQ
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Polen
Warum steigen die Immobilienpreise in Polen langfristig?
Weil die Nachfrage aus Einkommen und Beschäftigung kommt, nicht aus Spekulation. Das Bruttomonatsgehalt hat sich laut GUS zwischen 2015 und 2025 mehr als verdoppelt, die Arbeitslosenquote lag im Juni 2025 bei 3,5 Prozent (Eurostat). Dazu kommen Wohnungsnachholbedarf, steigende Baukosten und ein Angebot, das mit sinkenden Baugenehmigungen langsamer wächst.
Welche Städte in Polen hatten die stärkste Preisentwicklung?
Zwischen dem 1. Quartal 2015 und dem 1. Quartal 2025 stiegen die Sekundärmarkt-Transaktionspreise laut NBP in Krakau um 144 Prozent, in Breslau um 142 Prozent, in Warschau und Lodz um je 133 Prozent und in Posen um 121 Prozent. Breslau lag 2025 bei 12.675 PLN je Quadratmeter, Posen bei 10.831 PLN.
Wie hoch könnten die Quadratmeterpreise 2035 liegen?
Modellgestützte Szenarien eines polnischen Immobilienportals nennen für 2035 in Breslau 24.500 bis 27.000 PLN je Quadratmeter und in Posen 21.000 bis 23.500 PLN. Das sind keine amtlichen Prognosen, sondern Rechenmodelle auf Basis von GUS- und NBP-Daten. Sie zeigen eine Richtung, keine Gewissheit.
Ist jede Wohnung in Polen automatisch ein gutes Investment?
Nein. Steigende Durchschnittspreise sagen nichts über das einzelne Objekt. Rentabilität, Vermietbarkeit und Wertentwicklung unterscheiden sich laut NBP je nach Stadt, Segment und Produkt deutlich. Mikrolage, Zielgruppe, Grundriss und die Frage, ob die Wohnung in zehn Jahren noch gefragt ist, entscheiden über das Ergebnis.
Warum sind Breslau und Posen für Kapitalanleger interessant?
Beide Städte haben eine starke Unternehmensbasis. Knight Frank bezifferte den modernen Bürobestand in Breslau 2025 auf rund 1,34 bis 1,36 Millionen Quadratmeter, in Posen Ende 2025 auf rund 675.000 Quadratmeter. Arbeitsplätze, Hochschulen und Zuzug sorgen dort für Mieternachfrage, und die Einstiegspreise liegen unter denen von Warschau und Krakau.
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Fazit: Warum die Immobilienpreise in Polen langfristig steigen
Langfristig spricht viel dafür, dass die Immobilienpreise in Polen weiter steigen. Nicht wegen Optimismus, sondern wegen einer Kombination aus Wachstum (OECD: 3,4 Prozent BIP-Plus 2025), verdoppelten Einkommen (GUS: 4.121 auf 8.935 PLN), niedriger Arbeitslosigkeit (3,5 Prozent), weiterem Wohnungsnachholbedarf (33,7 Prozent überbelegte Haushalte), träger Angebotsreaktion (Baugenehmigungen −8,8 Prozent), steigenden Baukosten und dem Einstieg professioneller Investoren.
Das ist keine luftige Story, sondern ein Markt mit struktureller Basis. Besonders gute Karten haben aus meiner Sicht starke urbane Märkte wie Breslau und Posen, die seit 2015 um 142 beziehungsweise 121 Prozent zugelegt haben. Aber auch dort gilt: Nicht die Stadt allein entscheidet, sondern die Qualität der konkreten Immobilie.
Wer in Polen investieren will, sollte nicht nach Bauchgefühl kaufen, sondern nach Marktlogik. Darin liegt am Ende der Unterschied zwischen einem hübschen Kauf und einem wirklich klugen Investment.
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Immobilienmakler (IHK) · seit 2018 lizenzierter Makler in Polen (Nr. 22594 F PPRN) · zitiert von dpa, Handelsblatt, FOCUS, MDR und rbb