Kurz gesagtDie Wohnungspreise in Polen 2026 liegen im Neubau zwischen ca. 3.180 €/m² in Posen und ca. 4.349 €/m² in Warschau (Angebotspreise Erstmarkt, Stand Januar 2026, 1 € = 4,25 PLN). Danzig kostet ca. 4.175 €/m², Krakau ca. 3.924 €/m², Breslau ca. 3.493 €/m². Zwischen Warschau und Posen liegen damit über 1.100 € pro Quadratmeter. Für Langzeitvermieter sind aus meiner Sicht Breslau und Posen die interessanteren Einstiege: niedrigere Preise bei einer Wirtschaft, die mit den teuren Städten mithält.
Wer sich heute ernsthaft fragt, ob sich der Kauf einer Neubauwohnung in Polen noch lohnt – und wenn ja, wo genau –, der verdient eine ehrliche Antwort statt Hochglanz. Ich begleite seit 2018 als lizenzierter Makler Käufer auf diesem Markt. Ich habe Preisrallyes erlebt und Phasen, in denen sich wochenlang nichts bewegt hat. Und ich sage Ihnen: Der polnische Immobilienmarkt ist 2026 interessanter denn je – aber nur, wenn man genau hinschaut.
Die meisten deutschen Käufer kennen Warschau, Krakau und Danzig. Breslau und Posen sind für viele ein weißer Fleck. Das ist aus meiner Sicht ein Fehler, und die Zahlen in diesem Beitrag zeigen, warum.
Ich zeige Ihnen die aktuellen Kaufpreise für Neubauwohnungen in den fünf größten Städten Polens, erkläre, was hinter den Zahlen steckt – und wo nach meiner Marktbeobachtung heute noch Potenzial für langfristige Vermietungsinvestoren liegt.
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Wohnungspreise in Polen 2026: Was kosten Neubauwohnungen in den fünf größten Städten?
Bevor wir in die Details gehen, lohnt ein Blick auf die Gesamtlandschaft. Der polnische Neubaumarkt zeigt im Januar 2026 ein klares Bild: Die Spreizung zwischen der günstigsten und der teuersten Stadt ist erheblich – und genau das müssen Investoren verstehen.
Ø je m²
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Alle Preise beziehen sich auf Neubauwohnungen (Erstmarkt) und wurden im Januar 2026 erhoben, umgerechnet mit 1 € = 4,25 PLN.
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Warschau – Polens teuerste Adresse
Neubaupreise nach Wohnungsgröße:
Prestige hat seinen Preis – und der ist hier sehr hoch
Warschau ist und bleibt die teuerste Adresse auf dem polnischen Immobilienmarkt. Mit einem Durchschnittspreis von 18.486 PLN/m², also rund 4.349 €/m², hat die Hauptstadt die anderen polnischen Städte längst abgehängt. Wer heute in eine 60-Quadratmeter-Neubauwohnung in Warschau investiert, landet schnell bei einem Gesamtvolumen von deutlich über 200.000 Euro.
Die Preiskurve der letzten zwei Jahre erzählt dabei eine besondere Geschichte: Der Sekundärmarkt liegt seit Mitte 2024 spürbar über dem Neubaumarkt – ein seltenes Phänomen, das zeigt, wie stark der Nachfragedruck in der Hauptstadt ist. Gleichzeitig hat sich der Erstmarkt seit Anfang 2025 etwas beruhigt.
Warschau ist der Markt der Profis. Wer nicht genau weiß, was er kauft, zahlt für den Namen mit – und nicht für die Rendite.
Für Langzeitvermieter bedeutet das: Die Einstiegsinvestition ist hoch, die Mieten sind in absoluten Zahlen solide, aber das Preis-Miet-Verhältnis ist in Warschau deutlich ungünstiger als in kleineren Städten. Wer auf Cashflow optimieren will, wird anderswo fündiger.
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Danzig – Ostsee mit sehr hohem Preisniveau
Neubaupreise nach Wohnungsgröße:
Eine Stadt, die sich verändert hat – und das im Preis zeigt
Danzig war lange das gut gehütete Geheimnis unter den polnischen Großstädten. Wer hier vor fünf oder sechs Jahren gekauft hat, konnte sich über ordentliche Wertsteigerungen freuen. 2026 ist Danzig mit 17.742 PLN/m² (ca. 4.175 €/m²) zur zweitteuersten Stadt Polens aufgestiegen.
Besonders auffällig: Große Wohnungen über 90 m² kosten in Danzig mit 20.453 PLN/m² (ca. 4.813 €/m²) sogar mehr als in Warschau. Das ist kein Zufall, sondern Ausdruck einer starken Premium-Nachfrage durch wohlhabende Käufer, die Meerblick und Lebensstil suchen. Für den Investor, der auf stabile Dauervermietung setzt, hilft das wenig.
Der Preisanstieg der letzten zwei Jahre verlief in Danzig nahezu linear – auf dem Erst- wie auf dem Zweitmarkt. Das ist einerseits ein Zeichen von Stärke, andererseits ein Warnsignal: Die Lücke zwischen Preisen und lokalen Löhnen wächst, was mittelfristig die Mietrenditen unter Druck setzen kann.
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Krakau – Tourismusmagnet mit stabilen, hohen Preisen
Neubaupreise nach Wohnungsgröße:
Der Charme hat seinen Preis – und der ist gestiegen
Krakau ist schön. Die Altstadt, der Wawel, die Kulturszene, Millionen Touristen im Jahr – das zieht Käufer aus aller Welt an. Mit einem Durchschnittspreis von 16.674 PLN/m² (ca. 3.924 €/m²) ist Krakau 2026 die drittteuerste Stadt Polens.
Was auf den ersten Blick günstiger wirkt als Warschau und Danzig, relativiert sich beim Blick auf die Preisentwicklung: Nach einem Jahr mit Ausschlägen nach oben und unten zeigt der Markt seit Mitte 2025 wieder nach oben. Kleine Wohnungen unter 40 m² kosten bereits über 17.000 PLN/m² – ein Niveau, das vor wenigen Jahren undenkbar war.
Was mir in Krakau auffällt: Das Preisgefälle zwischen kleinen Apartments unter 40 m² und großen Wohnungen über 90 m² ist sehr gering. Das spricht dafür, dass auch größere Wohnungen gefragt sind, also für eine breite Mieternachfrage. Bei Einstiegspreisen von 3.900 bis 4.100 €/m² sollte die Renditekalkulation trotzdem konservativ ausfallen.
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Breslau – das unterschätzte Kraftzentrum mit Aufwärtspotenzial
Neubaupreise nach Wohnungsgröße:
Warum Breslau 2026 der klügere Einstieg sein kann
Hier wird es interessant. Breslau – die viertgrößte Stadt Polens und das wirtschaftliche Zentrum Niederschlesiens – liegt mit 14.844 PLN/m² (ca. 3.493 €/m²) rund 20 % unter dem Preisniveau Danzigs und 24 % unter Warschau. Das ist keine Schwäche, das ist eine Gelegenheit.
Breslau hat in den letzten Jahren enorme wirtschaftliche Dynamik entwickelt: Die Stadt ist Standort großer internationaler Konzerne im IT-, Automotive- und Dienstleistungssektor. Die Universität Breslau, die Technische Hochschule und mehrere weitere Hochschulen sorgen Jahr für Jahr für neue Nachfrage nach gut gelegenen Mietwohnungen. Die Bevölkerung wächst, die Kaufkraft steigt.
Breslau ist 2026 das, was Krakau vor zehn Jahren war: eine Stadt kurz vor dem nächsten Preisniveau – mit allen fundamentalen Stärken, aber noch ohne den vollen Preisaufschlag.
Die Preisentwicklung zeigt die Richtung
Blickt man auf die Kurve der letzten 24 Monate, zeigt sich in Breslau ein charakteristisches Muster: Der Neubaumarkt hat sich nach einer Konsolidierungsphase 2024 seit Anfang 2025 stabilisiert und zeigt seither einen klar positiven Trend. Der Erstmarkt läuft inzwischen parallel zum Gesamtmarktdurchschnitt – das deutet auf eine gesunde Marktstruktur hin.
Was mich besonders interessiert: Das Preisgefälle zwischen kleinen Wohnungen unter 40 m² und mittelgroßen Wohnungen von 40 bis 89 m² ist in Breslau deutlich ausgeprägter als in Warschau oder Danzig. Zwei- und Dreizimmerwohnungen um 60 m² kosten weniger als 13.000 PLN/m² (ca. 3.059 €/m²) – und genau diese Wohnungen lassen sich an gut verdienende Mieter aus dem Tech- und Corporate-Sektor vermieten. Welche Stadtteile dafür infrage kommen, steht in meiner Analyse Mietpreise in Breslau nach Stadtteilen.
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Posen – der stille Gewinner für Langzeitinvestoren
Neubaupreise nach Wohnungsgröße:
Starke Wirtschaft, vernünftige Preise – und ein Trend nach oben
Posen ist für viele deutsche Investoren ein weißer Fleck auf der Karte. Das wird sich ändern, und wer diesen Beitrag liest, kann das als frühen Hinweis nehmen. Mit 13.516 PLN/m² (ca. 3.180 €/m²) ist Posen die günstigste der fünf betrachteten Städte – das sollte aber niemanden an der Qualität des Marktes zweifeln lassen.
Posen ist die fünftgrößte Stadt Polens, eine der wirtschaftsstärksten Großstädte des Landes und verkehrlich ideal gelegen: Die Autobahn A2 verbindet die Stadt direkt mit Berlin und Warschau. Die Arbeitslosenquote gehört zu den niedrigsten Polens, Unternehmen wie Volkswagen, Amazon und zahlreiche Logistik- und IT-Firmen sind vor Ort.
Der Preistrend ist der wichtigste Hinweis
Was mich in Posen 2026 aufhorchen lässt, ist die Dynamik der Preisentwicklung: Seit Anfang 2025 zeigt die Kurve – vor allem im Neubau – eine klare, nahezu lineare Aufwärtsbewegung. Der Markt holt auf. Noch liegen die Preise deutlich unter Breslau oder gar Krakau. Aber die Schere schließt sich.
Ein zweiter Punkt: In Posen ist das Preisgefälle zwischen kleinen und mittelgroßen Wohnungen besonders gering – Wohnungen zwischen 40 und 90 m² kosten rund 13.100 bis 13.300 PLN/m², also fast identisch. Das spricht für eine stabile Nachfrage quer durch alle Wohnungsgrößen – gut für Investoren, die ihr Risiko streuen wollen. Wie die Mieten in den Stadtteilen aussehen, habe ich hier aufgeschrieben: Mietpreise in Poznań.
Breslau oder Posen
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Der direkte Vergleich: Neubauwohnungspreise in Polen nach Stadt und Größe
Hier alle Daten kompakt – die vollständige Preistabelle für Neubauwohnungen in den fünf größten polnischen Städten, Stand Januar 2026, umgerechnet in Euro (1 € = 4,25 PLN):
| Stadt | Ø gesamt | unter 40 m² | 40–59 m² | 60–89 m² | über 90 m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Warschau | 4.349 € | 4.204 € | 3.878 € | 3.691 € | 4.454 € |
| Danzig | 4.175 € | 4.180 € | 3.796 € | 3.607 € | 4.813 € |
| Krakau | 3.924 € | 4.114 € | 3.815 € | 3.567 € | 3.760 € |
| Breslau | 3.493 € | 3.724 € | 3.244 € | 3.034 € | 3.300 € |
| Posen | 3.180 € | 3.384 € | 3.123 € | 3.088 € | 3.813 € |
Welche Fehler Käufer bei der Stadtwahl und beim ersten Objekt typischerweise machen, habe ich hier gesammelt: Die häufigsten Denkfehler beim Immobilienkauf in Polen.
FAQ
Häufige Fragen zu Wohnungspreisen in Polen 2026
Was kostet eine Neubauwohnung in Polen 2026 pro Quadratmeter?
Im Januar 2026 lagen die durchschnittlichen Angebotspreise im Neubau bei ca. 4.349 €/m² in Warschau, 4.175 €/m² in Danzig, 3.924 €/m² in Krakau, 3.493 €/m² in Breslau und 3.180 €/m² in Posen (Erstmarkt, 1 € = 4,25 PLN). Lage, Stockwerk und Ausstattung verschieben den Preis im Einzelfall deutlich.
Welche polnische Großstadt ist für Neubau am günstigsten?
Posen. Mit ca. 3.180 €/m² (13.516 PLN/m²) ist Posen im Januar 2026 die günstigste der fünf größten Städte – rund 27 % unter Warschau und 9 % unter Breslau. Die Wirtschaft ist mit Volkswagen, Amazon und vielen Logistik- und IT-Firmen stark, die Autobahn A2 verbindet die Stadt direkt mit Berlin.
Wie viel kostet eine 65-m²-Neubauwohnung in Posen?
In guter Lage rund 195.000 bis 220.000 €. Bei realistischen Nettomieten von 700 bis 850 € im Monat ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,8 bis 5,5 %. Die gleiche Wohnung kostet in Warschau bei über 1.100 € mehr je Quadratmeter rund 73.000 € mehr.
Warum ist Danzig für Investoren schwieriger als Breslau?
Weil der Einstiegspreis die Rendite drückt. Danzig liegt im Neubau bei ca. 4.175 €/m², große Wohnungen über 90 m² sogar bei ca. 4.813 €/m² – mehr als in Warschau. Dazu kommen Saisonalität und strengere Regeln für Kurzzeitvermietung. Breslau kostet rund 20 % weniger und hat eine breite Mieternachfrage aus IT und Industrie.
Welche Bruttomietrendite ist in Breslau und Posen realistisch?
In Breslau bei Einstiegspreisen von 3.000 bis 3.500 €/m² und Bestandsmieten von 50 bis 65 PLN/m² etwa 4,5 bis 5,5 %, in Posen 4,8 bis 5,5 %. Das sind Orientierungswerte vor Nebenkosten und Steuern. In Warschau, Danzig und Krakau ist eine Rendite über 5 % bei Neubau deutlich schwerer zu erreichen.
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Fazit: Wo lohnt sich der Kauf einer Neubauwohnung in Polen 2026?
Ich sage es direkt: Nicht jede bekannte Stadt ist die klügste Investitionsentscheidung. Warschau (ca. 4.349 €/m²), Danzig (ca. 4.175 €/m²) und Krakau (ca. 3.924 €/m²) sind starke Märkte mit Substanz – aber ihr Preisniveau macht renditestarke Langzeitvermietung für Einsteiger deutlich schwieriger.
Wer 2026 einsteigen will, sollte diese Punkte kennen:
- Breslau bietet als viertgrößte Stadt Polens ein günstiges Preis-Rendite-Verhältnis, eine wachsende Wirtschaft und Einstiegspreise um 3.000 bis 3.500 €/m².
- Posen ist mit ca. 3.180 €/m² der günstigste der fünf Märkte und zeigt seit Anfang 2025 den stärksten Aufwärtstrend.
- Die Preisschere zwischen den Spitzenstädten und Breslau/Posen – über 1.100 €/m² zwischen Warschau und Posen – bedeutet mehr Einheiten für das gleiche Kapital.
- Für Langzeitvermietung gilt: Kaufen Sie dort, wo gut verdienende Mieter langfristig leben wollen – nicht dort, wo Touristen Selfies machen.
Polen 2026 ist kein Markt mehr für schnelle Gewinne, aber ein solider Markt für langfristig denkende Investoren. Und in diesem Markt sind Breslau und Posen aus meiner Sicht gerade die interessantesten Kapitel.
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Immobilienmakler (IHK) · seit 2018 lizenzierter Makler in Polen (Nr. 22594 F PPRN) · zitiert von dpa, Handelsblatt, FOCUS, MDR und rbb