Eigentumswohnung in Breslau– Ihre Immobilie mit Zukunft
Breslau · Krzyki-Borek
Eigentumswohnung in Breslau kaufen: Altbau und Neubau im Villenviertel Krzyki-Borek
Ein revitalisiertes Quartier von über 2,5 Hektar mit fast einem Hektar Gartenareal. Restaurierte Gebäude der Jahrhundertwende mit bis zu 4 Metern Raumhöhe, dazu moderne Neubauten. Übergabebereit.
140.000 € – 1.500.000 € · bezugsfertigWer sonst noch in Breslau kauft
Breslau überzeugt auch Profis
Die TAG Immobilien AG aus Hamburg ist 2020 über die Übernahme eines Breslauer Projektentwicklers in den polnischen Wohnungsmarkt eingestiegen. Heute hält der börsennotierte Konzern rund 8.700 Mietwohnungen in Polen, das Portfolio ist etwa zwei Milliarden Euro schwer. Wenn ein deutsches Unternehmen mit Rechenschaftspflicht gegenüber Aktionären seit Jahren hier Bestand aufbaut, sagt das mehr über den Standort als jede Broschüre.
Marktdaten
Wirtschaft und Mietnachfrage in Breslau: Zahlen für Privatinvestoren
Breslau ist mit rund 673.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt Polens, die Metropolregion umfasst etwa 1,25 Millionen Menschen. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2025 bei 2,3 Prozent. Die Stadt ist der drittgrößte Standort für Dienstleistungszentren in Polen: 70.300 Beschäftigte in rund 250 Zentren, mit Schwerpunkt Finance, Controlling und Datenanalytik (ABSL, Stand Q1/2025). Dazu kommen über 110.000 Studenten an mehr als 30 Hochschulen, davon etwa 10.000 aus dem Ausland (wroclaw.pl, 2025). Beide Gruppen mieten ganzjährig und nicht saisonal – für einen Privatinvestor ist das der Unterschied zwischen zwölf und sechs vermieteten Monaten. Die Angebotsmieten liegen je nach Lage und Standard bei etwa 60 bis 85 PLN kalt pro Quadratmeter, im Mittel um 70 PLN, umgerechnet rund 14 bis 20 Euro pro Quadratmeter.
Arbeitslosenquote in Breslau im Vergleich mit anderen polnischen Metropolen
| Arbeitslosenquote im Vergleich | Stand Dezember 2025 |
|---|---|
| Posen | 1,4 % |
| Warschau | 1,5 % |
| Breslau | 2,3 % |
| Krakau | 2,5 % |
| Danzig | 3,0 % |
| Łódź | 5,5 % |
Quellen: ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2025″ (Stand Q1 2025), wroclaw.pl (2025), Powiatowy Urząd Pracy (Dezember 2025).
Die entscheidende Zielgruppe
Internationale Schulen in Gehweite: warum das die Mieterfrage entscheidet
Im unmittelbaren Umfeld liegen drei internationale Bildungseinrichtungen: eine internationale Schule in rund drei Gehminuten, ein internationaler Kindergarten in sieben Gehminuten und eine zweisprachige Grundschule zwei Autominuten entfernt. Dazu kommen ein Sportgymnasium und ein Jugendsportzentrum in je zwei Gehminuten sowie eine Musikschule in fünf.
Das ist für einen Vermieter die wichtigste Information über diesen Standort, und sie steht in kaum einem Exposé. Der Grund: Breslau beschäftigt 70.300 Menschen in internationalen Dienstleistungszentren, und ein Teil davon sind entsandte Fachkräfte mit Familie. Diese Gruppe sucht in Breslau nach genau einem Kriterium zuerst – der Erreichbarkeit einer internationalen Schule zu Fuß. Wohnungen, die das erfüllen, gibt es in der Stadt sehr wenige.
Für Sie bedeutet das drei Dinge: Diese Mieter zahlen die höchsten Mieten der Stadt, sie werden häufig direkt vom Arbeitgeber angemietet, und sie bleiben, solange die Kinder zur Schule gehen – also mehrere Jahre am Stück. Das ist ein anderes Geschäft als die Vermietung an Studenten.
Mikrolage
Lage im Villenviertel Krzyki-Borek: grün, ruhig und zentrumsnah
Krzyki-Borek gehört zu den begehrtesten Wohnlagen Breslaus: historische Villen, alte Alleen, große Parkanlagen. Das Quartier liegt eingebettet in diesen Bestand, mit altem Baumbestand auf dem eigenen Gelände.
| Läden, Bäckerei, Apotheke | ca. 2 Gehminuten |
|---|---|
| Cafés und Restaurants | 2 bis 5 Gehminuten |
| Internationale Schule | ca. 3 Gehminuten |
| Straßenbahnhaltestelle | ca. 4 Gehminuten |
| Internationaler Kindergarten | ca. 7 Gehminuten |
| Parkanlagen | ca. 16 Gehminuten |
| Wirtschaftsuniversität | ca. 17 Gehminuten |
| Stadtzentrum | ca. 12 Autominuten |
| Autobahnanschluss | 15 bis 20 Minuten |
Entfernungsangaben nach Unterlagen des Bauträgers.
Bemerkenswert an dieser Zusammenstellung ist die Dichte im Nahbereich. Zwei Gehminuten bis zum Einkauf und vier bis zur Straßenbahn sind für ein grünes Villenviertel ungewöhnlich – normalerweise zahlt man Ruhe mit Wegen.
Zwei Gebäudetypen
Altbau oder Neubau
Sie haben hier die Wahl zwischen zwei völlig unterschiedlichen Wohnungstypen im selben Quartier: restaurierte Gebäude der Jahrhundertwende mit Raumhöhen bis vier Meter, dicken Ziegelmauern und nach Originalvorbild nachgebauten Holzfenstern – oder Neubauten mit drei bis 3,2 Metern Raumhöhe, raumhohen Aluminiumfenstern und großzügigen Terrassen. Beide Typen unterscheiden sich in Mietpreis und Zielgruppe deutlich.
Architektur
Restaurierter Altbau und moderner Neubau im selben Quartier
Die restaurierten historischen Gebäude
In den Bauten aus dem frühen 20. Jahrhundert entstehen Wohnungen mit Raumhöhen bis zu vier Metern. Erhalten und aufgearbeitet werden steinerne Gesimse, Kartuschen, Marmortreppen und Gewölbedecken; die Holzfenster wurden nach dem historischen Vorbild neu angefertigt. Die dicken Ziegelmauern sorgen für ein Raumklima, das ein Neubau in dieser Form nicht liefert.
Die neu errichteten Gebäude
Die Neubauten haben Raumhöhen von drei bis 3,2 Metern, raumhohe Aluminiumfenster und große Terrassen, die sich zum Gartenareal öffnen. Beides liegt deutlich über dem polnischen Neubaustandard von 2,6 bis 2,8 Metern.
Ausstattung in beiden Gebäudetypen
- dreifach verglaste Holz- oder Aluminiumfenster
- Fußbodenheizung und Klimavorbereitung
- Balkone, Loggien und Terrassen bis 35 m²
- Naturstein, Echtholz und hochwertige Armaturen
- Kunstinstallationen regionaler Künstler in den Treppenhäusern
- Kellerräume von 4 bis 18 m², teilweise mit Fenster
- Tiefgaragenstellplätze gegen Aufpreis
- Panoramaaufzüge in Teilen der Anlage
Das Quartier
2,5 Hektar mit Stadtplatz, Bewohnerclub und Rezeption
Das Gelände umfasst über 2,5 Hektar, knapp ein Hektar davon ist gestaltetes Gartenareal – rund 9.600 Quadratmeter Grünfläche. Zum alten Baumbestand wurden über 17.000 neue Pflanzen ergänzt.
Es entsteht kein reines Wohnprojekt, sondern ein gemischtes Quartier: neben den Wohnungen auch Bürogebäude, Handels-, Dienstleistungs- und Gastronomieflächen, dazu ein Bewohnerclub, eine Rezeption im Eingangsbereich, eine Tiefgarage mit Kellerabteilen und ein Kinderspielplatz. Den Mittelpunkt bildet ein Stadtplatz.
Die Rezeption ist für einen Vermieter aus Deutschland der praktisch relevanteste Punkt dieser Liste: Sie nimmt Lieferungen und Handwerker an, auch wenn Sie nicht vor Ort sind. Wohnanlagen mit dieser Ausstattung gibt es in Breslau nur eine Handvoll.
Ausbaustufe
Stan deweloperski: Innenausbau der Wohnung in Breslau
⚠️ Übergabe im Bauträgerzustand
Die Wohnungen werden im in Polen üblichen Bauträgerzustand übergeben – auf Polnisch stan deweloperski. Das gilt sowohl für die restaurierten Altbauten als auch für die Neubauten. Das heißt: Estrich statt Bodenbelag, verputzte Wände ohne Anstrich, Anschlüsse gesetzt, aber keine Fliesen, keine Sanitärobjekte, keine Innentüren, keine Küche. Diesen Posten müssen Sie von Anfang an einrechnen.
Ich arbeite mit einer Einrichtungsfirma in Polen zusammen, die den kompletten Ausbau übernimmt: Planung und Visualisierung, Fliesen, Böden, Malerarbeiten, Innentüren, komplettes Bad mit Armaturen, Einbauküche mit Geräten, Möbel nach Maß, Deckenlampen und Elektro-Feinmontage – bis hin zu Geschirr, Besteck, Handtüchern und Bettwäsche. Sie müssen dafür nicht anreisen und keinen Handwerker auf Polnisch anrufen. An der Vermittlung verdiene ich nichts.
Der Orientierungswert liegt bei rund 900 Euro pro Quadratmeter, schlüsselfertig einschließlich Möbeln. Bei 60 m² sind das etwa 54.000 Euro. In den Altbauwohnungen mit vier Metern Raumhöhe kann der Wert nach oben abweichen – mehr Wandfläche heißt mehr Material und mehr Arbeitszeit. Ein verbindliches Angebot gibt es immer bezogen auf die konkrete Wohnung.
Kaufpreise
Kaufpreise und Preisniveau der Eigentumswohnungen in Breslau
Zur Einordnung, weil sie sonst niemand vornimmt: Die öffentlich gelisteten Beispielangebote des Bauträgers liegen bei rund 21.700 bis 24.300 PLN pro Quadratmeter, umgerechnet etwa 5.160 bis 5.780 Euro. Der Durchschnitt für Neubauwohnungen in Breslau lag im ersten Quartal 2026 bei 13.903 PLN pro Quadratmeter, also rund 3.310 Euro (Nationalbank NBP, Transaktionspreise). Sie zahlen hier also einen Aufschlag von grob 55 bis 75 Prozent gegenüber dem Stadtdurchschnitt.
Das ist kein Argument gegen das Objekt, aber eines, das Sie kennen sollten, bevor Sie rechnen. Sie kaufen Denkmalsubstanz, vier Meter Raumhöhe, ein Hektar Garten und eine Adresse im teuersten Wohnviertel der Stadt. Wer die höchste Rendite pro eingesetztem Euro sucht, findet sie in Breslau anderswo. Wer eine Wohnung sucht, die es in dieser Form kein zweites Mal gibt, findet sie hier.
Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger fällt in Polen keine Grunderwerbsteuer an. Die 2 Prozent, die beim Kauf einer Bestandswohnung anfallen, entfallen hier also.
Umrechnung zum Kurs 1 € = 4,20 PLN. Maßgeblich sind die Beträge in PLN. Preisangaben nach Unterlagen des Bauträgers, Stand Juli 2026.
Für Privatinvestoren
Ein Objekt für die Haltedauer
Dieses Quartier ist kein Renditeoptimierer. Es ist ein Objekt für Käufer, die zwanzig Jahre denken: Denkmalsubstanz lässt sich nicht vermehren, ein Hektar Garten im teuersten Breslauer Wohnviertel auch nicht, und die Nachfrage nach Wohnungen in Gehweite zu internationalen Schulen wächst mit jedem Unternehmen, das sich in Breslau ansiedelt. Wer Erträge in Prozentpunkten maximieren will, ist woanders besser aufgehoben – das sage ich Ihnen lieber jetzt.
Objektdaten
Eckdaten des Wohnensembles in Breslau
| Objektart | Eigentumswohnungen in restaurierten Altbauten und Neubauten, Villenviertel Krzyki-Borek |
|---|---|
| Quartiersfläche | über 2,5 Hektar, davon knapp 1 Hektar Gartenareal (rund 9.600 m² Grünfläche) |
| Raumhöhe | bis 4,0 m im Altbau, 3,0 bis 3,2 m im Neubau |
| Fenster | dreifach verglast, Holzfenster nach historischem Vorbild im Altbau, raumhohe Aluminiumfenster im Neubau |
| Heizung | Fußbodenheizung, Klimavorbereitung |
| Außenflächen | Balkone, Loggien und Terrassen bis 35 m² |
| Keller | 4 bis 18 m², teilweise mit Fenster |
| Stellplatz | Tiefgarage gegen Aufpreis |
| Quartiersnutzung | Wohnen, Büros, Handel und Gastronomie, Bewohnerclub, Rezeption, Kinderspielplatz, zentraler Stadtplatz |
| Ausbauzustand | stan deweloperski, schlüsselfertiger Ausbau über meine Partnerfirma möglich |
| Verfügbar | übergabebereit |
| Grunderwerbsteuer | 0 % (Erstverkauf vom Bauträger) |
| Geeignet für | Eigennutzung und Langzeitvermietung |
| Kaufpreis | 140.000 – 1.500.000 € |
Bilder
Eigentumswohnung in Breslau: Bilder von Altbau, Neubau und Gartenareal
Fragen
Häufige Fragen zum Wohnungskauf in Breslau
An wen vermiete ich eine Wohnung in dieser Lage?
An entsandte Fachkräfte mit Familie. Im Umfeld liegen eine internationale Schule in rund drei Gehminuten, ein internationaler Kindergarten in sieben und eine zweisprachige Grundschule zwei Autominuten entfernt. Diese Gruppe zahlt die höchsten Mieten Breslaus, wird häufig direkt vom Arbeitgeber angemietet und bleibt mehrere Jahre – solange die Kinder zur Schule gehen.
Werden die Wohnungen ausgebaut übergeben?
Nein, die Übergabe erfolgt im Bauträgerzustand (stan deweloperski), in beiden Gebäudetypen. Rechnen Sie mit rund 900 Euro pro Quadratmeter für den schlüsselfertigen Ausbau einschließlich Möbeln, bei 60 m² also etwa 54.000 Euro. In den Altbauwohnungen mit vier Metern Raumhöhe kann es mehr werden. Ich vermittle eine Firma vor Ort, die alles übernimmt, und verdiene daran nichts.
Wie hoch ist das Preisniveau im Vergleich zum Breslauer Markt?
Deutlich darüber. Die gelisteten Beispielangebote liegen bei etwa 5.160 bis 5.780 Euro pro Quadratmeter, der Breslauer Neubaudurchschnitt lag im ersten Quartal 2026 bei rund 3.310 Euro (NBP). Das ist ein Aufschlag von grob 55 bis 75 Prozent für Denkmalsubstanz, Raumhöhe, Gartenareal und Adresse.
Welche Rendite ist in Breslau realistisch?
Für den Breslauer Markt insgesamt bewegen sich Bruttorenditen üblicherweise zwischen etwa 4 und 7 Prozent, die durchschnittliche Miete einer Zweizimmerwohnung liegt bei rund 825 Euro im Monat. Das sind Marktwerte, keine Zusage für eine einzelne Wohnung. In diesem Premiumsegment liegt die Bruttorendite am unteren Ende dieser Spanne, weil der Quadratmeterpreis deutlich über dem Stadtdurchschnitt liegt. Konkret rechnen wir das an der Einheit durch, für die Sie sich interessieren.
Wann kann ich die Wohnung übernehmen?
Die Wohnungen sind übergabebereit. Nach der Übernahme folgt der Innenausbau – rechnen Sie dafür je nach Umfang mit einigen Monaten, bevor die erste Vermietung möglich ist.
Wer das schreibt
Ihr deutscher Immobilienmakler für Breslau
David Lis, M.Sc. – Immobilienmakler (IHK) und lizenzierter Makler in Polen
David Lis begleitet seit über acht Jahren deutschsprachige Käufer beim Immobilienkauf in Polen und hat über 200 notarielle Kaufverträge begleitet. Er verfügt über die deutsche IHK-Qualifikation und die polnische Maklerlizenz Nr. 22594 F PPRN – eine Kombination, die in Polen selten ist. Er arbeitet ausschließlich auf Käuferseite und nimmt keine Provision vom Verkäufer.
Seine Einschätzungen zum polnischen Immobilienmarkt wurden unter anderem in MDR, rbb, Handelsblatt, TVP World, der Ostsee-Zeitung und beim Nordkurier zitiert. Sein Satz gegenüber Kunden lautet regelmäßig: „Das würde ich so nicht kaufen.“
Kontakt: david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
Nächster Schritt
Wohnung in Breslau besichtigen – Termin mit Ihrem deutschen Makler
Bei diesem Objekt lohnt sich das Vorgespräch besonders, weil Altbau und Neubau zwei verschiedene Investitionen sind – unterschiedliche Mieter, unterschiedliche Ausbaukosten, unterschiedliche Wiederverkaufsargumente. Sagen Sie mir, was Sie vorhaben, dann sage ich Ihnen, welcher der beiden Typen passt und ob der Aufschlag gegenüber einem Standardneubau in Ihrem Fall Sinn ergibt. Suchen Sie sich unten einen Termin aus.
Alternativ direkt: david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
1 € = 4,20 PLN (Umrechnungskurs kann leicht schwanken).
Das Erstgespräch ist kostenfrei. Die Vergütung richtet sich nach Art und Umfang der gewünschten Käuferbegleitung. Für die eigentliche Immobilienvermittlung wird grundsätzlich eine erfolgsabhängige Maklerprovision vereinbart.
Als Ihr deutsch-polnischer Immobilienmakler (IHK-geprüft) und zertifizierter Makler in Polen begleite ich Sie umfassend von A bis Z durch den gesamten Kaufprozess.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir Anfragen nur bei vollständigen Kontaktdaten beantworten können.
Wichtiger Hinweis: Deutsche Banken finanzieren in der Regel keine Immobilien in Polen. Bitte klären Sie die Finanzierungsoptionen im Vorfeld mit Ihrer deutschen Hausbank.
Der Energieausweis liegt derzeit nicht vor, wird aber nachgereicht.
Die genannten Renditespannen und Durchschnittsmieten sind allgemeine Marktwerte für Breslau und keine Zusage für eine einzelne Wohnung. Marktdaten Stand Juli 2026. Quellen: ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2025″ (Stand Q1 2025), wroclaw.pl (2025), Powiatowy Urząd Pracy (Dezember 2025), Narodowy Bank Polski (Transaktionspreise Q1/2026), Pressemitteilungen der TAG Immobilien AG (2025/2026). Angaben zu Flächen, Preisen, Entfernungen und Ausstattung beruhen auf Unterlagen des Bauträgers. Die genannten Ausbaukosten sind Orientierungswerte.
David Lis, M.Sc., Immobilienmakler (IHK), lizenzierter Makler in Polen (Nr. 22594 F PPRN) · david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
| Verfügbar ab: | 2026 |
| Kaufpreis: | 140.000-1.500.000 EUR |
| Lage: | Breslau |
| Baujahr: | 2026 |
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