Ein klassischer Makler in Polen vertritt in aller Regel den Verkäufer – auch wenn er Ihnen freundlich ein Objekt zeigt. Als Käufermakler arbeite ich bei einem Suchauftrag ausschließlich auf Ihrer Seite. Meine Loyalität gilt nicht dem Verkäufer, nicht dem Bauträger und nicht dem einzelnen Objekt, sondern Ihnen.

Ich bin bei den Besichtigungen dabei, übersetze nicht nur sprachlich, sondern ordne fachlich ein – Lage, Preis, Grundbuch, Nebenkosten, Hausgeld, Vermietbarkeit, Ausstattung und Risiken.

Sie passt für Käufer, die keine Lust haben, selbst mit mehreren polnischen Maklern, Bauträgern, Notaren, Verwaltungen oder Verkäufern zu kommunizieren. Wenn Sie ungefähr wissen, was Sie wollen – zum Beispiel Standort, Objektart oder Budget – und keine Lust auf Übersetzer und Insellösungen haben, sondern eine professionelle Kaufbegleitung durch einen lizenzierten Makler, der das seit vielen Jahren macht.

Und vor allem: wenn Sie möchten, dass jemand im Rahmen eines Suchauftrags ausschließlich Ihre Interessen vertritt – nicht die des Verkäufers, nicht die eines Bauträgers.

Ja. Genau das ist ein wesentlicher Teil meiner Arbeit. Manchmal sieht eine Immobilie online gut aus, passt aber bei genauerer Betrachtung nicht: falsche Mikrolage, zu hoher Preis, schwierige Vermietbarkeit, unklare Kostenstruktur, schwache Wiederverkaufsperspektive, ungünstige Vertragsbedingungen oder offene Punkte im Grundbuch.

Nicht immer durch Betrug oder einen offensichtlichen Fehler – viel häufiger durch falsche Annahmen. Viele Käufer übertragen deutsche Erfahrungen auf den polnischen Markt, verlassen sich zu stark auf Aussagen von Verkäufern oder glauben, der Notar werde automatisch ihre Interessen vertreten.

Teuer werden können zum Beispiel falsche steuerliche Entscheidungen, unrealistische Renditeerwartungen, käuferunfreundliche Vertragsklauseln, eine falsche Einschätzung der Vermietbarkeit oder ein Objekt, das zwar schön aussieht, aber nicht zur geplanten Nutzung passt. Ich sehe immer wieder Käufer, die im Alleingang oder mit unzureichender Beratung gekauft haben und später merken: Das hätte man vorher besser prüfen müssen.

Meine Aufgabe ist deshalb nicht, Ihnen irgendeine Immobilie einzureden. Ich prüfe, vergleiche, hinterfrage und sage auch offen, wenn ein Objekt aus meiner Sicht nicht passt. Für mich ist ein gutes Zeichen, dass viele meiner Kunden ihre Immobilien später nicht verkaufen möchten – und manche sogar eine zweite Immobilie über mich kaufen.

Viele deutsche Käufer übertragen ihre Erfahrungen aus Deutschland direkt auf den polnischen Immobilienmarkt. Genau das kann gefährlich werden. Polen funktioniert nicht besser oder schlechter als Deutschland – aber anders: andere Abläufe, andere Marktlogik, andere Behörden, andere Vertragskultur und andere Erwartungen an Immobilien.

Ein einfaches Beispiel: In Deutschland gelten Altbauten in vielen Städten als besonders attraktiv. In Polen bevorzugen viele Käufer eher moderne Neubauten mit Aufzug, Tiefgarage, klarer Verwaltung und niedrigem Instandhaltungsrisiko. Wer hier nur mit deutscher Investorenlogik denkt, kann Lage, Wiederverkauf und Zielgruppe falsch einschätzen.

Auch sprachlich wird vieles überschätzt. Viele glauben, dass in Polen an jeder Ecke Deutsch gesprochen wird – beim Notar, bei der Bank, bei der Versicherung, beim Amt oder bei der Hausverwaltung. In der Praxis ist das oft nicht der Fall. Und selbst wenn jemand übersetzt, ersetzt das keine fachliche Einordnung.

Deshalb reicht reine Übersetzung nicht aus. Wichtig ist jemand, der die Abläufe, Dokumente, Risiken und Marktgegebenheiten täglich kennt. Genau dabei unterstütze ich meine Kunden: nicht als Schaufensterverkäufer für ein einzelnes Objekt, sondern als Käufermakler auf ihrer Seite – ich filtere Angebote, ordne Preise und Lagen ein, organisiere Besichtigungen, erkläre Unterlagen, begleite die Vertrags- und Notarphase und unterstütze auch nach dem Kauf bei den praktischen Schritten.

Ich begleite meine Kunden immer persönlich – zu Besichtigungen, Ämtern, Bank, Notar und allem, was dazugehört. Durch Gespräche mit Beamten, Banken und Notaren erlebe ich immer wieder: Deutsche Käufer denken, hier spreche ohnehin jeder Polnisch. Man hört Deutsch in der Hotellobby, im Restaurant an der Promenade oder in der Ferienagentur – aber nicht bei Ämtern, Notaren und Banken.

Woran ich das noch zusätzlich merke: Immer wieder kontaktieren mich deutsche Eigentümer, die im Alleingang oder mit Hilfe polnischer Bekannter gekauft haben – und mir dann sagen: „Mensch, wenn mir das jemand vorher erklärt hätte, wäre alles einfacher und verständlicher gewesen.“ Aber selbst der Kontakt zu einem Makler ist kein Garant für gute Beratung.

Ein Beispiel: Ein deutscher Eigentümer kontaktierte mich, weil er seine über einen anderen Makler gekaufte Immobilie verkaufen wollte. Schon beim Kauf war klar, dass er vermieten würde – trotzdem hat ihn der damalige Makler nicht auf die 23 % MwSt.-Erstattung bei Vermietung hingewiesen. Rund 35.000 € Erstattung wurden dadurch nicht genutzt, und seine Immobilie ist beim Verkauf jetzt schlechter aufgestellt als vergleichbare Angebote von Käufern, die den MwSt.-Vorteil genutzt haben.

Solche Beispiele sind meist klein – ein fehlender Satz hier, eine ausgebliebene Beratung dort. In Summe kosten sie manchen Käufern jedoch erhebliche Ersparnisse oder finanzielle Vorteile.

Nein. Die Immobilien auf meiner Website sind nur ein Ausschnitt. Bei einem Suchauftrag kann ich auch Angebote von Bauträgern, privaten Verkäufern, anderen polnischen Maklern oder aus Portalen prüfen und in Ihre Suche einordnen. Ich bin kein Schaufensterverkäufer, der Ihnen ein einzelnes Objekt einredet, nur weil es zufällig in meinem Bestand liegt.

Sie haben einen zentralen deutschsprachigen Ansprechpartner, der die Objekte für Sie filtert und vergleichbar macht. Sie schicken mir Ihr Suchprofil – ich erstelle daraus eine kuratierte Vorauswahl, statt Ihnen eine lange, unsortierte Objektliste zu schicken.

Ja, und das ist sogar sinnvoll. Viele Käufer finden online interessante Angebote und möchten wissen, ob sich eine nähere Prüfung lohnt.

Wichtig ist nur: Kontaktieren Sie die Verkäuferseite möglichst nicht vorschnell selbst, wenn Sie möchten, dass ich sauber als Käufermakler eingebunden werden kann. Schicken Sie mir lieber zuerst den Link oder das Exposé – ich prüfe dann, ob das Objekt grundsätzlich zu Ihrem Suchprofil passt und wie man den nächsten Schritt sinnvoll angeht.

Ich stimme die Objekte vorab per E-Mail mit Ihnen ab, organisiere meist 4–7 Objekte an einem Tag und plane die Route so, dass Sie mehrere Immobilien sinnvoll miteinander vergleichen können, statt einzelne Besichtigungen über mehrere Reisen zu verteilen.

Vor Ort begleite ich Sie persönlich, ordne jedes Objekt ehrlich ein – Stärken und Schwächen unverblümt – und beantworte Fragen zu Lage, Bauqualität und Vermietbarkeit direkt vor Ort. Ein Besichtigungstag dauert in der Regel etwa 3–8 Stunden.

Das hängt vom Ort, den Entfernungen und der Verfügbarkeit der Verkäufer oder Bauträger ab. In der Praxis sind häufig mehrere Objekte an einem Tag möglich, aber Qualität geht vor Masse.

Besser ist eine klare Auswahl mit Vergleich: Welche Immobilie ist stärker? Welche ist zu teuer? Welche wirkt online besser als in Wirklichkeit? Welche passt zur geplanten Nutzung? Und welche sollte man eher aussortieren?

Exposés, Objektunterlagen und die Vorbereitung Ihrer Suche sind für Sie kostenlos. Wie die Zusammenarbeit im Detail aussieht, hängt von Ihrem konkreten Vorhaben ab – kontaktieren Sie mich einfach, dann bespreche ich das transparent mit Ihnen.

Das kommt auf den Einzelfall an. Kontaktieren Sie mich einfach mit dem Angebot, dann schauen wir gemeinsam, wie wir das am besten lösen.

Ja. Ich erläutere und prüfe die immobilienbezogenen Unterlagen nach bestem Wissen und Gewissen aus Käufersicht – dazu gehören insbesondere Grundbuchinformationen, Reservierungsvereinbarungen, Vertragsentwürfe, Zahlungsabläufe, Objektunterlagen und notarielle Abläufe. Ich ersetze dabei keinen Rechtsanwalt oder Steuerberater, erkenne aber typische Risiken früh, erkläre Zusammenhänge auf Deutsch und stimme offene Punkte mit Notar, Verkäuferseite oder weiteren Fachleuten ab, wenn es erforderlich ist.

Ich merke schnell, wenn die Gegenseite juristische Floskeln verwendet, die vom Standard abweichen, und kenne auch den einen oder anderen Bauträgertrick in Verträgen. Ein Beispiel: Zu Corona-Zeiten hatten viele Bauträger Klauseln im Vertrag, wonach Covid als höhere Gewalt gilt und deshalb keine Verzugszinsen bei Verspätungen anfallen. Durch mein Netzwerk aus Anwälten mit Schwerpunkt Immobilienrecht wusste ich, dass das in dem Fall nur eine Ausrede war – das Recht war auf Seiten meines Kunden.

Gerade für deutsche Käufer ist wichtig: Der Notar erstellt und beurkundet den Vertrag, aber er ist nicht Ihr persönlicher Käuferberater.

Ja. Ich unterstütze Sie bei Kaufpreisverhandlungen und auch bei praktischen Verhandlungspunkten wie Möbeln, Stellplatz, Keller, Ausstattung, Übergabe, Zahlungsmodalitäten oder Fristen.

Wichtig ist aber: Nicht jede Preisverhandlung ist realistisch. Ein gutes Angebot wird nicht dadurch besser, dass man unrealistische Nachlässe fordert. Meine Aufgabe ist, einzuschätzen, wo Verhandlungsspielraum besteht – und wo man sich mit falschem Auftreten eher selbst schadet.

Ein kostenloser Rat, den ich häufig gerade deutschen Käufern mitgebe: Verhandeln Sie nicht bereits per E-Mail, ohne das Objekt besichtigt zu haben. Das wirkt schwach und wird selten ernst genommen. Eine Immobilie ist kein Kleinanzeigen-Artikel.

Als deutscher Staatsbürger erhalten Sie in aller Regel weder von einer polnischen noch von einer deutschen Bank eine direkte Finanzierung für den Kauf in Polen. Wenn Sie zusätzlich die polnische Staatsbürgerschaft besitzen, haben Sie unter Umständen und mit etwas Glück Zugang zu einem Kredit bei einer polnischen Bank.

Der übliche Weg für deutsche Käufer ist die Beleihung einer bereits bestehenden Immobilie in Deutschland. Sprechen Sie dazu am besten frühzeitig mit Ihrer Hausbank in Deutschland – ich helfe Ihnen gerne, die realistischen Optionen einzuordnen.

Bei Neubauimmobilien vom Bauträger fällt keine Grunderwerbsteuer an; bei Bestandsimmobilien liegt sie bei maximal 2 % des Marktwerts – oft deutlich weniger als die bis zu 6,5 % in Deutschland. Kapitalanleger können unter bestimmten Voraussetzungen bis zu 23 % Mehrwertsteuer vom Kaufpreis erstattet bekommen, auch als deutscher Käufer.

Diese Angaben sind allgemeine Hinweise und ersetzen keine individuelle Steuerberatung – für Ihre konkrete Situation vermittle ich Ihnen gerne einen deutschsprachigen Steuerberater in Polen.

Immobilientransaktionen verlaufen in Polen häufig deutlich schneller als in Deutschland. Im besten Fall ist eine Eigentumsübertragung innerhalb einer Woche abgeschlossen – entscheidend sind dabei allerdings Finanzierungsstand, Objektart und wie gut Vor- und Hauptvertrag vorbereitet sind.

Ja, in bestimmten Fällen ist eine notarielle Vollmacht möglich. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie beruflich stark eingebunden sind, weit entfernt wohnen, gesundheitlich eingeschränkt sind oder nicht für jeden Schritt erneut nach Polen reisen möchten. Ich habe das bereits sehr häufig begleitet und weiß genau, wie eine solche Vollmacht formuliert sein muss, damit sie im Einklang mit dem polnischen Notarrecht steht.

Für manche Käufer ist sie ein großer organisatorischer Vorteil, für andere ist die persönliche Anwesenheit der bessere Weg. Auf Wunsch verbleibt das Dokument bei Ihnen und wird mir nur dann zugesandt, wenn es tatsächlich zum Einsatz kommt.

Nein. Meine Arbeit endet nicht mit der Unterschrift beim Notar. Nach dem Kauf unterstütze ich je nach Fall bei Objektübergabe, Zählerständen, Stromregistrierung, Anmeldung beim Gebäudeverwalter, Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung, Auswahl einer Ferienvermietungsfirma, Auswahl eines Steuerberaters oder Erläuterung weiterer Dokumente.

Ja. Gerade bei Neubauprojekten und Ferienimmobilien ist eine saubere Einordnung wichtig. Es geht nicht nur um schöne Visualisierungen, Meerblick oder Renditeversprechen.

Ich schaue mit Ihnen auf Lage, Projektqualität, Bauträger, Vertragsstruktur, Zahlungsplan, Nutzungskonzept, Vermietbarkeit, Nebenkosten, Hausverwaltung, MwSt.-Themen und die spätere Wiederverkaufsperspektive. Bei Ferienimmobilien ist außerdem wichtig, ob das Objekt praktisch zur geplanten Nutzung passt – nicht nur theoretisch auf dem Papier.

Das ist kein Problem. Ich habe Kontakte zu lokalen Ferienvermietungsfirmen an der Ostsee, die von der Bettwäsche über die Reinigung bis zur Schlüsselübergabe an Ihre Gäste alles übernehmen. Sie müssen sich um nichts kümmern.

In beiden Städten habe ich vertraute Hausverwalter, die sich individuell und persönlich um Ihre Immobilie kümmern – von der Mietersuche über die sichere Objektübergabe bis zur laufenden Überprüfung der Mietzahlungen.

Der Verwalter ist der erste Ansprechpartner für Ihren Mieter, die Entscheidungen treffen aber weiterhin Sie. Auf Anfrage nenne ich Ihnen gerne weitere Details zu den Verwaltern in Breslau und Posen.

Nein, ein Widerruf ist nicht erforderlich. Sie bleiben während der gesamten Suche vollkommen flexibel – auch wenn sich Ihre Pläne oder Prioritäten ändern.