Nicht jeder sucht eine Ferienwohnung an der Ostsee

Viele deutsche Käufer interessieren sich für Immobilien in Polen. Sehr oft beginnt die Suche an der Ostsee: Swinemünde, Misdroy, Kolberg oder andere Ferienorte stehen schnell im Mittelpunkt. Das ist verständlich – Ferienimmobilien sind emotional, greifbar und leicht vorstellbar.

Aber nicht jeder Anleger sucht eine Ferienwohnung. Manche Kunden sagen ganz klar: „Ich möchte keine Ostseeimmobilie. Ich suche eine klassische Kapitalanlage in einer polnischen Großstadt.“

Genau dann verändert sich die gesamte Herangehensweise. Eine Wohnung zur Langzeitvermietung funktioniert anders als eine Ferienimmobilie an der Küste: andere Zielgruppe, andere Lagekriterien, andere Mietstruktur, andere Risiken – und vor allem eine andere Entscheidungslogik.

Als Käufermakler unterstütze ich deutsche Kunden dabei, passende Kapitalanlage-Immobilien in Polen zu finden, zu prüfen und sicher zu kaufen – mit besonderem Schwerpunkt auf Breslau und Posen.

Warum Breslau und Posen für Kapitalanleger interessant sind

Breslau und Posen gehören aus meiner Sicht zu den spannendsten Standorten für deutsche Käufer, die in Polen nicht selbst nutzen, sondern langfristig vermieten möchten. Der Grund ist einfach: Beide Städte sind große Wirtschafts-, Universitäts- und Arbeitsmarktstandorte. Es gibt dort eine breite Nachfrage nach Mietwohnungen – von Studenten, Berufseinsteigern, Angestellten, Expats, jungen Paaren und Menschen, die beruflich in die Stadt ziehen.

Für Kapitalanleger ist das wichtig. Eine gute Mietwohnung wird nicht durch schöne Bilder attraktiv, sondern dadurch, ob es dauerhaft Menschen gibt, die dort wohnen wollen und die Miete zuverlässig tragen können. Bei einer Kapitalanlage in Polen geht es daher nicht zuerst um Emotion, sondern um Vermietbarkeit.

Hinzu kommt ein interessantes Preisgefüge: In beiden Städten liegt die Kaltmiete bei rund 14 bis 16 €/m² und damit auf dem Niveau deutscher Metropolen – die Einkaufspreise pro Quadratmeter sind aber deutlich günstiger.

Worauf institutionelle Investoren setzen: Breslau und Posen führen beim Mietbestand

Ein interessantes Signal kommt nicht von Maklern, sondern von einem der größten institutionellen Akteure am polnischen Mietmarkt. Hinter der polnischen Vantage Rent steht der deutsche Immobilienkonzern TAG Immobilien. Schaut man, wo dieser Konzern seinen Bestand an Mietwohnungen konzentriert, liegt das Schwergewicht eindeutig nicht in Warschau oder Danzig – sondern in Breslau und Posen.

Die Übernahme des Resi4Rent-Portfolios (rund 5.322 Einheiten in sechs Städten) wurde im Mai 2026 finalisiert. Schon davor lag der eigene Schwerpunkt von Vantage Rent klar auf Breslau und Posen – beide Städte halten beim Mietbestand mehr Wohnungen als Warschau und ein Vielfaches dessen, was in Danzig steht.

Für private Anleger ist das relevanter, als es zunächst klingt: Solche Konzerne entscheiden nicht emotional. Sie haben einen eigenen Stab von Analysten, prüfen Demografie, Arbeitsmarkt, Zuzug und Neubaupipeline – und kalkulieren auf zehn, zwanzig Jahre, nicht auf die nächste Saison. Wenn ausgerechnet dieses Kapital Breslau und Posen zu seinen stärksten Mietmärkten macht, ist das ein Vertrauenssignal, das ein einzelner Käufer kaum selbst recherchieren könnte.

Großstadtimmobilie oder Ferienimmobilie: Der Unterschied ist größer, als viele denken

Viele deutsche Käufer übertragen ihre Denkweise von Ferienimmobilien auf Großstadtwohnungen. Das ist ein Fehler. Ein Tourist sucht etwas anderes als ein Langzeitmieter.

Der Tourist achtet auf Meerblick, Strandnähe, Balkon, Wellnessbereich, Rezeption und Urlaubserlebnis. Der Langzeitmieter achtet auf Alltagstauglichkeit: gute Verkehrsanbindung, Nähe zu Arbeit oder Universität, Einkaufsmöglichkeiten, praktische Raumaufteilung, niedrige laufende Kosten, Aufzug, Stellplatz, Internet und einen vernünftigen Gesamtpreis.

Eine Wohnung kann für Touristen perfekt sein und für die Langzeitvermietung trotzdem nur mittelmäßig. Umgekehrt kann eine eher unspektakuläre Wohnung in einer starken Mikrolage als Kapitalanlage deutlich interessanter sein als ein optisch beeindruckendes Objekt am falschen Standort. Deshalb prüfe ich Kapitalanlagen in Großstädten anders als Ferienimmobilien an der Ostsee.

Ein wichtiger Vorteil der Langzeitvermietung

Bei einer klassischen Langzeitvermietung in Polen lassen sich die laufenden Kosten oft sauberer in die Mietstruktur einbauen als bei einer Ferienimmobilie. Gerade das monatliche Hausgeld, Vorschüsse an die Verwaltung und verbrauchsabhängige Kosten lassen sich klarer kalkulieren und dem Mieter wirtschaftlich zuordnen.

Bei einer Ferienimmobilie ist das oft anders. Dort trägt der Eigentümer viele laufende Kosten selbst, während die Einnahmen stark von Saison, Auslastung, Agentur, Lage, Ausstattung und Wettbewerb abhängen. Das heißt nicht, dass Ferienimmobilien schlechter sind – sie funktionieren nur nach einer anderen Logik. Wer eine klassische Kapitalanlage sucht, möchte in der Regel keine saisonale Nutzung, sondern eine möglichst stabile monatliche Miete.

Keine spontane Eigennutzung: Der Anleger muss ehrlich mit sich selbst sein

Eine Großstadtwohnung zur Kapitalanlage ist nicht dafür gedacht, dass der Eigentümer sie spontan selbst nutzt. Wenn eine Wohnung langfristig vermietet ist, wohnt dort ein Mieter. Das ist der Sinn der Kapitalanlage: kein persönliches Urlaubsobjekt, sondern ein vermietetes Investment.

Das muss man vorher klar verstehen. Wer regelmäßig selbst nach Polen fahren und seine Wohnung nutzen möchte, sollte eher über eine Ferienimmobilie sprechen. Wer dagegen ein möglichst klares Mietmodell sucht, für den kann eine Wohnung in Breslau oder Posen sehr interessant sein.

Wie ich bei der Suche nach einer Kapitalanlage in Polen arbeite

Meine Arbeit beginnt nicht mit einer einzelnen Besichtigung. Ich suche nicht einfach irgendein Objekt heraus und sage: „Das schauen wir uns mal an.“ So funktioniert ein seriöser Kaufprozess aus meiner Sicht nicht. Wenn ein Kunde eine Kapitalanlage in Polen sucht, kläre ich zuerst die wichtigsten Rahmenbedingungen:

• Wie hoch ist das Budget?
• Neubau oder Bestandswohnung?
• Ist Möblierung gewünscht?
• Soll die Wohnung sofort vermietbar sein?
• Welche Renditeerwartung ist realistisch?
• Wie wichtig ist Wertsteigerung?
• Soll die Verwaltung vollständig ausgelagert werden?
• Wie viel Aufwand möchte der Eigentümer nach dem Kauf selbst haben?

Erst danach beginnt die eigentliche Marktsuche.

Ich prüfe nicht nur ein Objekt, sondern den Markt

In Breslau und Posen prüfe ich regelmäßig viele Angebote – Neubau, Bestand, Bauträgerprojekte, Wohnungen von privaten Verkäufern und Angebote aus meinem Netzwerk. Dabei geht es nicht darum, möglichst viele Immobilien zu zeigen, sondern die falschen früh auszusortieren. Auf dem Papier sehen viele Angebote gut aus. In der Praxis scheitern sie oft an Details:

• Die Lage ist für Mieter zu schwach.
• Der Grundriss ist unpraktisch.
• Das Hausgeld ist zu hoch.
• Die Wohnung ist zu groß für die Zielmiete.
• Der Kaufpreis passt nicht zur realistischen Miete.
• Die Mikrolage ist schlechter, als die Adresse vermuten lässt.
• Die Wohnung ist schwer wieder zu verkaufen.
• Der Zustand verursacht nach dem Kauf zu viele Zusatzkosten.

Genau hier liegt der Unterschied zwischen einer normalen Immobiliensuche und einer professionellen Käuferbegleitung. Ich frage nicht nur: „Ist die Wohnung schön?“ – sondern: „Wird diese Wohnung langfristig gut funktionieren?“

Warum die Mikrolage entscheidend ist

Bei Kapitalanlagen in Polen reicht es nicht, nur die Stadt zu kennen. „Breslau ist gut“ oder „Posen ist gut“ ist zu allgemein. Innerhalb einer Großstadt können zwei Wohnungen nur wenige Straßen voneinander entfernt liegen und trotzdem völlig unterschiedliche Vermietungschancen haben. Entscheidend sind unter anderem:

• die Entfernung zu Arbeitsplätzen,
• die Anbindung an Straßenbahn und Bus,
• die Nähe zu Universitäten,
• die Entwicklung des Stadtteils,
• die Qualität des Gebäudes,
• die Konkurrenz durch andere Mietwohnungen,
• die Zielgruppe der Mieter,
• Sicherheit und Umfeld.

Gerade deutsche Käufer unterschätzen oft, wie stark die Mikrolage in Polen über Vermietbarkeit, Leerstand und späteren Wiederverkauf entscheidet.

Zwei Beispiele aus der Praxis

Theorie überzeugt selten. Zwei typische Situationen, wie sie immer wieder vorkommen, zeigen besser, worauf es ankommt:

Strukturierter Besichtigungstag statt Zufallssuche

Wenn mehrere passende Immobilien gefunden sind, organisiere ich mit meinen Kunden einen strukturierten Besichtigungstag vor Ort. Das Ziel ist nicht, viele Türen zu öffnen – das Ziel ist Vergleich. Wir bewerten die Wohnungen nicht nur emotional, sondern nach klaren Anlagekriterien: Kaufpreis, realistische Miete, Hausgeld, Zustand, Mikrolage, Vermietbarkeit, Zielgruppe, Verwaltungsaufwand, Wiederverkauf und Risiken.

Ein einzelnes Objekt kann gut wirken. Erst im Vergleich erkennt man, ob es wirklich stark ist.

Meine Rolle als Käufermakler

Ich arbeite in solchen Fällen als Käufermakler. Das bedeutet: Ich unterstütze den Käufer bei Suche, Bewertung, Prüfung und Abwicklung des Immobilienkaufs in Polen. Ich bin nicht nur Übersetzer oder Begleiter bei der Besichtigung, sondern führe deutsche Käufer durch einen Markt, der anders funktioniert als der deutsche. Dazu gehört, kritische Fragen an die Verkäuferseite zu stellen – zu laufenden Kosten und Hausgeld, zu Rücklagen und geplanten Arbeiten, zur sofortigen Vermietbarkeit und Ausstattung, zum rechtlichen Stand und zum Grundbuch sowie zu realistischen Mietpreisen und passender Zielgruppe.

Gerade bei Kapitalanlagen zählt nicht der Kaufpreis allein, sondern das Verhältnis aus Kaufpreis, Kosten, Miete, Risiko und späterer Exit-Möglichkeit.

Zugriff auf mehr als nur öffentliche Portale

Viele Käufer suchen zunächst selbst auf polnischen Immobilienportalen. Ein guter Anfang – aber es zeigt nur einen Teil des Marktes. Ich arbeite mit Bauträgern, Maklern, Eigentümern und lokalen Partnern zusammen und sehe dadurch auch Angebote, die nicht immer sofort öffentlich sichtbar sind. Das heißt nicht, dass jedes nicht öffentliche Angebot besser ist – aber es erweitert die Auswahl und ermöglicht einen besseren Marktvergleich. Und genau dieser Vergleich ist bei Kapitalanlagen entscheidend.

Nach dem Kauf: Verwaltung und Mietersuche

Eine zentrale Frage für deutsche Käufer lautet: „Wer kümmert sich nach dem Kauf um die Wohnung?“ Viele möchten nicht selbst Mieter suchen, Übergaben organisieren, Reparaturen koordinieren oder auf Polnisch mit Mietern kommunizieren.

In Breslau und Posen arbeite ich mit lokalen Verwaltungen zusammen, die sich um die Wohnung, die Mietersuche und die laufende Betreuung kümmern. Auf Wunsch hat der Mieter keinen direkten Kontakt zum Eigentümer in Deutschland – die Kommunikation läuft über die Verwaltung. Für viele Anleger ist das der entscheidende Punkt: Sie kaufen nicht nur eine Wohnung, sondern ein praktikables System für Vermietung und Betreuung.

Eine gute Verwaltung ist bei einer Kapitalanlage fast genauso wichtig wie die Wohnung selbst. Denn eine Wohnung verdient nur Geld, wenn sie vermietet ist und ordentlich betreut wird. Ist die Verwaltung an der laufenden Vermietung beteiligt, besteht ein natürlicher Anreiz, Leerstand gering zu halten.

Für wen diese Form der Kapitalanlage geeignet ist

Eine Großstadtwohnung in Polen kann interessant sein für Käufer, die:

• langfristig vermieten möchten,
• keine Ferienimmobilie suchen,
• weniger saisonale Schwankung möchten,
• eine klare Mietstruktur bevorzugen,
• eine Wohnung in einer wirtschaftlich starken Stadt suchen,
• Verwaltung und Mietersuche auslagern möchten,
• einen deutschen Ansprechpartner in Polen wünschen.

Nicht geeignet ist diese Strategie für Käufer, die vor allem selbst Urlaub machen möchten, maximale Eigennutzung erwarten oder eine völlig passive Geldanlage ohne jede Entscheidung suchen. Auch eine gute Kapitalanlage muss geprüft, verglichen und richtig ausgewählt werden.