Zusammenarbeit mit Lis
Käuferbegleitung · Immobilienkauf in Polen
Der Besichtigungstag in Polen – und alles, was davor und danach passiert
Ein Käufermakler ist wie ein Lotse im fremden Hafen. Er kennt die Untiefen, er kennt die Sprache, und er sagt Ihnen, wo Sie besser nicht anlegen. Entscheiden tun Sie – aber Sie müssen sich nicht allein zwischen Maklern, Verkäufern, Notaren, lokalem Recht, Bauträgern und Behörden durchfragen.
Was Sie nicht tun müssen
Immobilienkauf in Polen: das entfällt bei einer Zusammenarbeit mit mir
Deutsche Käufer unterschätzen selten den Kaufpreis, aber fast immer den Aufwand drumherum. Sechs Dinge, die Sie mit mir nicht selbst erledigen:
Zehn Makler, Bauträger und Verkäufer gleichzeitig kontaktieren, Termine koordinieren und Rückrufe hinterhertelefonieren – auf Polnisch. Das läuft über mich.
Hunderte Angebote auf mehreren polnischen Portalen durchsehen, Dubletten aussortieren und veraltete Inserate anfragen. Ich filtere vor, Sie bekommen eine überschaubare Auswahl.
Sich abends durch Foren und Blogs lesen, um herauszufinden, welche Kaufnebenkosten, Steuern und laufenden Kosten in Polen anfallen und wo die Fallstricke liegen.
Mehrfach nach Polen fahren, um einzelne Wohnungen anzusehen, die schon am Telefon durchgefallen wären. Was die Vorprüfung nicht besteht, sehen Sie gar nicht erst.
Für jede Grundbuch- oder Vertragsfrage sofort einen Anwalt beauftragen. Ich lese den Grundbuchauszug kaufpraktisch und erkläre Ihnen, was drinsteht. Erst bei wirklich komplexen Fällen ziehe ich gezielt einen Juristen hinzu.
Selbst jemanden suchen, der Ihnen Reservierungs-, Vor- und Kaufvertrag übersetzt. Ich erkläre die Unterlagen auf Deutsch und organisiere den vereidigten Dolmetscher für den Notartermin.
Statt zehn paralleler Gespräche führen Sie eines. Alles aus einer Hand, mit jemandem, der die Sprache spricht, den Markt kennt und den Ablauf erklärt.
Die Rolle
Was ein Käufermakler in Polen übernimmt
Ein Käufermakler arbeitet im Auftrag des Käufers, nicht des Verkäufers. In Polen heißt das vor allem eines: Ich kann mit anderen polnischen Maklern, Bauträgern und privaten Verkäufern zusammenarbeiten – Sie müssen nicht jedem Anbieter selbst hinterhertelefonieren.
Selbstverständnis
Ich filtere nicht nur
Immobilien
Ich filtere auch Unsicherheit, Widersprüche und falsche Erwartungen. Genau dort beginnt meine Beratung – bevor wir das erste Objekt ansehen.
Ablauf
Ablauf beim Immobilienkauf in Polen: vier Phasen
Vor der Besichtigung
Hier entscheidet sich, ob der Besichtigungstag etwas bringt. Wochen bevor jemand eine Tür öffnet.
- Immobilien- und Investitionsberatung mit konkreten Handlungsempfehlungen
- Suchkriterien schärfen und Widersprüche zwischen Budget, Lage, Nutzung und Renditeerwartung früh ansprechen
- Ich unterbreite Ihnen Vorschläge und filtere aus mehreren hundert Marktangeboten nur das heraus, was zu Ihrem Profil passt oder eine gute Vermietbarkeit erwarten lässt
- Ich organisiere den gesamten Besichtigungstag: Telefonate, Terminabstimmung, Route – Sie müssen niemandem hinterhertelefonieren, alles aus einer Hand
Während der Besichtigung
Ein halber oder ganzer Tag, gemeinsam vor Ort, mit vorbereiteter Route.
- Persönliche Begleitung bei Bestands- und Neubauobjekten
- Einordnung von Lage, Bauqualität und Vermietbarkeit direkt vor Ort
- Ehrliche Pro- und Contra-Einschätzung zu jedem einzelnen Objekt
- Ich stelle den Verkäufern die richtigen Fragen
- Beantwortung Ihrer Fragen zum Immobilienkauf in Polen: rechtlich, steuerlich, zum Markt und zu allem, was sonst aufkommt
- Strukturierte Routenführung mit klarem Ziel statt Fahrt von Tür zu Tür
Vor dem Notar
Der Teil, den deutsche Käufer am stärksten unterschätzen – und der am wenigsten improvisiert werden sollte.
- Prüfung und Erläuterung von Reservierungsverträgen
- Vorbereitung auf Vorvertrag und Hauptvertrag
- Abstimmung mit Notar und vereidigtem Übersetzer – ich arbeite seit Jahren mit denselben Notaren zusammen
- Prüfung der Notarentwürfe, mit mehrfachen Korrekturschleifen
- Liegen Besonderheiten in der Transaktion vor, gebe ich klare Hinweise und lasse passende Vertragsklauseln aufnehmen
- Erläuterung von Grundbuch-, Zahlungs- und Währungsthemen
- Telefonisches Dolmetschen oder persönliche Erklärungsvideos
Nach dem Kauf
Die Unterschrift beim Notar ist nicht das Ende. In Polen fängt dort für viele Käufer der unangenehme Teil erst an.
- Unterstützung bei der Objektübergabe
- Grundsteuer- und Stromregistrierung
- Anmeldung beim Gebäudeverwalter, Erläuterung des Hausgeldes
- Auswahl einer Ferienvermietungsfirma und eines polnischen Steuerberaters
- Erläuterung des Grundsteuerbescheides und des Grundbuchauszugs
- Hinweise zur PESEL-Registrierung für Privatnutzer
„Das würde ich so nicht kaufen.“
Diesen Satz zu sagen kostet mich im Zweifel den Auftrag. Trotzdem sage ich ihn, wenn ein Objekt, ein Preis oder eine Vertragsgestaltung nicht stimmt.
Ein Verkäufermakler kann das nicht. Er hat den Auftrag, genau diese eine Immobilie zu verkaufen. Ich habe den Auftrag, dass Sie am Ende die richtige kaufen – oder eben keine.
Vorauswahl
4 bis 8 Objekte am Besichtigungstag – alle ausgewählt, keines zufällig
Ich bin nicht dafür da, Ihnen möglichst viele Türen zu öffnen. Ich bin dafür da, Ihnen die richtigen Türen zu zeigen – und von den falschen abzuraten.
Sie sollen nicht von Tür zu Tür getrieben werden. Sie sollen verstehen, welche Unterschiede wirklich zählen.
Erfahrung
Kein Anwalt,
kein Steuerberater
„Herr Lis, Sie sind kein Anwalt und kein Steuerberater. Trotzdem hat man den Eindruck, als wären Sie eine perfekte Mischung aus beiden.“
Diesen Satz höre ich von Kunden immer wieder. Er ist kein Zufall, sondern das Ergebnis von fast zehn Jahren Praxis im polnischen Immobilienmarkt. Manchmal spart ein einziger Hinweis zur richtigen Zeit 10.000 € – und genau den gebe ich weiter. Und im Suchauftrag arbeite ich ausschließlich für Sie: Taugt eine Immobilie nichts, sage ich es Ihnen, auch wenn damit der Auftrag weg ist.
Kosten
Immobiliensuche in Polen: kostenlos – der Besichtigungstag nur im Nichtkauffall
Die Immobiliensuche in Polen ist bei mir kostenlos. Ein Betrag entsteht ausschließlich dann, wenn ein Besichtigungstag tatsächlich stattgefunden hat und Sie danach keine Immobilie kaufen: 299 € brutto, einmalig, im Nachhinein.
Vorher zahlen Sie nichts. Kein Grundhonorar, keine Vorkasse, keine laufenden Kosten. Kommt es zum Kauf, wird die Pauschale zu 100 % auf die Provision angerechnet – der Tag kostet Sie dann nichts.
und Objektvorschläge
frühestens danach
auf die Provision
kein Kauf zustande kommt
Wann Geld ins Spiel kommt
Immobilienkauf in Polen: an welcher Stelle Sie zahlen
Der häufigste Irrtum ist, dass mit dem Auftrag sofort eine Rechnung kommt. Das ist nicht so. Fünf von sechs Stationen kosten nichts, und auch die sechste kostet nichts, wenn Sie kaufen.
Drei mögliche Ausgänge
Kosten beim Besichtigungstag in Polen: was Sie wann zahlen
vom beurkundeten Gesamtkaufpreis nach Verhandlung. Sie entsteht ausschließlich dann, wenn Sie tatsächlich eine Immobilie in Polen notariell kaufen. Kommt kein Kauf zustande, fällt keine Provision an. Ab Kaufpreis von min. 350.000€ reduziert sich das Maklerhonorar auf 3,69 % brutto.
Aufwand
Arbeitsaufwand hinter einem Besichtigungstag in Polen
Was ein Käufer sieht, sind ein halber oder ganzer Tag gemeinsame Zeit. Was tatsächlich hineingeht, sieht so aus – Erfahrungswerte, je nach Region und Anzahl der Objekte:
Aus der Praxis
Drei Situationen, wegen denen es die Aufwandspauschale gibt
Alle drei habe ich so mit früheren Kunden erlebt. Keine davon ist böse gemeint. Aber jede kostet einen vollen Arbeitstag.
Die Finanzierung, die es nicht gab
Vorher: „Die Finanzierung steht.“ Nach dem Tag: Mit der Bank wurde nie gesprochen. Deutsche Banken finanzieren in Polen in der Regel nicht – klärbar in zehn Minuten, vorher.
Ein Tag, kein Kauf möglichDanach kommt nichts mehr
Zwei Favoriten, Rückmeldung bis Freitag vereinbart. Danach keine Antwort mehr – nicht auf E-Mail, nicht auf WhatsApp, nicht auf Anrufe. Beim Anbieter stehe ich trotzdem in der Pflicht.
Ein Tag, keine EntscheidungSpontan neue Kriterien
Vor Ort beim ersten Besichtigungstermin, aus dem Nichts: „Eigentlich kommt für uns nur Erdgeschoss in Frage.“ Wovon vorher nie die Rede war. Oder spontan 4 Zimmer statt 2, obwohl das Suchprofil klar auf 2 lag. Beide Wünsche sind legitim – nur waren sie bis zu diesem Satz nie Thema.
Vorauswahl in einem Satz hinfälligWas die Pauschale nicht ist
Sie ist keine Strafe dafür, dass Sie sich gegen eine Immobilie entscheiden. Nicht zu kaufen ist ein gutes Ergebnis, wenn nichts gepasst hat – dafür fahren wir ja hin. Die Pauschale deckt nur den Fall ab, dass ein vorbereiteter Arbeitstag stattgefunden hat und daraus kein Kauf entsteht.
„Viele Käufer sehen zuerst die Immobilie. Ich schaue zuerst auf die Entscheidung dahinter.“ David Lis · Käufermakler in Polen
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Käuferbegleitung und zum Besichtigungstag in Polen
Was ist ein Käufermakler – und was macht er anders?
Ein Käufermakler arbeitet im Auftrag des Käufers statt des Verkäufers. Er ist an kein einzelnes Objekt gebunden, kann Angebote von Bauträgern, privaten Verkäufern und anderen Maklern einbeziehen und übernimmt die gesamte Kommunikation. Statt zehn parallelen Gesprächen führen Sie eines.
Muss ich bei Unterzeichnung des Käuferauftrags sofort etwas zahlen?
Nein. Mit der Unterschrift wird keine Zahlung fällig, weder ein Grundhonorar noch eine Anzahlung. Der Auftrag legt nur fest, in welchem Fall später etwas berechnet wird. Sie können ihn jederzeit in Textform kündigen; als Verbraucher haben Sie zusätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht.
Kostet mich die Immobiliensuche etwas?
Nein. Erstgespräch, Suchprofil, die Recherche aus mehreren hundert Angeboten, die Vorprüfung und die Kommunikation mit Bauträgern, Maklern und Eigentümern sind kostenlos. Berechnet wird ausschließlich ein durchgeführter Besichtigungstag, und auch der nur, wenn kein Kauf zustande kommt.
Muss ich die 299 € im Voraus bezahlen?
Nein. Die Pauschale wird nicht vorab berechnet, sondern erst nach dem durchgeführten Besichtigungstag – und nur dann, wenn kein Kauf zustande kommt.
Was passiert mit der Pauschale, wenn ich kaufe?
Sie wird zu 100 % auf die Provision angerechnet. Im Kauffall kostet der Besichtigungstag Sie nichts. Das gilt auch, wenn Sie später über mich eine andere Immobilie kaufen.
Wie viele Immobilien sehen wir an einem Tag?
In der Regel vier bis acht, je nach Marktangebot und Verfügbarkeit. Mehr Objekte führen erfahrungsgemäß nicht zu besseren Entscheidungen, sondern zu Verwirrung. Route und Reihenfolge plane ich vorher.
Was ist, wenn mir an dem Tag keine Immobilie gefällt?
Das kann vorkommen. In der Regel sind aber ein bis zwei Objekte dabei, die wirklich in Frage kommen – genau dafür sortiere ich vorher aus. Kaufdruck mache ich nicht. Umso wichtiger ist, dass Sie sich vorab mit meinen Vorschlägen beschäftigen und mir sagen, was passt und was nicht. Dann sehen wir am Besichtigungstag nur Objekte an, die es wert sind.
Was kostet ein zweiter Besichtigungstag?
Die Pauschale fällt je tatsächlich durchgeführtem Tag an, ein zweiter Tag kostet also erneut 299 € brutto. Kaufen Sie an diesem zweiten Tag oder später über mich, werden alle bisher gezahlten Pauschalen zusammen auf die Provision angerechnet – auch die vom ersten Tag. Im Kauffall haben Sie für die Besichtigungstage am Ende nichts gezahlt.
Zahle ich zusätzlich eine Provision an einen anderen Makler?
Nein, eine doppelte Käuferprovision gibt es bei mir nicht. Auch wenn ich ein Objekt eines fremden Maklers, Bauträgers oder privaten Verkäufers einbinde, regle ich die Zusammenarbeit vorher. Sollte im Einzelfall doch eine weitere Käuferprovision anfallen, erfahren Sie das vor der Besichtigung und entscheiden dann selbst, ob Sie das Angebot weiterverfolgen.
Wie hoch ist die Provision im Kauffall?
4,76 % brutto vom beurkundeten Gesamtkaufpreis nach Verhandlung – also von dem Preis, der tatsächlich im notariellen Kaufvertrag steht. Ohne notariellen Kauf entsteht keine Provision.
Nächster Schritt
Der Suchauftrag – und dann beginnt die Suche
Der nächste Schritt ist ein schriftlicher Suchauftrag, also ein Maklervertrag auf Ihrer Seite. Er hält fest, dass ich für Sie arbeite und nicht für den Verkäufer, und regelt, in welchem Fall überhaupt etwas berechnet wird.
Mit der Unterschrift wird nichts fällig: keine Anzahlung, kein Grundhonorar, keine laufenden Kosten. Sie senden mir die ersten beiden Seiten unterschrieben per E-Mail zurück, danach beginne ich mit der Suche. Kündigen können Sie jederzeit in Textform, als Verbraucher haben Sie zusätzlich 14 Tage Widerrufsrecht.
Herunterladen, in Ruhe lesen, die ersten beiden Seiten unterschreiben und per E-Mail an david.lis@immobilie-polen.de zurücksenden. Danach beginnt die Suche.
Suchauftrag herunterladen (PDF) PDF · öffnet in einem neuen TabReferenzen
Glückliche Eigentümer in Polen – so sieht das Ende der Suche aus
Diese Fotos entstehen am Tag der Schlüsselübergabe oder direkt nach dem Notartermin – Selfies mit meinen Kunden, keine gestellten Aufnahmen. Jedes Bild steht für einen abgeschlossenen Kauf in Polen, den wir gemeinsam von der ersten Suche bis zur Übergabe durchgezogen haben.
Wenn Sie noch unsicher sind, ob ein Immobilienkauf in Polen mit Begleitung funktioniert: Diese Käufer waren es am Anfang auch.
Kunden von LIS nach dem Kauf – mit Einverständnis veröffentlicht.