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Polen wächst wirtschaftlich weiter – und das bedeutet Rückenwind für Immobilien

Langfristig steigen Immobilienpreise vor allem dort, wo echte wirtschaftliche Substanz vorhanden ist. Genau das ist in Polen der Fall. Die OECD erwartete Anfang 2025 für Polen ein reales BIP-Wachstum von 3,4 Prozent im Jahr 2025 und 3,0 Prozent im Jahr 2026. Selbst in der späteren OECD-Projektion vom Juni 2025 blieb die Richtung dieselbe: solides Wachstum, getragen von Konsum, Reallohnentwicklung und Investitionen.

Das ist nicht die Sprache eines fragilen Krisenmarktes, sondern die Sprache eines Landes, das weiter aufholt und wirtschaftlich expandiert. Für den Immobilienmarkt ist das zentral: Wohnungen verteuern sich langfristig nicht, weil irgendwo optimistische Exposés geschrieben werden, sondern weil ein Land mehr Einkommen, mehr Arbeitsplätze, mehr unternehmerische Aktivität und mehr urbane Nachfrage entwickelt. Genau diese Basis ist in Polen vorhanden.

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Die Kaufkraft ist deutlich gestiegen – und das verändert den Markt fundamental

Noch klarer wird das beim Blick auf die Einkommen. Laut GUS (Statistikamt in Polen) lag das durchschnittliche Bruttomonatsgehalt im Unternehmenssektor 2015 bei 4.121 PLN. Für 2025 meldete GUS bereits 8.935 PLN. Das Niveau hat sich nominal also mehr als verdoppelt.

Gleichzeitig lag die nach Eurostat berechnete Arbeitslosenquote in Polen im Juni 2025 bei 3,5 Prozent – und damit im europäischen Vergleich weiterhin sehr niedrig. Das ist für den Wohnungsmarkt kein Nebenaspekt, sondern der Kern: Wer mehr verdient, kann eher Eigenkapital aufbauen, eher finanzieren, eher umziehen und eher höhere Wohnstandards bezahlen.

Dazu passt auch, dass laut GUS das verfügbare Einkommen pro Kopf in Haushalten von 1.338 PLN im Jahr 2015 auf 3.103 PLN im Jahr 2024 gestiegen ist. Ein Markt mit dieser Entwicklung produziert auf Dauer nicht nur mehr Käufer, sondern auch anspruchsvollere Käufer und zahlungsfähigere Mieter.

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Polen hat weiter einen strukturellen Wohnungsnachholbedarf

Viele sehen in Polen neue Projekte, Baukräne und wachsende Stadtquartiere und schließen vorschnell daraus, dass der Markt bereits gesättigt sei. Das ist zu oberflächlich. GUS zeigt zwar eine Verbesserung der Wohnversorgung: Die Zahl der Wohnungen je 1.000 Einwohner stieg von 359,9 im Jahr 2013 auf 419,3 im Jahr 2023. Aber dieselben Daten zeigen auch, dass Polen von einem deutlich niedrigeren Ausgangsniveau kam und weiter aufholt.

Noch deutlicher wird das beim Blick auf die Wohnsituation selbst. Laut Eurostat lebten 2024 in Polen 33,7 Prozent der Menschen in überbelegten Haushalten – der EU-Durchschnitt lag nur bei 16,9 Prozent. Anders gesagt: Trotz deutlicher Bautätigkeit ist der Druck auf den Markt weiter real. Es geht nicht nur darum, dass gebaut wird, sondern darum, dass der Bedarf in vielen Regionen und Segmenten noch immer höher ist als das, was in ausreichender Qualität verfügbar ist.

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Nicht nur die Menge zählt – auch die Ansprüche steigen

Der polnische Wohnungsmarkt wird nicht allein durch Wohnungsmangel getrieben, sondern auch durch einen qualitativen Aufstieg. Mit steigenden Einkommen verändert sich die Nachfrage: Viele Haushalte wollen nicht mehr nur Eigentum, sondern besseres Eigentum – modernere Gebäude, bessere Lagen, effizientere Grundrisse und städtisch besser angebundene Wohnlagen. Das ist ein typischer Reifungseffekt wachsender Märkte.

Genau dieser Punkt ist wichtig, weil er erklärt, warum nicht einfach „mehr Wohnungen“ automatisch zu fallenden Preisen führen. Wenn sich gleichzeitig Zahlungsfähigkeit und Anspruchsniveau erhöhen, konzentriert sich die Nachfrage besonders stark auf gute Bestandsobjekte und hochwertige Neubauten in funktionierenden Städten. Das stützt langfristig gerade die besseren Lagen und die besseren Produkte.

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Ein Blick auf die fünf größten Städte Polens

Die Preisdynamik in Polen ist kein reines Warschauer Phänomen. Nach aktuellen GUS-Daten sind Warschau, Krakau, Breslau, Lodz und Posen die fünf größten Städte des Landes. Genau dort bündeln sich Bevölkerung, Arbeitsplätze, Hochschulen, Unternehmensstandorte und reale Wohnraumnachfrage am stärksten.

Der Blick auf die Preisgeschichte ist eindeutig. Laut NBP (polnische Nationalbank) stiegen die durchschnittlichen Transaktionspreise pro Quadratmeter auf dem Sekundärmarkt zwischen dem 1. Quartal 2015 und dem 1. Quartal 2025 in allen fünf Märkten massiv:

Das beweist nicht, dass sich diese Entwicklung einfach linear fortschreiben lässt. Aber es zeigt sehr klar, wie stark große, wirtschaftlich tragfähige Stadtmärkte in Polen bereits aufgewertet haben.

Eine Szenario-Rechnung von Morizon-Gratka, gestützt auf historische Preisentwicklungen, GUS- und NBP-Daten sowie weitere makroökonomische Faktoren, skizziert für 2035 nochmals deutlich höhere Preisniveaus:

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Breslau und Posen: zwei der interessantesten Stadtmärkte

Wer verstehen will, warum gerade Breslau und Posen im polnischen Markt so spannend bleiben, muss sich die Qualität dieser Städte anschauen. Breslau ist einer der stärksten regionalen Büro- und Wirtschaftsstandorte des Landes. Knight Frank bezifferte den modernen Bürobestand dort 2025 auf rund 1,34 bis 1,36 Millionen Quadratmeter – die Stadt gehört damit klar zu den wichtigsten regionalen Wirtschaftszentren Polens.

Auch Posen bleibt ein relevanter Unternehmens- und Büromarkt. Knight Frank sieht Posen Ende 2025 bei rund 675.000 Quadratmetern Bürofläche und damit als etablierten, funktionierenden Kernmarkt.

Für den Wohnungsmarkt ist das entscheidend: Starke Büro- und Unternehmensstandorte sind am Ende ein harter Hinweis auf echte Arbeitsplätze, Mobilität, Zuzug und Mieterbedarf. Breslau profitiert zusätzlich von seiner technologischen und internationalen Arbeitgeberstruktur, Posen von seiner wirtschaftlichen Lage zwischen Deutschland und Warschau, seiner Industrie, seiner Logistik und seinem stabilen unternehmerischen Fundament. Das ist keine Hype-Story, sondern echte Stadtökonomie.

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Das Angebot reagiert langsamer als viele glauben

Ein Immobilienmarkt wird vor allem dann teuer, wenn Nachfrage schneller entsteht als neues Angebot. Genau das hat man in Polen in den letzten Jahren mehrfach gesehen. NBP hielt für das zweite Quartal 2020 fest, dass die Zahl der verkauften Bauträgerverträge in den größten Primärmärkten im Zuge der Pandemie um mehr als die Hälfte einbrach. Solche Störungen verschwinden nicht einfach spurlos aus der Pipeline.

Laut GUS wurden im Zeitraum Januar bis Dezember 2025 zwar 208.800 Wohnungen fertiggestellt – 4,3 Prozent mehr als im Vorjahr. Gleichzeitig gingen aber die erteilten Baugenehmigungen um 8,8 Prozent und die Baustarts um 9,2 Prozent zurück. Genau das ist der Punkt, den viele übersehen: Der Markt lebt nicht von dem, was gestern fertig wurde, sondern von dem, was morgen zusätzlich auf den Markt kommt. Wenn Genehmigungen und Neubeginne schwächer werden, bleibt künftiges Angebot eher knapp.

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Steigende Baukosten legen einen Boden unter die Preise

Selbst wenn man die Nachfrageseite kurz ausblendet, bleibt ein harter Faktor bestehen: Neubau wird nicht billiger. GUS meldete für März 2025 einen Anstieg der Preise für Bau- und Montageleistungen um 3,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Das ist für die Preisbildung elementar, weil jeder teurere Ersatzneubau indirekt auch den Preisanker für den Bestand verschiebt.

Gerade in guten Lagen bedeutet das: Wenn neue Wohnungen teurer erstellt werden, sinkt der Druck auf ältere, aber gut gelegene Bestände nicht automatisch. Im Gegenteil – in einem Markt mit steigenden Erstellungs- und Entwicklungskosten steckt auf lange Sicht eine eingebaute Aufwärtskraft.

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Die politische Richtung war eher eigentumsfördernd als eigentumsfeindlich

Auch politisch kamen in Polen in den letzten Jahren eher eigentumsfördernde als eigentumsfeindliche Signale. Dazu gehörten der „Bezpieczny Kredyt 2%“ (Sicheres Darlehen 2%), das Wohnsparkonto sowie die Abschaffung der zweiprozentigen Grunderwerbsteuer beim ersten Kauf einer Wohnung auf dem Sekundärmarkt.

Selbst wenn einzelne Programme auslaufen oder gestoppt werden, zeigen sie doch die grundsätzliche Richtung: Polen hat seinen Wohnungsmarkt nicht primär durch harte Bremsen, sondern eher durch Kaufanreize beeinflusst. Das heißt nicht, dass Politik allein den Markt trägt. Aber sie verstärkt Bewegungen – und zeigt, dass Polen wohnungspolitisch in den letzten Jahren deutlich anders agiert hat als viele überregulierte Märkte in Westeuropa.

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Professionelles Kapital ist längst im Markt – und das ist ein starkes Signal

Ein Markt wird noch interessanter, wenn nicht nur Privatanleger hinschauen, sondern institutionelles Kapital in großem Stil einsteigt. Genau das passiert in Polen. TAG Immobilien vereinbarte 2025 die Übernahme eines Portfolios von 5.322 Mietwohnungen in sechs großen polnischen Städten zu einem Transaktionswert von 2,405 Milliarden PLN.

Parallel meldete CBRE für Ende des ersten Quartals 2025 bereits 24.400 institutionelle PRS-Wohnungen im Bestand von 33 Investoren in Polen – ein Plus von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auch Posen taucht in diesem Kontext direkt auf: Trei entwickelt dort ein Projekt, das bis 2026 rund 460 Mietwohnungen umfassen soll.

Wenn internationale und institutionelle Investoren in dieser Größenordnung in polnische Wohnmärkte gehen, ist das kein Hobby. Das ist ein klares Signal dafür, dass sie dort langfristige Nachfrage, Vermietbarkeit und Wertentwicklung sehen.

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Der entscheidende Haken: Nicht jede Immobilie ist automatisch ein gutes Investment

Und genau hier muss man sauber bleiben. Aus dem Satz, dass Immobilienpreise in Polen langfristig wahrscheinlich weiter steigen, folgt nicht, dass deshalb jede Wohnung, jedes Haus oder jedes Grundstück automatisch eine kluge Kapitalanlage ist. NBP weist selbst in seinen Marktberichten immer wieder darauf hin, dass Rentabilität, Preisentwicklung, Vermietbarkeit und Kapitalisierung je nach Stadt, Segment und Produkt deutlich unterschiedlich ausfallen.