Beim deutschen Erbbaurecht ist die Grundidee vereinfacht gesagt diese: Jemandem gehört das Haus, aber nicht der Boden. Der Boden gehört einem anderen Eigentümer, und der Erbbauberechtigte darf darauf für sehr lange Zeit bauen und das Gebäude nutzen. Dafür zahlt er in der Regel einen Erbbauzins.

Das Erbbaurecht ist in Deutschland nichts Exotisches. Es kommt seit Jahrzehnten vor. Grundstückseigentümer können zum Beispiel sein:

• die Kirche
• eine Stiftung
• eine Kommune
• der Staat
• aber auch eine Privatperson

In Polen ist die Logik eine andere. Das polnische użytkowanie wieczyste war und ist historisch ein Recht an öffentlichem Boden. Das heißt: Betroffen sind typischerweise Grundstücke, die dem Staat oder einer Gemeinde gehören.

Das polnische Zivilgesetzbuch sagt ausdrücklich, dass solche Grundstücke des Staates oder der kommunalen Einheiten an natürliche oder juristische Personen in dieses Recht gegeben werden können. Das polnische Gesetz regelt die Stellung des Nutzers sehr klar:

• Der Nutzer darf das Grundstück grundsätzlich ähnlich stark nutzen wie ein Eigentümer
• Gebäude, die der Nutzer auf diesem Grundstück errichtet, gehören ihm
• In den letzten fünf Jahren vor Ablauf kann der Nutzer eine Verlängerung verlangen
• Eine Ablehnung ist nur aus wichtigem gesellschaftlichem Interesse zulässig

Viele Käufer hören in Deutschland „fremder Boden“ und denken sofort an Probleme. Das ist verständlich, weil das deutsche Erbbaurecht stark vom konkreten Vertrag geprägt sein kann. Dort können Themen wie Zustimmungspflichten, Heimfall, Laufzeit, Entschädigung und Nutzungsvorgaben eine viel größere Rolle spielen.

In Polen ist das System traditionell stärker gesetzlich eingehegt. Das bedeutet für Käufer: weniger Abhängigkeit vom individuellen Vertragswerk, mehr gesetzliche Klarheit.

Jetzt kommt der Punkt, den deutsche Käufer fast immer am wichtigsten finden: Bei Wohnimmobilien wurde das polnische Dauer-Nutzungsrecht seit dem 1. Januar 2019 in vielen Fällen automatisch in volles Eigentum umgewandelt.

Das geschah kraft Gesetzes, also automatisch. Es brauchte dafür keine individuelle „Gnade“ der Behörde.

Denn so etwas gibt es im deutschen Erbbaurecht gerade nicht in dieser Form: kein gesetzlicher Automatismus, der viele Wohnfälle landesweit in Eigentum überführt. Das ist ein echter struktureller Vorteil des polnischen Systems für Wohnkäufer.

Nein. Ganz kostenlos war die Umwandlung in Polen in der Regel nicht. Bei Wohnimmobilien wurde das bisherige Nutzungsrecht zwar automatisch in Eigentum umgewandelt, dafür fiel aber grundsätzlich eine Umwandlungsgebühr an.

Diese wird nach dem Gesetz meist über 20 Jahre verteilt gezahlt, wobei auch eine Einmalzahlung je nach Gemeinde von bis zu 90 % möglich ist. Aus meiner Maklererfahrung sehe ich bei vielen Wohnimmobilien im Grundbuch häufig Umwandlungsbeträge, die nur bei etwa 20 bis 300 Euro liegen.

Nehmen wir einen ganz typischen deutschen Fall: Eine Familie kauft ein Einfamilienhaus auf einem Grundstück im Erbbaurecht. Das Haus gehört wirtschaftlich ihnen, der Boden aber einer kirchlichen Einrichtung. Monatlich oder jährlich fällt Erbbauzins an.

Später steht vielleicht eine Vertragsverlängerung, eine Zustimmung oder eine Prüfung der Konditionen an. Dazu kommen die psychologische Unsicherheit und das Gefühl: „Der Boden gehört uns eben doch nicht ganz.“

Jetzt ein Fall, den ich aus der Praxis in ähnlicher Form oft sehe: Ein deutscher Käufer interessiert sich für eine Ferienimmobilie in Swinemünde, Misdroy oder Kolberg. Im Grundbuch oder in den Objektunterlagen taucht ein Hinweis auf, dass das Grundstück früher oder noch als użytkowanie wieczyste geführt wurde. Der Käufer erschrickt sofort.

Meine erste Reaktion ist nicht Panik, sondern Prüfung

• Handelt es sich um eine Wohnimmobilie?
• Ist die gesetzliche Umwandlung bereits erfolgt?
• Liegt die Bescheinigung über die Umwandlung vor?
• Gibt es noch laufende Umwandlungsgebühren?
• Oder handelt es sich um ein typisches Ferien- oder Gewerbeobjekt, bei dem keine automatische Wohn-Umwandlung greift?

Nein. Bei gewerblichen Objekten und vielen klassischen Ferienimmobilien (Apartments) greift die automatische Wohn-Umwandlung nicht automatisch in derselben Weise wie bei reinen Wohngrundstücken. Das bedeutet aber nicht, dass ein rechtlicher Mangel vorliegt.

Zusätzlich hat Polen in den letzten Jahren neue Regeln geschaffen, nach denen Nutzer öffentlicher Grundstücke unter bestimmten Voraussetzungen den Grund erwerben können. Es ist also falsch, alles in einen Topf zu werfen.

Meine persönliche Einschätzung aus der Praxis als erfahrener Immobilienmakler: Bei Gewerbeimmobilien mit großer Nutzfläche kann dieses Recht im Einzelfall den Wert beeinflussen. Bei Ferienimmobilien bedeutet es dagegen aus meiner Sicht in der Regel keinen automatischen Wertnachteil.

Das ist die Frage, die Käufer besonders nervös macht. Also reden wir nicht drum herum.

Nach polnischem Recht endet das Recht grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Zeit oder durch vorzeitige Auflösung des Vertrags in bestimmten Fällen. Aber: Der Nutzer hat grundsätzlich die Möglichkeit, eine Verlängerung zu verlangen; die Ablehnung ist nur wegen eines wichtigen gesellschaftlichen Interesses zulässig.

Das heißt auf gut Deutsch: Nein, die Gemeinde nimmt Dir nicht einfach das Haus weg und sagt danke fürs Gespräch. Wenn dort ein rechtmäßig errichtetes Haus steht, sieht das Gesetz grundsätzlich eine Vergütung vor.

Auch in Deutschland ist der Ablauf nicht einfach „Pech gehabt“. Das Gesetz sagt ausdrücklich, dass bei Zeitablauf des Erbbaurechts der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk leisten muss.

Wenn ich für deutsche Käufer in Polen prüfe, schaue ich mir natürlich genau an, was im Grundbuch steht. Aber allein der Eintrag użytkowanie wieczyste ist für mich noch lange kein rotes Stoppschild.

Man muss verstehen, dass dieses Recht in Polen historisch eine Art eigentumsnahes Dauernutzungsrecht an öffentlichem Grund war. Der Nutzer durfte das Grundstück nutzen, darauf bauen, das Recht veräußern, und die Gebäude konnten ihm gehören.

Ganz offen: Diese Angst ist in der Praxis meist deutlich größer als das reale Risiko.

Der Staat oder die Gemeinde haben in Polen bei diesem System nicht den Zweck verfolgt, private Wohnkäufer irgendwann um ihr Haus oder ihre Wohnung zu bringen. Im Gegenteil: Die gesetzliche Entwicklung der letzten Jahre zeigt eher, dass der Gesetzgeber Wohnfälle vereinfachen und in Eigentum überführen wollte.