Historisches Wohngelände im neuen Glanz Breslau Immobilien – altes Brauereigelände
Breslau · Revitalisiertes Brauereiareal
Wohnung in Breslau kaufen: Eigentumswohnungen auf historischem Brauereigelände
Ein Areal von rund sechs Hektar am Oderufer, in dem seit 2017 knapp 1.000 Wohnungen entstanden sind – alle bisherigen Bauetappen sind verkauft. Jetzt läuft die letzte Etappe, danach ist das Quartier fertig.
170.000 € – 283.000 € · 2 bis 4 ZimmerWer sonst noch in Breslau kauft
Breslau überzeugt auch Profis
Die TAG Immobilien AG aus Hamburg ist 2020 über die Übernahme eines Breslauer Projektentwicklers in den polnischen Wohnungsmarkt eingestiegen. Heute hält der börsennotierte Konzern rund 8.700 Mietwohnungen in Polen, das Portfolio ist etwa zwei Milliarden Euro schwer. Wenn ein deutsches Unternehmen mit Rechenschaftspflicht gegenüber Aktionären seit Jahren hier Bestand aufbaut, sagt das mehr über den Standort als jede Broschüre.
Marktdaten
Wirtschaft und Mietnachfrage in Breslau: Zahlen für Privatinvestoren
Breslau ist mit rund 673.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt Polens, die Metropolregion umfasst etwa 1,25 Millionen Menschen. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2025 bei 2,3 Prozent. Die Stadt ist der drittgrößte Standort für Dienstleistungszentren in Polen: 70.300 Beschäftigte in rund 250 Zentren, mit Schwerpunkt Finance, Controlling und Datenanalytik (ABSL, Stand Q1/2025). Dazu kommen über 110.000 Studenten an mehr als 30 Hochschulen, davon etwa 10.000 aus dem Ausland (wroclaw.pl, 2025). Beide Gruppen mieten ganzjährig und nicht saisonal – für einen Privatinvestor ist das der Unterschied zwischen zwölf und sechs vermieteten Monaten. Die Angebotsmieten liegen je nach Lage und Standard bei etwa 60 bis 85 PLN kalt pro Quadratmeter, im Mittel um 70 PLN, umgerechnet rund 14 bis 20 Euro pro Quadratmeter.
Arbeitslosenquote in Breslau im Vergleich mit anderen polnischen Metropolen
| Arbeitslosenquote im Vergleich | Stand Dezember 2025 |
|---|---|
| Posen | 1,4 % |
| Warschau | 1,5 % |
| Breslau | 2,3 % |
| Krakau | 2,5 % |
| Danzig | 3,0 % |
| Łódź | 5,5 % |
Quellen: ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2025″ (Stand Q1 2025), wroclaw.pl (2025), Powiatowy Urząd Pracy (Dezember 2025).
Der Nachfragebeweis
Knapp 1.000 verkaufte Wohnungen in sieben Jahren: was das für Käufer bedeutet
Seit dem Start der Revitalisierung im Jahr 2017 wurden auf dem Areal elf Gebäude mit knapp 1.000 Wohnungen fertiggestellt. Alle bisherigen Bauetappen sind verkauft. Für einen Kapitalanleger ist das die aussagekräftigste Zahl in diesem Exposé – aussagekräftiger als jede Renditeprognose.
Der Grund: Wenn ein einzelner Standort in Breslau über sieben Jahre hinweg tausend Wohnungen aufnimmt, ohne dass Etappen liegenbleiben, dann ist die Nachfrage nicht behauptet, sondern belegt. Bei einem neu gestarteten Projekt in einem unerprobten Viertel kaufen Sie eine Prognose. Hier kaufen Sie in einen Markt, der sich elfmal hintereinander bestätigt hat.
Das wirkt auch beim Wiederverkauf. Ein Quartier, das in der Stadt einen Namen hat und in dem seit Jahren Menschen leben, lässt sich einem polnischen Käufer in einem Satz erklären. Das ist bei einem anonymen Neubau am Stadtrand deutlich schwieriger.
Geschichte
Vom Brauereigelände zum Stadtviertel
Ende des 19. Jahrhunderts entstand hier eine Brauerei, die bis 2004 produzierte. Danach lag das Areal jahrelang still und war für die Stadt geschlossen. Ab 2017 wurde es Schritt für Schritt geöffnet: Ziegelbauten, Maschinenhallen und denkmalgeschützte Fassaden blieben erhalten und wurden mit hellen Neubauten kombiniert. Aus einem abgeriegelten Industrieblock wurde ein durchlässiges Stück Stadt mit eigenen Plätzen.
Das Quartier
Ein Quartier mit eigener Infrastruktur statt einer Wohnanlage
Das Areal umfasst rund sechs Hektar und vierzehn Gebäude. Die historischen Bauten sind nach ihren früheren Funktionen benannt – Flaschenabfüllung, Mälzerei, Sudhaus, Stallungen, Wagenremise. Sie wurden restauriert und nehmen heute Wohnungen, Gastronomie und Gewerbe auf.
Was das Quartier von einer normalen Wohnanlage unterscheidet, ist die Nutzungsmischung. Auf dem Gelände gibt es fast 5.000 Quadratmeter Handels- und Gewerbefläche, dazu Kindergärten, Schulen und Spielplätze, Restaurants, Cafés, Geschäfte, Büros und Co-Working-Flächen sowie Grünflächen und mehrere gestaltete Plätze. Die Struktur wirkt eher wie ein Campus als wie ein Wohnblock.
Für die Vermietung heißt das konkret: Ihre Mieter müssen für Alltag, Kinderbetreuung und Freizeit nicht ins Zentrum fahren. Wohnungen mit dieser Art von Umfeld werden erfahrungsgemäß schneller vermietet und seltener gewechselt.
Gemeinschaftsflächen im Quartier
- Fitnessclub in einem restaurierten historischen Stallgebäude
- Chillout-Raum für Bewohner
- Kajakraum – das Areal grenzt an die Oder
- begrünte Innenhöfe mit Spielplätzen, Bänken und Fahrradständern
- historische Elemente als Gestaltung, etwa ein restaurierter Malztank als Skulptur und Sitzbereich
- Ladestationen für Elektroautos auf dem Gelände
Verfügbarkeit
Die letzte Bauetappe: danach ist das Quartier fertig
Aktuell läuft die letzte Etappe mit zwei neuen Gebäuden. Damit endet ein Revitalisierungsprozess, der 2017 begonnen hat. Fertigstellung ist für Ende 2026 vorgesehen.
Das ist der entscheidende Unterschied zu den Breslauer Transformationsgebieten, in denen noch jahrelang gebaut wird: Wer hier kauft, zieht in ein fertiges, bewohntes Quartier ein – ohne Baustellen in der Nachbarschaft, ohne Ungewissheit, wie das Umfeld in fünf Jahren aussieht. Sie sehen bei der Besichtigung nicht eine Visualisierung, sondern das reale Ergebnis von elf bereits fertigen Gebäuden.
Umgekehrt heißt es auch: Danach kommt nichts mehr. Wer eine Wohnung in diesem Quartier will, hat dafür jetzt die letzte Gelegenheit im Erstverkauf. Danach nur noch über den Zweitmarkt – und dann mit Grunderwerbsteuer.
Die Wohnungen
Eigentumswohnungen von 45 bis 85 m² mit Balkon, Loggia oder Terrasse
Angeboten werden Wohnungen von 45 bis 85 Quadratmetern mit zwei bis vier Zimmern. Jede Einheit hat einen Balkon, eine Loggia oder eine Terrasse mit Stahl- oder Glasgeländer; Loggien sind mit Feinsteinzeug belegt, Terrassen mit Betonplatten. Für Erdgeschosswohnungen sind eigene Gärten vorgesehen.
Die Gebäude stehen weit auseinander, die Innenhöfe sind offen und hell. Das ist bei polnischen Neubauten keineswegs die Regel und wirkt sich unmittelbar auf Lichteinfall und Einsehbarkeit aus – zwei Punkte, nach denen Mieter bei der Besichtigung als Erstes schauen.
Bauqualität und technische Ausstattung
- massive Bauweise aus Stahlbeton und Mauerwerk mit Wärmedämmung nach aktuellem Standard
- Fenster mit 5-Kammer-Profilen, Wärmedurchgangskoeffizient U ≤ 0,9 W/m²K
- einbruchhemmende Wohnungstüren der Sicherheitsklassen RC3 und RC4
- digitale Gegensprechanlage, Videodomofon optional
- Zufahrt über automatische Schrankenanlage, Videoüberwachung von Garagenzufahrt und Gemeinschaftsbereichen
- Treppenhäuser und Flure mit Feinsteinzeug und Bewegungsmelderbeleuchtung, Aufzüge in Edelstahl, per App rufbar
- Fernwärme, mechanische Be- und Entlüftung der Tiefgarage mit CO-Detektoren
- Kellerabteile, Fahrradräume, Kinderwagenräume und oberirdische Stellplätze
Die Sicherheitsklasse der Wohnungstüren ist ein Detail, das kaum ein Exposé nennt und das bei einer Wohnung, die Sie aus Deutschland heraus vermieten, durchaus zählt. RC3 und RC4 sind das, was in Deutschland für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern empfohlen wird.
Lage
Am Oderufer, nah am Zentrum
Das Areal liegt im inneren Stadtgebiet von Breslau, direkt am Uferbereich der Oder und in Reichweite mehrerer Brücken ins Zentrum. Der Wasserblick und die Uferwege sind Teil des Wohnwerts, nicht nur Kulisse. Gleichzeitig ist die Anbindung an die Innenstadt so kurz, dass Mieter, die im Zentrum arbeiten, hier ohne Auto auskommen.
Für Privatinvestoren
Wohnung in Breslau als Kapitalanlage: was für dieses Quartier spricht
Drei Punkte unterscheiden dieses Objekt von den übrigen Breslauer Neubauten in meinem Portfolio.
Erstens der Nachfragebeweis. Knapp 1.000 verkaufte Wohnungen in elf Gebäuden über sieben Jahre sind keine Prognose, sondern eine Bilanz. Kein anderes Breslauer Projekt kann das vorweisen.
Zweitens die Fertigstellung des Umfelds. Sie kaufen nicht in ein Viertel, das erst noch werden soll, sondern in eines, das bereits funktioniert – mit Läden, Gastronomie, Kindergärten und Bewohnern. Das Risiko, dass sich das Umfeld anders entwickelt als versprochen, entfällt weitgehend.
Drittens der Wiedererkennungswert. Ein revitalisiertes Industrieareal mit Namen und Geschichte lässt sich vermieten und verkaufen, ohne die Lage erklären zu müssen. Bei einem Standardneubau ist das die halbe Arbeit.
Was Sie dagegenrechnen sollten: Die Preise liegen bei rund 3.330 bis 3.780 Euro pro Quadratmeter und damit nicht unter dem Breslauer Neubaudurchschnitt. Ein Schnäppchen ist das nicht. Sie zahlen für ein etabliertes Umfeld – die Frage ist, ob Ihnen das den Aufschlag gegenüber einem anonymen Neubau wert ist.
Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger fällt in Polen keine Grunderwerbsteuer an. Die 2 Prozent, die beim Kauf einer Bestandswohnung anfallen, entfallen hier also, weil der Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt.
Kaufpreise
Kaufpreise der Eigentumswohnungen in Breslau
Gegen Aufpreis lässt sich die Wohnung über den Bauträger schlüsselfertig ausbauen, einschließlich Möblierung. Alternativ übernimmt eine Einrichtungsfirma, mit der ich zusammenarbeite, den kompletten Ausbau – Orientierungswert rund 900 Euro pro Quadratmeter, bei 60 m² also etwa 54.000 Euro. An dieser Vermittlung verdiene ich nichts. Beide Angebote vergleichen wir, sobald sie vorliegen.
Welche Einheiten aktuell frei sind und zu welchem Preis, prüfe ich vor jedem Termin neu und schicke Ihnen die Liste vorab.
Umrechnung zum Kurs 1 € = 4,20 PLN. Maßgeblich sind die Beträge in PLN.
Objektdaten
Eckdaten des Wohnquartiers in Breslau
| Objektart | Eigentumswohnungen in einem revitalisierten Industrieareal, innere Stadtlage am Oderufer |
|---|---|
| Quartiersgröße | ca. 6 Hektar, 14 Gebäude |
| Bisher fertiggestellt | 11 Gebäude mit knapp 1.000 Wohnungen, alle Etappen verkauft |
| Aktuelle Etappe | letzte Bauetappe des Quartiers |
| Zimmer | 2 bis 4 |
| Wohnflächen | ca. 45 – 85 m² |
| Fertigstellung | viertes Quartal 2026 |
| Außenflächen | Balkon, Loggia oder Terrasse in jeder Wohnung, Gärten im Erdgeschoss |
| Ausbauzustand | schlüsselfertiger Ausbau gegen Aufpreis über den Bauträger oder über meine Partnerfirma möglich |
| Heizung | Fernwärme |
| Sicherheit | Wohnungstüren RC3/RC4, digitale Gegensprechanlage, Schrankenanlage, Videoüberwachung |
| Gemeinschaftsflächen | Fitnessclub in historischem Stallgebäude, Chillout-Raum, Kajakraum, begrünte Innenhöfe, Spielplätze |
| Nebenflächen | Kellerabteile, Fahrradräume, Kinderwagenräume, oberirdische Stellplätze und Tiefgarage |
| Quartiersinfrastruktur | knapp 5.000 m² Handels- und Gewerbefläche, Kindergärten, Schulen, Gastronomie, Büros und Co-Working |
| Grunderwerbsteuer | 0 % (Neubau vom Bauträger) |
| Geeignet für | Eigennutzung und Langzeitvermietung |
| Kaufpreis | 170.000 – 283.000 € |
Bilder
Wohnung in Breslau kaufen: Bilder von Quartier, Architektur und Umfeld
Fragen
Häufige Fragen zum Wohnungskauf in Breslau
Wie viele Wohnungen wurden in diesem Quartier bereits verkauft?
Seit 2017 sind elf Gebäude mit knapp 1.000 Wohnungen fertiggestellt worden, alle bisherigen Bauetappen sind verkauft. Für einen Kapitalanleger ist das die belastbarste Zahl überhaupt: Die Nachfrage an diesem Standort ist nicht prognostiziert, sondern elfmal hintereinander bewiesen.
Wird hier noch jahrelang gebaut?
Nein. Es läuft die letzte Bauetappe, Fertigstellung Ende 2026. Danach ist das Quartier abgeschlossen. Das ist der Unterschied zu den Breslauer Transformationsgebieten, in denen noch fünf oder zehn Jahre lang Kräne stehen – und gleichzeitig die letzte Gelegenheit, hier im Erstverkauf zu kaufen.
Was können Bewohner im Quartier nutzen?
Einen Fitnessclub in einem restaurierten historischen Stallgebäude, einen Chillout-Raum und einen Kajakraum – das Areal grenzt an die Oder. Dazu begrünte Innenhöfe mit Spielplätzen und Ladestationen für Elektroautos. Auf dem Gelände selbst gibt es knapp 5.000 Quadratmeter Handels- und Gewerbefläche, Kindergärten, Schulen und Gastronomie.
Kann ich die Wohnung fertig eingerichtet übernehmen?
Ja, der Bauträger bietet den schlüsselfertigen Ausbau inklusive Möblierung gegen Aufpreis an. Alternativ übernimmt eine Einrichtungsfirma, mit der ich arbeite, den kompletten Ausbau – Orientierungswert rund 900 Euro pro Quadratmeter. An dieser Vermittlung verdiene ich nichts. Welche Variante günstiger ist, vergleichen wir anhand beider Angebote.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Keine. Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger entfällt die polnische Grunderwerbsteuer, die bei Bestandswohnungen 2 Prozent des Kaufpreises beträgt, weil der Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt. Nach Abschluss der letzten Etappe wäre ein Kauf hier nur noch über den Zweitmarkt möglich – dann mit dieser Steuer.
Wer das schreibt
Ihr deutscher Immobilienmakler für Breslau
David Lis, M.Sc. – Immobilienmakler (IHK) und lizenzierter Makler in Polen
David Lis begleitet seit über acht Jahren deutschsprachige Käufer beim Immobilienkauf in Polen und hat über 200 notarielle Kaufverträge begleitet. Er verfügt über die deutsche IHK-Qualifikation und die polnische Maklerlizenz Nr. 22594 F PPRN – eine Kombination, die in Polen selten ist. Er arbeitet ausschließlich auf Käuferseite und nimmt keine Provision vom Verkäufer.
Seine Einschätzungen zum polnischen Immobilienmarkt wurden unter anderem in MDR, rbb, Handelsblatt, TVP World, der Ostsee-Zeitung und beim Nordkurier zitiert. Sein Satz gegenüber Kunden lautet regelmäßig: „Das würde ich so nicht kaufen.“
Kontakt: david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
Nächster Schritt
Wohnung in Breslau besichtigen – Termin mit Ihrem deutschen Makler
Bei diesem Quartier lohnt sich die Besichtigung mehr als bei jedem anderen Breslauer Projekt, weil elf Gebäude bereits stehen – Sie sehen nicht eine Visualisierung, sondern das fertige Ergebnis. Sagen Sie mir, was Sie vorhaben, dann sage ich Ihnen, welche Einheit dazu passt und ob der Aufpreis gegenüber einem Standardneubau für Sie Sinn ergibt. Suchen Sie sich unten einen Termin aus.
Alternativ direkt: david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
1 € = 4,20 PLN (Umrechnungskurs kann leicht schwanken).
Das Erstgespräch ist kostenfrei. Die Vergütung richtet sich nach Art und Umfang der gewünschten Käuferbegleitung. Für die eigentliche Immobilienvermittlung wird grundsätzlich eine erfolgsabhängige Maklerprovision vereinbart.
Als Ihr deutsch-polnischer Immobilienmakler (IHK-geprüft) und zertifizierter Makler in Polen begleite ich Sie umfassend von A bis Z durch den gesamten Kaufprozess.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir Anfragen nur bei vollständigen Kontaktdaten beantworten können.
Wichtiger Hinweis: Deutsche Banken finanzieren in der Regel keine Immobilien in Polen. Bitte klären Sie die Finanzierungsoptionen im Vorfeld mit Ihrer deutschen Hausbank.
Der Energieausweis liegt derzeit nicht vor, wird aber nachgereicht.
Marktdaten Stand Juli 2026. Quellen: ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2025″ (Stand Q1 2025), wroclaw.pl (2025), Powiatowy Urząd Pracy (Dezember 2025), Pressemitteilungen der TAG Immobilien AG (2025/2026). Angaben zu Quartiersgröße, Gebäudezahl, bisher fertiggestellten Wohnungen, Flächen, Preisen und Ausstattung beruhen auf Unterlagen und Pressemitteilungen des Bauträgers sowie auf polnischer Fachberichterstattung (Stand Januar 2025 bis Juli 2026). Die genannten Ausbaukosten sind Orientierungswerte.
David Lis, M.Sc., Immobilienmakler (IHK), lizenzierter Makler in Polen (Nr. 22594 F PPRN) · david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
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