Wohnung in Breslau kaufen – modernes Wohnen im aufstrebenden Stadtteil Szczepin
Breslau · Szczepin
Wohnung in Breslau kaufen: Neubau im Stadtteil Szczepin nahe den Businessparks
Ein- bis Vierzimmerwohnungen von 29 bis 83 m² in einem zentrumsnahen Quartier, das gerade vom Gewerbe- zum Wohnstandort umgebaut wird. Tiefgarage, Smart-Home-Technik, Fernwärme. Fertigstellung 2027.
130.000 € – 310.000 € · 1 bis 4 ZimmerWer sonst noch in Breslau kauft
Breslau überzeugt auch Profis
Die TAG Immobilien AG aus Hamburg ist 2020 über die Übernahme eines Breslauer Projektentwicklers in den polnischen Wohnungsmarkt eingestiegen. Heute hält der börsennotierte Konzern rund 8.700 Mietwohnungen in Polen, das Portfolio ist etwa zwei Milliarden Euro schwer. Wenn ein deutsches Unternehmen mit Rechenschaftspflicht gegenüber Aktionären seit Jahren hier Bestand aufbaut, sagt das mehr über den Standort als jede Broschüre.
Marktdaten
Wirtschaft und Mietnachfrage in Breslau: Zahlen für Privatinvestoren
Breslau ist mit rund 673.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt Polens, die Metropolregion umfasst etwa 1,25 Millionen Menschen. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2025 bei 2,3 Prozent. Die Stadt ist der drittgrößte Standort für Dienstleistungszentren in Polen: 70.300 Beschäftigte in rund 250 Zentren, mit Schwerpunkt Finance, Controlling und Datenanalytik (ABSL, Stand Q1/2025). Dazu kommen über 110.000 Studenten an mehr als 30 Hochschulen, davon etwa 10.000 aus dem Ausland (wroclaw.pl, 2025). Beide Gruppen mieten ganzjährig und nicht saisonal – für einen Privatinvestor ist das der Unterschied zwischen zwölf und sechs vermieteten Monaten. Die Angebotsmieten liegen je nach Lage und Standard bei etwa 60 bis 85 PLN kalt pro Quadratmeter, im Mittel um 70 PLN, umgerechnet rund 14 bis 20 Euro pro Quadratmeter.
Arbeitslosenquote in Breslau im Vergleich mit anderen polnischen Metropolen
| Arbeitslosenquote im Vergleich | Stand Dezember 2025 |
|---|---|
| Posen | 1,4 % |
| Warschau | 1,5 % |
| Breslau | 2,3 % |
| Krakau | 2,5 % |
| Danzig | 3,0 % |
| Łódź | 5,5 % |
Quellen: ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2025″ (Stand Q1 2025), wroclaw.pl (2025), Powiatowy Urząd Pracy (Dezember 2025).
Der Stadtteil
Szczepin: ein Breslauer Stadtteil im Wandel
Szczepin liegt westlich der Altstadt, wenige Minuten vom Zentrum entfernt. Das Viertel war lange von Gewerbe geprägt und wird gerade Schritt für Schritt in ein Wohn- und Bürostandort umgebaut. Wer heute durch die Gegend läuft, sieht beides nebeneinander: fertige Neubauten und noch ungenutzte Flächen.
Für Privatinvestoren ist das die interessanteste Phase. Stadtentwicklungspläne sind in Polen langfristig angelegt und lassen sich nicht kurzfristig kippen – die Richtung der Entwicklung steht also fest, während sich das Preisniveau noch nicht auf dem Niveau der bereits fertigen Innenstadtquartiere bewegt. Wer früh in solchen Transformationsgebieten kauft, kauft nicht das heutige Umfeld, sondern das in fünf Jahren.
Umgekehrt gehört zur Ehrlichkeit: In einem Viertel im Umbau gibt es für einige Jahre Baustellen in der Nachbarschaft. Wer das nicht will, ist in einem abgeschlossenen Quartier besser aufgehoben – zahlt dafür aber auch mehr.
Mieternachfrage
Warum die Nähe zu den Businessparks in Breslau die Mieternachfrage sichert
Wenige Minuten entfernt liegen große Bürostandorte und Businessparks mit zahlreichen internationalen Unternehmen. Das ist für die Vermietung der wichtigste einzelne Standortfaktor dieses Objekts: Die 70.300 Beschäftigten des Breslauer Dienstleistungssektors suchen Wohnungen, die sie zu Fuß oder in wenigen Minuten mit der Bahn vom Arbeitsplatz erreichen.
Diese Mietergruppe hat drei Eigenschaften, die einem privaten Vermieter aus Deutschland entgegenkommen: sie zahlt zuverlässig, sie bleibt mehrere Jahre, und sie sucht möbliert genauso wie unmöbliert. Für Sie heißt das: geringe Fluktuation, planbarer Aufwand, keine Saisonalität.
Das Gebäude
Acht Etagen über zwei Tiefgaragen
Das Haus umfasst acht oberirdische Geschosse und zwei Tiefgaragenebenen. Die Grundrisse sind bewusst flexibel geschnitten, von der kompakten Einzimmerwohnung bis zur Vierzimmerwohnung. Im Erdgeschoss entstehen Gewerbeflächen für kleine Geschäfte, Dienstleister oder Gastronomie – das belebt den Straßenraum und macht das Haus auch abends nicht zum toten Block.
Wohnungen
Architektur und Grundrisse der Neubauwohnungen in Breslau-Szczepin
Die Wohnflächen liegen zwischen etwa 29 und 83 Quadratmetern, mit einem bis vier Zimmern. Große Fensterflächen bringen Tageslicht in die Räume, in den oberen Etagen erreichen die Wohnungen Raumhöhen bis 2,80 Meter.
Außenflächen je nach Einheit
- Balkon oder Loggia
- Terrasse
- privater Gartenbereich im Erdgeschoss
Für die Vermietung ist die Größenspanne der eigentliche Vorteil: Die kleinen Einheiten ab 130.000 Euro zielen auf Einzelmieter aus den Businessparks, die größeren auf Paare und kleine Familien. Sie können also ohne Standortwechsel zwei verschiedene Mietermärkte bedienen.
Ausstattung
Ausstattung: Tiefgarage, Smart Home und Fahrradräume
Tiefgarage
Zwei Untergeschosse. Ein Stellplatz im Haus ist in Breslauer Innenstadtnähe ein echtes Vermietungsargument.
Smart-Home-Technik
In den Wohnungen vorgesehen – bei Vermietung aus Deutschland heraus praktisch, etwa für Heizung und Zugang.
Fahrradräume
Separate Abstellräume – Breslau hat eines der besten Radwegenetze Polens, entsprechend gefragt.
Aufzüge und Barrierefreiheit
Moderne Aufzüge, stufenloser Zugang – erweitert die Mieterzielgruppe spürbar.
Überwachungssysteme
Sicherheitstechnik im Gebäude – relevant, wenn Sie nicht vor Ort sind.
Fernwärme
Keine eigene Therme, keine Wartungstermine, die sich aus Deutschland schlecht koordinieren lassen.
Mikrolage
Verkehrsanbindung in Breslau: Straßenbahn, Hauptbahnhof und Flughafen
Eine neue Bus- und Straßenbahntrasse liegt wenige Gehminuten entfernt und verbindet das Viertel direkt mit dem Hauptbahnhof, dem Flughafen und der Innenstadt. Der historische Marktplatz ist schnell erreichbar, ebenso ein bekannter Street-Food-Markt mit Bars und Restaurants in der Nähe.
Infrastruktur im Umkreis von einem Kilometer
- über 30 Bildungseinrichtungen
- mehr als 40 Restaurants und Cafés
- zahlreiche Sport- und Fitnessanlagen
- mehrere medizinische Einrichtungen
Diese Dichte ist der Grund, warum sich die Lage gleichzeitig an Studenten, junge Berufstätige und internationale Fachkräfte richtet. Für einen Vermieter heißt das: drei Zielgruppen statt einer.
Für Privatinvestoren
Neubauwohnung in Breslau als Kapitalanlage
Neubauwohnungen in zentrumsnahen Lagen gelten in Breslau als stabiles Segment, weil sie sich sowohl langfristig als auch möbliert an Fachkräfte und Studenten vermieten lassen. Anders als bei einer Ferienimmobilie gibt es keine Nebensaison, keine Reinigungslogistik und keine Buchungsplattformen, die Prozente abziehen.
Was dieses Objekt von anderen Breslauer Angeboten unterscheidet, ist die Kombination aus Einstiegspreis, Tiefgarage und Lage am Rand eines Quartiers, das sich noch entwickelt. Bei 130.000 Euro Einstieg kaufen Sie in Breslau normalerweise entweder eine Wohnung ohne Stellplatz oder eine in Randlage. Hier bekommen Sie beides – zum Preis, dass Sie ein paar Jahre Baustelle in der Nachbarschaft in Kauf nehmen.
Kaufpreise
Kaufpreise der Wohnungen in Breslau-Szczepin
Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger fällt in Polen keine Grunderwerbsteuer an. Die 2 Prozent, die beim Kauf einer Bestandswohnung anfallen, entfallen hier also, weil der Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt.
Welche Einheiten aktuell frei sind und zu welchem Preis, prüfe ich vor jedem Termin neu und schicke Ihnen die Liste vorab – nicht erst bei der Besichtigung.
Umrechnung zum Kurs 1 € = 4,20 PLN. Maßgeblich sind die Beträge in PLN.
Objektdaten
Eckdaten des Neubauprojekts in Breslau
| Objektart | Eigentumswohnungen im Neubau, zentrumsnaher Stadtteil Szczepin |
|---|---|
| Zimmer | 1 bis 4 |
| Wohnflächen | ca. 29 – 83 m² |
| Raumhöhe | bis 2,80 m in den oberen Etagen |
| Geschosse | acht oberirdische Etagen, zwei Tiefgaragenebenen |
| Fertigstellung | 2027 |
| Außenflächen | Balkon, Loggia, Terrasse oder privater Gartenbereich je nach Einheit |
| Heizung | Fernwärme |
| Ausstattung | Tiefgarage, Fahrradräume, Aufzüge, barrierefreier Zugang, Überwachungssysteme, Smart-Home-Technik |
| Erdgeschoss | Gewerbeflächen für Läden, Dienstleister und Gastronomie |
| Grunderwerbsteuer | 0 % (Neubau vom Bauträger) |
| Geeignet für | Eigennutzung und Langzeitvermietung |
| Kaufpreis | 130.000 – 310.000 € |
Bilder
Wohnung in Breslau-Szczepin kaufen: Bilder von Gebäude und Umfeld
Fragen
Häufige Fragen zum Wohnungskauf in Breslau
Was bringt mir die Nähe zu den Businessparks?
Die kürzeste Vermietungszeit im ganzen Breslauer Markt. Der Dienstleistungssektor der Stadt beschäftigt 70.300 Menschen, viele davon in den Bürostandorten wenige Minuten von hier. Diese Mieter zahlen zuverlässig, bleiben mehrere Jahre und suchen ganzjährig – nicht saisonal wie an der Küste.
Ist ein Tiefgaragenstellplatz im Kaufpreis enthalten?
Das Gebäude hat zwei Tiefgaragenebenen. Ob der Stellplatz bei der jeweiligen Einheit im Preis enthalten oder zukaufbar ist, unterscheidet sich in polnischen Projekten von Wohnung zu Wohnung – ich kläre das vor einer Reservierung schriftlich für Sie ab. Dass es überhaupt eine Tiefgarage gibt, ist in dieser Preisklasse in Breslau nicht selbstverständlich.
Wie lange bleibt das Viertel eine Baustelle?
Szczepin wird über mehrere Jahre schrittweise vom Gewerbe- zum Wohnstandort umgebaut, das lässt sich nicht in einem Datum beantworten. Für Sie als Investor ist das die Ursache des Preisvorteils: Sie kaufen den Standort in fünf Jahren zum Preis von heute. Wer Ruhe in der Nachbarschaft ab Tag eins will, sollte ein fertiges Quartier wählen – dann aber mit höherem Einstieg rechnen.
Wer vermietet die Wohnung, wenn ich in Deutschland lebe?
Eine Hausverwaltung vor Ort übernimmt Mietersuche, Übergabe, Abrechnung und die Kommunikation mit dem Mieter auf Polnisch. Die Smart-Home-Technik in den Wohnungen und die Fernwärme im Haus reduzieren den laufenden Aufwand zusätzlich. Den Kontakt zur Verwaltung stelle ich her.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Keine. Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger entfällt die polnische Grunderwerbsteuer, die bei Bestandswohnungen 2 Prozent des Kaufpreises beträgt, weil der Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt.
Wer das schreibt
Ihr deutscher Immobilienmakler für Breslau
David Lis, M.Sc. – Immobilienmakler (IHK) und lizenzierter Makler in Polen
David Lis begleitet seit über acht Jahren deutschsprachige Käufer beim Immobilienkauf in Polen und hat über 200 notarielle Kaufverträge begleitet. Er verfügt über die deutsche IHK-Qualifikation und die polnische Maklerlizenz Nr. 22594 F PPRN – eine Kombination, die in Polen selten ist. Er arbeitet ausschließlich auf Käuferseite und nimmt keine Provision vom Verkäufer.
Seine Einschätzungen zum polnischen Immobilienmarkt wurden unter anderem in MDR, rbb, Handelsblatt, TVP World, der Ostsee-Zeitung und beim Nordkurier zitiert. Sein Satz gegenüber Kunden lautet regelmäßig: „Das würde ich so nicht kaufen.“
Kontakt: david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
Nächster Schritt
Wohnung in Breslau besichtigen – Termin mit Ihrem deutschen Makler
Sagen Sie mir, mit welchem Budget und welcher Absicht Sie an die Sache gehen, dann sage ich Ihnen, welche Einheit dazu passt – und ob dieses Viertel überhaupt das richtige für Sie ist. Manchmal lautet meine Antwort: Das würde ich so nicht kaufen. Suchen Sie sich unten einen Termin aus.
Alternativ direkt: david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
1 € = 4,20 PLN (Umrechnungskurs kann leicht schwanken).
Das Erstgespräch ist kostenfrei. Die Vergütung richtet sich nach Art und Umfang der gewünschten Käuferbegleitung. Für die eigentliche Immobilienvermittlung wird grundsätzlich eine erfolgsabhängige Maklerprovision vereinbart.
Als Ihr deutsch-polnischer Immobilienmakler (IHK-geprüft) und zertifizierter Makler in Polen begleite ich Sie umfassend von A bis Z durch den gesamten Kaufprozess.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir Anfragen nur bei vollständigen Kontaktdaten beantworten können.
Wichtiger Hinweis: Deutsche Banken finanzieren in der Regel keine Immobilien in Polen. Bitte klären Sie die Finanzierungsoptionen im Vorfeld mit Ihrer deutschen Hausbank.
Der Energieausweis liegt derzeit nicht vor, wird aber nachgereicht.
Marktdaten Stand Juli 2026. Quellen: ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2025″ (Stand Q1 2025), wroclaw.pl (2025), Powiatowy Urząd Pracy (Dezember 2025), Pressemitteilungen der TAG Immobilien AG (2025/2026). Angaben zu Flächen, Preisen und Ausstattung beruhen auf Unterlagen des Bauträgers.
David Lis, M.Sc., Immobilienmakler (IHK), lizenzierter Makler in Polen (Nr. 22594 F PPRN) · david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
| Verfügbar ab: | 2027 |
| Kaufpreis: | 130.000-310.000 EUR |
| Lage: | Breslau |
| Zimmer: | 1-4 |
| Wohnfläche: | 29 - 83m² |
| Etagen: | 7 |
| Baujahr: | 2027 |
| Heizungsart: | Fernwärme |
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