Ferienimmobilien in Swinemünde; Interview mit Ferienverwalter Herrn Maciejewski
Im Bild: Ein Studio-Apartment in Swinemünde (copyright: David Lis)
Experten-Interview, 28.12.2020
Ferienimmobilien in Swinemünde; Interview mit Ferienverwalter Maciej Maciejewski
Ferienimmobilien in Swinemünde und entlang der polnischen Ostsee sind sehr beliebt. Die polnische Immobilienwirtschaft – speziell die Kurzvermietung von Ferienimmobilien in Swinemünde hat sich in den letzten Jahren stetig weiterentwickelt und kommt den hohen Ansprüchen der Touristen entgegen. Swinemünde ist als ganzjähriges Urlaubsziel besonders beliebt, da hier im Vergleich zu kleineren Ostsee-Ortschaften auch in der Nebensaison „Leben auf der Straße“ aufzufinden ist. Diesen Aspekt vergessen viele Immobilienkäufer beim Kauf von Immobilien in Polen.
Ferienimmobilien in Swinemünde: Vorstellung der Firma Apartamenty Swinoujscie
Auf den namhaften Buchungsportalen wie Booking.com gibt es viele Ferienobjekte. Aber worauf achten Touristengäste bei der Buchung einer Ferienimmobilie? Welche Lagen sind besonders gefragt? Was ist bei der Wahl eines Ferienverwalters zu achten und was kostet die Immobilienbetreuung? Der Kurzzeit-Vermietungsexperte Maciej Maciejowski beantwortet diese und andere Fragen zu Ferienimmobilien in Swinemünde.
Herr Maciejewski führt mit seinem Team das inhabergeführte Unternehmen Apartamenty Swinoujscie. Wer bereits einen Urlaub in der größten Stadt Usedoms gemacht hat, dem ist sicherlich das Ferienwohnungsschild an der einen oder anderen Eingangstür aufgefallen. Herr Maciejewski führt das Familienunternehmen seit ca. 20 Jahren und verwaltet mit seinem Team aktuell fast 250 Ferienimmobilien in Swinemünde. Damit zählt Apartamenty-Swinoujscie® nicht nur zu den größten, sondern auch zu den am längsten existierenden Unternehmen bei der Vermietung von Immobilien in Swinemünde.
David Lis: Herr Maciejewski, vielen Dank, dass Sie sich für das Interview Zeit genommen haben. Sie verwalten weit über 200 Ferienimmobilien. Wie bewältigen Sie das gesamte Property-Management, ohne den Überblick zu verlieren?
Maciej Maciejewski: Es ist nicht einfach. Mittlerweile übernehmen meine Mitarbeiter die meiste Arbeit. Die Abrechnung jeder einzelnen Wohnung mache ich aber noch selbst, was mir ermöglicht, den Kontakt zu den Eigentümern aufrechtzuerhalten und jedes einzelne Apartment zu kennen.
David Lis: Wann ist es Ihrer Meinung nach sinnvoll eine ausländischen Ferienimmobilie zu kaufen?
Maciej Maciejewski: Für mich macht ein Kauf einer Immobilie im Ausland nur dann Sinn, wenn man sie auch selbst nutzen kann. Von daher würde ich immer das Kaufen, was mir selbst passen würde.
David Lis: Welche Erwartungen haben deutsche und polnische Touristen, wenn sie eine Ferienimmobilie buchen? Gibt es Unterschiede zwischen den Ansprüchen in- und ausländischer Touristen?
Maciej Maciejewski: Die Ansprüche sind zwischen den beiden Nationen sehr ausgeglichen und werden von Jahr zu Jahr immer höher. Die Gäste erwarten sehr gut erhaltene und saubere Apartments.
David Lis: Welche weiteren Aspekte sind neben der Sauberkeit noch wichtig?
Maciej Maciejewski: Lage und Lage würde ich sagen. Aber auch die Nähe zur Infrastruktur ist für den jeweiligen Gast wichtig. In Swinemünde ist es natürlich größtenteils der Strand und die Promenade, aber wir haben auch Gäste, die z. B. näher am Stadtzentrum, dem Kurpark oder der Grenze wohnen möchten.
David Lis: Kommen hauptsächlich Touristen aus Deutschland und Polen nach Swinemünde?
Maciej Maciejewski: Wir begrüßen immer mehr Gäste aus Tschechien und Schweden. Es kommen aber auch z. B. Gäste aus Dänemark und der Schweiz.
David Lis: Wieso ist Swinemünde ein Magnet für in- und ausländische Touristen?
Maciej Maciejewski: Swinemünde hat den breitesten Strand an der Ostsee, eine sehr gute touristische Infrastruktur, viele touristische Attraktionen, viel Natur drum herum und letztendlich ist Swinemünde eine Hafenstadt.
David Lis: Obwohl die deutsche Ostsee auch einiges anzubieten hat, kommen deutlich viel mehr deutsche Touristen nach Polen, als umgekehrt. Was schätzen die deutschen Touristen an Swinemünde?
Maciej Maciejewski: Leider ist es meistens der niedrigere Preis. Aber viele deutsche Touristen fühlen sich auch in Polen einfach besser, weil die Atmosphäre und die Menschen doch schon anders als in Deutschland sind.
David Lis: Die kleinste bzw. die größte Ferienimmobilie, die Sie vermieten beträgt wie viel Quadratmeter?
Maciej Maciejewski: Die kleinste Ferienwohnung ist ein Studio mit 25 m² und die größte Wohnung hat über 100 m² welche für 8 Personen ausgelegt ist. Wir haben aber auch ein Reihenhaus in unserem Angebot.
David Lis: Wo sollte ich als Investor investieren, damit meine Ferienimmobilie in Swinemünde gut ausgelastet ist?
Maciej Maciejewski: Man muss die Lage der Immobilie sehr genau analysieren. Auf lange Sicht ist es wichtig, dass die Immobilie etwas auszeichnet. Es kann der Blick sein, die direkte Nähe zum Strand oder zum Hafen und der Innenstadt.
David Lis: Wie ist die durchschnittliche jährliche Auslastung von Ferienimmobilien in Swinemünde?
Maciej Maciejewski: Ich denke, dass wir keine Immobilie haben, die weniger als 100 Tage pro Jahr vermietet wird. Wir haben aber auch Ferienimmobilien, die bis zu 300 Tage pro Jahr vermietet werden. Es kommt immer drauf an, wie das Verhältnis der Attraktivität zum Preis der Immobilie ausschaut.
David Lis: In Welchen Lagen liegen tendenziell die Immobilien, die min. 180 Tage oder mehr pro Jahr vermietet werden?
Maciej Maciejewski: Es handelt sich um die Immobilien, die einen Meerblick anbieten oder direkt an der Promenade liegen. Wir haben aber auch Ferienwohnungen z.B. mit Hafenblick im Stadtzentrum, die diese Zahlen auch erreichen.
David Lis: Konnten Sie persönlich einen Verkaufstrend der Immobilieneigentümer erkennen, da die Vermietung zeitweise aufgrund von COVID-19 schwieriger bis unmöglich geworden ist?
Maciej Maciejewski: Es gibt kein Verkaufstrend. Die Eigentümer warten ab, bis sich die Lage entspannt. Darüber hinaus konnte man in der besten Jahreszeit d.h. von Juni bis Mitte Oktober ohne Einschränkungen vermieten und Geld verdienen. Ich denke, dass es erst dann problematisch wird, wenn eine gesamte Saison ausfällt. Einige Eigentümer haben Kredite aufgenommen, die über die Vermietung finanziert werden.
David Lis: Worauf muss ich als Investor bei der Auswahl eines professionellen Ferienverwalters achten?
Maciej Maciejewski: Der Eigentümer muss vor allem der Ferienverwaltungsfirma vertrauen können. Das ist der wichtigste Punkt. Er muss aber auch sicher sein, dass die Immobilie auch entsprechend gut bewirtschaftet wird. Wir legen sehr großen Wert drauf, dass die Apartments sauber und technisch voll funktionsfähig sind. Die Mieteinnahmen sind ebenfalls wichtig, aber da schöpfen wir schon alle Möglichkeiten aus, die uns der Markt bietet.
David Lis: Was kostet die Ferienverwaltung bei Ihnen?
Maciej Maciejewski: Wir arbeiten mit einer Provision in Höhe von 20% von den Nettoeinnahmen aus der Vermietung.
David Lis: Kann ich bei Ihnen den Buchungsstand meiner Immobilie kontrollieren, obwohl ich nicht vor Ort bin?
Maciej Maciejewski: Selbstverständlich. Sie haben Zugang zu der aktuellen Belegung und Abrechnung.
David Lis: Was passiert, wenn kleine Reparaturen in meiner Ferienimmobilie durchgeführt werden müssen? Wer kümmert sich darum?
Maciej Maciejewski: Das machen wir.
David Lis: Darf ich meine Ferienimmobilie auch gelegentlich selbst nutzen oder gibt es bei Ihnen Einschränkungen? Wenn ja, in welchen Zeiten darf ich das Objekt selbst nutzen?
Maciej Maciejewski: Es gibt keine Einschränkungen bzgl. der Privatnutzung.
David Lis: Abschließende Frage, was denken Sie über den Tunnelbau? Wird der Ansturm von der polnischen Seite größer?
Maciej Maciejewski: Die Besucherzahlen werden auf jeden Fall größer, denn die Fähre war bisher für viele Leute ein großes Hindernis, Swinemünde zu besuchen. Leider waren es größtenteils die Tagestouristen, aber ich denke, dass trotzdem das Interesse an Swinemünde grösser wird.
David Lis: Herr Maciejewski, vielen Dank für das Interview.