Der polnische Wohnungsmarkt: Chancen oder Risiken
Bildquelle: www.immobilie-polen.de
Gastbeitrag, 30.12.2020
Polnischer Wohnungsmarkt: Hohe Renditen ziehen internationale Investoren an
Gastbeitrag von Pepijn Morshuis (CEO der Trei Real Estate)
Immer mehr internationale Investoren entdecken den polnischen Wohnungsmarkt als attraktive Investitionsmöglichkeit. Angesichts vielversprechender Marktentwicklungen wollen zahlreiche Anleger die günstigen Einstiegschancen nutzen und frühzeitig in den Markt investieren. Doch neben den lukrativen Renditen gibt es auch einige Risiken, die es zu berücksichtigen gilt.
Während Investoren in Westeuropa oft mit niedrigen Renditen auf Wohnimmobilien konfrontiert sind, bietet der polnische Immobilienmarkt eine rentable Alternative. In den großen Metropolen Westeuropas, wie Berlin (2,6%), Barcelona (3,5%), Paris (2,5%) und London (3,75%), lagen die Spitzenrenditen im zweiten Quartal 2020 auf einem historischen Tief. Besonders drastisch ist die Lage in Stockholm, wo die Rendite gerade einmal 1,5% erreicht. Trotz der Corona-Pandemie hat sich an diesen Zahlen wenig geändert.
Im Vergleich dazu ist der polnische Immobilienmarkt deutlich attraktiver. In Warschau erzielen Investoren Spitzenrenditen von 5,25%, während in den Vororten sowie in Städten wie Breslau, Danzig und Krakau Renditen von bis zu 6% möglich sind. Das Renditeplus von 1,5 bis 2,5 Prozentpunkten gegenüber Westeuropa macht den polnischen Wohnungsmarkt zu einer interessanten Option für institutionelle Anleger.
Doch welche Risiken und Chancen bietet der Markt? Trotz der höheren Renditen müssen Investoren auch in Polen auf mögliche Herausforderungen vorbereitet sein, wie Marktvolatilität und regulatorische Änderungen. Gleichzeitig bleibt der polnische Wohnungsmarkt ein vielversprechendes Investmentziel, insbesondere für jene, die in einem dynamischen und wachsenden Umfeld investieren wollen.
Chancen auf dem polnischen Wohnungsmarkt: Eigentum dominiert, doch der Mietmarkt wächst
Beim Blick auf den polnischen Wohnungsmarkt fällt sofort auf, dass der Großteil der Bevölkerung in Eigentumswohnungen lebt. Ganze 84% der Polen besitzen ihre eigene Wohnung, während nur 16% zur Miete wohnen. Dieser hohe Anteil an Eigentumswohnungen ist jedoch überwiegend auf Immobilien aus den 1960er bis 1980er Jahren zurückzuführen, insbesondere in Form von Plattenbauten, die heute oft nicht mehr den modernen Wohnanforderungen entsprechen. Auch der Mietwohnungsmarkt wird größtenteils von kommunalen Wohnungsunternehmen dominiert, während ein freier Mietmarkt, wie er in Westeuropa üblich ist, in Polen noch in den Kinderschuhen steckt.
Dieser begrenzte Bestand an Mietwohnungen trifft auf eine stark steigende Nachfrage, besonders in den großen Städten des Landes. Bis 2030 wird erwartet, dass der Anteil der Stadtbevölkerung auf etwa 60% anwächst. Gleichzeitig steigt die Anzahl der Haushalte, was den Bedarf an modernen und qualitativ hochwertigen Mietwohnungen weiter verstärken wird. Vor allem jüngere, gut ausgebildete Menschen ziehen verstärkt in die Städte und bevorzugen zunehmend das Mieten gegenüber dem Eigentum. Der Grund: Mieten bietet mehr Flexibilität und geringeren finanziellen Druck als der Kauf einer eigenen Wohnung.
Diese Veränderungen machen den polnischen Mietmarkt zu einem interessanten Wachstumssektor, da die Nachfrage das derzeitige Angebot deutlich übersteigt. Vor allem in Städten wie Warschau, Krakau und Breslau eröffnen sich somit neue Chancen für Investoren, die das Potenzial des Mietmarkts frühzeitig erkennen.
Polens Mietmarkt: Hohe Nachfrage und geringe Regulierung locken Investoren an
Eine der größten Attraktionen für Investoren auf dem polnischen Wohnungsmarkt ist neben der hohen Nachfrage die geringe Regulierung des Mietmarktes. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern ist das Mietrecht in Polen weit weniger strikt, was zu flexibleren Mietbedingungen und einer kontinuierlichen Steigerung der Mieten führt. Laut einer Analyse des Amron Centres stiegen die Mieten in den wichtigsten polnischen Städten zwischen dem ersten Quartal 2016 und dem ersten Quartal 2020 stetig an. In Warschau beispielsweise kletterten die durchschnittlichen Mieten in diesem Zeitraum von rund 1.550 Zloty (ca. 350 Euro) pro Monat auf 1.900 Zloty (ca. 430 Euro). Ähnliche Entwicklungen zeigten sich in Städten wie Krakau, wo die Mieten von 1.200 Zloty auf 1.500 Zloty anstiegen, und in Breslau, wo sie von 1.100 Zloty auf 1.500 Zloty kletterten.
Obwohl die Mieten im dritten Quartal 2020 aufgrund der Corona-Pandemie kurzfristig zurückgingen, erwarten Experten, dass dieser Rückgang nur vorübergehend ist und den langfristigen Aufwärtstrend nicht beeinträchtigen wird. Dieser Trend weckt das Interesse internationaler Investoren, vor allem aus den USA, Großbritannien und Deutschland, die in den polnischen Wohnungsmarkt frühzeitig einsteigen wollen, um von der Renditekompression zu profitieren. Ein prominentes Beispiel ist die deutsche TAG Immobilien AG, die kürzlich in den polnischen Markt investierte.
Neben den attraktiven Renditen bietet Polen Investoren noch weitere Vorteile. Die polyzentrische Struktur des Landes mit mehreren bedeutenden Metropolen wie Warschau, Breslau, Posen, Danzig (Tricity), Lodz, Krakau und Kattowitz eröffnet zahlreiche Möglichkeiten für Investments. Zudem ist die Größe des Landes mit rund 38,3 Millionen Einwohnern ein entscheidender Faktor. Diese Marktgröße ermöglicht es institutionellen Investoren, ihr Portfolio in Polen zu skalieren und größere Volumina zu erwerben, was Polen gegenüber anderen Ländern in Zentral- und Osteuropa (CEE) hervorhebt.
Betrachtet man die Fertigstellungen von Wohnungen in den letzten fünf Jahren innerhalb der CEE-Region, so entfielen etwa 60% aller neuen Einheiten auf Polen. Rumänien folgt mit einem Anteil von nur 10%, während die Tschechische Republik 7% verzeichnet, gefolgt von der Slowakei und Ungarn mit 5% bzw. 4%. Diese Zahlen unterstreichen die Dominanz Polens in der Region und machen es zum bevorzugten Ziel für Immobilieninvestitionen.
Risiken auf dem polnischen Immobilienmarkt: Was Investoren beachten sollten
Obwohl der polnische Immobilienmarkt zahlreiche Chancen bietet, müssen Investoren auch einige Risiken im Auge behalten. Ein wesentliches Problem ist der Mangel an professionellen Dienstleistern, insbesondere im Bereich des Property Managements. Viele internationale Investoren bemängeln die fehlende Verfügbarkeit von erfahrenen Property Managern, was zu Herausforderungen bei der Verwaltung von Mietobjekten führen kann. Allerdings wird erwartet, dass dieses Defizit bald behoben wird, da verschiedene internationale Property Management-Unternehmen ihren Markteintritt in Polen vorbereiten.
Ein weiteres Risiko, das vor allem ausländische Investoren beunruhigt, ist die aktuelle politische Lage in Polen. Es gibt Bedenken hinsichtlich des wachsenden Drucks auf demokratische Institutionen wie die Justiz. Trotzdem hat die polnische Regierung wiederholt betont, dass wirtschaftliche Stabilität und Wachstum für sie Priorität haben. Bisher wurden keine Maßnahmen ergriffen, die das Wirtschaftswachstum gefährden könnten, weshalb dieses politische Risiko insgesamt als überschaubar eingeschätzt wird.
Das größte Risiko für internationale Investoren stellt jedoch das Währungsrisiko dar. Im Gegensatz zu gewerblichen Mietern, die ihre Mieten in Euro zahlen, erfolgt die Mietzahlung von Wohnungsnutzern in Zloty. Für Investoren, die nicht in der polnischen Währung handeln, kann dies ein signifikantes Risiko darstellen. Zwar gibt es Möglichkeiten, dieses Währungsrisiko durch Hedging abzusichern, doch diese Absicherung ist kostenintensiv und schmälert die potenziellen Renditen.
Dennoch bleiben die Chancen auf dem polnischen Immobilienmarkt attraktiv, insbesondere für Investoren, die bereit sind, diese Risiken sorgfältig zu managen und sich strategisch abzusichern.
Fazit: Positive Fundamentaldaten auf dem polnischen Wohnungsmarkt locken Investoren an
Die Fundamentaldaten des polnischen Wohnungsmarkts zeigen eine durchweg positive Entwicklung. Sowohl Mieten in Polen als auch Kaufpreise steigen kontinuierlich an, was den Markt besonders attraktiv für internationale Investoren macht. Vor allem Anleger, die bereit sind, ein gewisses Risiko einzugehen, sehen großes Potenzial darin, frühzeitig in den Immobilienmarkt in Polen einzusteigen und von den Wachstumschancen zu profitieren.
Zwar existieren gewisse Risiken, wie das Währungsrisiko aufgrund der Zloty, doch insgesamt bleiben diese Risiken beherrschbar. Der polnische Wohnungsmarkt bietet somit solide Chancen für Investoren, die den Markt bereits jetzt als eine rentable Möglichkeit erkennen.
Pepijn Morshuis ist CEO der Trei Real Estate.
Die Trei Real Estate GmbH (Trei) ist ein deutscher Projektentwickler und Bestandshalter für Wohn- und Einzelhandelsimmobilien. Die Immobiliengesellschaft gehört zur Unternehmensgruppe Tengelmann und verfügt ein Bestandsportfolio von ca. 1,2 Mrd. €
Quellen: