Immobilienkauf in Polen – Interview mit Rechtsanwalt Dr. Franek

Experten-Interview, 08.07.2021

Immobilienkauf in Polen: Experteninterview mit Rechtsanwalt Dr. Franek

Das letzte Experteninterview zum Immobilienkauf in Polen habe ich mit einem Steuerberater geführt. Nun habe ich das Vergnügen, ein Interview mit einem deutsch-polnischen Rechtsanwalt durchzuführen. Die Kanzlei Dr. Jacek Franek begleitet deutsche Kunden bei grenzübergreifenden Vorhaben, bei der Lösung von Rechtsfragen, bei der Gestaltung von Verträgen und vertritt diese bei Auseinandersetzungen im Wirtschafts- und Zivilrecht an allen deutschen und polnischen Gerichten.

Immobilienmakler David Lis: Herr Rechtsanwalt Dr. Franek, unser heutiges Interview hat einen etwas anderen Charakter. Wir haben vereinbart, dass ich Ihnen diesmal eine bunte Zusammenstellung von Fragen vorlege, die mir sehr häufig in meiner täglichen Praxis als deutsch-polnischer Immobilienmakler gestellt werden. Da das internationale Erbschaftsrechts nicht meine Spezialisierung ist , überlasse ich diese Aufgaben Juristen. Ich verweise deshalb oft meine Kunden auf Rechtsanwälte wie Sie, die sich da besser auskennen und mit Sicherheit richtige Antworten geben können.

Rechtsanwalt Dr. Franek: Ja, dann schießen Sie mal los!

Immobilienmakler David Lis: Wenn eine Erbengemeinschaft eine Immobilie aus Polen erbt, die ganz oder teilweise vermietet ist, was ist zu beachten?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Genau wie in Deutschland gehen die im Mietvertrag mit dem Erblasser getroffenen Vereinbarungen vollständig auf die Erben über. Der Mietvertrag sollte aber aktualisiert und der Mieter auch benachrichtigt werden.

Immobilienmakler David Lis: Ein deutscher Staatsbürger ist durch Erbschaft in den gemeinsamen Besitz einer Immobilie gelang, zusammen mit einem ihm kaum bekannten Miterben in Polen. Er will seinen Anteil an der Immobilie in Polen verkaufen. Was tun?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Die beste Lösung wäre natürlich, sich mit dem Miterben zu einigen und ihm den geerbten Anteilgegen Zahlung einer zu vereinbarenden Summe abzutreten. Für die Zahlung des Kaufpreises könnte man z. B. Ratenzahlungen vereinbaren oder eine andere Form, die es dem Miterben leichter macht, die erforderlichen finanziellen Mittel aufzubringen. Allerdings muss dies natürlich vor einem Notar in Polen passieren.

Eine weitere Möglichkeit wäre, die Immobilie als Ganzes zu verkaufen und sich den Verkaufserlös zuteilen. Sollte das alles nicht möglich sein, bleibt weiter nichts übrig, als eine gerichtlichen Vermögensauseinandersetzung zu beantragen, oder den eigenen Anteil zu verkaufen, u.U. auch gegen den Willen des Miterben. Das wäre aber sicherlich mit einem formellen Aufwand und entsprechenden Kosten verbunden, z. B. für Wertgutachten etc.

Immobilienmakler David Lis: Ein Deutscher erbt eine Genossenschaftswohnung in Polen. Das Eigentum der Erblasserin ist nicht im Grundbuch eigetragen. Er muss sich innerhalb von sechs Monaten für die Annahmen oder Ausschlagung des Erbes entscheiden. Was dann?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Für Genossenschaftswohnungen gilt in Polen das genossenschaftliche Eigentumsrecht an den Räumlichkeiten. Dabei handelt es sich um ein sogenannte beschränktes Eigentumsrecht, also um ein schwächeres Recht als das Recht auf Eigentum. Inhalt dieses Rechts ist das Nutzungsrecht und das Verfügungsrecht über die Räumlichkeiten. Daher kann dieses Recht verkauft, verschenkt oder auch vererbt werden. Der Inhaber eines solchen Rechts kann sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person sein. Der Verkauf bedarf die Form einer notariell beglaubigten Urkunde. Dier Erben sind jedoch nicht verpflichtet, Mitglied der Wohnungsgenossenschaft zu werden. Kurz: Die Erbschaft ist zu behandeln wie jedes andere Erbe von Eigentumsrechten. Der Kontakt mit der Wohnungsgenossenschaft ist allerdings nicht zu umgehen, um in die Rechte einzutreten.

Immobilienmakler David Lis: Die Schenkung einer im Grundbuch eingetragenen Wohnung in Polen geht an die Tochter der Eigentümerin. Muss in diesem Fall Schenkungssteuert bezahlt werden?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Bei Schenkungen innerhalb des engsten Familienkreises ist in Polen keine Schenkungssteuer zu bezahlen. Allerdings ist die Schenkung unbedingt beim polnischen Finanzamt anzuzeigen, da andernfalls die Steuerfreiheit entfällt. Es sind hierfür ganz bestimmte Fristen einzuhalten. Dabei handelt es sich auch noch um sogenannte Notfristen, d. h. Fristen, die unter keinen Umständen verlängert werden können.

Immobilienmakler David Lis: Ein in deutscher Staatsbürger hat von seinem Bruder in Polen eine Wohnung geerbt. Aber er kennt die Adresse nicht. Was tun?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Zunächst würde ich im Umfeld des Erblassers herauszufinden versuchen, ob es sich bei der Wohnung, in der er zuletzt gelebt hat, um diese Immobilie handelt. Bei fehlenden Sprachkenntnissen würde ich schon an diesem Punkt die Hilfe eines deutsch-polnischen Anwalts empfehlen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass im Falle des Ablebens einer Person, das für den letzten Wohnsitz des Erblassers zuständige Gericht per Aushang und Veröffentlichung in der überregionalen Presse anzeigt, dass die Erben gesucht werden. In der Regel, aber nicht immer, ist dem Gericht auch der Umfang und die Lokalisierung der Nachlassgegenstände mehr oder weniger bekannt. Sollte sich dennoch herausstellen, dass auf diesem Wege die ererbte Immobilie nicht aufzufinden ist, muss die Dienstleistung entsprechender Privatfirmen in Anspruch genommen werden, die auf solche Aufgaben spezialisiert sind und über entsprechende Befugnisse zur Einsichtnahme in staatliche Dokumente verfügen. Ich arbeite mit solchen Firmen laufend zusammen und kann gerne behilflich sein, die Unternehmen zu finden.

Immobilienmakler David Lis: Welche Reihenfolge gilt in Polen bei der gesetzlichen Erbfolge?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Die gesetzliche Erbfolge in Polen ist nicht ganz identisch mit der gesetzlichen Erbfolge in Deutschland. Als erstes erben in Polen der Ehepartner und die Kinder, und zwar zu gleichen Teilen. Allerdings darf das Erbteil des Ehepartners nicht weniger als ¼ des Erbes betragen. Die Eltern des Erblassers erben zusammen mit dem Ehepartner, wenn es keine Kinder gibt. Sollte es auch keinen Ehepartner mehr geben, dann erben die Eltern des Erblassers zu gleichen Teilen alles. Falls ein Elternteil nicht mehr lebt, so fällt sein Anteil am Erbe den Geschwistern des Erblassers oder den Abkömmlingen dieses Elternteils zu. Im Fall, dass der Ehegatte zusammen mit den Eltern, Geschwistern und Abkömmlingen der Geschwister erbt, beträgt sein Erbteil die Hälfte der Erbschaft. Wenn der gesamte vorgenannte Personenkreis nicht vorhanden ist, dann erben die Großeltern, und wenn auch diese nicht vorhanden sind, geht das Erbe an die Gemeinde in der sich der letzte Wohnsitz des Erblassers befindet. Sollte jedoch auch dieser Wohnsitz nicht festgestellt werden können, fällt das gesamte Erbe an den Staat.

Immobilienmakler David Lis: Welche Vollmacht ist einem Rechtsanwalt in Polen zu erteilen für die komplette Abwicklung einer Erbschaft?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Im Falle einer Beauftragung mit der Abwicklung einer Nachlasssache in Polen oder in Polen und Deutschland, stellen wir Ihnen eine geprüfte und den gesetzlichen Regelungen in der EU entsprechend verfasste Vollmacht zur Unterschrift zur Verfügung.

Immobilienmakler David Lis: Können Sie von Warschau aus Erbschaften in ganz Polen abwickeln?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Aufgrund meiner Zulassungen als Rechtsanwalt in Deutschland und als Adwokat in Polen, bin ich in der Lage und berechtigt, alle mit einer Nachlasssache in Verbindung stehenden Tätigkeiten sowohl in ganz Deutschland als auch in ganz Polen vorzunehmen. Wir bearbeiten regelmäßig polenweit Erbschaftsfälle, darunter auch oftmals solche, bei denen die Erben in Deutschland und in Polen leben und auch das vererbte Vermögen auf beide Länder verteilt Ist. Deshalb besteht ein wichtiger Vorteil für unsere Mandanten darin, dass ich selbst und auch alle meine Angestellten die deutsche und die polnische Sprache beherrschen. Das erleichtert vieles und verkürzt die Bearbeitungszeit.

Immobilienmakler David Lis: Vielen Dank für das Interview.

Rechtsanwalt Dr. Franek: Gerne. Bis zum nächsten Mal.

Dr. Jacek Franek ist Experte für deutsch-polnische Rechtsfragen. Als Rechtsanwalt vertritt er die rechtlichen Interessen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien in Polen.

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David Lis, M. Sc. ist deutsch-polnischer Immobilienmakler in Polen. Er unterstützt und begleite deutsche Kunden beim Kauf oder Verkauf von polnischen Immobilien.

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