Wohnung in Swinemünde kaufen – Ihre exklusive Investition an der polnischen Ostsee
Polnische Ostsee · Swinemünde · Villenviertel am Kurpark
Wohnung in Swinemünde kaufen – 13 Apartments in einer kernsanierten Villa
Ein Wohnhaus aus dem frühen 20. Jahrhundert, Historismus mit Neorenaissance- und Neobarock-Zügen, wird kernsaniert und um einen modernen Glasanbau ergänzt. Vierzehn Einheiten von 30,6 bis 96,3 m² – Gärten im Erdgeschoss, ein Penthouse mit privater Dachterrasse, Aufzug, Klimaanlage. Der Kurpark liegt nebenan.
Der Standort
Wohnung in Swinemünde kaufen: breitester Strand Polens, Kurpark und Kaiserbäderpromenade
Swinemünde ist die größte Stadt auf Usedom und der einzige polnische Ostseebadeort mit direkter Grenze zu Deutschland. Der Strand ist mit rund 200 Metern der breiteste des Landes – kein Handtuch-an-Handtuch, selbst im August nicht. Die Kaiserbäderpromenade führt seit 2011 auf zwölf Kilometern ohne Unterbrechung bis nach Ahlbeck, Heringsdorf und Bansin hinüber; es ist die längste ihrer Art in Europa. Dahinter liegen der weitläufige Kurpark, die Bäderarchitektur, der Jachthafen und die Windmühlenbake, die als höchster Leuchtturm der Welt gilt. Anders als reine Ferienorte hat die Stadt durch Kurbetrieb, Hafen und Stadtleben auch im November Betrieb. Seit dem Swinetunnel und dem Ausbau der S3 sind es rund 2 Stunden 45 Minuten bis Berlin – ohne Fährwartezeit.
Die Geschichte
Ein Haus mit Vorleben
Die Straße gehörte vor dem Zweiten Weltkrieg zu den exklusivsten Adressen des Ortes – klassizistische und Jugendstilbauten, gehobene Wohnlage, dazu das maritime Flair des Seebads. Das Gebäude selbst entstand Anfang des 20. Jahrhunderts als repräsentatives Wohnhaus für wohlhabende Bürger, später diente es als Pension. Historismus mit Einflüssen der Neorenaissance und des Neobarock – Erker, Gesimse, Proportionen, die heute niemand mehr so baut. Genau das wird jetzt kernsaniert.
Das Gebäude
Kernsanierte Villa in Swinemünde: historische Substanz mit modernem Anbau
Die weiße Fassade hebt die historischen Details hervor – geschwungene Erker, kunstvolle Gesimse. Daneben setzt ein moderner Anbau mit großen Glasfronten und klaren Linien einen bewussten Kontrast, statt Historie nachzuäffen. Innen wurde die Lobby im klassischen Stil gestaltet.
Historische Fassade
Erker und Gesimse bleiben erhalten und werden funktional ertüchtigt – die Substanz ist der Grund, warum es dieses Haus so kein zweites Mal gibt.
Moderner Anbau
Großflächige Glasfronten, klare Linien. Der Kontrast ist gewollt und macht den Charakter des Hauses aus.
Nur 14 Einheiten
Zum Vergleich: Die großen Resorts an der Küste haben 150 bis 200 Wohnungen. Hier begegnen Sie im August nicht dreihundert Fremden im Treppenhaus.
Die Wege
Lage und Infrastruktur: ruhiges Villenviertel am Kurpark in Swinemünde
Wer eine Wohnung in Swinemünde in dieser Lage kauft, kauft die Kombination, die es selten gibt: ein ruhiges, angesehenes Viertel – und trotzdem alles zu Fuß.
| Kurpark | direkt nebenan |
|---|---|
| Ostseestrand (ca. 200 m breit) | ca. 10 Gehminuten |
| Strandpromenade | ca. 10 – 13 Gehminuten · 12 km bis zu den deutschen Kaiserbädern |
| Restaurants, Cafés, Geschäfte | in unmittelbarer Nähe |
| Stadtzentrum | wenige Gehminuten |
| Swinetunnel und S3 | ohne Fährwartezeit erreichbar |
| Deutsch-polnische Grenze | wenige Minuten |
| Berlin | ca. 2 Stunden 45 Minuten |
Der Unterschied
Vierzehn statt zweihundert
An der polnischen Küste stehen Resorts mit 150 bis 200 Einheiten. Im August sind dort die Aufzüge voll und die Flure laut, und die Wohnung nebenan wechselt jede Woche die Gäste. Dieses Haus hat vierzehn Einheiten. Das ist keine Marketingzahl, sondern der Grund, warum man hier auch in der Hauptsaison im Kurpark frühstücken kann, statt sich einen Liegestuhl zu erkämpfen. Ein zweites Gebäude dieser Art wird hier nicht mehr gebaut.
Die Auswahl
Verfügbare Apartments in Swinemünde: Größen, Außenflächen und Kaufpreise
Alle Preise sind Bruttokaufpreise inklusive 8 % Mehrwertsteuer, direkt vom Bauträger, umgerechnet zum Kurs 1 € = 4,20 PLN. Die Spalte „zusätzliche Fläche“ zeigt Garten, Terrasse oder Loggia – im Erdgeschoss und im Penthouse macht das den eigentlichen Unterschied.
| Wohnfläche | Etage | zusätzliche Fläche | Kaufpreis brutto |
|---|---|---|---|
| 30,87 m² | EG | – | 183.750 € 771.750 PLN |
| 30,87 m² | 1. OG | 3,00 m² | 194.010 € 814.837 PLN |
| 30,61 m² | 1. OG | 3,35 m² | 194.330 € 816.190 PLN |
| 30,87 m² | 2. OG | 5,82 m² | 204.200 € 857.655 PLN |
| 33,65 m² | EG | 25,16 m² | 208.290 € 874.822 PLN |
| 36,32 m² | EG | 20,68 m² | 223.280 € 937.760 PLN |
| 50,52 m² | 1. OG | 5,65 m² | 323.780 € 1.359.885 PLN |
| 52,44 m² | 2. OG | 5,65 m² | 351.620 € 1.476.795 PLN |
| 62,62 m² | EG | 94,07 m² Garten | 402.590 € 1.690.880 PLN |
| 73,67 m² | 1. OG | 11,12 m² | 468.790 € 1.968.935 PLN |
| 76,57 m² | 1. OG | 6,80 m² | 485.550 € 2.039.305 PLN |
| 79,25 m² | 2. OG | 3,40 m² | 524.830 € 2.204.287 PLN |
| 96,25 m² | 2. OG | 82,65 m² Dachterrasse | 671.180 € 2.818.975 PLN |
Was in dieser Tabelle wirklich steht
Schauen Sie nicht auf den Kaufpreis, sondern auf die dritte Spalte. Zwei Einheiten fallen aus dem Rahmen: die 62,62-m²-Wohnung im Erdgeschoss mit 94 m² Garten – anderthalbmal die Wohnfläche noch einmal draußen – und das Penthouse mit 82,65 m² privater Dachterrasse. Wer an der Ostsee schon einmal versucht hat, auf zwei Quadratmetern Balkon einen Sommerabend zu verbringen, weiß, wofür das Geld hier hingeht.
Und der Gegenpunkt, den Ihnen kein Prospekt sagt: Die vier kleinen Einheiten um 30 m² haben genau 3 bis 6 m² Außenfläche. Das ist eine Loggia, keine Terrasse. Für zwei Wochen im Jahr reicht das – für den Ruhestand am Meer nicht.
Preise und Verfügbarkeit ändern sich
Die Tabelle gibt den Stand des mir vorliegenden Bauträger-Angebots wieder. Bei laufenden Bauvorhaben verschieben sich Preisliste und freie Einheiten – vor einer Reservierung hole ich Ihnen den tagesaktuellen Stand. Beurkundet wird in Złoty; der Euro-Betrag hängt am Kurs am Tag der Zahlung, nicht am Tag des Exposés.
Die Ausnahme
96 Quadratmeter innen, 83 draußen
Das Penthouse im obersten Geschoss hat eine private Dachterrasse von 82,65 m² – erreichbar über eine eigene Treppe, nicht geteilt, nicht einsehbar. In ausgewählten Einheiten des Hauses ist ein privater Whirlpool vorgesehen. Solche Flächen entstehen an der polnischen Küste fast nie, weil sie sich für den Bauträger pro Quadratmeter schlechter rechnen als eine weitere Wohnung.
Die Ausstattung
Ausstattung der Apartments in Swinemünde: Klimaanlage, Fotovoltaik, Aufzug
Historische Hülle, moderne Technik. Das ist der eigentliche Aufwand bei einer Kernsanierung – und der Grund, warum solche Projekte selten geworden sind.
- Eigene Gärten bei den Erdgeschosswohnungen
- Balkone, Loggien und Terrassen je nach Einheit
- Privater Whirlpool in ausgewählten Einheiten
- Klimaanlage
- Fotovoltaikanlage und energieeffiziente Gebäudetechnik
- Regenwassernutzung für die Gartenbewässerung
- Aufzug im Gebäude
- Hebevorrichtung für Rollstuhlfahrer am Zugang
- Überwachungssystem für die gesamte Anlage
- Lobby im klassischen Stil, Fahrradständer am Haus
- Stellplätze gegen Aufpreis, zwei davon in der Hausgarage
- Volles Eigentum mit eigener Grundbuchnummer · Haustiere erlaubt
Die Ausbaustufe
Schlüsselfertig oder Bauträgerzustand: der Punkt, den Sie vorab klären müssen
Hier lohnt sich eine präzise Frage
Der Bauträger wirbt damit, die Wohnung schlüsselfertig zu übergeben. Das wäre die Ausnahme in Polen – üblich ist der Bauträgerzustand („stan deweloperski“): Estrich, Putz, Fenster, sonst nichts. Kein Boden, keine Türen, kein Bad, keine Küche.
Was ich Ihnen sage, bevor Sie irgendetwas unterschreiben: Klären Sie einheitsbezogen, ob und in welchem Umfang der schlüsselfertige Ausbau im Kaufpreis enthalten ist – und was genau darin steckt. Zwischen „Boden und Türen“ und „einzugsfertig inklusive Küche und Möbeln“ liegen bei 60 m² schnell 45.000 €. Diese Frage stelle ich für Sie schriftlich, bevor Sie reservieren. Sie ist der Unterschied zwischen kalkuliertem Kauf und böser Überraschung.
Falls der Ausbau nicht oder nur teilweise enthalten ist: Meine vertraute Einrichtungsfirma übernimmt die Wohnung und übergibt sie fertig. Kalkulieren Sie dafür rund 800 € pro Quadratmeter – schlüsselfertig inklusive Möbel und Handwerkern. Bei 31 m² sind das etwa 25.000 €, bei 62 m² rund 50.000 €, beim Penthouse mit 96 m² rund 77.000 €. Das ist ein Orientierungswert; Standard und Umfang bestimmen den Preis, ein verbindliches Angebot gibt es einheitsbezogen.
Der Leistungsumfang reicht von Planung und Visualisierung über Fliesen, Böden, Malerarbeiten, Innentüren, komplettes Bad mit Armaturen, Einbauküche mit Geräten, Einbauschränke nach Maß und Deckenlampen bis hin zu Geschirr, Besteck, Handtüchern und Bettwäsche. Sie müssen dafür weder anreisen noch einen Handwerker auf Polnisch anrufen. An der Vermittlung dieser Firma verdiene ich nichts.
Die Eckdaten
Eckdaten der kernsanierten Villa in Swinemünde
| Objektart | Kernsaniertes Wohnhaus aus dem frühen 20. Jahrhundert mit modernem Anbau · Apartments vom Bauträger |
|---|---|
| Kaufpreise | ca. 183.750 € – 671.200 € (771.750 – 2.818.975 PLN), brutto inkl. 8 % MwSt. |
| Wohnfläche | 30,6 – 96,3 m² |
| Zimmer | 1 – 4 |
| Einheiten | 14 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit · derzeit 13 Apartments verfügbar |
| Geschosse | Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss |
| Außenflächen | Gärten im Erdgeschoss (bis 94 m²), Loggien und Terrassen · Penthouse mit 82,65 m² privater Dachterrasse |
| Architektur | Historismus mit Neorenaissance- und Neobarock-Einflüssen, weiße Fassade, Erker und Gesimse · moderner Anbau mit Glasfronten |
| Ausbaustufe | schlüsselfertige Übergabe vom Bauträger beworben – Umfang einheitsbezogen klären, siehe Hinweis oben |
| Ausstattung | Klimaanlage, Fotovoltaik, Regenwassernutzung, Aufzug, Überwachungssystem, Hebevorrichtung für Rollstuhlfahrer |
| Besonderheit | privater Whirlpool in ausgewählten Einheiten |
| Stellplatz | gegen Aufpreis ca. 19.050 € (80.000 PLN) · Parkplätze am Haus, zwei davon in der Garage |
| Eigentumsform | Volles Eigentum mit eigener Grundbuchnummer |
| Käuferschutz | notarielle Auflassungsvormerkung |
| Erstwohnsitz | auf Wunsch möglich |
| Haustiere | erlaubt |
| Objektübergabe | geplant · Termin bitte tagesaktuell erfragen |
| Geeignet für | Eigenbedarf und Kurzzeitvermietung |
Die Bilder
Bildergalerie der Villa in Swinemünde
Die Aufnahmen sind Visualisierungen des Bauträgers und zeigen den geplanten Endzustand. Möblierung und Dekoration sind Musterbilder.
Häufige Fragen
Fragen zum Wohnungskauf in Swinemünde
Wird die Wohnung wirklich schlüsselfertig übergeben?
Der Bauträger wirbt damit – und das wäre in Polen tatsächlich die Ausnahme. Trotzdem lasse ich das für Sie schriftlich bestätigen, bevor Sie reservieren: Ob der Ausbau im Kaufpreis enthalten ist, in welchem Umfang und in welchem Standard. Der Unterschied zwischen „Boden und Türen“ und „einzugsfertig inklusive Küche“ liegt bei 60 m² schnell bei 45.000 €. Falls der Ausbau nicht enthalten ist: über meine vertraute Einrichtungsfirma rund 800 € pro m², schlüsselfertig inklusive Möbel und Handwerkern – bei 31 m² etwa 25.000 €, bei 62 m² rund 50.000 €. An dieser Vermittlung verdiene ich nichts.
Welche Wohnung hat einen Garten, welche eine Dachterrasse?
Die Erdgeschosswohnungen haben eigene Gärten – die 62,62-m²-Einheit mit 94 m² sogar anderthalbmal die eigene Wohnfläche noch einmal draußen. Die Dachterrasse mit 82,65 m² gehört exklusiv zum Penthouse mit 96,25 m² Wohnfläche und ist über eine eigene Treppe erreichbar. In ausgewählten Einheiten ist zudem ein privater Whirlpool vorgesehen. Alle anderen Einheiten haben Loggien oder Balkone zwischen 3 und 11 m² – das sage ich Ihnen lieber jetzt als bei der Übergabe.
Nur 14 Einheiten – was bringt mir das konkret?
Ruhe, und zwar messbar. Die großen Resorts an der polnischen Küste haben 150 bis 200 Wohnungen; im August teilen Sie sich dort Aufzug, Tiefgarage und Außenanlage mit mehreren hundert Menschen, von denen die meisten jede Woche wechseln. Hier sind es vierzehn Parteien. Dazu kommt: Ein zweites Gebäude dieser Art entsteht hier nicht mehr – kernsanierte Altbauten in dieser Lage sind endlich, Neubauriegel nicht.
Kann ich hier meinen Erstwohnsitz anmelden – und trotzdem vermieten?
Beides ist möglich. Das ist keine Selbstverständlichkeit: Viele Ferienanlagen an der polnischen Küste sind rechtlich Beherbergungsobjekte, in denen ein Erstwohnsitz nicht geht. Hier erwerben Sie volles Eigentum mit eigener Grundbuchnummer, dazu eine notarielle Auflassungsvormerkung als Käuferschutz. Ferienvermietung ist erlaubt, reine Privatnutzung ebenso.
Bekomme ich einen Stellplatz und was kostet er?
Stellplätze gibt es gegen Aufpreis – ca. 19.050 € (80.000 PLN). Am Haus stehen Parkplätze zur Verfügung, zwei davon in der hauseigenen Garage. Die Garagenplätze sind die interessanten und entsprechend schnell weg. In einem Villenviertel dieser Lage ist ein eigener Platz im Sommer kein Komfort, sondern die Voraussetzung dafür, dass man abends noch entspannt ankommt. Klären wir vor der Reservierung der Wohnung, nicht danach.
Der nächste Schritt
Wohnung in Swinemünde kaufen: Termin vereinbaren
Dreizehn Wohnungen, und sie sind sehr unterschiedlich: 30 m² mit Loggia oder 96 m² mit Dachterrasse sind nicht dasselbe Produkt. Buchen Sie sich 15 Minuten, telefonisch, unverbindlich. Ich sage Ihnen ehrlich, welche davon zu Ihrem Ziel passt – oder dass keine passt. Ich arbeite ausschließlich auf Käuferseite, nicht für den Bauträger.
Zeitersparnis: Alles aus einer Hand. Sie müssen nicht mehreren Maklern, Bauträgern, Verkäufern oder Hausverwaltungen hinterhertelefonieren – sondern haben eine Person, die die Sprache spricht, den Markt kennt und Ihnen den Ablauf erklärt.
1 € = 4,20 PLN (Umrechnungskurs kann leicht schwanken). Die Beurkundung erfolgt in Złoty.
Preise, Verfügbarkeit und Termine können sich ändern. Die abgebildeten Visualisierungen sind Musterbilder (insbesondere Dekoration und bewegliche Einrichtungsgegenstände) und dienen nur der Veranschaulichung. Änderungen und Irrtümer vorbehalten.
Das Erstgespräch ist kostenfrei. Die Vergütung richtet sich nach Art und Umfang der gewünschten Käuferbegleitung. Für die eigentliche Immobilienvermittlung wird grundsätzlich eine erfolgsabhängige Maklerprovision vereinbart.
Als Ihr deutsch-polnischer Immobilienmakler (IHK-geprüft) und zertifizierter Makler in Polen begleite ich Sie umfassend von A bis Z durch den gesamten Kaufprozess.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir Anfragen nur bei vollständigen Kontaktdaten beantworten können.
Wichtiger Hinweis: Deutsche Banken finanzieren in der Regel keine Immobilien in Polen. Bitte klären Sie die Finanzierungsoptionen im Vorfeld mit Ihrer deutschen Hausbank.
Der Energieausweis liegt derzeit nicht vor, wird aber nachgereicht.
| Kaufpreis: | ab 180.000 EUR |
| Kaufpreis Stellplatz/Carport: | 18.600 EUR |
| Lage: | Swinemünde |
| Ausbaustufe: | im Bau |
| Wohneinheiten: | 14 |
| Zimmer: | 1-4 |
| Grundfläche: | 17-96m² |
| Etagen: | 2 |
| Baujahr: | 2027 |
| Objektzustand: | Neubau |
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