Immobilie Seaside Garden Swinemünde – exklusive Erdgeschosswohnung mit großer Terrasse
Polnische Ostsee · Swinemünde
Ferienwohnung in Swinemünde kaufen – Erdgeschoss mit privatem Garten
Barrierefreie 2-Zimmer-Wohnung mit 35,3 m² Wohnfläche und 25,7 m² eigener Gartenfläche, rund 200 Meter von der Promenade. Komplett eingerichtet im minimalistischen japanischen Stil, Sauna, Pool und Jacuzzi auf dem Dach. Und der Punkt, den die meisten deutschen Käufer übersehen: Im Kaufpreis stecken ca. 60.000 € Mehrwertsteuer, die Sie als Investor zurückholen können.
Der Standort
Ferienwohnung in Swinemünde kaufen: der begehrteste Standort der polnischen Ostsee
Swinemünde ist die Stadt, in der die deutsche Ostsee endet und die polnische anfängt – und zwar ohne Bruch: Von Ahlbeck spaziert man in einer knappen Stunde am Wasser hinüber. Der Strand ist einer der breitesten der gesamten Ostseeküste, dahinter zieht sich der Kurpark bis in die Stadt. Die Promenade gehört zu den längsten Europas und verbindet Polen und Deutschland durchgehend am Meer. Wer schon einmal im Oktober dort war, weiß, warum die Stadt kein reines Sommerziel ist: Kurhäuser, Thermen und Restaurants halten ganzjährig geöffnet. Genau das macht Swinemünde seit Jahren zum gefragtesten Ferien- und Investitionsstandort der polnischen Ostsee.
Der eigentliche Hebel
60.000 € liegen im Kaufpreis
320.000 € brutto klingen nach 320.000 €. Sind sie aber nicht. Im Preis stecken 23 % polnische Mehrwertsteuer – rund 60.000 €. Wer die Wohnung gewerblich vermietet, kann diese Vorsteuer beim polnischen Finanzamt geltend machen. Netto bleiben dann 260.000 €. Das ist kein Trick und keine Grauzone, sondern polnisches Umsatzsteuerrecht – und trotzdem lassen deutsche Käufer diesen Betrag regelmäßig einfach liegen, weil ihnen niemand davon erzählt.
Steuervorteil
23 % MwSt.-Erstattung beim Wohnungskauf in Swinemünde – in Euro gerechnet
Die Wohnung wird mit polnischer Mehrwertsteuer verkauft. Für Investoren, die gewerblich vermieten, ist die enthaltene Umsatzsteuer grundsätzlich als Vorsteuer erstattungsfähig. So sieht das in Zahlen aus:
| Kaufpreis brutto (inkl. 23 % MwSt.) | 320.000 € |
| Enthaltene Mehrwertsteuer (23 %) | ca. 60.000 € |
| Kaufpreis netto | 260.000 € |
| Effektiver Aufwand nach Erstattung | 260.000 € |
Rechnen Sie einmal gegen: 60.000 € entsprechen bei dieser Wohnung mehr als sechs Jahresmieten. Bevor Sie überhaupt den ersten Gast eingecheckt haben. Die Voraussetzungen – gewerbliche Vermietung, korrekte Registrierung, saubere Rechnungsstellung – klären Sie vorab mit dem Steuerberater; ich vermittle Ihnen auf Wunsch einen deutschsprachigen Kollegen in Polen.
Die Wohnung
Ausstattung der Erdgeschosswohnung in Swinemünde
Die Wohnung wurde 2023 vollständig renoviert und in einem minimalistischen japanischen Stil eingerichtet – ruhig, hell, reduziert. Der Grundriss ist durchdacht: helles Schlafzimmer, modernes Bad, offener Wohnbereich mit fließendem Übergang zur Küche, dahinter die Terrasse und der eigene Vorgarten. Barrierefrei, ebenerdig, ohne eine einzige Stufe.
Oben auf dem Haus
Pool über den Baumkronen
Auf dem Dach: Sauna, Schwimmbad und Jacuzzi mit Blick über die Ostsee und die Wälder. Unten: Ihr eigener Garten mit Terrasse. Diese Kombination – privater Rückzug im Erdgeschoss, Panorama im obersten Geschoss – gibt es in Swinemünde nicht oft. Für Feriengäste ist genau das der Grund, warum sie eine Wohnung buchen statt eines Hotelzimmers.
Objektdaten
2-Zimmer-Wohnung in Swinemünde: die harten Fakten
| Objektart | Ferienwohnung, Erdgeschoss, barrierefrei |
| Lage | Swinemünde, ruhige Parklage nahe der Promenade |
| Kaufpreis | 320.000 € brutto (260.000 € netto, inkl. 23 % MwSt.) |
| Wohnfläche | 35,3 m² |
| Gartenfläche | 25,7 m² (privat, plus Terrasse) |
| Zimmer | 2 |
| Badezimmer | 1 |
| Etage | Erdgeschoss (Aufzug im Haus vorhanden) |
| Raumhöhe | ca. 2,80 m |
| Baujahr / Zustand | 2023, vollständig renoviert, gehobener Zustand |
| Ausbaustufe | Schlüsselfertig und voll möbliert – Einrichtung wird kostenfrei übernommen |
| Heizung | Gas-Zentralheizung mit Fußbodenheizung |
| Klimatisierung | Klimaanlage vorhanden |
| Wohngeld | ca. 195 € / Monat |
| Gemeinschaftsflächen | Dachterrasse mit Pool, Sauna und Jacuzzi, Rezeption mit Ferienagentur |
| Parken | Zahlreiche öffentliche Parkplätze direkt vor dem Gebäude |
| Haustiere | Erlaubt |
| Verfügbar ab | Sofort, bezugsfertig |
| Geeignet für | Eigenbedarf und Kurzzeitvermietung |
Mikrolage
Lage und Infrastruktur in Swinemünde
Die Anlage liegt in einer ruhigen, gepflegten Parklage – Strand, Wald und Promenade sind zu Fuß in wenigen Minuten erreichbar, der Trubel bleibt trotzdem draußen. Für Gäste heißt das: keine Autofahrt zum Meer. Für Sie heißt das: eine Adresse, die sich auf den Buchungsportalen von selbst verkauft.
Eigennutzung oder Vermietung
Beides geht – ohne Aufwand
Im Gebäude sitzt eine Rezeption mit Ferienagentur. Sie können also vermieten, ohne selbst je einen Schlüssel zu übergeben, eine Reinigung zu organisieren oder ein Gespräch auf Polnisch zu führen. Und wenn Sie selbst Urlaub machen wollen, blocken Sie die Wochen einfach. Die Wohnung ist voll eingerichtet, sofort bezugsfertig und braucht keinen einzigen Handwerker mehr.
Bilder
Impressionen der Ferienwohnung in Swinemünde
Häufige Fragen
Fragen zum Kauf dieser Ferienwohnung in Swinemünde
Wie hoch ist die MwSt.-Erstattung bei dieser Wohnung konkret?
Was bringt die Wohnung im Falle einer Vermietung?
Muss ich noch Möbel kaufen oder etwas einbauen?
Wie vermiete ich, wenn ich in Deutschland wohne?
Wie hoch sind die laufenden Kosten?
Nächster Schritt
Reden wir über die 60.000 €
Ich bin Käufermakler – ich vertrete Sie, nicht den Verkäufer. Im Erstgespräch klären wir, ob die MwSt.-Erstattung in Ihrer Konstellation überhaupt greift, was das für Ihre Rechnung bedeutet und ob diese Wohnung zu dem passt, was Sie vorhaben. Und wenn ich sie an Ihrer Stelle nicht kaufen würde, sage ich Ihnen das auch.
David Lis · Immobilienmakler (IHK), M.Sc. · Lizenzierter Makler in Polen
david.lis@immobilie-Polen.de · +49 178 32 32 225
Termin
15 Minuten Erstgespräch zu dieser Wohnung in Swinemünde
1 € = 4,20 PLN (Umrechnungskurs kann leicht schwanken). Beurkundung und Zahlung erfolgen in der Landeswährung Złoty.
Das Erstgespräch ist kostenfrei. Die Vergütung richtet sich nach Art und Umfang der gewünschten Käuferbegleitung. Für die eigentliche Immobilienvermittlung wird grundsätzlich eine erfolgsabhängige Maklerprovision vereinbart.
Als Ihr deutsch-polnischer Immobilienmakler (IHK-geprüft) und zertifizierter Makler in Polen begleite ich Sie umfassend von A bis Z durch den gesamten Kaufprozess.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir Anfragen nur bei vollständigen Kontaktdaten beantworten können.
Wichtiger Hinweis: Deutsche Banken finanzieren in der Regel keine Immobilien in Polen. Bitte klären Sie die Finanzierungsoptionen im Vorfeld mit Ihrer deutschen Hausbank.
Der Energieausweis liegt derzeit nicht vor, wird aber nachgereicht.
| Kaufpreis: | 320000 EUR |
| Lage: | Swinemünde |
| Zimmer: | 2 |
| Badezimmer: | 1 |
| Wohnfläche: | 35,3m² |
| Gartenfläche: | 26m² |
| Etage: | Erdgeschoß |
| Baujahr: | 2023 |
| Objektzustand: | gehoben |
| Heizungsart: | Gas Zentralheizung |
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