Wohnung in Breslau kaufen – Ihre Kapitalanlage im Herzen der Stadt
Breslau · Stadtzentrum
Wohnung in Breslau kaufen: Kapitalanlage 200 Meter vom Hauptbahnhof
102 kompakte Wohnungen von 25 bis 67 m², überwiegend Ein- und Zweizimmereinheiten. Zwei Gehminuten zum Hauptbahnhof, Smart-Home und App-Zugang serienmäßig. Erstbezug 2026.
130.000 € – 298.000 € · 1 bis 3 ZimmerWer sonst noch in Breslau kauft
Breslau überzeugt auch Profis
Die TAG Immobilien AG aus Hamburg ist 2020 über die Übernahme eines Breslauer Projektentwicklers in den polnischen Wohnungsmarkt eingestiegen. Heute hält der börsennotierte Konzern rund 8.700 Mietwohnungen in Polen, das Portfolio ist etwa zwei Milliarden Euro schwer. Wenn ein deutsches Unternehmen mit Rechenschaftspflicht gegenüber Aktionären seit Jahren hier Bestand aufbaut, sagt das mehr über den Standort als jede Broschüre.
Marktdaten
Wirtschaft und Mietnachfrage in Breslau: Zahlen für Privatinvestoren
Breslau ist mit rund 673.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt Polens, die Metropolregion umfasst etwa 1,25 Millionen Menschen. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2025 bei 2,3 Prozent. Die Stadt ist der drittgrößte Standort für Dienstleistungszentren in Polen: 70.300 Beschäftigte in rund 250 Zentren, mit Schwerpunkt Finance, Controlling und Datenanalytik (ABSL, Stand Q1/2025). Dazu kommen über 110.000 Studenten an mehr als 30 Hochschulen, davon etwa 10.000 aus dem Ausland (wroclaw.pl, 2025). Beide Gruppen mieten ganzjährig und nicht saisonal – für einen Privatinvestor ist das der Unterschied zwischen zwölf und sechs vermieteten Monaten. Die Angebotsmieten liegen je nach Lage und Standard bei etwa 60 bis 85 PLN kalt pro Quadratmeter, im Mittel um 70 PLN, umgerechnet rund 14 bis 20 Euro pro Quadratmeter.
Arbeitslosenquote in Breslau im Vergleich mit anderen polnischen Metropolen
| Arbeitslosenquote im Vergleich | Stand Dezember 2025 |
|---|---|
| Posen | 1,4 % |
| Warschau | 1,5 % |
| Breslau | 2,3 % |
| Krakau | 2,5 % |
| Danzig | 3,0 % |
| Łódź | 5,5 % |
Quellen: ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2025″ (Stand Q1 2025), wroclaw.pl (2025), Powiatowy Urząd Pracy (Dezember 2025).
Die Lage
200 Meter zum Hauptbahnhof: die einzige Lage für beide Vermietungsarten
Der Breslauer Hauptbahnhof liegt rund 200 Meter entfernt, das sind zwei Gehminuten. Für einen Kapitalanleger ist das der entscheidende Unterschied zu allen anderen Objekten in meinem Breslauer Angebot: Diese Lage funktioniert sowohl für die Langzeitvermietung als auch für die Kurzzeitvermietung an Geschäftsreisende und Touristen.
Bei jeder anderen Innenstadtadresse müssen Sie sich für eine der beiden Strategien entscheiden. Hier haben Sie die Wahl – und können wechseln, wenn sich Ihre Situation oder der Markt ändert. Das ist bei einer Anlage, die Sie fünfzehn oder zwanzig Jahre halten, mehr wert als ein halber Prozentpunkt Anfangsrendite.
| Hauptbahnhof | ca. 200 m, rund 2 Gehminuten |
|---|---|
| Haltestelle des Flughafenbusses | ca. 3 Gehminuten |
| Historischer Marktplatz | wenige Gehminuten |
| Straßenbahn und Bus | direkt in der Nähe |
| Altstadt und Dominsel | fußläufig |
Im Umfeld liegen Hotels, Gastronomie, Behörden, Oper und Philharmonie sowie mehrere Bürostandorte internationaler Beratungsunternehmen. Damit sind die drei Mietergruppen der Stadt hier gleichzeitig erreichbar: Angestellte, Studenten und Reisende.
Der Zuschnitt
Gebaut für Vermieter
102 Wohnungen von 25 bis 67 Quadratmetern, überwiegend Ein- und Zweizimmereinheiten. Im obersten Geschoss liegt die einzige Dreizimmerwohnung des Hauses, mit verglaster Terrasse. Das Haus ist damit kein Familienprodukt, sondern konsequent auf das Segment ausgelegt, das sich in Breslau am schnellsten vermietet – und im Erstverkauf am niedrigsten einsteigt.
Ausstattung
Smart-Home und App-Zugang: vermieten ohne Schlüsselübergabe
Alle Wohnungen sind serienmäßig mit einem Smart-Home-System und intelligenten Türschlössern ausgestattet. Der Zugang zum Gebäude, zu den Aufzügen und zum Garagentor läuft über eine App; Heizung und Licht lassen sich digital steuern.
Für einen Vermieter aus Deutschland ist das nicht Komfort, sondern der Kern der Sache. Ohne physische Schlüssel entfällt der Punkt, an dem Fernvermietung normalerweise scheitert: Sie müssen für jeden Mieterwechsel, jeden Handwerker und jede Besichtigung niemanden vor Ort haben. Bei Kurzzeitvermietung ist dieses Detail die Voraussetzung dafür, dass die Rechnung überhaupt aufgeht.
Zugang per App
Haustür, Aufzug und Garagentor über das Mobiltelefon. Kein Schlüsselmanagement aus der Ferne.
Intelligente Türschlösser
Serienmäßig in jeder Wohnung – Zugangscodes lassen sich vergeben und wieder entziehen.
Digitale Heizungssteuerung
Temperatur und Licht fernsteuerbar – zwischen zwei Mietern kein unnötiger Verbrauch.
Tiefgarage und Keller
Stellplatz und Kellerabteil sind optional zukaufbar. Die Abteile liegen auf den Wohnetagen, nicht im Untergeschoss.
Abschließbare Fahrradräume
In einer Lage, in der die Zielmieter überwiegend kein Auto haben, ein echtes Vermietungsargument.
Aufzug und Barrierefreiheit
Stufenloser Zugang, Aufzüge, Internetanschluss. Haustiere sind erlaubt – erweitert den Mieterkreis spürbar.
Im Erdgeschoss entstehen Gewerbeflächen. Die Wohnungen im obersten Geschoss erreichen eine Raumhöhe von rund 2,88 Metern.
Innenausbau
Innenausbau: 400 oder 900 Euro pro Quadratmeter?
Bei diesem Objekt gibt es zwei Wege, und der Preisunterschied erklärt sich durch den Leistungsumfang – nicht durch die Qualität. Das sollten Sie kennen, bevor Sie rechnen.
| Variante | Orientierungswert | Enthalten |
|---|---|---|
| Ausbaupaket des Bauträgers | ab ca. 400 €/m² | Böden, Wände, Bad, Innentüren – der Ausbau bis zur Bewohnbarkeit |
| Komplettausbau über meine Partnerfirma | ca. 900 €/m² | zusätzlich Einbauküche mit Geräten, Möbel nach Maß, Leuchten, Ausstattung bis zu Geschirr und Bettwäsche |
Für eine Wohnung mit 40 m² sind das rund 16.000 gegenüber rund 36.000 Euro. Welche Variante sinnvoll ist, hängt an Ihrem Vermietungsplan: Für die Langzeitvermietung an Angestellte reicht das Bauträgerpaket häufig, weil viele Mieter eigene Möbel mitbringen. Für Kurzzeitvermietung an Reisende brauchen Sie die vollständige Ausstattung, sonst können Sie die Wohnung nicht anbieten.
An der Vermittlung der Einrichtungsfirma verdiene ich nichts. Beide Angebote lege ich Ihnen nebeneinander, bevor Sie sich entscheiden.
Für Privatinvestoren
Wohnung in Breslau als Kapitalanlage: die Rechnung
Bei Kaufpreisen von 130.000 bis 298.000 Euro und Wohnflächen von 25 bis 67 Quadratmetern liegt das Preisniveau bei rund 4.450 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter. Der Breslauer Neubaudurchschnitt lag im ersten Quartal 2026 bei etwa 3.310 Euro (Nationalbank NBP, Transaktionspreise). Das ist ein Aufschlag von grob 35 bis 55 Prozent für die Lage.
Dafür bekommen Sie drei Dinge, die sich nicht nachbauen lassen: eine Adresse zwei Gehminuten vom Hauptbahnhof, die Wahlfreiheit zwischen kurzer und langer Vermietung, und einen Zuschnitt, der auf genau dieses Geschäft ausgelegt ist. Kleine Wohnungen kosten pro Quadratmeter immer mehr als große – dafür ist der absolute Kapitaleinsatz niedrig und die Wohnung schneller wieder verkauft.
Ein Punkt gehört zur Ehrlichkeit dazu: Kurzzeitvermietung ist in polnischen Innenstädten regulatorisch in Bewegung, und die Eigentümergemeinschaft kann dazu eigene Regeln beschließen. Wenn Sie diese Nutzung fest einplanen, prüfen wir die Hausordnung und die aktuelle Rechtslage, bevor Sie reservieren – nicht danach.
Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger fällt in Polen keine Grunderwerbsteuer an. Die 2 Prozent, die beim Kauf einer Bestandswohnung anfallen, entfallen hier also.
Kaufpreise
Kaufpreise der Wohnungen in Breslau
Stellplatz und Kellerabteil sind optional zukaufbar und nicht im Kaufpreis enthalten. Welche Einheiten aktuell frei sind, in welcher Etage und zu welchem Preis, prüfe ich vor jedem Termin neu und schicke Ihnen die Liste vorab.
Umrechnung zum Kurs 1 € = 4,20 PLN. Maßgeblich sind die Beträge in PLN.
Objektdaten
Eckdaten des Neubauprojekts in Breslau
| Objektart | Eigentumswohnungen im Neubau, Stadtzentrum am Hauptbahnhof |
|---|---|
| Einheiten | 102 Wohnungen, dazu Gewerbeflächen im Erdgeschoss |
| Zimmer | 1 bis 3, überwiegend 1 und 2 Zimmer |
| Wohnflächen | 25 – 67 m² |
| Etagen | 5 |
| Raumhöhe | im obersten Geschoss rund 2,88 m |
| Baujahr | 2026, Erstbezug |
| Ausbauzustand | Ausbaupaket des Bauträgers ab ca. 400 €/m², Komplettausbau mit Möbeln über meine Partnerfirma ca. 900 €/m² |
| Technik | Smart-Home-System und intelligente Türschlösser serienmäßig, Zugang zu Gebäude, Aufzügen und Garage per App |
| Nebenflächen | Kellerabteile auf den Wohnetagen, abschließbare Fahrradräume, Tiefgarage |
| Stellplatz | optional zukaufbar |
| Weitere Ausstattung | Aufzug, barrierefreier Zugang, Balkon, Internetanschluss, Haustiere erlaubt |
| Entfernung Hauptbahnhof | ca. 200 m |
| Grunderwerbsteuer | 0 % (Neubau vom Bauträger) |
| Geeignet für | Eigennutzung, Langzeitvermietung und Kurzzeitvermietung |
| Kaufpreis | 130.000 – 298.000 € |
Bilder
Wohnung in Breslau kaufen: Bilder von Gebäude und Wohnungen
Fragen
Häufige Fragen zum Wohnungskauf in Breslau
Eignet sich die Wohnung für Kurzzeitvermietung?
Die Lage schon: 200 Meter zum Hauptbahnhof, drei Gehminuten zur Haltestelle des Flughafenbusses, Altstadt fußläufig. Das ist die einzige Adresse in meinem Breslauer Angebot, bei der Kurzzeit- und Langzeitvermietung gleichermaßen funktionieren. Zu klären ist die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft und die aktuelle Rechtslage – das prüfe ich vor einer Reservierung für Sie, nicht danach.
Was kostet der Innenausbau – 400 oder 900 Euro pro Quadratmeter?
Beides ist richtig, es geht um unterschiedlichen Umfang. Das Ausbaupaket des Bauträgers beginnt bei rund 400 € pro Quadratmeter und bringt die Wohnung in bewohnbaren Zustand. Der Komplettausbau über meine Partnerfirma liegt bei rund 900 € und enthält zusätzlich Einbauküche, Möbel nach Maß und die vollständige Ausstattung bis zu Geschirr und Bettwäsche. Für Langzeitvermietung reicht oft das erste, für Kurzzeitvermietung brauchen Sie das zweite. An der Vermittlung verdiene ich nichts.
Wie übergebe ich Schlüssel, wenn ich in Deutschland bin?
Gar nicht – es gibt keine. Alle Wohnungen haben serienmäßig intelligente Türschlösser, der Zugang zu Gebäude, Aufzügen und Garage läuft über eine App. Zugangscodes lassen sich vergeben und wieder entziehen. Genau an diesem Punkt scheitert Fernvermietung sonst.
Wie hoch ist das Preisniveau im Vergleich?
Rund 4.450 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter gegenüber einem Breslauer Neubaudurchschnitt von etwa 3.310 Euro im ersten Quartal 2026 (NBP). Das ist ein Aufschlag von grob 35 bis 55 Prozent, den Sie für die Bahnhofsnähe zahlen. Kleine Wohnungen kosten pro Quadratmeter zudem generell mehr als große.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Keine. Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger entfällt die polnische Grunderwerbsteuer, die bei Bestandswohnungen 2 Prozent des Kaufpreises beträgt, weil der Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt.
Wer das schreibt
Ihr deutscher Immobilienmakler für Breslau
David Lis, M.Sc. – Immobilienmakler (IHK) und lizenzierter Makler in Polen
David Lis begleitet seit über acht Jahren deutschsprachige Käufer beim Immobilienkauf in Polen und hat über 200 notarielle Kaufverträge begleitet. Er verfügt über die deutsche IHK-Qualifikation und die polnische Maklerlizenz Nr. 22594 F PPRN – eine Kombination, die in Polen selten ist. Er arbeitet ausschließlich auf Käuferseite und nimmt keine Provision vom Verkäufer.
Seine Einschätzungen zum polnischen Immobilienmarkt wurden unter anderem in MDR, rbb, Handelsblatt, TVP World, der Ostsee-Zeitung und beim Nordkurier zitiert. Sein Satz gegenüber Kunden lautet regelmäßig: „Das würde ich so nicht kaufen.“
Kontakt: david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
Nächster Schritt
Wohnung in Breslau besichtigen – Termin mit Ihrem deutschen Makler
Die wichtigste Frage bei diesem Objekt ist nicht, welche Wohnung – sondern welche Vermietungsstrategie. Danach richten sich Größe, Etage und Ausbauvariante. Sagen Sie mir, was Sie vorhaben, dann sage ich Ihnen, was dazu passt. Und wenn nichts passt, sage ich Ihnen auch das. Suchen Sie sich unten einen Termin aus.
Alternativ direkt: david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
1 € = 4,20 PLN (Umrechnungskurs kann leicht schwanken).
Das Erstgespräch ist kostenfrei. Die Vergütung richtet sich nach Art und Umfang der gewünschten Käuferbegleitung. Für die eigentliche Immobilienvermittlung wird grundsätzlich eine erfolgsabhängige Maklerprovision vereinbart.
Als Ihr deutsch-polnischer Immobilienmakler (IHK-geprüft) und zertifizierter Makler in Polen begleite ich Sie umfassend von A bis Z durch den gesamten Kaufprozess.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir Anfragen nur bei vollständigen Kontaktdaten beantworten können.
Wichtiger Hinweis: Deutsche Banken finanzieren in der Regel keine Immobilien in Polen. Bitte klären Sie die Finanzierungsoptionen im Vorfeld mit Ihrer deutschen Hausbank.
Der Energieausweis liegt derzeit nicht vor, wird aber nachgereicht.
Marktdaten Stand Juli 2026. Quellen: ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2025″ (Stand Q1 2025), wroclaw.pl (2025), Powiatowy Urząd Pracy (Dezember 2025), Narodowy Bank Polski (Transaktionspreise Q1/2026), Pressemitteilungen der TAG Immobilien AG (2025/2026). Angaben zu Einheitenzahl, Flächen, Ausstattung und Ausbaupaketen beruhen auf Unterlagen des Bauträgers und polnischer Fachberichterstattung. Die genannten Ausbaukosten sind Orientierungswerte.
David Lis, M.Sc., Immobilienmakler (IHK), lizenzierter Makler in Polen (Nr. 22594 F PPRN) · david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
| Verfügbar ab: | 2027 |
| Kaufpreis: | 130.000-298.000 EUR |
| Lage: | Breslau |
| Zimmer: | 1-3 |
| Wohnfläche: | 25-67m² |
| Etagen: | 5 |
| Baujahr: | 2026 |
| Objektzustand: | Erstbezug |
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