Zehn Irrtümer Immobilienkauf in Polen – Vermeiden Sie teure Fehler mit professioneller Unterstützung
30.12.2019 – 11:25 Uhr, geschrieben von David Lis
Als erfahrener und zweisprachiger Immobilienmakler in Polen begleite ich deutsche Käufer durch die oft unbekannten Fallstricke des polnischen Immobilienmarktes. Viele Annahmen, die aus dem deutschen Immobilienmarkt bekannt sind, können in Polen fatale Fehler bedeuten – und letztendlich zu finanziellen Verlusten führen. Doch mit der richtigen Beratung lassen sich Risiken minimieren und Ihr Kauf wird sicher und reibungslos.
Zehn Irrtümer beim Immobilienkauf in Polen – Vermeiden Sie typische Stolperfallen
Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 1 – Eigentumsübertragung
Viele Käufer gehen davon aus, dass sie in Polen durch die notarielle Beurkundung Eigentümer werden. Tatsächlich erfolgt der Eigentumserwerb jedoch erst mit der Eintragung ins Grundbuch.
Risiko: Die fehlende Kenntnis dieser Regelung kann dazu führen, dass Käufer den vollen Kaufbetrag bezahlen, ohne rechtlich abgesichert zu sein. Hier braucht es Erfahrung, um alle Schritte korrekt zu durchlaufen.
Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 2 – Zahlung mit ausländischer Währung
Einige Käufer glauben, sie könnten den Kaufpreis einfach in Euro zahlen. Doch in Polen erfolgt die Bezahlung in der Landeswährung Zloty (PLN), es sei denn, der Verkäufer stimmt einer Euro-Zahlung ausdrücklich zu.
Risiko: Ohne klare Absprachen und Wissen über den polnischen Währungsmarkt könnten unerwartete Wechselkursgebühren oder Kursschwankungen den Preis deutlich erhöhen.
Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 3 – Verwandter in Rolle des „Maklers“
Manchmal wird angenommen, dass ein polnisch sprechender Freund oder Verwandter die Rolle eines zweisprachigen Immobilienmaklers übernehmen kann. Doch bei notariellen Beurkundungen und wichtigen Vertragsverhandlungen ist ein erfahrener, zweisprachiger Immobilienmakler entscheidend.
Risiko: Ohne professionelle, zweisprachige Begleitung besteht die Gefahr von Missverständnissen, die im Vertrag rechtliche Nachteile bringen könnten. Nur ein erfahrener Immobilienmakler mit umfassendem Marktverständnis und Sprachkompetenz bietet die nötige Sicherheit.
Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 4 – Verträge in deutscher Sprache
Deutsche Käufer erwarten oft, dass alle Dokumente automatisch in deutscher Sprache vorliegen. In Polen sind die Verträge jedoch in polnischer Sprache verfasst und müssen bei Bedarf beglaubigt übersetzt werden.
Risiko: Übersetzungsfehler oder fehlende Übersetzungen können dazu führen, dass entscheidende Details übersehen werden. Ein zweisprachiger Makler sorgt dafür, dass alles korrekt und verständlich ist.
Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 5 – Zahlungszeitpunkt der Nebenkosten
In Deutschland ist es üblich, die Grunderwerbssteuer nach der Beurkundung zu zahlen. In Polen gibt es abweichende Regulierungen, abhängig von der Transaktion.
Risiko: Ohne die genauen Zahlungsmodalitäten zu kennen, können Käufer unvorbereitet mit zusätzlichen Kosten konfrontiert werden – manchmal schon am Tag der Vertragsunterzeichnung.
Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 6 – Mehrwertsteuererstattung vom deutschen Finanzamt
Viele Käufer gehen davon aus, dass sie bei einem Immobilienkauf im Ausland eventuell Anspruch auf steuerliche Vorteile in Deutschland haben.
Risiko: Ohne genaue Informationen können falsche Erwartungen entstehen, die später zu Enttäuschungen führen.
Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 7 – Polen’s Immobilienmarkt ist hochriskant
Ein weit verbreiteter Irrglaube besagt, dass der polnische Immobilienmarkt unreguliert und riskant für ausländische Käufer sei. Tatsächlich gehört Polen laut dem JLL-Immobilientransparenzindex zu den stabilen und verlässlichen Märkten in der Region und rangiert nur knapp hinter westeuropäischen Ländern. Diese positive Bewertung der rechtlichen und behördlichen Rahmenbedingungen hat das Vertrauen vieler Investoren gestärkt. In den letzten fünf Jahren sind zahlreiche deutsche, belgische und französische Fondsgesellschaften sowie Bauträger in den polnischen Markt eingestiegen und haben umfangreiche Transaktionen getätigt. Solche Investitionen verdeutlichen das stabile Potenzial und die Attraktivität des Marktes.
Risiko: Ohne fundierte Marktkenntnisse könnten potenzielle Käufer jedoch vorschnelle Entscheidungen treffen und wichtige Chancen übersehen. In meiner Maklerpraxis erlebe ich regelmäßig, dass sich nach einigen Jahren Käufer bei mir melden, die eine falsche Standortentscheidung getroffen haben. Oft wurden ihnen Versprechungen gemacht, die sich später nicht bewahrheiteten, was zu Enttäuschungen und finanziellen Einbußen führte. Der polnische Markt ist stabil und bietet attraktive Gelegenheiten – jedoch nur mit der richtigen Planung und professioneller Beratung.
Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 8 – Deutsche Banken finanzieren immer Immobilien in Polen
Manche Käufer denken, dass sie problemlos eine Finanzierung über deutsche Banken für Immobilien in Polen erhalten. Die Realität sieht jedoch oft anders aus, da viele deutsche Banken eher inländische Sicherheiten bevorzugen.
Risiko: Wer hier nicht die Finanzierungsmöglichkeiten genau prüft, könnte vor unerwarteten Herausforderungen stehen.
Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 9 – Grunderwerbssteuer
Behauptung: „Beim Kauf von Immobilien in Polen ist immer eine Grunderwerbssteuer fällig“. Falsch!
Beim Kauf von Neubauimmobilien zahlen Sie grundsätzlich in Polen keine Grunderwerbsteuer.
Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 10 – polnische Immobilien sind immer günstig
Ein häufiges Missverständnis ist, dass Immobilien in Polen generell günstig sind. Während es durchaus noch Möglichkeiten gibt, attraktive Objekte zu erschwinglichen Preisen zu finden, hängt der Preis letztendlich stark von der Lage ab. Schnäppchenjäger, die für 100.000 EUR eine A-Lage-Immobilie an der Ostsee oder in einer polnischen Großstadt erwarten, werden hier jedoch enttäuscht sein. In begehrten Lagen wie Warschau, Danzig oder beliebten Küstenregionen sind die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Dennoch sind Immobilien in Polen im Durchschnitt immer noch günstiger als in Deutschland, was bedeutet, dass es langfristig noch Potenzial für Wertsteigerungen gibt.
Risiko: Wer ohne fundierte Marktkenntnisse auf Schnäppchen in den Top-Lagen hofft, riskiert falsche Erwartungen und möglicherweise überhöhte Preise. Eine professionelle Beratung hilft, realistische Erwartungen zu entwickeln und gezielt in renditestarke Objekte zu investieren, die langfristig Wertsteigerungspotenzial bieten.Vergleicht man allerdings die durchschnittlichen Immobilienpreise für sehr gute Lagen in deutschen und polnischen Metropolstädten (z. B. Hamburg, Stuttgart, München, Breslau, Danzig, Poznan usw.), so ist Polen schätzungsweise tatsächlich um das 2 bis 3-fache günstiger pro Quadratmeter. Aus meiner Sicht ist der Immobilienmarkt in Polen noch „durstig“.
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David Lis, M. Sc. Immobilienmakler Polen
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