Neubauwohnungen in Breslau – starke B+-Lage mit idealen Voraussetzungen für Vermietung
Breslau · Stare Miasto
Wohnung in Breslau kaufen: Neubauwohnungen in starker B+-Lage
97 Wohnungen von 28 bis 54 m² im westlichen Stadtzentrum – direkt neben einem der größten Bürokomplexe der Stadt, mit Tram zum Marktplatz in wenigen Minuten. Ein Objekt, das für die Vermietung gebaut ist.
120.000 € – 250.000 € · 1 bis 3 ZimmerWer sonst noch in Breslau kauft
Breslau überzeugt auch Profis
Die TAG Immobilien AG aus Hamburg ist 2020 über die Übernahme eines Breslauer Projektentwicklers in den polnischen Wohnungsmarkt eingestiegen. Heute hält der börsennotierte Konzern rund 8.700 Mietwohnungen in Polen, das Portfolio ist etwa zwei Milliarden Euro schwer. Wenn ein deutsches Unternehmen mit Rechenschaftspflicht gegenüber Aktionären seit Jahren hier Bestand aufbaut, sagt das mehr über den Standort als jede Broschüre.
Marktdaten
Wirtschaft und Mietnachfrage in Breslau: Zahlen für Privatinvestoren
Breslau ist mit rund 673.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt Polens, die Metropolregion umfasst etwa 1,25 Millionen Menschen. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2025 bei 2,3 Prozent. Die Stadt ist der drittgrößte Standort für Dienstleistungszentren in Polen: 70.300 Beschäftigte in rund 250 Zentren, mit Schwerpunkt Finance, Controlling und Datenanalytik (ABSL, Stand Q1/2025). Dazu kommen über 110.000 Studenten an mehr als 30 Hochschulen, davon etwa 10.000 aus dem Ausland (wroclaw.pl, 2025). Beide Gruppen mieten ganzjährig und nicht saisonal – für einen Privatinvestor ist das der Unterschied zwischen zwölf und sechs vermieteten Monaten. Die Angebotsmieten liegen je nach Lage und Standard bei etwa 60 bis 85 PLN kalt pro Quadratmeter, im Mittel um 70 PLN, umgerechnet rund 14 bis 20 Euro pro Quadratmeter.
Arbeitslosenquote in Breslau im Vergleich mit anderen polnischen Metropolen
| Arbeitslosenquote im Vergleich | Stand Dezember 2025 |
|---|---|
| Posen | 1,4 % |
| Warschau | 1,5 % |
| Breslau | 2,3 % |
| Krakau | 2,5 % |
| Danzig | 3,0 % |
| Łódź | 5,5 % |
Quellen: ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2025″ (Stand Q1 2025), wroclaw.pl (2025), Powiatowy Urząd Pracy (Dezember 2025).
Die Lage
Was eine B+-Lage in Breslau ausmacht – und warum sie sich für Vermieter oft besser rechnet als die A-Lage
Als B+-Lage bezeichnet man in der Immobilienbewertung Standorte, die knapp unterhalb der teuersten Innenstadtlage liegen, aber deren Infrastruktur vollständig mitnutzen. Konkret heißt das hier: nicht am Marktplatz, sondern wenige Tramminuten davon entfernt – dafür direkt an den Arbeitsplätzen, an denen die Mieter tatsächlich hingehen.
Für einen Vermieter ist das häufig die bessere Position. In der A-Lage zahlen Sie den Aufpreis für eine Adresse, die im Mietvertrag kaum mehr Miete bringt: Der Mieter zahlt für kurze Wege zur Arbeit, nicht für den Blick auf den Marktplatz. In der B+-Lage kaufen Sie günstiger ein, während der Mietansatz nahezu derselbe bleibt.
Dazu kommt die Nachfrageseite: Touristen und Kurzzeitgäste konzentrieren sich auf die Altstadt, Berufstätige und Studenten wohnen dort, wo der Weg zur Arbeit oder zur Hochschule kurz ist. Wer langfristig vermieten will, sucht genau die zweite Gruppe.
Mikrolage
Lage im westlichen Stadtzentrum von Breslau: Büroquartiere direkt nebenan
Arbeitsplätze in Gehweite
Direkt neben dem Projekt liegt einer der größten und modernsten Bürokomplexe von Breslau, in dem zahlreiche internationale Unternehmen sitzen. Ein zweites großes Büroquartier ist in wenigen Minuten erreichbar. Genau hier arbeitet ein erheblicher Teil der 70.300 Beschäftigten des Breslauer Dienstleistungssektors – und genau diese Menschen suchen Wohnungen, die sie zu Fuß oder in einer Tramstation erreichen.
Verkehrsanbindung in alle Richtungen
Straßenbahn- und Bushaltestellen liegen in der unmittelbaren Umgebung. Zum historischen Marktplatz sind es wenige Minuten mit der Tram. Ein Regionalbahnhof mit Verbindungen unter anderem Richtung Posen und zum Hauptbahnhof ist in wenigen Minuten erreichbar, die Autobahn A4 und der Flughafen Breslau sind gut angebunden.
Hochschulen im Umfeld
Breslau hat über 110.000 Studenten. Von hier aus sind mehrere der wichtigsten Hochschulen der Stadt schnell erreichbar:
- Technische Universität Breslau
- Universität Breslau
- Wirtschaftsuniversität Breslau
- Akademie für Theaterkunst
- WSB Merito Universität
- Universität Niederschlesien (DSW)
Für Sie als Vermieter bedeutet diese Mischung, dass zwei voneinander unabhängige Nachfragegruppen auf dieselbe Wohnung zugreifen. Wenn eine Branche schwächelt, trägt die andere.
Zuschnitt
Gebaut für Mieter
28 bis 54 Quadratmeter, ein bis drei Zimmer, 97 Einheiten: Dieses Projekt ist kein Familienobjekt und will auch keines sein. Die Größen decken exakt das ab, was in Breslau am schnellsten vermietet wird – Einzelmieter aus den Büroquartieren, Paare, Studenten mit gutem Budget. Wer nach einer großen Eigentumswohnung zum Selbstbewohnen sucht, ist hier falsch. Wer ein Vermietungsobjekt sucht, richtig.
Das Projekt
Architektur und Grundrisse: 97 Wohnungen zwischen 28 und 54 m²
Das Projekt umfasst 97 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten auf acht Geschossen. Die Architektur orientiert sich an der urbanen Struktur des Viertels, die Grundrisse sind auf Funktionalität ausgelegt statt auf Repräsentation.
Die Deckenhöhe liegt bei 2,60 bis 2,74 Metern – das ist solider polnischer Neubaustandard, kein Loft. Ich sage das deutlich, weil andere Objekte in Breslau mit 3,70 oder 3,90 Metern werben und man das nicht verwechseln sollte. Für ein Vermietungsobjekt in dieser Preisklasse ist die Höhe völlig in Ordnung; ein Verkaufsargument ist sie nicht.
Geheizt wird über Fernwärme. Der Zugang ist barrierefrei, Aufzüge sind vorhanden, zu den Wohnungen gehören Balkone.
Tiefgarage: 62 Stellplätze für 97 Wohnungen
Die Tiefgarage bietet 62 Stellplätze. Bei 97 Wohnungen heißt das: Es gibt nicht für jede Einheit einen Platz. In dieser Lage mit Tram, Bus und Bahnhof vor der Tür ist das kein Ausschlusskriterium – ein großer Teil der Zielmieter fährt kein Auto. Wenn Sie aber eine Wohnung mit Stellplatz wollen, sollten Sie früh reservieren, statt darauf zu hoffen, dass später noch einer frei ist.
Schlüsselfertiger Ausbau: vermietbar ab Übergabe
Der Bauträger bietet an, die Wohnung auf Wunsch schlüsselfertig auszubauen. Das ist die bequeme Variante. Alternativ übernimmt eine Einrichtungsfirma, mit der ich zusammenarbeite, den kompletten Ausbau einschließlich Möbeln – Orientierungswert rund 900 Euro pro Quadratmeter, bei 40 m² also etwa 36.000 Euro. An dieser Vermittlung verdiene ich nichts. Welche der beiden Varianten günstiger und besser ist, vergleichen wir konkret, wenn beide Angebote vorliegen.
Für Privatinvestoren
Neubauwohnung in Breslau als Kapitalanlage
Was dieses Objekt von den anderen Breslauer Neubauten unterscheidet, ist die Konsequenz: Lage an den Arbeitsplätzen, Wohnungsgrößen im gefragtesten Segment, Ausbau auf Wunsch schlüsselfertig. Es ist ein Vermietungsprodukt, kein Statusobjekt – und das ist als Investition eher ein Vorteil.
Der zweite Punkt ist der Einstiegspreis. Ab 120.000 Euro sind Sie in einer zentralen Breslauer Lage dabei. Wer den polnischen Markt zunächst mit einem überschaubaren Betrag testen möchte, findet hier eine der wenigen zentralen Adressen in dieser Größenordnung.
Der dritte Punkt gehört ehrlicherweise dazu: Die Fertigstellung ist für 2028 vorgesehen. Ihr Kapital ist bis dahin gebunden, ohne Miete zu erwirtschaften. Wer kurzfristig Erträge braucht, sollte ein fertiges Objekt kaufen. Wer Zeit mitbringt, bekommt dafür heutige Preise für eine Wohnung, die erst in zwei Jahren auf den Markt kommt.
Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger fällt in Polen keine Grunderwerbsteuer an. Die 2 Prozent, die beim Kauf einer Bestandswohnung anfallen, entfallen hier also, weil der Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt.
Kaufpreise
Kaufpreise der Neubauwohnungen in Breslau
Welche Einheiten aktuell frei sind, zu welchem Preis und mit welchem Stellplatz, prüfe ich vor jedem Termin neu und schicke Ihnen die Liste vorab – nicht erst bei der Besichtigung.
Umrechnung zum Kurs 1 € = 4,20 PLN. Maßgeblich sind die Beträge in PLN.
Objektdaten
Eckdaten des Neubauprojekts in Breslau
| Objektart | Eigentumswohnungen im Neubau, westliches Stadtzentrum (Stare Miasto) |
|---|---|
| Einheiten | 97 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten |
| Zimmer | 1 bis 3 |
| Wohnflächen | ca. 28 – 54 m² |
| Deckenhöhe | ca. 2,60 – 2,74 m |
| Geschosse | 8 |
| Fertigstellung | 2028, Erstbezug |
| Ausbauzustand | schlüsselfertiger Ausbau auf Wunsch über den Bauträger oder über meine Partnerfirma möglich |
| Heizung | Fernwärme |
| Stellplätze | 62 Plätze in der Tiefgarage |
| Weitere Ausstattung | Aufzug, barrierefreier Zugang, Balkon |
| Grunderwerbsteuer | 0 % (Neubau vom Bauträger) |
| Geeignet für | Langzeitvermietung und Eigennutzung |
| Kaufpreis | 120.000 – 250.000 € |
Bilder
Wohnung in Breslau kaufen: Bilder von Gebäude und Umfeld
Fragen
Häufige Fragen zum Wohnungskauf in Breslau
Was bedeutet B+-Lage und ist das ein Nachteil?
Eine B+-Lage liegt knapp unterhalb der teuersten Innenstadtlage, nutzt deren Infrastruktur aber vollständig mit. Für Vermieter ist das häufig die bessere Position: Der Einkaufspreis ist niedriger, der Mietansatz bleibt nahezu gleich, weil Mieter für kurze Arbeitswege zahlen und nicht für die Adresse. Ein Nachteil ist es nur, wenn Sie kurzzeitvermieten wollen – Touristen suchen die Altstadt.
Reichen 62 Stellplätze für 97 Wohnungen?
Rechnerisch nicht für jede Einheit. In dieser Lage mit Tram, Bus und Bahnhof in Gehweite fährt ein großer Teil der Zielmieter kein Auto, deshalb ist das kein Ausschlusskriterium. Wenn Sie eine Wohnung mit Stellplatz wollen, sollten Sie aber früh reservieren – nachträglich einen zu bekommen, wird schwierig.
Kann ich die Wohnung fertig ausgebaut übernehmen?
Ja. Der Bauträger bietet den schlüsselfertigen Ausbau als Option an. Alternativ übernimmt eine Einrichtungsfirma, mit der ich arbeite, den kompletten Ausbau einschließlich Möbeln – Orientierungswert rund 900 Euro pro Quadratmeter. An dieser Vermittlung verdiene ich nichts. Wir vergleichen beide Angebote, sobald sie vorliegen.
Die Fertigstellung ist erst 2028 – was heißt das für mich?
Ihr Kapital ist bis dahin gebunden und erwirtschaftet keine Miete. Dafür kaufen Sie zu heutigen Preisen eine Wohnung, die erst in zwei Jahren auf den Markt kommt. Ob das für Ihre Planung passt, hängt davon ab, ob Sie laufende Erträge brauchen oder auf Wertentwicklung setzen – das besprechen wir vorher.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Keine. Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger entfällt die polnische Grunderwerbsteuer, die bei Bestandswohnungen 2 Prozent des Kaufpreises beträgt, weil der Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt.
Wer das schreibt
Ihr deutscher Immobilienmakler für Breslau
David Lis, M.Sc. – Immobilienmakler (IHK) und lizenzierter Makler in Polen
David Lis begleitet seit über acht Jahren deutschsprachige Käufer beim Immobilienkauf in Polen und hat über 200 notarielle Kaufverträge begleitet. Er verfügt über die deutsche IHK-Qualifikation und die polnische Maklerlizenz Nr. 22594 F PPRN – eine Kombination, die in Polen selten ist. Er arbeitet ausschließlich auf Käuferseite und nimmt keine Provision vom Verkäufer.
Seine Einschätzungen zum polnischen Immobilienmarkt wurden unter anderem in MDR, rbb, Handelsblatt, TVP World, der Ostsee-Zeitung und beim Nordkurier zitiert. Sein Satz gegenüber Kunden lautet regelmäßig: „Das würde ich so nicht kaufen.“
Kontakt: david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
Nächster Schritt
Wohnung in Breslau besichtigen – Termin mit Ihrem deutschen Makler
Sagen Sie mir, ob Sie laufende Mieteinnahmen oder Wertentwicklung suchen – bei einem Objekt mit Fertigstellung 2028 macht das den ganzen Unterschied. Und wenn es nicht passt, sage ich Ihnen das, bevor Sie reservieren. Suchen Sie sich unten einen Termin aus.
Alternativ direkt: david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
1 € = 4,20 PLN (Umrechnungskurs kann leicht schwanken).
Das Erstgespräch ist kostenfrei. Die Vergütung richtet sich nach Art und Umfang der gewünschten Käuferbegleitung. Für die eigentliche Immobilienvermittlung wird grundsätzlich eine erfolgsabhängige Maklerprovision vereinbart.
Als Ihr deutsch-polnischer Immobilienmakler (IHK-geprüft) und zertifizierter Makler in Polen begleite ich Sie umfassend von A bis Z durch den gesamten Kaufprozess.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir Anfragen nur bei vollständigen Kontaktdaten beantworten können.
Wichtiger Hinweis: Deutsche Banken finanzieren in der Regel keine Immobilien in Polen. Bitte klären Sie die Finanzierungsoptionen im Vorfeld mit Ihrer deutschen Hausbank.
Der Energieausweis liegt derzeit nicht vor, wird aber nachgereicht.
Marktdaten Stand Juli 2026. Quellen: ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2025″ (Stand Q1 2025), wroclaw.pl (2025), Powiatowy Urząd Pracy (Dezember 2025), Pressemitteilungen der TAG Immobilien AG (2025/2026). Angaben zu Flächen, Preisen, Stellplätzen und Fertigstellung beruhen auf Unterlagen des Bauträgers. Die genannten Ausbaukosten sind Orientierungswerte.
David Lis, M.Sc., Immobilienmakler (IHK), lizenzierter Makler in Polen (Nr. 22594 F PPRN) · david.lis@immobilie-polen.de · +49 178 32 32 225
| Verfügbar ab: | 2028 |
| Kaufpreis: | 120.000-250.00 EUR |
| Lage: | Breslau |
| Zimmer: | 1-3 |
| Wohnfläche: | 28-54m² |
| Etagen: | 8 |
| Baujahr: | 2028 |
| Objektzustand: | Erstbezug |
| Heizungsart: | Fernwärme |
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