Wie hoch sind die Mietpreise in Polen?
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Wie ist die Entwicklung der Mietpreise in Polen?
Auch im vergangenen Jahr sind die Immobilien-, aber insbesondere auch die Mietpreise für polnische Wohnungen und Häuser angestiegen. Mittlerweile muss man sich von dem Gedanken verabschieden, dass Polen ein Billigland ist, in dem Wohnungen quasi verschenkt werden. Als Mitglied der EU nähert sich dieses Land immer mehr dem Preisniveau Deutschlands an. Bereits im Jahr 2019 haben wir Ihnen ein Update zu den Mietpreisen in diesen Blog Auskunft erteilt.
Spürbare Mietpreissteigerungen in Polen im Jahr 2022
Im Vergleich zum Jahr 2021 sind die Kaltmieten in den meisten polnischen Städten im hohen zweistelligen Prozentbereich angestiegen. Der Durchschnitt über alle mittel- und großen Städte beträgt satte 30 %. Insbesondere große Städte wie Gdańsk (Danzig), Krakau, Wrocław (Breslau) oder Lodz zeigen ein hohes Niveau. Krakau hat dabei den größten Sprung gemacht: Wohnungen bis zu 90 Quadratmetern waren im November 2021 noch im Schnitt für umgerechnet unter 600 Euro zu bekommen – ein Jahr später ist dieser Wert um über 40 Prozent auf über 800 Euro Kaltmiete gestiegen. Im Durchschnitt! Aber auch bei kleineren Immobilien gab es in der zweitgrößten Stadt Polens Steigerungen von durchweg um die 40 Prozent.
Absolut europäisches Niveau der Mieten in Polen
Die höchsten Mieten sind weiterhin in der Hauptstadt zu zahlen. Warschau hat mit einem Anstieg um beinahe 30 % nun im europäischen Vergleich die Top 12 erreicht. Mit einem Kaltmietenpreis von fast 18 Euro je Quadratmeter rangiert die einzige polnische Millionenstadt nur knapp hinter München und Madrid und deutlich vor den weiteren deutschen Metropolen wie Frankfurt, Berlin oder Hamburg. Und wer hätte gedacht, dass Breslau und Danzig unmittelbar auf Prag folgen und vor dem österreichischen Graz liegen?
Unterschiede auf dem polnischen Mietmarkt
Selbstverständlich sind die Mietpreise abhängig von den Rahmenbedingungen der Wohnung: Wie überall sind die Lage und die Ausstattung bzw. der Zustand der Wohnung das wesentlichste Kriterium. In Polen kommt jedoch noch eine Besonderheit hinzu. Hier sind insbesondere Wohnungen von 30 bis 50 Quadratmetern bei den Mietern beliebt. Hier lassen sich die relativ höchsten Mietpreise erzielen, da es viele Studenten oder auch Arbeiter aus verschiedensten europäischen (hier insbesondere Italien und England) und vor allem asiatischen Ländern nach Polen zieht. Neben Belarus kommen auch viele Menschen aus Georgien nach Polen, da die Verdienstmöglichkeiten hier deutlich über denen im Heimatland liegen. Gerade der IT-Sektor zahlt überdurchschnittliche Löhne, die dann auch in die persönliche Wohnsituation fließen, zumal zu Zeiten des Homeoffice.
Auswirkungen der Ukrainekrise
Es wird kaum überraschen, dass der Ukrainekrieg die Situation auf dem Immobilienmarkt in Polen noch einmal drastisch verschärft hat: Der Markt der verfügbaren Wohnungen in Polen ist Deloitte zufolge im vierten Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahr um sagenhafte 80 % eingebrochen, obwohl auch vor dem Februar 2022 schon 2 Millionen Menschen aus der Ukraine in Polen gelebt haben.
| Durchschnittliche Mietpreise in Polen: Veränderung in 12 Monaten | ||||
|---|---|---|---|---|
| Stadt | Wohnfläche | Mietpreise Nov. 2021 [€] | Mietpreise Nov. 2022 [€] | Mieterhöhung in % |
| Bromberg | bis 38 m² | 289 | 342 | +18 % |
| bis 60 m² | 342 | 415 | +21 % | |
| bis 90 m² | 461 | 496 | +7 % | |
| Danzig | bis 38 m² | 408 | 513 | +26 % |
| bis 60 m² | 484 | 624 | +29 % | |
| bis 90 m² | 641 | 877 | +37 % | |
| Kattowitz | bis 38 m² | 269 | 369 | +37 % |
| bis 60 m² | 388 | 471 | +21 % | |
| bis 90 m² | 524 | 629 | +20 % | |
| Krakau | bis 38 m² | 361 | 507 | +40 % |
| bis 60 m² | 441 | 638 | +44 % | |
| bis 90 m² | 574 | 828 | +44 % | |
| Lublin | bis 38 m² | 341 | 410 | +20 % |
| bis 60 m² | 400 | 483 | +21 % | |
| bis 90 m² | 462 | 567 | +23 % | |
| Lodz | bis 38 m² | 280 | 388 | +39 % |
| bis 60 m² | 365 | 487 | +34 % | |
| bis 90 m² | 480 | 657 | +37 % | |
| Posen | bis 38 m² | 326 | 404 | +24 % |
| bis 60 m² | 326 | 404 | +24 % | |
| bis 90 m² | 402 | 520 | +29 % | |
| Stettin | bis 38 m² | 402 | 460 | +14 % |
| bis 60 m² | 433 | 526 | +21 % | |
| bis 90 m² | 513 | 646 | +26 % | |
| Warschau | bis 38 m² | 450 | 594 | +32 % |
| bis 60 m² | 586 | 769 | +31 % | |
| bis 90 m² | 918 | 1.165 | +27 % | |
| Breslau | bis 38 m² | 400 | 533 | +33 % |
| bis 60 m² | 486 | 649 | +34 % | |
| bis 90 m² | 618 | 846 | +37 % | |
| Quelle: Bankier.pl, eigene Darstellung Währungskurs 13.12.2022: 1 EUR = 4,69 Zloty | ||||
Mietimmobilien in Polen sind vor allem Privatsache
Die meisten polnischen Immobilien sind in Privathand. Rund 80 % der Wohnungen und Häuser sind im Eigentum von Privatleuten. Diese Eigentumsquote bedeutet innerhalb der EU den sechshöchsten Satz.
Anhand der Entwicklung zeigt sich deutlich, dass der polnische Immobilienmarkt ein Vermietermarkt ist: Mietverträge werden gewöhnlich für ein Jahr abgeschlossen und können dann zu neuen Konditionen verlängert oder auch sogar (auch für den Eigenbedarf) wieder gekündigt werden. Das verhindert so etwas die Mietpreisbremse, die es in deutschen Metropolen gibt.
Menschen mit (nur) durchschnittlichem Einkommen und ohne große Ersparnisse sind in Polen mittlerweile häufig gezwungen, Wohnungen zu mieten, da die Zinsen im letzten Jahr 2022 immens gewachsen sind und sie damit kaum über ausreichend Kreditwürdigkeit für einen Hausbau oder Kauf verfügen. Außerdem geht der Trend hin zu mehr Mobilität in der eigenen Lebens- und Arbeitssituation, sodass feste Immobilien auch als Hindernis von karriereorientierten Berufsgruppen empfunden werden können.
Das erhöht des Weiteren zusätzlich den Druck auf größere Wohnungen auch im oberen Segment, in denen man auch mit einer Familie wohnen kann. Damit können sich Vermieter die Mieter bei großer Nachfrage aussuchen. Zwar versuchen mittlerweile einige internationale Fondsgesellschaften, den Mietermarkt in Polen zu professionalisieren, aber deren Anteil am Markt ist noch immer gering.
Prognose: Investition in Immobilien lohnt auch langfristig
Auch wenn Zinsen und Kaufpreise im letzten Jahr ebenfalls gestiegen sind: Der Erwerb von Mietimmobilien ist eine gute Investition zur Diversifikation, sofern die Grundregeln des Immobilienerwerbs beachtet werden. Aufgrund der höheren Zinsen wird der Markt der kleineren Wohnungen auch weiterhin besonders stark gefragt bleiben.
Meine Prognose ist, dass es innerhalb der nächsten wenigen Jahre wieder einen richtigen Boom geben wird. Derzeit zeigt sich, dass viele geplante Bauprojekte mittels gezielten Baustopp quasi „auf Eis gelegt“ werden, um erst mal zu beobachten, wie sich der Markt entwickelt. Ich gehe davon aus, dass es in ein paar Jahren Angebotsknappheit gibt, da nach wie vor viel Wohnraum in Polen fehlt. Der aktuelle Zwang für Durchschnittsverdiener, zu mieten statt zu bauen, kurbelt den Mietmarkt weiter an.
Bitte beachten Sie, dass die hier aufgeführten Mietpreise in Polen Durchschnittswerte sind. Je nach Lage können diese höher oder niedriger ausfallen. Die Erhebung und Analyse der Marktdaten wurden mit größtmöglicher Sorgfalt durchgeführt.
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David Lis, M. Sc. Immobilienmakler Polen
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