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Der polnische Wohnungsmarkt: Chancen oder Risiken

Wohnungen in Polen (kernsanierter Altbau)

Bildquelle: www.immobilie-polen.de

Gastbeitrag, 30.12.2020

Der polnische Wohnungsmarkt: Chancen oder Risiken für internationale institutionelle Investoren?

Gastbeitrag von Pepijn Morshuis (CEO der Trei Real Estate)

Angezogen von hohen Renditen entdecken immer mehr internationale institutionelle Investoren polnische Wohnimmobilien. Der Markt entwickelt sich vielversprechend und viele Investoren wollen die Chancen nutzen und früh im Zyklus in den Markt einsteigen. Daneben existieren aber auch verschiedene Risiken, mit denen umgegangen werden muss.

Institutionellen Investoren, die in Westeuropa in Wohnimmobilien investieren wollen, kann ein Blick auf die Renditen die Stimmung verhageln. Die Spitzenrenditen sind in den wichtigen Metropolen durch die Bank sehr niedrig: In Berlin lagen sie im zweiten Quartal 2020 bei 2,6%, in Barcelona bei 3,5%, in Paris bei 2,5%, in London bei 3,75% und in Kopenhagen ebenfalls bei 3,5%. Spitzenreiter im negativen Sinne ist Stockholm mit 1,5%. An dieser Situation hat auch die Corona-Pandemie nichts geändert. Eine der wenigen Alternativen dazu ist der polnische Wohnungsmarkt. In der Hauptstadt Warschau liegen die Spitzenrenditen bei 5,25 Prozent, in den Vororten und anderen großen Städten wie BreslauDanzig und Krakau reichen sie bis 6,0%. Unterm Strich sind die Renditen um 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte höher als in Westeuropa. Dieses Renditeplus sollte ausreichen, um den Markt einer genaueren Betrachtung zu würdigen. Wo existieren Risiken und wo liegen die Chancen auf dem polnischen Wohnungsmarkt?

Polen ist ein Eigentümermarkt 

Zuerst zu den Chancen: Betrachtet man den Markt, dann fällt als erstes der hohe Anteil der Eigentumswohnungen im Vergleich zu den Mietwohnungen auf. Mit 84% lebt die große Mehrheit der Polen in Eigentumswohnungen. Nur 16% mieten. Allerdings ist die Qualität bei beiden Arten von Wohnungen in der Regel nicht sehr hoch und genügt modernen Anforderungen nicht mehr. Der Grund: Bei den Eigentumswohnungen handelt es sich zum großen Teil um Plattenbauten aus den 1960er bis 1980er Jahren, bei den Mietwohnungen entfällt der größte Teil auf kommunale Wohnungsunternehmen. Ein freier Wohnungsmarkt – abseits der kommunalen Wohnungsunternehmen – existiert kaum und ist erst im Entstehen begriffen. Diesem – eher geringen – Angebot steht eine große Nachfrage gegenüber, die nicht bedient werden kann. Dies gilt vor allem für die großen Städte. Perspektivisch wird die Nachfrage weiter anstiegen: Bis 2030 wird der Anteil der Bevölkerung in den Städten auf rund 60% anwachsen, parallel dazu nimmt die Anzahl der Haushalte zu. Vor allem jüngere, gut ausgebildete Menschen zielt es in die Städte. Diese Gruppe ist aufgeschlossener gegenüber dem Wohnen zur Miete als die Generation davor. Mieten wird bevorzugt, weil es mehr Flexibilität erlaubt und geringeren finanziellen Druck mitbringt als der Kauf einer Wohnung. 

Hohe Nachfrage und geringe Regulierung führen zu steigenden Mieten 

Neben der hohen Nachfrage ist die geringe Regulierung des Mietmarktes einer der großen Vorteile für Investoren. Das Wohnungsmietrecht ist in Polen kaum reguliert. Die hohe Nachfrage und die geringe Regulierung führen zu steigenden Mieten. In allen wichtigen Städten nahmen die Mieten laut Amron Centre Analysis zwischen Q1 2016 und Q1 2020 relativ kontinuierlich zu. Beispielsweise kletterten sie im genannten Zeitraum in Warschau von durchschnittlich rund 1.550 Zloty (entspricht rund 350 Euro) pro Monat und Wohneinheit auf rund 1.900 Zloty (entspricht rund 430 Euro). In Krakau stiegen die Mieten im gleichen Zeitraum von rund 1.200 Zloty auf circa 1.500 Zloty, in Breslau von 1.100 Zloty auf 1500 Zloty. Zwar gab es im Q3 2020 einen Corona-bedingten Rückgang der Mieten. Dies steht jedoch im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie und wird unserer Meinung nach keine Auswirkungen auf den langfristigen Trend haben. Derzeit richten zahlreiche internationale Investoren aus den USA, dem Vereinigten Königreich und Deutschland ihren Blick auf den polnischen Wohnungsmarkt. Ihr Kalkül: Sie wollen früh im Marktzyklus einsteigen, denn die Renditekompression wird auch den polnischen Wohnungsmarkt erreichen. Ein bekanntes Beispiel für einen Investor, der jüngst in den polnischen Wohnungsmarkt eingestiegen ist, ist die deutsche TAG Immobilien AG. Neben den Renditeaspekten gibt es noch weitere Gründe, die für Polen sprechen. Ein Pro-Argument ist die polyzentrische Struktur des Landes mit mehreren Metropolen, die für Investitionen in Frage kommen – neben der Hauptstadt Warschau kommen auch BreslauPosen, die Region Danzig (Tricity), Lodz Krakau und Katowice für Investitionen in Frage. Ein weiterer Vorteil ist die Größe des Landes. Mit rund 38,3 Mio. Einwohnern bietet Polen eine ausreichende Marktgröße. Für Institutionelle heißt das, dass sie, einmal in den Markt eingestiegen, ihr Geschäft auch skalieren und größere Volumina erwerben können. Die Größe ist auch der Grund, warum sich Investoren auf Polen fokussieren und nicht auf die anderen Märkte in Zentral- und Osteuropa (CEE). Zieht man die Fertigstellungen von Wohnungen in den vergangenen fünf Jahren in den Ländern in CEE heran, zeigt sich, dass 60% der Einheiten auf Polen entfallen. An zweiter Stelle folgt mit großem Abstand Rumänien mit einem Anteil von zehn Prozent, an dritter Stelle kommt die Tschechische Republik mit sieben Prozent, gefolgt von der Slowakei und Ungarn mit fünf bzw. vier Prozent. 

Risiken: Fehlende Property Manager, Politik und Wechselkurs 

Den Chancen, die der Markt bietet, stehen auch Risiken gegenüber. Ein Risiko ist das Fehlen von professionellen Dienstleistern. Dies gilt insbesondere in Bezug auf Property Manager. Allerdings ist absehbar, dass dieses Defizit behoben wird. Derzeit bereiten verschiedene internationale Property Manager den Eintritt in den polnischen Markt vor. Ein weiteres Risiko sehen ausländische Investoren in der Politik der aktuellen polnischen Regierung. Wir nehmen zwar auch wahr, dass der Druck auf die demokratischen Institutionen wie beispielsweise Gerichte steigt. Allerdings hat die Regierung immer betont, dass ihr die wirtschaftliche Stabilität und Wachstum wichtig ist und sie hat auch nie gegenteilige Maßnahmen ergriffen. Daher schätzen wir dieses Risiko als gering und insgesamt beherrschbar ein. Das vielleicht größte Risiko ist das Währungsrisiko. Denn anders als bei Büro- und Handelsmietern in Polen, die ihre Miete in Euro zahlen, begleichen Wohnungsmieter ihre Verpflichtungen in Zloty. Investoren aus dem Ausland können dieses Risiko – je nach individueller Risikoneigung – absichern. Das Hedging ist jedoch teuer und relativiert den Renditevorteil ein Stück weit. 

Fazit:

Die Fundamentaldaten des polnischen Wohnungsmarkts sind eindeutig positiv. Vor allem Mieten und Kaufpreise entwickeln sich positiv. Dies zieht derzeit vor allem internationale Investoren an, die etwas risikofreudiger sind und früh im Marktzyklus einsteigen wollen. Zwar gibt es Risiken wie das Währungsrisiko, aber insgesamt sind die Risiken überschaubar.

Pepijn Morshuis ist CEO der Trei Real Estate.

Die Trei Real Estate GmbH (Trei) ist ein deutscher Projektentwickler und Bestandshalter für Wohn- und Einzelhandelsimmobilien. Die Immobiliengesellschaft gehört zur Unternehmensgruppe Tengelmann und verfügt ein Bestandsportfolio von ca. 1,2 Mrd. € 

Ferienimmobilien in Swinemünde; Interview mit Ferienverwalter Maciej Maciejewski

Typische Einrichtung einer Ferienimmobilie in Polen

Bildquelle: Dariusz Jarzabek/Shutterstock.com

Experten-Interview, 28.12.2020

Ferienimmobilien in Swinemünde; Interview mit Ferienverwalter Maciej Maciejewski

Ferienimmobilien in Swinemünde und entlang der polnischen Ostsee sind sehr beliebt. Die polnische Immobilienwirtschaft – speziell die Kurzvermietung von Ferienimmobilien in Swinemünde hat sich in den letzten Jahren stetig weiterentwickelt und kommt den hohen Ansprüchen der Touristen entgegen. Swinemünde ist als ganzjähriges Urlaubsziel besonders beliebt, da hier im Vergleich zu kleineren Ostsee-Ortschaften auch in der Nebensaison „Leben auf der Straße“ aufzufinden ist. Diesen Aspekt vergessen viele Immobilienkäufer beim Kauf von  Immobilien in Polen. 

Ferienimmobilien in Swinemünde: Vorstellung der Firma Apartamenty Świnoujście

Auf den namhaften Buchungsportalen wie Booking.com gibt es viele Ferienobjekte. Aber worauf achten Touristengäste bei der Buchung einer Ferienimmobilie? Welche Lagen sind besonders gefragt? Was ist bei der Wahl eines Ferienverwalters zu achten und was kostet die Immobilienbetreuung? Der Vermietungsexperte Maciej Maciejowski beantwortet diese und andere Fragen zu Ferienimmobilien in Swinemünde.

Herr Maciejewski führt mit seinem Team das inhabergeführte Unternehmen „Apartamenty Świnoujście. Wer bereits einen Urlaub in der größten Stadt Usedoms gemacht hat, dem ist sicherlich das Ferienwohnungsschild an der einen oder anderen Eingangstür aufgefallen. Herr Maciejewski führt das Familienunternehmen seit ca. 20 Jahren und verwaltet mit seinem Team aktuell fast 250 Ferienimmobilien in Swinemünde. Damit zählt Apartamenty Świnoujście® nicht nur zu den größten, sondern auch zu den am längsten existierenden Unternehmen bei der Vermietung von Immobilien in Swinemünde.

Bildquelle: Apartamenty Świnoujście®

David Lis: Herr Maciejewski, vielen Dank, dass Sie sich für das Interview Zeit genommen haben. Sie verwalten weit über 200 Ferienimmobilien. Wie bewältigen Sie das gesamte Property-Management, ohne den Überblick zu verlieren?

Maciej Maciejewski: Es ist nicht einfach. Mittlerweile übernehmen meine Mitarbeiter die meiste Arbeit. Die Abrechnung jeder einzelnen Wohnung mache ich aber noch selbst, was mir ermöglicht, den Kontakt zu den Eigentümern aufrechtzuerhalten und jedes einzelne Apartment zu kennen.

David Lis: Wann ist es Ihrer Meinung nach sinnvoll eine ausländischen Ferienimmobilie zu kaufen?

Maciej Maciejewski: Für mich macht ein Kauf einer Immobilie im Ausland nur dann Sinn, wenn man sie auch selbst nutzen kann. Von daher würde ich immer das Kaufen, was mir selbst passen würde.

 David Lis: Welche Erwartungen haben deutsche und polnische Touristen, wenn sie eine Ferienimmobilie buchen? Gibt es Unterschiede zwischen den Ansprüchen in- und ausländischer Touristen?

Maciej Maciejewski: Die Ansprüche sind zwischen den beiden Nationen sehr ausgeglichen und werden von Jahr zu Jahr immer höher. Die Gäste erwarten sehr gut erhaltene und saubere Apartments.

David Lis: Welche weiteren Aspekte sind neben der Sauberkeit noch wichtig?

Maciej Maciejewski: Lage und Lage würde ich sagen. Aber auch die Nähe zur Infrastruktur ist für den jeweiligen Gast wichtig. In Swinemünde ist es natürlich größtenteils der Strand und die Promenade, aber wir haben auch Gäste, die z. B. näher am Stadtzentrum, dem Kurpark oder der Grenze wohnen möchten.

David Lis: Kommen hauptsächlich Touristen aus Deutschland und Polen nach Swinemünde?

Maciej Maciejewski: Wir begrüßen immer mehr Gäste aus Tschechien und Schweden. Es kommen aber auch z. B. Gäste aus Dänemark und der Schweiz.

David Lis: Wieso ist Swinemünde ein Magnet für in- und ausländische Touristen?

Maciej Maciejewski: Swinemünde hat den breitesten Strand an der Ostsee, eine sehr gute touristische Infrastruktur, viele touristische Attraktionen, viel Natur drum herum und letztendlich ist Swinemünde eine Hafenstadt.

David Lis: Obwohl die deutsche Ostsee auch einiges anzubieten hat, kommen deutlich viel mehr deutsche Touristen nach Polen, als umgekehrt. Was schätzen die deutschen Touristen an Swinemünde?

Maciej Maciejewski: Leider ist es meistens der niedrigere Preis. Aber viele deutsche Touristen fühlen sich auch in Polen einfach besser, weil die Atmosphäre und die Menschen doch schon anders als in Deutschland sind.

 

David Lis: Die kleinste bzw. die größte Ferienimmobilie, die Sie vermieten beträgt wie viel Quadratmeter?

Maciej Maciejewski: Die kleinste Ferienwohnung ist ein Studio mit 25 m² und die größte Wohnung hat über 100 m² welche für 8 Personen ausgelegt ist. Wir haben aber auch ein Reihenhaus in unserem Angebot.

David Lis: Wo sollte ich als Investor investieren, damit meine Ferienimmobilie in Swinemünde gut ausgelastet ist?

Maciej Maciejewski: Man muss die Lage der Immobilie sehr genau analysieren. Auf lange Sicht ist es wichtig, dass die Immobilie etwas auszeichnet. Es kann der Blick sein, die direkte Nähe zum Strand oder zum Hafen und der Innenstadt.

David Lis: Wie ist die durchschnittliche jährliche Auslastung von Ferienimmobilien in Swinemünde?

Maciej Maciejewski: Ich denke, dass wir keine Immobilie haben, die weniger als 100 Tage pro Jahr vermietet wird. Wir haben aber auch Ferienimmobilien, die bis zu 300 Tage pro Jahr vermietet werden. Es kommt immer drauf an, wie das Verhältnis der Attraktivität zum Preis der Immobilie ausschaut.

David Lis: In Welchen Lagen liegen tendenziell die Immobilien, die min. 180 Tage oder mehr pro Jahr vermietet werden? 

Maciej Maciejewski: Es handelt sich um die Immobilien, die einen Meerblick anbieten oder direkt an der Promenade liegen. Wir haben aber auch Ferienwohnungen z.B. mit Hafenblick im Stadtzentrum, die diese Zahlen auch erreichen.

David Lis: Konnten Sie persönlich einen Verkaufstrend der Immobilieneigentümer erkennen, da die Vermietung zeitweise aufgrund von COVID-19 schwieriger bis unmöglich geworden ist?

Maciej Maciejewski: Es gibt kein Verkaufstrend. Die Eigentümer warten ab, bis sich die Lage entspannt. Darüber hinaus konnte man in der besten Jahreszeit d.h. von Juni bis Mitte Oktober ohne Einschränkungen vermieten und Geld verdienen. Ich denke, dass es erst dann problematisch wird, wenn eine gesamte Saison ausfällt. Einige Eigentümer haben Kredite aufgenommen, die über die Vermietung finanziert werden.

David Lis: Worauf muss ich als Investor bei der Auswahl eines professionellen Ferienverwalters achten?

Maciej Maciejewski: Der Eigentümer muss vor allem der Ferienverwaltungsfirma vertrauen können. Das ist der wichtigste Punkt. Er muss aber auch sicher sein, dass die Immobilie auch entsprechend gut bewirtschaftet wird. Wir legen sehr großen Wert drauf, dass die Apartments sauber und technisch voll funktionsfähig sind. Die Mieteinnahmen sind ebenfalls wichtig, aber da schöpfen wir schon alle Möglichkeiten aus, die uns der Markt bietet.

David Lis: Was kostet die Ferienverwaltung bei Ihnen?

Maciej Maciejewski: Wir arbeiten mit einer Provision in Höhe von 20% von den Nettoeinnahmen aus der Vermietung.

David Lis: Kann ich bei Ihnen den Buchungsstand meiner Immobilie kontrollieren, obwohl ich nicht vor Ort bin?

Maciej Maciejewski: Selbstverständlich. Sie haben Zugang zu der aktuellen Belegung und Abrechnung.

 David Lis: Was passiert, wenn kleine Reparaturen in meiner Ferienimmobilie durchgeführt werden müssen? Wer kümmert sich darum?

Maciej Maciejewski: Das machen wir.

David Lis: Darf ich meine Ferienimmobilie auch gelegentlich selbst nutzen oder gibt es bei Ihnen Einschränkungen? Wenn ja, in welchen Zeiten darf ich das Objekt selbst nutzen?

Maciej Maciejewski: Es gibt keine Einschränkungen bzgl. der Privatnutzung.

David Lis: Abschließende Frage, was denken Sie über den Tunnelbau? Wird der Ansturm von der polnischen Seite größer?

Maciej Maciejewski: Die Besucherzahlen werden auf jeden Fall größer, denn die Fähre war bisher für viele Leute ein großes Hindernis, Swinemünde zu besuchen. Leider waren es größtenteils die Tagestouristen, aber ich denke, dass trotzdem das Interesse an Swinemünde grösser wird.

David Lis: Herr Maciejewski, vielen Dank für das Interview.

Haben Sie weitere Fragen zur Ferienverwaltung?

Die Kontaktdaten von Herrn Maciejweski erhalten Sie kostenlos auf Anfrage per E-Mail.

David Lis, M. Sc.

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

Grundsteuer in Polen ab 2021

Bild: RedDaxLuma/Shutterstock.com

20.10.2020 – 12:30 Uhr, geschrieben von David Lis

Die Grundsteuer ist eine Thematik, womit sich kaum ein Käufer vor dem Erwerb einer Immobilie in Polen beschäftigt. Anders als die Grunderwerbsteuer* ist die Grundsteuer in Polen erst nach dem Immobilienkauf für Eigentümer relevant. Die Praxiserfahrung zeigt, dass die meisten Immobilieneigentümer eher positiv erstaunt sind, wenn sie irgendwann nach dem Kauf den Grundsteuerbescheid von der Stadt/Gemeinde in den Händen halten. Wieso die meisten Käufer darüber positiv erstaunt sind, erfahren Sie in diesem Blogbeitrag.

Grundsteuer in Polen für Immobilien ab 2021

Alle Eigentümer von Wohnungen, Gebäuden und Grundstücken müssen grundsätzlich eine Grundsteuer in Polen bezahlen. Diese Immobiliensteuer wird jährlich berechnet. Eigentümer haben die Möglichkeit, den vollen Betrag sofort oder vierteljährlich zu bezahlen. Ich empfehle eine Vorauszahlung für das gesamte Jahr, damit Sie bei Vergessenheit nicht mit unnötigen Mahnkosten belastet werden. Wie wird die Grundsteuer in Polen berechnet?

Polen gilt als eines der wenigen Länder in der EU, wo für die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer der Immobilienwert bedeutungslos ist. Das bedeutet, dass der aktuelle Marktpreis einer Immobilie, wie hoch er auch sein mag, für die Grundsteuerberechnung nicht relevant ist. Eigentümer profitieren davon, da die jährlichen Unterhaltungskosten auf einem sehr geringen Niveau werden.

Zum Vergleich: bei den meisten EU-Ländern (ca. 90%) wird für die steuerliche Bewertung der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie herangezogen, was die Grundsteuer erhöhen kann. Die Grundsteuer in Polen wird hingegen ausschließlich flächenbezogen ermittelt. Neben dieser Immobiliensteuer müssen Eigentümer von polnischen Immobilien keine weitere eigentumsbezogene Steuer entrichten.

Wer legt die Grundsteuer in Polen fest?

Die Städte/Kommunen sind für die Festsetzung der Grundsteuerhöhe für die verschiedenen Immobilienarten verantwortlich. Allerdings dürfen diese die vom Finanzministerium gesetzten Maximalbeträge der Grundsteuer nicht überschreiten! In der Praxis liegen die tatsächlich zu zahlenden Beträge sogar häufig niedriger aus, als die vorgeschriebenen Höchstsätze. Es gibt jährlich eine Übersicht der Eigentumssteuer pro Quadratmeter. Die Höchstsätze basieren immer auf dem Verbraucherpreisindex der ersten sechs Monaten des Jahres. Da Waren und Dienstleistungen inflationsbedingt teurer werden, steigen auch die Steuern und Abgaben. Von Januar bis Juni 2020 stiegen die Preise in Polen um 3,9 %, weshalb der Finanzminister die Obergrenze für Gebühren und Steuern um dieses Niveau erhöhte.  

Fest steht jedenfalls, dass keine Stadt/Gemeinde die unten aufgeführten Steuersätze überschreiten darf. Wer beispielsweise im Jahr 2021 eine 100 m² große Wohnung in Polen besitzt, so wird derjenige eine maximale Grundsteuer von ca. 20 EUR (85 PLN) pro Jahr zahlen.

 

*gemeint ist Steuer auf zivilrechtliche Handlungen. Es wird aber aus Vereinfachungsgründen der Begriff Grunderwerbsteuer genannt.

Die wichtigsten Grundsteuerarten für Immobilien in Polen im Überblick:

ImmobilienartGrundsteuer (Maximaler Betrag ab 2021)
Wohngebäude/Wohnungen0,85 PLN/m²
(ca. 0,19 EUR/m²)
Steuer auf Gebäude oder Teile davon, die im
Zusammenhang mit der Führung einer
geschäftlichen Tätigkeit stehen
z. B. Ferienimmobilien,
Condo-Hotels, Gewerbeobjekte

24,84 PLN/m²
(ca. 5,65 EUR/m²)
Grundstücke in Zusammenhang mit
der Führung einer gewerblichen
Tätigkeit (Unternehmens)
0,99 PLN /m²
(ca. 0,22 EUR/m²)
Seegrundstücke (künstlicher Stausee)
oder von Gewässergrundstücke
4,99 PLN/ha
(ca. 1,11 EUR/ha)
Alle sonstigen Grundstücke, einschließlich
Grundstücke, die für gesetzliche
gemeinnützige Aktivitäten genutzt werden.
Beispiel: unbebautes Grundstück

0,52 PLN /m²
(ca. 0,12 EUR/m²)
Garagen / Tiefgaragen Grundsteuer
Grundsteuer ist abhängig von mehreren
Faktoren wie z B. gewerbliche
Nutzung/freistehend /zum Gebäude
gehörend etc.)

zwischen 5,06 PLN/m² und 24,84 PLN/m²(ca.1,22-5,52 EUR/m²)
Die maximale Grundsteuer pro m² ab 01.01.2021
Annahme: Umrechnungskurs 1 EUR /4,5 PLN (13.10.2020)

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David Lis, M. Sc.

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

VAT bei Ferienimmobilien in Polen

Bild: RedDaxLuma/Shutterstock.com

14.10.2020 – 15:35 Uhr, geschrieben von David Lis

Auf einigen deutschen Immobilienportalen werben Immobilienmakler häufig beim Kauf von Ferienimmobilien in Polen mit einer VAT-Erstattung d. h. Mehrwertsteuererstattung. Die Immobilie in Polen zum vergünstigten Nettopreis erwerben? Hört sich eigentlich hochinteressant an!In den Inseraten bzw. auf den Portalen wird die Erstattung häufig mit einer sicheren „Selbstverständlichkeit“ beworben. Wer sich mit dem Thema intensiver beschäftigt, wird feststellen, dass die praktische Umsetzung doch ein wenig komplizierter ist. VAT bedeutet übrigens Value Added Tax und leitet sich aus dem Englischen her.

Ferienimmobilien in Polen als Kapitalanlage (VAT)

„Ich kaufe mir eine Ferienimmobilie in Polen, lasse mir die VAT erstatten und nutze anschließend das Objekt selbst“.

Wer so denkt, der begeht einen fatalen und kostspieligen Fehler. Aus meiner langjährigen Praxiserfahrung als Immobilienmakler stelle ich immer wieder fest, dass die oben beschriebenen Werbeformulierungen auf Portalen bei deutschen Immobilienkäufern häufig (berechtigterweise) missverstanden werden. Viele deutsche Käufer von Ferienimmobilien in Polen gehen davon aus, dass sie wenige Zeit nach der notariellen Beurkundung die komplette Mehrwertsteuererstattung vom Finanzamt auf ihr Konto überwiesen bekommen. So einfach ist das jedoch nicht – zumindest müssen Käufer einige langjährige Bedingungen und Verpflichtungen erfüllen!

In diesem Blog erfahren Sie die wichtigsten Fragen und Antworten beim Kauf von Ferienimmobilien in Polen als Kapitalanlage in Bezug auf die Erstattung der polnischen VAT (MwSt.).

Ein Hinweis möchte ich vorab noch geben: Dieser Blogbeitrag ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Er dient als Hilfestellung und Orientierung. Auf Grund der Vielzahl von möglichen Sachverhalten ist daher stets ein Steuerberater oder Fachanwalt zu konsultieren.

1. In welchen Fällen ist überhaupt eine mögliche VAT-Erstattung beim Kauf einer Ferienimmobilie in Polen möglich?

Antwort: Wenn Sie von einem Unternehmen kaufen wie z. B. einem polnischen Bauträger der VAT (MwSt.) ausweisen muss (Neubauimmobilien). In der Regel weist jeder Bauträger eine MwSt.-Rechnung aus.

2. Wie hoch ist die VAT beim Kauf von Ferienimmobilien in Polen?

Antwort: Wer eine Ferienimmobilie (juristisch gesehen „Nicht-Wohnraum“) vom polnischen Bauträger erwirbt, zahlt zunächst einen Bruttopreis inkl. 23 % VAT. Häufig bekommen Käufer beim Erwerb von Neubauimmobilien je nach Baufortschritt mehrere Rechnungen gemäß Baufortschritt (Zahlungsplan).

Zum Vergleich:  beim Kauf von Wohnungen (juristisch gesehen „Wohnraum“) zahlen Immobilienkäufer einen Bruttokaufpreis inkl. 8 % VAT.

3. Kann ich überhaupt als ausländische Privatperson die VAT erstattet bekommen? Muss ich eine Firma in Polen gründen?

Antwort: Eine Firmengründung in Polen ist grundsätzlich nicht notwendig. Die Erstattung der VAT von 23 % beim Kauf einer Ferienimmobilie in Polen kann auf eine Privatperson (EU-Ausländer) unter Erfüllung von bestimmten Voraussetzungen erfolgen.

4. Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, um eine VAT-Erstattung zu bekommen?

Antwort: Sie müssen sich verpflichten, die Ferienimmobilie mindestens 10 Jahre lang zu vermieten. Neben einmaligen Registrierungspflichten und laufender Buchführung  müssen Meldungen an das polnische Finanzamt abgeführt werden. Zudem besteht die Pflicht, eine ausgewiesene VAT-Rechnung an die Touristen auszustellen. Die Rechnungserstellung erfolgt durch die Ferienvermietungsfirma, die sich um Ihre Immobilie kümmert. Weitere Bedingungen erfragen Sie bitte beim Steuerberater.

5. Brauche ich einen Steuerberater für die VAT-Erstattung?

Antwort: Ja, dies wäre zu empfehlen. Idealerweise sollte es ein deutsch-polnischer Steuerberater mit Sitz in Polen sein, der sich mit VAT-Erstattungen im Immobiliengeschäft auskennt. Der Steuerberater wird Sie über mehrere Jahre gegenüber dem polnischen Finanzamt vertreten und begleiten.

6. Wann bekomme ich die VAT erstattet?

Antwort: Beim Erwerb von Neubauimmobilien mit Fertigstellung in Zukunft spätestens nach ca. 180 Tagen – ggf. früher. Das hängt von der Bearbeitung des Steuerberaters sowie des zuständigen Finanzamts in Polen ab.

7. Wer erstattet mir die VAT?

Antwort: Das polnische Finanzamt gemäß den eingereichten Rechnungen vom Bauträger.

8. Darf ich nach der VAT-Erstattung die Ferienimmobilie über mehrere Monate selbst bewohnen?

Antwort: Nein, das wäre ein Verstoß bzw. nicht im Sinne der VAT-Erstattung. In einigen Fällen besteht die Möglichkeit, die Ferienimmobilie max. 2-4 Wochen pro Jahr selbst zu nutzen.

9. Bekomme ich die VAT auch beim Kauf von Bestandsimmobilien erstattet?

Antwort: Wenn Sie eine Bestandsimmobilie (gebrauchte) Ferienimmobilie von einer Privatperson kaufen, bekommen Sie keine VAT erstattet.  

10. Was passiert, wenn ich meine Ferienimmobilie in Polen vor Ablauf der 10-Jahresfrist wieder aus unerwarteten Gründen verkaufen muss?

Antwort: Dann müssen Sie anteilig die zu viel erhaltene VAT wieder an das polnische Finanzamt zurückzahlen.

 11. Für wen ist die VAT-Erstattung geeignet?

Antwort: Für Kapitalanleger, die die Ferienimmobilie hauptsächlich nur vermieten und wenig Wert auf Eigenbedarf legen. Diejenigen, die mehr als einen Monat im Jahr die Ferienimmobilie selbst bewohnen wollen, sollten den Bruttokaufpreis (inkl. VAT) bezahlen. Damit gehen Sie keine langjährigen Verpflichtungen ein. Sie können die Immobilie jederzeit selbst bewohnen und können trotzdem das Objekt irgendwann vermieten lassen.

12. Was ist zu empfehlen, wenn ich die Ferienimmobilie ausschließlich oder mehrheitlich selbst nutzen möchte?

Antwort: Dann sollte der komplette Bruttopreis bezahlt werden ohne Antragstellung auf eine VAT-Erstattung. Damit sind Sie flexibel. Vermieten können Sie jederzeit.

13. In welchem Land müssen die Steuern aus Vermietungseinnahmen der polnischen Ferienimmobilie bezahlt werden?

Antwort: Die Steuern aus Vermietungseinnahmen müssen nur in Polen abgeführt werden. Es gibt ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Polen.

 

Rechtlicher Hinweis:

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David Lis, M. Sc.

Immobilienmakler IHK

Geprüfter Immobilienmakler (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

Entwicklung der Immobilienpreise in Polen in Zeiten von COVID-19

Bild: deepadesigns/Shutterstock.com

11.10.2020 – 19:35 Uhr, geschrieben von David Lis

Das Jahr 2020 neigt sich so langsam dem Ende. Bislang war das Jahr vor allem durch die weltweite COVID-19-Pandemie geprägt, die zahlreiche Einschränkungen im gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Bereich zur Folge hat. In diesen Blog erfahren Sie, wie sehr die Immobilienpreise in Polen  von den Corona-Auswirkungen betroffen wurden. Gleichzeitig bekommen Sie Informationen zur Wertentwicklung für Immobilien in Danzig, Warschau, Breslau, Poznan und Krakau für den Zeitraum von Januar bis einschließlich August (ein weiteres abschließendes Update folgt im Jahr 2021). 

Wie haben sich die Immobilienpreise in Polen trotz Corona entwickelt?

Als der Lockdown beschlossen wurde, gab es viele unstimmige Annahmen zum Immobilienmarkt. Rückblickend lässt sich feststellen, dass die häufig in der Presse – insb. zu Beginn der Pandemie –  verbreiteten Spekulationen einer „bald platzenden Immobilienblase“ oder um „stark fallende Immobilienpreise“ definitiv ausgeblieben sind. Stark fallende Kurse hingegen gab es im Monat März an den Börsen. Anleger mussten damals sehr gute Nerven beibehalten. Während die weltweiten Börsen sowie der deutsche Aktienindex zum Ende des ersten Quartals kurzfristig bis zu 40 % eingebrochen sind, war der Immobilienmarkt eher „eingefroren“.

Immobilien als Kapitalanlage haben im Vergleich zu Aktien den wesentlichen Vorteil, dass der Markt zeitlich nach hinten versetzt reagiert. In der Zeitspanne des Lockdowns haben kaum bis vereinzelt Immobilientransaktionen stattgefunden. Die Immobilienpreise waren daher über mehrere Wochen zunächst stabil bis unverändert. Immobilieneigentümer hatten daher etwas Zeit, um notwendige Vorkehrungen zu treffen. Eine erste Schlussfolgerung zu den Auswirkungen von COVID-19 auf die Immobilienpreise in Polen (Kaufpreise für Wohnungen) war erst ab Mitte bis Ende des zweiten Quartals zu beobachten.  

Polnische Bauträger haben bereits März mit leichten Preisnachlässen reagiert. Um den Verkauf von Neubauimmobilien in Zeiten des Lockdowns etwas anzukurbeln, gewährten manche Bauträger Immobilienkäufern mehr Rabatt beim Kauf von Neubauobjekten. Auf dem Bestandsimmobilienmarkt hingegen stiegen die Marktpreise größtenteils sogar bis einschließlich März.

Der Preisindex für Wohnungen in Polen ist im zweiten Quartal zwischendurch von 104,06 auf 102,07 – in Großstädten 108,54 auf 103,4, gefallen. Der Effekt war jedoch kurzfristig geprägt. Die Erholung  hat schnell im Sommer begonnen, sodass ein Aufwärtstrend wieder zu beobachten ist.

In der Maklerpraxis war mehrmals erkennbar, dass viele Privatverkäufer sogar die Immobilienpreise inflationsbedingt im Laufe der zweiten Jahreshälfte erhöht oder den Immobilienverkauf komplett zurückgenommen haben (Inflationsschutz). 

Wichtiger Hinweis: Beachten Sie bitte, dass es sich bei dieser Auflistung lediglich um durchschnittliche Immobilienpreise handelt. Top-Lage-Objekte bzw. Premium- oder Luxusimmobilien in Polen kosten um den Faktor 1,5 bis 3 über den hier angegebenen Quadratmeterpreisen.

Kaufpreise pro m² in EUR für Immobilien in Polen (Neubauimmobilien vom Bauträger)

Neubau-Immobilien [EUR]01-202002-202003-202004-202005-202006-202007-202008-2020Veränderung in %
(Aug. zu Jan.)
Danzig bis 38 m²2.5212.5052.5532.6262.5272.5402.3882.370-6%
Danzig 38-60 m²2.0892.2112.2182.2022.2852.2922.1832.105+1%
Danzig 60-90 m²1.9221.9652.0281.9862.0852.1192.0972.132+11%
Warschau bis 38 m²2.5002.5262.5652.5222.5182.5412.5152.583+3%
Warschau 38-60 m²2.1112.2602.1342.1252.1692.1432.1662.184+3%
Warschau 60-90 m²2.1392.1552.1252.0802.1482.1112.0982.107-1%
Breslau bis 38 m²2.1312.1382.1222.1632.1282.1002.1112.111-1%
Breslau 38-60 m²1.8521.9131.8871.9161.8991.9322.0112.013+9%
Breslau 60-90 m²1.7321.8631.7701.7931.8121.8241.8421.818+5%
Poznan bis 38 m²1.8851.8891.8791.9231.9481.9641.9731.978+5%
Poznan 38-60 m²1.6941.7331.7461.7701.7911.7971.8071.805+7%
Poznan 60-90 m²1.6291.6551.6781.6851.7151.6911.7141.712+5%
Krakau bis 38 m²2.3202.4102.3752.4372.4382.4882.4152.377+2%
Krakau 38-60 m²1.9731.9982.0202.0502.0802.0852.0331.879-5%
Krakau 60-90 m²1.9321.9481.9691.9651.9681.9511.9641.860-4%
Tabelle 1: Immobilienpreise in Polen für Neubau (Angaben in EUR), Umrechnungskurs 1 EUR / 4,40 PLN

Immobilienpreise für Neubau in Polen: Erkenntnisse im Betrachtungszeitraum

  • Die stärkste Marktpreisentwicklung im Neubausegment zeigten Immobilien in Danzig, Breslau und Poznan.
  • Poznan ist die einzige Großstadt, die im Neubausegment in jeder Flächenkategorie Wertanstiege zu verzeichnen hatte.
  • Während die Preise bis Ende Februar in allen Städten stiegen, haben Bauträger bereits frühzeitig im März mit leichten Preisnachlässen geworben
  • die schwächste Wertentwicklung im Neubausegment belegte Krakau

Kaufpreise pro m² in EUR für Immobilien in Polen (Bestandsimmobilien)

Bestandsimmobilien [EUR]01-202002-202003-202004-202005-202006-202007-202008-2020Veränderung in %
(Aug. zu Jan.)
Danzig bis 38 m²2.4552.5092.5112.5322.5492.5692.5702.636+7%
Danzig 38-60 m²2.3632.3892.4112.4022.3672.3382.3362.344-1%
Danzig 60-90 m²2.2922.3062.3262.3412.3552.3592.3672.343+2%
Warschau bis 38 m²2.8762.8772.8972.8822.8552.8462.8682.901+1%
Warschau 38-60 m²2.5542.5832.5772.5732.5852.5882.5902.601+2%
Warschau 60-90 m²2.5502.5832.6272.6222.6242.6112.6182.650+4%
Breslau bis 38 m²2.2952.3752.4072.3982.3722.3642.3242.312+1%
Breslau 38-60 m²1.9061.9351.9741.9711.9681.9641.9611.974+4%
Breslau 60-90 m²1.7691.7891.8151.8141.8001.8051.8071.810+2%
Poznan bis 38 m²1.9671.9781.9711.9901.9611.9912.0142.007+2%
Poznan 38-60 m²1.7871.8271.8481.8351.8121.8161.7821.804+1%
Poznan 60-90 m²1.6251.6181.6231.6281.6291.6031.6111.6240%
Krakau bis 38 m²2.5452.6222.6562.5622.5702.6032.6002.569+1%
Krakau 38-60 m²2.2182.2662.3182.3122.2782.2922.2852.285+3%
Krakau 60-90 m²2.2762.3232.3922.4492.3852.3832.3852.370+4%
Tabelle 2: Immobilienpreise in Polen für Bestandsimmobilien (Angaben in EUR), Umrechnungskurs 1 EUR / 4,40 PLN

Preise für Bestandsimmobilien in Polen: Erkenntnisse im Betrachtungszeitraum

  • Während die Bauträger im Neubausegment bereits im März Rabatte gewährten, stiegen die Preise im Bestandsimmobilienmarkt in fast allen Städten bis einschließlich März d.h. auch in Zeiten des Lockdowns!
  • die beste Wertentwicklung zeigten Bestandsimmobilien in Danzig, gefolgt von Warschau, Breslau und Krakau
  • im Monat April sind die meisten Immobilienpreise für Bestandsimmobilien leicht gefallen

Quellen: Eigene Auswertung, Datenquellen Indeks urban.one / Bankier.pl

 
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David Lis, M. Sc.

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

Steuer für Immobilien in Polen: Interview mit Steuerexperten von RSM Poland

Steuer bei Immobilien: Bekomme ich die VAT beim Kauf von Neubauimmobilien in Polen erstattet?

Bild: Zerbor/Shutterstock.com

Experten-Interview, 24.02.2020

Steuer für Immobilien in Polen – Experteninterview mit Steuerberater Przemysław POWIERZA, RSM POLAND

Wer eine oder mehrere Immobilien in Polen kaufen möchte, wird sich früher oder später mit einem wichtigen Punkt beschäftigen: der Steuer. Immobilien in Polen können von einigen Steuerarten betroffen sein wie z. B. der Umsatzsteuer (VAT), die Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen (vergleichbar mit der Grunderwerbsteuer), Schenkungssteuer, die jährliche Grundsteuer oder die Spekulationssteuer. Um Ihnen einen allgemeinen Einstieg in die steuerlichen Themen für Immobilien in Polen zu verschaffen, hat Immobilienmakler David Lis ein Interview mit einer renommierten Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft durchgeführt, RSM Poland. RSM Poland ist in Polen das zehntgrößte Wirtschaftsprüfungsunternehmen* und das erfolgreichste Steuerberatungsunternehmen**. Im Laufe des Jahres prüft RSM Aktiva mit dem Wert von mehr als 2,5 Mrd. Euro, verbucht mehr als 200.000 Rechnungen, erstellt Lohn- und Gehaltslisten für fast 50.000 Personen und fertigt ca. 12.000 Steuererklärungen an.

Bekomme ich die MwSt. beim Kauf von Neubauimmobilien? Wie hoch sind die Steuer bei Vermietung von Immobilien in Polen?

Immobilienexperte David Lis: Herr Powierza, Sie sind Tax-Partner und Steuerberater bei RSM in Poznan. Vielen Dank, dass Sie sich für das Interview Zeit genommen haben. Ich bin der Meinung, dass jedem deutschen Käufer einer Immobilie in Polen die steuerlichen Grundlagen bekannt sein sollten.

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: gerne Herr Lis.

 

Immobilienexperte David Lis: Ich komme direkt zu meiner ersten steuerlichen Frage zum Immobilienkauf in Polen. Viele meiner Maklerkollegen werben in ihren Inseraten, dass (deutsche) Immobilienkäufer beim Kauf von Neubauimmobilien – speziell an der polnischen Ostsee – die MwSt. bzw. VAT von 23 % vom polnischen Finanzamt erstattet bekommt. Ist das tatsächlich so einfach und vor allem so „selbstverständlich“ wie es viele versprechen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Theorie ist immer schön, Praxis schon weniger schön – auf jeden Fall nicht so einfach. Vor allem muss man hier deutlich machen, dass es sich nicht um klassische Erstattung der Mehrwertsteuer handelt, wie die Privatpersonen dies beim Einkaufen im Ausland kennen. Hier ist es vielmehr das Recht auf Vorsteuerabzug gemeint, welches mit der Geschäftstätigkeit im Bereich der Vermietung und Verpachtung von Immobilien in Polen zusammenhängt. Man muss also zunächst Kaufmann in Polen werden und eine Geschäftstätigkeit im Bereich der Vermietung andauernd führen. Das erzwingt wiederum einige Formalien wie z. B steuerliche Registrierung, Rechnungsstellung gemäß lokalen polnischen Regelungen, notwendige (wenn auch stark eingeschränkte) Buchhaltung und Steuerabrechnung. Volle Erstattung der Mehrwertsteuer (VAT) wäre nur dann erreichbar, wenn die Vermietung über mindestens 10 Jahr hinweg dauert.

 

Immobilienexperte David Lis: Muss ich eine Firma in Polen gründen, um die Erstattung zu bekommen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Nein, das geht auch als Privatperson. Alles hängt von dem Umfang des Geschäfts ab – kann dieses nicht mehr als „private Vermögensverwaltung“ angesehen werden, so müsste man ein Gewerbe anmelden lassen.

 

Immobilienexperte David Lis: Kann ich all die von Ihnen angesprochenen steuerlichen Formalien selbst erledigen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Es gibt zwar bereits Gemeinde- und Finanzämter in den zu Deutschland angrenzenden Kommunen, wo man auch deutschsprachige Beamten treffen kann, immerhin ist es aber sehr selten der Fall. Zudem kommt noch die Notwendigkeit, manchmal wirklich recht komplexe Steuervorschriften im Griff zu behalten, wodurch auch polnische Staatsbürger diese Themen lieber Experten überlassen. Beherrscht man die polnische Sprache nur geringfügig oder gar nicht, so empfiehlt es sich doch ein deutschsprachiges Beraterteam zu engagieren – selbst wenn es etwas mehr Kosten mit sich bringt. Längerfristig wird sich das sowieso lohnen, da man dadurch Zeit spart und sich einfach Ruhe kauft.

 

Immobilienexperte David Lis: Angenommen, ich kaufe eine Neubauimmobilie in Swinemünde, die erst in einem Jahr oder später fertiggestellt wird – wann bekomme ich für die gekaufte Immobilie in Polen die Steuer d. h. MwSt. (23 % VAT) erstattet?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Sofern man die grundlegende Bedingung erfüllt, dass man selbst besteuerte Umsätze ausführt (also die Immobilien gegen Miete inkl. Mehrwertsteuer vermietet), darf man die Erstattung der Mehrwertsteuer schon nach dem Abschluss der ersten Abrechnungsperiode (es ist grundsätzlich ein Monat) beantragen. Bei größeren Erstattungsbeträgen (und bei Immobilien ist es regelmäßig der Fall) muss man aber zugleich mit der genaueren Prüfung des Finanzamtes rechnen. Somit landet das Geld auf dem Bankkonto des Antragstellers in der Praxis nach ungefähr 2-3 Monaten (bei Neubau mit Fertigstellung in Zukunft ca. 180 Tage). Als registrierter Unternehmer wird man als „inländischer Steuerpflichtiger“ behandelt – das hat zur Folge, dass für Zwecke der Erstattung ein polnisches Bankkonto (d.h. Bankkonto bei einer polnischen Bank oder ein Bankkonto bei einer polnischen Niederlassung einer ausländischen Bank) notwendig ist. In einigen Fällen wie zum Beispiel bei Neubauimmobilien, welche noch einige Zeit dauern, wäre auch die Erstattung noch in der Vorbereitungsphase des Vermietungsgeschäfts denkbar (je nach Zahlungsplan der zu begleichenden Bauträgerrechnungen). Man muss aber zusammen mit dem Erstattungsantrag die vorbereitenden Maßnahmen dem Finanzamt nachweisen und die verlängerte Frist von 180 Tagen (welche u.U. noch verlängert werden kann – zwecks Nachprüfung) ab der Antragstellung in Kauf nehmen.

 

Immobilienexperte David Lis: Wie sieht das konkret in Zahlen ausgedrückt aus? Angenommen, ich kaufe eine Neubauimmobilie für 1,2 Mio. PLN (Zloty) inkl. 23 % MwSt., dann zahle ich unter Erfüllung aller Bedingungen effektiv nur den Nettokaufpreis von 924.000 PLN (Zloty). Das wäre ja eine Ersparnis von 276.000 PLN, umgerechnet ca. 65.000 EUR?!

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Ja, es ist richtig, obwohl man mit dem Wort „Ersparnis“ eher vorsichtig umgehen soll. Das Mehrwertsteuersystem funktioniert einfach so, dass die Steuer durch die Endverbraucher getragen wird. Dies hat zur Folge, dass ich keine Mehrwertsteuer zahle, solange ich als Unternehmer und kein Endverbraucher angesehen werden kann. Falls also die Immobilie ausschließlich für Vermietung gedacht und tatsächlich genutzt wird, zahle ich keine Steuer auf Konsumausgaben – diese wird nämlich durch meine Mieter finanziert. Entscheide ich mich dagegen das Häuschen an der Ostsee gelegentlich auch privat zu nutzen – so müsste ich die Mehrwertsteuer anteilig auch bezahlen und die Erstattung entsprechend einschränken.

 

Immobilienexperte David Lis: Manchmal können Immobilienkäufer gegen Aufpreis eingerichtete Neubauimmobilien kaufen d. h. mit der kompletten Innenausstattung (Möbel, Badezimmer, Elektrogeräte usw.). Bekomme ich dafür grundsätzlich auch die MwSt. (VAT) erstattet?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Natürlich. Sofern die ganze Ausstattung auch ausschließlich für Vermietungszwecke genutzt wird – der Anspruch auf Erstattung (bzw. Abzug) bleibt bestehen.

 

Immobilienexperte David Lis: Was passiert, wenn ich meine Immobilie in Polen aus unerwarteten Gründen vor Ablauf der 10-jährigen Frist verkaufen muss? Muss ich die erhaltene Mehrwertsteuer für die Immobilie in Polen zurückzahlen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Das Vorsteuerabzugsrecht wird bei Immobilien in Polen über 10 Jahre (genauer gesagt über 120 Monate) beobachtet – d.h. falls man innerhalb dieser Periode seine Geschäftstätigkeit abschließt bzw. die Immobilie für steuerbefreite Umsätze zu nutzen beginnt oder diese auch (i.d.R. steuerbefreit) verkauft, so müsste man die bereits erstatte Steuer anteilig an die Finanzverwaltung zurückzahlen.

 

Immobilienexperte David Lis: Muss ich Einnahmen aus Vermietung meiner Immobilien in Polen in Deutschland oder in Polen abführen? Wie hoch sind die Steuersätze in Polen für Immobilienvermietungen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Einkommensteuer aus Vermietung (oder Verpachtung) der Immobilien wird grundsätzlich in dem Staat erhoben, in welchem sich die Immobilie befindet, demnach Polen. Diese Regelung ergibt sich direkt aus dem deutsch-polnischen Doppelbesteuerungsabkommen. Folglich werden die Einkünfte aus V&V in Polen, demnach durch den polnischen Fiskus erhoben. Es gibt zwei Formen der Steuer: ein progressiver Stufentarif (17 % bis 85.528 PLN Mieteinnahmen und 32 % auf Differenzbetrag über 85.528 PLN) mit der Möglichkeit etwaige Werbungskosten noch abzusetzen oder eine pauschale (ebenfalls progressive) Besteuerung von 8,5 % (für Einnahmen bis 100.000 PLN) bzw. 12,5 % ohne Werbungskostenabzug.

 

Immobilienexperte David Lis: Ist die Berechnungsgrundlage Warm- oder Kaltmiete?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Es kommt auf den individuellen Mietvertrag an. Bei einer kurzfristigen Vermietung von Ferienimmobilien wäre es i.d.R. die Warmmiete.

 

Immobilienexperte David Lis: Welche Werbungskosten darf ich grundsätzlich bei dem progressiven Stufentarif ansetzen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Wählt man die Besteuerung nach allgemeinen Grundsätzen (progressiver Stufentarif von 17 % (bis 85.528 PLN) und 32 % (über 85.528 PLN), so darf man für die mit der Transaktion zusammenhängende Werbungskosten für diverse Medien und externe Dienstleistungen, sowie z. B. Makler, Notar, Abschreibung der Immobilie usw. ansetzen. Es gibt noch weitere Möglichkeiten, diese müssen aber immer individuell genau geprüft werden.

 

Immobilienexperte David Lis: In welchen Bereichen können Sie private oder gewerbliche Kunden aus Deutschland bei steuerlichen Themen in Polen unterstützen und wo befinden sich Ihre Niederlassungen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Wir betreuen private und geschäftliche Kunden bei allen steuerlichen Themen – d. h. sowohl in ertragssteuerlichen, als auch in umsatzsteuerlichen Angelegenheiten. Wir unterstützen Sie vollumfänglich seit dem ersten Schritt – d. h. wir kümmern uns um die Registrierung (Anmeldung), führen die notwendigen Aufzeichnungen, Beraten zu optimalen Lösungen und vertreten vor der Finanzverwaltung. Im Rahmen des sog. German Desk sind wir im Stande, dass alles vollständig auf Deutsch abzuwickeln – derzeit an 2 unseren Standorten in Poznan und in Szczecin, künftig auch in Warszawa und in Katowice.

 

Immobilienexperte David Lis: Herr Powierza, vielen herzlichen Dank für das Interview.

Sie benötigen steuerliche Unterstützung in Polen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza, Head of German Desk (RSM Poland)

Informationen zum Interviewpartner

Przemysław Powierza ist Tax Partner, Steuerberater und Tax Advisor bei RSM Poland – dem führenden Netzwerk von unabhängigen Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsunternehmen mit 810 Niederlassungen in über 120 Ländern. Weiterhin ist er öffentlich bestellter und vereidigter Übersetzer und Dolmetscher für deutsche Sprache (Zul.-Nr.: TP/86/09). Herr Powierza ist Absolvent der Europa-Universität Viadrina in Frankfurt/Oder. Er studierte an der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät mit Schwerpunkt Steuern und Steueroptimierung. Bei RSM Poland arbeitet er seit 2005.

RSM Poland

Droga Debinska 3b, 61-555 Poznan, Polen
T +48 61 8515 766 | M +48 600 335 610 | E przemyslaw.powierza@rsmpoland.pl | Web www.rsmpoland.pl

Quellenangaben:

*nach dem Ranking der Wirtschaftsprüfungsunternehmen der Tageszeitung Rzeczpospolita vom 18. April 2016)

** nach dem Ranking der Tageszeitung Dziennik Gazeta Prawna vom 13. März 2013.

Rechtlicher Hinweis: Dieses Interview ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bitte wenden Sie sich an Ihren Steuerberater.

Zehn Irrtümer Immobilienkauf in Polen

Zehn Irrtümer Immobilienkauf in Polen, Bild: Roman Samborskyi/Shutterstock.com

30.12.2019 – 11:25 Uhr, geschrieben von David Lis

Beim Immobilienkauf in Polen fällt immer eine Grunderwerbsteuer an?! In Polen gibt es keine Grundbücher?! Deutsche Käufer können Immobilien in Polen nur mit behördlicher Genehmigung kaufen oder verkaufen?! All diese Behauptungen sind falsch.Obwohl Polen als Nachbarland zu Deutschland fast ein Katzensprung entfernt ist, gibt es dort teils sehr abweichende Unterschiede zum deutschen Immobilienmarkt. Viele deutschsprachige Immobilienkäufer, die in polnische Immobilien investieren möchten, entscheiden oder beurteilen auf Basis der eigenen Immobilienerfahrungen aus dem Heimatmarkt. Diese Vorgehensweise ist jedoch nicht immer fördernd und richtig. Daher erfahren Sie zum besseren Verständnis in diesem Blog:

Zehn Irrtümer zum Immobilienkauf in Polen

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 1 – Eigentumsübertragung

Behauptung: „Ich werde rechtlicher Eigentümer einer Immobilie in Polen erst mit Grundbucheintrag“. Falsch!

Anders als in Deutschland werden Sie bereits bei der notariellen Beurkundung des Hauptvertrages rechtlicher Eigentümer, unabhängig davon, ob der Verkäufer sein Geld erhalten hat. Der Eintrag in das polnische Grundbuch hat nur einen deklaratorischen Charakter. Aus diesem Grund ist es in Polen unüblich, den Kaufpreis erst nach der notariellen Beurkundung zu bezahlen.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 2 – Zahlung mit ausländischer Währung

Behauptung: „Ich kann den Kaufpreis für eine Immobilie in Polen ruhig mit EUR bezahlen“. Falsch!

In Polen ist der Zloty (PLN) die offizielle Landeswährung. Erst  unter ausdrücklicher Zustimmung des Verkäufers ist eine Immobilientransaktion in EUR möglich.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 3 – Verwandter in Rolle des Dolmetscher

Behauptung: „Mein deutsch-polnischer Verwandter kann einen gerichtlichen Dolmetscher ersetzen“. Falsch!

Sofern Sie der polnischen Sprache nicht mächtig sind, muss bei jedem Gang zum Notar (z. B. Vollmachtserteilung, Vorvertrag, Hauptvertrag) immer ein vereidigter Dolmetscher bestellt werden. Es reicht nicht aus, wenn eine Person beide Sprachen sehr gut beherrscht und „übersetzt“.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 4 – alle Verträge in deutscher Sprache

Behauptung: „Für deutschsprachige Käufer werden alle Dokumente in deutscher Sprache bereitgestellt.“ Falsch!

Da Polnisch die Landessprache Polens ist, werden alle Verträge in polnischer Sprache verfasst. Schriftliche Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer können selbstverständlich immer vorab auf Wunsch des Käufers auf seine Kosten erstellt werden. Ansonsten werden notarielle Verträge beim Notar mündlich durch den gerichtlichen Dolmetscher übersetzt. Die Kosten für eine mündliche Übersetzung belaufen sich auf ca. 100-150 EUR.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 5 – Zahlungszeitpunkt der Nebenkosten

Behauptung: „Die Grunderwerbsteuer und sonstige Kaufnebenkosten wie Notar, Makler können ein paar Wochen nach Beurkundung bezahlt werden“. Falsch!

Während Immobilienkäufer in Deutschland die Rechnung über die Grunderwerbsteuer etwa sechs bis acht Wochen nach Beurkundung per Post bekommen, ist die Regelung in Polen komplett anders. Die Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (ähnlich zur deutschen Grunderwerbsteuer) fordert der polnische Notar immer vom Käufer ein und leitet diese an das polnische Finanzamt weiter. Die Steuer muss spätestens am Tag der notariellen Beurkundung beim Notar eingegangen sein. Weiterhin sind in der Regel am Tag der Beurkundung die Notargebühren, Übersetzungskosten (zumindest mündliche Übersetzung) und das Maklerhonorar zu zahlen.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 6 – Mehrwertsteuererstattung vom deutschen Finanzamt

Behauptung: „Beim Kauf von Immobilien in Polen bekomme ich vom deutschen Finanzamt die Mehrwertsteuer erstattet“. Falsch!

Wieso sollte der deutsche Fiskus Ihnen die Mehrwertsteuer beim Kauf einer Immobilie im Ausland erstatten? Es besteht allerdings grundsätzlich unter Erfüllung von mehreren Bedingungen und langjährigen Verpflichtungen, die MwSt. vom polnischen Finanzamt erstatten zu lassen.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 7 – Polen’s Immobilienmarkt ist hochriskant

Behauptung: „Der polnische Immobilienmarkt ist gesetzlich nicht reguliert und für ausländische Käufer mit hohen Risiken verbunden“. Falsch!

Das US-amerikanische Unternehmen Jones Lang LaSalle Incorporated veröffentlich jedes Jahr den weltweiten sog. JLL-Immobilientransparenzindex. Jedes Land wird nach verschiedenen Kriterien  beurteilt und bewertet. Im Jahr 2018 belegte Deutschland im globalen Ranking Platz 9, hingegen Polen Platz 20. In der Kategorie „rechtliche und behördliche Rahmenbedingungen“ hat Polen sogar etwas besser als Deutschland abgeschnitten.  Zum Vergleich: der für deutsche Käufer beliebte spanische Immobilienmarkt belegte im Jahr 2018 Platz 19. Ein weiteres Indiz für die Attraktivität des polnischen Immobilienmarktes sind deutschsprachige Großinvestoren, die weit über 1 Mrd. EUR in gewerbliche Immobilien in Polen investiert haben.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 8 – Deutsche Banken finanzieren immer Immobilien in Polen

Behauptung: „Ich bekomme ohne Probleme eine Bankfinanzierung für den Immobilienkauf in Polen“. Falsch!

Banken aus Deutschland finanzieren keine Immobilien in Polen, es sei denn, man gewährt der Hausbank inländische Sicherheiten wie z. B. deutsche Immobilien. Diese können Sie beleihen und erhalten eine in der Regel marktübliche Baufinanzierung. Beachten Sie, dass die Bearbeitungszeit bis zu 8 Wochen dauern kann, bis die Geldmittel auf Ihr Konto eingehen. Daher: klären Sie zunächst die Finanzierung (siehe Blog über Finanzierung von Immobilien in Polen), bevor Sie sich auf die Immobiliensuche in Polen machen. Polnische Banken finanzieren keine Ausländer mit Wohnsitz im Ausland!

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 9 – Grunderwerbssteuer

Behauptung: „Beim Kauf von Immobilien in Polen ist immer eine Grunderwerbssteuer fällig“. Falsch!

Beim Kauf von Neubauimmobilien zahlen Sie in Polen keine Grunderwerbsteuer. Lediglich bei Bestandsimmobilien ist eine Steuer von 2 % (landesweit) an zu zahlen. Die geringe Grunderwerbsteuer macht den polnischen Immobilienmarkt attraktiv.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 10 – polnische Immobilien sind immer billig

Behauptung: „Für 100.000 EUR bekomme ich eine günstige Traumimmobilie in Bestlage“. Falsch!

Ob Sie es glauben oder nicht, auch in Polen kann eine kleine 30 m² Wohnung schnell 500 EUR Kaltmiete/Monat kosten. In Warschau betrug z. B. der Quadratmeterpreis für eine  Luxusimmobilie im Jahr 2019 ca. 8.500 EUR (landesweite Rekordtransaktion). 

Das gleiche gilt auch für die Ostsee. Wer beispielsweise in den beliebten Urlaubs- und Kurorten Swinemünde oder Kolberg eine große Traumwohnung in Bestlage mit direktem Meerblick für 100.000 EUR sucht, wird hier entäuscht sein.

Obwohl besonders die Immobilienpreise in beliebten touristischen Regionen und Metropolstädten in den letzten Jahren bemerkbar gestiegen sind, ist der polnische Immobilienmarkt noch durstig und nicht gesättigt.

Die Miet- oder Kaufpreise für polnische Metropolstädte wie Krakau, Breslau oder Danzig sind teilweise deutlich teurer als in vielen deutschen B- oder C-Städten. Vergleicht man allerdings die durchschnittlichen Immobilienpreise für sehr gute Lagen in deutschen und polnischen Metropolstädten (z. B. Hamburg, Stuttgart, München, Breslau, Danzig, Poznan usw.), so ist Polen schätzungsweise tatsächlich um das 2 bis 3-fache günstiger pro Quadratmeter. Aus meiner Sicht ist der Immobilienmarkt in Polen noch „durstig“.

Sie möchten Immobilien in Polen kaufen und möchten einen Spezialisten an Ihrer Seite haben?

 

David Lis, Master of Science

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

!!! Das Kopieren des Blogartikels ohne Quellenangabe („David Lis, www.immobilie-polen.de“) ist untersagt.

Bei Verstoß werden rechtliche Schritte eingeleitet !!!

 

Rechtlicher Hinweis:

Die hier aufgeführten Informationen ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Um eine rechtlich abgesicherte Einschätzung zu erhalten, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens. Alle Angaben sind ohne Gewähr von Richtigkeit und Vollständigkeit. 

Wieso eine Finanzierung von Immobilien in Polen nicht möglich ist

Deutsche oder polnische Bank
Finanzierung von Immobilien in Polen: Bild: Anton Violin/Shutterstock.com

20.11.2019 – 15:55 Uhr, geschrieben von David Lis

In Zeiten einer niedrigen Zinspolitik ist das Interesse vieler Immobilienkäufer an einer bankgünstigen Immobilienfinanzierung groß. Die Frage ist jedoch, bekommt man so leicht eine Finanzierung für polnische Immobilien? Anders als bei deutschen Wohnobjekten gibt es beim Kauf von Immobilien in Polen andere Spielregeln in Bezug auf die Finanzierung. Insbesondere vielen deutschsprachigen Privatpersonen ist diese Gegebenheit nicht bekannt. David Lis, Immobilienberater für Immobilien in Polen klärt Sie auf!

Wenn Sie eine Finanzierung für Immobilien in Polen benötigen, sprechen Sie bitte mit Ihrer Hausbank. 

Ich bin kein Kreditvermittler.

Finanzierung von Immobilien in Polen: deutsche oder polnische Bank? Beides so gut wie unmöglich!

Beim Erwerb von Immobilien in Polen ist zunächst die Finanzierung zu klären – noch vor der eigentlichen Objektsuche. Kann ich den Kaufpreis inkl. der Nebenkosten komplett aus eigenen Mitteln finanzieren? Wenn ja, wie hoch ist mein Budget? Wie viel Fremdkapital benötige ich? Kann ich mir überhaupt eine polnische Immobilie leisten?! Die Finanzierung kann bereits vor der Objektsuche ein KO-Kriterium sein und den Traum einer möglichen Immobilie in Polen platzen lassen.

Der polnische Immobilienmarkt ist für viele Banken und Finanzierungsdienstleister aus Deutschland komplettes Neuland. Nur die wenigsten kennen sich mit den polnischen Immobiliengesetzen, Kaufpreisen und sonstigen Gegebenheiten aus. Zusätzlich gibt es weitere Barrieren, die eine Finanzierung von Immobilien in Polen erschweren bzw. nicht ermöglichen. Dazu gehören:

  • Sprachbarriere: Bankangestellte aus Deutschland sprechen grundsätzlich kein polnisch. Grundbuchprüfungen und andere mit der Immobilie zusammenhängende Dokumente müssten übersetzt werden. Dieser Aufwand ist für Banken enorm und somit unwirtschaftlich.
  • Fremde Landeswährung: Obwohl Polen seit mittlerweile 20 Jahren zur EU angehört, gibt es im Nachbarland nach wie vor keinen EUR als offizielle Landeswährung.
  • Absicherung gegen Zahlungsausfall: Banken aus Deutschland bevorzugen eher Sicherheiten nach dem deutschen Recht (z. B. Verpfändung von deutschen Lebensversicherungen, inländischen Immobilien, sonstige inländische Vermögensgegenstände oder Finanzanlagen usw.). Diese sind im Falle eines Zahlungsausfalls (z. B. bei Vollstreckung) in Deutschland unbürokratischer und schneller durchsetzbar als eine Auslandsimmobilie.

Eine komplette Finanzierung einer Immobilie in Polen durch eine Bank aus Deutschland ist ohne ausreichende (inländische) Absicherungen nicht möglich. Unbefristete Arbeitsverträge mit sehr guten Gehältern reichen hierzu als Absicherung für die Bank nicht aus.

Finanzierung von Immobilien in Polen: Bekommt man als Deutscher eine Finanzierung durch eine polnische Bank? Leider Nein !

Die Antwortet ist kurz und knapp: Leider bekommen deutsche Staatsbürger bei polnischen Banken grundsätzlich keine Finanzierung für Immobilien in Polen. Dazu gibt es mehrere Gründe:

  • Wohnsitz ist im Ausland (Deutschland): Schuldner mit Sitz im Ausland (außerhalb Polen) stellen für polnische Banken ein erhöhtes Risiko dar, da im Falle eines Zahlungsausfalls der Kunde schwierig oder nur mit großem bürokratischen Aufwand verfolgbar ist
  • Kein Einkommen in Zloty: Da der Zloty (PLN) die offizielle Landeswährung in Polen ist, muss ein Kreditnehmer ein Einkommen in Zloty (Heimatwährung) vorweisen können.

Unabhängig von den beiden genannten KO-Kriterien sind die Zinskonditionen für Immobiliendarlehen auf dem polnischen Immobilienmarkt unattraktiver als in Deutschland.

Immobilien in Polen: Gibt es überhaupt Lösungen, um polnische Immobilien zu finanzieren?

Ja, grundsätzlich gibt es zwei Lösungen, um Immobilien in Polen mit Fremdkapital zu erwerben.

 

Option 1 – freier Ratenkredit

Grundsätzlich ist ein freier Ratenkredit durch eine Bank aus Deutschland möglich. Abhängig von der Kreditsumme, welche Ihre Bank Ihnen maximal gewähren kann, können Sie die Geldmittel frei verwenden. Bei einer Kreditzusage durch Ihre Bank bekommen Sie die Geldmittel auf Ihr Konto überwiesen und können gegenüber Verkäufern beim Immobilienkauf in Polen als „schneller Käufer“ auftreten. Beachten Sie, dass freie Ratenkredite grundsätzlich eine maximale Dauer von 10 Jahren haben. Die Zinskonditionen sind grundsätzlich weniger attraktiv als bei einer klassischen Baufinanzierung.

 

Option 2 – Beleihung einer deutschen Immobilie (Empfehlung)

Sofern Sie mehrheitlich oder komplett abbezahlte Immobilien in Deutschland besitzen, besteht die Möglichkeit, diese als Sicherung zu beleihen (Hypothekendarlehen). Im Vorfeld teilen Ihrer Bank mit, wie viel Kapital für die Investition einer Immobilie in Polen notwendig ist. Ihre Hausbank oder Ihr Finanzierungsvermittler erteilt Ihnen nach internen Prüfungen später Auskunft, zu welchen Betrag Sie Ihre deutsche Immobilie(n) höchstens beleihen können. Die Bank sichert sich über die Grundschuld in Deutschland ab. Der wesentliche Vorteil dabei ist, dass dies wie eine „echte“ Baufinanzierung funktionieren kann d.h. mit attraktiven Zinskonditionen. Eine der Voraussetzungen ist jedoch, dass der Beleihungswert der deutschen Immobilie natürlich dem Kaufwert zuzüglich Kaufnebenkosten der Immobilie in Polen mindestens abdecken kann.  

Fazit: Immobilien in Polen mit kompletter Fremdfinanzierung können über eine Bank aus Deutschland nur dann erworben werden, wenn ausreichende inländische Sicherheiten vorliegen z. B.  Hypothek auf eine eigene (deutsche) Immobilien.

Die polnische Wirtschaft – Aktuelle Entwicklung

Bild: Jirapong Manustrong/Shutterstock.com

08.10.2019 – 10:02 Uhr

Das AußenwirtschaftsCenter in Warschau (Wirtschaftskammer Österreich) hat die wichtigsten Informationen zur polnischen Wirtschaft zusammengefasst. Wirtschaftswachstum, hohe Beschäftigungszahl, steigender Konsum – all das macht Polen weiterhin zu einem attraktiven Investitions- und Exportland. Die Prognose für Polens BIP für 2019 liegt bei + 4 % und auch für das kommende Jahr wird noch ein Wachstum von über 3,5 % erwartet.

Wirtschaft in Polen

Polen hat sich in den letzten Jahren zu einer der wichtigsten Volkswirtschaften in der Region entwickelt. Mittlerweile ist das Land in den Top 25 Volkswirtschaften der Welt angekommen. Das Interesse an Polen als Investitionsstandort und Absatzmarkt ist seit dem EU Beitritt 2004 deutlich gestiegen; Weit über 100 Mrd. Euro an ausländischen Direktinvestitionen (ADIs) flossen seitdem nach Polen. Bedeutende Wirtschaftssektoren sind: Landwirtschaft, Bergbau, Verarbeitende Industrie, Automobilindustrie, Bauwirtschaft, Einzelhandel und Dienstleistungen. Zu den wichtigsten Exportländern für Polen zählen Deutschland, die Tschechische Republik und Großbritannien. Importiert wird vor allem aus Deutschland, China und Russland.

Wirtschaft in Polen: Sektor Automotive

Polen ist mittlerweile einer der wichtigsten Produzenten von Fahrzeugen, Auto- und Ersatzteilen in den MOE-Ländern. Automotive ist nun ein signifikanter Wirtschaftszweig, sowohl hinsichtlich seines Produktionswertes, der Beschäftigung, der Investition als auch der Exporte. Gleichzeitig verfügt Polen über den regional größten Markt für den Verkauf von Dienstleistungen im Bereich Automotive.

2015 haben Automobilhersteller in Polen Investitionsaufwendungen in Rekordhöhe von 1,65 Mrd. Euro getätigt. Auch für das kommende Jahr sind Investitionen geplant, so arbeitet Mercedes derzeit an einer neuen Motorenproduktion sowie an einer Batterieproduktion in Polen.

Ein besonderes Augenmerk wird von der polnischen Regierung auf Elektromobilität gelegt: Bis 2025 sollen in Polen eine Million Elektroautos produziert werden und auch die dafür notwendige Infrastruktur geschaffen werden. Dies kann nur mit Kooperationen und Input aus dem Ausland gelingen und somit öffnen sich große Chancen für Österreichische Know-how sowie Produkt-Lieferanten im Bereich Elektromobilität. 

Wirtschaft in Polen: Sektor Bau-Infrastruktur

Der polnische Bausektor war in 2016 für 6,4 % des BIP verantwortlich und beschäftigte ca. 6 % der polnischen Arbeitnehmer. Der Sektor ist einer der größten Nutznießer des EU Funds mit ca. 20 Milliarden Euro für Umwelt- und Infrastruktur-Entwicklung.

Dieser Sektor bietet viele Investitionsmöglichkeiten da Polen noch immer sehr wettbewerbsfähige Löhne hat und moderne Technologien, Maschinen und Materialen vorhanden sind. Die polnische Regierung hat in 2017 weitere PLN 28 Milliarden für das „National Road Construction Program“ genehmigt unter welchem gesamt PLN 135 Milliarden für den Bau von 3.900 km Straßen und 57 neue Ringstraßen zur Verfügung gestellt werden.

Weitere Projekte die den Infrastruktur-Sektor fördern sind länderübergreifende Bahnstrecken, Straßen, Elektromobilität, Öl- und Gas-Pipelines und Verteilungsnetzwerke. Auch Österreichische Unternehmen sind in dieser Industrie in Polen bereits stark vertreten.

Wirtschaft in Polen: Sektor Technology & Innovation

Polen gilt für viele Knowledge-Based Unternehmen als eines der interessantesten Länder. Im Bloomberg Innovation Index von 2018 steht Polen an 21. Stelle als „innovativste Wirtschaft der Welt“ – nur zwei Stellen hinter China und noch vor z.B. Hong Kong. Ein großes Potential ist gegeben im Bereich Innovation, Design, Programmierung und IT. Es gibt hierzu nicht nur eine aufstrebende Start-up-Landschaft, sondern auch staatliche und private Förderprogramme. Speziell im Bereich Fin-Tech und Spieleentwicklung rangiert Polen auf den vordersten Plätzen in Europa.

Das Thema Innovation ist in Polen sehr breit gefächert und spiegelt sich in allen Industrien wieder. So ist die Förderung der Elektromobilität ein zentraler Punkt im Regierungsproramm und auch der Ausbau der innovativen Energiegewinnungsmöglichkeiten steht im Vordergrund. Smart Cities Projekte werden in allen großen polnischen Städte umgesetzt, speziell in Südpolen (Krakau-Kattowitz-Breslau) gibt es bereits regelmäßigen Kontakte mit Österreich.

Auch für die kommenden Jahre wird eine rasante Entwicklung des IT Marktes erwartet. Gründe sind der steigende Bedarf im Land, als auch die Ansiedlung von globalen IT Firmen wie Microsoft, HP oder Google. Auch der Marktanteil bei IT-Services (z.B. Outsourcing) und Programmierung zeigt eine starke Steigerung. Positive Faktoren die das Wachstum in den Bereichen IT, Technologie und Innovation beeinflussen sind das hohe Ausbildungsniveau sowie die noch geringeren Lohnkosten.

 

Wirtschaft in Polen: Statistische Eckdaten (Länderprofil) 

Einen kurzen Überblick über die wichtigsten statistischen Daten zu Wirtschaft, Politik und Gesellschaft bietet das Länderprofil Polen der AUSSENWIRTSCHAFT AUSTRIA und der Stabsabteilung Statistik.

Quelle: AußenwirtschaftsCenter in Warschau (Wirtschaftskammer Österreich)

zitiert aus Quellen:

https://www.wko.at/service/aussenwirtschaft/polen-laenderreport.pdf

https://www.wko.at/service/aussenwirtschaft/die-polnische-wirtschaft.html

https://wko.at/statistik/laenderprofile/lp-polen.pdf?_ga=2.148937654.1651956134.1570521306-620287947.1570521306

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David Lis, Master of Science

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

Kauf- Mietpreise für Immobilien in Breslau nach Stadtbezirken

Immobilien in Breslau: Die Zwerge sind häufig im Stadtbild von Breslau anzutreffen. Bild: eupmrt/Shutterstock.com

26.09.2019 – 08:45 Uhr, geschrieben von David Lis

Immobilienmakler und -berater David Lis hat die durchschnittlichen Preise für Immobilien in Breslau (Wroclaw) analysiert und für Sie eine Zusammenfassung aufgestellt. Wie viel kostet im Durchschnitt eine Mietwohnung? Wie sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen? In diesem Beitrag bekommen Sie einen Einblick über die Kauf- und Mietpreise der verschiedenen Stadtbezirke für Immobilien in Breslau (Apartments/Wohnungen).

Wichtiger Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass es sich bei dem hier aufgeführten Datenbestand um Durchschnittswerte handelt. Die Durchschnittswerte beziehen sich auf alle Art von Immobilien in Breslau. Kauf- und Mietpreise für Premium- oder Luxusobjekte haben eine andere Preisklasse.

Immobilien in Breslau: Was macht Breslau als Stadt so einzigartig? 

Immobilien in Breslau verzeichnen seit einigen Jahren einen Boom. Breslau gehört mit etwa 640.000 Einwohnern zu der viertgrößten Stadt des Landes und ist gleichzeitig eine der ältesten und schönsten Städte Polens. Die Hauptstadt der Wojwodschaft Niederschlesiens ist zudem ein kulturelles und wissenschaftliches Zentrum mit zahlreichen Bildungseinrichtungen (Hochschulen/Universitäten). 

Über 140.000 Studenten machen Breslau zu einer sehr lebendigen Universitätsstadt. Auch unter der Woche sind viele Menschen unterwegs, sodass Cafés, Restaurants oder Bars selbst in den Nebenstraßen gut gefüllt sind. Besonders in den Sommermonaten organisiert die Stadt ständig kulturelle Events (größtenteils kostenlos) auf dem historischen Marktplatz (Rynek) oder auf dem Salzmarkt (Plac Solny). 

Mit jährlich über 5 Mio. Besuchern ist die Stadt ebenso ein Touristenmagnet (Stand 2017) und für viele ein Ganzjahresziel. Auszeichnungen wie „Kulturhauptstadt EUROPA“ oder „European Best Destination 2018“ bestätigen die Attraktivität dieser UNESCO-Weltstadt. Aus wirtschaftlichen Aspekten ist der Standort Breslau für Investoren aus aller Welt attraktiv. Breslau überholte z. B. Poznan und Krakau in dem am 26. September 2016 veröffentlichten Ranking der „für die Wirtschaft attraktiven Städte“, das von FORBES.PL zusammen mit dem Zentrum für Wirtschaftliche Information (COIG) erstellt wurde. 

Ausländische Konzerne profitieren vom jungen und gut ausgebildeten Humankapital der Metropolstadt. Zahlreiche namhafte in- oder ausländische Unternehmen wie LG, 3M, Siemens, Bosch, Hewlett-Packard, Google, Toshiba, Nokia, Amazon oder Credit-Suisse sind hier stark vertreten

Immobilien in Breslau: Fünf Stadtbezirke

Die Stadt Breslau gliedert sich in fünf Stadtbezirke (ohne Berücksichtigung der kleineren Ortssiedlungen): 

1. Stare Miasto (deutsch: Altstadt – Stadtkern) 

2. Srodmiescie (deutsch: Innenstadt – nordöstlicher Teil) 

3. Krzyki (deutsch: Krietern – die südliche Innenstadt und die Vororte im Süden) 

4. Fabryczna (deutsch: Fabrikviertel – die Außenbezirke und Vororte im Westen) 

5. Psie Pole (deutsch: Hundsfeld – die Vororte im Norden und im Osten) 

 

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Stare Miasto 

Stare Miasto ist der Treffpunkt vieler Breslauer und Touristen. Hier befindet sich das Herzstück der Stadt – das Rathaus auf dem großen historischen Marktplatz mit zahlreichen gut besuchten Restaurants. Musen, Breslauer Oper, die historische Universität, zahlreiche Unternehmen verschiedener Branchen, Fakultäten, Kaufhaus RENOMA, Dominikanische Galerie, historische Markthalle und viele weitere Attraktionen/Sehenswürdigkeiten finden sich im Stadtbezirk Stare Miasto.

  • Die Kaltmiete pro Meter für Wohnungen liegt durchschnittlich bei 49,64 PLN (11,33 EUR).
  • Die Durchschnittsgröße einer Wohnung liegt bei ca. 55 m²
  • Die durchschnittliche monatliche Kaltmiete liegt bei ca. 2.700 PLN (ca. 616 EUR).
  • Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Stadtbezirk Stare Miasto liegen durchschnittlich bei ca. 10.300 PLN (ca. 2.351 EUR) pro Quadratmeter. Neubauimmobilien in Top-Lagen z. B. entlang Oder-Promenade mit Ausblick auf bedeutende Sehenswürdigkeiten können bis zu 13.000 PLN (ca. 2.968 EUR) pro Meter kosten.

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Srodmiescie

Nördlich der Altstadt befindet sich der interessante Stadtbezirk Srodmiescie (deutsch: Innenstadt). Das Stadtbild in Breslau-Srodmiescie ist besonders durch zahlreiche Studenten geprägt. In Srodmiescie befindet sich ein wichtiges Wahrzeichen der Stadt, ein UNESO-Weltkulturerbe, die Breslauer Jahrhunderthalle. Auf dem Außengelände unmittelbar neben der Jahrhunderthalle finden verschiedene Veranstaltungen statt wie z. B. die Breslauer Fontänen-Show oder weitere interessante Ausstellungen. In Stadtbezirk finden sich auch historische Stadtvillen/Bauwerke, der  Breslauer Zoo, der japanischer Garten, die Technische Universität, Grunwaldzki-Platz, Dominsel und das Uni-Klinikum.

  • Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Breslau-Srodmiescie beträgt ca. 66 m².
  • Der Mietpreis pro Meter liegt bei ca. 43,50 PLN (ca. 9,93 EUR) und die monatliche Kaltmiete bei ca. 2.873 PLN (ca. 656 EUR).
  • Eigentumswohnungen im Stadtbezirk Srodmiescie kosten im Schnitt 8.400 PLN pro Quadratmeter. Neubauimmobilien liegen erfahrungsgemäß ca. 20 % über den Durchschnittspreis für Bestandsimmobilien.

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Krzyki

Der Stadtbezirk Krzyki befindet sich im Süden Breslaus (deutsch: Krietern). Breslau-Krzyki gehört für die einheimischen Einwohner zu den bevorzugten Wohngegenden. Auf einer Gesamtfläche von ca. 54 km² leben hier ca. 170.000 Menschen. Die Bewohner von Krzyki schätzen die Ruhe einer lebendigen Großstadt wie Breslau und die dennoch sehr gute Anbindung zum Stadtkern oder zur Autobahn (A4/A8). In nur ca. 20 Min. erreichen Sie den Stadtkern von Breslau mit der Straßenbahn, die alle paar Minuten fährt. Die beiden Hauptverkehrsstraßen, die durch den Stadtteil Krzyki verlaufen, sind mit der Altstadt verbunden („Powstancow Slaskich“ Straße und die „Slezna“ Straße). In Breslau-Krzyki befindet sich der unübersehbare Skytower (höchste Wolkenkratzer mit Luxusimmobilien-, Büro- und Geschäftsräumen). Weiterhin gibt es im Stadtbezirk Krzyki Galeria Wroclawia, Hauptbahnhof Breslau, Wasserturm aus dem 19. Jahrhundert, eine Pferderennbahn, Aquapark, Wirtschaftsuniversität, große Parkanlagen, Wroclawskie-Bielany (Grenze zum Stadtbezirk Krzyki) mit großen Einkaufszentren und Gewerbegebieten.

  • Die durchschnittliche Wohngröße in Breslau-Krzyki liegt bei ca. 58 m².
  • Die monatliche Kaltmiete einer Wohnung liegt bei ca. 2.357 PLN (ca. 538 EUR).
  • Der Kaufpreis für Eigentumswohnung beträgt im Durchschnitt ca. 7.500 PLN (ca. 1.712 EUR)

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Fabryczna

Breslau-Fabryczna ist gemessen an der Fläche und Einwohnerzahl der größte Stadtbezirk in Breslau. Auf einer Fläche von 119 km² leben und arbeiten hier fast 200.000 Menschen. Bewohner, die entlang der Hauptstraßen Lotnicza/Legnicka wohnen, haben i.d.R. sehr gute Anschlussmöglichkeiten zum Stadtkern (PKW oder Straßenbahn). In Breslau-Fabryczna befinden sich Technologieparks, Bürogebäude, Einkaufszentren (wie z. B. Magnolia-Park) sowie der moderne Flughafen Breslaus. Ein wichtiger Anziehungspunkt ist auch  das erst 2012 erbaute Stadion (Austragungsort EM 2012, Sportereignisse, Konzerte). In der Nähe vom Stadion entsteht eine interessante Neubausiedlung (Nowe Zerniki) – eine Art Mustersiedlung zeitgenössischer Architektur für Wohn- und Geschäftszentren sowie kultureller Einrichtungen. Die Siedlung wurde von den besten Architekten der Stadt entworfen und soll die Bedürfnisse moderner Stadtbewohner erfüllen.

  • Die durchschnittliche Größe einer Wohnung liegt bei 56 m².
  • Der Mietpreis pro Meter liegt bei ca. 40,48 PLN (9,24 EUR).
  • Die Kaltmiete einer Wohnung beträgt im Durchschnitt ca. 2.267 PLN (517 EUR).
  • Der Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Breslau-Fabryczna liegt bei ca. 7.200 PLN (1.643 EUR). Neubauobjekte kosten ca. 15-20% über den durchschnittlichen Immobilienpreisen für Bestandsimmobilien.

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Psie Pole

Im Stadtbezirk Psie Pole sind klassische Wohnsiedlungen aufzufinden. Über 90.000 Menschen leben hier. Gemessen an der Fläche ist Psie Pole der zweitgrößte Stadtbezirk in Breslau ( 97,7 km²). Psie Pole war bis 1928 eine eigenständige Stadt im Landkreis Oels und wurde dann nach Breslau eingemeindet. Dieser Stadtbezirk verfügt über einen eigenen Marktplatz, welcher 2013 komplett revitalisiert wurde. Psie Pole ist daher wie eine Stadt in einer Stadt.

  • Die durchschschnittliche Wohnungsgröße beträgt 57 m²
  • die monatliche Kaltmiete beträgt ca. 2.335 PLN (ca. 533 EUR)
  • Im Durchschnitt zahlen Käufer für Eigentumswohnungen ca. 6.800 PLN (ca. 1.552 EUR) pro Quadratmeter.

Umrechnungskurs 1 EUR = 4,38 PLN (Stand 25.09.2019)

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David Lis, Master of Science

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

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