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Steuer für Immobilien in Polen: Interview mit Steuerexperten von RSM Poland

Steuer bei Immobilien: Bekomme ich die VAT beim Kauf von Neubauimmobilien in Polen erstattet?

Bild: BartlomiejMagierowski/Shutterstock.com

Experten-Interview, 24.02.2020

Steuer für Immobilien in Polen – Experteninterview mit Steuerberater Przemysław POWIERZA, RSM POLAND

Wer eine oder mehrere Immobilien in Polen kaufen möchte, wird sich früher oder später mit einem wichtigen Punkt beschäftigen: der Steuer. Immobilien in Polen können von einigen Steuerarten betroffen sein wie z. B. der Umsatzsteuer (VAT), die Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen (vergleichbar mit der Grunderwerbsteuer), Schenkungssteuer, die jährliche Grundsteuer oder die Spekulationssteuer. Um Ihnen einen allgemeinen Einstieg in die steuerlichen Themen für Immobilien in Polen zu verschaffen, hat Immobilienmakler David Lis ein Interview mit einer renommierten Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft durchgeführt, RSM Poland. RSM Poland ist in Polen das zehntgrößte Wirtschaftsprüfungsunternehmen* und das erfolgreichste Steuerberatungsunternehmen**. Im Laufe des Jahres prüft RSM Aktiva mit dem Wert von mehr als 2,5 Mrd. Euro, verbucht mehr als 200.000 Rechnungen, erstellt Lohn- und Gehaltslisten für fast 50.000 Personen und fertigt ca. 12.000 Steuererklärungen an.

Bekomme ich die MwSt. beim Kauf von Neubauimmobilien? Wie hoch sind die Steuer bei Vermietung von Immobilien in Polen?

Immobilienexperte David Lis: Herr Powierza, Sie sind Tax-Partner und Steuerberater bei RSM in Poznan. Vielen Dank, dass Sie sich für das Interview Zeit genommen haben. Ich bin der Meinung, dass jedem deutschen Käufer einer Immobilie in Polen die steuerlichen Grundlagen bekannt sein sollten.

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: gerne Herr Lis.

 

Immobilienexperte David Lis: Ich komme direkt zu meiner ersten steuerlichen Frage zum Immobilienkauf in Polen. Viele meiner Maklerkollegen werben in ihren Inseraten, dass (deutsche) Immobilienkäufer beim Kauf von Neubauimmobilien – speziell an der polnischen Ostsee – die MwSt. bzw. VAT von 23 % vom polnischen Finanzamt erstattet bekommt. Ist das tatsächlich so einfach und vor allem so „selbstverständlich“ wie es viele versprechen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Theorie ist immer schön, Praxis schon weniger schön – auf jeden Fall nicht so einfach. Vor allem muss man hier deutlich machen, dass es sich nicht um klassische Erstattung der Mehrwertsteuer handelt, wie die Privatpersonen dies beim Einkaufen im Ausland kennen. Hier ist es vielmehr das Recht auf Vorsteuerabzug gemeint, welches mit der Geschäftstätigkeit im Bereich der Vermietung und Verpachtung von Immobilien in Polen zusammenhängt. Man muss also zunächst Kaufmann in Polen werden und eine Geschäftstätigkeit im Bereich der Vermietung andauernd führen. Das erzwingt wiederum einige Formalien wie z. B steuerliche Registrierung, Rechnungsstellung gemäß lokalen polnischen Regelungen, notwendige (wenn auch stark eingeschränkte) Buchhaltung und Steuerabrechnung. Volle Erstattung der Mehrwertsteuer (VAT) wäre nur dann erreichbar, wenn die Vermietung über mindestens 10 Jahr hinweg dauert.

 

Immobilienexperte David Lis: Muss ich eine Firma in Polen gründen, um die Erstattung zu bekommen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Nein, das geht auch als Privatperson. Alles hängt von dem Umfang des Geschäfts ab – kann dieses nicht mehr als „private Vermögensverwaltung“ angesehen werden, so müsste man ein Gewerbe anmelden lassen.

 

Immobilienexperte David Lis: Kann ich all die von Ihnen angesprochenen steuerlichen Formalien selbst erledigen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Es gibt zwar bereits Gemeinde- und Finanzämter in den zu Deutschland angrenzenden Kommunen, wo man auch deutschsprachige Beamten treffen kann, immerhin ist es aber sehr selten der Fall. Zudem kommt noch die Notwendigkeit, manchmal wirklich recht komplexe Steuervorschriften im Griff zu behalten, wodurch auch polnische Staatsbürger diese Themen lieber Experten überlassen. Beherrscht man die polnische Sprache nur geringfügig oder gar nicht, so empfiehlt es sich doch ein deutschsprachiges Beraterteam zu engagieren – selbst wenn es etwas mehr Kosten mit sich bringt. Längerfristig wird sich das sowieso lohnen, da man dadurch Zeit spart und sich einfach Ruhe kauft.

 

Immobilienexperte David Lis: Angenommen, ich kaufe eine Neubauimmobilie in Swinemünde, die erst in einem Jahr oder später fertiggestellt wird – wann bekomme ich für die gekaufte Immobilie in Polen die Steuer d. h. MwSt. (23 % VAT) erstattet?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Sofern man die grundlegende Bedingung erfüllt, dass man selbst besteuerte Umsätze ausführt (also die Immobilien gegen Miete inkl. Mehrwertsteuer vermietet), darf man die Erstattung der Mehrwertsteuer schon nach dem Abschluss der ersten Abrechnungsperiode (es ist grundsätzlich ein Monat) beantragen. Bei größeren Erstattungsbeträgen (und bei Immobilien ist es regelmäßig der Fall) muss man aber zugleich mit der genaueren Prüfung des Finanzamtes rechnen. Somit landet das Geld auf dem Bankkonto des Antragstellers in der Praxis nach ungefähr 2-3 Monaten. Als registrierter Unternehmer wird man als „inländischer Steuerpflichtiger“ behandelt – das hat zur Folge, dass für Zwecke der Erstattung ein polnisches Bankkonto (d.h. Bankkonto bei einer polnischen Bank oder ein Bankkonto bei einer polnischen Niederlassung einer ausländischen Bank) notwendig ist. In einigen Fällen wie zum Beispiel bei Neubauimmobilien, welche noch einige Zeit dauern, wäre auch die Erstattung noch in der Vorbereitungsphase des Vermietungsgeschäfts denkbar (je nach Zahlungsplan der zu begleichenden Bauträgerrechnungen). Man muss aber zusammen mit dem Erstattungsantrag die vorbereitenden Maßnahmen dem Finanzamt nachweisen und die verlängerte Frist von 180 Tagen (welche u.U. noch verlängert werden kann – zwecks Nachprüfung) ab der Antragstellung in Kauf nehmen.

 

Immobilienexperte David Lis: Wie sieht das konkret in Zahlen ausgedrückt aus? Angenommen, ich kaufe eine Neubauimmobilie für 1,2 Mio. PLN (Zloty) inkl. 23 % MwSt., dann zahle ich unter Erfüllung aller Bedingungen effektiv nur den Nettokaufpreis von 924.000 PLN (Zloty). Das wäre ja eine Ersparnis von 276.000 PLN, umgerechnet ca. 65.000 EUR?!

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Ja, es ist richtig, obwohl man mit dem Wort „Ersparnis“ eher vorsichtig umgehen soll. Das Mehrwertsteuersystem funktioniert einfach so, dass die Steuer durch die Endverbraucher getragen wird. Dies hat zur Folge, dass ich keine Mehrwertsteuer zahle, solange ich als Unternehmer und kein Endverbraucher angesehen werden kann. Falls also die Immobilie ausschließlich für Vermietung gedacht und tatsächlich genutzt wird, zahle ich keine Steuer auf Konsumausgaben – diese wird nämlich durch meine Mieter finanziert. Entscheide ich mich dagegen das Häuschen an der Ostsee gelegentlich auch privat zu nutzen – so müsste ich die Mehrwertsteuer anteilig auch bezahlen und die Erstattung entsprechend einschränken.

 

Immobilienexperte David Lis: Manchmal können Immobilienkäufer gegen Aufpreis eingerichtete Neubauimmobilien kaufen d. h. mit der kompletten Innenausstattung (Möbel, Badezimmer, Elektrogeräte usw.). Bekomme ich dafür grundsätzlich auch die MwSt. (VAT) erstattet?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Natürlich. Sofern die ganze Ausstattung auch ausschließlich für Vermietungszwecke genutzt wird – der Anspruch auf Erstattung (bzw. Abzug) bleibt bestehen.

 

Immobilienexperte David Lis: Was passiert, wenn ich meine Immobilie in Polen aus unerwarteten Gründen vor Ablauf der 10-jährigen Frist verkaufen muss? Muss ich die erhaltene Mehrwertsteuer für die Immobilie in Polen zurückzahlen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Das Vorsteuerabzugsrecht wird bei Immobilien in Polen über 10 Jahre (genauer gesagt über 120 Monate) beobachtet – d.h. falls man innerhalb dieser Periode seine Geschäftstätigkeit abschließt bzw. die Immobilie für steuerbefreite Umsätze zu nutzen beginnt oder diese auch (i.d.R. steuerbefreit) verkauft, so müsste man die bereits erstatte Steuer anteilig an die Finanzverwaltung zurückzahlen.

 

Immobilienexperte David Lis: Muss ich Einnahmen aus Vermietung meiner Immobilien in Polen in Deutschland oder in Polen abführen? Wie hoch sind die Steuersätze in Polen für Immobilienvermietungen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Einkommensteuer aus Vermietung (oder Verpachtung) der Immobilien wird grundsätzlich in dem Staat erhoben, in welchem sich die Immobilie befindet, demnach Polen. Diese Regelung ergibt sich direkt aus dem deutsch-polnischen Doppelbesteuerungsabkommen. Folglich werden die Einkünfte aus V&V in Polen, demnach durch den polnischen Fiskus erhoben. Es gibt zwei Formen der Steuer: ein progressiver Stufentarif (17 % bis 85.528 PLN Mieteinnahmen und 32 % auf Differenzbetrag über 85.528 PLN) mit der Möglichkeit etwaige Werbungskosten noch abzusetzen oder eine pauschale (ebenfalls progressive) Besteuerung von 8,5 % (für Einnahmen bis 100.000 PLN) bzw. 12,5 % ohne Werbungskostenabzug.

 

Immobilienexperte David Lis: Ist die Berechnungsgrundlage Warm- oder Kaltmiete?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Es kommt auf den individuellen Mietvertrag an. Bei einer kurzfristigen Vermietung von Ferienimmobilien wäre es i.d.R. die Warmmiete.

 

Immobilienexperte David Lis: Welche Werbungskosten darf ich grundsätzlich bei dem progressiven Stufentarif ansetzen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Wählt man die Besteuerung nach allgemeinen Grundsätzen (progressiver Stufentarif von 17 % (bis 85.528 PLN) und 32 % (über 85.528 PLN), so darf man für die mit der Transaktion zusammenhängende Werbungskosten für diverse Medien und externe Dienstleistungen, sowie z. B. Makler, Notar, Abschreibung der Immobilie usw. ansetzen. Es gibt noch weitere Möglichkeiten, diese müssen aber immer individuell genau geprüft werden.

 

Immobilienexperte David Lis: In welchen Bereichen können Sie private oder gewerbliche Kunden aus Deutschland bei steuerlichen Themen in Polen unterstützen und wo befinden sich Ihre Niederlassungen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Wir betreuen private und geschäftliche Kunden bei allen steuerlichen Themen – d. h. sowohl in ertragssteuerlichen, als auch in umsatzsteuerlichen Angelegenheiten. Wir unterstützen Sie vollumfänglich seit dem ersten Schritt – d. h. wir kümmern uns um die Registrierung (Anmeldung), führen die notwendigen Aufzeichnungen, Beraten zu optimalen Lösungen und vertreten vor der Finanzverwaltung. Im Rahmen des sog. German Desk sind wir im Stande, dass alles vollständig auf Deutsch abzuwickeln – derzeit an 2 unseren Standorten in Poznan und in Szczecin, künftig auch in Warszawa und in Katowice.

 

Immobilienexperte David Lis: Herr Powierza, vielen herzlichen Dank für das Interview.

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RSM Steuerexperte Przemysław Powierza, Head of German Desk (RSM Poland)

Informationen zum Interviewpartner

Przemysław Powierza ist Tax Partner, Steuerberater und Tax Advisor bei RSM Poland – dem führenden Netzwerk von unabhängigen Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsunternehmen mit 810 Niederlassungen in über 120 Ländern. Weiterhin ist er öffentlich bestellter und vereidigter Übersetzer und Dolmetscher für deutsche Sprache (Zul.-Nr.: TP/86/09). Herr Powierza ist Absolvent der Europa-Universität Viadrina in Frankfurt/Oder. Er studierte an der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät mit Schwerpunkt Steuern und Steueroptimierung. Bei RSM Poland arbeitet er seit 2005.

RSM Poland

Droga Debinska 3b, 61-555 Poznan, Polen
T +48 61 8515 766 | M +48 600 335 610 | E przemyslaw.powierza@rsmpoland.pl | Web www.rsmpoland.pl

Quellenangaben:

*nach dem Ranking der Wirtschaftsprüfungsunternehmen der Tageszeitung Rzeczpospolita vom 18. April 2016)

** nach dem Ranking der Tageszeitung Dziennik Gazeta Prawna vom 13. März 2013.

Rechtlicher Hinweis: Dieses Interview ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bitte wenden Sie sich an Ihren Steuerberater.

Zehn Irrtümer Immobilienkauf in Polen

Zehn Irrtümer Immobilienkauf in Polen, Bild: Roman Samborskyi/Shutterstock.com

30.12.2019 – 11:25 Uhr, geschrieben von David Lis

Beim Immobilienkauf in Polen fällt immer eine Grunderwerbsteuer an?! In Polen gibt es keine Grundbücher?! Deutsche Käufer können Immobilien in Polen nur mit behördlicher Genehmigung kaufen oder verkaufen?! All diese Behauptungen sind falsch.Obwohl Polen als Nachbarland zu Deutschland fast ein Katzensprung entfernt ist, gibt es dort teils sehr abweichende Unterschiede zum deutschen Immobilienmarkt. Viele deutschsprachige Immobilienkäufer, die in polnische Immobilien investieren möchten, entscheiden oder beurteilen auf Basis der eigenen Immobilienerfahrungen aus dem Heimatmarkt. Diese Vorgehensweise ist jedoch nicht immer fördernd und richtig. Daher erfahren Sie zum besseren Verständnis in diesem Blog:

Zehn Irrtümer zum Immobilienkauf in Polen

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 1 – Eigentumsübertragung

Behauptung: „Ich werde rechtlicher Eigentümer einer Immobilie in Polen erst mit Grundbucheintrag“. Falsch!

Anders als in Deutschland werden Sie bereits bei der notariellen Beurkundung des Hauptvertrages rechtlicher Eigentümer, unabhängig davon, ob der Verkäufer sein Geld erhalten hat. Der Eintrag in das polnische Grundbuch hat nur einen deklaratorischen Charakter. Aus diesem Grund ist es in Polen unüblich, den Kaufpreis erst nach der notariellen Beurkundung zu bezahlen.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 2 – Zahlung mit ausländischer Währung

Behauptung: „Ich kann den Kaufpreis für eine Immobilie in Polen ruhig mit EUR bezahlen“. Falsch!

In Polen ist der Zloty (PLN) die offizielle Landeswährung. Erst  unter ausdrücklicher Zustimmung des Verkäufers ist eine Immobilientransaktion in EUR möglich.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 3 – Verwandter in Rolle des Dolmetscher

Behauptung: „Mein deutsch-polnischer Verwandter kann einen gerichtlichen Dolmetscher ersetzen“. Falsch!

Sofern Sie der polnischen Sprache nicht mächtig sind, muss bei jedem Gang zum Notar (z. B. Vollmachtserteilung, Vorvertrag, Hauptvertrag) immer ein vereidigter Dolmetscher bestellt werden. Es reicht nicht aus, wenn eine Person beide Sprachen sehr gut beherrscht und „übersetzt“.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 4 – alle Verträge in deutscher Sprache

Behauptung: „Für deutschsprachige Käufer werden alle Dokumente in deutscher Sprache bereitgestellt.“ Falsch!

Da Polnisch die Landessprache Polens ist, werden alle Verträge in polnischer Sprache verfasst. Schriftliche Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer können selbstverständlich immer vorab auf Wunsch des Käufers auf seine Kosten erstellt werden. Ansonsten werden notarielle Verträge beim Notar mündlich durch den gerichtlichen Dolmetscher übersetzt. Die Kosten für eine mündliche Übersetzung belaufen sich auf ca. 100-150 EUR.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 5 – Zahlungszeitpunkt der Nebenkosten

Behauptung: „Die Grunderwerbsteuer und sonstige Kaufnebenkosten wie Notar, Makler können ein paar Wochen nach Beurkundung bezahlt werden“. Falsch!

Während Immobilienkäufer in Deutschland die Rechnung über die Grunderwerbsteuer etwa sechs bis acht Wochen nach Beurkundung per Post bekommen, ist die Regelung in Polen komplett anders. Die Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (ähnlich zur deutschen Grunderwerbsteuer) fordert der polnische Notar immer vom Käufer ein und leitet diese an das polnische Finanzamt weiter. Die Steuer muss spätestens am Tag der notariellen Beurkundung beim Notar eingegangen sein. Weiterhin sind in der Regel am Tag der Beurkundung die Notargebühren, Übersetzungskosten (zumindest mündliche Übersetzung) und das Maklerhonorar zu zahlen.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 6 – Mehrwertsteuererstattung vom deutschen Finanzamt

Behauptung: „Beim Kauf von Immobilien in Polen bekomme ich vom deutschen Finanzamt die Mehrwertsteuer erstattet“. Falsch!

Wieso sollte der deutsche Fiskus Ihnen die Mehrwertsteuer beim Kauf einer Immobilie im Ausland erstatten? Es besteht allerdings grundsätzlich unter Erfüllung von mehreren Bedingungen und langjährigen Verpflichtungen, die MwSt. vom polnischen Finanzamt erstatten zu lassen.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 7 – Polen’s Immobilienmarkt ist hochriskant

Behauptung: „Der polnische Immobilienmarkt ist gesetzlich nicht reguliert und für ausländische Käufer mit hohen Risiken verbunden“. Falsch!

Das US-amerikanische Unternehmen Jones Lang LaSalle Incorporated veröffentlich jedes Jahr den weltweiten sog. JLL-Immobilientransparenzindex. Jedes Land wird nach verschiedenen Kriterien  beurteilt und bewertet. Im Jahr 2018 belegte Deutschland im globalen Ranking Platz 9, hingegen Polen Platz 20. In der Kategorie „rechtliche und behördliche Rahmenbedingungen“ hat Polen sogar etwas besser als Deutschland abgeschnitten.  Zum Vergleich: der für deutsche Käufer beliebte spanische Immobilienmarkt belegte im Jahr 2018 Platz 19. Ein weiteres Indiz für die Attraktivität des polnischen Immobilienmarktes sind deutschsprachige Großinvestoren, die weit über 1 Mrd. EUR in gewerbliche Immobilien in Polen investiert haben.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 8 – Deutsche Banken finanzieren immer Immobilien in Polen

Behauptung: „Ich bekomme ohne Probleme eine Bankfinanzierung für den Immobilienkauf in Polen“. Falsch!

Banken aus Deutschland finanzieren keine Immobilien in Polen, es sei denn, man gewährt der Hausbank inländische Sicherheiten wie z. B. deutsche Immobilien. Diese können Sie beleihen und erhalten eine in der Regel marktübliche Baufinanzierung. Beachten Sie, dass die Bearbeitungszeit bis zu 8 Wochen dauern kann, bis die Geldmittel auf Ihr Konto eingehen. Daher: klären Sie zunächst die Finanzierung (siehe Blog über Finanzierung von Immobilien in Polen), bevor Sie sich auf die Immobiliensuche in Polen machen. Polnische Banken finanzieren keine Ausländer mit Wohnsitz im Ausland!

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 9 – Grunderwerbssteuer

Behauptung: „Beim Kauf von Immobilien in Polen ist immer eine Grunderwerbssteuer fällig“. Falsch!

Beim Kauf von Neubauimmobilien zahlen Sie in Polen keine Grunderwerbsteuer. Lediglich bei Bestandsimmobilien ist eine Steuer von 2 % (landesweit) an zu zahlen. Die geringe Grunderwerbsteuer macht den polnischen Immobilienmarkt attraktiv.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 10 – polnische Immobilien sind immer billig

Behauptung: „Für 100.000 EUR bekomme ich eine günstige Traumimmobilie in Bestlage“. Falsch!

Ob Sie es glauben oder nicht, auch in Polen kann eine kleine 30 m² Wohnung schnell 500 EUR Kaltmiete/Monat kosten. In Warschau betrug z. B. der Quadratmeterpreis für eine  Luxusimmobilie im Jahr 2019 ca. 8.500 EUR (landesweite Rekordtransaktion). 

Das gleiche gilt auch für die Ostsee. Wer beispielsweise in den beliebten Urlaubs- und Kurorten Swinemünde oder Kolberg eine große Traumwohnung in Bestlage mit direktem Meerblick für 100.000 EUR sucht, wird hier entäuscht sein.

Obwohl besonders die Immobilienpreise in beliebten touristischen Regionen und Metropolstädten in den letzten Jahren bemerkbar gestiegen sind, ist der polnische Immobilienmarkt noch durstig und nicht gesättigt.

Die Miet- oder Kaufpreise für polnische Metropolstädte wie Krakau, Breslau oder Danzig sind teilweise deutlich teurer als in vielen deutschen B- oder C-Städten. Vergleicht man allerdings die durchschnittlichen Immobilienpreise für sehr gute Lagen in deutschen und polnischen Metropolstädten (z. B. Hamburg, Stuttgart, München, Breslau, Danzig, Poznan usw.), so ist Polen schätzungsweise tatsächlich um das 2 bis 3-fache günstiger pro Quadratmeter. Aus meiner Sicht ist der Immobilienmarkt in Polen noch „durstig“.

Sie möchten Immobilien in Polen kaufen und möchten einen Spezialisten an Ihrer Seite haben?

 

David Lis, Master of Science

Immobilienmakler IHK

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Zweisprachig (DE-PL)

!!! Das Kopieren des Blogartikels ohne Quellenangabe („David Lis, www.immobilie-polen.de“) ist untersagt.

Bei Verstoß werden rechtliche Schritte eingeleitet !!!

 

Rechtlicher Hinweis:

Die hier aufgeführten Informationen ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Um eine rechtlich abgesicherte Einschätzung zu erhalten, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens. Alle Angaben sind ohne Gewähr von Richtigkeit und Vollständigkeit. 

Finanzierung von Immobilien in Polen

Deutsche oder polnische Bank
Finanzierung von Immobilien in Polen: Bild: Anton Violin/Shutterstock.com

20.11.2019 – 15:55 Uhr, geschrieben von David Lis

In Zeiten einer niedrigen Zinspolitik ist das Interesse vieler Immobilienkäufer an einer bankgünstigen Immobilienfinanzierung groß. Die Frage ist jedoch, bekommt man so leicht eine Finanzierung für polnische Immobilien? Anders als bei deutschen Wohnobjekten gibt es beim Kauf von Immobilien in Polen andere Spielregeln in Bezug auf die Finanzierung. Insbesondere vielen deutschsprachigen Privatpersonen ist diese Gegebenheit nicht bekannt. David Lis, Immobilienberater für Immobilien in Polen klärt Sie auf!

Finanzierung von Immobilien in Polen: deutsche oder polnische Bank?

Beim Erwerb von Immobilien in Polen ist zunächst die Finanzierung zu klären – noch vor der eigentlichen Objektsuche. Kann ich den Kaufpreis inkl. der Nebenkosten komplett aus eigenen Mitteln finanzieren? Wenn ja, wie hoch ist mein Budget? Wie viel Fremdkapital benötige ich? Kann ich mir überhaupt eine polnische Immobilie leisten?! Die Finanzierung kann bereits vor der Objektsuche ein KO-Kriterium sein und den Traum einer möglichen Immobilie in Polen platzen lassen.

Der polnische Immobilienmarkt ist für viele Banken und Finanzierungsdienstleister aus Deutschland komplettes Neuland. Nur die wenigsten kennen sich mit den polnischen Immobiliengesetzen, Kaufpreisen und sonstigen Gegebenheiten aus. Zusätzlich gibt es weitere Barrieren, die eine Finanzierung von Immobilien in Polen erschweren bzw. nicht ermöglichen. Dazu gehören:

  • Sprachbarriere: Bankangestellte aus Deutschland sprechen grundsätzlich kein polnisch. Grundbuchprüfungen und andere mit der Immobilie zusammenhängende Dokumente müssten übersetzt werden. Dieser Aufwand ist für Banken enorm und somit unwirtschaftlich.
  • Fremde Landeswährung: Obwohl Polen seit mittlerweile 20 Jahren zur EU angehört, gibt es im Nachbarland nach wie vor keinen EUR als offizielle Landeswährung.
  • Absicherung gegen Zahlungsausfall: Banken aus Deutschland bevorzugen eher Sicherheiten nach dem deutschen Recht (z. B. Verpfändung von deutschen Lebensversicherungen, inländischen Immobilien, sonstige inländische Vermögensgegenstände oder Finanzanlagen usw.). Diese sind im Falle eines Zahlungsausfalls (z. B. bei Vollstreckung) in Deutschland unbürokratischer und schneller durchsetzbar als eine Auslandsimmobilie.

Eine komplette Finanzierung einer Immobilie in Polen durch eine Bank aus Deutschland ist ohne ausreichende (inländische) Absicherungen nicht möglich. Unbefristete Arbeitsverträge mit sehr guten Gehältern reichen hierzu als Absicherung für die Bank nicht aus.

Finanzierung von Immobilien in Polen: Bekommt man als Deutscher eine Finanzierung durch eine polnische Bank?

Die Antwortet ist kurz und knapp: Leider bekommen deutsche Staatsbürger bei polnischen Banken grundsätzlich keine Finanzierung für Immobilien in Polen. Dazu gibt es mehrere Gründe:

  • Wohnsitz ist im Ausland (Deutschland): Schuldner mit Sitz im Ausland (außerhalb Polen) stellen für polnische Banken ein erhöhtes Risiko dar, da im Falle eines Zahlungsausfalls der Kunde schwierig oder nur mit großem bürokratischen Aufwand verfolgbar ist
  • Kein Einkommen in Zloty: Da der Zloty (PLN) die offizielle Landeswährung in Polen ist, muss ein Kreditnehmer ein Einkommen in Zloty (Heimatwährung) vorweisen können.

Unabhängig von den beiden genannten KO-Kriterien sind die Zinskonditionen für Immobiliendarlehen auf dem polnischen Immobilienmarkt unattraktiver als in Deutschland.

Immobilien in Polen: Gibt es überhaupt Lösungen, um polnische Immobilien zu finanzieren?

Ja, grundsätzlich gibt es zwei Lösungen, um Immobilien in Polen mit Fremdkapital zu erwerben.

 

Option 1 – freier Ratenkredit

Grundsätzlich ist ein freier Ratenkredit durch eine Bank aus Deutschland möglich. Abhängig von der Kreditsumme, welche Ihre Bank Ihnen maximal gewähren kann, können Sie die Geldmittel frei verwenden. Bei einer Kreditzusage durch Ihre Bank bekommen Sie die Geldmittel auf Ihr Konto überwiesen und können gegenüber Verkäufern beim Immobilienkauf in Polen als „schneller Käufer“ auftreten. Beachten Sie, dass freie Ratenkredite grundsätzlich eine maximale Dauer von 10 Jahren haben. Die Zinskonditionen sind grundsätzlich weniger attraktiv als bei einer klassischen Baufinanzierung.

 

Option 2 – Beleihung einer deutschen Immobilie (Empfehlung)

Sofern Sie mehrheitlich oder komplett abbezahlte Immobilien in Deutschland besitzen, besteht die Möglichkeit, diese als Sicherung zu beleihen (Hypothekendarlehen). Im Vorfeld teilen Ihrer Bank mit, wie viel Kapital für die Investition einer Immobilie in Polen notwendig ist. Ihre Hausbank oder Ihr Finanzierungsvermittler erteilt Ihnen nach internen Prüfungen später Auskunft, zu welchen Betrag Sie Ihre deutsche Immobilie(n) höchstens beleihen können. Die Bank sichert sich über die Grundschuld in Deutschland ab. Der wesentliche Vorteil dabei ist, dass dies wie eine „echte“ Baufinanzierung funktionieren kann d.h. mit attraktiven Zinskonditionen. Eine der Voraussetzungen ist jedoch, dass der Beleihungswert der deutschen Immobilie natürlich dem Kaufwert zuzüglich Kaufnebenkosten der Immobilie in Polen mindestens abdecken kann. 

Fazit: Immobilien in Polen mit kompletter Fremdfinanzierung können über eine Bank aus Deutschland nur dann erworben werden, wenn ausreichende inländische Sicherheiten vorliegen z. B.  Hypothek auf eine eigene (deutsche) Immobilien.

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David Lis, Master of Science

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Die polnische Wirtschaft – Aktuelle Entwicklung

Bild: Jirapong Manustrong/Shutterstock.com

08.10.2019 – 10:02 Uhr

Das AußenwirtschaftsCenter in Warschau (Wirtschaftskammer Österreich) hat die wichtigsten Informationen zur polnischen Wirtschaft zusammengefasst. Wirtschaftswachstum, hohe Beschäftigungszahl, steigender Konsum – all das macht Polen weiterhin zu einem attraktiven Investitions- und Exportland. Die Prognose für Polens BIP für 2019 liegt bei + 4 % und auch für das kommende Jahr wird noch ein Wachstum von über 3,5 % erwartet.

Wirtschaft in Polen

Polen hat sich in den letzten Jahren zu einer der wichtigsten Volkswirtschaften in der Region entwickelt. Mittlerweile ist das Land in den Top 25 Volkswirtschaften der Welt angekommen. Das Interesse an Polen als Investitionsstandort und Absatzmarkt ist seit dem EU Beitritt 2004 deutlich gestiegen; Weit über 100 Mrd. Euro an ausländischen Direktinvestitionen (ADIs) flossen seitdem nach Polen. Bedeutende Wirtschaftssektoren sind: Landwirtschaft, Bergbau, Verarbeitende Industrie, Automobilindustrie, Bauwirtschaft, Einzelhandel und Dienstleistungen. Zu den wichtigsten Exportländern für Polen zählen Deutschland, die Tschechische Republik und Großbritannien. Importiert wird vor allem aus Deutschland, China und Russland.

Wirtschaft in Polen: Sektor Automotive

Polen ist mittlerweile einer der wichtigsten Produzenten von Fahrzeugen, Auto- und Ersatzteilen in den MOE-Ländern. Automotive ist nun ein signifikanter Wirtschaftszweig, sowohl hinsichtlich seines Produktionswertes, der Beschäftigung, der Investition als auch der Exporte. Gleichzeitig verfügt Polen über den regional größten Markt für den Verkauf von Dienstleistungen im Bereich Automotive.

2015 haben Automobilhersteller in Polen Investitionsaufwendungen in Rekordhöhe von 1,65 Mrd. Euro getätigt. Auch für das kommende Jahr sind Investitionen geplant, so arbeitet Mercedes derzeit an einer neuen Motorenproduktion sowie an einer Batterieproduktion in Polen.

Ein besonderes Augenmerk wird von der polnischen Regierung auf Elektromobilität gelegt: Bis 2025 sollen in Polen eine Million Elektroautos produziert werden und auch die dafür notwendige Infrastruktur geschaffen werden. Dies kann nur mit Kooperationen und Input aus dem Ausland gelingen und somit öffnen sich große Chancen für Österreichische Know-how sowie Produkt-Lieferanten im Bereich Elektromobilität. 

Wirtschaft in Polen: Sektor Bau-Infrastruktur

Der polnische Bausektor war in 2016 für 6,4 % des BIP verantwortlich und beschäftigte ca. 6 % der polnischen Arbeitnehmer. Der Sektor ist einer der größten Nutznießer des EU Funds mit ca. 20 Milliarden Euro für Umwelt- und Infrastruktur-Entwicklung.

Dieser Sektor bietet viele Investitionsmöglichkeiten da Polen noch immer sehr wettbewerbsfähige Löhne hat und moderne Technologien, Maschinen und Materialen vorhanden sind. Die polnische Regierung hat in 2017 weitere PLN 28 Milliarden für das „National Road Construction Program“ genehmigt unter welchem gesamt PLN 135 Milliarden für den Bau von 3.900 km Straßen und 57 neue Ringstraßen zur Verfügung gestellt werden.

Weitere Projekte die den Infrastruktur-Sektor fördern sind länderübergreifende Bahnstrecken, Straßen, Elektromobilität, Öl- und Gas-Pipelines und Verteilungsnetzwerke. Auch Österreichische Unternehmen sind in dieser Industrie in Polen bereits stark vertreten.

Wirtschaft in Polen: Sektor Technology & Innovation

Polen gilt für viele Knowledge-Based Unternehmen als eines der interessantesten Länder. Im Bloomberg Innovation Index von 2018 steht Polen an 21. Stelle als „innovativste Wirtschaft der Welt“ – nur zwei Stellen hinter China und noch vor z.B. Hong Kong. Ein großes Potential ist gegeben im Bereich Innovation, Design, Programmierung und IT. Es gibt hierzu nicht nur eine aufstrebende Start-up-Landschaft, sondern auch staatliche und private Förderprogramme. Speziell im Bereich Fin-Tech und Spieleentwicklung rangiert Polen auf den vordersten Plätzen in Europa.

Das Thema Innovation ist in Polen sehr breit gefächert und spiegelt sich in allen Industrien wieder. So ist die Förderung der Elektromobilität ein zentraler Punkt im Regierungsproramm und auch der Ausbau der innovativen Energiegewinnungsmöglichkeiten steht im Vordergrund. Smart Cities Projekte werden in allen großen polnischen Städte umgesetzt, speziell in Südpolen (Krakau-Kattowitz-Breslau) gibt es bereits regelmäßigen Kontakte mit Österreich.

Auch für die kommenden Jahre wird eine rasante Entwicklung des IT Marktes erwartet. Gründe sind der steigende Bedarf im Land, als auch die Ansiedlung von globalen IT Firmen wie Microsoft, HP oder Google. Auch der Marktanteil bei IT-Services (z.B. Outsourcing) und Programmierung zeigt eine starke Steigerung. Positive Faktoren die das Wachstum in den Bereichen IT, Technologie und Innovation beeinflussen sind das hohe Ausbildungsniveau sowie die noch geringeren Lohnkosten.

 

Wirtschaft in Polen: Statistische Eckdaten (Länderprofil) 

Einen kurzen Überblick über die wichtigsten statistischen Daten zu Wirtschaft, Politik und Gesellschaft bietet das Länderprofil Polen der AUSSENWIRTSCHAFT AUSTRIA und der Stabsabteilung Statistik.

Quelle: AußenwirtschaftsCenter in Warschau (Wirtschaftskammer Österreich)

zitiert aus Quellen:

https://www.wko.at/service/aussenwirtschaft/polen-laenderreport.pdf

https://www.wko.at/service/aussenwirtschaft/die-polnische-wirtschaft.html

https://wko.at/statistik/laenderprofile/lp-polen.pdf?_ga=2.148937654.1651956134.1570521306-620287947.1570521306

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David Lis, Master of Science

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Kauf- Mietpreise für Immobilien in Breslau nach Stadtbezirken

Immobilien in Breslau: Die Zwerge sind häufig im Stadtbild von Breslau anzutreffen. Bild: eupmrt/Shutterstock.com

26.09.2019 – 08:45 Uhr, geschrieben von David Lis

Immobilienmakler und -berater David Lis hat die durchschnittlichen Preise für Immobilien in Breslau (Wroclaw) analysiert und für Sie eine Zusammenfassung aufgestellt. Wie viel kostet im Durchschnitt eine Mietwohnung? Wie sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen? In diesem Beitrag bekommen Sie einen Einblick über die Kauf- und Mietpreise der verschiedenen Stadtbezirke für Immobilien in Breslau (Apartments/Wohnungen).

Wichtiger Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass es sich bei dem hier aufgeführten Datenbestand um Durchschnittswerte handelt. Die Durchschnittswerte beziehen sich auf alle Art von Immobilien in Breslau. Kauf- und Mietpreise für Premium- oder Luxusobjekte haben eine andere Preisklasse.

Immobilien in Breslau: Was macht Breslau als Stadt so einzigartig? 

Immobilien in Breslau verzeichnen seit einigen Jahren einen Boom. Breslau gehört mit etwa 640.000 Einwohnern zu der viertgrößten Stadt des Landes und ist gleichzeitig eine der ältesten und schönsten Städte Polens. Die Hauptstadt der Wojwodschaft Niederschlesiens ist zudem ein kulturelles und wissenschaftliches Zentrum mit zahlreichen Bildungseinrichtungen (Hochschulen/Universitäten). 

Über 140.000 Studenten machen Breslau zu einer sehr lebendigen Universitätsstadt. Auch unter der Woche sind viele Menschen unterwegs, sodass Cafés, Restaurants oder Bars selbst in den Nebenstraßen gut gefüllt sind. Besonders in den Sommermonaten organisiert die Stadt ständig kulturelle Events (größtenteils kostenlos) auf dem historischen Marktplatz (Rynek) oder auf dem Salzmarkt (Plac Solny). 

Mit jährlich über 5 Mio. Besuchern ist die Stadt ebenso ein Touristenmagnet (Stand 2017) und für viele ein Ganzjahresziel. Auszeichnungen wie „Kulturhauptstadt EUROPA“ oder „European Best Destination 2018“ bestätigen die Attraktivität dieser UNESCO-Weltstadt. Aus wirtschaftlichen Aspekten ist der Standort Breslau für Investoren aus aller Welt attraktiv. Breslau überholte z. B. Poznan und Krakau in dem am 26. September 2016 veröffentlichten Ranking der „für die Wirtschaft attraktiven Städte“, das von FORBES.PL zusammen mit dem Zentrum für Wirtschaftliche Information (COIG) erstellt wurde. 

Ausländische Konzerne profitieren vom jungen und gut ausgebildeten Humankapital der Metropolstadt. Zahlreiche namhafte in- oder ausländische Unternehmen wie LG, 3M, Siemens, Bosch, Hewlett-Packard, Google, Toshiba, Nokia, Amazon oder Credit-Suisse sind hier stark vertreten

Immobilien in Breslau: Fünf Stadtbezirke

Die Stadt Breslau gliedert sich in fünf Stadtbezirke (ohne Berücksichtigung der kleineren Ortssiedlungen): 

1. Stare Miasto (deutsch: Altstadt – Stadtkern) 

2. Srodmiescie (deutsch: Innenstadt – nordöstlicher Teil) 

3. Krzyki (deutsch: Krietern – die südliche Innenstadt und die Vororte im Süden) 

4. Fabryczna (deutsch: Fabrikviertel – die Außenbezirke und Vororte im Westen) 

5. Psie Pole (deutsch: Hundsfeld – die Vororte im Norden und im Osten) 

 

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Stare Miasto 

Stare Miasto ist der Treffpunkt vieler Breslauer und Touristen. Hier befindet sich das Herzstück der Stadt – das Rathaus auf dem großen historischen Marktplatz mit zahlreichen gut besuchten Restaurants. Musen, Breslauer Oper, die historische Universität, zahlreiche Unternehmen verschiedener Branchen, Fakultäten, Kaufhaus RENOMA, Dominikanische Galerie, historische Markthalle und viele weitere Attraktionen/Sehenswürdigkeiten finden sich im Stadtbezirk Stare Miasto.

  • Die Kaltmiete pro Meter für Wohnungen liegt durchschnittlich bei 49,64 PLN (11,33 EUR).
  • Die Durchschnittsgröße einer Wohnung liegt bei ca. 55 m²
  • Die durchschnittliche monatliche Kaltmiete liegt bei ca. 2.700 PLN (ca. 616 EUR).
  • Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Stadtbezirk Stare Miasto liegen durchschnittlich bei ca. 10.300 PLN (ca. 2.351 EUR) pro Quadratmeter. Neubauimmobilien in Top-Lagen z. B. entlang Oder-Promenade mit Ausblick auf bedeutende Sehenswürdigkeiten können bis zu 13.000 PLN (ca. 2.968 EUR) pro Meter kosten.

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Srodmiescie

Nördlich der Altstadt befindet sich der interessante Stadtbezirk Srodmiescie (deutsch: Innenstadt). Das Stadtbild in Breslau-Srodmiescie ist besonders durch zahlreiche Studenten geprägt. In Srodmiescie befindet sich ein wichtiges Wahrzeichen der Stadt, ein UNESO-Weltkulturerbe, die Breslauer Jahrhunderthalle. Auf dem Außengelände unmittelbar neben der Jahrhunderthalle finden verschiedene Veranstaltungen statt wie z. B. die Breslauer Fontänen-Show oder weitere interessante Ausstellungen. In Stadtbezirk finden sich auch historische Stadtvillen/Bauwerke, der  Breslauer Zoo, der japanischer Garten, die Technische Universität, Grunwaldzki-Platz, Dominsel und das Uni-Klinikum.

  • Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Breslau-Srodmiescie beträgt ca. 66 m².
  • Der Mietpreis pro Meter liegt bei ca. 43,50 PLN (ca. 9,93 EUR) und die monatliche Kaltmiete bei ca. 2.873 PLN (ca. 656 EUR).
  • Eigentumswohnungen im Stadtbezirk Srodmiescie kosten im Schnitt 8.400 PLN pro Quadratmeter. Neubauimmobilien liegen erfahrungsgemäß ca. 20 % über den Durchschnittspreis für Bestandsimmobilien.

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Krzyki

Der Stadtbezirk Krzyki befindet sich im Süden Breslaus (deutsch: Krietern). Breslau-Krzyki gehört für die einheimischen Einwohner zu den bevorzugten Wohngegenden. Auf einer Gesamtfläche von ca. 54 km² leben hier ca. 170.000 Menschen. Die Bewohner von Krzyki schätzen die Ruhe einer lebendigen Großstadt wie Breslau und die dennoch sehr gute Anbindung zum Stadtkern oder zur Autobahn (A4/A8). In nur ca. 20 Min. erreichen Sie den Stadtkern von Breslau mit der Straßenbahn, die alle paar Minuten fährt. Die beiden Hauptverkehrsstraßen, die durch den Stadtteil Krzyki verlaufen, sind mit der Altstadt verbunden („Powstancow Slaskich“ Straße und die „Slezna“ Straße). In Breslau-Krzyki befindet sich der unübersehbare Skytower (höchste Wolkenkratzer mit Luxusimmobilien-, Büro- und Geschäftsräumen). Weiterhin gibt es im Stadtbezirk Krzyki Galeria Wroclawia, Hauptbahnhof Breslau, Wasserturm aus dem 19. Jahrhundert, eine Pferderennbahn, Aquapark, Wirtschaftsuniversität, große Parkanlagen, Wroclawskie-Bielany (Grenze zum Stadtbezirk Krzyki) mit großen Einkaufszentren und Gewerbegebieten.

  • Die durchschnittliche Wohngröße in Breslau-Krzyki liegt bei ca. 58 m².
  • Die monatliche Kaltmiete einer Wohnung liegt bei ca. 2.357 PLN (ca. 538 EUR).
  • Der Kaufpreis für Eigentumswohnung beträgt im Durchschnitt ca. 7.500 PLN (ca. 1.712 EUR)

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Fabryczna

Breslau-Fabryczna ist gemessen an der Fläche und Einwohnerzahl der größte Stadtbezirk in Breslau. Auf einer Fläche von 119 km² leben und arbeiten hier fast 200.000 Menschen. Bewohner, die entlang der Hauptstraßen Lotnicza/Legnicka wohnen, haben i.d.R. sehr gute Anschlussmöglichkeiten zum Stadtkern (PKW oder Straßenbahn). In Breslau-Fabryczna befinden sich Technologieparks, Bürogebäude, Einkaufszentren (wie z. B. Magnolia-Park) sowie der moderne Flughafen Breslaus. Ein wichtiger Anziehungspunkt ist auch  das erst 2012 erbaute Stadion (Austragungsort EM 2012, Sportereignisse, Konzerte). In der Nähe vom Stadion entsteht eine interessante Neubausiedlung (Nowe Zerniki) – eine Art Mustersiedlung zeitgenössischer Architektur für Wohn- und Geschäftszentren sowie kultureller Einrichtungen. Die Siedlung wurde von den besten Architekten der Stadt entworfen und soll die Bedürfnisse moderner Stadtbewohner erfüllen.

  • Die durchschnittliche Größe einer Wohnung liegt bei 56 m².
  • Der Mietpreis pro Meter liegt bei ca. 40,48 PLN (9,24 EUR).
  • Die Kaltmiete einer Wohnung beträgt im Durchschnitt ca. 2.267 PLN (517 EUR).
  • Der Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Breslau-Fabryczna liegt bei ca. 7.200 PLN (1.643 EUR). Neubauobjekte kosten ca. 15-20% über den durchschnittlichen Immobilienpreisen für Bestandsimmobilien.

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Psie Pole

Im Stadtbezirk Psie Pole sind klassische Wohnsiedlungen aufzufinden. Über 90.000 Menschen leben hier. Gemessen an der Fläche ist Psie Pole der zweitgrößte Stadtbezirk in Breslau ( 97,7 km²). Psie Pole war bis 1928 eine eigenständige Stadt im Landkreis Oels und wurde dann nach Breslau eingemeindet. Dieser Stadtbezirk verfügt über einen eigenen Marktplatz, welcher 2013 komplett revitalisiert wurde. Psie Pole ist daher wie eine Stadt in einer Stadt.

  • Die durchschschnittliche Wohnungsgröße beträgt 57 m²
  • die monatliche Kaltmiete beträgt ca. 2.335 PLN (ca. 533 EUR)
  • Im Durchschnitt zahlen Käufer für Eigentumswohnungen ca. 6.800 PLN (ca. 1.552 EUR) pro Quadratmeter.

Umrechnungskurs 1 EUR = 4,38 PLN (Stand 25.09.2019)

Sie möchten eine Immobilie in Breslau kaufen oder verkaufen und einen Spezialisten an Ihrer Seite haben?

 

David Lis, Master of Science

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

Unterschiede Immobilienmarkt Polen und Deutschland

Bild: DarwelShots/Shutterstock.com

15.07.2019 – 18:35 Uhr, geschrieben von David Lis

Kennen Sie die wichtigsten Unterschiede zwischen dem deutschen und polnischen Immobilienmarkt? Hätten Sie zum Beispiel gewusst, dass bei Immobilien in Polen sowohl die komplette, teilweise neuwertige Inneneinrichtung einer Wohnung fast immer im Kaufpreis enthalten sind? Oder hätten Sie gewusst, dass bei Vermietung polnischer Wohnungen in der Regel diese komplett möbliert vermietet werden? Denn unmöblierte Wohnungen sind in Polen für potenzielle Mieter eher unattraktiv. Es gibt viele Unterschiede zwischen beiden Ländern, welche wir Ihnen mit diesem Blog näher aufzeigen möchten. Der Immobilienmakler David Lis hat für Sie die wichtigsten Unterschiede zusammengefasst.

 

Unterschiede: Immobilienmarkt Deutschland & Immobilienmarkt Polen

Mit diesem Beitrag möchten wir Ihnen den Immobilienmarkt Polen (insb. Wohnsektor) näher vorstellen. Viele Investoren/Privatkäufer aus Deutschland kaufen Immobilien in Polen unter Berücksichtigung ihrer Immobileinerfahrung aus dem Heimatland. Deutsche Käufer müssen sich im Vorfeld bewusst sein, dass der Markt im Nachbarland ein wenig anders tickt – einfach nur anders.

Immobilienmarkt
DEUTSCHLAND
Immobilienmarkt
POLEN
Eigentumsquote
Wohnimmobilien
ca. 51 % ca. 84 %
Wohnungsbestandca. 42 Mio.
Wohnungen
ca. 14,3 Mio.
Wohnungen
Durchschnittliche
Wohnfläche pro
Bewohner
ca. 46,5 m² pro Bewohner
ca. 27,8 m² pro Bewohner
Grunderwerbsteuer
beim Immobilienkauf
3,5% - 6,5%
je nach Bundesland
2 % landesweit für Bestandsimmobilien
0 % bei Neubau-Immobilien
Grundbuch- und
Notarkosten
beim Immobilienkauf
ca. 1,5 %
des Kaufpreises
ca. 50 EUR für Eintragung
in das Grundbuch

und

Notarkosten ca. 25 – 3.000 EUR
(je nach Gegenstandswert). In Polen gibt
es eine feste Höchstgrenze für
Notare. Diese liegt bei
ca. 3.000 EUR.
Wohnungsdefizit
(EU-Durchschnitt 489
Wohnungen je
1.000 Einwohner)
507 Wohnungen je 1.000 Einwohner.
In Deutschland fehlen ca. 1,9 Mio.
bezahlbare Wohnungen
Innerhalb der EU gehört Polen zu
den Top-3 Ländern mit dem
niedrigsten Wohnungsbestand
(376 Wohnungen auf 1.000 Einwohner).
In Polen fehlen ca. 2,1 Mio. Wohnungen.
Markt für
Kurzvermietungen
(z. B. Booking.com)
Hotels dominieren den Markt für
Kurzvermietungen deutlich stärker
als das Angebot von Ferienwohnungen.
genau umgekehrt: Ferienwohnungen
dominieren den Markt für Kurzzeitvermietung
deutlich stärker als das Hotelangebot und das
obwohl es landesweit ca. 2.800 Hotels gibt (etwa
dreimal so viel wie noch im Jahr 2000).
Provisionsregelung
bei Mietwohnungs-
vermittlung
Bestellerprinzip
(i.d.R. bezahlt nur
Vermieter den Immobilienmakler)
Vermieter und Mieter bezahlen
jeweils das Honorar des
Immobilienmaklers
Instrument zur
Regulierung der Miete*
Mietpreisbremsenicht vorhanden
Objektzustand
Vermietungsmarkt
In der Regel werden Objekte
unmöbliert vermietet

Mietvertrag wird grundsätzlich auf
unbefristete Zeit abgeschlossen
genau umgekehrt:
In der Regel werden Objekte möbliert
vermietet (häufig IKEA-Standard)

Mietverträge werden i.d.R. auf 1 Jahr
abgeschlossen mit Option auf
Verlängerung
Renditen in
beliebten Großstädten
Immobilien in den Metropolen wie
München, Hamburg oder Berlin sind
i.d.R. wenig lukrativ (< 3,6 %).
In vielen Stadtteilen der deutschen
Top-Großstädte kommen Vermieter
nur noch auf Mietrenditen von unter
4 % pro Jahr, teils gar unter 3 %.
Immobilien sind trotz großer Preissteigerungen
in Top-Metropolen in der Regel
noch attraktiv (5 – 6 % Bruttorendite
bei Langzeitvermietung). Bei Zimmervermietung ca. 7-10 %.
Zeitpunkt der
Eigentumsübertragung
einer Immobilie
Grundsätzlich mit Eintrag im GrundbuchGrundsätzlich am Tag der notariellen Beurkundung
Höchste
Wohngebäude
Colonia-Haus, Köln (147 Meter)

Grand Tower, Frankfurt am Main
(172 Meter), Fertigstellung 2019
Sky Tower, Breslau (212 Meter), Büro- und
Wohngebäude

Zlota 44, Warschau (192 Meter)
*in bestimmten Gebieten
Tabelle: Unterschiede Immobilienmarkt Deutschland & Immobilienmarkt Polen (Wohnsektor)

Erläuterungen der Unterschiede auf dem Immobilienmarkt Polen

Eigentumsquote:

Der deutsche Immobilienmarkt ist dadurch gekennzeichnet, dass ungefähr die Hälfte aller Wohnimmobilien vermietet sind. Die Deutschen leben gerne flexibel zur Miete (in Polen ist dieser Trend erst jetzt langsam zu beobachten). Die Polen haben auf dem Wohnmarkt eine Eigentumsquote von über 80 %. Damit gehören sie im Ländervergleich zu den Top-6 Nationen innerhalb der EU mit der höchsten Eigentümerquote (Stand 07-2019). Wieso ist das so? Primär ist es eine Frage der Mentalität – die Polen investieren bereits in einem sehr frühen Alter in „Betongold“, während in Deutschland häufig erst bei „Familienplanung“ über Eigentum nachgedacht wird. Weiterhin gibt es in einigen deutschen Bundesländer sehr hohe Kaufnebenkosten, die eine mögliche Barriere darstellen. Wer beispielsweise in Berlin eine Wohnung kauft, zahlt neben der üblichen Maklerprovision von 7,14 % noch 6 % Grunderwerbsteuer + Notar und Grundbuchgebühren von ca. 1,5 % (in Summe fast 15 % Kaufnebenkosten!).

Durch die sehr hohe Eigentumsquote auf dem polnischen Immobilienmarkt bestehen die dortigen Hausgemeinschaften  z. B in Mehrfamilienhäusern grundsätzlich aus sehr vielen einzelnen Kapitalanlegern/Eigentümern. In Deutschland ist es dagegen keine Seltenheit, dass ein Mehrfamilienhaus mit treuen Langzeitmietern nur einem Eigentümer gehört.

Wohnungsbestand:

Der Wohnungsbestand in Deutschland IST deutlich größer als in Polen. Die Bevölkerung in Deutschland ist Polen überegen und gemessen an der Landfläche um ca. 14 % größer als Polen.

Durchschnittliche Wohnfläche pro Bewohner:

Dem polnischen Bürger stehen im Durchschnitt ca. 28 m² Wohnfläche zur Verfügung. Das sind 19 m²  weniger als in Deutschland. Wieso ist das so? Der polnische Immobilienmarkt wird sehr stark von 1 bis 2 Zimmer-Wohnungen dominiert. Hier besteht die größte Nachfrage (sowohl im Kauf, als auch in der Vermietung). Zudem kommt es in Polen gelegentlich vor, dass ein 3-4 Personenhaushalt z. B. auf einer Fläche von 50m² lebt (z. B. Eltern mit Kleinkindern). Der Trend bewegt sich jedoch hin zu steigender pro-Kopf-Wohnfläche.

Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Die günstige Grunderwerbsteuer in Polen macht den Immobilienkauf attraktiv. Käufer in Deutschland zahlen in 13 von 16 Bundesländern mindestens 5% Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Immobilie! (Stand 07/2019).

Grundbuch- und Notarkosten beim Immobilienkauf

In Deutschland gilt grundsätzlich, je höher der Kaufpreis, umso höher die Notar- und Grundbuchgebühren. In Polen sind die Gebühren für Grundbucheintrag fix (vom Kaufpreis unabhängig). Die Notarkosten liegen höchstens bei ca. 3.000 EUR (Obergrenze).

Wohnungsdefizit

Studien und Experten aus der Immobilienbranche bestätigen immer wieder, dass in beiden Ländern Wohnraum fehlt!

Markt für Kurzvermietungen

Während in Deutschland das Hotelangebot dominiert, ist auf dem polnischen Immobilienmarkt genau das Gegenteil zu beobachten. Das Regelwerk/Gesetz in Deutschland bezügl. Kurzzeitvermietungen in Mehrfamilienhäusern ist etwas „komplizierter“ als in Polen.  Apartments/Ferienwohnungen in Touristenstädten können in Polen grundsätzlich ohne Probleme an Kurzurlauber vermietet werden. Der Nachbar wird grundsätzlich nichts dagegen haben, da er mit hoher Wahrscheinlichkeit selbst vermietet …

Provisionsregelung bei Mietwohnungsvermittlung

Vor einigen Jahren war es in Deutschland noch geläufig, dass bei einer Mietwohnung sowohl Mieter und Vermieter eine Provision an den Makler zahlen mussten (mittlerweile nicht mehr aktuell: siehe Bestellerprinzip). In Polen ist es auf dem Vermietungsmarkt noch üblich, dass beide Parteien den Makler honorieren.

Instrumente zur Regulierung der Miete

Mietendeckel oder Mietpreisebremse gibt es in Polen nicht.

Objektzustand Vermietungsmarkt

Während in Deutschland Mietwohnungen i.d.R. unmöbliert angeboten werden, ist es auf dem Immobilienmarkt Polen genau der umgekehrte Fall. Die dortigen Mieter sind was die Inneneinrichtung betrifft ein wenig verwöhnt. Beispiele: kostenlose WLAN-Nutzung, Bügeleisen und selbst das Küchenbesteck werden manchmal in einer „Gesamtpauschale“ vermietet. Zudem werden die Mietverträge in Polen i.d.R. auf 12 Monate vereinbart und dann neu verhandelt oder verlängert.

Renditen in beliebten Großstädten

die polnischen Metropolstädte bieten in der Regel noch Renditen zwischen 5 und 7 % und das obwohl die Kaufpreise in den letzten Jahren stark angestiegen sind. Höhere Renditen können z. B. bei Zimmervermietungen erreicht werden.

Exkurs: In einigen polnischen Touristenstädten wie Swinemünde macht nur eine Kurzzeitvermietung Sinn, da die Rendite bei einer Langzeitvermietung i.d.R. aufgrund des hohen Quadratmeterpreises beim Kauf unattraktiv wäre.

Zeitpunkt der Eigentumsübertragung einer Immobilie

Anders als in Deutschland werden Sie in Polen am Tag der notariellen Beurkundung neuer Eigentümer Ihrer neuen Immobilie! Der Verkäufer erwartet dagegen das Geld spätestens am Tag der notariellen Beurkundung (z. B. mittels Blitzüberweisung).

Höchste Wohngebäude

Polen hat in der Vergangenheit sehr hohe Gebäude gebaut. Aktuell entstehen weitere Hochhäuser. Warschau baut z. B. die meisten Wolenkratzer innerhalb von Europa.

Sonstiges zu Neubauprojekten in Polen

Wir beobachten immer wieder, dass die Ansprüche der polnischen Bürger zunehmend steigen. Viele Bauunternehmen in Polen werden deshalb kreativ und versuchen den neuen Bewohnern eine „Smart-Wohnsiedlung“ bereitzustellen. Ein kleiner Supermarkt im Erdgeschoss, eine Gemeinschaftslobby mit Küche, Entspannungsbereiche, Gemeinschaftsdachterrasse, Spielplätze für Kinder, Räume mit Billiard oder Tischtennisplatten, ein Fitness-Studio oder weitere interessante Freizeitmöglichkeiten wie Spa-Bereiche direkt im gleichen Gebäude oder vor der Haustür. Häufig findet man im Gebäude zudem einen Pförtner.

Sie möchten eine Immobilie in Polen kaufen oder verkaufen und einen Spezialisten an Ihrer Seite haben?

– Unverbindliches Erstgespräch – 

David Lis, M. Sc.

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig

Quellen:

https://www.immobilienscout24.de/ 

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/155734/umfrage/wohneigentumsquoten-in-europa/ 

Booking.com (eigene Recherche) 

https://www.presseportal.de/pm/24964/4259509 

2016, polnisches Statistikamt GUS

https://www.noz.de/deutschland-welt/wirtschaft/artikel/1686012/deutschland-fehlen-1-9-millionen-bezahlbare-wohnungen 

Polnisches Statisktamt GUS 

Statistische Bundesamt 

https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/immobilien-mietrenditen-von-unter-4-prozent-pro-jahr/12949368-2.html 

2018, HRE Think Tank

Mietpreise in Polen – Wie waren die Mietpreise vor 5 Jahren?

Mietpreise in Polen - Preisanstiege in den letzten 5 Jahren

08.07.2019 – 19:45 Uhr, geschrieben von David Lis

Wie hat sich der Mietspiegel für polnische Wohnimmobilien in den letzten fünf Jahren durchschnittlich entwickelt? Das Ergebnis ist eindeutig – die Mietpreise in sämtlichen Städten Polens sind in den letzten Jahren mindestens im zweistelligen Prozentbereich gestiegen. Die niedrigsten Mieterhöhungen waren in Kattowitz (Hauptstadt der polnischen Woiwodschaft Schlesien), die höchsten in der Hansestadt Danzig zu beobachten. Im Durchschnitt sind die Mietpreise bei den unten aufgeführten Städten um ca. 30 % angestiegen.

Mietpreise in Polen: Entwicklung der letzten 5 Jahre

Immobilienmakler David Lis hat für Sie die durchschnittlichen Mietpreise (Kaltmieten) aus 2014 mit den aus 2019 für kleine, mittelgroße und größere Wohnungen in 10 polnischen Städten (Bromberg, Danzig, Kattowitz, Krakau, Lublin, Lodz, Posen, Stettin, Warschau, Breslau) verglichen.

Bei welcher Wohngröße und in welcher Stadt sind die Mieten am höchsten gestiegen?

  • In der Kategorie „Wohnungen bis 38 m²“ sind die durchschnittlichen Mietpreise im Betrachtungszeitraum in den Städten Danzig (+ 60 %), Breslau (+ 40 %) und Stettin (+ 39 %) angestiegen.
  • In der Kategorie „Wohnungen bis 60 m²“ sind die durchschnittlichen Mietpreise im Betrachtungszeitraum in den Städten Danzig (+ 45 %), Bromberg (+ 41 %) und Lodz angestiegen (+ 29 %) angestiegen.
  • In der Kategorie „Wohnungen bis 90 m²“ sind die durchschnittlichen Mietpreise im Betrachtungszeitraum in den Städten Bromberg (+ 52 %), Stettin (+ 50 %) und Danzig (+ 44 %) angestiegen.

Beim Verdecken der Städtenamen in der unteren Tabelle und bei alleiniger Betrachtung der aktuellen Mietpreise in Polen (Stand Mai 2019) könnte man als Leser theoretisch davon ausgehen, dass es sich um die Mietpreise einiger deutscher Städte handelt. Wohnen zur Miete in Polen ist nicht unbedingt immer günstig – besonders nicht in den beliebten Metropolstädten. Warschau dominiert beispielsweise bei allen Wohngrößen, wenn es um höchste durchschnittliche Mietpreise geht. Eine Wohnung von über 60 m² kostet in der polnischen Hauptstadt ca. 1.000 EUR Kaltmiete. Deutlich teurer wird es bei Premium- und Luxusobjekten. Hier sind die Mietpreise in Polen schätzungsweise um das Zwei bis Dreifache höher als der Durchschnittswert.

Neben den Mietpreisen in Polen ist auch zu beobachten, dass parallel die Kaufpreise in den letzten Jahren ähnliche Zuwächse zu verzeichnen hatten (siehe Blog Wertzuwächse Immobilien in Polen). Immobilienbesitzer erfreuen sich dementsprechend über eine gute Performance ihrer Kapitalanlage in Zeiten einer Niedrigzinspolitik.

Durchschnittliche Mietpreise in Polen: Veränderung in 5 Jahren
StadtFlächeMietpreise
Mai 2014
[eur]
Mietpreise
Mai 2019
[eur]
Mieterhöhung
in %


Bromberg
bis 38 m²19827538,6 %
bis 60 m²26737841,4 %
bis 90 m²36956252,2 %


Danzig
bis 38 m²26442259,8%
bis 60 m²37554244,6 %
bis 90 m²53276643,9 %


Kattowitz
bis 38 m²2813016,9 %
bis 60 m²37843615,4 %
bis 90 m²5445725,2 %


Krakau
bis 38 m²28238636,8 %
bis 60 m²38947421,8 %
bis 90 m²53367626,9 %


Lublin
bis 38 m²26632923,5 %
bis 60 m²36644020,4 %
bis 90 m²47758121,9 %


Lodz
bis 38 m²20326832,0 %
bis 60 m²31440428,7 %
bis 90 m²43659235,7 %



Posen
bis 38 m²24232132,4 %
bis 60 m²33442928,5 %
bis 90 m²46159228,6 %


Stettin
bis 38 m²23632839,2 %
bis 60 m²34843625,2 %
bis 90 m²41862749,8 %


Warschau
bis 38 m²40448720,6 %
bis 60 m²56365917,1 %
bis 90 m²800102628,1 %


Breslau
bis 38 m²28339640,2 %
bis 60 m²396
49926,0 %
bis 90 m²53168328,7 %
Quelle: Bankier.pl, eigene Darstellung
Währungskurs 07.07.2019: 1 EUR = 4,25 Zloty

Sie spielen mit den Gedanken, Immobilien in Polen zu kaufen und zu vermieten? Profitieren Sie von möglichen Wertsteigerungen und vom passiven Einkommen. Wir arbeiten mit einer professionellen Hausverwaltung, die Ihnen sämtliche Arbeit abnehmen kann. Sie brauchen dazu keinen Wohnsitz in Polen zu haben.

Vor allem bei ausländischen Immobilien – unabhängig davon, ob in Frankreich, Spanien oder Polen – gelten oftmals andere Spielregeln, die bei Nichtbeachtung den Immobilienkauf oder -verkauf verzögern und womöglich in Gefahr bringen können. Deshalb ist es umso wichtiger, einem Immobilienmakler und -berater zu vertrauen, der Ihre Interessen vertritt.

Sie möchten eine Immobilie in Polen kaufen oder verkaufen und einen Spezialisten an Ihrer Seite haben?

– Unverbindliches Erstgespräch – 

David Lis, M. Sc.

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

Bitte beachten Sie, dass die hier aufgeführten Mietpreise in Polen Durchschnittswerte sind. Je nach Lage können diese höher oder niedriger ausfallen. Die Erhebung und Analyse der Marktdaten wurden mit größtmöglicher Sorgfalt durchgeführt. David Lis – Polnische Immobilien übernimmt jedoch keine Gewähr für Vollständigkeit und Korrektheit dieser Daten. 

Wie teuer sind Immobilien in Swinemünde?

Immobilien in Swinemünde als solide Geldanlage nutzen

29.03.2019 – 19:30 Uhr, geschrieben von David Lis

Das sagt schon einiges, wenn sich in einer polnischen Kleinstadt mit etwa 40.000 Einwohnern namhafte Hotelketten wie Radisson Blu Resort, Hampton by Hilton oder demnächst das Best Western Premier ansiedeln. Swinemünde gehört auf der Sonneninsel Usedom zu den beliebtesten Städten. Alleine im Jahr 2017 wurden hier fast 2 Mio. Übernachtungen registriert. Swinemünde gehört somit zu den Top-10 polnischen Städten, wenn es um die Anzahl von Übernachtungen von Touristen und Besuchern geht. [1]  

Immobilien in Swinemünde als Kapitalanlage – was macht den Ort so attraktiv?

Nur wenige Fußschritte ist die beschauliche Stadt von der deutschen Grenze entfernt. Swinemünde ist einer der angesagtesten Urlaubs- und Kurorte an der polnischen Ostsee. Alte Villen in historischer Bäderarchitektur prägen das Stadtbild. Neben Sopot und Kolberg gehört die beliebte Hafenstadt zu den bekanntesten Badeorten Polens. Einheimische und ausländische Urlauber kommen hier auf ihre Kosten. Neben zahlreichen Freizeitaktivitäten wie Fahrradfahren entlang der längsten Strandpromenade Europas (Bansin bis nach Swinemünde) gibt es in der Umgebung schönste Natur. Die wunderbare Promenade mit zahlreichen Restaurants lädt zum Flanieren und Entspannen ein.

Viele Ostsee-Besucher sind Wiederkehrende und seit Jahren Swinemünde treu. Erholungsurlaub wird hier gerne gemacht. Allerdings muss man gestehen, dass die Hotelpreise je nach Lage in der Hochsaison sogar bis zu 200 EUR pro Nacht betragen können. Wer sich damit nicht zufrieden gibt und ohnehin eine Kapitalanlage beabsichtigt, kann durchaus über den Erwerb einer Immobilie in Swinemünde nachdenken. Es gibt drei gute Gründe für den Kauf einer Ferienimmobilie in Swinemünde:

  • Im Vergleich zu vielen anderen Orten entlang der Ostsee hat Swinemünde einen wesentlichen Vorteil – der Tourismus lebt hier ganzjährig!
  • Swinemünde liegt im Grenzgebiet, sodass man Deutschland ohnehin per PKW, Bahn oder mit dem Flugzeug (Heringsdorf Airport) gut erreichen kann. Der Flughafen Heringsdorf auf der deutschen Seite ist nur 11 km von Swinemünde entfernt und bietet Flugverbindungen in der Saison unter anderem von und nach Düsseldorf, Dortmund oder Stuttgart.
  • Weiterhin ist davon auszugehen, dass sich die Infrastruktur aufgrund des bevorstehenden Tunnelbaus verbessern wird und somit der Ort weiterhin an Attraktivität gewinnen wird.

Eine Investition in Immobilien begehrten touristischen Urlaubsgebieten wie Swinemünde ist ohnehin eine verlockende Alternative, da die heutigen Sparguthaben kaum attraktive Verzinsungen anbieten.

 

Was kosten Immobilien in Swinemünde?

Ein Zweitwohnsitz, eine Auslandsimmobilie, ein Ort zum Zurückziehen, um den Stress aus dem Berufsalltag einfach zu vergessen ist der Traum für viele Menschen. Manche sind bereits nach Swinemünde ausgewandert und haben ihren Hauptwohnsitz nach Polen komplett verlagert. Immobilien in Swinemünde genießen ohnehin seit Jahren eine große Nachfrage aus dem In- und Ausland. Selbst ein weltweit bekannter polnischer Nationalspieler hat hier in Luxusimmobilien investiert. Wer jetzt denkt, dass man in Swinemünde Immobilien zu Schnäppchenpreisen erwerben kann, der wird enttäuscht sein. Starker Tourismus, Bade- und Kurort, gute Renditen, Nähe zu Deutschland und nicht zu vergessen die hohe Nachfrage nach „Betongold“ in Zeiten einer Nullzinspoltik wirken sich auf die Attraktivität von Immobilien in Swinemünde aus. Die Nachfrage aus dem Ausland sowie das Bedürfnis vieler Polen nach Besitz einer Ferienimmobilie an der Ostsee lassen die Preise anwachsen.

Die durchschnittlichen Immobilienpreise in der beliebten Hafenstadt überbieten selbst die Hauptstadt Warschau. Wer eine Immobilie in Swinemünde (Wohnung, Apartment) kaufen möchte, muss je nach Lage mit etwa 2.500 bis 3.500 EUR pro Quadratmeter rechnen. Swinemünde ist sozusagen das polnische „Sylt“. Alleine in den letzten 12 Monaten ist die Wertentwicklung von Immobilien in Swinemünde im Durchschnitt um ca. 15 % angestiegen. Immobilien in Swinemünde werden zu unterschiedlichsten Zwecken erworben, z. B. für den eigenen Urlaub, als Altersruhesitz oder als zusätzliche Einnahmequelle. Insbesondere bei Kurzvermietungen kann ein passives Einkommen generiert werden. In der Nebensaison kostet eine Übernachtung für zwei Erwachsene grundsätzlich zwischen 40-100 EUR. In der Hauptsaison bewegen sich die Preise tendenziell zwischen 100-150 EUR pro Übernachtung.

Bezogen auf den Quadratmeterpreis wird es deutlich günstiger bei Häusern in Swinemünde. Hier liegen die Preise grundsätzlich zwischen 1.000 und 1.500 EUR pro Quadratmeter. Sofern man allerdings nicht eine renovierungsbedürftige Immobilie kaufen möchte, wird ein Haus mit etwas Grundstück selten unter 300.000 EUR auf dem Markt zu finden sein.

 

Swinetunnel: Positiver Nebeneffekt auf die Wertentwicklung von Immobilien in Swinemünde?

Mit dem über 200 Mio. EUR schweren Bauprojekt des Swinetunnels könnte sich der Verkehrsfluss deutlich verbessern. Viele Besucher kennen die Situation: Je näher die Sommersaison heranrückt, desto länger sind die Wartezeiten an der Fähre. Das könnte sich aber in wenigen Jahren ändern. Der fast 2 km lange Tunnel soll ab Herbst 2022 fertiggestellt werden und den Verkehrsfluss entlasten. Bisher verläuft der Verkehr zwischen den Inseln über Fähren. In Extremsituationen beträgt die Wartezeit an den Fähren sogar bis zu drei Stunden. Die Menschen sind zwar genervt, nehmen aber trotzdem die Wartezeiten in Kauf. Der geplante Tunnel soll Usedom mit dem polnischen Festland verbinden. Wenn die Verbindung nach Swinemünde mit dem Bauvorhaben vereinfacht wird, könnte das ein Anreiz für weitere Touristen und Nachfrage nach Immobilien sein. Zusätzlich kann das aber auch ein positiver Nebeneffekt für Eigentümer von Immobilien in Swinemünde sein. Eine verbesserte Infrastruktur wirkt sich grundsätzlich positiv auf die Wertentwicklung einer Immobilie aus. Demnach ist es durchaus möglich, dass die Nachfrage nach Ferienimmobilien aufgrund der verbesserten Erreichbarkeit steigen wird.

 

Sie spielen mit den Gedanken, eine Immobilie in Swinemünde zu kaufen? Vor allem bei ausländischen Immobilien – unabhängig davon, ob in Frankreich, Spanien oder Polen – gelten oftmals andere Spielregeln, die bei Nichtbeachtung den Immobilienkauf oder -verkauf verzögern und womöglich in Gefahr bringen können. Deshalb ist es umso wichtiger, einem Immobilienmakler und -berater zu vertrauen, der Ihre Interessen vertritt.

 

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David Lis, M. Sc.

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

Quellen: [1] stat.gov.pl

Wie hoch ist die Steuer beim Kauf von Immobilien in Polen?

Bild: Proxima Studio/Shutterstock.com

02.03.2019 – 16:30 Uhr, geschrieben von David Lis

Wer bereits in Deutschland eine Immobilie gekauft hat, dem ist die Grunderwerbssteuer sicherlich ein Begriff. Die Grunderwerbssteuer gehört neben dem Maklerhonorar und den Notargebühren zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie. In Polen gibt es hingegen keine Grunderwerbssteuer, sondern eine Steuer auf auf zivilrechtliche Handlungen. Wann und in welcher Höhe diese anfällt, erfahren Sie in diesem Blog. Immobilienmakler David Lis hat für Sie einen Ländervergleich dargestellt.

Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer beim Kauf von Immobilien in Polen?

Eine Grunderwerbsteuer gibt es beim Erwerb von Immobilien in Polen nicht. Stattdessen zahlen Käufer in der Regel eine sog. Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (polnisch PCC – Podatek od czynnosci cywilnoprawnych). Das ist eine Steuerart, die durch das Gesetz vom 9. September 2000 über die Besteuerung zivilrechtlicher Transaktionen geregelt wird. Die Steuer von zivilrechtlichen Handlungen betrifft insbesondere den entgeltlichen Erwerb von Sachen und Vermögensrechten wie zum Beispiel auch Immobilien (Grundstücke, Wohnungen oder Häuser). Allerdings wird der Erwerb von Immobilien in Polen unter zwei verschiedenen Gesichtspunkten unterteilt. Einerseits der Kauf aus dem Primärmarkt (Neubau-Immobilien von Bauunternehmen) und der Kauf auf dem Sekundärmarkt (Bestandsimmobilien).

 

Kauf von Immobilien in Polen aus dem Primärmarkt (Neubau-Immobilien)

Wer beispielsweise eine Immobilie direkt vom mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger erwirbt, ist von der PCC-Steuer befreit. Sofern der Verkäufer (Bauentwickler/Developer) bereits mehrwertsteuerpflichtig ist, muss sich der Käufer nicht mehr um die Steuer kümmern. Der Kunde bekommt am Ende eine Rechnung mit einer Mehrwertsteuer, welche grundsätzlich je nach erworbener Fläche bei 8 % oder 23 % liegt.

 

Kauf von Immobilien in Polen aus dem Sekundärmarkt (Bestandsimmobilien)

Beim Kauf von Bestandsimmobilien (Sekundärmarkt) fällt hingegen die Steuer auf zivilrechtliche Handlungen in Höhe von maximal 2 % (landesweit!) an. Anders als auf dem Primärmarkt unterliegt der Kauf einer Bestandsimmobilie in den meisten Fällen keiner Mehrwertsteuer, da der Verkäufer in der Regel eine natürliche Person ist und keine geschäftlichen Tätigkeiten im Bereich des Immobilienverkaufs ausübt. Die Bemessungsgrundlage ist dabei der Marktwert der Immobilie. In der Regel wird die PCC-Steuer durch den Käufer direkt beim polnischen Notar bezahlt.

Wer zum Beispiel eine Immobilie im Wert von 200.000 EUR erwirbt (ca. 860.000 PLN), so beträgt die Steuer umgerechnet ca. 4.000 EUR (17.200 PLN). Diese Immobiliensteuer wird direkt vom polnischen Notar erhoben, der anschließend den Betrag fristgerecht an die polnische Steuerbehörde weiterleitet.

 

Zum Vergleich – Grunderwerbssteuer in Deutschland

Wer schon mal in Deutschland eine Immobilie erworben hat, dem ist die Grunderwerbssteuer sicherlich ein Begriff. Die Grunderwerbssteuer richtet sich nach dem Kaufpreis und ist beim Erwerb einer Immobilie einmalig zu bezahlen. In Deutschland gehört die Grunderwerbssteuer zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Immobilienkäufer in Sachsen (3,5 %), Bayern (3,5 %) und Hamburg (4,5 %) können sich glücklich schätzen, da hier die Steuersätze im Vergleich zu den anderen Bundesländern geringer ausfallen. In den restlichen 13 Bundesländern müssen Käufer von Immobilien einen Steuersatz zwischen 5 % und 6,5 % bezahlen. [1]

Wer zum Beispiel eine Eigentumswohnung für 200.000 EUR kauft, der zahlt je nach Bundesland zwischen 7.000 und 13.000 EUR.

 

 

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Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig

[1] Quelle: immoverkauf24, Stand: 01.01.2019

Haftungsbeschränkung: Die Informationen sind insbesondere auch allgemeiner Art und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Zur Lösung von konkreten Rechts- oder Steuerfällen konsultieren Sie bitte unbedingt einen Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Währungskurs: Der Euro Preis basiert auf dem Wechselkurs vom 01.03.2019 (1 EUR: 4,30 PLN) und ist freibleibend. Der Zloty-/Eurokurs bezieht sich auf den Tageswert vom 01.03.2019, daher kann sich die Umrechnung in Euro dementsprechend verändern.

Interview mit PolenJournal.de über Immobilienkauf in Polen

Bild: PolenJournal.de

Veröffentlicht: 08. Februar 2019 auf PolenJournal.de

Immobilie in Polen

Beim Immobilienkauf oder -verkauf geht es häufig um einen der größten Vermögenswerte, die man besitzt. Für viele ist der Kauf einer Auslandsimmobilie unbetretenes Neuland mit anderen Standards und anderen Spielregeln als in Deutschland. Wer vertritt die Kaufinteressen eines Käufers? Was sollten deutsche Käufer sich bewusst sein? Immobilienmakler David Lis nennt Gründe, wieso es durchaus sinnvoll sein kann in eine Immobilie in Polen zu investieren und gibt Ratschläge bei der Wahl eines Maklers.

PolenJournal.de: Herr Lis, wie sind Sie überhaupt auf die Idee gekommen, sich auf den polnischen Immobilienmarkt zu spezialisieren?

David Lis: Vor meiner Firmengründung stand ich selbst vor einigen Jahren vor der Entscheidung, eine Immobilie in Polen zu kaufen. Leider war meine Erfahrung als „ausländischer Kaufinteressent“ mit polnischen Maklern nicht besonders positiv. Auf der Suche nach einem Makler, der Kunden aus dem deutschsprachigen Raum betreut und insbesondere vertritt, bin ich einfach nicht fündig geworden. Das war der Hauptauslöser, wieso ich Immobilienmakler geworden bin. Zudem war es immer schon mein Wunsch, als „Brücke“ zwischen Deutschland und Polen tätig zu sein. Ich bin mit deutschen und polnischen Werten aufgewachsen und kenne daher die Mentalität beider Länder. Neben meiner Tätigkeit als Immobilienmakler möchte ich Menschen aus dem deutschsprachigen Raum durch meinen Blog über den polnischen Immobilienmarkt mit nützlichen Informationen versorgen.

PolenJournal.de: Ihr Logo sieht wie eine Abkürzung aus. Gleichzeitig ist es Ihr Nachname. Ist das gewollt?

David Lis: Gut erkannt! Es ist der Nachname, gleichzeitig steht es für Lis Immobilien Service.

PolenJournal.de: Wieso sollte man eine Immobilie in Polen kaufen?

David Lis: Aus meiner Sicht gibt es mehrere Gründe wie z. B. den Tourismus. Gerade die gefragten Städte wie Warschau, Krakau, Breslau und Danzig, aber auch die beliebten Badeorte entlang der polnischen Ostsee haben sich boomartig entwickelt und sind Touristenmagnete für in- und ausländische Besucher. Wie Sie selbst schon mal berichtet haben, zeigt der Tourismus in ganz Polen eine steigende Tendenz auf und genau das ist doch ein schöner Nebeneffekt für die Wertentwicklung einer Immobilie in guter Lage. Weiterhin können Immobilien in Polen als solide Geldanlage genutzt werden. Wer eine Immobilie in Polen nicht als Zweitwohnsitz für den eigenen Bedarf nutzen will, kann diese auch vermieten oder beides kombinieren. Die durchschnittlichen Immobilienpreise für Wohnungen, besonders in den Metropolstädten, sind um einiges niedriger als in Deutschland. Während bspw. in München der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine gewöhnliche Wohnung bei ungefähr 8.000 EUR liegt, kann man für diesen Preis in der Hauptstadt Warschau feine Luxusimmobilien erwerben. Auch können Käufer von möglichen Wertsteigerungen profitieren. Speziell in einigen stark beliebten touristischen Städten und Regionen haben Immobilien alleine in den letzten 2 Jahren Wertzuwächse im zweistelligen Bereich erfahren. Viele Menschen schätzen die Nähe zur Altstadtmarkt, zum Arbeitgeber oder zur Universität. Allerdings wird in den größeren Städten der Platz für Neubauten immer weniger. Immobilien dieser Art werden zunehmend ein knappes Gut, und was am Markt knapp ist, wird generell mit der Zeit teurer und wertbeständiger – auch wenn mal schlechtere Zeiten kommen sollten. Die durchschnittliche Rendite unter Berücksichtigung der Marktdaten für Wohnimmobilien liegt laut meinen Auswertungen bei etwa 6 %. Selbstverständlich höre ich immer wieder von Renditen über 10 % – dies ist aber eher die Ausnahme. Letztendlich sind noch die Kaufnebenkosten, speziell die Notargebühren und Steuer, ein weiterer Pluspunkt für den Erwerb einer Immobilie in Polen. Grundsätzlich zahlt man je nach Gegenstandswert für den polnischen Notar zwischen 25 und 3.000 EUR. In Polen gibt es ein geregeltes Gerichts- und Notarkostengesetz. Besonders bei höherpreisigen Immobilien ist die Obergrenze bzw. der Höchstsatz ein sehr angenehmer Nebeneffekt für den Käufer. Weiterhin zahlt man in Polen anstatt einer Grunderwerbsteuer eine sog. „Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen für Bestandsimmobilien“ von gerade einmal 2 %. Zum Vergleich: In Deutschland kann die Grunderwerbsteuer beim Kauf von Immobilien je nach Bundesland bis zu 6,5 % betragen – das ist also etwa 3 Mal so hoch wie in Polen. Und wer eine Neubauimmobilie in Polen erwirbt, ist sogar von der 2-prozentigen Steuer befreit!

PolenJournal.de: Sollte man lieber mit oder ohne Hilfe eines Maklers eine Immobilie in Polen kaufen?

David Lis: Für viele ist der Kauf einer Auslandsimmobilie unbetretenes Neuland mit anderen Standards und anderen Spielregeln als in Deutschland. Sofern eine Immobilie direkt vom Privatverkäufer selbst angeboten wird, muss man sich als „Einzelkämpfer“ darüber bewusst sein, dass neben dem Grundbuch in Polen zahlreiche Dokumente einzuholen sind, um den rechtlichen Stand (rechtliche Due Diligence) der Immobilie in Polen zu prüfen. Drei Beispiele: Zum einen sollte geprüft werden, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist. Zweitens ist es auch ratsam, sich bescheinigen zu lassen, dass tatsächlich niemand in der Immobilie gemeldet ist, da sonst später Probleme auftreten können. Eigentlich eine Selbstverständlichkeit, aber ich habe schon bei Maklerkollegen so einige Erfahrungen dazu gehört. Drittens sollte man eine Bescheinigung anfordern, aus der hervorgeht, dass der bisherige Eigentümer gegenüber dem polnischen Finanzamt nicht verschuldet (z. B. Grundsteuer) ist. Diese und andere Unterlagen sollten vor dem Kauf angefordert und überprüft werden. Vielen ausländischen Käufern ist das nicht bewusst. Ein Immobilienmakler darf zwar keine Rechtsberatung geben, aber die erforderlichen Dokumente anfordern und auf Plausibilität überprüfen. Sofern ein Makler mehr macht als nur Türen aufzuschließen, kann es schon insgesamt hilfreich bei der Kaufabwicklung sein.

PolenJournal.de: Was sollten Käufer aus Deutschland wissen, wenn sie einen Makler beauftragen wollen?

David Lis: Die Praxis zeigt mir immer wieder, dass die Regelungen bzw. Maßstäbe für Makler in Polen um einiges lockerer und mit weniger Verpflichtungen zu erfüllen sind, als es in Deutschland der Fall ist. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Sprache. Die Kommunikation wird leider häufig unterschätzt. Käufer aus dem deutschsprachigen Raum sollten besonders darauf Wert legen, dass ihr Makler Deutsch und Polnisch auf einem sehr guten Niveau spricht. Schließlich geht es hier um eine große Investition. Dadurch ist der Makler eher in der Lage, wichtige Informationen eigenständig zu beschaffen, zu verstehen und direkt ohne Umwege durch Übersetzer dem Kaufinteressenten zu kommunizieren. Das vereinfacht die Verständigung und Abstimmung bei der Kaufabwicklung und kann das Risiko von Missverständnissen um ein Vielfaches reduzieren.

PolenJournal.de: Welche weiteren Aspekte sollte man noch bei der Wahl eines Immobilienmaklers berücksichtigen?

David Lis: Weiterhin sollten Käufer nachfragen, ob der Makler Wissen am besten in Form von Zertifikaten vorweisen kann. Denn jeder kann ohne entsprechende Qualifikation einfach so Makler werden. Sofern der Makler Prüfungen abgelegt hat, haben Sie zumindest die Kenntnis, dass ein gewisses Maß an Immobilien-Expertise vorhanden ist. Es ist auch ratsam, den Makler zu fragen, ob er seinen Beruf in Vollzeit oder nur als Nebengewerbe ausübt. Wenn Ersteres nicht zutrifft, können Sie davon ausgehen, dass der Makler eventuell zeitlich eingeschränkt für Sie zur Verfügung steht. Beim Kauf von Immobilien bedarf es allerdings manchmal schnellen Agierens. Weiterhin steigt der Makler heutzutage zunehmend in die Rolle eines Beraters ein. Nimmt der Makler sich genug Zeit für Sie? Beantwortet er all Ihre Fragen? Redet er alles nur schön oder geht er auch offen auf Schwächen einer Immobilie ein? Sofern der Makler seinen Sitz in Deutschland hat, fragen Sie ihn, ob er für eine mehrtätige Reise nach Polen für Besichtigungen mitfährt. Zu guter Letzt – auch Immobilienmakler sind Menschen: Fehler können passieren. Fragen Sie den Makler ruhig nach seiner Vermögensschadenhaftpflichtversicherung (in Deutschland besteht aktuell keine gesetzliche Verpflichtung), wenn der schlimmste Fall auftritt. In Polen ist eine Berufshaftpflicht zwar für Immobilienmakler vorgeschrieben, allerdings reicht dort eine Police von gerade einmal 25.000 EUR aus.

PolenJournal.de: Welchen Mehrwert erhalten Ihre Kunden?

David Lis: Mein Erfolgsrezept? Meine Kunden profitieren durch meine Serviceleistung des Kümmerers. Die Zufriedenheit und eine sichere Immobilientransaktion meiner Kunden stehen bei mir in der Hierarchie über dem Maklerhonorar! Meine Zweisprachigkeit, meine polnische Maklerlizenzierung und meine IHK-Zertifizierung sind ein Indiz für meine internationale Spezialisierung. Besonders unterstütze ich meine Kunden bei der Suche nach ihrer Immobilie in Polen, denn das kann irgendwann sehr mühsam und frustrierend sein.

Was aber viel wichtiger ist, ist die Interessenvertretung. Bei einer gezielten Suche einer Immobilie in Polen vertrete ich ausschließlich die Kaufinteressen meines Auftraggebers und nicht die des Verkäufers. In häufigsten Fällen zahlen deutsche Käufer ohnehin eine Provision an einen polnischen Makler, der eine Immobilie vermarktet. Wieso also nicht direkt von vornherein stattdessen einen Makler beauftragen, der ausschließlich die Käuferinteressen abdeckt und noch die Heimatsprache beherrscht? Beide können in solchen Fällen ein Gemeinschaftsgeschäft abschließen, sodass jeder Makler nur von seinem Auftraggeber honoriert wird.

Als ehemaliger Controller habe ich zudem einen verschärften Blick auf die Kleinigkeiten und wirtschaftlichen Aspekte bei einer Immobilientransaktion. Ich berate nicht nur zum polnischen Immobilienmarkt, sondern spreche meinen Kunden auch Empfehlungen aus, wenn sie z. B. in polnische Immobilien investieren möchten. Weiterhin bin ich grundsätzlich bei mehrtägigen Besichtigungen in Polen vor Ort dabei, was nicht von jedem Makler wegen der teils hohen Reisekosten (Flug/Spritkosten, Hotel, Verpflegung usw.) zu erwarten ist. Ich unterstütze und gebe allgemeine Ratschläge auch in Sachen Währungstausch von EUR zu Zloty, da Anfänger hier ganz schnell mehrere Tausend EUR durch ungünstigen Währungskurs verlieren können. Neben einer länderübergreifenden Koordination übernehme ich die deutsch-polnische Korrespondenz. Zum polnischen Notar begleite ich meine Kunden persönlich. Bei mir hört der Service auch nicht nach Zahlung meiner Provision auf. Selbst nach dem Kauf stehe ich bei allgemeinen Fragen zur Verfügung. Schlussendlich werden meine Kunden so behandelt wie ich gerne selbst behandelt werden möchte.

PolenJournal.de: Letzte Frage, wo in Polen würden Sie selbst gerne eine Immobilie besitzen?

David Lis: Ich liebe die Natur und bin großer Fan der Hohen Tatra – daher ein Holzhaus in Zakopane. Warschau ist aber auch interessant, weil es für eine Hauptstadt sehr grün ist.

David Lis, Spezialist für Immobilien in Polen

David Lis, M. Sc., ist Immobilienmakler und auf die Vermittlung von polnischen Immobilien an deutschsprachige Kunden spezialisiert. Als zweisprachiger Makler mit deutscher und polnischer Zertifizierung unterstützt er seine Kunden beim Verkauf oder Kauf von Immobilien in Polen.

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