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Grundsteuer in Polen ab 2021

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20.10.2020 – 12:30 Uhr, geschrieben von David Lis

Die Grundsteuer ist eine Thematik, womit sich kaum ein Käufer vor dem Erwerb einer Immobilie in Polen beschäftigt. Anders als die Grunderwerbsteuer* ist die Grundsteuer in Polen erst nach dem Immobilienkauf für Eigentümer relevant. Die Praxiserfahrung zeigt, dass die meisten Immobilieneigentümer eher positiv erstaunt sind, wenn sie irgendwann nach dem Kauf den Grundsteuerbescheid von der Stadt/Gemeinde in den Händen halten. Wieso die meisten Käufer darüber positiv erstaunt sind, erfahren Sie in diesem Blogbeitrag.

Grundsteuer in Polen für Immobilien ab 2021

Alle Eigentümer von Wohnungen, Gebäuden und Grundstücken müssen grundsätzlich eine Grundsteuer in Polen bezahlen. Diese Immobiliensteuer wird jährlich berechnet. Eigentümer haben die Möglichkeit, den vollen Betrag sofort oder vierteljährlich zu bezahlen. Ich empfehle eine Vorauszahlung für das gesamte Jahr, damit Sie bei Vergessenheit nicht mit unnötigen Mahnkosten belastet werden. Wie wird die Grundsteuer in Polen berechnet?

Polen gilt als eines der wenigen Länder in der EU, wo für die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer der Immobilienwert bedeutungslos ist. Das bedeutet, dass der aktuelle Marktpreis einer Immobilie, wie hoch er auch sein mag, für die Grundsteuerberechnung nicht relevant ist. Eigentümer profitieren davon, da die jährlichen Unterhaltungskosten auf einem sehr geringen Niveau werden.

Zum Vergleich: bei den meisten EU-Ländern (ca. 90%) wird für die steuerliche Bewertung der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie herangezogen, was die Grundsteuer erhöhen kann. Die Grundsteuer in Polen wird hingegen ausschließlich flächenbezogen ermittelt. Neben dieser Immobiliensteuer müssen Eigentümer von polnischen Immobilien keine weitere eigentumsbezogene Steuer entrichten.

Wer legt die Grundsteuer in Polen fest?

Die Städte/Kommunen sind für die Festsetzung der Grundsteuerhöhe für die verschiedenen Immobilienarten verantwortlich. Allerdings dürfen diese die vom Finanzministerium gesetzten Maximalbeträge der Grundsteuer nicht überschreiten! In der Praxis liegen die tatsächlich zu zahlenden Beträge sogar häufig niedriger aus, als die vorgeschriebenen Höchstsätze. Es gibt jährlich eine Übersicht der Eigentumssteuer pro Quadratmeter. Die Höchstsätze basieren immer auf dem Verbraucherpreisindex der ersten sechs Monaten des Jahres. Da Waren und Dienstleistungen inflationsbedingt teurer werden, steigen auch die Steuern und Abgaben. Von Januar bis Juni 2020 stiegen die Preise in Polen um 3,9 %, weshalb der Finanzminister die Obergrenze für Gebühren und Steuern um dieses Niveau erhöhte.  

Fest steht jedenfalls, dass keine Stadt/Gemeinde die unten aufgeführten Steuersätze überschreiten darf. Wer beispielsweise im Jahr 2021 eine 100 m² große Wohnung in Polen besitzt, so wird derjenige eine maximale Grundsteuer von ca. 20 EUR (85 PLN) pro Jahr zahlen.

 

*gemeint ist Steuer auf zivilrechtliche Handlungen. Es wird aber aus Vereinfachungsgründen der Begriff Grunderwerbsteuer genannt.

Die wichtigsten Grundsteuerarten für Immobilien in Polen im Überblick:

ImmobilienartGrundsteuer (Maximaler Betrag ab 2021)
Wohngebäude/Wohnungen0,85 PLN/m²
(ca. 0,19 EUR/m²)
Steuer auf Gebäude oder Teile davon, die im
Zusammenhang mit der Führung einer
geschäftlichen Tätigkeit stehen
z. B. Ferienimmobilien,
Condo-Hotels, Gewerbeobjekte

24,84 PLN/m²
(ca. 5,65 EUR/m²)
Grundstücke in Zusammenhang mit
der Führung einer gewerblichen
Tätigkeit (Unternehmens)
0,99 PLN /m²
(ca. 0,22 EUR/m²)
Seegrundstücke (künstlicher Stausee)
oder von Gewässergrundstücke
4,99 PLN/ha
(ca. 1,11 EUR/ha)
Alle sonstigen Grundstücke, einschließlich
Grundstücke, die für gesetzliche
gemeinnützige Aktivitäten genutzt werden.
Beispiel: unbebautes Grundstück

0,52 PLN /m²
(ca. 0,12 EUR/m²)
Garagen / Tiefgaragen Grundsteuer
Grundsteuer ist abhängig von mehreren
Faktoren wie z B. gewerbliche
Nutzung/freistehend /zum Gebäude
gehörend etc.)

zwischen 5,06 PLN/m² und 24,84 PLN/m²(ca.1,22-5,52 EUR/m²)
Die maximale Grundsteuer pro m² ab 01.01.2021
Annahme: Umrechnungskurs 1 EUR /4,5 PLN (13.10.2020)

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David Lis, M. Sc.

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Zweisprachig (DE-PL)

VAT bei Ferienimmobilien in Polen

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14.10.2020 – 15:35 Uhr, geschrieben von David Lis

Auf einigen deutschen Immobilienportalen werben Immobilienmakler häufig beim Kauf von Ferienimmobilien in Polen mit einer VAT-Erstattung d. h. Mehrwertsteuererstattung. Die Immobilie in Polen zum vergünstigten Nettopreis erwerben? Hört sich eigentlich hochinteressant an!In den Inseraten bzw. auf den Portalen wird die Erstattung häufig mit einer sicheren „Selbstverständlichkeit“ beworben. Wer sich mit dem Thema intensiver beschäftigt, wird feststellen, dass die praktische Umsetzung doch ein wenig komplizierter ist. VAT bedeutet übrigens Value Added Tax und leitet sich aus dem Englischen her.

Ferienimmobilien in Polen als Kapitalanlage (VAT)

„Ich kaufe mir eine Ferienimmobilie in Polen, lasse mir die VAT erstatten und nutze anschließend das Objekt selbst“.

Wer so denkt, der begeht einen fatalen und kostspieligen Fehler. Aus meiner langjährigen Praxiserfahrung als Immobilienmakler stelle ich immer wieder fest, dass die oben beschriebenen Werbeformulierungen auf Portalen bei deutschen Immobilienkäufern häufig (berechtigterweise) missverstanden werden. Viele deutsche Käufer von Ferienimmobilien in Polen gehen davon aus, dass sie wenige Zeit nach der notariellen Beurkundung die komplette Mehrwertsteuererstattung vom Finanzamt auf ihr Konto überwiesen bekommen. So einfach ist das jedoch nicht – zumindest müssen Käufer einige langjährige Bedingungen und Verpflichtungen erfüllen!

In diesem Blog erfahren Sie die wichtigsten Fragen und Antworten beim Kauf von Ferienimmobilien in Polen als Kapitalanlage in Bezug auf die Erstattung der polnischen VAT (MwSt.).

Ein Hinweis möchte ich vorab noch geben: Dieser Blogbeitrag ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Er dient als Hilfestellung und Orientierung. Auf Grund der Vielzahl von möglichen Sachverhalten ist daher stets ein Steuerberater oder Fachanwalt zu konsultieren.

1. In welchen Fällen ist überhaupt eine mögliche VAT-Erstattung beim Kauf einer Ferienimmobilie in Polen möglich?

Antwort: Wenn Sie von einem Unternehmen kaufen wie z. B. einem polnischen Bauträger der VAT (MwSt.) ausweisen muss (Neubauimmobilien). In der Regel weist jeder Bauträger eine MwSt.-Rechnung aus.

2. Wie hoch ist die VAT beim Kauf von Ferienimmobilien in Polen?

Antwort: Wer eine Ferienimmobilie (juristisch gesehen „Nicht-Wohnraum“) vom polnischen Bauträger erwirbt, zahlt zunächst einen Bruttopreis inkl. 23 % VAT. Häufig bekommen Käufer beim Erwerb von Neubauimmobilien je nach Baufortschritt mehrere Rechnungen gemäß Baufortschritt (Zahlungsplan).

Zum Vergleich:  beim Kauf von Wohnungen (juristisch gesehen „Wohnraum“) zahlen Immobilienkäufer einen Bruttokaufpreis inkl. 8 % VAT.

3. Kann ich überhaupt als ausländische Privatperson die VAT erstattet bekommen? Muss ich eine Firma in Polen gründen?

Antwort: Eine Firmengründung in Polen ist grundsätzlich nicht notwendig. Die Erstattung der VAT von 23 % beim Kauf einer Ferienimmobilie in Polen kann auf eine Privatperson (EU-Ausländer) unter Erfüllung von bestimmten Voraussetzungen erfolgen.

4. Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, um eine VAT-Erstattung zu bekommen?

Antwort: Sie müssen sich verpflichten, die Ferienimmobilie mindestens 10 Jahre lang zu vermieten. Neben einmaligen Registrierungspflichten und laufender Buchführung  müssen Meldungen an das polnische Finanzamt abgeführt werden. Zudem besteht die Pflicht, eine ausgewiesene VAT-Rechnung an die Touristen auszustellen. Die Rechnungserstellung erfolgt durch die Ferienvermietungsfirma, die sich um Ihre Immobilie kümmert. Weitere Bedingungen erfragen Sie bitte beim Steuerberater.

5. Brauche ich einen Steuerberater für die VAT-Erstattung?

Antwort: Ja, dies wäre zu empfehlen. Idealerweise sollte es ein deutsch-polnischer Steuerberater mit Sitz in Polen sein, der sich mit VAT-Erstattungen im Immobiliengeschäft auskennt. Der Steuerberater wird Sie über mehrere Jahre gegenüber dem polnischen Finanzamt vertreten und begleiten.

6. Wann bekomme ich die VAT erstattet?

Antwort: Beim Erwerb von Neubauimmobilien mit Fertigstellung in Zukunft spätestens nach ca. 180 Tagen – ggf. früher. Das hängt von der Bearbeitung des Steuerberaters sowie des zuständigen Finanzamts in Polen ab.

7. Wer erstattet mir die VAT?

Antwort: Das polnische Finanzamt gemäß den eingereichten Rechnungen vom Bauträger.

8. Darf ich nach der VAT-Erstattung die Ferienimmobilie über mehrere Monate selbst bewohnen?

Antwort: Nein, das wäre ein Verstoß bzw. nicht im Sinne der VAT-Erstattung. In einigen Fällen besteht die Möglichkeit, die Ferienimmobilie max. 2-4 Wochen pro Jahr selbst zu nutzen.

9. Bekomme ich die VAT auch beim Kauf von Bestandsimmobilien erstattet?

Antwort: Wenn Sie eine Bestandsimmobilie (gebrauchte) Ferienimmobilie von einer Privatperson kaufen, bekommen Sie keine VAT erstattet.  

10. Was passiert, wenn ich meine Ferienimmobilie in Polen vor Ablauf der 10-Jahresfrist wieder aus unerwarteten Gründen verkaufen muss?

Antwort: Dann müssen Sie anteilig die zu viel erhaltene VAT wieder an das polnische Finanzamt zurückzahlen.

 11. Für wen ist die VAT-Erstattung geeignet?

Antwort: Für Kapitalanleger, die die Ferienimmobilie hauptsächlich nur vermieten und wenig Wert auf Eigenbedarf legen. Diejenigen, die mehr als einen Monat im Jahr die Ferienimmobilie selbst bewohnen wollen, sollten den Bruttokaufpreis (inkl. VAT) bezahlen. Damit gehen Sie keine langjährigen Verpflichtungen ein. Sie können die Immobilie jederzeit selbst bewohnen und können trotzdem das Objekt irgendwann vermieten lassen.

12. Was ist zu empfehlen, wenn ich die Ferienimmobilie ausschließlich oder mehrheitlich selbst nutzen möchte?

Antwort: Dann sollte der komplette Bruttopreis bezahlt werden ohne Antragstellung auf eine VAT-Erstattung. Damit sind Sie flexibel. Vermieten können Sie jederzeit.

13. In welchem Land müssen die Steuern aus Vermietungseinnahmen der polnischen Ferienimmobilie bezahlt werden?

Antwort: Die Steuern aus Vermietungseinnahmen müssen nur in Polen abgeführt werden. Es gibt ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Polen.

 

Rechtlicher Hinweis:

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David Lis, M. Sc.

Immobilienmakler IHK

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Entwicklung der Immobilienpreise in Polen in Zeiten von COVID-19

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11.10.2020 – 19:35 Uhr, geschrieben von David Lis

Das Jahr 2020 neigt sich so langsam dem Ende. Bislang war das Jahr vor allem durch die weltweite COVID-19-Pandemie geprägt, die zahlreiche Einschränkungen im gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Bereich zur Folge hat. In diesen Blog erfahren Sie, wie sehr die Immobilienpreise in Polen  von den Corona-Auswirkungen betroffen wurden. Gleichzeitig bekommen Sie Informationen zur Wertentwicklung für Immobilien in Danzig, Warschau, Breslau, Poznan und Krakau für den Zeitraum von Januar bis einschließlich August (ein weiteres abschließendes Update folgt im Jahr 2021). 

Wie haben sich die Immobilienpreise in Polen trotz Corona entwickelt?

Als der Lockdown beschlossen wurde, gab es viele unstimmige Annahmen zum Immobilienmarkt. Rückblickend lässt sich feststellen, dass die häufig in der Presse – insb. zu Beginn der Pandemie –  verbreiteten Spekulationen einer „bald platzenden Immobilienblase“ oder um „stark fallende Immobilienpreise“ definitiv ausgeblieben sind. Stark fallende Kurse hingegen gab es im Monat März an den Börsen. Anleger mussten damals sehr gute Nerven beibehalten. Während die weltweiten Börsen sowie der deutsche Aktienindex zum Ende des ersten Quartals kurzfristig bis zu 40 % eingebrochen sind, war der Immobilienmarkt eher „eingefroren“.

Immobilien als Kapitalanlage haben im Vergleich zu Aktien den wesentlichen Vorteil, dass der Markt zeitlich nach hinten versetzt reagiert. In der Zeitspanne des Lockdowns haben kaum bis vereinzelt Immobilientransaktionen stattgefunden. Die Immobilienpreise waren daher über mehrere Wochen zunächst stabil bis unverändert. Immobilieneigentümer hatten daher etwas Zeit, um notwendige Vorkehrungen zu treffen. Eine erste Schlussfolgerung zu den Auswirkungen von COVID-19 auf die Immobilienpreise in Polen (Kaufpreise für Wohnungen) war erst ab Mitte bis Ende des zweiten Quartals zu beobachten.  

Polnische Bauträger haben bereits März mit leichten Preisnachlässen reagiert. Um den Verkauf von Neubauimmobilien in Zeiten des Lockdowns etwas anzukurbeln, gewährten manche Bauträger Immobilienkäufern mehr Rabatt beim Kauf von Neubauobjekten. Auf dem Bestandsimmobilienmarkt hingegen stiegen die Marktpreise größtenteils sogar bis einschließlich März.

Der Preisindex für Wohnungen in Polen ist im zweiten Quartal zwischendurch von 104,06 auf 102,07 – in Großstädten 108,54 auf 103,4, gefallen. Der Effekt war jedoch kurzfristig geprägt. Die Erholung  hat schnell im Sommer begonnen, sodass ein Aufwärtstrend wieder zu beobachten ist.

In der Maklerpraxis war mehrmals erkennbar, dass viele Privatverkäufer sogar die Immobilienpreise inflationsbedingt im Laufe der zweiten Jahreshälfte erhöht oder den Immobilienverkauf komplett zurückgenommen haben (Inflationsschutz). 

Wichtiger Hinweis: Beachten Sie bitte, dass es sich bei dieser Auflistung lediglich um durchschnittliche Immobilienpreise handelt. Top-Lage-Objekte bzw. Premium- oder Luxusimmobilien in Polen kosten um den Faktor 1,5 bis 3 über den hier angegebenen Quadratmeterpreisen.

Kaufpreise pro m² in EUR für Immobilien in Polen (Neubauimmobilien vom Bauträger)

Neubau-Immobilien [EUR]01-202002-202003-202004-202005-202006-202007-202008-2020Veränderung in %
(Aug. zu Jan.)
Danzig bis 38 m²2.5212.5052.5532.6262.5272.5402.3882.370-6%
Danzig 38-60 m²2.0892.2112.2182.2022.2852.2922.1832.105+1%
Danzig 60-90 m²1.9221.9652.0281.9862.0852.1192.0972.132+11%
Warschau bis 38 m²2.5002.5262.5652.5222.5182.5412.5152.583+3%
Warschau 38-60 m²2.1112.2602.1342.1252.1692.1432.1662.184+3%
Warschau 60-90 m²2.1392.1552.1252.0802.1482.1112.0982.107-1%
Breslau bis 38 m²2.1312.1382.1222.1632.1282.1002.1112.111-1%
Breslau 38-60 m²1.8521.9131.8871.9161.8991.9322.0112.013+9%
Breslau 60-90 m²1.7321.8631.7701.7931.8121.8241.8421.818+5%
Poznan bis 38 m²1.8851.8891.8791.9231.9481.9641.9731.978+5%
Poznan 38-60 m²1.6941.7331.7461.7701.7911.7971.8071.805+7%
Poznan 60-90 m²1.6291.6551.6781.6851.7151.6911.7141.712+5%
Krakau bis 38 m²2.3202.4102.3752.4372.4382.4882.4152.377+2%
Krakau 38-60 m²1.9731.9982.0202.0502.0802.0852.0331.879-5%
Krakau 60-90 m²1.9321.9481.9691.9651.9681.9511.9641.860-4%
Tabelle 1: Immobilienpreise in Polen für Neubau (Angaben in EUR), Umrechnungskurs 1 EUR / 4,40 PLN

Immobilienpreise für Neubau in Polen: Erkenntnisse im Betrachtungszeitraum

  • Die stärkste Marktpreisentwicklung im Neubausegment zeigten Immobilien in Danzig, Breslau und Poznan.
  • Poznan ist die einzige Großstadt, die im Neubausegment in jeder Flächenkategorie Wertanstiege zu verzeichnen hatte.
  • Während die Preise bis Ende Februar in allen Städten stiegen, haben Bauträger bereits frühzeitig im März mit leichten Preisnachlässen geworben
  • die schwächste Wertentwicklung im Neubausegment belegte Krakau

Kaufpreise pro m² in EUR für Immobilien in Polen (Bestandsimmobilien)

Bestandsimmobilien [EUR]01-202002-202003-202004-202005-202006-202007-202008-2020Veränderung in %
(Aug. zu Jan.)
Danzig bis 38 m²2.4552.5092.5112.5322.5492.5692.5702.636+7%
Danzig 38-60 m²2.3632.3892.4112.4022.3672.3382.3362.344-1%
Danzig 60-90 m²2.2922.3062.3262.3412.3552.3592.3672.343+2%
Warschau bis 38 m²2.8762.8772.8972.8822.8552.8462.8682.901+1%
Warschau 38-60 m²2.5542.5832.5772.5732.5852.5882.5902.601+2%
Warschau 60-90 m²2.5502.5832.6272.6222.6242.6112.6182.650+4%
Breslau bis 38 m²2.2952.3752.4072.3982.3722.3642.3242.312+1%
Breslau 38-60 m²1.9061.9351.9741.9711.9681.9641.9611.974+4%
Breslau 60-90 m²1.7691.7891.8151.8141.8001.8051.8071.810+2%
Poznan bis 38 m²1.9671.9781.9711.9901.9611.9912.0142.007+2%
Poznan 38-60 m²1.7871.8271.8481.8351.8121.8161.7821.804+1%
Poznan 60-90 m²1.6251.6181.6231.6281.6291.6031.6111.6240%
Krakau bis 38 m²2.5452.6222.6562.5622.5702.6032.6002.569+1%
Krakau 38-60 m²2.2182.2662.3182.3122.2782.2922.2852.285+3%
Krakau 60-90 m²2.2762.3232.3922.4492.3852.3832.3852.370+4%
Tabelle 2: Immobilienpreise in Polen für Bestandsimmobilien (Angaben in EUR), Umrechnungskurs 1 EUR / 4,40 PLN

Preise für Bestandsimmobilien in Polen: Erkenntnisse im Betrachtungszeitraum

  • Während die Bauträger im Neubausegment bereits im März Rabatte gewährten, stiegen die Preise im Bestandsimmobilienmarkt in fast allen Städten bis einschließlich März d.h. auch in Zeiten des Lockdowns!
  • die beste Wertentwicklung zeigten Bestandsimmobilien in Danzig, gefolgt von Warschau, Breslau und Krakau
  • im Monat April sind die meisten Immobilienpreise für Bestandsimmobilien leicht gefallen

Quellen: Eigene Auswertung, Datenquellen Indeks urban.one / Bankier.pl

 
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David Lis, M. Sc.

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Steuer für Immobilien in Polen: Interview mit Steuerexperten von RSM Poland

Steuer bei Immobilien: Bekomme ich die VAT beim Kauf von Neubauimmobilien in Polen erstattet?

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Experten-Interview, 24.02.2020

Steuer für Immobilien in Polen – Experteninterview mit Steuerberater Przemysław POWIERZA, RSM POLAND

Wer eine oder mehrere Immobilien in Polen kaufen möchte, wird sich früher oder später mit einem wichtigen Punkt beschäftigen: der Steuer. Immobilien in Polen können von einigen Steuerarten betroffen sein wie z. B. der Umsatzsteuer (VAT), die Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen (vergleichbar mit der Grunderwerbsteuer), Schenkungssteuer, die jährliche Grundsteuer oder die Spekulationssteuer. Um Ihnen einen allgemeinen Einstieg in die steuerlichen Themen für Immobilien in Polen zu verschaffen, hat Immobilienmakler David Lis ein Interview mit einer renommierten Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft durchgeführt, RSM Poland. RSM Poland ist in Polen das zehntgrößte Wirtschaftsprüfungsunternehmen* und das erfolgreichste Steuerberatungsunternehmen**. Im Laufe des Jahres prüft RSM Aktiva mit dem Wert von mehr als 2,5 Mrd. Euro, verbucht mehr als 200.000 Rechnungen, erstellt Lohn- und Gehaltslisten für fast 50.000 Personen und fertigt ca. 12.000 Steuererklärungen an.

Bekomme ich die MwSt. beim Kauf von Neubauimmobilien? Wie hoch sind die Steuer bei Vermietung von Immobilien in Polen?

Immobilienexperte David Lis: Herr Powierza, Sie sind Tax-Partner und Steuerberater bei RSM in Poznan. Vielen Dank, dass Sie sich für das Interview Zeit genommen haben. Ich bin der Meinung, dass jedem deutschen Käufer einer Immobilie in Polen die steuerlichen Grundlagen bekannt sein sollten.

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: gerne Herr Lis.

 

Immobilienexperte David Lis: Ich komme direkt zu meiner ersten steuerlichen Frage zum Immobilienkauf in Polen. Viele meiner Maklerkollegen werben in ihren Inseraten, dass (deutsche) Immobilienkäufer beim Kauf von Neubauimmobilien – speziell an der polnischen Ostsee – die MwSt. bzw. VAT von 23 % vom polnischen Finanzamt erstattet bekommt. Ist das tatsächlich so einfach und vor allem so „selbstverständlich“ wie es viele versprechen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Theorie ist immer schön, Praxis schon weniger schön – auf jeden Fall nicht so einfach. Vor allem muss man hier deutlich machen, dass es sich nicht um klassische Erstattung der Mehrwertsteuer handelt, wie die Privatpersonen dies beim Einkaufen im Ausland kennen. Hier ist es vielmehr das Recht auf Vorsteuerabzug gemeint, welches mit der Geschäftstätigkeit im Bereich der Vermietung und Verpachtung von Immobilien in Polen zusammenhängt. Man muss also zunächst Kaufmann in Polen werden und eine Geschäftstätigkeit im Bereich der Vermietung andauernd führen. Das erzwingt wiederum einige Formalien wie z. B steuerliche Registrierung, Rechnungsstellung gemäß lokalen polnischen Regelungen, notwendige (wenn auch stark eingeschränkte) Buchhaltung und Steuerabrechnung. Volle Erstattung der Mehrwertsteuer (VAT) wäre nur dann erreichbar, wenn die Vermietung über mindestens 10 Jahr hinweg dauert.

 

Immobilienexperte David Lis: Muss ich eine Firma in Polen gründen, um die Erstattung zu bekommen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Nein, das geht auch als Privatperson. Alles hängt von dem Umfang des Geschäfts ab – kann dieses nicht mehr als „private Vermögensverwaltung“ angesehen werden, so müsste man ein Gewerbe anmelden lassen.

 

Immobilienexperte David Lis: Kann ich all die von Ihnen angesprochenen steuerlichen Formalien selbst erledigen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Es gibt zwar bereits Gemeinde- und Finanzämter in den zu Deutschland angrenzenden Kommunen, wo man auch deutschsprachige Beamten treffen kann, immerhin ist es aber sehr selten der Fall. Zudem kommt noch die Notwendigkeit, manchmal wirklich recht komplexe Steuervorschriften im Griff zu behalten, wodurch auch polnische Staatsbürger diese Themen lieber Experten überlassen. Beherrscht man die polnische Sprache nur geringfügig oder gar nicht, so empfiehlt es sich doch ein deutschsprachiges Beraterteam zu engagieren – selbst wenn es etwas mehr Kosten mit sich bringt. Längerfristig wird sich das sowieso lohnen, da man dadurch Zeit spart und sich einfach Ruhe kauft.

 

Immobilienexperte David Lis: Angenommen, ich kaufe eine Neubauimmobilie in Swinemünde, die erst in einem Jahr oder später fertiggestellt wird – wann bekomme ich für die gekaufte Immobilie in Polen die Steuer d. h. MwSt. (23 % VAT) erstattet?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Sofern man die grundlegende Bedingung erfüllt, dass man selbst besteuerte Umsätze ausführt (also die Immobilien gegen Miete inkl. Mehrwertsteuer vermietet), darf man die Erstattung der Mehrwertsteuer schon nach dem Abschluss der ersten Abrechnungsperiode (es ist grundsätzlich ein Monat) beantragen. Bei größeren Erstattungsbeträgen (und bei Immobilien ist es regelmäßig der Fall) muss man aber zugleich mit der genaueren Prüfung des Finanzamtes rechnen. Somit landet das Geld auf dem Bankkonto des Antragstellers in der Praxis nach ungefähr 2-3 Monaten (bei Neubau mit Fertigstellung in Zukunft ca. 180 Tage). Als registrierter Unternehmer wird man als „inländischer Steuerpflichtiger“ behandelt – das hat zur Folge, dass für Zwecke der Erstattung ein polnisches Bankkonto (d.h. Bankkonto bei einer polnischen Bank oder ein Bankkonto bei einer polnischen Niederlassung einer ausländischen Bank) notwendig ist. In einigen Fällen wie zum Beispiel bei Neubauimmobilien, welche noch einige Zeit dauern, wäre auch die Erstattung noch in der Vorbereitungsphase des Vermietungsgeschäfts denkbar (je nach Zahlungsplan der zu begleichenden Bauträgerrechnungen). Man muss aber zusammen mit dem Erstattungsantrag die vorbereitenden Maßnahmen dem Finanzamt nachweisen und die verlängerte Frist von 180 Tagen (welche u.U. noch verlängert werden kann – zwecks Nachprüfung) ab der Antragstellung in Kauf nehmen.

 

Immobilienexperte David Lis: Wie sieht das konkret in Zahlen ausgedrückt aus? Angenommen, ich kaufe eine Neubauimmobilie für 1,2 Mio. PLN (Zloty) inkl. 23 % MwSt., dann zahle ich unter Erfüllung aller Bedingungen effektiv nur den Nettokaufpreis von 924.000 PLN (Zloty). Das wäre ja eine Ersparnis von 276.000 PLN, umgerechnet ca. 65.000 EUR?!

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Ja, es ist richtig, obwohl man mit dem Wort „Ersparnis“ eher vorsichtig umgehen soll. Das Mehrwertsteuersystem funktioniert einfach so, dass die Steuer durch die Endverbraucher getragen wird. Dies hat zur Folge, dass ich keine Mehrwertsteuer zahle, solange ich als Unternehmer und kein Endverbraucher angesehen werden kann. Falls also die Immobilie ausschließlich für Vermietung gedacht und tatsächlich genutzt wird, zahle ich keine Steuer auf Konsumausgaben – diese wird nämlich durch meine Mieter finanziert. Entscheide ich mich dagegen das Häuschen an der Ostsee gelegentlich auch privat zu nutzen – so müsste ich die Mehrwertsteuer anteilig auch bezahlen und die Erstattung entsprechend einschränken.

 

Immobilienexperte David Lis: Manchmal können Immobilienkäufer gegen Aufpreis eingerichtete Neubauimmobilien kaufen d. h. mit der kompletten Innenausstattung (Möbel, Badezimmer, Elektrogeräte usw.). Bekomme ich dafür grundsätzlich auch die MwSt. (VAT) erstattet?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Natürlich. Sofern die ganze Ausstattung auch ausschließlich für Vermietungszwecke genutzt wird – der Anspruch auf Erstattung (bzw. Abzug) bleibt bestehen.

 

Immobilienexperte David Lis: Was passiert, wenn ich meine Immobilie in Polen aus unerwarteten Gründen vor Ablauf der 10-jährigen Frist verkaufen muss? Muss ich die erhaltene Mehrwertsteuer für die Immobilie in Polen zurückzahlen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Das Vorsteuerabzugsrecht wird bei Immobilien in Polen über 10 Jahre (genauer gesagt über 120 Monate) beobachtet – d.h. falls man innerhalb dieser Periode seine Geschäftstätigkeit abschließt bzw. die Immobilie für steuerbefreite Umsätze zu nutzen beginnt oder diese auch (i.d.R. steuerbefreit) verkauft, so müsste man die bereits erstatte Steuer anteilig an die Finanzverwaltung zurückzahlen.

 

Immobilienexperte David Lis: Muss ich Einnahmen aus Vermietung meiner Immobilien in Polen in Deutschland oder in Polen abführen? Wie hoch sind die Steuersätze in Polen für Immobilienvermietungen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Einkommensteuer aus Vermietung (oder Verpachtung) der Immobilien wird grundsätzlich in dem Staat erhoben, in welchem sich die Immobilie befindet, demnach Polen. Diese Regelung ergibt sich direkt aus dem deutsch-polnischen Doppelbesteuerungsabkommen. Folglich werden die Einkünfte aus V&V in Polen, demnach durch den polnischen Fiskus erhoben. Es gibt zwei Formen der Steuer: ein progressiver Stufentarif (17 % bis 85.528 PLN Mieteinnahmen und 32 % auf Differenzbetrag über 85.528 PLN) mit der Möglichkeit etwaige Werbungskosten noch abzusetzen oder eine pauschale (ebenfalls progressive) Besteuerung von 8,5 % (für Einnahmen bis 100.000 PLN) bzw. 12,5 % ohne Werbungskostenabzug.

 

Immobilienexperte David Lis: Ist die Berechnungsgrundlage Warm- oder Kaltmiete?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Es kommt auf den individuellen Mietvertrag an. Bei einer kurzfristigen Vermietung von Ferienimmobilien wäre es i.d.R. die Warmmiete.

 

Immobilienexperte David Lis: Welche Werbungskosten darf ich grundsätzlich bei dem progressiven Stufentarif ansetzen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Wählt man die Besteuerung nach allgemeinen Grundsätzen (progressiver Stufentarif von 17 % (bis 85.528 PLN) und 32 % (über 85.528 PLN), so darf man für die mit der Transaktion zusammenhängende Werbungskosten für diverse Medien und externe Dienstleistungen, sowie z. B. Makler, Notar, Abschreibung der Immobilie usw. ansetzen. Es gibt noch weitere Möglichkeiten, diese müssen aber immer individuell genau geprüft werden.

 

Immobilienexperte David Lis: In welchen Bereichen können Sie private oder gewerbliche Kunden aus Deutschland bei steuerlichen Themen in Polen unterstützen und wo befinden sich Ihre Niederlassungen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Wir betreuen private und geschäftliche Kunden bei allen steuerlichen Themen – d. h. sowohl in ertragssteuerlichen, als auch in umsatzsteuerlichen Angelegenheiten. Wir unterstützen Sie vollumfänglich seit dem ersten Schritt – d. h. wir kümmern uns um die Registrierung (Anmeldung), führen die notwendigen Aufzeichnungen, Beraten zu optimalen Lösungen und vertreten vor der Finanzverwaltung. Im Rahmen des sog. German Desk sind wir im Stande, dass alles vollständig auf Deutsch abzuwickeln – derzeit an 2 unseren Standorten in Poznan und in Szczecin, künftig auch in Warszawa und in Katowice.

 

Immobilienexperte David Lis: Herr Powierza, vielen herzlichen Dank für das Interview.

Sie benötigen steuerliche Unterstützung in Polen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza, Head of German Desk (RSM Poland)

Informationen zum Interviewpartner

Przemysław Powierza ist Tax Partner, Steuerberater und Tax Advisor bei RSM Poland – dem führenden Netzwerk von unabhängigen Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsunternehmen mit 810 Niederlassungen in über 120 Ländern. Weiterhin ist er öffentlich bestellter und vereidigter Übersetzer und Dolmetscher für deutsche Sprache (Zul.-Nr.: TP/86/09). Herr Powierza ist Absolvent der Europa-Universität Viadrina in Frankfurt/Oder. Er studierte an der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät mit Schwerpunkt Steuern und Steueroptimierung. Bei RSM Poland arbeitet er seit 2005.

RSM Poland

Droga Debinska 3b, 61-555 Poznan, Polen
T +48 61 8515 766 | M +48 600 335 610 | E przemyslaw.powierza@rsmpoland.pl | Web www.rsmpoland.pl

Quellenangaben:

*nach dem Ranking der Wirtschaftsprüfungsunternehmen der Tageszeitung Rzeczpospolita vom 18. April 2016)

** nach dem Ranking der Tageszeitung Dziennik Gazeta Prawna vom 13. März 2013.

Rechtlicher Hinweis: Dieses Interview ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bitte wenden Sie sich an Ihren Steuerberater.

Zehn Irrtümer Immobilienkauf in Polen

Zehn Irrtümer Immobilienkauf in Polen, Bild: Roman Samborskyi/Shutterstock.com

30.12.2019 – 11:25 Uhr, geschrieben von David Lis

Beim Immobilienkauf in Polen fällt immer eine Grunderwerbsteuer an?! In Polen gibt es keine Grundbücher?! Deutsche Käufer können Immobilien in Polen nur mit behördlicher Genehmigung kaufen oder verkaufen?! All diese Behauptungen sind falsch.Obwohl Polen als Nachbarland zu Deutschland fast ein Katzensprung entfernt ist, gibt es dort teils sehr abweichende Unterschiede zum deutschen Immobilienmarkt. Viele deutschsprachige Immobilienkäufer, die in polnische Immobilien investieren möchten, entscheiden oder beurteilen auf Basis der eigenen Immobilienerfahrungen aus dem Heimatmarkt. Diese Vorgehensweise ist jedoch nicht immer fördernd und richtig. Daher erfahren Sie zum besseren Verständnis in diesem Blog:

Zehn Irrtümer zum Immobilienkauf in Polen

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 1 – Eigentumsübertragung

Behauptung: „Ich werde rechtlicher Eigentümer einer Immobilie in Polen erst mit Grundbucheintrag“. Falsch!

Anders als in Deutschland werden Sie bereits bei der notariellen Beurkundung des Hauptvertrages rechtlicher Eigentümer, unabhängig davon, ob der Verkäufer sein Geld erhalten hat. Der Eintrag in das polnische Grundbuch hat nur einen deklaratorischen Charakter. Aus diesem Grund ist es in Polen unüblich, den Kaufpreis erst nach der notariellen Beurkundung zu bezahlen.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 2 – Zahlung mit ausländischer Währung

Behauptung: „Ich kann den Kaufpreis für eine Immobilie in Polen ruhig mit EUR bezahlen“. Falsch!

In Polen ist der Zloty (PLN) die offizielle Landeswährung. Erst  unter ausdrücklicher Zustimmung des Verkäufers ist eine Immobilientransaktion in EUR möglich.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 3 – Verwandter in Rolle des Dolmetscher

Behauptung: „Mein deutsch-polnischer Verwandter kann einen gerichtlichen Dolmetscher ersetzen“. Falsch!

Sofern Sie der polnischen Sprache nicht mächtig sind, muss bei jedem Gang zum Notar (z. B. Vollmachtserteilung, Vorvertrag, Hauptvertrag) immer ein vereidigter Dolmetscher bestellt werden. Es reicht nicht aus, wenn eine Person beide Sprachen sehr gut beherrscht und „übersetzt“.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 4 – alle Verträge in deutscher Sprache

Behauptung: „Für deutschsprachige Käufer werden alle Dokumente in deutscher Sprache bereitgestellt.“ Falsch!

Da Polnisch die Landessprache Polens ist, werden alle Verträge in polnischer Sprache verfasst. Schriftliche Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer können selbstverständlich immer vorab auf Wunsch des Käufers auf seine Kosten erstellt werden. Ansonsten werden notarielle Verträge beim Notar mündlich durch den gerichtlichen Dolmetscher übersetzt. Die Kosten für eine mündliche Übersetzung belaufen sich auf ca. 100-150 EUR.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 5 – Zahlungszeitpunkt der Nebenkosten

Behauptung: „Die Grunderwerbsteuer und sonstige Kaufnebenkosten wie Notar, Makler können ein paar Wochen nach Beurkundung bezahlt werden“. Falsch!

Während Immobilienkäufer in Deutschland die Rechnung über die Grunderwerbsteuer etwa sechs bis acht Wochen nach Beurkundung per Post bekommen, ist die Regelung in Polen komplett anders. Die Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (ähnlich zur deutschen Grunderwerbsteuer) fordert der polnische Notar immer vom Käufer ein und leitet diese an das polnische Finanzamt weiter. Die Steuer muss spätestens am Tag der notariellen Beurkundung beim Notar eingegangen sein. Weiterhin sind in der Regel am Tag der Beurkundung die Notargebühren, Übersetzungskosten (zumindest mündliche Übersetzung) und das Maklerhonorar zu zahlen.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 6 – Mehrwertsteuererstattung vom deutschen Finanzamt

Behauptung: „Beim Kauf von Immobilien in Polen bekomme ich vom deutschen Finanzamt die Mehrwertsteuer erstattet“. Falsch!

Wieso sollte der deutsche Fiskus Ihnen die Mehrwertsteuer beim Kauf einer Immobilie im Ausland erstatten? Es besteht allerdings grundsätzlich unter Erfüllung von mehreren Bedingungen und langjährigen Verpflichtungen, die MwSt. vom polnischen Finanzamt erstatten zu lassen.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 7 – Polen’s Immobilienmarkt ist hochriskant

Behauptung: „Der polnische Immobilienmarkt ist gesetzlich nicht reguliert und für ausländische Käufer mit hohen Risiken verbunden“. Falsch!

Das US-amerikanische Unternehmen Jones Lang LaSalle Incorporated veröffentlich jedes Jahr den weltweiten sog. JLL-Immobilientransparenzindex. Jedes Land wird nach verschiedenen Kriterien  beurteilt und bewertet. Im Jahr 2018 belegte Deutschland im globalen Ranking Platz 9, hingegen Polen Platz 20. In der Kategorie „rechtliche und behördliche Rahmenbedingungen“ hat Polen sogar etwas besser als Deutschland abgeschnitten.  Zum Vergleich: der für deutsche Käufer beliebte spanische Immobilienmarkt belegte im Jahr 2018 Platz 19. Ein weiteres Indiz für die Attraktivität des polnischen Immobilienmarktes sind deutschsprachige Großinvestoren, die weit über 1 Mrd. EUR in gewerbliche Immobilien in Polen investiert haben.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 8 – Deutsche Banken finanzieren immer Immobilien in Polen

Behauptung: „Ich bekomme ohne Probleme eine Bankfinanzierung für den Immobilienkauf in Polen“. Falsch!

Banken aus Deutschland finanzieren keine Immobilien in Polen, es sei denn, man gewährt der Hausbank inländische Sicherheiten wie z. B. deutsche Immobilien. Diese können Sie beleihen und erhalten eine in der Regel marktübliche Baufinanzierung. Beachten Sie, dass die Bearbeitungszeit bis zu 8 Wochen dauern kann, bis die Geldmittel auf Ihr Konto eingehen. Daher: klären Sie zunächst die Finanzierung (siehe Blog über Finanzierung von Immobilien in Polen), bevor Sie sich auf die Immobiliensuche in Polen machen. Polnische Banken finanzieren keine Ausländer mit Wohnsitz im Ausland!

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 9 – Grunderwerbssteuer

Behauptung: „Beim Kauf von Immobilien in Polen ist immer eine Grunderwerbssteuer fällig“. Falsch!

Beim Kauf von Neubauimmobilien zahlen Sie in Polen keine Grunderwerbsteuer. Lediglich bei Bestandsimmobilien ist eine Steuer von 2 % (landesweit) an zu zahlen. Die geringe Grunderwerbsteuer macht den polnischen Immobilienmarkt attraktiv.

 

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 10 – polnische Immobilien sind immer billig

Behauptung: „Für 100.000 EUR bekomme ich eine günstige Traumimmobilie in Bestlage“. Falsch!

Ob Sie es glauben oder nicht, auch in Polen kann eine kleine 30 m² Wohnung schnell 500 EUR Kaltmiete/Monat kosten. In Warschau betrug z. B. der Quadratmeterpreis für eine  Luxusimmobilie im Jahr 2019 ca. 8.500 EUR (landesweite Rekordtransaktion). 

Das gleiche gilt auch für die Ostsee. Wer beispielsweise in den beliebten Urlaubs- und Kurorten Swinemünde oder Kolberg eine große Traumwohnung in Bestlage mit direktem Meerblick für 100.000 EUR sucht, wird hier entäuscht sein.

Obwohl besonders die Immobilienpreise in beliebten touristischen Regionen und Metropolstädten in den letzten Jahren bemerkbar gestiegen sind, ist der polnische Immobilienmarkt noch durstig und nicht gesättigt.

Die Miet- oder Kaufpreise für polnische Metropolstädte wie Krakau, Breslau oder Danzig sind teilweise deutlich teurer als in vielen deutschen B- oder C-Städten. Vergleicht man allerdings die durchschnittlichen Immobilienpreise für sehr gute Lagen in deutschen und polnischen Metropolstädten (z. B. Hamburg, Stuttgart, München, Breslau, Danzig, Poznan usw.), so ist Polen schätzungsweise tatsächlich um das 2 bis 3-fache günstiger pro Quadratmeter. Aus meiner Sicht ist der Immobilienmarkt in Polen noch „durstig“.

Sie möchten Immobilien in Polen kaufen und möchten einen Spezialisten an Ihrer Seite haben?

 

David Lis, Master of Science

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

!!! Das Kopieren des Blogartikels ohne Quellenangabe („David Lis, www.immobilie-polen.de“) ist untersagt.

Bei Verstoß werden rechtliche Schritte eingeleitet !!!

 

Rechtlicher Hinweis:

Die hier aufgeführten Informationen ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Um eine rechtlich abgesicherte Einschätzung zu erhalten, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens. Alle Angaben sind ohne Gewähr von Richtigkeit und Vollständigkeit. 

Wieso eine Finanzierung von Immobilien in Polen nicht möglich ist

Deutsche oder polnische Bank
Finanzierung von Immobilien in Polen: Bild: Anton Violin/Shutterstock.com

20.11.2019 – 15:55 Uhr, geschrieben von David Lis

In Zeiten einer niedrigen Zinspolitik ist das Interesse vieler Immobilienkäufer an einer bankgünstigen Immobilienfinanzierung groß. Die Frage ist jedoch, bekommt man so leicht eine Finanzierung für polnische Immobilien? Anders als bei deutschen Wohnobjekten gibt es beim Kauf von Immobilien in Polen andere Spielregeln in Bezug auf die Finanzierung. Insbesondere vielen deutschsprachigen Privatpersonen ist diese Gegebenheit nicht bekannt. David Lis, Immobilienberater für Immobilien in Polen klärt Sie auf!

Wenn Sie eine Finanzierung für Immobilien in Polen benötigen, sprechen Sie bitte mit Ihrer Hausbank. 

Ich bin kein Kreditvermittler.

Finanzierung von Immobilien in Polen: deutsche oder polnische Bank? Beides so gut wie unmöglich!

Beim Erwerb von Immobilien in Polen ist zunächst die Finanzierung zu klären – noch vor der eigentlichen Objektsuche. Kann ich den Kaufpreis inkl. der Nebenkosten komplett aus eigenen Mitteln finanzieren? Wenn ja, wie hoch ist mein Budget? Wie viel Fremdkapital benötige ich? Kann ich mir überhaupt eine polnische Immobilie leisten?! Die Finanzierung kann bereits vor der Objektsuche ein KO-Kriterium sein und den Traum einer möglichen Immobilie in Polen platzen lassen.

Der polnische Immobilienmarkt ist für viele Banken und Finanzierungsdienstleister aus Deutschland komplettes Neuland. Nur die wenigsten kennen sich mit den polnischen Immobiliengesetzen, Kaufpreisen und sonstigen Gegebenheiten aus. Zusätzlich gibt es weitere Barrieren, die eine Finanzierung von Immobilien in Polen erschweren bzw. nicht ermöglichen. Dazu gehören:

  • Sprachbarriere: Bankangestellte aus Deutschland sprechen grundsätzlich kein polnisch. Grundbuchprüfungen und andere mit der Immobilie zusammenhängende Dokumente müssten übersetzt werden. Dieser Aufwand ist für Banken enorm und somit unwirtschaftlich.
  • Fremde Landeswährung: Obwohl Polen seit mittlerweile 20 Jahren zur EU angehört, gibt es im Nachbarland nach wie vor keinen EUR als offizielle Landeswährung.
  • Absicherung gegen Zahlungsausfall: Banken aus Deutschland bevorzugen eher Sicherheiten nach dem deutschen Recht (z. B. Verpfändung von deutschen Lebensversicherungen, inländischen Immobilien, sonstige inländische Vermögensgegenstände oder Finanzanlagen usw.). Diese sind im Falle eines Zahlungsausfalls (z. B. bei Vollstreckung) in Deutschland unbürokratischer und schneller durchsetzbar als eine Auslandsimmobilie.

Eine komplette Finanzierung einer Immobilie in Polen durch eine Bank aus Deutschland ist ohne ausreichende (inländische) Absicherungen nicht möglich. Unbefristete Arbeitsverträge mit sehr guten Gehältern reichen hierzu als Absicherung für die Bank nicht aus.

Finanzierung von Immobilien in Polen: Bekommt man als Deutscher eine Finanzierung durch eine polnische Bank? Leider Nein !

Die Antwortet ist kurz und knapp: Leider bekommen deutsche Staatsbürger bei polnischen Banken grundsätzlich keine Finanzierung für Immobilien in Polen. Dazu gibt es mehrere Gründe:

  • Wohnsitz ist im Ausland (Deutschland): Schuldner mit Sitz im Ausland (außerhalb Polen) stellen für polnische Banken ein erhöhtes Risiko dar, da im Falle eines Zahlungsausfalls der Kunde schwierig oder nur mit großem bürokratischen Aufwand verfolgbar ist
  • Kein Einkommen in Zloty: Da der Zloty (PLN) die offizielle Landeswährung in Polen ist, muss ein Kreditnehmer ein Einkommen in Zloty (Heimatwährung) vorweisen können.

Unabhängig von den beiden genannten KO-Kriterien sind die Zinskonditionen für Immobiliendarlehen auf dem polnischen Immobilienmarkt unattraktiver als in Deutschland.

Immobilien in Polen: Gibt es überhaupt Lösungen, um polnische Immobilien zu finanzieren?

Ja, grundsätzlich gibt es zwei Lösungen, um Immobilien in Polen mit Fremdkapital zu erwerben.

 

Option 1 – freier Ratenkredit

Grundsätzlich ist ein freier Ratenkredit durch eine Bank aus Deutschland möglich. Abhängig von der Kreditsumme, welche Ihre Bank Ihnen maximal gewähren kann, können Sie die Geldmittel frei verwenden. Bei einer Kreditzusage durch Ihre Bank bekommen Sie die Geldmittel auf Ihr Konto überwiesen und können gegenüber Verkäufern beim Immobilienkauf in Polen als „schneller Käufer“ auftreten. Beachten Sie, dass freie Ratenkredite grundsätzlich eine maximale Dauer von 10 Jahren haben. Die Zinskonditionen sind grundsätzlich weniger attraktiv als bei einer klassischen Baufinanzierung.

 

Option 2 – Beleihung einer deutschen Immobilie (Empfehlung)

Sofern Sie mehrheitlich oder komplett abbezahlte Immobilien in Deutschland besitzen, besteht die Möglichkeit, diese als Sicherung zu beleihen (Hypothekendarlehen). Im Vorfeld teilen Ihrer Bank mit, wie viel Kapital für die Investition einer Immobilie in Polen notwendig ist. Ihre Hausbank oder Ihr Finanzierungsvermittler erteilt Ihnen nach internen Prüfungen später Auskunft, zu welchen Betrag Sie Ihre deutsche Immobilie(n) höchstens beleihen können. Die Bank sichert sich über die Grundschuld in Deutschland ab. Der wesentliche Vorteil dabei ist, dass dies wie eine „echte“ Baufinanzierung funktionieren kann d.h. mit attraktiven Zinskonditionen. Eine der Voraussetzungen ist jedoch, dass der Beleihungswert der deutschen Immobilie natürlich dem Kaufwert zuzüglich Kaufnebenkosten der Immobilie in Polen mindestens abdecken kann.  

Fazit: Immobilien in Polen mit kompletter Fremdfinanzierung können über eine Bank aus Deutschland nur dann erworben werden, wenn ausreichende inländische Sicherheiten vorliegen z. B.  Hypothek auf eine eigene (deutsche) Immobilien.

Die polnische Wirtschaft – Aktuelle Entwicklung

Bild: Jirapong Manustrong/Shutterstock.com

08.10.2019 – 10:02 Uhr

Das AußenwirtschaftsCenter in Warschau (Wirtschaftskammer Österreich) hat die wichtigsten Informationen zur polnischen Wirtschaft zusammengefasst. Wirtschaftswachstum, hohe Beschäftigungszahl, steigender Konsum – all das macht Polen weiterhin zu einem attraktiven Investitions- und Exportland. Die Prognose für Polens BIP für 2019 liegt bei + 4 % und auch für das kommende Jahr wird noch ein Wachstum von über 3,5 % erwartet.

Wirtschaft in Polen

Polen hat sich in den letzten Jahren zu einer der wichtigsten Volkswirtschaften in der Region entwickelt. Mittlerweile ist das Land in den Top 25 Volkswirtschaften der Welt angekommen. Das Interesse an Polen als Investitionsstandort und Absatzmarkt ist seit dem EU Beitritt 2004 deutlich gestiegen; Weit über 100 Mrd. Euro an ausländischen Direktinvestitionen (ADIs) flossen seitdem nach Polen. Bedeutende Wirtschaftssektoren sind: Landwirtschaft, Bergbau, Verarbeitende Industrie, Automobilindustrie, Bauwirtschaft, Einzelhandel und Dienstleistungen. Zu den wichtigsten Exportländern für Polen zählen Deutschland, die Tschechische Republik und Großbritannien. Importiert wird vor allem aus Deutschland, China und Russland.

Wirtschaft in Polen: Sektor Automotive

Polen ist mittlerweile einer der wichtigsten Produzenten von Fahrzeugen, Auto- und Ersatzteilen in den MOE-Ländern. Automotive ist nun ein signifikanter Wirtschaftszweig, sowohl hinsichtlich seines Produktionswertes, der Beschäftigung, der Investition als auch der Exporte. Gleichzeitig verfügt Polen über den regional größten Markt für den Verkauf von Dienstleistungen im Bereich Automotive.

2015 haben Automobilhersteller in Polen Investitionsaufwendungen in Rekordhöhe von 1,65 Mrd. Euro getätigt. Auch für das kommende Jahr sind Investitionen geplant, so arbeitet Mercedes derzeit an einer neuen Motorenproduktion sowie an einer Batterieproduktion in Polen.

Ein besonderes Augenmerk wird von der polnischen Regierung auf Elektromobilität gelegt: Bis 2025 sollen in Polen eine Million Elektroautos produziert werden und auch die dafür notwendige Infrastruktur geschaffen werden. Dies kann nur mit Kooperationen und Input aus dem Ausland gelingen und somit öffnen sich große Chancen für Österreichische Know-how sowie Produkt-Lieferanten im Bereich Elektromobilität. 

Wirtschaft in Polen: Sektor Bau-Infrastruktur

Der polnische Bausektor war in 2016 für 6,4 % des BIP verantwortlich und beschäftigte ca. 6 % der polnischen Arbeitnehmer. Der Sektor ist einer der größten Nutznießer des EU Funds mit ca. 20 Milliarden Euro für Umwelt- und Infrastruktur-Entwicklung.

Dieser Sektor bietet viele Investitionsmöglichkeiten da Polen noch immer sehr wettbewerbsfähige Löhne hat und moderne Technologien, Maschinen und Materialen vorhanden sind. Die polnische Regierung hat in 2017 weitere PLN 28 Milliarden für das „National Road Construction Program“ genehmigt unter welchem gesamt PLN 135 Milliarden für den Bau von 3.900 km Straßen und 57 neue Ringstraßen zur Verfügung gestellt werden.

Weitere Projekte die den Infrastruktur-Sektor fördern sind länderübergreifende Bahnstrecken, Straßen, Elektromobilität, Öl- und Gas-Pipelines und Verteilungsnetzwerke. Auch Österreichische Unternehmen sind in dieser Industrie in Polen bereits stark vertreten.

Wirtschaft in Polen: Sektor Technology & Innovation

Polen gilt für viele Knowledge-Based Unternehmen als eines der interessantesten Länder. Im Bloomberg Innovation Index von 2018 steht Polen an 21. Stelle als „innovativste Wirtschaft der Welt“ – nur zwei Stellen hinter China und noch vor z.B. Hong Kong. Ein großes Potential ist gegeben im Bereich Innovation, Design, Programmierung und IT. Es gibt hierzu nicht nur eine aufstrebende Start-up-Landschaft, sondern auch staatliche und private Förderprogramme. Speziell im Bereich Fin-Tech und Spieleentwicklung rangiert Polen auf den vordersten Plätzen in Europa.

Das Thema Innovation ist in Polen sehr breit gefächert und spiegelt sich in allen Industrien wieder. So ist die Förderung der Elektromobilität ein zentraler Punkt im Regierungsproramm und auch der Ausbau der innovativen Energiegewinnungsmöglichkeiten steht im Vordergrund. Smart Cities Projekte werden in allen großen polnischen Städte umgesetzt, speziell in Südpolen (Krakau-Kattowitz-Breslau) gibt es bereits regelmäßigen Kontakte mit Österreich.

Auch für die kommenden Jahre wird eine rasante Entwicklung des IT Marktes erwartet. Gründe sind der steigende Bedarf im Land, als auch die Ansiedlung von globalen IT Firmen wie Microsoft, HP oder Google. Auch der Marktanteil bei IT-Services (z.B. Outsourcing) und Programmierung zeigt eine starke Steigerung. Positive Faktoren die das Wachstum in den Bereichen IT, Technologie und Innovation beeinflussen sind das hohe Ausbildungsniveau sowie die noch geringeren Lohnkosten.

 

Wirtschaft in Polen: Statistische Eckdaten (Länderprofil) 

Einen kurzen Überblick über die wichtigsten statistischen Daten zu Wirtschaft, Politik und Gesellschaft bietet das Länderprofil Polen der AUSSENWIRTSCHAFT AUSTRIA und der Stabsabteilung Statistik.

Quelle: AußenwirtschaftsCenter in Warschau (Wirtschaftskammer Österreich)

zitiert aus Quellen:

https://www.wko.at/service/aussenwirtschaft/polen-laenderreport.pdf

https://www.wko.at/service/aussenwirtschaft/die-polnische-wirtschaft.html

https://wko.at/statistik/laenderprofile/lp-polen.pdf?_ga=2.148937654.1651956134.1570521306-620287947.1570521306

Sie möchten eine Immobilie in Polen kaufen oder verkaufen und einen Spezialisten an Ihrer Seite haben?

 

David Lis, Master of Science

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

Kauf- Mietpreise für Immobilien in Breslau nach Stadtbezirken

Immobilien in Breslau: Die Zwerge sind häufig im Stadtbild von Breslau anzutreffen. Bild: eupmrt/Shutterstock.com

26.09.2019 – 08:45 Uhr, geschrieben von David Lis

Immobilienmakler und -berater David Lis hat die durchschnittlichen Preise für Immobilien in Breslau (Wroclaw) analysiert und für Sie eine Zusammenfassung aufgestellt. Wie viel kostet im Durchschnitt eine Mietwohnung? Wie sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen? In diesem Beitrag bekommen Sie einen Einblick über die Kauf- und Mietpreise der verschiedenen Stadtbezirke für Immobilien in Breslau (Apartments/Wohnungen).

Wichtiger Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass es sich bei dem hier aufgeführten Datenbestand um Durchschnittswerte handelt. Die Durchschnittswerte beziehen sich auf alle Art von Immobilien in Breslau. Kauf- und Mietpreise für Premium- oder Luxusobjekte haben eine andere Preisklasse.

Immobilien in Breslau: Was macht Breslau als Stadt so einzigartig? 

Immobilien in Breslau verzeichnen seit einigen Jahren einen Boom. Breslau gehört mit etwa 640.000 Einwohnern zu der viertgrößten Stadt des Landes und ist gleichzeitig eine der ältesten und schönsten Städte Polens. Die Hauptstadt der Wojwodschaft Niederschlesiens ist zudem ein kulturelles und wissenschaftliches Zentrum mit zahlreichen Bildungseinrichtungen (Hochschulen/Universitäten). 

Über 140.000 Studenten machen Breslau zu einer sehr lebendigen Universitätsstadt. Auch unter der Woche sind viele Menschen unterwegs, sodass Cafés, Restaurants oder Bars selbst in den Nebenstraßen gut gefüllt sind. Besonders in den Sommermonaten organisiert die Stadt ständig kulturelle Events (größtenteils kostenlos) auf dem historischen Marktplatz (Rynek) oder auf dem Salzmarkt (Plac Solny). 

Mit jährlich über 5 Mio. Besuchern ist die Stadt ebenso ein Touristenmagnet (Stand 2017) und für viele ein Ganzjahresziel. Auszeichnungen wie „Kulturhauptstadt EUROPA“ oder „European Best Destination 2018“ bestätigen die Attraktivität dieser UNESCO-Weltstadt. Aus wirtschaftlichen Aspekten ist der Standort Breslau für Investoren aus aller Welt attraktiv. Breslau überholte z. B. Poznan und Krakau in dem am 26. September 2016 veröffentlichten Ranking der „für die Wirtschaft attraktiven Städte“, das von FORBES.PL zusammen mit dem Zentrum für Wirtschaftliche Information (COIG) erstellt wurde. 

Ausländische Konzerne profitieren vom jungen und gut ausgebildeten Humankapital der Metropolstadt. Zahlreiche namhafte in- oder ausländische Unternehmen wie LG, 3M, Siemens, Bosch, Hewlett-Packard, Google, Toshiba, Nokia, Amazon oder Credit-Suisse sind hier stark vertreten

Immobilien in Breslau: Fünf Stadtbezirke

Die Stadt Breslau gliedert sich in fünf Stadtbezirke (ohne Berücksichtigung der kleineren Ortssiedlungen): 

1. Stare Miasto (deutsch: Altstadt – Stadtkern) 

2. Srodmiescie (deutsch: Innenstadt – nordöstlicher Teil) 

3. Krzyki (deutsch: Krietern – die südliche Innenstadt und die Vororte im Süden) 

4. Fabryczna (deutsch: Fabrikviertel – die Außenbezirke und Vororte im Westen) 

5. Psie Pole (deutsch: Hundsfeld – die Vororte im Norden und im Osten) 

 

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Stare Miasto 

Stare Miasto ist der Treffpunkt vieler Breslauer und Touristen. Hier befindet sich das Herzstück der Stadt – das Rathaus auf dem großen historischen Marktplatz mit zahlreichen gut besuchten Restaurants. Musen, Breslauer Oper, die historische Universität, zahlreiche Unternehmen verschiedener Branchen, Fakultäten, Kaufhaus RENOMA, Dominikanische Galerie, historische Markthalle und viele weitere Attraktionen/Sehenswürdigkeiten finden sich im Stadtbezirk Stare Miasto.

  • Die Kaltmiete pro Meter für Wohnungen liegt durchschnittlich bei 49,64 PLN (11,33 EUR).
  • Die Durchschnittsgröße einer Wohnung liegt bei ca. 55 m²
  • Die durchschnittliche monatliche Kaltmiete liegt bei ca. 2.700 PLN (ca. 616 EUR).
  • Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Stadtbezirk Stare Miasto liegen durchschnittlich bei ca. 10.300 PLN (ca. 2.351 EUR) pro Quadratmeter. Neubauimmobilien in Top-Lagen z. B. entlang Oder-Promenade mit Ausblick auf bedeutende Sehenswürdigkeiten können bis zu 13.000 PLN (ca. 2.968 EUR) pro Meter kosten.

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Srodmiescie

Nördlich der Altstadt befindet sich der interessante Stadtbezirk Srodmiescie (deutsch: Innenstadt). Das Stadtbild in Breslau-Srodmiescie ist besonders durch zahlreiche Studenten geprägt. In Srodmiescie befindet sich ein wichtiges Wahrzeichen der Stadt, ein UNESO-Weltkulturerbe, die Breslauer Jahrhunderthalle. Auf dem Außengelände unmittelbar neben der Jahrhunderthalle finden verschiedene Veranstaltungen statt wie z. B. die Breslauer Fontänen-Show oder weitere interessante Ausstellungen. In Stadtbezirk finden sich auch historische Stadtvillen/Bauwerke, der  Breslauer Zoo, der japanischer Garten, die Technische Universität, Grunwaldzki-Platz, Dominsel und das Uni-Klinikum.

  • Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Breslau-Srodmiescie beträgt ca. 66 m².
  • Der Mietpreis pro Meter liegt bei ca. 43,50 PLN (ca. 9,93 EUR) und die monatliche Kaltmiete bei ca. 2.873 PLN (ca. 656 EUR).
  • Eigentumswohnungen im Stadtbezirk Srodmiescie kosten im Schnitt 8.400 PLN pro Quadratmeter. Neubauimmobilien liegen erfahrungsgemäß ca. 20 % über den Durchschnittspreis für Bestandsimmobilien.

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Krzyki

Der Stadtbezirk Krzyki befindet sich im Süden Breslaus (deutsch: Krietern). Breslau-Krzyki gehört für die einheimischen Einwohner zu den bevorzugten Wohngegenden. Auf einer Gesamtfläche von ca. 54 km² leben hier ca. 170.000 Menschen. Die Bewohner von Krzyki schätzen die Ruhe einer lebendigen Großstadt wie Breslau und die dennoch sehr gute Anbindung zum Stadtkern oder zur Autobahn (A4/A8). In nur ca. 20 Min. erreichen Sie den Stadtkern von Breslau mit der Straßenbahn, die alle paar Minuten fährt. Die beiden Hauptverkehrsstraßen, die durch den Stadtteil Krzyki verlaufen, sind mit der Altstadt verbunden („Powstancow Slaskich“ Straße und die „Slezna“ Straße). In Breslau-Krzyki befindet sich der unübersehbare Skytower (höchste Wolkenkratzer mit Luxusimmobilien-, Büro- und Geschäftsräumen). Weiterhin gibt es im Stadtbezirk Krzyki Galeria Wroclawia, Hauptbahnhof Breslau, Wasserturm aus dem 19. Jahrhundert, eine Pferderennbahn, Aquapark, Wirtschaftsuniversität, große Parkanlagen, Wroclawskie-Bielany (Grenze zum Stadtbezirk Krzyki) mit großen Einkaufszentren und Gewerbegebieten.

  • Die durchschnittliche Wohngröße in Breslau-Krzyki liegt bei ca. 58 m².
  • Die monatliche Kaltmiete einer Wohnung liegt bei ca. 2.357 PLN (ca. 538 EUR).
  • Der Kaufpreis für Eigentumswohnung beträgt im Durchschnitt ca. 7.500 PLN (ca. 1.712 EUR)

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Fabryczna

Breslau-Fabryczna ist gemessen an der Fläche und Einwohnerzahl der größte Stadtbezirk in Breslau. Auf einer Fläche von 119 km² leben und arbeiten hier fast 200.000 Menschen. Bewohner, die entlang der Hauptstraßen Lotnicza/Legnicka wohnen, haben i.d.R. sehr gute Anschlussmöglichkeiten zum Stadtkern (PKW oder Straßenbahn). In Breslau-Fabryczna befinden sich Technologieparks, Bürogebäude, Einkaufszentren (wie z. B. Magnolia-Park) sowie der moderne Flughafen Breslaus. Ein wichtiger Anziehungspunkt ist auch  das erst 2012 erbaute Stadion (Austragungsort EM 2012, Sportereignisse, Konzerte). In der Nähe vom Stadion entsteht eine interessante Neubausiedlung (Nowe Zerniki) – eine Art Mustersiedlung zeitgenössischer Architektur für Wohn- und Geschäftszentren sowie kultureller Einrichtungen. Die Siedlung wurde von den besten Architekten der Stadt entworfen und soll die Bedürfnisse moderner Stadtbewohner erfüllen.

  • Die durchschnittliche Größe einer Wohnung liegt bei 56 m².
  • Der Mietpreis pro Meter liegt bei ca. 40,48 PLN (9,24 EUR).
  • Die Kaltmiete einer Wohnung beträgt im Durchschnitt ca. 2.267 PLN (517 EUR).
  • Der Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Breslau-Fabryczna liegt bei ca. 7.200 PLN (1.643 EUR). Neubauobjekte kosten ca. 15-20% über den durchschnittlichen Immobilienpreisen für Bestandsimmobilien.

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Psie Pole

Im Stadtbezirk Psie Pole sind klassische Wohnsiedlungen aufzufinden. Über 90.000 Menschen leben hier. Gemessen an der Fläche ist Psie Pole der zweitgrößte Stadtbezirk in Breslau ( 97,7 km²). Psie Pole war bis 1928 eine eigenständige Stadt im Landkreis Oels und wurde dann nach Breslau eingemeindet. Dieser Stadtbezirk verfügt über einen eigenen Marktplatz, welcher 2013 komplett revitalisiert wurde. Psie Pole ist daher wie eine Stadt in einer Stadt.

  • Die durchschschnittliche Wohnungsgröße beträgt 57 m²
  • die monatliche Kaltmiete beträgt ca. 2.335 PLN (ca. 533 EUR)
  • Im Durchschnitt zahlen Käufer für Eigentumswohnungen ca. 6.800 PLN (ca. 1.552 EUR) pro Quadratmeter.

Umrechnungskurs 1 EUR = 4,38 PLN (Stand 25.09.2019)

Sie möchten eine Immobilie in Breslau kaufen oder verkaufen und einen Spezialisten an Ihrer Seite haben?

 

David Lis, Master of Science

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

Unterschiede Immobilienmarkt Polen und Deutschland

Bild: DarwelShots/Shutterstock.com

15.07.2019 – 18:35 Uhr, geschrieben von David Lis

Kennen Sie die wichtigsten Unterschiede zwischen dem deutschen und polnischen Immobilienmarkt? Hätten Sie zum Beispiel gewusst, dass bei Immobilien in Polen sowohl die komplette, teilweise neuwertige Inneneinrichtung einer Wohnung fast immer im Kaufpreis enthalten sind? Oder hätten Sie gewusst, dass bei Vermietung polnischer Wohnungen in der Regel diese komplett möbliert vermietet werden? Denn unmöblierte Wohnungen sind in Polen für potenzielle Mieter eher unattraktiv. Es gibt viele Unterschiede zwischen beiden Ländern, welche wir Ihnen mit diesem Blog näher aufzeigen möchten. Der Immobilienmakler David Lis hat für Sie die wichtigsten Unterschiede zusammengefasst.

 

Unterschiede: Immobilienmarkt Deutschland & Immobilienmarkt Polen

Mit diesem Beitrag möchten wir Ihnen den Immobilienmarkt Polen (insb. Wohnsektor) näher vorstellen. Viele Investoren/Privatkäufer aus Deutschland kaufen Immobilien in Polen unter Berücksichtigung ihrer Immobileinerfahrung aus dem Heimatland. Deutsche Käufer müssen sich im Vorfeld bewusst sein, dass der Markt im Nachbarland ein wenig anders tickt – einfach nur anders.

Immobilienmarkt
DEUTSCHLAND
Immobilienmarkt
POLEN
Eigentumsquote
Wohnimmobilien
ca. 51 % ca. 84 %
Wohnungsbestandca. 42 Mio.
Wohnungen
ca. 14,3 Mio.
Wohnungen
Durchschnittliche
Wohnfläche pro
Bewohner
ca. 46,5 m² pro Bewohner
ca. 27,8 m² pro Bewohner
Grunderwerbsteuer
beim Immobilienkauf
3,5% - 6,5%
je nach Bundesland
2 % landesweit für Bestandsimmobilien
0 % bei Neubau-Immobilien
Grundbuch- und
Notarkosten
beim Immobilienkauf
ca. 1,5 %
des Kaufpreises
ca. 50 EUR für Eintragung
in das Grundbuch

und

Notarkosten ca. 25 – 3.000 EUR
(je nach Gegenstandswert). In Polen gibt
es eine feste Höchstgrenze für
Notare. Diese liegt bei
ca. 3.000 EUR.
Wohnungsdefizit
(EU-Durchschnitt 489
Wohnungen je
1.000 Einwohner)
507 Wohnungen je 1.000 Einwohner.
In Deutschland fehlen ca. 1,9 Mio.
bezahlbare Wohnungen
Innerhalb der EU gehört Polen zu
den Top-3 Ländern mit dem
niedrigsten Wohnungsbestand
(376 Wohnungen auf 1.000 Einwohner).
In Polen fehlen ca. 2,1 Mio. Wohnungen.
Markt für
Kurzvermietungen
(z. B. Booking.com)
Hotels dominieren den Markt für
Kurzvermietungen deutlich stärker
als das Angebot von Ferienwohnungen.
genau umgekehrt: Ferienwohnungen
dominieren den Markt für Kurzzeitvermietung
deutlich stärker als das Hotelangebot und das
obwohl es landesweit ca. 2.800 Hotels gibt (etwa
dreimal so viel wie noch im Jahr 2000).
Provisionsregelung
bei Mietwohnungs-
vermittlung
Bestellerprinzip
(i.d.R. bezahlt nur
Vermieter den Immobilienmakler)
Vermieter und Mieter bezahlen
jeweils das Honorar des
Immobilienmaklers
Instrument zur
Regulierung der Miete*
Mietpreisbremsenicht vorhanden
Objektzustand
Vermietungsmarkt
In der Regel werden Objekte
unmöbliert vermietet

Mietvertrag wird grundsätzlich auf
unbefristete Zeit abgeschlossen
genau umgekehrt:
In der Regel werden Objekte möbliert
vermietet (häufig IKEA-Standard)

Mietverträge werden i.d.R. auf 1 Jahr
abgeschlossen mit Option auf
Verlängerung
Renditen in
beliebten Großstädten
Immobilien in den Metropolen wie
München, Hamburg oder Berlin sind
i.d.R. wenig lukrativ (< 3,6 %).
In vielen Stadtteilen der deutschen
Top-Großstädte kommen Vermieter
nur noch auf Mietrenditen von unter
4 % pro Jahr, teils gar unter 3 %.
Immobilien sind trotz großer Preissteigerungen
in Top-Metropolen in der Regel
noch attraktiv (5 – 6 % Bruttorendite
bei Langzeitvermietung). Bei Zimmervermietung ca. 7-10 %.
Zeitpunkt der
Eigentumsübertragung
einer Immobilie
Grundsätzlich mit Eintrag im GrundbuchGrundsätzlich am Tag der notariellen Beurkundung
Höchste
Wohngebäude
Colonia-Haus, Köln (147 Meter)

Grand Tower, Frankfurt am Main
(172 Meter), Fertigstellung 2019
Sky Tower, Breslau (212 Meter), Büro- und
Wohngebäude

Zlota 44, Warschau (192 Meter)
*in bestimmten Gebieten
Tabelle: Unterschiede Immobilienmarkt Deutschland & Immobilienmarkt Polen (Wohnsektor)

Erläuterungen der Unterschiede auf dem Immobilienmarkt Polen

Eigentumsquote:

Der deutsche Immobilienmarkt ist dadurch gekennzeichnet, dass ungefähr die Hälfte aller Wohnimmobilien vermietet sind. Die Deutschen leben gerne flexibel zur Miete (in Polen ist dieser Trend erst jetzt langsam zu beobachten). Die Polen haben auf dem Wohnmarkt eine Eigentumsquote von über 80 %. Damit gehören sie im Ländervergleich zu den Top-6 Nationen innerhalb der EU mit der höchsten Eigentümerquote (Stand 07-2019). Wieso ist das so? Primär ist es eine Frage der Mentalität – die Polen investieren bereits in einem sehr frühen Alter in „Betongold“, während in Deutschland häufig erst bei „Familienplanung“ über Eigentum nachgedacht wird. Weiterhin gibt es in einigen deutschen Bundesländer sehr hohe Kaufnebenkosten, die eine mögliche Barriere darstellen. Wer beispielsweise in Berlin eine Wohnung kauft, zahlt neben der üblichen Maklerprovision von 7,14 % noch 6 % Grunderwerbsteuer + Notar und Grundbuchgebühren von ca. 1,5 % (in Summe fast 15 % Kaufnebenkosten!).

Durch die sehr hohe Eigentumsquote auf dem polnischen Immobilienmarkt bestehen die dortigen Hausgemeinschaften  z. B in Mehrfamilienhäusern grundsätzlich aus sehr vielen einzelnen Kapitalanlegern/Eigentümern. In Deutschland ist es dagegen keine Seltenheit, dass ein Mehrfamilienhaus mit treuen Langzeitmietern nur einem Eigentümer gehört.

Wohnungsbestand:

Der Wohnungsbestand in Deutschland IST deutlich größer als in Polen. Die Bevölkerung in Deutschland ist Polen überegen und gemessen an der Landfläche um ca. 14 % größer als Polen.

Durchschnittliche Wohnfläche pro Bewohner:

Dem polnischen Bürger stehen im Durchschnitt ca. 28 m² Wohnfläche zur Verfügung. Das sind 19 m²  weniger als in Deutschland. Wieso ist das so? Der polnische Immobilienmarkt wird sehr stark von 1 bis 2 Zimmer-Wohnungen dominiert. Hier besteht die größte Nachfrage (sowohl im Kauf, als auch in der Vermietung). Zudem kommt es in Polen gelegentlich vor, dass ein 3-4 Personenhaushalt z. B. auf einer Fläche von 50m² lebt (z. B. Eltern mit Kleinkindern). Der Trend bewegt sich jedoch hin zu steigender pro-Kopf-Wohnfläche.

Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Die günstige Grunderwerbsteuer in Polen macht den Immobilienkauf attraktiv. Käufer in Deutschland zahlen in 13 von 16 Bundesländern mindestens 5% Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Immobilie! (Stand 07/2019).

Grundbuch- und Notarkosten beim Immobilienkauf

In Deutschland gilt grundsätzlich, je höher der Kaufpreis, umso höher die Notar- und Grundbuchgebühren. In Polen sind die Gebühren für Grundbucheintrag fix (vom Kaufpreis unabhängig). Die Notarkosten liegen höchstens bei ca. 3.000 EUR (Obergrenze).

Wohnungsdefizit

Studien und Experten aus der Immobilienbranche bestätigen immer wieder, dass in beiden Ländern Wohnraum fehlt!

Markt für Kurzvermietungen

Während in Deutschland das Hotelangebot dominiert, ist auf dem polnischen Immobilienmarkt genau das Gegenteil zu beobachten. Das Regelwerk/Gesetz in Deutschland bezügl. Kurzzeitvermietungen in Mehrfamilienhäusern ist etwas „komplizierter“ als in Polen.  Apartments/Ferienwohnungen in Touristenstädten können in Polen grundsätzlich ohne Probleme an Kurzurlauber vermietet werden. Der Nachbar wird grundsätzlich nichts dagegen haben, da er mit hoher Wahrscheinlichkeit selbst vermietet …

Provisionsregelung bei Mietwohnungsvermittlung

Vor einigen Jahren war es in Deutschland noch geläufig, dass bei einer Mietwohnung sowohl Mieter und Vermieter eine Provision an den Makler zahlen mussten (mittlerweile nicht mehr aktuell: siehe Bestellerprinzip). In Polen ist es auf dem Vermietungsmarkt noch üblich, dass beide Parteien den Makler honorieren.

Instrumente zur Regulierung der Miete

Mietendeckel oder Mietpreisebremse gibt es in Polen nicht.

Objektzustand Vermietungsmarkt

Während in Deutschland Mietwohnungen i.d.R. unmöbliert angeboten werden, ist es auf dem Immobilienmarkt Polen genau der umgekehrte Fall. Die dortigen Mieter sind was die Inneneinrichtung betrifft ein wenig verwöhnt. Beispiele: kostenlose WLAN-Nutzung, Bügeleisen und selbst das Küchenbesteck werden manchmal in einer „Gesamtpauschale“ vermietet. Zudem werden die Mietverträge in Polen i.d.R. auf 12 Monate vereinbart und dann neu verhandelt oder verlängert.

Renditen in beliebten Großstädten

die polnischen Metropolstädte bieten in der Regel noch Renditen zwischen 5 und 7 % und das obwohl die Kaufpreise in den letzten Jahren stark angestiegen sind. Höhere Renditen können z. B. bei Zimmervermietungen erreicht werden.

Exkurs: In einigen polnischen Touristenstädten wie Swinemünde macht nur eine Kurzzeitvermietung Sinn, da die Rendite bei einer Langzeitvermietung i.d.R. aufgrund des hohen Quadratmeterpreises beim Kauf unattraktiv wäre.

Zeitpunkt der Eigentumsübertragung einer Immobilie

Anders als in Deutschland werden Sie in Polen am Tag der notariellen Beurkundung neuer Eigentümer Ihrer neuen Immobilie! Der Verkäufer erwartet dagegen das Geld spätestens am Tag der notariellen Beurkundung (z. B. mittels Blitzüberweisung).

Höchste Wohngebäude

Polen hat in der Vergangenheit sehr hohe Gebäude gebaut. Aktuell entstehen weitere Hochhäuser. Warschau baut z. B. die meisten Wolenkratzer innerhalb von Europa.

Sonstiges zu Neubauprojekten in Polen

Wir beobachten immer wieder, dass die Ansprüche der polnischen Bürger zunehmend steigen. Viele Bauunternehmen in Polen werden deshalb kreativ und versuchen den neuen Bewohnern eine „Smart-Wohnsiedlung“ bereitzustellen. Ein kleiner Supermarkt im Erdgeschoss, eine Gemeinschaftslobby mit Küche, Entspannungsbereiche, Gemeinschaftsdachterrasse, Spielplätze für Kinder, Räume mit Billiard oder Tischtennisplatten, ein Fitness-Studio oder weitere interessante Freizeitmöglichkeiten wie Spa-Bereiche direkt im gleichen Gebäude oder vor der Haustür. Häufig findet man im Gebäude zudem einen Pförtner.

Sie möchten eine Immobilie in Polen kaufen oder verkaufen und einen Spezialisten an Ihrer Seite haben?

– Unverbindliches Erstgespräch – 

David Lis, M. Sc.

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig

Quellen:

https://www.immobilienscout24.de/ 

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/155734/umfrage/wohneigentumsquoten-in-europa/ 

Booking.com (eigene Recherche) 

https://www.presseportal.de/pm/24964/4259509 

2016, polnisches Statistikamt GUS

https://www.noz.de/deutschland-welt/wirtschaft/artikel/1686012/deutschland-fehlen-1-9-millionen-bezahlbare-wohnungen 

Polnisches Statisktamt GUS 

Statistische Bundesamt 

https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/immobilien-mietrenditen-von-unter-4-prozent-pro-jahr/12949368-2.html 

2018, HRE Think Tank

Mietpreise in Polen – Wie waren die Mietpreise vor 5 Jahren?

Mietpreise in Polen - Preisanstiege in den letzten 5 Jahren

08.07.2019 – 19:45 Uhr, geschrieben von David Lis

Wie hat sich der Mietspiegel für polnische Wohnimmobilien in den letzten fünf Jahren durchschnittlich entwickelt? Das Ergebnis ist eindeutig – die Mietpreise in sämtlichen Städten Polens sind in den letzten Jahren mindestens im zweistelligen Prozentbereich gestiegen. Die niedrigsten Mieterhöhungen waren in Kattowitz (Hauptstadt der polnischen Woiwodschaft Schlesien), die höchsten in der Hansestadt Danzig zu beobachten. Im Durchschnitt sind die Mietpreise bei den unten aufgeführten Städten um ca. 30 % angestiegen.

Mietpreise in Polen: Entwicklung der letzten 5 Jahre

Immobilienmakler David Lis hat für Sie die durchschnittlichen Mietpreise (Kaltmieten) aus 2014 mit den aus 2019 für kleine, mittelgroße und größere Wohnungen in 10 polnischen Städten (Bromberg, Danzig, Kattowitz, Krakau, Lublin, Lodz, Posen, Stettin, Warschau, Breslau) verglichen.

Bei welcher Wohngröße und in welcher Stadt sind die Mieten am höchsten gestiegen?

  • In der Kategorie „Wohnungen bis 38 m²“ sind die durchschnittlichen Mietpreise im Betrachtungszeitraum in den Städten Danzig (+ 60 %), Breslau (+ 40 %) und Stettin (+ 39 %) angestiegen.
  • In der Kategorie „Wohnungen bis 60 m²“ sind die durchschnittlichen Mietpreise im Betrachtungszeitraum in den Städten Danzig (+ 45 %), Bromberg (+ 41 %) und Lodz angestiegen (+ 29 %) angestiegen.
  • In der Kategorie „Wohnungen bis 90 m²“ sind die durchschnittlichen Mietpreise im Betrachtungszeitraum in den Städten Bromberg (+ 52 %), Stettin (+ 50 %) und Danzig (+ 44 %) angestiegen.

Beim Verdecken der Städtenamen in der unteren Tabelle und bei alleiniger Betrachtung der aktuellen Mietpreise in Polen (Stand Mai 2019) könnte man als Leser theoretisch davon ausgehen, dass es sich um die Mietpreise einiger deutscher Städte handelt. Wohnen zur Miete in Polen ist nicht unbedingt immer günstig – besonders nicht in den beliebten Metropolstädten. Warschau dominiert beispielsweise bei allen Wohngrößen, wenn es um höchste durchschnittliche Mietpreise geht. Eine Wohnung von über 60 m² kostet in der polnischen Hauptstadt ca. 1.000 EUR Kaltmiete. Deutlich teurer wird es bei Premium- und Luxusobjekten. Hier sind die Mietpreise in Polen schätzungsweise um das Zwei bis Dreifache höher als der Durchschnittswert.

Neben den Mietpreisen in Polen ist auch zu beobachten, dass parallel die Kaufpreise in den letzten Jahren ähnliche Zuwächse zu verzeichnen hatten (siehe Blog Wertzuwächse Immobilien in Polen). Immobilienbesitzer erfreuen sich dementsprechend über eine gute Performance ihrer Kapitalanlage in Zeiten einer Niedrigzinspolitik.

Durchschnittliche Mietpreise in Polen: Veränderung in 5 Jahren
StadtFlächeMietpreise
Mai 2014
[eur]
Mietpreise
Mai 2019
[eur]
Mieterhöhung
in %


Bromberg
bis 38 m²19827538,6 %
bis 60 m²26737841,4 %
bis 90 m²36956252,2 %


Danzig
bis 38 m²26442259,8%
bis 60 m²37554244,6 %
bis 90 m²53276643,9 %


Kattowitz
bis 38 m²2813016,9 %
bis 60 m²37843615,4 %
bis 90 m²5445725,2 %


Krakau
bis 38 m²28238636,8 %
bis 60 m²38947421,8 %
bis 90 m²53367626,9 %


Lublin
bis 38 m²26632923,5 %
bis 60 m²36644020,4 %
bis 90 m²47758121,9 %


Lodz
bis 38 m²20326832,0 %
bis 60 m²31440428,7 %
bis 90 m²43659235,7 %



Posen
bis 38 m²24232132,4 %
bis 60 m²33442928,5 %
bis 90 m²46159228,6 %


Stettin
bis 38 m²23632839,2 %
bis 60 m²34843625,2 %
bis 90 m²41862749,8 %


Warschau
bis 38 m²40448720,6 %
bis 60 m²56365917,1 %
bis 90 m²800102628,1 %


Breslau
bis 38 m²28339640,2 %
bis 60 m²396
49926,0 %
bis 90 m²53168328,7 %
Quelle: Bankier.pl, eigene Darstellung
Währungskurs 07.07.2019: 1 EUR = 4,25 Zloty

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Vor allem bei ausländischen Immobilien – unabhängig davon, ob in Frankreich, Spanien oder Polen – gelten oftmals andere Spielregeln, die bei Nichtbeachtung den Immobilienkauf oder -verkauf verzögern und womöglich in Gefahr bringen können. Deshalb ist es umso wichtiger, einem Immobilienmakler und -berater zu vertrauen, der Ihre Interessen vertritt.

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Zweisprachig (DE-PL)

Bitte beachten Sie, dass die hier aufgeführten Mietpreise in Polen Durchschnittswerte sind. Je nach Lage können diese höher oder niedriger ausfallen. Die Erhebung und Analyse der Marktdaten wurden mit größtmöglicher Sorgfalt durchgeführt. David Lis – Polnische Immobilien übernimmt jedoch keine Gewähr für Vollständigkeit und Korrektheit dieser Daten. 

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