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Immobilie in Polen verkaufen – 5 wichtige Punkte für Eigentümer!

11.01.2023 – 16:45 Uhr, geschrieben von David Lis

Immobilie in Polen verkaufen – 5 wichtige Punkte für Eigentümer!

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre Immobilie (Grundstück, Wohnung, Haus oder Gewerbe) in Polen zu verkaufen, so wird dieser Blog Ihnen zu Grundwissen helfen.

Vorab möchte ich vorsorglich darauf hinweisen, dass dieser Blog keine Rechtsberatung ersetzt und die hier aufgeführten Informationen zum Immobilienverkauf in Polen nur einen kleinen Auszug und Überblick darstellen. Jede Immobilie ist individuell zu behandeln und nicht jede Transaktion verläuft nach dem gleichen Muster.

Wenn der eigene Immobilienverkauf ansteht, sind Verkäufer zunächst motiviert, später häufig überfordert. Welche Formalitäten muss ich erledigen? Was ist alles zu beachten, damit ich keine Fehler mache? Wie präsentiere ich die Immobilie in Polen richtig, um einen guten Auftritt zu erzielen? Wie verhalte ich mich während Besichtigungen gegenüber polnischen und deutschen potenziellen Käufern?

Leider gibt es nicht den „Masterplan“ für jede Situation, da in der Praxis häufig individuelle Handlungsempfehlungen vorgenommen werden müssen.

Es kommt sehr häufig vor, dass zahlreiche Formalitäten vor einem Verkauf erledigt werden müssen, bevor eine Immobilie in Polen überhaupt rechtlich verkaufsfähig ist.

1. Falsche Vorstellungen zum Immobilienverkauf in Polen

Viele Privatverkäufer sind häufig der Meinung; „Was der Immobilienmakler kann, kann ich schon lange!“ Ein erfahrener und engagierter deutsch-polnischer Immobilienmakler wird Ihnen helfen, viel Arbeitsaufwand, kostbare Lebenszeit und vor allem Nerven und Geld zu sparen. Während in Deutschland große Arbeit der Notar macht, muss der Immobilienverkäufer in Polen die Bürokratie und Formalitäten selbst in die Hand nehmen. Wer zusätzlich der polnischen Sprache nicht mächtig ist, dem empfehle ich, eine vertraute Person für Amtsangelegenheiten zu bevollmächtigen. Auch kann der Gang zum Amt sehr mühsam und mit langer Wartezeit verbunden sein.

Häufige Probleme und Hürden beim Verkauf der Immobilie in Polen:

Erwerbsurkunde (rechtliche Grundlage für den Kauf) liegt nicht mehr vor.
In der zu verkaufenden Immobilie sind Personen gemeldet, zu denen man keinen Kontakt mehr hat.
Erbfälle (besonders kompliziert, da hier das polnische Finanzamt informiert werden muss)
geänderte Nachnamen
fehlende Dokumentation
nicht bezahlte Grundsteuer
ungültige oder unklare/offene Grundbucheinträge
keine Unterlagen zu (ggf. noch laufenden) Verträgen mit Versorgern (Gas/Strom),

Einige der o.g. Dokumente sind zwingend notwendig, da sonst ein Immobilienverkauf rechtlich nicht möglich ist.

Unterschätzen Sie bitte auch nicht den Zeitaufwand für Besichtigungen (wer in Deutschland wohnt, hat enorme Reisekosten, um seine Immobilie in Polen zu zeigen). Sicherlich kann auch die „polnische Schwiegermutter“ bei den Besichtigungen aushelfen. Ein erfahrener Immobilienmakler wird die Immobilie aber besser vorbereiten, die potenziellen Käufer beraten und besser einschätzen können.

2. Investieren in professionelle Bilder beim Immobilienverkauf in Polen

Den Spruch „ein Bild sagt mehr als 1.000 Worte“ haben Sie sicherlich schon irgendwo gehört. Ein Immobilienprofi erkennt schnell, ob die Bildaufnahmen von einem Amateur oder professionell erstellt wurden. Selbst viele Immobilienmakler, die es eigentlich besser wissen sollten, missachten diese goldene Verkaufsregel. Wieso eigentlich? Die Antwort ist ganz einfach. Ein professionelles Fotoshooting mit vernünftiger Objektaufnahme der Wohnung, Haus oder Gewerbeimmobilie kann schnell mehrere Stunden dauern (Bestandsaufnahme, Bilder erstellen, später auswählen und bearbeiten etc.). Privatpersonen, aber auch viele Makler machen in der Praxis den gleichen Fehler: schnell mit dem Handy beim ersten Treffen/Kennenlerngespräch ein paar Bilder schießen, paar Sätze im Inserat schreiben und ab damit ins Internet. Wenn Ihr Makler ungefähr so arbeitet, sollten Sie sich spätestens hier die Frage stellen, ob Sie den richtigen „Experten“ für Ihren Immobilienverkauf in Polen ausgewählt haben.

Mit aussagekräftigen Bildern erhöhen Sie nicht nur die Verkaufschancen, sondern hinterlassen bei potenziellen Käufern einen seriösen Ersteindruck. Der Verkaufswert ist dabei nicht entscheidend. Unabhängig vom Preis: Jede Immobilie verdient es, gut und professionell behandelt zu werden! In einigen Fällen sind auch Drohnenaufnahmen von großem Vorteil, um die Umgebung der betreffenden Immobilie in Polen aus der Vogelperspektive zu zeigen.

Dazu einige Ratschläge:

Immobilie (speziell Wohnung/Häuser) aufräumen
mit Stativ auf ca. 1,2 Meter Höhe fotografieren

und No-Gos. Vermeiden Sie:

dunkle Bildaufnahmen
Bilder in den Abendstunden
reflektierende Handy-Blitz Aufnahmen
die eigene Person, fremde Personen oder Gesichter auf Bildern
eingescannte Bilder (absolutes No-Go!)
Erstellung eines „Bild vom Bild“

Als ideale Werbeergänzung eignet sich ein Immobilienfilm, der die Highlights der Immobilie hervorhebt.

3. Wie viel ist meine Immobilie in Polen wert?

Meine Beobachtung zeigt, dass viele Eigentümer sich zu wenig Gedanken über die korrekte Wertermittlung der Immobilie in Polen machen. Eigentümer tendieren häufig dazu, einen überdurchschnittlich hohen Verkaufspreis anzusetzen. Auch wenn die Küche, das Sofa oder der Einbauschrank vor 15 Jahren ein „Vermögen“ gekostet hat – Möbel sind Geschmackssache und verlieren schnell an Wert.

Die Kreissparkasse Köln hat eine interessante empirische Studie über 1.000 Verkaufsimmobilien untersucht. Bei einem Preisaufschlag von 20 % betrug der durchschnittliche Verkaufserlös der untersuchten Immobilienverkäufe lediglich am Ende nur 85 % des Marktwertes der Immobilie. Die Vermarktungszeit betrug durchschnittlich 379 Tage, also länger als 1 Jahr. Sie sehen, wie wichtig es ist, von Anfang an den richtigen Angebotspreis für Ihre Immobilie festzusetzen. Diese Regel gilt auch für Immobilien in Polen.

Wenn der geforderte Kaufpreis viel zu hoch, wird Ihre Immobilie in Polen ebenso zum Ladenhüter und verliert im Laufe der Zeit an Exklusivität. Eine spätere Preiskorrektur macht nicht nur doppelte Arbeit, sondern bei potenziellen Käufern und Marktbeobachtern entsteht auch der Glaube, dass es möglich ist, den Preis weiter zu drücken. Viele Privatverkäufer nehmen für ihre ältere Immobilie in Polen ganz einfach die Preise für Neubauimmobilien aus der direkten Umgebung als Richtwert. Bestandsimmobilien und Neubauimmobilien sind jedoch anders zu bewerten. In Polen haben darüber hinaus tendenziell kleinere Wohnungen i.d.R. einen höheren Quadratmeterpreis als größere Wohnungen, denn kleine Wohnungen bis ca. 35 m² sind in Polen sind besonders gefragt. Deren Preis je Quadratmeter dürfen Sie aber nicht automatisch mit dem einer 100 m² großen Wohnung gleichsetzen. Die gleiche Regel für den Quadratmeterpreis gilt übrigens auch für Grundstücke.

Um den idealen Verkaufspreis einer Immobilie in Polen zu ermitteln, sollte vorher eine ausführliche Marktpreisanalyse durchgeführt werden. Wie teuer sind benachbarte Objekte? Zu welchen Preisen wurden vergleichbare Immobilien in den letzten Jahren angeboten? Was sind die Durchschnittspreise in der Region? Welchen Mehrwert bietet die betreffende Immobilie zu den Konkurrenzobjekten? Was sind die Schwächen dieser Immobilie? Bei der Bewertung des Objekts sind viele Faktoren entscheidend (Lage, Ausblick, technischer Zustand, Gebäudezustand, legaler Status, Wohnflächengröße, Infrastruktur, Grundstückserschließungen, Baujahr, Balkon, Anzahl der Konkurrenzobjekte etc.).

Auch ständige Preisänderungen sind unseriös und lassen die Professionalität beim Verkauf der Immobilie in Polen stark anzweifeln. Heute den Preis auf 100.000 EUR zu setzen, morgen auf 135.000 EUR und dann auf 90.000 EUR zurück – dieses Hin und Her ist nicht nur unsolide, sondern schreckt potenzielle Käufer ab.

Bei Gewerbeimmobilien hingegen empfehle ich einen gerichtlichen Gutachter, da besonders diese sehr spezifisch sind.

4. Bleiben Sie professionell beim Verkauf Ihrer Immobilie in Polen

Jeder Mensch ist anders und auch Käufer haben individuelle Herangehensweisen beim Kauf einer Immobilie. Vor ein paar Jahren habe ich bei einer Besichtigung erlebt, dass ein Kaufinteressent sehr viel an der Einrichtung der zu verkaufenden Immobilie kritisiert hat. Diese „Kritik“ hat den Eigentümer emotional sehr getroffen, da er doch schließlich so viel „Fleiß und Arbeit“ in seine Traumimmobilie investiert hatte. Die Immobilienpräsentation sollte am besten durch dritte Personen wie Immobilienmakler erfolgen. Diese haben keinerlei emotionale Bindung zu der Verkaufsimmobilie in Polen. Kritikpunkte der Käufer fahren dementsprechend gegen die Wand.

Nehmen Sie sich für jeden potenziellen Käufer ausreichend Zeit und vermeiden Sie „Massenbesichtigungen“ zum gleichen Zeitpunkt. Beachten Sie, dass auch Käufer nervös und unsicher sein können, da es womöglich der erste oder zweite Immobilienkauf im Leben– zumal im Ausland – ist.

5. Verkaufsprozess und rechtliche Rahmenbedingungen in Polen beim Immobilienverkauf

Sofern eine Preiseinigung für die Immobilie in Polen stattgefunden hat, ist der Verkäufer verpflichtet, für die bevorstehende Beurkundung notwendige Dokumente bei den Ämtern zu beschaffen. Auch die Hausverwaltung muss kontaktiert werden, da diese für den Notar auch ein Dokument ausstellt. Die Beschaffung der notwendigen Dokumente hängt immer davon ab, welche Art von Immobilie verkauft wird. Besonders bei Grundstücken und Häusern sind deutlich mehr Dokumente einzuholen als bei Wohnungen. Sie als Besitzer der Immobilie in Polen müssen die Kosten dafür tragen – diese sind aber überschaubar. Offene Rückstände (Strom, Gas, Grundsteuer, Hausgeld) etc. sollten spätestens zur Hauptbeurkundung komplett bezahlt sein.

Weiterhin rate ich davon ab, ungeprüfte Protokolle, Reservierungs- oder Vorverträge aus dem Internet zu verwenden. Selbst geprüfte Vor- oder Reservierungsverträge von Juristen, die im Internet publiziert sind, sollten auf die jeweilige Immobilientransaktion individuell angepasst werden. Auch ist falsch, alle Verantwortung an den Notar abzugeben. Verlassen Sie sich beim Verkauf Ihrer Immobilie in Polen auf keinen Fall allein auf den Notar. Er hat lediglich die gesetzliche Verpflichtung, den Kaufvertrag auf formale Richtigkeit zu überprüfen – vertritt dabei aber nicht Ihre Interessen. Der Notar stellt auch nicht sicher, dass der Käufer für den Kauf Ihrer Immobilie in Polen zahlungsfähig ist. Ein nicht solventer Käufer führt jedoch dazu, dass der ganze Prozess erneut von vorne beginnt

Sie möchten Ihre Immobilie in Polen verkaufen und suchen einen Spezialisten an Ihrer Seite haben?

Gerne unterstütze ich Sie vollumfänglich von A bis Z, sodass Sie am Ende nur zum Notar erscheinen müssen!

Leistungen für Verkäufer

David Lis, M. Sc.

Immobilienmakler IHK

Geprüfter polnischer Immobilienmakler (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

Rechtlicher Hinweis:

Dieser Blogtext darf nicht unerlaubt kopiert werden.

Dieser Blogtext ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Wie viel kosten Immobilien in Swinemünde an der Promenade?

10.01.2023 – 18:15 Uhr, geschrieben von David Lis

Wie teuer ist eine Immobilie in Swinemünde an der Promenade? Update 2023

Sie mögen die polnische Ostsee und überlegen, in Swinemünde eine Wohnung zu kaufen? Sicherlich stellen Sie sich die Frage, was eine Immobilie in diesem beliebten Badeort wohl kostet. In diesen Beitrag erfahren Sie, wie viel Budget für den Kauf einer Ferienwohnung in Swinemünde direkt an der Promenade notwendig ist. In der ersten Reihe finden sich viele Immobilien im Premium- und Luxussegment, z. B. mit einem Zwischengeschoss, privatem Jacuzzi, großer Terrasse oder einem atemberaubenden Meerblick. Die alte Immobilienweisheit – Lage, Lage, Lage! – bewährt sich auch im Kurort Swinemünde.

In den letzten Jahren wurde die Promenade in Swinemünde modernisiert und ist bei Touristen sehr beliebt. Zahlreiche leckere Restaurants, Cafés, gelegentlich auch Straßenmusiker laden die Menschen zum Flanieren ein. Swinemünde ist nicht nur bei ausländischen Touristen beliebt, sondern auch bei solchen aus vielen Teilen Polens. Die Polen machen gerne Urlaub an „ihrer“ Ostsee. Diese und andere Anziehungsmagnete wie der gigantische Kurpark sowie tolle und ausschweifende Fahrradwege machen diesen Badeort so attraktiv. Die große Beliebtheit Swinemündes spiegelt sich aber auch in den Kaufpreisen für Immobilien wider. Baugrundstücke sind Mangelware, enorm schwierig zu bekommen und wenn doch, dann müssen Bauträger sehr hohe Kaufpreise zahlen. Dies ist auch der Grund dafür, dass Neubauimmobilien vom Bauträger immer teurer sind als ältere Bestandsimmobilien.

Der Immobilienmarkt in Swinemünde ist klein, nahezu krisenfest, dynamisch und charakterisiert sich dadurch, dass es tendenziell mehr Nachfrage als Angebot gibt. Die Immobilienpreise haben die Weltwirtschaftskrise 2008/2009 oder den Ausbruch der Corona-Pandemie in Swinemünde gut verkraftet. Ein Feriendomizil an einem Ort zu besitzen, wo man jederzeit auch kurzfristig Urlaub machen kann, ist natürlich schon ein Luxus, um den einen andere beneiden könnten. Viele Immobilien in der ersten und zweiten Reihe entlang der Promenade werden häufig ohne Fremdfinanzierung gekauft, was darauf hindeutet, dass die Käufer ihren finanziellen Überschuss anlegen möchten.

Was kostet eine Immobilie in Swinemünde entlang der Promenade?

An dieser Flaniermeile wurden in den letzten Jahren einige Neubauimmobilien wie Bałtycka, Baltic Fort, Apart Park, Baltic Park Molo oder Lividus gebaut. Es ist auch kein Geheimnis mehr, dass auch Robert Lewandowski hier einige Immobilien gekauft hat. Einige Neubauprojekte sind noch im Entstehungsprozess und werden voraussichtlich 2023 oder 2024 fertiggestellt. Die Preise für neue Bauvorhaben entlang der Promenade, die innerhalb 2023/2024 fertiggestellt werden, beginnen ab mindestens 7.600 EUR pro Quadratmeter. Im Vergleich zu Bestandsimmobilien haben Neubauprojekte den Vorteil einer größeren Auswahl der attraktiven Objekte und der Möglichkeit, einen Stellplatz zu kaufen. Da Immobilien in Polen beim Kauf vom Bauträger grundsätzlich ohne Innenausbau verkauft werden, haben Käufer Einfluss auf die Innenarchitektur ihrer Immobilie.

Wie hoch sind die Quadratmeterpreise für Immobilien entlang der Promenade?

Bezogen auf das Preis-Leistungs-Verhältnis bietet die Zdrojowa-Wohnsiedlung sehr interessante Investitionsmöglichkeiten. Hier wurden mehrere Gebäude zwischen 2009 und 2011 von einem namhaften Stettiner Unternehmen gebaut. Die Wohnungen befinden sich ca. 250 Meter von der polnischen Ostsee und der beliebten Promenade entfernt. Wohnungen kosten hier abhängig von der Einrichtung und Wohngröße zwischen 4.000 EUR und 5.100 EUR/m². Die Zdrojowa-Wohnsiedlung ist sehr ruhig und dennoch zentral gelegen. Der beliebte Kurpark befindet sich nahezu vor der Haustür.

Im Apart Park, welcher erst 2021 erbaut wurde, bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 7.400 EUR und 10.200 EUR. Die Kaufpreise variieren abhängig vom Ausblick und der Einrichtung. Die derzeit teuerste Wohnung mit Meerblick im obersten Stockwerk mit neuwertiger Einrichtung kostet ca. 11.700 EUR/m².

Wer eine „günstigere“ Alternative in der ersten Reihe sucht, dem empfehle ich Bestandsimmobilien im Komplex Baltic Park (seitlich vom Radisson Blue Hotel), welcher im Jahr 2009/2010 durch einen dänischen Investor erbaut wurde. Die Preise für Wohnungen bewegen sich hier zwischen 6.400 EUR und 7.450 EUR pro Quadratmeter und bieten eine interessante Alternative zu den Neubauprojekten. Es werden hier allerdings selten Objekte auf dem Markt angeboten. Eine weitere Alternative entlang der Hauptpromenade sind Bestandsimmobilien aus den Jahren um 2010 im AquaMarina oder in der Casa Marina. Hier zahlen Immobilienkäufer für einen Quadratmeter etwa 5.300 EUR bis 5.500 EUR/m².

Im Jahr 2019 entstand das Baltic Fort direkt in der Nähe des gut besuchten Restaurants „Promenada“. Die Immobilienpreise für die Neubauwohnungen hier liegen bei durchschnittlich ca. 7.800 EUR pro Quadratmeter. Viele Immobilien sind hier bereits schlüsselfertig und sofort vermietbar. Die teuersten Ferienwohnungen befinden sich im obersten Stockwerk des Baltic Forts und kosten knapp über 10.000 EUR/m² (inkl. Terrasse mit privatem Jacuzzi).

Weiter westlich Richtung entlang der Promenade nicht weit weg von der bekannten „Wasseruhr“ befindet sich das erst kürzlich neu erbaute Seaside Garden. Das Seaside Garden war bereits lange vor seiner Fertigstellung ausverkauft. Es ist das erste Wohngebäude in Swinemünde mit einer großen Pool Sky-Bar und Spa-Bereich auf dem Dach. Die Preise bewegen sich hier mittlerweile abhängig vom Objekt zwischen 5.300 EUR und 7.000 EUR pro qm.

Was kostet ein Pkw-Stellplatz in Swinemünde entlang der Promenade?

Auch interessant zu wissen: Was kosten Stellplätze in Swinemünde entlang der Promenade? Beim Kauf eines Tiefgaragenstellplatzes müssen Immobilienkäufer mit ca. 26.000 EUR kalkulieren. Bei älteren Bestandsimmobilien sind diese mit ca. 21.000 EUR „etwas“ günstiger.

Sie möchten erfahren, wie die Immobilienpreise in Swinemünde vor paar Jahren waren? Hier gelangen Sie zum Blog-Eintrag zu den Immobilienpreisen in Swinemünde aus dem Jahr 2019. Hier klicken

*Alle Preise sind Bruttopreise (verbraucherfreundliche Angabe) und beinhalten teilweise 23 % MwSt., die unter bestimmten Bedingungen vom polnischen Finanzamt erstattet werden kann.

Annahme für den Umrechnungskurs 1 EUR = 4,7 PLN

Sie möchten eine Immobilie in Swinemünde kaufen oder verkaufen und einen Spezialisten an Ihrer Seite haben?

Bitte teilen Sie mir Ihre Suchkriterien mit.

David Lis, M. Sc.

Immobilienmakler IHK

Geprüfter polnischer Immobilienmakler (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

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Wie hoch sind die Mietpreise in Polen?

31.12.2022 – 13:30 Uhr, geschrieben von David Lis

Wie ist die Entwicklung der Mietpreise in Polen?

Auch im vergangenen Jahr sind die Immobilien-, aber insbesondere auch die Mietpreise für polnische Wohnungen und Häuser angestiegen. Mittlerweile muss man sich von dem Gedanken verabschieden, dass Polen ein Billigland ist, in dem Wohnungen quasi verschenkt werden. Als Mitglied der EU nähert sich dieses Land immer mehr dem Preisniveau Deutschlands an. Bereits im Jahr 2019 haben wir Ihnen ein Update zu den Mietpreisen in diesen Blog Auskunft erteilt.

Spürbare Mietpreissteigerungen in Polen im Jahr 2022

Im Vergleich zum Jahr 2021 sind die Kaltmieten in den meisten polnischen Städten im hohen zweistelligen Prozentbereich angestiegen. Der Durchschnitt über alle mittel- und großen Städte beträgt satte 30 %. Insbesondere große Städte wie Gdańsk (Danzig), Krakau, Wrocław (Breslau) oder Lodz zeigen ein hohes Niveau. Krakau hat dabei den größten Sprung gemacht: Wohnungen bis zu 90 Quadratmetern waren im November 2021 noch im Schnitt für umgerechnet unter 600 Euro zu bekommen – ein Jahr später ist dieser Wert um über 40 Prozent auf über 800 Euro Kaltmiete gestiegen. Im Durchschnitt! Aber auch bei kleineren Immobilien gab es in der zweitgrößten Stadt Polens Steigerungen von durchweg um die 40 Prozent.

Absolut europäisches Niveau der Mieten in Polen

Die höchsten Mieten sind weiterhin in der Hauptstadt zu zahlen. Warschau hat mit einem Anstieg um beinahe 30 % nun im europäischen Vergleich die Top 12 erreicht. Mit einem Kaltmietenpreis von fast 18 Euro je Quadratmeter rangiert die einzige polnische Millionenstadt nur knapp hinter München und Madrid und deutlich vor den weiteren deutschen Metropolen wie Frankfurt, Berlin oder Hamburg. Und wer hätte gedacht, dass Breslau und Danzig unmittelbar auf Prag folgen und vor dem österreichischen Graz liegen?

Unterschiede auf dem polnischen Mietmarkt

Selbstverständlich sind die Mietpreise abhängig von den Rahmenbedingungen der Wohnung: Wie überall sind die Lage und die Ausstattung bzw. der Zustand der Wohnung das wesentlichste Kriterium. In Polen kommt jedoch noch eine Besonderheit hinzu. Hier sind insbesondere Wohnungen von 30 bis 50 Quadratmetern bei den Mietern beliebt. Hier lassen sich die relativ höchsten Mietpreise erzielen, da es viele Studenten oder auch Arbeiter aus verschiedensten europäischen (hier insbesondere Italien und England) und vor allem asiatischen Ländern nach Polen zieht. Neben Belarus kommen auch viele Menschen aus Georgien nach Polen, da die Verdienstmöglichkeiten hier deutlich über denen im Heimatland liegen. Gerade der IT-Sektor zahlt überdurchschnittliche Löhne, die dann auch in die persönliche Wohnsituation fließen, zumal zu Zeiten des Homeoffice.

Auswirkungen der Ukrainekrise

Es wird kaum überraschen, dass der Ukrainekrieg die Situation auf dem Immobilienmarkt in Polen noch einmal drastisch verschärft hat: Der Markt der verfügbaren Wohnungen in Polen ist Deloitte zufolge im vierten Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahr um sagenhafte 80 % eingebrochen, obwohl auch vor dem Februar 2022 schon 2 Millionen Menschen aus der Ukraine in Polen gelebt haben.

Durchschnittliche Mietpreise in Polen: Veränderung in 12 Monaten
Stadt	Wohnfläche	Mietpreise Nov. 2021 [€]	Mietpreise Nov. 2022 [€]	Mieterhöhung in %
Bromberg	bis 38 m²	289	342	+18 %
	bis 60 m²	342	415	+21 %
	bis 90 m²	461	496	+7 %
Danzig	bis 38 m²	408	513	+26 %
	bis 60 m²	484	624	+29 %
	bis 90 m²	641	877	+37 %
Kattowitz	bis 38 m²	269	369	+37 %
	bis 60 m²	388	471	+21 %
	bis 90 m²	524	629	+20 %
Krakau	bis 38 m²	361	507	+40 %
	bis 60 m²	441	638	+44 %
	bis 90 m²	574	828	+44 %
Lublin	bis 38 m²	341	410	+20 %
	bis 60 m²	400	483	+21 %
	bis 90 m²	462	567	+23 %
Lodz	bis 38 m²	280	388	+39 %
	bis 60 m²	365	487	+34 %
	bis 90 m²	480	657	+37 %
Posen	bis 38 m²	326	404	+24 %
	bis 60 m²	326	404	+24 %
	bis 90 m²	402	520	+29 %
Stettin	bis 38 m²	402	460	+14 %
	bis 60 m²	433	526	+21 %
	bis 90 m²	513	646	+26 %
Warschau	bis 38 m²	450	594	+32 %
	bis 60 m²	586	769	+31 %
	bis 90 m²	918	1.165	+27 %
Breslau	bis 38 m²	400	533	+33 %
	bis 60 m²	486	649	+34 %
	bis 90 m²	618	846	+37 %
Quelle: Bankier.pl, eigene Darstellung Währungskurs 13.12.2022: 1 EUR = 4,69 Zloty

Mietimmobilien in Polen sind vor allem Privatsache

Die meisten polnischen Immobilien sind in Privathand. Rund 80 % der Wohnungen und Häuser sind im Eigentum von Privatleuten. Diese Eigentumsquote bedeutet innerhalb der EU den sechshöchsten Satz.

Anhand der Entwicklung zeigt sich deutlich, dass der polnische Immobilienmarkt ein Vermietermarkt ist: Mietverträge werden gewöhnlich für ein Jahr abgeschlossen und können dann zu neuen Konditionen verlängert oder auch sogar (auch für den Eigenbedarf) wieder gekündigt werden. Das verhindert so etwas die Mietpreisbremse, die es in deutschen Metropolen gibt.

Menschen mit (nur) durchschnittlichem Einkommen und ohne große Ersparnisse sind in Polen mittlerweile häufig gezwungen, Wohnungen zu mieten, da die Zinsen im letzten Jahr 2022 immens gewachsen sind und sie damit kaum über ausreichend Kreditwürdigkeit für einen Hausbau oder Kauf verfügen. Außerdem geht der Trend hin zu mehr Mobilität in der eigenen Lebens- und Arbeitssituation, sodass feste Immobilien auch als Hindernis von karriereorientierten Berufsgruppen empfunden werden können.

Das erhöht des Weiteren zusätzlich den Druck auf größere Wohnungen auch im oberen Segment, in denen man auch mit einer Familie wohnen kann. Damit können sich Vermieter die Mieter bei großer Nachfrage aussuchen. Zwar versuchen mittlerweile einige internationale Fondsgesellschaften, den Mietermarkt in Polen zu professionalisieren, aber deren Anteil am Markt ist noch immer gering.

Prognose: Investition in Immobilien lohnt auch langfristig

Auch wenn Zinsen und Kaufpreise im letzten Jahr ebenfalls gestiegen sind: Der Erwerb von Mietimmobilien ist eine gute Investition zur Diversifikation, sofern die Grundregeln des Immobilienerwerbs beachtet werden. Aufgrund der höheren Zinsen wird der Markt der kleineren Wohnungen auch weiterhin besonders stark gefragt bleiben.

Meine Prognose ist, dass es innerhalb der nächsten wenigen Jahre wieder einen richtigen Boom geben wird. Derzeit zeigt sich, dass viele geplante Bauprojekte mittels gezielten Baustopp quasi „auf Eis gelegt“ werden, um erst mal zu beobachten, wie sich der Markt entwickelt. Ich gehe davon aus, dass es in ein paar Jahren Angebotsknappheit gibt, da nach wie vor viel Wohnraum in Polen fehlt. Der aktuelle Zwang für Durchschnittsverdiener, zu mieten statt zu bauen, kurbelt den Mietmarkt weiter an.

Sie möchten eine Immobilie in Polen kaufen oder verkaufen und einen Spezialisten an Ihrer Seite haben?

David Lis, M. Sc.

Immobilienmakler IHK

geprüfter polnischer Immobilienmakler (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

Bitte beachten Sie, dass die hier aufgeführten Mietpreise in Polen Durchschnittswerte sind. Je nach Lage können diese höher oder niedriger ausfallen. Die Erhebung und Analyse der Marktdaten wurden mit größtmöglicher Sorgfalt durchgeführt.

Rechtlicher Hinweis:

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Brutto- und Nettokaufpreise für Immobilien in Polen an der Ostsee. Was müssen deutsche Käufer bei Preisangaben beachten?

Immobilienmakler David Lis, 03.05.2022

Wenn Sie auf deutschsprachigen Portalen verschiedene Kaufangebote für Immobilien in Polen durchstöbern, wird Ihnen früher oder später auffallen, dass manche Inserate durch Immobilienmakler oder Bauträger mit Nettopreisen, d. h. ohne Mehrwertsteuer, ausgeschrieben sind. Dies kommt insbesondere in touristischen Gebieten, wie z. B. für Ferienwohnungen an der polnischen Ostsee, vor. In Polen wird für den Begriff MwSt. (Mehrwertsteuer) die englische Variante „VAT“ (Value Added Tax) verwendet.

Brutto- und Nettokaufpreise für Immobilien in Polen – Häufige Verunsicherung bei Preisangaben

Mit diesem Blogartikel möchte ich Ihnen Klarheit verschaffen und Sie dafür sensibilisieren, genauer bei den Preisangaben (Brutto vs. Netto) hinzuschauen, um später unangenehme finanzielle Überraschungen zu vermeiden.

Wieso werben polnische Bauträger für Immobilien an der Ostsee häufig mit Nettopreisen?

Polnische Immobilien, die rechtlich gesehen keine Wohnungen darstellen und gleichzeitig auf eine gewerbliche Tätigkeit ausgerichtet sind (Stichwort Kurzzeitvermietung), werden grundsätzlich mit 23 % VAT / MwSt. besteuert. Der Bauträger und auch viele Immobilienmakler gehen irrtümlicherweise davon aus, dass JEDER Käufer (egal, ob privat oder juristische Person) ein gewerblicher „Investor“ sein wird.

Verkaufen polnische Bauträger ausschließlich Immobilien an der Ostsee mit 23 % VAT?

Nein, in einigen Fällen beträgt die VAT auch 8 % (Wohnungen). Dies ist individuell zu überprüfen.

Wenn im Inserat die Rede vom Nettokaufpreis ist, muss ich als deutscher Käufer nur den Nettokaufpreis bezahlen?

Genau bei solchen Lockangeboten müssen Sie genau hinschauen. Genau dieser Punkt verunsichert viele deutsche Käufer. Selbstverständlich müssen Sie bei einer Beurkundung den Bruttokaufpreis (inkl. 23 % VAT) bezahlen. Bei einem Steuersatz von 23% ist dies bei Immobilienkäufen nicht gerade wenig. Sie müssen unbedingt die zu zahlende VAT im Hinterkopf dazurechnen.

Der Verkäufer sagt mir, dass ich die 23 % VAT „ohne Probleme“ vom polnischen Finanzamt erstattet bekomme.

So selbstverständlich dies sein mag, so wenig selbstverständlich ist das in der Praxis. Nichts bekommen Sie aus heiterem Himmel vom polnischen Finanzamt ohne Bedingungen geschenkt. Hierfür müssen mehrere Kriterien erfüllt werden, die mit einem deutsch-polnischen Steuerberater unbedingt zu klären sind. Verlassen Sie sich bitte nicht auf solche oberflächlichen Aussagen!

Wieso werben Verkäufer mit Nettopreisen für Immobilien an der polnischen Ostsee, wenn ich doch den Bruttokaufpreis bezahlen muss?

Mit einer Nettopreisangabe erscheint der Kaufpreis insgesamt auf den ersten Blick kleiner und attraktiver und generiert bei potenziellen Käufern deutlich mehr Aufmerksamkeit. Ein Kaufpreis von ca. „992.000 PLN netto“ ist ein größerer Kaufanreiz als die Angabe in Höhe von „1,22 Mio. PLN brutto“, oder?

Ist es gegenüber deutschen Immobilienkäufern fair, mit Nettopreisen zu werben?

Die polnischen Immobilienkäufer sind in Polen daran gewöhnt, hin und wieder mit Nettopreisen angesprochen zu werden. Während in Deutschland Verbraucher (Privatpersonen) immer den Bruttopreis in Angeboten ausgewiesen bekommen, ist dies in Polen nicht überall der Fall (andere Sitten und Gebräuche). Bei deutschen Immobilienkäufern führt dies zu starken Verunsicherungen. Wenn aber Verkäufer (Bauträger, Immobilienmakler oder Privatpersonen) gezielt deutsche Kunden auf deutschsprachigen Portalen zum Kauf von Immobilien in Polen mit Nettopreisen ansprechen, ist diese Art von Preisangabe sehr verbraucherunfreundlich und zeugt von wenig Verständnis für deutsche Immobilienkäufer.

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David Lis, M. Sc. ist deutsch-polnischer Immobilienmakler in Polen. Er unterstützt und begleitet deutsche Kunden beim Kauf oder Verkauf von polnischen Immobilien.

David Lis – Polnische Immobilien

Immobilienmakler (IHK)

geprüfter Immobilienmakler (FPPRN)

Anschrift:

David Lis – Polnische Immobilien
Dabrowskiego 77A
Nobel Tower
60-529 Poznan, Polen

E-Mail: david.lis@immobilie-polen.de

Als Deutscher eine polnische Immobilie erben

Experten-Interview, 02.08.2021

Sie haben eine Immobilie in Polen geerbt? Darauf sollten Sie achten

Immobilienmakler David Lis: Herr Rechtsanwalt Dr. Franek, unser heutiges Interview hat einen etwas anderen Charakter. Wir haben vereinbart, dass ich Ihnen diesmal eine bunte Zusammenstellung von Fragen vorlege, die mir sehr häufig in meiner täglichen Praxis als deutsch-polnischer Immobilienmakler gestellt werden. Da ich aber kein Rechtsanwalt mit Schwerpunkt des internationalen Erbschaftsrechts bin, überlasse ich dies Juristen. Ich verweise deshalb oft auf Rechtsanwälte wie Sie, die sich da besser auskennen und mit Sicherheit richtige Antworten geben können.

Rechtsanwalt Dr. Franek: Ja, dann schießen Sie mal los!

Immobilienmakler David Lis: Wenn eine Erbengemeinschaft in Polen eine Immobilie erbt, die ganz oder teilweise vermietet ist, was ist zu beachten?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Genau wie in Deutschland gehen die im Mietvertrag mit dem Erblasser getroffenen Vereinbarungen vollständig auf die Erben über. Der Mietvertrag sollte aber aktualisiert und der Mieter auch benachrichtigt werden.

Immobilienmakler David Lis: Ein deutscher Staatsbürger ist durch Erbschaft in den gemeinsamen Besitz einer Immobilie gelang, zusammen mit einem ihm kaum bekannten Miterben in Polen. Er will seinen Anteil an der Immobilie in Polen verkaufen. Was tun?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Die beste Lösung wäre natürlich, sich mit dem Miterben zu einigen und ihm den geerbten Anteilgegen Zahlung einer zu vereinbarenden Summe abzutreten. Für die Zahlung des Kaufpreises könnte man z. B. Ratenzahlungen vereinbaren oder eine andere Form, die es dem Miterben leichter macht, die erforderlichen finanziellen Mittel aufzubringen. Allerdings muss dies natürlich vor einem Notar in Polen passieren.

Eine weitere Möglichkeit wäre, die Immobilie als Ganzes zu verkaufen und sich den Verkaufserlös zuteilen. Sollte das alles nicht möglich sein, bleibt weiter nichts übrig, als eine gerichtlichen Vermögensauseinandersetzung zu beantragen, oder den eigenen Anteil zu verkaufen, u.U. auch gegen den Willen des Miterben. Das wäre aber sicherlich mit einem formellen Aufwand und entsprechenden Kosten verbunden, z. B. für Wertgutachten etc.

Immobilienmakler David Lis: Ein Deutscher erbt eine Genossenschaftswohnung in Polen. Das Eigentum der Erblasserin ist nicht im Grundbuch eigetragen. Er muss sich innerhalb von sechs Monaten für die Annahmen oder Ausschlagung des Erbes entscheiden. Was dann?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Für Genossenschaftswohnungen gilt in Polen das genossenschaftliche Eigentumsrecht an den Räumlichkeiten. Dabei handelt es sich um ein sogenannte beschränktes Eigentumsrecht, also um ein schwächeres Recht als das Recht auf Eigentum. Inhalt dieses Rechts ist das Nutzungsrecht und das Verfügungsrecht über die Räumlichkeiten. Daher kann dieses Recht verkauft, verschenkt oder auch vererbt werden. Der Inhaber eines solchen Rechts kann sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person sein. Der Verkauf bedarf die Form einer notariell beglaubigten Urkunde. Dier Erben sind jedoch nicht verpflichtet, Mitglied der Wohnungsgenossenschaft zu werden.

Kurz: Die Erbschaft ist zu behandeln wie jedes andere Erbe von Eigentumsrechten. Der Kontakt mitder Wohnungsgenossenschaft ist allerdings nicht zu umgehen, um in die Rechte einzutreten.

Immobilienmakler David Lis: Die Schenkung einer im Grundbuch eingetragenen Wohnung in Polen geht an die Tochter der Eigentümerin. Muss in diesem Fall Schenkungssteuert bezahlt werden?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Bei Schenkungen innerhalb des engsten Familienkreises ist in Polen keine Schenkungssteuer zu bezahlen. Allerdings ist die Schenkung unbedingt beim polnischen Finanzamt anzuzeigen, da andernfalls die Steuerfreiheit entfällt. Es sind hierfür ganz bestimmte Fristen einzuhalten. Dabei handelt es sich auch noch um sogenannte Notfristen, d. h. Fristen, die unter keinen Umständen verlängert werden können.

Immobilienmakler David Lis: Ein in deutscher Staatsbürger hat von seinem Bruder in Polen eine Wohnung geerbt. Aber er kennt die Adresse nicht. Was tun?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Zunächst würde ich im Umfeld des Erblassers herauszufinden versuchen, ob es sich bei der Wohnung, in der er zuletzt gelebt hat, um diese Immobilie handelt. Bei fehlenden Sprachkenntnissen würde ich schon an diesem Punkt die Hilfe eines deutsch-polnischen Anwalts empfehlen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass im Falle des Ablebens einer Person, das für den letzten Wohnsitz des Erblassers zuständige Gericht per Aushang und Veröffentlichung in der überregionalen Presse anzeigt, dass die Erben gesucht werden. In der Regel, aber nicht immer, ist dem Gericht auch der Umfang und die Lokalisierung der Nachlassgegenstände mehr oder weniger bekannt. Sollte sich dennoch herausstellen, dass auf diesem Wege die ererbte Immobilie nicht aufzufinden ist, muss die Dienstleistung entsprechender Privatfirmen in Anspruch genommen werden, die auf solche Aufgaben spezialisiert sind und über entsprechende Befugnisse zur Einsichtnahme in staatliche Dokumente verfügen. Ich arbeite mit solchen Firmen laufend zusammen und kann gerne behilflich sein, die Unternehmen zu finden.

Immobilienmakler David Lis: Welche Reihenfolge gilt in Polen bei der gesetzlichen Erbfolge?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Die gesetzliche Erbfolge in Polen ist nicht ganz identisch mit der gesetzlichen Erbfolge in Deutschland. Als erstes erben in Polen der Ehepartner und die Kinder, und zwar zu gleichen Teilen. Allerdings darf das Erbteil des Ehepartners nicht weniger als ¼ des Erbes betragen. Die Eltern des Erblassers erben zusammen mit dem Ehepartner, wenn es keine Kinder gibt. Sollte es auch keinen Ehepartner mehr geben, dann erben die Eltern des Erblassers zu gleichen Teilen alles. Falls ein Elternteil nicht mehr lebt, so fällt sein Anteil am Erbe den Geschwistern des Erblassers oder den Abkömmlingen dieses Elternteils zu. Im Fall, dass der Ehegatte zusammen mit den Eltern, Geschwistern und Abkömmlingen der Geschwister erbt, beträgt sein Erbteil die Hälfte der Erbschaft. Wenn der gesamte vorgenannte Personenkreis nicht vorhanden ist, dann erben die Großeltern, und wenn auch diese nicht vorhanden sind, geht das Erbe an die Gemeinde in der sich der letzte Wohnsitz des Erblassers befindet. Sollte jedoch auch dieser Wohnsitz nicht festgestellt werden können, fällt das gesamte Erbe an den Staat.

Immobilienmakler David Lis: Welche Vollmacht ist einem Rechtsanwalt in Polen zu erteilen für die komplette Abwicklung einer Erbschaft?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Im Falle einer Beauftragung mit der Abwicklung einer Nachlasssache in Polen oder in Polen und Deutschland, stellen wir Ihnen eine geprüfte und den gesetzlichen Regelungen in der EU entsprechend verfasste Vollmacht zur Unterschrift zur Verfügung.

Immobilienmakler David Lis: Können Sie von Warschau aus Erbschaften in ganz Polen abwickeln?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Aufgrund meiner Zulassungen als Rechtsanwalt in Deutschland und als Adwokat in Polen, bin ich in der Lage und berechtigt, alle mit einer Nachlasssache in Verbindung stehenden Tätigkeiten sowohl in ganz Deutschland als auch in ganz Polen vorzunehmen. Wir bearbeiten regelmäßig polenweit Erbschaftsfälle, darunter auch oftmals solche, bei denen die Erben in Deutschland und in Polen leben und auch das vererbte Vermögen auf beide Länder verteilt ist. Deshalb besteht ein wichtiger Vorteil für unsere Mandanten darin, dass ich selbst und auch alle meine Angestellten die deutsche und die polnische Sprache beherrschen. Das erleichtert vieles und verkürzt die Bearbeitungszeit.

Dr. Jacek Franek ist Experte für deutsch-polnische Rechtsfragen. Als Rechtsanwalt vertritt er die rechtlichen Interessen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien in Polen.

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David Lis, M. Sc. ist deutsch-polnischer Immobilienmakler in Polen. Er unterstützt und begleitet deutsche Kunden beim Kauf oder Verkauf von polnischen Immobilien.

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Neubauimmobilien in Swinemünde – Diese Projekte entstehen 2021

Autor David Lis, 09.07.2021,

Neue Immobilien in Swinemünde – was wird im Jahr 2021 gebaut?

Unbebaute Grundstücke in Swinemünde sind auf dem lokalen Immobilienmarkt Mangelware. Und wenn doch größere Grundstücksimmobilien irgendwo im Angebot zur Verfügung stehen, werden diese häufig außerhalb der Immobilienportale (Off-market) zu teils hohen Kaufpreisen an neue Eigentümer verkauft. Beispielsweise soll laut Gerüchten vor allzu nicht langer Zeit ein knapp über 2 h großes Grundstück in zweiter für weit über einen zweistelligen Millionenbetrag an einen polnischen Bauträger verkauft worden sein. In diesen Blog erfahren Sie über einige Neubauten in Swinemünde aus dem Ferienimmobilien- und Gewerbesektor.

Einkaufszentrum in Swinemünde in der Nähe der deutsch-polnischen Grenze

Wer von oder nach Ahlbeck durch Swinemünde gefahren ist, dem ist sicherlich kurz vor der Grenze eine große Baustelle aufgefallen. Entlang der Wojska Polskiego-Straße entstehen keine Wohnimmobilien, sondern ein Einkaufszentrum. Auf dem Gelände von ca. 3,9 ha wird eine komplette Infrastruktur mit Zufahrtsstraßen, Parkplätzen, Fußgängerwegen, einer Waschanlage, Tankstelle, Elektro-Ladestationen errichtet. Schon jetzt ist bekannt, dass dort die französische Baumarktkette Castorama eine Filiale eröffnen wird. Damit wäre es der erste große Baumarkt in Swinemünde. Weiterhin wird auf dem Gelände ein Büro- und Dienstleistungssektor mit einem Gastronomiebereich erbaut. Die gesamte Nutzfläche des Bauprojekts beträgt ca. 8.000 m². Das Bauvorhaben soll bereits 2022 abgeschlossen werden.

Neubauimmobilie in Swinemünde – Objekt mit beheizbaren Dach-Pool

Das Neubauprojekt in Swinemünde ist ein Neubauprojekt mit 70 Einheiten. Die Wohnfläche der Immobilien beträgt zwischen 30 und 53 m². Im Gebäude wird im Erdgeschoß auch eine Rezeption errichtet. Diese Investition wurde durch ein renommiertes Architekturbüro aus Stettin projektiert. Ein besonderes Highlight ist die Dachterrasse, welche nur von den Hausbewohnern exklusiv genutzt werden darf. Erholungsraum mit herrlichem Panoramablick über Swinemünde, großer beheizbarer Pool (4×11 Meter), Saunabereich (finnische Sauna und Infrarotsauna) ergänzt durch eine Skybar mit Lounge-Bereich sorgen für eine atemberaubende Atmosphäre. Der beheizte Pool mit Meerblick ist genau der richtige Ort, um sich zu entspannen. Das Gebäude verfügt über 5 Etagen und zwei 2 Untergeschosse (Autolift für 48 Tiefgaragenstellplätze vorhanden). Wer hier über einen Immobilienkauf nachdenkt, sollte dabei beachten, dass neben der jährlichen Grundsteuer eine Nießbrauchsteuer an die Stadt Swinemünde zu zahlen ist (siehe Grundbuch des Grundstücks). Das Seaside-Garden ist lange vor Fertigstellung bereits zu 80% verkauft. Der Bruttokaufpreis pro Quadratmeter liegt bei ca. 5.000 EUR inkl. 23% MwSt. im Rohbau. Mit dem Innenausbau müssen Käufer bei Neubauten mit etwa 600 EUR Brutto inkl. MwSt. pro m² kalkulieren.

Sun Towers Swinemünde

Das Neubauprojekt Sun-Towers umfasst zwei Hochwohntürme entlang der Stanisława Wyspiańskiego Straße in Swinemünde. Insgesamt entstehen hier über 230 Einheiten zwischen 38 und 105 m² Wohnfläche. Nach dem heutigen Stand sind nur noch ca. 30 % der Wohnungen verfügbar. Die Fertigstellung der Gebäude ist für das erste Quartal 2022 vorgesehen. Der Bau ist bereits im fortgeschrittenen Stadium. Die Quadratmeterpreise bewegen sich hier zwischen 2.000 EUR und 2.900 EUR Brutto pro m². Da hier rein rechtlich Wohnungen entstehen, beträgt die MwSt. im Bruttokaufpreis nur 8 % anstatt 23 %. Die besten Objekte mit dem schönsten Ausblick sind leider schon verkauft.

Plac Słowiański 10 (Neubauprojekt im Stadtkern)

Das fünfstöckige Mehrfamilienhaus wird voraussichtlich Ende 2021 fertiggestellt. Der Bauvorhaben ist bereits in einem fortgeschrittenen Stadium. Das Neubauprojekt „Plac Słowiański 10“ besteht aus 45 komfortablen Wohnungen zwischen 26 m² bis maximal 70 m². Jede Eigentumswohnung ist mit einem Balkon oder einer Loggia ausgestattet. Einige Immobilien in den oberen Etagen haben einen Blick auf den großen Markt sowie eine Westausrichtung mit Wasserblick. Auf dem Dach ist ein gemeinschaftlicher Aussichtspunkt für die Anwohner geplant. Da hier rein rechtlich Wohnungen entstehen, beträgt die MwSt. im Bruttokaufpreis nur 8 % anstatt 23 %. Die zentrale Lage im Zentrum ermöglicht sämtliche Stadtziele innerhalb von 25 Min. bequem fußläufig zu erreichen. Der durchschnittliche Kaufpreis einer Wohnung liegt hier umgerechnet bei ca. 3.200 EUR /m² Brutto. Aktuell sind nur noch 11 der 45 Einheiten verfügbar. Die geplante Objektübergabe soll im ersten Quartal 2022 erfolgen.

Neubauimmobilien, die direkt vom Bauträger erworben werden haben den Vorteil, dass keine Grunderwerbsteuer anfällt. Zudem besteht grundsätzlich bei einer Vermietung von min. 10 Jahren die Möglichkeit, sich die MwSt. (VAT) vom polnischen Finanzamt erstatten zu lassen. Falls Sie Interesse oder Fragen zu den o.g. Neubauimmobilien haben, so stehe ich Ihnen mit meiner Erfahrung gerne zur Verfügung.

Natürlich besteht auch die Möglichkeit, dass ich Sie von A bis Z durch den gesamten Kaufprozess begleite und mich für Ihre Interessen einsetze.

Sie möchten eine Immobilie in Swinemünde kaufen oder verkaufen und suchen einen Spezialisten an Ihrer Seite?

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Immobilienkauf in Polen – Interview mit Rechtsanwalt Dr. Franek

Experten-Interview, 08.07.2021

Immobilienkauf in Polen: Experteninterview mit Rechtsanwalt Dr. Franek

Das letzte Experteninterview zum Immobilienkauf in Polen habe ich mit einem Steuerberater geführt. Nun habe ich das Vergnügen, ein Interview mit einem deutsch-polnischen Rechtsanwalt durchzuführen. Die Kanzlei Dr. Jacek Franek begleitet deutsche Kunden bei grenzübergreifenden Vorhaben, bei der Lösung von Rechtsfragen, bei der Gestaltung von Verträgen und vertritt diese bei Auseinandersetzungen im Wirtschafts- und Zivilrecht an allen deutschen und polnischen Gerichten.

Immobilienmakler David Lis: Herr Rechtsanwalt Dr. Franek, unser heutiges Interview hat einen etwas anderen Charakter. Wir haben vereinbart, dass ich Ihnen diesmal eine bunte Zusammenstellung von Fragen vorlege, die mir sehr häufig in meiner täglichen Praxis als deutsch-polnischer Immobilienmakler gestellt werden. Da das internationale Erbschaftsrechts nicht meine Spezialisierung ist , überlasse ich diese Aufgaben Juristen. Ich verweise deshalb oft meine Kunden auf Rechtsanwälte wie Sie, die sich da besser auskennen und mit Sicherheit richtige Antworten geben können.

Rechtsanwalt Dr. Franek: Ja, dann schießen Sie mal los!

Immobilienmakler David Lis: Wenn eine Erbengemeinschaft eine Immobilie aus Polen erbt, die ganz oder teilweise vermietet ist, was ist zu beachten?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Genau wie in Deutschland gehen die im Mietvertrag mit dem Erblasser getroffenen Vereinbarungen vollständig auf die Erben über. Der Mietvertrag sollte aber aktualisiert und der Mieter auch benachrichtigt werden.

Immobilienmakler David Lis: Ein deutscher Staatsbürger ist durch Erbschaft in den gemeinsamen Besitz einer Immobilie gelang, zusammen mit einem ihm kaum bekannten Miterben in Polen. Er will seinen Anteil an der Immobilie in Polen verkaufen. Was tun?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Die beste Lösung wäre natürlich, sich mit dem Miterben zu einigen und ihm den geerbten Anteilgegen Zahlung einer zu vereinbarenden Summe abzutreten. Für die Zahlung des Kaufpreises könnte man z. B. Ratenzahlungen vereinbaren oder eine andere Form, die es dem Miterben leichter macht, die erforderlichen finanziellen Mittel aufzubringen. Allerdings muss dies natürlich vor einem Notar in Polen passieren.

Immobilienmakler David Lis: Ein Deutscher erbt eine Genossenschaftswohnung in Polen. Das Eigentum der Erblasserin ist nicht im Grundbuch eigetragen. Er muss sich innerhalb von sechs Monaten für die Annahmen oder Ausschlagung des Erbes entscheiden. Was dann?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Für Genossenschaftswohnungen gilt in Polen das genossenschaftliche Eigentumsrecht an den Räumlichkeiten. Dabei handelt es sich um ein sogenannte beschränktes Eigentumsrecht, also um ein schwächeres Recht als das Recht auf Eigentum. Inhalt dieses Rechts ist das Nutzungsrecht und das Verfügungsrecht über die Räumlichkeiten. Daher kann dieses Recht verkauft, verschenkt oder auch vererbt werden. Der Inhaber eines solchen Rechts kann sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person sein. Der Verkauf bedarf die Form einer notariell beglaubigten Urkunde. Dier Erben sind jedoch nicht verpflichtet, Mitglied der Wohnungsgenossenschaft zu werden. Kurz: Die Erbschaft ist zu behandeln wie jedes andere Erbe von Eigentumsrechten. Der Kontakt mit der Wohnungsgenossenschaft ist allerdings nicht zu umgehen, um in die Rechte einzutreten.

Immobilienmakler David Lis: Die Schenkung einer im Grundbuch eingetragenen Wohnung in Polen geht an die Tochter der Eigentümerin. Muss in diesem Fall Schenkungssteuert bezahlt werden?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Bei Schenkungen innerhalb des engsten Familienkreises ist in Polen keine Schenkungssteuer zu bezahlen. Allerdings ist die Schenkung unbedingt beim polnischen Finanzamt anzuzeigen, da andernfalls die Steuerfreiheit entfällt. Es sind hierfür ganz bestimmte Fristen einzuhalten. Dabei handelt es sich auch noch um sogenannte Notfristen, d. h. Fristen, die unter keinen Umständen verlängert werden können.

Immobilienmakler David Lis: Ein in deutscher Staatsbürger hat von seinem Bruder in Polen eine Wohnung geerbt. Aber er kennt die Adresse nicht. Was tun?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Zunächst würde ich im Umfeld des Erblassers herauszufinden versuchen, ob es sich bei der Wohnung, in der er zuletzt gelebt hat, um diese Immobilie handelt. Bei fehlenden Sprachkenntnissen würde ich schon an diesem Punkt die Hilfe eines deutsch-polnischen Anwalts empfehlen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass im Falle des Ablebens einer Person, das für den letzten Wohnsitz des Erblassers zuständige Gericht per Aushang und Veröffentlichung in der überregionalen Presse anzeigt, dass die Erben gesucht werden. In der Regel, aber nicht immer, ist dem Gericht auch der Umfang und die Lokalisierung der Nachlassgegenstände mehr oder weniger bekannt. Sollte sich dennoch herausstellen, dass auf diesem Wege die ererbte Immobilie nicht aufzufinden ist, muss die Dienstleistung entsprechender Privatfirmen in Anspruch genommen werden, die auf solche Aufgaben spezialisiert sind und über entsprechende Befugnisse zur Einsichtnahme in staatliche Dokumente verfügen. Ich arbeite mit solchen Firmen laufend zusammen und kann gerne behilflich sein, die Unternehmen zu finden.

Immobilienmakler David Lis: Welche Reihenfolge gilt in Polen bei der gesetzlichen Erbfolge?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Die gesetzliche Erbfolge in Polen ist nicht ganz identisch mit der gesetzlichen Erbfolge in Deutschland. Als erstes erben in Polen der Ehepartner und die Kinder, und zwar zu gleichen Teilen. Allerdings darf das Erbteil des Ehepartners nicht weniger als ¼ des Erbes betragen. Die Eltern des Erblassers erben zusammen mit dem Ehepartner, wenn es keine Kinder gibt. Sollte es auch keinen Ehepartner mehr geben, dann erben die Eltern des Erblassers zu gleichen Teilen alles. Falls ein Elternteil nicht mehr lebt, so fällt sein Anteil am Erbe den Geschwistern des Erblassers oder den Abkömmlingen dieses Elternteils zu. Im Fall, dass der Ehegatte zusammen mit den Eltern, Geschwistern und Abkömmlingen der Geschwister erbt, beträgt sein Erbteil die Hälfte der Erbschaft. Wenn der gesamte vorgenannte Personenkreis nicht vorhanden ist, dann erben die Großeltern, und wenn auch diese nicht vorhanden sind, geht das Erbe an die Gemeinde in der sich der letzte Wohnsitz des Erblassers befindet. Sollte jedoch auch dieser Wohnsitz nicht festgestellt werden können, fällt das gesamte Erbe an den Staat.

Immobilienmakler David Lis: Welche Vollmacht ist einem Rechtsanwalt in Polen zu erteilen für die komplette Abwicklung einer Erbschaft?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Im Falle einer Beauftragung mit der Abwicklung einer Nachlasssache in Polen oder in Polen und Deutschland, stellen wir Ihnen eine geprüfte und den gesetzlichen Regelungen in der EU entsprechend verfasste Vollmacht zur Unterschrift zur Verfügung.

Immobilienmakler David Lis: Können Sie von Warschau aus Erbschaften in ganz Polen abwickeln?

Rechtsanwalt Dr. Franek: Aufgrund meiner Zulassungen als Rechtsanwalt in Deutschland und als Adwokat in Polen, bin ich in der Lage und berechtigt, alle mit einer Nachlasssache in Verbindung stehenden Tätigkeiten sowohl in ganz Deutschland als auch in ganz Polen vorzunehmen. Wir bearbeiten regelmäßig polenweit Erbschaftsfälle, darunter auch oftmals solche, bei denen die Erben in Deutschland und in Polen leben und auch das vererbte Vermögen auf beide Länder verteilt Ist. Deshalb besteht ein wichtiger Vorteil für unsere Mandanten darin, dass ich selbst und auch alle meine Angestellten die deutsche und die polnische Sprache beherrschen. Das erleichtert vieles und verkürzt die Bearbeitungszeit.

Immobilienmakler David Lis: Vielen Dank für das Interview.

Rechtsanwalt Dr. Franek: Gerne. Bis zum nächsten Mal.

Dr. Jacek Franek ist Experte für deutsch-polnische Rechtsfragen. Als Rechtsanwalt vertritt er die rechtlichen Interessen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien in Polen.

Rechtsanwaltskanzlei
Dr. Jacek Franek
M.L.Eur.Adwokat (PL) Rechtsanwalt (D)
ul. Ledóchowskiej 5E/2
02-972 Warszawa/Polen

Tel.: +48 22 622 95 96
Fax: +48 22 622 12 85

E-Mail: sekretariat@jacek-franek.com
Internet: www.jacek-franek.com

David Lis, M. Sc. ist deutsch-polnischer Immobilienmakler in Polen. Er unterstützt und begleite deutsche Kunden beim Kauf oder Verkauf von polnischen Immobilien.

David Lis – Polnische Immobilien

Immobilienmakler (IHK)

geprüfter Immobilienmakler (FPPRN)

Anschrift:
Dabrowskiego 77A
Nobel Tower
60-529 Poznan, Polen

E-Mail: info@immobilie-polen.de

Der polnische Wohnungsmarkt: Chancen oder Risiken

Gastbeitrag, 30.12.2020

Der polnische Wohnungsmarkt: Chancen oder Risiken für internationale institutionelle Investoren?

Gastbeitrag von Pepijn Morshuis (CEO der Trei Real Estate)

Angezogen von hohen Renditen entdecken immer mehr internationale institutionelle Investoren polnische Wohnimmobilien. Der Markt entwickelt sich vielversprechend und viele Investoren wollen die Chancen nutzen und früh im Zyklus in den Markt einsteigen. Daneben existieren aber auch verschiedene Risiken, mit denen umgegangen werden muss.

Institutionellen Investoren, die in Westeuropa in Wohnimmobilien investieren wollen, kann ein Blick auf die Renditen die Stimmung verhageln. Die Spitzenrenditen sind in den wichtigen Metropolen durch die Bank sehr niedrig: In Berlin lagen sie im zweiten Quartal 2020 bei 2,6%, in Barcelona bei 3,5%, in Paris bei 2,5%, in London bei 3,75% und in Kopenhagen ebenfalls bei 3,5%. Spitzenreiter im negativen Sinne ist Stockholm mit 1,5%. An dieser Situation hat auch die Corona-Pandemie nichts geändert. Eine der wenigen Alternativen dazu ist der polnische Wohnungsmarkt. In der Hauptstadt Warschau liegen die Spitzenrenditen bei 5,25 Prozent, in den Vororten und anderen großen Städten wie Breslau, Danzig und Krakau reichen sie bis 6,0%. Unterm Strich sind die Renditen um 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte höher als in Westeuropa. Dieses Renditeplus sollte ausreichen, um den Markt einer genaueren Betrachtung zu würdigen. Wo existieren Risiken und wo liegen die Chancen auf dem polnischen Wohnungsmarkt?

Polen ist ein Eigentümermarkt

Zuerst zu den Chancen: Betrachtet man den Markt, dann fällt als erstes der hohe Anteil der Eigentumswohnungen im Vergleich zu den Mietwohnungen auf. Mit 84% lebt die große Mehrheit der Polen in Eigentumswohnungen. Nur 16% mieten. Allerdings ist die Qualität bei beiden Arten von Wohnungen in der Regel nicht sehr hoch und genügt modernen Anforderungen nicht mehr. Der Grund: Bei den Eigentumswohnungen handelt es sich zum großen Teil um Plattenbauten aus den 1960er bis 1980er Jahren, bei den Mietwohnungen entfällt der größte Teil auf kommunale Wohnungsunternehmen. Ein freier Wohnungsmarkt – abseits der kommunalen Wohnungsunternehmen – existiert kaum und ist erst im Entstehen begriffen. Diesem – eher geringen – Angebot steht eine große Nachfrage gegenüber, die nicht bedient werden kann. Dies gilt vor allem für die großen Städte. Perspektivisch wird die Nachfrage weiter anstiegen: Bis 2030 wird der Anteil der Bevölkerung in den Städten auf rund 60% anwachsen, parallel dazu nimmt die Anzahl der Haushalte zu. Vor allem jüngere, gut ausgebildete Menschen zielt es in die Städte. Diese Gruppe ist aufgeschlossener gegenüber dem Wohnen zur Miete als die Generation davor. Mieten wird bevorzugt, weil es mehr Flexibilität erlaubt und geringeren finanziellen Druck mitbringt als der Kauf einer Wohnung.

Hohe Nachfrage und geringe Regulierung führen zu steigenden Mieten

Neben der hohen Nachfrage ist die geringe Regulierung des Mietmarktes einer der großen Vorteile für Investoren. Das Wohnungsmietrecht ist in Polen kaum reguliert. Die hohe Nachfrage und die geringe Regulierung führen zu steigenden Mieten. In allen wichtigen Städten nahmen die Mieten laut Amron Centre Analysis zwischen Q1 2016 und Q1 2020 relativ kontinuierlich zu. Beispielsweise kletterten sie im genannten Zeitraum in Warschau von durchschnittlich rund 1.550 Zloty (entspricht rund 350 Euro) pro Monat und Wohneinheit auf rund 1.900 Zloty (entspricht rund 430 Euro). In Krakau stiegen die Mieten im gleichen Zeitraum von rund 1.200 Zloty auf circa 1.500 Zloty, in Breslau von 1.100 Zloty auf 1500 Zloty. Zwar gab es im Q3 2020 einen Corona-bedingten Rückgang der Mieten. Dies steht jedoch im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie und wird unserer Meinung nach keine Auswirkungen auf den langfristigen Trend haben. Derzeit richten zahlreiche internationale Investoren aus den USA, dem Vereinigten Königreich und Deutschland ihren Blick auf den polnischen Wohnungsmarkt. Ihr Kalkül: Sie wollen früh im Marktzyklus einsteigen, denn die Renditekompression wird auch den polnischen Wohnungsmarkt erreichen. Ein bekanntes Beispiel für einen Investor, der jüngst in den polnischen Wohnungsmarkt eingestiegen ist, ist die deutsche TAG Immobilien AG. Neben den Renditeaspekten gibt es noch weitere Gründe, die für Polen sprechen. Ein Pro-Argument ist die polyzentrische Struktur des Landes mit mehreren Metropolen, die für Investitionen in Frage kommen – neben der Hauptstadt Warschau kommen auch Breslau, Posen, die Region Danzig (Tricity), Lodz Krakau und Katowice für Investitionen in Frage. Ein weiterer Vorteil ist die Größe des Landes. Mit rund 38,3 Mio. Einwohnern bietet Polen eine ausreichende Marktgröße. Für Institutionelle heißt das, dass sie, einmal in den Markt eingestiegen, ihr Geschäft auch skalieren und größere Volumina erwerben können. Die Größe ist auch der Grund, warum sich Investoren auf Polen fokussieren und nicht auf die anderen Märkte in Zentral- und Osteuropa (CEE). Zieht man die Fertigstellungen von Wohnungen in den vergangenen fünf Jahren in den Ländern in CEE heran, zeigt sich, dass 60% der Einheiten auf Polen entfallen. An zweiter Stelle folgt mit großem Abstand Rumänien mit einem Anteil von zehn Prozent, an dritter Stelle kommt die Tschechische Republik mit sieben Prozent, gefolgt von der Slowakei und Ungarn mit fünf bzw. vier Prozent.

Risiken: Fehlende Property Manager, Politik und Wechselkurs

Den Chancen, die der Markt bietet, stehen auch Risiken gegenüber. Ein Risiko ist das Fehlen von professionellen Dienstleistern. Dies gilt insbesondere in Bezug auf Property Manager. Allerdings ist absehbar, dass dieses Defizit behoben wird. Derzeit bereiten verschiedene internationale Property Manager den Eintritt in den polnischen Markt vor. Ein weiteres Risiko sehen ausländische Investoren in der Politik der aktuellen polnischen Regierung. Wir nehmen zwar auch wahr, dass der Druck auf die demokratischen Institutionen wie beispielsweise Gerichte steigt. Allerdings hat die Regierung immer betont, dass ihr die wirtschaftliche Stabilität und Wachstum wichtig ist und sie hat auch nie gegenteilige Maßnahmen ergriffen. Daher schätzen wir dieses Risiko als gering und insgesamt beherrschbar ein. Das vielleicht größte Risiko ist das Währungsrisiko. Denn anders als bei Büro- und Handelsmietern in Polen, die ihre Miete in Euro zahlen, begleichen Wohnungsmieter ihre Verpflichtungen in Zloty. Investoren aus dem Ausland können dieses Risiko – je nach individueller Risikoneigung – absichern. Das Hedging ist jedoch teuer und relativiert den Renditevorteil ein Stück weit.

Fazit:

Die Fundamentaldaten des polnischen Wohnungsmarkts sind eindeutig positiv. Vor allem Mieten und Kaufpreise entwickeln sich positiv. Dies zieht derzeit vor allem internationale Investoren an, die etwas risikofreudiger sind und früh im Marktzyklus einsteigen wollen. Zwar gibt es Risiken wie das Währungsrisiko, aber insgesamt sind die Risiken überschaubar.

Pepijn Morshuis ist CEO der Trei Real Estate.

Die Trei Real Estate GmbH (Trei) ist ein deutscher Projektentwickler und Bestandshalter für Wohn- und Einzelhandelsimmobilien. Die Immobiliengesellschaft gehört zur Unternehmensgruppe Tengelmann und verfügt ein Bestandsportfolio von ca. 1,2 Mrd. €

Quellen:

https://www.treirealestate.com/

https://www.institutional-investment.de

Ferienimmobilien in Swinemünde; Interview mit Ferienverwalter Herrn Maciejewski

Experten-Interview, 28.12.2020

Ferienimmobilien in Swinemünde; Interview mit Ferienverwalter Maciej Maciejewski

Ferienimmobilien in Swinemünde und entlang der polnischen Ostsee sind sehr beliebt. Die polnische Immobilienwirtschaft – speziell die Kurzvermietung von Ferienimmobilien in Swinemünde hat sich in den letzten Jahren stetig weiterentwickelt und kommt den hohen Ansprüchen der Touristen entgegen. Swinemünde ist als ganzjähriges Urlaubsziel besonders beliebt, da hier im Vergleich zu kleineren Ostsee-Ortschaften auch in der Nebensaison „Leben auf der Straße“ aufzufinden ist. Diesen Aspekt vergessen viele Immobilienkäufer beim Kauf von Immobilien in Polen.

Ferienimmobilien in Swinemünde: Vorstellung der Firma Apartamenty Świnoujście

Auf den namhaften Buchungsportalen wie Booking.com gibt es viele Ferienobjekte. Aber worauf achten Touristengäste bei der Buchung einer Ferienimmobilie? Welche Lagen sind besonders gefragt? Was ist bei der Wahl eines Ferienverwalters zu achten und was kostet die Immobilienbetreuung? Der Kurzzeit-Vermietungsexperte Maciej Maciejowski beantwortet diese und andere Fragen zu Ferienimmobilien in Swinemünde.

Herr Maciejewski führt mit seinem Team das inhabergeführte Unternehmen Apartamenty Swinoujscie. Wer bereits einen Urlaub in der größten Stadt Usedoms gemacht hat, dem ist sicherlich das Ferienwohnungsschild an der einen oder anderen Eingangstür aufgefallen. Herr Maciejewski führt das Familienunternehmen seit ca. 20 Jahren und verwaltet mit seinem Team aktuell fast 250 Ferienimmobilien in Swinemünde. Damit zählt Apartamenty-Swinoujscie® nicht nur zu den größten, sondern auch zu den am längsten existierenden Unternehmen bei der Vermietung von Immobilien in Swinemünde.

David Lis: Herr Maciejewski, vielen Dank, dass Sie sich für das Interview Zeit genommen haben. Sie verwalten weit über 200 Ferienimmobilien. Wie bewältigen Sie das gesamte Property-Management, ohne den Überblick zu verlieren?

Maciej Maciejewski: Es ist nicht einfach. Mittlerweile übernehmen meine Mitarbeiter die meiste Arbeit. Die Abrechnung jeder einzelnen Wohnung mache ich aber noch selbst, was mir ermöglicht, den Kontakt zu den Eigentümern aufrechtzuerhalten und jedes einzelne Apartment zu kennen.

David Lis: Wann ist es Ihrer Meinung nach sinnvoll eine ausländischen Ferienimmobilie zu kaufen?

Maciej Maciejewski: Für mich macht ein Kauf einer Immobilie im Ausland nur dann Sinn, wenn man sie auch selbst nutzen kann. Von daher würde ich immer das Kaufen, was mir selbst passen würde.

David Lis: Welche Erwartungen haben deutsche und polnische Touristen, wenn sie eine Ferienimmobilie buchen? Gibt es Unterschiede zwischen den Ansprüchen in- und ausländischer Touristen?

Maciej Maciejewski: Die Ansprüche sind zwischen den beiden Nationen sehr ausgeglichen und werden von Jahr zu Jahr immer höher. Die Gäste erwarten sehr gut erhaltene und saubere Apartments.

David Lis: Welche weiteren Aspekte sind neben der Sauberkeit noch wichtig?

Maciej Maciejewski: Lage und Lage würde ich sagen. Aber auch die Nähe zur Infrastruktur ist für den jeweiligen Gast wichtig. In Swinemünde ist es natürlich größtenteils der Strand und die Promenade, aber wir haben auch Gäste, die z. B. näher am Stadtzentrum, dem Kurpark oder der Grenze wohnen möchten.

David Lis: Kommen hauptsächlich Touristen aus Deutschland und Polen nach Swinemünde?

Maciej Maciejewski: Wir begrüßen immer mehr Gäste aus Tschechien und Schweden. Es kommen aber auch z. B. Gäste aus Dänemark und der Schweiz.

David Lis: Wieso ist Swinemünde ein Magnet für in- und ausländische Touristen?

Maciej Maciejewski: Swinemünde hat den breitesten Strand an der Ostsee, eine sehr gute touristische Infrastruktur, viele touristische Attraktionen, viel Natur drum herum und letztendlich ist Swinemünde eine Hafenstadt.

David Lis: Obwohl die deutsche Ostsee auch einiges anzubieten hat, kommen deutlich viel mehr deutsche Touristen nach Polen, als umgekehrt. Was schätzen die deutschen Touristen an Swinemünde?

Maciej Maciejewski: Leider ist es meistens der niedrigere Preis. Aber viele deutsche Touristen fühlen sich auch in Polen einfach besser, weil die Atmosphäre und die Menschen doch schon anders als in Deutschland sind.

David Lis: Die kleinste bzw. die größte Ferienimmobilie, die Sie vermieten beträgt wie viel Quadratmeter?

Maciej Maciejewski: Die kleinste Ferienwohnung ist ein Studio mit 25 m² und die größte Wohnung hat über 100 m² welche für 8 Personen ausgelegt ist. Wir haben aber auch ein Reihenhaus in unserem Angebot.

David Lis: Wo sollte ich als Investor investieren, damit meine Ferienimmobilie in Swinemünde gut ausgelastet ist?

Maciej Maciejewski: Man muss die Lage der Immobilie sehr genau analysieren. Auf lange Sicht ist es wichtig, dass die Immobilie etwas auszeichnet. Es kann der Blick sein, die direkte Nähe zum Strand oder zum Hafen und der Innenstadt.

David Lis: Wie ist die durchschnittliche jährliche Auslastung von Ferienimmobilien in Swinemünde?

Maciej Maciejewski: Ich denke, dass wir keine Immobilie haben, die weniger als 100 Tage pro Jahr vermietet wird. Wir haben aber auch Ferienimmobilien, die bis zu 300 Tage pro Jahr vermietet werden. Es kommt immer drauf an, wie das Verhältnis der Attraktivität zum Preis der Immobilie ausschaut.

David Lis: In Welchen Lagen liegen tendenziell die Immobilien, die min. 180 Tage oder mehr pro Jahr vermietet werden?

Maciej Maciejewski: Es handelt sich um die Immobilien, die einen Meerblick anbieten oder direkt an der Promenade liegen. Wir haben aber auch Ferienwohnungen z.B. mit Hafenblick im Stadtzentrum, die diese Zahlen auch erreichen.

David Lis: Konnten Sie persönlich einen Verkaufstrend der Immobilieneigentümer erkennen, da die Vermietung zeitweise aufgrund von COVID-19 schwieriger bis unmöglich geworden ist?

Maciej Maciejewski: Es gibt kein Verkaufstrend. Die Eigentümer warten ab, bis sich die Lage entspannt. Darüber hinaus konnte man in der besten Jahreszeit d.h. von Juni bis Mitte Oktober ohne Einschränkungen vermieten und Geld verdienen. Ich denke, dass es erst dann problematisch wird, wenn eine gesamte Saison ausfällt. Einige Eigentümer haben Kredite aufgenommen, die über die Vermietung finanziert werden.

David Lis: Worauf muss ich als Investor bei der Auswahl eines professionellen Ferienverwalters achten?

Maciej Maciejewski: Der Eigentümer muss vor allem der Ferienverwaltungsfirma vertrauen können. Das ist der wichtigste Punkt. Er muss aber auch sicher sein, dass die Immobilie auch entsprechend gut bewirtschaftet wird. Wir legen sehr großen Wert drauf, dass die Apartments sauber und technisch voll funktionsfähig sind. Die Mieteinnahmen sind ebenfalls wichtig, aber da schöpfen wir schon alle Möglichkeiten aus, die uns der Markt bietet.

David Lis: Was kostet die Ferienverwaltung bei Ihnen?

Maciej Maciejewski: Wir arbeiten mit einer Provision in Höhe von 20% von den Nettoeinnahmen aus der Vermietung.

David Lis: Kann ich bei Ihnen den Buchungsstand meiner Immobilie kontrollieren, obwohl ich nicht vor Ort bin?

Maciej Maciejewski: Selbstverständlich. Sie haben Zugang zu der aktuellen Belegung und Abrechnung.

David Lis: Was passiert, wenn kleine Reparaturen in meiner Ferienimmobilie durchgeführt werden müssen? Wer kümmert sich darum?

Maciej Maciejewski: Das machen wir.

David Lis: Darf ich meine Ferienimmobilie auch gelegentlich selbst nutzen oder gibt es bei Ihnen Einschränkungen? Wenn ja, in welchen Zeiten darf ich das Objekt selbst nutzen?

Maciej Maciejewski: Es gibt keine Einschränkungen bzgl. der Privatnutzung.

David Lis: Abschließende Frage, was denken Sie über den Tunnelbau? Wird der Ansturm von der polnischen Seite größer?

Maciej Maciejewski: Die Besucherzahlen werden auf jeden Fall größer, denn die Fähre war bisher für viele Leute ein großes Hindernis, Swinemünde zu besuchen. Leider waren es größtenteils die Tagestouristen, aber ich denke, dass trotzdem das Interesse an Swinemünde grösser wird.

David Lis: Herr Maciejewski, vielen Dank für das Interview.

Haben Sie weitere Fragen zur Ferienverwaltung?

Die Kontaktdaten von Herrn Maciejweski erhalten Sie kostenlos auf Anfrage per E-Mail.

David Lis, M. Sc.

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Grundsteuer in Polen ab 2021

20.10.2020 – 12:30 Uhr, geschrieben von David Lis

Die Grundsteuer ist eine Thematik, womit sich kaum ein Käufer vor dem Erwerb einer Immobilie in Polen beschäftigt. Anders als die Grunderwerbsteuer* ist die Grundsteuer in Polen erst nach dem Immobilienkauf für Eigentümer relevant. Die Praxiserfahrung zeigt, dass die meisten Immobilieneigentümer eher positiv erstaunt sind, wenn sie irgendwann nach dem Kauf den Grundsteuerbescheid von der Stadt/Gemeinde in den Händen halten. Wieso die meisten Käufer darüber positiv erstaunt sind, erfahren Sie in diesem Blogbeitrag.

Grundsteuer in Polen für Immobilien ab 2021

Alle Eigentümer von Wohnungen, Gebäuden und Grundstücken müssen grundsätzlich eine Grundsteuer in Polen bezahlen. Diese Immobiliensteuer wird jährlich berechnet. Eigentümer haben die Möglichkeit, den vollen Betrag sofort oder vierteljährlich zu bezahlen. Ich empfehle eine Vorauszahlung für das gesamte Jahr, damit Sie bei Vergessenheit nicht mit unnötigen Mahnkosten belastet werden. Wie wird die Grundsteuer in Polen berechnet?

Polen gilt als eines der wenigen Länder in der EU, wo für die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer der Immobilienwert bedeutungslos ist. Das bedeutet, dass der aktuelle Marktpreis einer Immobilie, wie hoch er auch sein mag, für die Grundsteuerberechnung nicht relevant ist. Eigentümer profitieren davon, da die jährlichen Unterhaltungskosten auf einem sehr geringen Niveau werden.

Zum Vergleich: bei den meisten EU-Ländern (ca. 90%) wird für die steuerliche Bewertung der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie herangezogen, was die Grundsteuer erhöhen kann. Die Grundsteuer in Polen wird hingegen ausschließlich flächenbezogen ermittelt. Neben dieser Immobiliensteuer müssen Eigentümer von polnischen Immobilien keine weitere eigentumsbezogene Steuer entrichten.

Wer legt die Grundsteuer in Polen fest?

Die Städte/Kommunen sind für die Festsetzung der Grundsteuerhöhe für die verschiedenen Immobilienarten verantwortlich. Allerdings dürfen diese die vom Finanzministerium gesetzten Maximalbeträge der Grundsteuer nicht überschreiten! In der Praxis liegen die tatsächlich zu zahlenden Beträge sogar häufig niedriger aus, als die vorgeschriebenen Höchstsätze. Es gibt jährlich eine Übersicht der Eigentumssteuer pro Quadratmeter. Die Höchstsätze basieren immer auf dem Verbraucherpreisindex der ersten sechs Monaten des Jahres. Da Waren und Dienstleistungen inflationsbedingt teurer werden, steigen auch die Steuern und Abgaben. Von Januar bis Juni 2020 stiegen die Preise in Polen um 3,9 %, weshalb der Finanzminister die Obergrenze für Gebühren und Steuern um dieses Niveau erhöhte.

Fest steht jedenfalls, dass keine Stadt/Gemeinde die unten aufgeführten Steuersätze überschreiten darf. Wer beispielsweise im Jahr 2021 eine 100 m² große Wohnung in Polen besitzt, so wird derjenige eine maximale Grundsteuer von ca. 20 EUR (85 PLN) pro Jahr zahlen.

*gemeint ist Steuer auf zivilrechtliche Handlungen. Es wird aber aus Vereinfachungsgründen der Begriff Grunderwerbsteuer genannt.

Die wichtigsten Grundsteuerarten für Immobilien in Polen im Überblick:

Immobilienart	Grundsteuer (Maximaler Betrag ab 2021)
Wohngebäude/Wohnungen	0,85 PLN/m² (ca. 0,19 EUR/m²)
Steuer auf Gebäude oder Teile davon, die im Zusammenhang mit der Führung einer geschäftlichen Tätigkeit stehen z. B. Ferienimmobilien, Condo-Hotels, Gewerbeobjekte	24,84 PLN/m² (ca. 5,65 EUR/m²)
Grundstücke in Zusammenhang mit der Führung einer gewerblichen Tätigkeit (Unternehmens)	0,99 PLN /m² (ca. 0,22 EUR/m²)
Seegrundstücke (künstlicher Stausee) oder von Gewässergrundstücke	4,99 PLN/ha (ca. 1,11 EUR/ha)
Alle sonstigen Grundstücke, einschließlich Grundstücke, die für gesetzliche gemeinnützige Aktivitäten genutzt werden. Beispiel: unbebautes Grundstück	0,52 PLN /m² (ca. 0,12 EUR/m²)
Garagen / Tiefgaragen Grundsteuer Grundsteuer ist abhängig von mehreren Faktoren wie z B. gewerbliche Nutzung/freistehend /zum Gebäude gehörend etc.)	zwischen 5,06 PLN/m² und 24,84 PLN/m²(ca.1,22-5,52 EUR/m²)
Die maximale Grundsteuer pro m² ab 01.01.2021 Annahme: Umrechnungskurs 1 EUR /4,5 PLN (13.10.2020)

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VAT bei Ferienimmobilien in Polen

14.10.2020 – 15:35 Uhr, geschrieben von David Lis

Auf einigen deutschen Immobilienportalen werben Immobilienmakler häufig beim Kauf von Ferienimmobilien in Polen mit einer VAT-Erstattung d. h. Mehrwertsteuererstattung. Die Immobilie in Polen zum vergünstigten Nettopreis erwerben? Hört sich eigentlich hochinteressant an!In den Inseraten bzw. auf den Portalen wird die Erstattung häufig mit einer sicheren „Selbstverständlichkeit“ beworben. Wer sich mit dem Thema intensiver beschäftigt, wird feststellen, dass die praktische Umsetzung doch ein wenig komplizierter ist. VAT bedeutet übrigens Value Added Tax und leitet sich aus dem Englischen her.

Ferienimmobilien in Polen als Kapitalanlage (VAT)

„Ich kaufe mir eine Ferienimmobilie in Polen, lasse mir die VAT erstatten und nutze anschließend das Objekt selbst“.

Wer so denkt, der begeht einen fatalen und kostspieligen Fehler. Aus meiner langjährigen Praxiserfahrung als Immobilienmakler stelle ich immer wieder fest, dass die oben beschriebenen Werbeformulierungen auf Portalen bei deutschen Immobilienkäufern häufig (berechtigterweise) missverstanden werden. Viele deutsche Käufer von Ferienimmobilien in Polen gehen davon aus, dass sie wenige Zeit nach der notariellen Beurkundung die komplette Mehrwertsteuererstattung vom Finanzamt auf ihr Konto überwiesen bekommen. So einfach ist das jedoch nicht – zumindest müssen Käufer einige langjährige Bedingungen und Verpflichtungen erfüllen!

In diesem Blog erfahren Sie die wichtigsten Fragen und Antworten beim Kauf von Ferienimmobilien in Polen als Kapitalanlage in Bezug auf die Erstattung der polnischen VAT (MwSt.).

Ein Hinweis möchte ich vorab noch geben: Dieser Blogbeitrag ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Er dient als Hilfestellung und Orientierung. Auf Grund der Vielzahl von möglichen Sachverhalten ist daher stets ein Steuerberater oder Fachanwalt zu konsultieren.

1. In welchen Fällen ist überhaupt eine mögliche VAT-Erstattung beim Kauf einer Ferienimmobilie in Polen möglich?

Antwort: Wenn Sie von einem Unternehmen kaufen wie z. B. einem polnischen Bauträger der VAT (MwSt.) ausweisen muss (Neubauimmobilien). In der Regel weist jeder Bauträger eine MwSt.-Rechnung aus.

2. Wie hoch ist die VAT beim Kauf von Ferienimmobilien in Polen?

Antwort: Wer eine Ferienimmobilie (juristisch gesehen „Nicht-Wohnraum“) vom polnischen Bauträger erwirbt, zahlt zunächst einen Bruttopreis inkl. 23 % VAT. Häufig bekommen Käufer beim Erwerb von Neubauimmobilien je nach Baufortschritt mehrere Rechnungen gemäß Baufortschritt (Zahlungsplan).

Zum Vergleich: beim Kauf von Wohnungen (juristisch gesehen „Wohnraum“) zahlen Immobilienkäufer einen Bruttokaufpreis inkl. 8 % VAT.

3. Kann ich überhaupt als ausländische Privatperson die VAT erstattet bekommen? Muss ich eine Firma in Polen gründen?

Antwort: Eine Firmengründung in Polen ist grundsätzlich nicht notwendig. Die Erstattung der VAT von 23 % beim Kauf einer Ferienimmobilie in Polen kann auf eine Privatperson (EU-Ausländer) unter Erfüllung von bestimmten Voraussetzungen erfolgen.

4. Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, um eine VAT-Erstattung zu bekommen?

Antwort: Sie müssen sich verpflichten, die Ferienimmobilie mindestens 10 Jahre lang zu vermieten. Neben einmaligen Registrierungspflichten und laufender Buchführung müssen Meldungen an das polnische Finanzamt abgeführt werden. Zudem besteht die Pflicht, eine ausgewiesene VAT-Rechnung an die Touristen auszustellen. Die Rechnungserstellung erfolgt durch die Ferienvermietungsfirma, die sich um Ihre Immobilie kümmert. Weitere Bedingungen erfragen Sie bitte beim Steuerberater.

5. Brauche ich einen Steuerberater für die VAT-Erstattung?

Antwort: Ja, dies wäre zu empfehlen. Idealerweise sollte es ein deutsch-polnischer Steuerberater mit Sitz in Polen sein, der sich mit VAT-Erstattungen im Immobiliengeschäft auskennt. Der Steuerberater wird Sie über mehrere Jahre gegenüber dem polnischen Finanzamt vertreten und begleiten.

6. Wann bekomme ich die VAT erstattet?

Antwort: Beim Erwerb von Neubauimmobilien mit Fertigstellung in Zukunft spätestens nach ca. 180 Tagen – ggf. früher. Das hängt von der Bearbeitung des Steuerberaters sowie des zuständigen Finanzamts in Polen ab.

7. Wer erstattet mir die VAT?

Antwort: Das polnische Finanzamt gemäß den eingereichten Rechnungen vom Bauträger.

8. Darf ich nach der VAT-Erstattung die Ferienimmobilie über mehrere Monate selbst bewohnen?

Antwort: Nein, das wäre ein Verstoß bzw. nicht im Sinne der VAT-Erstattung. In einigen Fällen besteht die Möglichkeit, die Ferienimmobilie max. 2-4 Wochen pro Jahr selbst zu nutzen.

9. Bekomme ich die VAT auch beim Kauf von Bestandsimmobilien erstattet?

Antwort: Wenn Sie eine Bestandsimmobilie (gebrauchte) Ferienimmobilie von einer Privatperson kaufen, bekommen Sie keine VAT erstattet.

10. Was passiert, wenn ich meine Ferienimmobilie in Polen vor Ablauf der 10-Jahresfrist wieder aus unerwarteten Gründen verkaufen muss?

Antwort: Dann müssen Sie anteilig die zu viel erhaltene VAT wieder an das polnische Finanzamt zurückzahlen.

11. Für wen ist die VAT-Erstattung geeignet?

Antwort: Für Kapitalanleger, die die Ferienimmobilie hauptsächlich nur vermieten und wenig Wert auf Eigenbedarf legen. Diejenigen, die mehr als einen Monat im Jahr die Ferienimmobilie selbst bewohnen wollen, sollten den Bruttokaufpreis (inkl. VAT) bezahlen. Damit gehen Sie keine langjährigen Verpflichtungen ein. Sie können die Immobilie jederzeit selbst bewohnen und können trotzdem das Objekt irgendwann vermieten lassen.

12. Was ist zu empfehlen, wenn ich die Ferienimmobilie ausschließlich oder mehrheitlich selbst nutzen möchte?

Antwort: Dann sollte der komplette Bruttopreis bezahlt werden ohne Antragstellung auf eine VAT-Erstattung. Damit sind Sie flexibel. Vermieten können Sie jederzeit.

13. In welchem Land müssen die Steuern aus Vermietungseinnahmen der polnischen Ferienimmobilie bezahlt werden?

Antwort: Die Steuern aus Vermietungseinnahmen müssen nur in Polen abgeführt werden. Es gibt ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Polen.

Rechtlicher Hinweis:

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David Lis, M. Sc.

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Entwicklung der Immobilienpreise in Polen in Zeiten von COVID-19

11.10.2020 – 19:35 Uhr, geschrieben von David Lis

Das Jahr 2020 neigt sich so langsam dem Ende. Bislang war das Jahr vor allem durch die weltweite COVID-19-Pandemie geprägt, die zahlreiche Einschränkungen im gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Bereich zur Folge hat. In diesen Blog erfahren Sie, wie sehr die Immobilienpreise in Polen von den Corona-Auswirkungen betroffen wurden. Gleichzeitig bekommen Sie Informationen zur Wertentwicklung für Immobilien in Danzig, Warschau, Breslau, Poznan und Krakau für den Zeitraum von Januar bis einschließlich August (ein weiteres abschließendes Update folgt im Jahr 2021).

Wie haben sich die Immobilienpreise in Polen trotz Corona entwickelt?

Als der Lockdown beschlossen wurde, gab es viele unstimmige Annahmen zum Immobilienmarkt. Rückblickend lässt sich feststellen, dass die häufig in der Presse – insb. zu Beginn der Pandemie – verbreiteten Spekulationen einer „bald platzenden Immobilienblase“ oder um „stark fallende Immobilienpreise“ definitiv ausgeblieben sind. Stark fallende Kurse hingegen gab es im Monat März an den Börsen. Anleger mussten damals sehr gute Nerven beibehalten. Während die weltweiten Börsen sowie der deutsche Aktienindex zum Ende des ersten Quartals kurzfristig bis zu 40 % eingebrochen sind, war der Immobilienmarkt eher „eingefroren“.

Immobilien als Kapitalanlage haben im Vergleich zu Aktien den wesentlichen Vorteil, dass der Markt zeitlich nach hinten versetzt reagiert. In der Zeitspanne des Lockdowns haben kaum bis vereinzelt Immobilientransaktionen stattgefunden. Die Immobilienpreise waren daher über mehrere Wochen zunächst stabil bis unverändert. Immobilieneigentümer hatten daher etwas Zeit, um notwendige Vorkehrungen zu treffen. Eine erste Schlussfolgerung zu den Auswirkungen von COVID-19 auf die Immobilienpreise in Polen (Kaufpreise für Wohnungen) war erst ab Mitte bis Ende des zweiten Quartals zu beobachten.

Polnische Bauträger haben bereits März mit leichten Preisnachlässen reagiert. Um den Verkauf von Neubauimmobilien in Zeiten des Lockdowns etwas anzukurbeln, gewährten manche Bauträger Immobilienkäufern mehr Rabatt beim Kauf von Neubauobjekten. Auf dem Bestandsimmobilienmarkt hingegen stiegen die Marktpreise größtenteils sogar bis einschließlich März.

Der Preisindex für Wohnungen in Polen ist im zweiten Quartal zwischendurch von 104,06 auf 102,07 – in Großstädten 108,54 auf 103,4, gefallen. Der Effekt war jedoch kurzfristig geprägt. Die Erholung hat schnell im Sommer begonnen, sodass ein Aufwärtstrend wieder zu beobachten ist.

In der Maklerpraxis war mehrmals erkennbar, dass viele Privatverkäufer sogar die Immobilienpreise inflationsbedingt im Laufe der zweiten Jahreshälfte erhöht oder den Immobilienverkauf komplett zurückgenommen haben (Inflationsschutz).

Wichtiger Hinweis: Beachten Sie bitte, dass es sich bei dieser Auflistung lediglich um durchschnittliche Immobilienpreise handelt. Top-Lage-Objekte bzw. Premium- oder Luxusimmobilien in Polen kosten um den Faktor 1,5 bis 3 über den hier angegebenen Quadratmeterpreisen.

Kaufpreise pro m² in EUR für Immobilien in Polen (Neubauimmobilien vom Bauträger)

Neubau-Immobilien [EUR]	01-2020	02-2020	03-2020	04-2020	05-2020	06-2020	07-2020	08-2020	Veränderung in % (Aug. zu Jan.)
Danzig bis 38 m²	2.521	2.505	2.553	2.626	2.527	2.540	2.388	2.370	-6%
Danzig 38-60 m²	2.089	2.211	2.218	2.202	2.285	2.292	2.183	2.105	+1%
Danzig 60-90 m²	1.922	1.965	2.028	1.986	2.085	2.119	2.097	2.132	+11%
Warschau bis 38 m²	2.500	2.526	2.565	2.522	2.518	2.541	2.515	2.583	+3%
Warschau 38-60 m²	2.111	2.260	2.134	2.125	2.169	2.143	2.166	2.184	+3%
Warschau 60-90 m²	2.139	2.155	2.125	2.080	2.148	2.111	2.098	2.107	-1%
Breslau bis 38 m²	2.131	2.138	2.122	2.163	2.128	2.100	2.111	2.111	-1%
Breslau 38-60 m²	1.852	1.913	1.887	1.916	1.899	1.932	2.011	2.013	+9%
Breslau 60-90 m²	1.732	1.863	1.770	1.793	1.812	1.824	1.842	1.818	+5%
Poznan bis 38 m²	1.885	1.889	1.879	1.923	1.948	1.964	1.973	1.978	+5%
Poznan 38-60 m²	1.694	1.733	1.746	1.770	1.791	1.797	1.807	1.805	+7%
Poznan 60-90 m²	1.629	1.655	1.678	1.685	1.715	1.691	1.714	1.712	+5%
Krakau bis 38 m²	2.320	2.410	2.375	2.437	2.438	2.488	2.415	2.377	+2%
Krakau 38-60 m²	1.973	1.998	2.020	2.050	2.080	2.085	2.033	1.879	-5%
Krakau 60-90 m²	1.932	1.948	1.969	1.965	1.968	1.951	1.964	1.860	-4%

Tabelle 1: Immobilienpreise in Polen für Neubau (Angaben in EUR), Umrechnungskurs 1 EUR / 4,40 PLN

Immobilienpreise für Neubau in Polen: Erkenntnisse im Betrachtungszeitraum

Die stärkste Marktpreisentwicklung im Neubausegment zeigten Immobilien in Danzig, Breslau und Poznan.
Poznan ist die einzige Großstadt, die im Neubausegment in jeder Flächenkategorie Wertanstiege zu verzeichnen hatte.
Während die Preise bis Ende Februar in allen Städten stiegen, haben Bauträger bereits frühzeitig im März mit leichten Preisnachlässen geworben
die schwächste Wertentwicklung im Neubausegment belegte Krakau

Kaufpreise pro m² in EUR für Immobilien in Polen (Bestandsimmobilien)

Bestandsimmobilien [EUR]	01-2020	02-2020	03-2020	04-2020	05-2020	06-2020	07-2020	08-2020	Veränderung in % (Aug. zu Jan.)
Danzig bis 38 m²	2.455	2.509	2.511	2.532	2.549	2.569	2.570	2.636	+7%
Danzig 38-60 m²	2.363	2.389	2.411	2.402	2.367	2.338	2.336	2.344	-1%
Danzig 60-90 m²	2.292	2.306	2.326	2.341	2.355	2.359	2.367	2.343	+2%
Warschau bis 38 m²	2.876	2.877	2.897	2.882	2.855	2.846	2.868	2.901	+1%
Warschau 38-60 m²	2.554	2.583	2.577	2.573	2.585	2.588	2.590	2.601	+2%
Warschau 60-90 m²	2.550	2.583	2.627	2.622	2.624	2.611	2.618	2.650	+4%
Breslau bis 38 m²	2.295	2.375	2.407	2.398	2.372	2.364	2.324	2.312	+1%
Breslau 38-60 m²	1.906	1.935	1.974	1.971	1.968	1.964	1.961	1.974	+4%
Breslau 60-90 m²	1.769	1.789	1.815	1.814	1.800	1.805	1.807	1.810	+2%
Poznan bis 38 m²	1.967	1.978	1.971	1.990	1.961	1.991	2.014	2.007	+2%
Poznan 38-60 m²	1.787	1.827	1.848	1.835	1.812	1.816	1.782	1.804	+1%
Poznan 60-90 m²	1.625	1.618	1.623	1.628	1.629	1.603	1.611	1.624	0%
Krakau bis 38 m²	2.545	2.622	2.656	2.562	2.570	2.603	2.600	2.569	+1%
Krakau 38-60 m²	2.218	2.266	2.318	2.312	2.278	2.292	2.285	2.285	+3%
Krakau 60-90 m²	2.276	2.323	2.392	2.449	2.385	2.383	2.385	2.370	+4%

Tabelle 2: Immobilienpreise in Polen für Bestandsimmobilien (Angaben in EUR), Umrechnungskurs 1 EUR / 4,40 PLN

Preise für Bestandsimmobilien in Polen: Erkenntnisse im Betrachtungszeitraum

Während die Bauträger im Neubausegment bereits im März Rabatte gewährten, stiegen die Preise im Bestandsimmobilienmarkt in fast allen Städten bis einschließlich März d.h. auch in Zeiten des Lockdowns!
die beste Wertentwicklung zeigten Bestandsimmobilien in Danzig, gefolgt von Warschau, Breslau und Krakau
im Monat April sind die meisten Immobilienpreise für Bestandsimmobilien leicht gefallen

Quellen: Eigene Auswertung, Datenquellen Indeks urban.one / Bankier.pl

Rechtlicher Hinweis : Das Kopieren des Bloginhalts (Contentdiebstahl) für gewerbliche Zwecke ist ohne vorherige Zustimmung untersagt! Bei Verstoß werden rechtliche Schritte eingeleitet.

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David Lis, M. Sc.

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Steuer für Immobilien in Polen: Interview mit Steuerexperten von RSM Poland

Experten-Interview, 24.02.2020

Steuer für Immobilien in Polen – Experteninterview mit Steuerberater Przemysław POWIERZA, RSM POLAND

Wer eine oder mehrere Immobilien in Polen kaufen möchte, wird sich früher oder später mit einem wichtigen Punkt beschäftigen: der Steuer. Immobilien in Polen können von einigen Steuerarten betroffen sein wie z. B. der Umsatzsteuer (VAT), die Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen (vergleichbar mit der Grunderwerbsteuer), Schenkungssteuer, die jährliche Grundsteuer oder die Spekulationssteuer. Um Ihnen einen allgemeinen Einstieg in die steuerlichen Themen für Immobilien in Polen zu verschaffen, hat Immobilienmakler David Lis ein Interview mit einer renommierten Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft durchgeführt, RSM Poland. RSM Poland ist in Polen das zehntgrößte Wirtschaftsprüfungsunternehmen* und das erfolgreichste Steuerberatungsunternehmen**. Im Laufe des Jahres prüft RSM Aktiva mit dem Wert von mehr als 2,5 Mrd. Euro, verbucht mehr als 200.000 Rechnungen, erstellt Lohn- und Gehaltslisten für fast 50.000 Personen und fertigt ca. 12.000 Steuererklärungen an.

Bekomme ich die MwSt. beim Kauf von Neubauimmobilien? Wie hoch sind die Steuer bei Vermietung von Immobilien in Polen?

Immobilienexperte David Lis: Herr Powierza, Sie sind Tax-Partner und Steuerberater bei RSM in Poznan. Vielen Dank, dass Sie sich für das Interview Zeit genommen haben. Ich bin der Meinung, dass jedem deutschen Käufer einer Immobilie in Polen die steuerlichen Grundlagen bekannt sein sollten.

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: gerne Herr Lis.

Immobilienexperte David Lis: Ich komme direkt zu meiner ersten steuerlichen Frage zum Immobilienkauf in Polen. Viele meiner Maklerkollegen werben in ihren Inseraten, dass (deutsche) Immobilienkäufer beim Kauf von Neubauimmobilien – speziell an der polnischen Ostsee – die MwSt. bzw. VAT von 23 % vom polnischen Finanzamt erstattet bekommt. Ist das tatsächlich so einfach und vor allem so „selbstverständlich“ wie es viele versprechen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Theorie ist immer schön, Praxis schon weniger schön – auf jeden Fall nicht so einfach. Vor allem muss man hier deutlich machen, dass es sich nicht um klassische Erstattung der Mehrwertsteuer handelt, wie die Privatpersonen dies beim Einkaufen im Ausland kennen. Hier ist es vielmehr das Recht auf Vorsteuerabzug gemeint, welches mit der Geschäftstätigkeit im Bereich der Vermietung und Verpachtung von Immobilien in Polen zusammenhängt. Man muss also zunächst Kaufmann in Polen werden und eine Geschäftstätigkeit im Bereich der Vermietung andauernd führen. Das erzwingt wiederum einige Formalien wie z. B steuerliche Registrierung, Rechnungsstellung gemäß lokalen polnischen Regelungen, notwendige (wenn auch stark eingeschränkte) Buchhaltung und Steuerabrechnung. Volle Erstattung der Mehrwertsteuer (VAT) wäre nur dann erreichbar, wenn die Vermietung über mindestens 10 Jahr hinweg dauert.

Immobilienexperte David Lis: Muss ich eine Firma in Polen gründen, um die Erstattung zu bekommen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Nein, das geht auch als Privatperson. Alles hängt von dem Umfang des Geschäfts ab – kann dieses nicht mehr als „private Vermögensverwaltung“ angesehen werden, so müsste man ein Gewerbe anmelden lassen.

Immobilienexperte David Lis: Kann ich all die von Ihnen angesprochenen steuerlichen Formalien selbst erledigen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Es gibt zwar bereits Gemeinde- und Finanzämter in den zu Deutschland angrenzenden Kommunen, wo man auch deutschsprachige Beamten treffen kann, immerhin ist es aber sehr selten der Fall. Zudem kommt noch die Notwendigkeit, manchmal wirklich recht komplexe Steuervorschriften im Griff zu behalten, wodurch auch polnische Staatsbürger diese Themen lieber Experten überlassen. Beherrscht man die polnische Sprache nur geringfügig oder gar nicht, so empfiehlt es sich doch ein deutschsprachiges Beraterteam zu engagieren – selbst wenn es etwas mehr Kosten mit sich bringt. Längerfristig wird sich das sowieso lohnen, da man dadurch Zeit spart und sich einfach Ruhe kauft.

Immobilienexperte David Lis: Angenommen, ich kaufe eine Neubauimmobilie in Swinemünde, die erst in einem Jahr oder später fertiggestellt wird – wann bekomme ich für die gekaufte Immobilie in Polen die Steuer d. h. MwSt. (23 % VAT) erstattet?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Sofern man die grundlegende Bedingung erfüllt, dass man selbst besteuerte Umsätze ausführt (also die Immobilien gegen Miete inkl. Mehrwertsteuer vermietet), darf man die Erstattung der Mehrwertsteuer schon nach dem Abschluss der ersten Abrechnungsperiode (es ist grundsätzlich ein Monat) beantragen. Bei größeren Erstattungsbeträgen (und bei Immobilien ist es regelmäßig der Fall) muss man aber zugleich mit der genaueren Prüfung des Finanzamtes rechnen. Somit landet das Geld auf dem Bankkonto des Antragstellers in der Praxis nach ungefähr 2-3 Monaten (bei Neubau mit Fertigstellung in Zukunft ca. 180 Tage). Als registrierter Unternehmer wird man als „inländischer Steuerpflichtiger“ behandelt – das hat zur Folge, dass für Zwecke der Erstattung ein polnisches Bankkonto (d.h. Bankkonto bei einer polnischen Bank oder ein Bankkonto bei einer polnischen Niederlassung einer ausländischen Bank) notwendig ist. In einigen Fällen wie zum Beispiel bei Neubauimmobilien, welche noch einige Zeit dauern, wäre auch die Erstattung noch in der Vorbereitungsphase des Vermietungsgeschäfts denkbar (je nach Zahlungsplan der zu begleichenden Bauträgerrechnungen). Man muss aber zusammen mit dem Erstattungsantrag die vorbereitenden Maßnahmen dem Finanzamt nachweisen und die verlängerte Frist von 180 Tagen (welche u.U. noch verlängert werden kann – zwecks Nachprüfung) ab der Antragstellung in Kauf nehmen.

Immobilienexperte David Lis: Wie sieht das konkret in Zahlen ausgedrückt aus? Angenommen, ich kaufe eine Neubauimmobilie für 1,2 Mio. PLN (Zloty) inkl. 23 % MwSt., dann zahle ich unter Erfüllung aller Bedingungen effektiv nur den Nettokaufpreis von 924.000 PLN (Zloty). Das wäre ja eine Ersparnis von 276.000 PLN, umgerechnet ca. 65.000 EUR?!

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Ja, es ist richtig, obwohl man mit dem Wort „Ersparnis“ eher vorsichtig umgehen soll. Das Mehrwertsteuersystem funktioniert einfach so, dass die Steuer durch die Endverbraucher getragen wird. Dies hat zur Folge, dass ich keine Mehrwertsteuer zahle, solange ich als Unternehmer und kein Endverbraucher angesehen werden kann. Falls also die Immobilie ausschließlich für Vermietung gedacht und tatsächlich genutzt wird, zahle ich keine Steuer auf Konsumausgaben – diese wird nämlich durch meine Mieter finanziert. Entscheide ich mich dagegen das Häuschen an der Ostsee gelegentlich auch privat zu nutzen – so müsste ich die Mehrwertsteuer anteilig auch bezahlen und die Erstattung entsprechend einschränken.

Immobilienexperte David Lis: Manchmal können Immobilienkäufer gegen Aufpreis eingerichtete Neubauimmobilien kaufen d. h. mit der kompletten Innenausstattung (Möbel, Badezimmer, Elektrogeräte usw.). Bekomme ich dafür grundsätzlich auch die MwSt. (VAT) erstattet?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Natürlich. Sofern die ganze Ausstattung auch ausschließlich für Vermietungszwecke genutzt wird – der Anspruch auf Erstattung (bzw. Abzug) bleibt bestehen.

Immobilienexperte David Lis: Was passiert, wenn ich meine Immobilie in Polen aus unerwarteten Gründen vor Ablauf der 10-jährigen Frist verkaufen muss? Muss ich die erhaltene Mehrwertsteuer für die Immobilie in Polen zurückzahlen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Das Vorsteuerabzugsrecht wird bei Immobilien in Polen über 10 Jahre (genauer gesagt über 120 Monate) beobachtet – d.h. falls man innerhalb dieser Periode seine Geschäftstätigkeit abschließt bzw. die Immobilie für steuerbefreite Umsätze zu nutzen beginnt oder diese auch (i.d.R. steuerbefreit) verkauft, so müsste man die bereits erstatte Steuer anteilig an die Finanzverwaltung zurückzahlen.

Immobilienexperte David Lis: Muss ich Einnahmen aus Vermietung meiner Immobilien in Polen in Deutschland oder in Polen abführen? Wie hoch sind die Steuersätze in Polen für Immobilienvermietungen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Einkommensteuer aus Vermietung (oder Verpachtung) der Immobilien wird grundsätzlich in dem Staat erhoben, in welchem sich die Immobilie befindet, demnach Polen. Diese Regelung ergibt sich direkt aus dem deutsch-polnischen Doppelbesteuerungsabkommen. Folglich werden die Einkünfte aus V&V in Polen, demnach durch den polnischen Fiskus erhoben. Es gibt zwei Formen der Steuer: ein progressiver Stufentarif (17 % bis 85.528 PLN Mieteinnahmen und 32 % auf Differenzbetrag über 85.528 PLN) mit der Möglichkeit etwaige Werbungskosten noch abzusetzen oder eine pauschale (ebenfalls progressive) Besteuerung von 8,5 % (für Einnahmen bis 100.000 PLN) bzw. 12,5 % ohne Werbungskostenabzug.

Immobilienexperte David Lis: Ist die Berechnungsgrundlage Warm- oder Kaltmiete?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Es kommt auf den individuellen Mietvertrag an. Bei einer kurzfristigen Vermietung von Ferienimmobilien wäre es i.d.R. die Warmmiete.

Immobilienexperte David Lis: Welche Werbungskosten darf ich grundsätzlich bei dem progressiven Stufentarif ansetzen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Wählt man die Besteuerung nach allgemeinen Grundsätzen (progressiver Stufentarif von 17 % (bis 85.528 PLN) und 32 % (über 85.528 PLN), so darf man für die mit der Transaktion zusammenhängende Werbungskosten für diverse Medien und externe Dienstleistungen, sowie z. B. Makler, Notar, Abschreibung der Immobilie usw. ansetzen. Es gibt noch weitere Möglichkeiten, diese müssen aber immer individuell genau geprüft werden.

Immobilienexperte David Lis: In welchen Bereichen können Sie private oder gewerbliche Kunden aus Deutschland bei steuerlichen Themen in Polen unterstützen und wo befinden sich Ihre Niederlassungen?

RSM Steuerexperte Przemysław Powierza: Wir betreuen private und geschäftliche Kunden bei allen steuerlichen Themen – d. h. sowohl in ertragssteuerlichen, als auch in umsatzsteuerlichen Angelegenheiten. Wir unterstützen Sie vollumfänglich seit dem ersten Schritt – d. h. wir kümmern uns um die Registrierung (Anmeldung), führen die notwendigen Aufzeichnungen, Beraten zu optimalen Lösungen und vertreten vor der Finanzverwaltung. Im Rahmen des sog. German Desk sind wir im Stande, dass alles vollständig auf Deutsch abzuwickeln – derzeit an 2 unseren Standorten in Poznan und in Szczecin, künftig auch in Warszawa und in Katowice.

Immobilienexperte David Lis: Herr Powierza, vielen herzlichen Dank für das Interview.

Sie benötigen steuerliche Unterstützung in Polen?

Informationen zum Interviewpartner

Przemysław Powierza ist Tax Partner, Steuerberater und Tax Advisor bei RSM Poland – dem führenden Netzwerk von unabhängigen Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsunternehmen mit 810 Niederlassungen in über 120 Ländern. Weiterhin ist er öffentlich bestellter und vereidigter Übersetzer und Dolmetscher für deutsche Sprache (Zul.-Nr.: TP/86/09). Herr Powierza ist Absolvent der Europa-Universität Viadrina in Frankfurt/Oder. Er studierte an der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät mit Schwerpunkt Steuern und Steueroptimierung. Bei RSM Poland arbeitet er seit 2005.

RSM Poland

Droga Debinska 3b, 61-555 Poznan, Polen
T +48 61 8515 766 | M +48 600 335 610 | E przemyslaw.powierza@rsmpoland.pl | Web www.rsmpoland.pl

Quellenangaben:

*nach dem Ranking der Wirtschaftsprüfungsunternehmen der Tageszeitung Rzeczpospolita vom 18. April 2016)

** nach dem Ranking der Tageszeitung Dziennik Gazeta Prawna vom 13. März 2013.

Rechtlicher Hinweis: Dieses Interview ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bitte wenden Sie sich an Ihren Steuerberater.

Zehn Irrtümer Immobilienkauf in Polen

30.12.2019 – 11:25 Uhr, geschrieben von David Lis

Beim Immobilienkauf in Polen fällt immer eine Grunderwerbsteuer an?! In Polen gibt es keine Grundbücher?! Deutsche Käufer können Immobilien in Polen nur mit behördlicher Genehmigung kaufen oder verkaufen?! All diese Behauptungen sind falsch.Obwohl Polen als Nachbarland zu Deutschland fast ein Katzensprung entfernt ist, gibt es dort teils sehr abweichende Unterschiede zum deutschen Immobilienmarkt. Viele deutschsprachige Immobilienkäufer, die in polnische Immobilien investieren möchten, entscheiden oder beurteilen auf Basis der eigenen Immobilienerfahrungen aus dem Heimatmarkt. Diese Vorgehensweise ist jedoch nicht immer fördernd und richtig. Daher erfahren Sie zum besseren Verständnis in diesem Blog:

Zehn Irrtümer zum Immobilienkauf in Polen

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 1 – Eigentumsübertragung

Behauptung: „Ich werde rechtlicher Eigentümer einer Immobilie in Polen erst mit Grundbucheintrag“. Falsch!

Anders als in Deutschland werden Sie bereits bei der notariellen Beurkundung des Hauptvertrages rechtlicher Eigentümer, unabhängig davon, ob der Verkäufer sein Geld erhalten hat. Der Eintrag in das polnische Grundbuch hat nur einen deklaratorischen Charakter. Aus diesem Grund ist es in Polen unüblich, den Kaufpreis erst nach der notariellen Beurkundung zu bezahlen.

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 2 – Zahlung mit ausländischer Währung

Behauptung: „Ich kann den Kaufpreis für eine Immobilie in Polen ruhig mit EUR bezahlen“. Falsch!

In Polen ist der Zloty (PLN) die offizielle Landeswährung. Erst unter ausdrücklicher Zustimmung des Verkäufers ist eine Immobilientransaktion in EUR möglich.

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 3 – Verwandter in Rolle des Dolmetscher

Behauptung: „Mein deutsch-polnischer Verwandter kann einen gerichtlichen Dolmetscher ersetzen“. Falsch!

Sofern Sie der polnischen Sprache nicht mächtig sind, muss bei jedem Gang zum Notar (z. B. Vollmachtserteilung, Vorvertrag, Hauptvertrag) immer ein vereidigter Dolmetscher bestellt werden. Es reicht nicht aus, wenn eine Person beide Sprachen sehr gut beherrscht und „übersetzt“.

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 4 – alle Verträge in deutscher Sprache

Behauptung: „Für deutschsprachige Käufer werden alle Dokumente in deutscher Sprache bereitgestellt.“ Falsch!

Da Polnisch die Landessprache Polens ist, werden alle Verträge in polnischer Sprache verfasst. Schriftliche Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer können selbstverständlich immer vorab auf Wunsch des Käufers auf seine Kosten erstellt werden. Ansonsten werden notarielle Verträge beim Notar mündlich durch den gerichtlichen Dolmetscher übersetzt. Die Kosten für eine mündliche Übersetzung belaufen sich auf ca. 100-150 EUR.

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 5 – Zahlungszeitpunkt der Nebenkosten

Behauptung: „Die Grunderwerbsteuer und sonstige Kaufnebenkosten wie Notar, Makler können ein paar Wochen nach Beurkundung bezahlt werden“. Falsch!

Während Immobilienkäufer in Deutschland die Rechnung über die Grunderwerbsteuer etwa sechs bis acht Wochen nach Beurkundung per Post bekommen, ist die Regelung in Polen komplett anders. Die Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (ähnlich zur deutschen Grunderwerbsteuer) fordert der polnische Notar immer vom Käufer ein und leitet diese an das polnische Finanzamt weiter. Die Steuer muss spätestens am Tag der notariellen Beurkundung beim Notar eingegangen sein. Weiterhin sind in der Regel am Tag der Beurkundung die Notargebühren, Übersetzungskosten (zumindest mündliche Übersetzung) und das Maklerhonorar zu zahlen.

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 6 – Mehrwertsteuererstattung vom deutschen Finanzamt

Behauptung: „Beim Kauf von Immobilien in Polen bekomme ich vom deutschen Finanzamt die Mehrwertsteuer erstattet“. Falsch!

Wieso sollte der deutsche Fiskus Ihnen die Mehrwertsteuer beim Kauf einer Immobilie im Ausland erstatten? Es besteht allerdings grundsätzlich unter Erfüllung von mehreren Bedingungen und langjährigen Verpflichtungen, die MwSt. vom polnischen Finanzamt erstatten zu lassen.

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 7 – Polen’s Immobilienmarkt ist hochriskant

Behauptung: „Der polnische Immobilienmarkt ist gesetzlich nicht reguliert und für ausländische Käufer mit hohen Risiken verbunden“. Falsch!

Das US-amerikanische Unternehmen Jones Lang LaSalle Incorporated veröffentlich jedes Jahr den weltweiten sog. JLL-Immobilientransparenzindex. Jedes Land wird nach verschiedenen Kriterien beurteilt und bewertet. Im Jahr 2018 belegte Deutschland im globalen Ranking Platz 9, hingegen Polen Platz 20. In der Kategorie „rechtliche und behördliche Rahmenbedingungen“ hat Polen sogar etwas besser als Deutschland abgeschnitten. Zum Vergleich: der für deutsche Käufer beliebte spanische Immobilienmarkt belegte im Jahr 2018 Platz 19. Ein weiteres Indiz für die Attraktivität des polnischen Immobilienmarktes sind deutschsprachige Großinvestoren, die weit über 1 Mrd. EUR in gewerbliche Immobilien in Polen investiert haben.

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 8 – Deutsche Banken finanzieren immer Immobilien in Polen

Behauptung: „Ich bekomme ohne Probleme eine Bankfinanzierung für den Immobilienkauf in Polen“. Falsch!

Banken aus Deutschland finanzieren keine Immobilien in Polen, es sei denn, man gewährt der Hausbank inländische Sicherheiten wie z. B. deutsche Immobilien. Diese können Sie beleihen und erhalten eine in der Regel marktübliche Baufinanzierung. Beachten Sie, dass die Bearbeitungszeit bis zu 8 Wochen dauern kann, bis die Geldmittel auf Ihr Konto eingehen. Daher: klären Sie zunächst die Finanzierung (siehe Blog über Finanzierung von Immobilien in Polen), bevor Sie sich auf die Immobiliensuche in Polen machen. Polnische Banken finanzieren keine Ausländer mit Wohnsitz im Ausland!

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 9 – Grunderwerbssteuer

Behauptung: „Beim Kauf von Immobilien in Polen ist immer eine Grunderwerbssteuer fällig“. Falsch!

Beim Kauf von Neubauimmobilien zahlen Sie in Polen keine Grunderwerbsteuer. Lediglich bei Bestandsimmobilien ist eine Steuer von 2 % (landesweit) an zu zahlen. Die geringe Grunderwerbsteuer macht den polnischen Immobilienmarkt attraktiv.

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 10 – polnische Immobilien sind immer billig

Behauptung: „Für 100.000 EUR bekomme ich eine günstige Traumimmobilie in Bestlage“. Falsch!

Ob Sie es glauben oder nicht, auch in Polen kann eine kleine 30 m² Wohnung schnell 500 EUR Kaltmiete/Monat kosten. In Warschau betrug z. B. der Quadratmeterpreis für eine Luxusimmobilie im Jahr 2019 ca. 8.500 EUR (landesweite Rekordtransaktion).

Das gleiche gilt auch für die Ostsee. Wer beispielsweise in den beliebten Urlaubs- und Kurorten Swinemünde oder Kolberg eine große Traumwohnung in Bestlage mit direktem Meerblick für 100.000 EUR sucht, wird hier entäuscht sein.

Obwohl besonders die Immobilienpreise in beliebten touristischen Regionen und Metropolstädten in den letzten Jahren bemerkbar gestiegen sind, ist der polnische Immobilienmarkt noch durstig und nicht gesättigt.

Die Miet- oder Kaufpreise für polnische Metropolstädte wie Krakau, Breslau oder Danzig sind teilweise deutlich teurer als in vielen deutschen B- oder C-Städten. Vergleicht man allerdings die durchschnittlichen Immobilienpreise für sehr gute Lagen in deutschen und polnischen Metropolstädten (z. B. Hamburg, Stuttgart, München, Breslau, Danzig, Poznan usw.), so ist Polen schätzungsweise tatsächlich um das 2 bis 3-fache günstiger pro Quadratmeter. Aus meiner Sicht ist der Immobilienmarkt in Polen noch „durstig“.

Sie möchten Immobilien in Polen kaufen und möchten einen Spezialisten an Ihrer Seite haben?

David Lis, Master of Science

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

!!! Das Kopieren des Blogartikels ohne Quellenangabe („David Lis, www.immobilie-polen.de“) ist untersagt.

Bei Verstoß werden rechtliche Schritte eingeleitet !!!

Rechtlicher Hinweis:

Die hier aufgeführten Informationen ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Um eine rechtlich abgesicherte Einschätzung zu erhalten, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens. Alle Angaben sind ohne Gewähr von Richtigkeit und Vollständigkeit.

Wieso eine Finanzierung von Immobilien in Polen nicht möglich ist

20.11.2019 – 15:55 Uhr, geschrieben von David Lis

In Zeiten einer niedrigen Zinspolitik ist das Interesse vieler Immobilienkäufer an einer bankgünstigen Immobilienfinanzierung groß. Die Frage ist jedoch, bekommt man so leicht eine Finanzierung für polnische Immobilien? Anders als bei deutschen Wohnobjekten gibt es beim Kauf von Immobilien in Polen andere Spielregeln in Bezug auf die Finanzierung. Insbesondere vielen deutschsprachigen Privatpersonen ist diese Gegebenheit nicht bekannt. David Lis, Immobilienberater für Immobilien in Polen klärt Sie auf!

Wenn Sie eine Finanzierung für Immobilien in Polen benötigen, sprechen Sie bitte mit Ihrer Hausbank.

Ich bin kein Kreditvermittler.

Finanzierung von Immobilien in Polen: deutsche oder polnische Bank? Beides so gut wie unmöglich!

Beim Erwerb von Immobilien in Polen ist zunächst die Finanzierung zu klären – noch vor der eigentlichen Objektsuche. Kann ich den Kaufpreis inkl. der Nebenkosten komplett aus eigenen Mitteln finanzieren? Wenn ja, wie hoch ist mein Budget? Wie viel Fremdkapital benötige ich? Kann ich mir überhaupt eine polnische Immobilie leisten?! Die Finanzierung kann bereits vor der Objektsuche ein KO-Kriterium sein und den Traum einer möglichen Immobilie in Polen platzen lassen.

Der polnische Immobilienmarkt ist für viele Banken und Finanzierungsdienstleister aus Deutschland komplettes Neuland. Nur die wenigsten kennen sich mit den polnischen Immobiliengesetzen, Kaufpreisen und sonstigen Gegebenheiten aus. Zusätzlich gibt es weitere Barrieren, die eine Finanzierung von Immobilien in Polen erschweren bzw. nicht ermöglichen. Dazu gehören:

Sprachbarriere: Bankangestellte aus Deutschland sprechen grundsätzlich kein polnisch. Grundbuchprüfungen und andere mit der Immobilie zusammenhängende Dokumente müssten übersetzt werden. Dieser Aufwand ist für Banken enorm und somit unwirtschaftlich.
Fremde Landeswährung: Obwohl Polen seit mittlerweile 20 Jahren zur EU angehört, gibt es im Nachbarland nach wie vor keinen EUR als offizielle Landeswährung.
Absicherung gegen Zahlungsausfall: Banken aus Deutschland bevorzugen eher Sicherheiten nach dem deutschen Recht (z. B. Verpfändung von deutschen Lebensversicherungen, inländischen Immobilien, sonstige inländische Vermögensgegenstände oder Finanzanlagen usw.). Diese sind im Falle eines Zahlungsausfalls (z. B. bei Vollstreckung) in Deutschland unbürokratischer und schneller durchsetzbar als eine Auslandsimmobilie.

Eine komplette Finanzierung einer Immobilie in Polen durch eine Bank aus Deutschland ist ohne ausreichende (inländische) Absicherungen nicht möglich. Unbefristete Arbeitsverträge mit sehr guten Gehältern reichen hierzu als Absicherung für die Bank nicht aus.

Finanzierung von Immobilien in Polen: Bekommt man als Deutscher eine Finanzierung durch eine polnische Bank? Leider Nein !

Die Antwortet ist kurz und knapp: Leider bekommen deutsche Staatsbürger bei polnischen Banken grundsätzlich keine Finanzierung für Immobilien in Polen. Dazu gibt es mehrere Gründe:

Wohnsitz ist im Ausland (Deutschland): Schuldner mit Sitz im Ausland (außerhalb Polen) stellen für polnische Banken ein erhöhtes Risiko dar, da im Falle eines Zahlungsausfalls der Kunde schwierig oder nur mit großem bürokratischen Aufwand verfolgbar ist
Kein Einkommen in Zloty: Da der Zloty (PLN) die offizielle Landeswährung in Polen ist, muss ein Kreditnehmer ein Einkommen in Zloty (Heimatwährung) vorweisen können.

Unabhängig von den beiden genannten KO-Kriterien sind die Zinskonditionen für Immobiliendarlehen auf dem polnischen Immobilienmarkt unattraktiver als in Deutschland.

Immobilien in Polen: Gibt es überhaupt Lösungen, um polnische Immobilien zu finanzieren?

Ja, grundsätzlich gibt es zwei Lösungen, um Immobilien in Polen mit Fremdkapital zu erwerben.

Option 1 – freier Ratenkredit

Grundsätzlich ist ein freier Ratenkredit durch eine Bank aus Deutschland möglich. Abhängig von der Kreditsumme, welche Ihre Bank Ihnen maximal gewähren kann, können Sie die Geldmittel frei verwenden. Bei einer Kreditzusage durch Ihre Bank bekommen Sie die Geldmittel auf Ihr Konto überwiesen und können gegenüber Verkäufern beim Immobilienkauf in Polen als „schneller Käufer“ auftreten. Beachten Sie, dass freie Ratenkredite grundsätzlich eine maximale Dauer von 10 Jahren haben. Die Zinskonditionen sind grundsätzlich weniger attraktiv als bei einer klassischen Baufinanzierung.

Option 2 – Beleihung einer deutschen Immobilie (Empfehlung)

Sofern Sie mehrheitlich oder komplett abbezahlte Immobilien in Deutschland besitzen, besteht die Möglichkeit, diese als Sicherung zu beleihen (Hypothekendarlehen). Im Vorfeld teilen Ihrer Bank mit, wie viel Kapital für die Investition einer Immobilie in Polen notwendig ist. Ihre Hausbank oder Ihr Finanzierungsvermittler erteilt Ihnen nach internen Prüfungen später Auskunft, zu welchen Betrag Sie Ihre deutsche Immobilie(n) höchstens beleihen können. Die Bank sichert sich über die Grundschuld in Deutschland ab. Der wesentliche Vorteil dabei ist, dass dies wie eine „echte“ Baufinanzierung funktionieren kann d.h. mit attraktiven Zinskonditionen. Eine der Voraussetzungen ist jedoch, dass der Beleihungswert der deutschen Immobilie natürlich dem Kaufwert zuzüglich Kaufnebenkosten der Immobilie in Polen mindestens abdecken kann.

Fazit: Immobilien in Polen mit kompletter Fremdfinanzierung können über eine Bank aus Deutschland nur dann erworben werden, wenn ausreichende inländische Sicherheiten vorliegen z. B. Hypothek auf eine eigene (deutsche) Immobilien.

Die polnische Wirtschaft – Aktuelle Entwicklung

08.10.2019 – 10:02 Uhr

Das AußenwirtschaftsCenter in Warschau (Wirtschaftskammer Österreich) hat die wichtigsten Informationen zur polnischen Wirtschaft zusammengefasst. Wirtschaftswachstum, hohe Beschäftigungszahl, steigender Konsum – all das macht Polen weiterhin zu einem attraktiven Investitions- und Exportland. Die Prognose für Polens BIP für 2019 liegt bei + 4 % und auch für das kommende Jahr wird noch ein Wachstum von über 3,5 % erwartet.

Wirtschaft in Polen

Polen hat sich in den letzten Jahren zu einer der wichtigsten Volkswirtschaften in der Region entwickelt. Mittlerweile ist das Land in den Top 25 Volkswirtschaften der Welt angekommen. Das Interesse an Polen als Investitionsstandort und Absatzmarkt ist seit dem EU Beitritt 2004 deutlich gestiegen; Weit über 100 Mrd. Euro an ausländischen Direktinvestitionen (ADIs) flossen seitdem nach Polen. Bedeutende Wirtschaftssektoren sind: Landwirtschaft, Bergbau, Verarbeitende Industrie, Automobilindustrie, Bauwirtschaft, Einzelhandel und Dienstleistungen. Zu den wichtigsten Exportländern für Polen zählen Deutschland, die Tschechische Republik und Großbritannien. Importiert wird vor allem aus Deutschland, China und Russland.

Wirtschaft in Polen: Sektor Automotive

Polen ist mittlerweile einer der wichtigsten Produzenten von Fahrzeugen, Auto- und Ersatzteilen in den MOE-Ländern. Automotive ist nun ein signifikanter Wirtschaftszweig, sowohl hinsichtlich seines Produktionswertes, der Beschäftigung, der Investition als auch der Exporte. Gleichzeitig verfügt Polen über den regional größten Markt für den Verkauf von Dienstleistungen im Bereich Automotive.

2015 haben Automobilhersteller in Polen Investitionsaufwendungen in Rekordhöhe von 1,65 Mrd. Euro getätigt. Auch für das kommende Jahr sind Investitionen geplant, so arbeitet Mercedes derzeit an einer neuen Motorenproduktion sowie an einer Batterieproduktion in Polen.

Ein besonderes Augenmerk wird von der polnischen Regierung auf Elektromobilität gelegt: Bis 2025 sollen in Polen eine Million Elektroautos produziert werden und auch die dafür notwendige Infrastruktur geschaffen werden. Dies kann nur mit Kooperationen und Input aus dem Ausland gelingen und somit öffnen sich große Chancen für Österreichische Know-how sowie Produkt-Lieferanten im Bereich Elektromobilität.

Wirtschaft in Polen: Sektor Bau-Infrastruktur

Der polnische Bausektor war in 2016 für 6,4 % des BIP verantwortlich und beschäftigte ca. 6 % der polnischen Arbeitnehmer. Der Sektor ist einer der größten Nutznießer des EU Funds mit ca. 20 Milliarden Euro für Umwelt- und Infrastruktur-Entwicklung.

Dieser Sektor bietet viele Investitionsmöglichkeiten da Polen noch immer sehr wettbewerbsfähige Löhne hat und moderne Technologien, Maschinen und Materialen vorhanden sind. Die polnische Regierung hat in 2017 weitere PLN 28 Milliarden für das „National Road Construction Program“ genehmigt unter welchem gesamt PLN 135 Milliarden für den Bau von 3.900 km Straßen und 57 neue Ringstraßen zur Verfügung gestellt werden.

Weitere Projekte die den Infrastruktur-Sektor fördern sind länderübergreifende Bahnstrecken, Straßen, Elektromobilität, Öl- und Gas-Pipelines und Verteilungsnetzwerke. Auch Österreichische Unternehmen sind in dieser Industrie in Polen bereits stark vertreten.

Wirtschaft in Polen: Sektor Technology & Innovation

Polen gilt für viele Knowledge-Based Unternehmen als eines der interessantesten Länder. Im Bloomberg Innovation Index von 2018 steht Polen an 21. Stelle als „innovativste Wirtschaft der Welt“ – nur zwei Stellen hinter China und noch vor z.B. Hong Kong. Ein großes Potential ist gegeben im Bereich Innovation, Design, Programmierung und IT. Es gibt hierzu nicht nur eine aufstrebende Start-up-Landschaft, sondern auch staatliche und private Förderprogramme. Speziell im Bereich Fin-Tech und Spieleentwicklung rangiert Polen auf den vordersten Plätzen in Europa.

Das Thema Innovation ist in Polen sehr breit gefächert und spiegelt sich in allen Industrien wieder. So ist die Förderung der Elektromobilität ein zentraler Punkt im Regierungsproramm und auch der Ausbau der innovativen Energiegewinnungsmöglichkeiten steht im Vordergrund. Smart Cities Projekte werden in allen großen polnischen Städte umgesetzt, speziell in Südpolen (Krakau-Kattowitz-Breslau) gibt es bereits regelmäßigen Kontakte mit Österreich.

Auch für die kommenden Jahre wird eine rasante Entwicklung des IT Marktes erwartet. Gründe sind der steigende Bedarf im Land, als auch die Ansiedlung von globalen IT Firmen wie Microsoft, HP oder Google. Auch der Marktanteil bei IT-Services (z.B. Outsourcing) und Programmierung zeigt eine starke Steigerung. Positive Faktoren die das Wachstum in den Bereichen IT, Technologie und Innovation beeinflussen sind das hohe Ausbildungsniveau sowie die noch geringeren Lohnkosten.

Wirtschaft in Polen: Statistische Eckdaten (Länderprofil)

Einen kurzen Überblick über die wichtigsten statistischen Daten zu Wirtschaft, Politik und Gesellschaft bietet das Länderprofil Polen der AUSSENWIRTSCHAFT AUSTRIA und der Stabsabteilung Statistik.

zitiert aus Quellen:

https://www.wko.at/service/aussenwirtschaft/polen-laenderreport.pdf

https://www.wko.at/service/aussenwirtschaft/die-polnische-wirtschaft.html

https://wko.at/statistik/laenderprofile/lp-polen.pdf?_ga=2.148937654.1651956134.1570521306-620287947.1570521306

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Zweisprachig (DE-PL)

Kauf- Mietpreise für Immobilien in Breslau nach Stadtbezirken

26.09.2019 – 08:45 Uhr, geschrieben von David Lis

Immobilienmakler und -berater David Lis hat die durchschnittlichen Preise für Immobilien in Breslau (Wroclaw) analysiert und für Sie eine Zusammenfassung aufgestellt. Wie viel kostet im Durchschnitt eine Mietwohnung? Wie sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen? In diesem Beitrag bekommen Sie einen Einblick über die Kauf- und Mietpreise der verschiedenen Stadtbezirke für Immobilien in Breslau (Apartments/Wohnungen).

Wichtiger Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass es sich bei dem hier aufgeführten Datenbestand um Durchschnittswerte handelt. Die Durchschnittswerte beziehen sich auf alle Art von Immobilien in Breslau. Kauf- und Mietpreise für Premium- oder Luxusobjekte haben eine andere Preisklasse.

Immobilien in Breslau: Was macht Breslau als Stadt so einzigartig?

Immobilien in Breslau verzeichnen seit einigen Jahren einen Boom. Breslau gehört mit etwa 640.000 Einwohnern zu der viertgrößten Stadt des Landes und ist gleichzeitig eine der ältesten und schönsten Städte Polens. Die Hauptstadt der Wojwodschaft Niederschlesiens ist zudem ein kulturelles und wissenschaftliches Zentrum mit zahlreichen Bildungseinrichtungen (Hochschulen/Universitäten).

Über 140.000 Studenten machen Breslau zu einer sehr lebendigen Universitätsstadt. Auch unter der Woche sind viele Menschen unterwegs, sodass Cafés, Restaurants oder Bars selbst in den Nebenstraßen gut gefüllt sind. Besonders in den Sommermonaten organisiert die Stadt ständig kulturelle Events (größtenteils kostenlos) auf dem historischen Marktplatz (Rynek) oder auf dem Salzmarkt (Plac Solny).

Mit jährlich über 5 Mio. Besuchern ist die Stadt ebenso ein Touristenmagnet (Stand 2017) und für viele ein Ganzjahresziel. Auszeichnungen wie „Kulturhauptstadt EUROPA“ oder „European Best Destination 2018“ bestätigen die Attraktivität dieser UNESCO-Weltstadt. Aus wirtschaftlichen Aspekten ist der Standort Breslau für Investoren aus aller Welt attraktiv. Breslau überholte z. B. Poznan und Krakau in dem am 26. September 2016 veröffentlichten Ranking der „für die Wirtschaft attraktiven Städte“, das von FORBES.PL zusammen mit dem Zentrum für Wirtschaftliche Information (COIG) erstellt wurde.

Ausländische Konzerne profitieren vom jungen und gut ausgebildeten Humankapital der Metropolstadt. Zahlreiche namhafte in- oder ausländische Unternehmen wie LG, 3M, Siemens, Bosch, Hewlett-Packard, Google, Toshiba, Nokia, Amazon oder Credit-Suisse sind hier stark vertreten

Immobilien in Breslau: Fünf Stadtbezirke

Die Stadt Breslau gliedert sich in fünf Stadtbezirke (ohne Berücksichtigung der kleineren Ortssiedlungen):

1. Stare Miasto (deutsch: Altstadt – Stadtkern)

2. Srodmiescie (deutsch: Innenstadt – nordöstlicher Teil)

3. Krzyki (deutsch: Krietern – die südliche Innenstadt und die Vororte im Süden)

4. Fabryczna (deutsch: Fabrikviertel – die Außenbezirke und Vororte im Westen)

5. Psie Pole (deutsch: Hundsfeld – die Vororte im Norden und im Osten)

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Stare Miasto

Stare Miasto ist der Treffpunkt vieler Breslauer und Touristen. Hier befindet sich das Herzstück der Stadt – das Rathaus auf dem großen historischen Marktplatz mit zahlreichen gut besuchten Restaurants. Musen, Breslauer Oper, die historische Universität, zahlreiche Unternehmen verschiedener Branchen, Fakultäten, Kaufhaus RENOMA, Dominikanische Galerie, historische Markthalle und viele weitere Attraktionen/Sehenswürdigkeiten finden sich im Stadtbezirk Stare Miasto.

Die Kaltmiete pro Meter für Wohnungen liegt durchschnittlich bei 49,64 PLN (11,33 EUR).
Die Durchschnittsgröße einer Wohnung liegt bei ca. 55 m²
Die durchschnittliche monatliche Kaltmiete liegt bei ca. 2.700 PLN (ca. 616 EUR).
Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Stadtbezirk Stare Miasto liegen durchschnittlich bei ca. 10.300 PLN (ca. 2.351 EUR) pro Quadratmeter. Neubauimmobilien in Top-Lagen z. B. entlang Oder-Promenade mit Ausblick auf bedeutende Sehenswürdigkeiten können bis zu 13.000 PLN (ca. 2.968 EUR) pro Meter kosten.

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Srodmiescie

Nördlich der Altstadt befindet sich der interessante Stadtbezirk Srodmiescie (deutsch: Innenstadt). Das Stadtbild in Breslau-Srodmiescie ist besonders durch zahlreiche Studenten geprägt. In Srodmiescie befindet sich ein wichtiges Wahrzeichen der Stadt, ein UNESO-Weltkulturerbe, die Breslauer Jahrhunderthalle. Auf dem Außengelände unmittelbar neben der Jahrhunderthalle finden verschiedene Veranstaltungen statt wie z. B. die Breslauer Fontänen-Show oder weitere interessante Ausstellungen. In Stadtbezirk finden sich auch historische Stadtvillen/Bauwerke, der Breslauer Zoo, der japanischer Garten, die Technische Universität, Grunwaldzki-Platz, Dominsel und das Uni-Klinikum.

Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Breslau-Srodmiescie beträgt ca. 66 m².
Der Mietpreis pro Meter liegt bei ca. 43,50 PLN (ca. 9,93 EUR) und die monatliche Kaltmiete bei ca. 2.873 PLN (ca. 656 EUR).
Eigentumswohnungen im Stadtbezirk Srodmiescie kosten im Schnitt 8.400 PLN pro Quadratmeter. Neubauimmobilien liegen erfahrungsgemäß ca. 20 % über den Durchschnittspreis für Bestandsimmobilien.

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Krzyki

Der Stadtbezirk Krzyki befindet sich im Süden Breslaus (deutsch: Krietern). Breslau-Krzyki gehört für die einheimischen Einwohner zu den bevorzugten Wohngegenden. Auf einer Gesamtfläche von ca. 54 km² leben hier ca. 170.000 Menschen. Die Bewohner von Krzyki schätzen die Ruhe einer lebendigen Großstadt wie Breslau und die dennoch sehr gute Anbindung zum Stadtkern oder zur Autobahn (A4/A8). In nur ca. 20 Min. erreichen Sie den Stadtkern von Breslau mit der Straßenbahn, die alle paar Minuten fährt. Die beiden Hauptverkehrsstraßen, die durch den Stadtteil Krzyki verlaufen, sind mit der Altstadt verbunden („Powstancow Slaskich“ Straße und die „Slezna“ Straße). In Breslau-Krzyki befindet sich der unübersehbare Skytower (höchste Wolkenkratzer mit Luxusimmobilien-, Büro- und Geschäftsräumen). Weiterhin gibt es im Stadtbezirk Krzyki Galeria Wroclawia, Hauptbahnhof Breslau, Wasserturm aus dem 19. Jahrhundert, eine Pferderennbahn, Aquapark, Wirtschaftsuniversität, große Parkanlagen, Wroclawskie-Bielany (Grenze zum Stadtbezirk Krzyki) mit großen Einkaufszentren und Gewerbegebieten.

Die durchschnittliche Wohngröße in Breslau-Krzyki liegt bei ca. 58 m².
Die monatliche Kaltmiete einer Wohnung liegt bei ca. 2.357 PLN (ca. 538 EUR).
Der Kaufpreis für Eigentumswohnung beträgt im Durchschnitt ca. 7.500 PLN (ca. 1.712 EUR)

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Fabryczna

Breslau-Fabryczna ist gemessen an der Fläche und Einwohnerzahl der größte Stadtbezirk in Breslau. Auf einer Fläche von 119 km² leben und arbeiten hier fast 200.000 Menschen. Bewohner, die entlang der Hauptstraßen Lotnicza/Legnicka wohnen, haben i.d.R. sehr gute Anschlussmöglichkeiten zum Stadtkern (PKW oder Straßenbahn). In Breslau-Fabryczna befinden sich Technologieparks, Bürogebäude, Einkaufszentren (wie z. B. Magnolia-Park) sowie der moderne Flughafen Breslaus. Ein wichtiger Anziehungspunkt ist auch das erst 2012 erbaute Stadion (Austragungsort EM 2012, Sportereignisse, Konzerte). In der Nähe vom Stadion entsteht eine interessante Neubausiedlung (Nowe Zerniki) – eine Art Mustersiedlung zeitgenössischer Architektur für Wohn- und Geschäftszentren sowie kultureller Einrichtungen. Die Siedlung wurde von den besten Architekten der Stadt entworfen und soll die Bedürfnisse moderner Stadtbewohner erfüllen.

Die durchschnittliche Größe einer Wohnung liegt bei 56 m².
Der Mietpreis pro Meter liegt bei ca. 40,48 PLN (9,24 EUR).
Die Kaltmiete einer Wohnung beträgt im Durchschnitt ca. 2.267 PLN (517 EUR).
Der Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Breslau-Fabryczna liegt bei ca. 7.200 PLN (1.643 EUR). Neubauobjekte kosten ca. 15-20% über den durchschnittlichen Immobilienpreisen für Bestandsimmobilien.

Immobilien in Breslau: Stadtbezirk Psie Pole

Im Stadtbezirk Psie Pole sind klassische Wohnsiedlungen aufzufinden. Über 90.000 Menschen leben hier. Gemessen an der Fläche ist Psie Pole der zweitgrößte Stadtbezirk in Breslau ( 97,7 km²). Psie Pole war bis 1928 eine eigenständige Stadt im Landkreis Oels und wurde dann nach Breslau eingemeindet. Dieser Stadtbezirk verfügt über einen eigenen Marktplatz, welcher 2013 komplett revitalisiert wurde. Psie Pole ist daher wie eine Stadt in einer Stadt.

Die durchschschnittliche Wohnungsgröße beträgt 57 m²
die monatliche Kaltmiete beträgt ca. 2.335 PLN (ca. 533 EUR)
Im Durchschnitt zahlen Käufer für Eigentumswohnungen ca. 6.800 PLN (ca. 1.552 EUR) pro Quadratmeter.

Umrechnungskurs 1 EUR = 4,38 PLN (Stand 25.09.2019)

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David Lis, Master of Science

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

Unterschiede Immobilienmarkt Polen und Deutschland

15.07.2019 – 18:35 Uhr, geschrieben von David Lis

Kennen Sie die wichtigsten Unterschiede zwischen dem deutschen und polnischen Immobilienmarkt? Hätten Sie zum Beispiel gewusst, dass bei Immobilien in Polen sowohl die komplette, teilweise neuwertige Inneneinrichtung einer Wohnung fast immer im Kaufpreis enthalten sind? Oder hätten Sie gewusst, dass bei Vermietung polnischer Wohnungen in der Regel diese komplett möbliert vermietet werden? Denn unmöblierte Wohnungen sind in Polen für potenzielle Mieter eher unattraktiv. Es gibt viele Unterschiede zwischen beiden Ländern, welche wir Ihnen mit diesem Blog näher aufzeigen möchten. Der Immobilienmakler David Lis hat für Sie die wichtigsten Unterschiede zusammengefasst.

Unterschiede: Immobilienmarkt Deutschland & Immobilienmarkt Polen

Mit diesem Beitrag möchten wir Ihnen den Immobilienmarkt Polen (insb. Wohnsektor) näher vorstellen. Viele Investoren/Privatkäufer aus Deutschland kaufen Immobilien in Polen unter Berücksichtigung ihrer Immobileinerfahrung aus dem Heimatland. Deutsche Käufer müssen sich im Vorfeld bewusst sein, dass der Markt im Nachbarland ein wenig anders tickt – einfach nur anders.

	Immobilienmarkt DEUTSCHLAND	Immobilienmarkt POLEN
Eigentumsquote Wohnimmobilien	ca. 51 %	ca. 84 %
Wohnungsbestand	ca. 42 Mio. Wohnungen	ca. 14,3 Mio. Wohnungen
Durchschnittliche Wohnfläche pro Bewohner	ca. 46,5 m² pro Bewohner	ca. 27,8 m² pro Bewohner
Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf	3,5% - 6,5% je nach Bundesland	2 % landesweit für Bestandsimmobilien 0 % bei Neubau-Immobilien
Grundbuch- und Notarkosten beim Immobilienkauf	ca. 1,5 % des Kaufpreises	ca. 50 EUR für Eintragung in das Grundbuch und Notarkosten ca. 25 – 3.000 EUR (je nach Gegenstandswert). In Polen gibt es eine feste Höchstgrenze für Notare. Diese liegt bei ca. 3.000 EUR.
Wohnungsdefizit (EU-Durchschnitt 489 Wohnungen je 1.000 Einwohner)	507 Wohnungen je 1.000 Einwohner. In Deutschland fehlen ca. 1,9 Mio. bezahlbare Wohnungen	Innerhalb der EU gehört Polen zu den Top-3 Ländern mit dem niedrigsten Wohnungsbestand (376 Wohnungen auf 1.000 Einwohner). In Polen fehlen ca. 2,1 Mio. Wohnungen.
Markt für Kurzvermietungen (z. B. Booking.com)	Hotels dominieren den Markt für Kurzvermietungen deutlich stärker als das Angebot von Ferienwohnungen.	genau umgekehrt: Ferienwohnungen dominieren den Markt für Kurzzeitvermietung deutlich stärker als das Hotelangebot und das obwohl es landesweit ca. 2.800 Hotels gibt (etwa dreimal so viel wie noch im Jahr 2000).
Provisionsregelung bei Mietwohnungs- vermittlung	Bestellerprinzip (i.d.R. bezahlt nur Vermieter den Immobilienmakler)	Vermieter und Mieter bezahlen jeweils das Honorar des Immobilienmaklers
Instrument zur Regulierung der Miete*	Mietpreisbremse	nicht vorhanden
Objektzustand Vermietungsmarkt	In der Regel werden Objekte unmöbliert vermietet Mietvertrag wird grundsätzlich auf unbefristete Zeit abgeschlossen	genau umgekehrt: In der Regel werden Objekte möbliert vermietet (häufig IKEA-Standard) Mietverträge werden i.d.R. auf 1 Jahr abgeschlossen mit Option auf Verlängerung
Renditen in beliebten Großstädten	Immobilien in den Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin sind i.d.R. wenig lukrativ (< 3,6 %). In vielen Stadtteilen der deutschen Top-Großstädte kommen Vermieter nur noch auf Mietrenditen von unter 4 % pro Jahr, teils gar unter 3 %.	Immobilien sind trotz großer Preissteigerungen in Top-Metropolen in der Regel noch attraktiv (5 – 6 % Bruttorendite bei Langzeitvermietung). Bei Zimmervermietung ca. 7-10 %.
Zeitpunkt der Eigentumsübertragung einer Immobilie	Grundsätzlich mit Eintrag im Grundbuch	Grundsätzlich am Tag der notariellen Beurkundung
Höchste Wohngebäude	Colonia-Haus, Köln (147 Meter) Grand Tower, Frankfurt am Main (172 Meter), Fertigstellung 2019	Sky Tower, Breslau (212 Meter), Büro- und Wohngebäude Zlota 44, Warschau (192 Meter)
*in bestimmten Gebieten
Tabelle: Unterschiede Immobilienmarkt Deutschland & Immobilienmarkt Polen (Wohnsektor)

Erläuterungen der Unterschiede auf dem Immobilienmarkt Polen

Eigentumsquote:

Der deutsche Immobilienmarkt ist dadurch gekennzeichnet, dass ungefähr die Hälfte aller Wohnimmobilien vermietet sind. Die Deutschen leben gerne flexibel zur Miete (in Polen ist dieser Trend erst jetzt langsam zu beobachten). Die Polen haben auf dem Wohnmarkt eine Eigentumsquote von über 80 %. Damit gehören sie im Ländervergleich zu den Top-6 Nationen innerhalb der EU mit der höchsten Eigentümerquote (Stand 07-2019). Wieso ist das so? Primär ist es eine Frage der Mentalität – die Polen investieren bereits in einem sehr frühen Alter in „Betongold“, während in Deutschland häufig erst bei „Familienplanung“ über Eigentum nachgedacht wird. Weiterhin gibt es in einigen deutschen Bundesländer sehr hohe Kaufnebenkosten, die eine mögliche Barriere darstellen. Wer beispielsweise in Berlin eine Wohnung kauft, zahlt neben der üblichen Maklerprovision von 7,14 % noch 6 % Grunderwerbsteuer + Notar und Grundbuchgebühren von ca. 1,5 % (in Summe fast 15 % Kaufnebenkosten!).

Durch die sehr hohe Eigentumsquote auf dem polnischen Immobilienmarkt bestehen die dortigen Hausgemeinschaften z. B in Mehrfamilienhäusern grundsätzlich aus sehr vielen einzelnen Kapitalanlegern/Eigentümern. In Deutschland ist es dagegen keine Seltenheit, dass ein Mehrfamilienhaus mit treuen Langzeitmietern nur einem Eigentümer gehört.

Wohnungsbestand:

Der Wohnungsbestand in Deutschland IST deutlich größer als in Polen. Die Bevölkerung in Deutschland ist Polen überegen und gemessen an der Landfläche um ca. 14 % größer als Polen.

Durchschnittliche Wohnfläche pro Bewohner:

Dem polnischen Bürger stehen im Durchschnitt ca. 28 m² Wohnfläche zur Verfügung. Das sind 19 m² weniger als in Deutschland. Wieso ist das so? Der polnische Immobilienmarkt wird sehr stark von 1 bis 2 Zimmer-Wohnungen dominiert. Hier besteht die größte Nachfrage (sowohl im Kauf, als auch in der Vermietung). Zudem kommt es in Polen gelegentlich vor, dass ein 3-4 Personenhaushalt z. B. auf einer Fläche von 50m² lebt (z. B. Eltern mit Kleinkindern). Der Trend bewegt sich jedoch hin zu steigender pro-Kopf-Wohnfläche.

Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Die günstige Grunderwerbsteuer in Polen macht den Immobilienkauf attraktiv. Käufer in Deutschland zahlen in 13 von 16 Bundesländern mindestens 5% Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Immobilie! (Stand 07/2019).

Grundbuch- und Notarkosten beim Immobilienkauf

In Deutschland gilt grundsätzlich, je höher der Kaufpreis, umso höher die Notar- und Grundbuchgebühren. In Polen sind die Gebühren für Grundbucheintrag fix (vom Kaufpreis unabhängig). Die Notarkosten liegen höchstens bei ca. 3.000 EUR (Obergrenze).

Wohnungsdefizit

Studien und Experten aus der Immobilienbranche bestätigen immer wieder, dass in beiden Ländern Wohnraum fehlt!

Markt für Kurzvermietungen

Während in Deutschland das Hotelangebot dominiert, ist auf dem polnischen Immobilienmarkt genau das Gegenteil zu beobachten. Das Regelwerk/Gesetz in Deutschland bezügl. Kurzzeitvermietungen in Mehrfamilienhäusern ist etwas „komplizierter“ als in Polen. Apartments/Ferienwohnungen in Touristenstädten können in Polen grundsätzlich ohne Probleme an Kurzurlauber vermietet werden. Der Nachbar wird grundsätzlich nichts dagegen haben, da er mit hoher Wahrscheinlichkeit selbst vermietet …

Provisionsregelung bei Mietwohnungsvermittlung

Vor einigen Jahren war es in Deutschland noch geläufig, dass bei einer Mietwohnung sowohl Mieter und Vermieter eine Provision an den Makler zahlen mussten (mittlerweile nicht mehr aktuell: siehe Bestellerprinzip). In Polen ist es auf dem Vermietungsmarkt noch üblich, dass beide Parteien den Makler honorieren.

Instrumente zur Regulierung der Miete

Mietendeckel oder Mietpreisebremse gibt es in Polen nicht.

Objektzustand Vermietungsmarkt

Während in Deutschland Mietwohnungen i.d.R. unmöbliert angeboten werden, ist es auf dem Immobilienmarkt Polen genau der umgekehrte Fall. Die dortigen Mieter sind was die Inneneinrichtung betrifft ein wenig verwöhnt. Beispiele: kostenlose WLAN-Nutzung, Bügeleisen und selbst das Küchenbesteck werden manchmal in einer „Gesamtpauschale“ vermietet. Zudem werden die Mietverträge in Polen i.d.R. auf 12 Monate vereinbart und dann neu verhandelt oder verlängert.

Renditen in beliebten Großstädten

die polnischen Metropolstädte bieten in der Regel noch Renditen zwischen 5 und 7 % und das obwohl die Kaufpreise in den letzten Jahren stark angestiegen sind. Höhere Renditen können z. B. bei Zimmervermietungen erreicht werden.

Exkurs: In einigen polnischen Touristenstädten wie Swinemünde macht nur eine Kurzzeitvermietung Sinn, da die Rendite bei einer Langzeitvermietung i.d.R. aufgrund des hohen Quadratmeterpreises beim Kauf unattraktiv wäre.

Zeitpunkt der Eigentumsübertragung einer Immobilie

Anders als in Deutschland werden Sie in Polen am Tag der notariellen Beurkundung neuer Eigentümer Ihrer neuen Immobilie! Der Verkäufer erwartet dagegen das Geld spätestens am Tag der notariellen Beurkundung (z. B. mittels Blitzüberweisung).

Höchste Wohngebäude

Polen hat in der Vergangenheit sehr hohe Gebäude gebaut. Aktuell entstehen weitere Hochhäuser. Warschau baut z. B. die meisten Wolenkratzer innerhalb von Europa.

Sonstiges zu Neubauprojekten in Polen

Wir beobachten immer wieder, dass die Ansprüche der polnischen Bürger zunehmend steigen. Viele Bauunternehmen in Polen werden deshalb kreativ und versuchen den neuen Bewohnern eine „Smart-Wohnsiedlung“ bereitzustellen. Ein kleiner Supermarkt im Erdgeschoss, eine Gemeinschaftslobby mit Küche, Entspannungsbereiche, Gemeinschaftsdachterrasse, Spielplätze für Kinder, Räume mit Billiard oder Tischtennisplatten, ein Fitness-Studio oder weitere interessante Freizeitmöglichkeiten wie Spa-Bereiche direkt im gleichen Gebäude oder vor der Haustür. Häufig findet man im Gebäude zudem einen Pförtner.

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David Lis, M. Sc.

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig

Quellen:

https://www.immobilienscout24.de/

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/155734/umfrage/wohneigentumsquoten-in-europa/

Booking.com (eigene Recherche)

https://www.presseportal.de/pm/24964/4259509

2016, polnisches Statistikamt GUS

https://www.noz.de/deutschland-welt/wirtschaft/artikel/1686012/deutschland-fehlen-1-9-millionen-bezahlbare-wohnungen

Polnisches Statisktamt GUS

Statistische Bundesamt

https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/immobilien-mietrenditen-von-unter-4-prozent-pro-jahr/12949368-2.html

2018, HRE Think Tank

Mietpreise in Polen – Wie waren die Mietpreise vor 5 Jahren?

08.07.2019 – 19:45 Uhr, geschrieben von David Lis

Wie hat sich der Mietspiegel für polnische Wohnimmobilien in den letzten fünf Jahren durchschnittlich entwickelt? Das Ergebnis ist eindeutig – die Mietpreise in sämtlichen Städten Polens sind in den letzten Jahren mindestens im zweistelligen Prozentbereich gestiegen. Die niedrigsten Mieterhöhungen waren in Kattowitz (Hauptstadt der polnischen Woiwodschaft Schlesien), die höchsten in der Hansestadt Danzig zu beobachten. Im Durchschnitt sind die Mietpreise bei den unten aufgeführten Städten um ca. 30 % angestiegen.

Mietpreise in Polen: Entwicklung der letzten 5 Jahre

Immobilienmakler David Lis hat für Sie die durchschnittlichen Mietpreise (Kaltmieten) aus 2014 mit den aus 2019 für kleine, mittelgroße und größere Wohnungen in 10 polnischen Städten (Bromberg, Danzig, Kattowitz, Krakau, Lublin, Lodz, Posen, Stettin, Warschau, Breslau) verglichen.

Bei welcher Wohngröße und in welcher Stadt sind die Mieten am höchsten gestiegen?

In der Kategorie „Wohnungen bis 38 m²“ sind die durchschnittlichen Mietpreise im Betrachtungszeitraum in den Städten Danzig (+ 60 %), Breslau (+ 40 %) und Stettin (+ 39 %) angestiegen.
In der Kategorie „Wohnungen bis 60 m²“ sind die durchschnittlichen Mietpreise im Betrachtungszeitraum in den Städten Danzig (+ 45 %), Bromberg (+ 41 %) und Lodz angestiegen (+ 29 %) angestiegen.
In der Kategorie „Wohnungen bis 90 m²“ sind die durchschnittlichen Mietpreise im Betrachtungszeitraum in den Städten Bromberg (+ 52 %), Stettin (+ 50 %) und Danzig (+ 44 %) angestiegen.

Beim Verdecken der Städtenamen in der unteren Tabelle und bei alleiniger Betrachtung der aktuellen Mietpreise in Polen (Stand Mai 2019) könnte man als Leser theoretisch davon ausgehen, dass es sich um die Mietpreise einiger deutscher Städte handelt. Wohnen zur Miete in Polen ist nicht unbedingt immer günstig – besonders nicht in den beliebten Metropolstädten. Warschau dominiert beispielsweise bei allen Wohngrößen, wenn es um höchste durchschnittliche Mietpreise geht. Eine Wohnung von über 60 m² kostet in der polnischen Hauptstadt ca. 1.000 EUR Kaltmiete. Deutlich teurer wird es bei Premium- und Luxusobjekten. Hier sind die Mietpreise in Polen schätzungsweise um das Zwei bis Dreifache höher als der Durchschnittswert.

Neben den Mietpreisen in Polen ist auch zu beobachten, dass parallel die Kaufpreise in den letzten Jahren ähnliche Zuwächse zu verzeichnen hatten (siehe Blog Wertzuwächse Immobilien in Polen). Immobilienbesitzer erfreuen sich dementsprechend über eine gute Performance ihrer Kapitalanlage in Zeiten einer Niedrigzinspolitik.

Durchschnittliche Mietpreise in Polen: Veränderung in 5 Jahren
Stadt	Fläche	Mietpreise Mai 2014 [eur]	Mietpreise Mai 2019 [eur]	Mieterhöhung in %
Bromberg	bis 38 m²	198	275	38,6 %
	bis 60 m²	267	378	41,4 %
	bis 90 m²	369	562	52,2 %
Danzig	bis 38 m²	264	422	59,8%
	bis 60 m²	375	542	44,6 %
	bis 90 m²	532	766	43,9 %
Kattowitz	bis 38 m²	281	301	6,9 %
	bis 60 m²	378	436	15,4 %
	bis 90 m²	544	572	5,2 %
Krakau	bis 38 m²	282	386	36,8 %
	bis 60 m²	389	474	21,8 %
	bis 90 m²	533	676	26,9 %
Lublin	bis 38 m²	266	329	23,5 %
	bis 60 m²	366	440	20,4 %
	bis 90 m²	477	581	21,9 %
Lodz	bis 38 m²	203	268	32,0 %
	bis 60 m²	314	404	28,7 %
	bis 90 m²	436	592	35,7 %
Posen	bis 38 m²	242	321	32,4 %
	bis 60 m²	334	429	28,5 %
	bis 90 m²	461	592	28,6 %
Stettin	bis 38 m²	236	328	39,2 %
	bis 60 m²	348	436	25,2 %
	bis 90 m²	418	627	49,8 %
Warschau	bis 38 m²	404	487	20,6 %
	bis 60 m²	563	659	17,1 %
	bis 90 m²	800	1026	28,1 %
Breslau	bis 38 m²	283	396	40,2 %
	bis 60 m²	396	499	26,0 %
	bis 90 m²	531	683	28,7 %
Quelle: Bankier.pl, eigene Darstellung Währungskurs 07.07.2019: 1 EUR = 4,25 Zloty

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Vor allem bei ausländischen Immobilien – unabhängig davon, ob in Frankreich, Spanien oder Polen – gelten oftmals andere Spielregeln, die bei Nichtbeachtung den Immobilienkauf oder -verkauf verzögern und womöglich in Gefahr bringen können. Deshalb ist es umso wichtiger, einem Immobilienmakler und -berater zu vertrauen, der Ihre Interessen vertritt.

Update 2022:

Hier erfahren Sie aktuelle Mietpreise in Polen im Blog aus 2022. Hier klicken

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Wie teuer sind Immobilien in Swinemünde?

29.03.2019 – 19:30 Uhr, geschrieben von David Lis

Das sagt schon einiges, wenn sich in einer polnischen Kleinstadt mit etwa 40.000 Einwohnern namhafte Hotelketten wie Radisson Blu Resort, Hampton by Hilton oder demnächst das Best Western Premier ansiedeln. Swinemünde gehört auf der Sonneninsel Usedom zu den beliebtesten Städten. Alleine im Jahr 2017 wurden hier fast 2 Mio. Übernachtungen registriert. Swinemünde gehört somit zu den Top-10 polnischen Städten, wenn es um die Anzahl von Übernachtungen von Touristen und Besuchern geht. [1]

Immobilien in Swinemünde als Kapitalanlage – was macht den Ort so attraktiv?

Nur wenige Fußschritte ist die beschauliche Stadt von der deutschen Grenze entfernt. Swinemünde ist einer der angesagtesten Urlaubs- und Kurorte an der polnischen Ostsee. Alte Villen in historischer Bäderarchitektur prägen das Stadtbild. Neben Sopot und Kolberg gehört die beliebte Hafenstadt zu den bekanntesten Badeorten Polens. Einheimische und ausländische Urlauber kommen hier auf ihre Kosten. Neben zahlreichen Freizeitaktivitäten wie Fahrradfahren entlang der längsten Strandpromenade Europas (Bansin bis nach Swinemünde) gibt es in der Umgebung schönste Natur. Die wunderbare Promenade mit zahlreichen Restaurants lädt zum Flanieren und Entspannen ein.

Viele Ostsee-Besucher sind Wiederkehrende und seit Jahren Swinemünde treu. Erholungsurlaub wird hier gerne gemacht. Allerdings muss man gestehen, dass die Hotelpreise je nach Lage in der Hochsaison sogar bis zu 200 EUR pro Nacht betragen können. Wer sich damit nicht zufrieden gibt und ohnehin eine Kapitalanlage beabsichtigt, kann durchaus über den Erwerb einer Immobilie in Swinemünde nachdenken. Es gibt drei gute Gründe für den Kauf einer Ferienimmobilie in Swinemünde:

Im Vergleich zu vielen anderen Orten entlang der Ostsee hat Swinemünde einen wesentlichen Vorteil – der Tourismus lebt hier ganzjährig!
Swinemünde liegt im Grenzgebiet, sodass man Deutschland ohnehin per PKW, Bahn oder mit dem Flugzeug (Heringsdorf Airport) gut erreichen kann. Der Flughafen Heringsdorf auf der deutschen Seite ist nur 11 km von Swinemünde entfernt und bietet Flugverbindungen in der Saison unter anderem von und nach Düsseldorf, Dortmund oder Stuttgart.
Weiterhin ist davon auszugehen, dass sich die Infrastruktur aufgrund des bevorstehenden Tunnelbaus verbessern wird und somit der Ort weiterhin an Attraktivität gewinnen wird.

Eine Investition in Immobilien begehrten touristischen Urlaubsgebieten wie Swinemünde ist ohnehin eine verlockende Alternative, da die heutigen Sparguthaben kaum attraktive Verzinsungen anbieten.

Was kosten Immobilien in Swinemünde?

Ein Zweitwohnsitz, eine Auslandsimmobilie, ein Ort zum Zurückziehen, um den Stress aus dem Berufsalltag einfach zu vergessen ist der Traum für viele Menschen. Manche sind bereits nach Swinemünde ausgewandert und haben ihren Hauptwohnsitz nach Polen komplett verlagert. Immobilien in Swinemünde genießen ohnehin seit Jahren eine große Nachfrage aus dem In- und Ausland. Selbst ein weltweit bekannter polnischer Nationalspieler hat hier in Luxusimmobilien investiert. Wer jetzt denkt, dass man in Swinemünde Immobilien zu Schnäppchenpreisen erwerben kann, der wird enttäuscht sein. Starker Tourismus, Bade- und Kurort, gute Renditen, Nähe zu Deutschland und nicht zu vergessen die hohe Nachfrage nach „Betongold“ in Zeiten einer Nullzinspoltik wirken sich auf die Attraktivität von Immobilien in Swinemünde aus. Die Nachfrage aus dem Ausland sowie das Bedürfnis vieler Polen nach Besitz einer Ferienimmobilie an der Ostsee lassen die Preise anwachsen.

Die durchschnittlichen Immobilienpreise in der beliebten Hafenstadt überbieten selbst die Hauptstadt Warschau. Wer eine Immobilie in Swinemünde (Wohnung, Apartment) kaufen möchte, muss je nach Lage mit etwa 2.500 bis 3.500 EUR pro Quadratmeter rechnen. Swinemünde ist sozusagen das polnische „Sylt“. Alleine in den letzten 12 Monaten ist die Wertentwicklung von Immobilien in Swinemünde im Durchschnitt um ca. 15 % angestiegen. Immobilien in Swinemünde werden zu unterschiedlichsten Zwecken erworben, z. B. für den eigenen Urlaub, als Altersruhesitz oder als zusätzliche Einnahmequelle. Insbesondere bei Kurzvermietungen kann ein passives Einkommen generiert werden. In der Nebensaison kostet eine Übernachtung für zwei Erwachsene grundsätzlich zwischen 40-100 EUR. In der Hauptsaison bewegen sich die Preise tendenziell zwischen 100-150 EUR pro Übernachtung.

Bezogen auf den Quadratmeterpreis wird es deutlich günstiger bei Häusern in Swinemünde. Hier liegen die Preise grundsätzlich zwischen 1.000 und 1.500 EUR pro Quadratmeter. Sofern man allerdings nicht eine renovierungsbedürftige Immobilie kaufen möchte, wird ein Haus mit etwas Grundstück selten unter 300.000 EUR auf dem Markt zu finden sein.

Swinetunnel: Positiver Nebeneffekt auf die Wertentwicklung von Immobilien in Swinemünde?

Mit dem über 200 Mio. EUR schweren Bauprojekt des Swinetunnels könnte sich der Verkehrsfluss deutlich verbessern. Viele Besucher kennen die Situation: Je näher die Sommersaison heranrückt, desto länger sind die Wartezeiten an der Fähre. Das könnte sich aber in wenigen Jahren ändern. Der fast 2 km lange Tunnel soll ab Herbst 2022 fertiggestellt werden und den Verkehrsfluss entlasten. Bisher verläuft der Verkehr zwischen den Inseln über Fähren. In Extremsituationen beträgt die Wartezeit an den Fähren sogar bis zu drei Stunden. Die Menschen sind zwar genervt, nehmen aber trotzdem die Wartezeiten in Kauf. Der geplante Tunnel soll Usedom mit dem polnischen Festland verbinden. Wenn die Verbindung nach Swinemünde mit dem Bauvorhaben vereinfacht wird, könnte das ein Anreiz für weitere Touristen und Nachfrage nach Immobilien sein. Zusätzlich kann das aber auch ein positiver Nebeneffekt für Eigentümer von Immobilien in Swinemünde sein. Eine verbesserte Infrastruktur wirkt sich grundsätzlich positiv auf die Wertentwicklung einer Immobilie aus. Demnach ist es durchaus möglich, dass die Nachfrage nach Ferienimmobilien aufgrund der verbesserten Erreichbarkeit steigen wird.

Sie spielen mit den Gedanken, eine Immobilie in Swinemünde zu kaufen? Vor allem bei ausländischen Immobilien – unabhängig davon, ob in Frankreich, Spanien oder Polen – gelten oftmals andere Spielregeln, die bei Nichtbeachtung den Immobilienkauf oder -verkauf verzögern und womöglich in Gefahr bringen können. Deshalb ist es umso wichtiger, einem Immobilienmakler und -berater zu vertrauen, der Ihre Interessen vertritt.

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Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig (DE-PL)

Quellen: [1] stat.gov.pl

11.01.2023 – 16:45 Uhr, geschrieben von David Lis

Immobilie in Polen verkaufen – 5 wichtige Punkte für Eigentümer!

1. Falsche Vorstellungen zum Immobilienverkauf in Polen

2. Investieren in professionelle Bilder beim Immobilienverkauf in Polen

3. Wie viel ist meine Immobilie in Polen wert?

4. Bleiben Sie professionell beim Verkauf Ihrer Immobilie in Polen

5. Verkaufsprozess und rechtliche Rahmenbedingungen in Polen beim Immobilienverkauf

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10.01.2023 – 18:15 Uhr, geschrieben von David Lis

Wie teuer ist eine Immobilie in Swinemünde an der Promenade? Update 2023

Was kostet eine Immobilie in Swinemünde entlang der Promenade?

Wie hoch sind die Quadratmeterpreise für Immobilien entlang der Promenade?

Was kostet ein Pkw-Stellplatz in Swinemünde entlang der Promenade?

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Wie ist die Entwicklung der Mietpreise in Polen?

Spürbare Mietpreissteigerungen in Polen im Jahr 2022

Absolut europäisches Niveau der Mieten in Polen

Unterschiede auf dem polnischen Mietmarkt

Auswirkungen der Ukrainekrise

Mietimmobilien in Polen sind vor allem Privatsache

Prognose: Investition in Immobilien lohnt auch langfristig

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Brutto- und Nettokaufpreise für Immobilien in Polen – Häufige Verunsicherung bei Preisangaben

Wieso werben polnische Bauträger für Immobilien an der Ostsee häufig mit Nettopreisen?

Verkaufen polnische Bauträger ausschließlich Immobilien an der Ostsee mit 23 % VAT?

Wenn im Inserat die Rede vom Nettokaufpreis ist, muss ich als deutscher Käufer nur den Nettokaufpreis bezahlen?

Der Verkäufer sagt mir, dass ich die 23 % VAT „ohne Probleme“ vom polnischen Finanzamt erstattet bekomme.

Wieso werben Verkäufer mit Nettopreisen für Immobilien an der polnischen Ostsee, wenn ich doch den Bruttokaufpreis bezahlen muss?

Ist es gegenüber deutschen Immobilienkäufern fair, mit Nettopreisen zu werben?

Bild: Daniel Jedzura/Shutterstock.com

Sie haben eine Immobilie in Polen geerbt? Darauf sollten Sie achten

Neue Immobilien in Swinemünde – was wird im Jahr 2021 gebaut?

Einkaufszentrum in Swinemünde in der Nähe der deutsch-polnischen Grenze

Neubauimmobilie in Swinemünde – Objekt mit beheizbaren Dach-Pool

Sun Towers Swinemünde

Plac Słowiański 10 (Neubauprojekt im Stadtkern)

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Immobilienkauf in Polen: Experteninterview mit Rechtsanwalt Dr. Franek

Der polnische Wohnungsmarkt: Chancen oder Risiken für internationale institutionelle Investoren?

Polen ist ein Eigentümermarkt

Hohe Nachfrage und geringe Regulierung führen zu steigenden Mieten

Risiken: Fehlende Property Manager, Politik und Wechselkurs

Ferienimmobilien in Swinemünde; Interview mit Ferienverwalter Maciej Maciejewski

Ferienimmobilien in Swinemünde: Vorstellung der Firma Apartamenty Świnoujście

Haben Sie weitere Fragen zur Ferienverwaltung?

Die Kontaktdaten von Herrn Maciejweski erhalten Sie kostenlos auf Anfrage per E-Mail.

Grundsteuer in Polen für Immobilien ab 2021

Wer legt die Grundsteuer in Polen fest?

Die wichtigsten Grundsteuerarten für Immobilien in Polen im Überblick:

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Ferienimmobilien in Polen als Kapitalanlage (VAT)

1. In welchen Fällen ist überhaupt eine mögliche VAT-Erstattung beim Kauf einer Ferienimmobilie in Polen möglich?

2. Wie hoch ist die VAT beim Kauf von Ferienimmobilien in Polen?

3. Kann ich überhaupt als ausländische Privatperson die VAT erstattet bekommen? Muss ich eine Firma in Polen gründen?

4. Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, um eine VAT-Erstattung zu bekommen?

5. Brauche ich einen Steuerberater für die VAT-Erstattung?

6. Wann bekomme ich die VAT erstattet?

7. Wer erstattet mir die VAT?

8. Darf ich nach der VAT-Erstattung die Ferienimmobilie über mehrere Monate selbst bewohnen?

9. Bekomme ich die VAT auch beim Kauf von Bestandsimmobilien erstattet?

10. Was passiert, wenn ich meine Ferienimmobilie in Polen vor Ablauf der 10-Jahresfrist wieder aus unerwarteten Gründen verkaufen muss?

11. Für wen ist die VAT-Erstattung geeignet?

12. Was ist zu empfehlen, wenn ich die Ferienimmobilie ausschließlich oder mehrheitlich selbst nutzen möchte?

13. In welchem Land müssen die Steuern aus Vermietungseinnahmen der polnischen Ferienimmobilie bezahlt werden?

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Wie haben sich die Immobilienpreise in Polen trotz Corona entwickelt?

Kaufpreise pro m² in EUR für Immobilien in Polen (Neubauimmobilien vom Bauträger)

Immobilienpreise für Neubau in Polen: Erkenntnisse im Betrachtungszeitraum

Kaufpreise pro m² in EUR für Immobilien in Polen (Bestandsimmobilien)

Preise für Bestandsimmobilien in Polen: Erkenntnisse im Betrachtungszeitraum

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Steuer für Immobilien in Polen – Experteninterview mit Steuerberater Przemysław POWIERZA, RSM POLAND

Bekomme ich die MwSt. beim Kauf von Neubauimmobilien? Wie hoch sind die Steuer bei Vermietung von Immobilien in Polen?

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Informationen zum Interviewpartner

Zehn Irrtümer zum Immobilienkauf in Polen

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 1 – Eigentumsübertragung

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 2 – Zahlung mit ausländischer Währung

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 3 – Verwandter in Rolle des Dolmetscher

Immobilienkauf Polen: Irrtum Nr. 4 – alle Verträge in deutscher Sprache