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Wie teuer sind Immobilien in Swinemünde?

Immobilien in Swinemünde als solide Geldanlage nutzen

29.03.2019 – 19:30 Uhr, geschrieben von David Lis

Das sagt schon einiges, wenn sich in einer polnischen Kleinstadt mit etwa 40.000 Einwohnern namhafte Hotelketten wie Radisson Blu Resort, Hampton by Hilton oder demnächst das Best Western Premier ansiedeln. Swinemünde gehört auf der Sonneninsel Usedom zu den beliebtesten Städten. Alleine im Jahr 2017 wurden hier fast 2 Mio. Übernachtungen registriert. Swinemünde gehört somit zu den Top-10 polnischen Städten, wenn es um die Anzahl von Übernachtungen von Touristen und Besuchern geht. [1]  

Immobilien in Swinemünde als Kapitalanlage – was macht den Ort so attraktiv?

Nur wenige Fußschritte ist die beschauliche Stadt von der deutschen Grenze entfernt. Swinemünde ist einer der angesagtesten Urlaubs- und Kurorte an der polnischen Ostsee. Alte Villen in historischer Bäderarchitektur prägen das Stadtbild. Neben Sopot und Kolberg gehört die beliebte Hafenstadt zu den bekanntesten Badeorten Polens. Einheimische und ausländische Urlauber kommen hier auf ihre Kosten. Neben zahlreichen Freizeitaktivitäten wie Fahrradfahren entlang der längsten Strandpromenade Europas (Bansin bis nach Swinemünde) gibt es in der Umgebung schönste Natur. Die wunderbare Promenade mit zahlreichen Restaurants lädt zum Flanieren und Entspannen ein.

Viele Ostsee-Besucher sind Wiederkehrende und seit Jahren Swinemünde treu. Erholungsurlaub wird hier gerne gemacht. Allerdings muss man gestehen, dass die Hotelpreise je nach Lage in der Hochsaison sogar bis zu 200 EUR pro Nacht betragen können. Wer sich damit nicht zufrieden gibt und ohnehin eine Kapitalanlage beabsichtigt, kann durchaus über den Erwerb einer Immobilie in Swinemünde nachdenken. Es gibt drei gute Gründe für den Kauf einer Ferienimmobilie in Swinemünde:

  • Im Vergleich zu vielen anderen Orten entlang der Ostsee hat Swinemünde einen wesentlichen Vorteil – der Tourismus lebt hier ganzjährig!
  • Swinemünde liegt im Grenzgebiet, sodass man Deutschland ohnehin per PKW, Bahn oder mit dem Flugzeug (Heringsdorf Airport) gut erreichen kann. Der Flughafen Heringsdorf auf der deutschen Seite ist nur 11 km von Swinemünde entfernt und bietet Flugverbindungen in der Saison unter anderem von und nach Düsseldorf, Dortmund oder Stuttgart.
  • Weiterhin ist davon auszugehen, dass sich die Infrastruktur aufgrund des bevorstehenden Tunnelbaus verbessern wird und somit der Ort weiterhin an Attraktivität gewinnen wird.

Eine Investition in Immobilien begehrten touristischen Urlaubsgebieten wie Swinemünde ist ohnehin eine verlockende Alternative, da die heutigen Sparguthaben kaum attraktive Verzinsungen anbieten.

 

Was kosten Immobilien in Swinemünde?

Ein Zweitwohnsitz, eine Auslandsimmobilie, ein Ort zum Zurückziehen, um den Stress aus dem Berufsalltag einfach zu vergessen ist der Traum für viele Menschen. Manche sind bereits nach Swinemünde ausgewandert und haben ihren Hauptwohnsitz nach Polen komplett verlagert. Immobilien in Swinemünde genießen ohnehin seit Jahren eine große Nachfrage aus dem In- und Ausland. Selbst ein weltweit bekannter polnischer Nationalspieler hat hier in Luxusimmobilien investiert. Wer jetzt denkt, dass man in Swinemünde Immobilien zu Schnäppchenpreisen erwerben kann, der wird enttäuscht sein. Starker Tourismus, Bade- und Kurort, gute Renditen, Nähe zu Deutschland und nicht zu vergessen die hohe Nachfrage nach „Betongold“ in Zeiten einer Nullzinspoltik wirken sich auf die Attraktivität von Immobilien in Swinemünde aus. Die Nachfrage aus dem Ausland sowie das Bedürfnis vieler Polen nach Besitz einer Ferienimmobilie an der Ostsee lassen die Preise anwachsen.

Die durchschnittlichen Immobilienpreise in der beliebten Hafenstadt überbieten selbst die Hauptstadt Warschau. Wer eine Immobilie in Swinemünde (Wohnung, Apartment) kaufen möchte, muss je nach Lage mit etwa 2.500 bis 3.500 EUR pro Quadratmeter rechnen. Swinemünde ist sozusagen das polnische „Sylt“. Alleine in den letzten 12 Monaten ist die Wertentwicklung von Immobilien in Swinemünde im Durchschnitt um ca. 15 % angestiegen. Immobilien in Swinemünde werden zu unterschiedlichsten Zwecken erworben, z. B. für den eigenen Urlaub, als Altersruhesitz oder als zusätzliche Einnahmequelle. Insbesondere bei Kurzvermietungen kann ein passives Einkommen generiert werden. In der Nebensaison kostet eine Übernachtung für zwei Erwachsene grundsätzlich zwischen 40-100 EUR. In der Hauptsaison bewegen sich die Preise tendenziell zwischen 100-150 EUR pro Übernachtung.

Bezogen auf den Quadratmeterpreis wird es deutlich günstiger bei Häusern in Swinemünde. Hier liegen die Preise grundsätzlich zwischen 1.000 und 1.500 EUR pro Quadratmeter. Sofern man allerdings nicht eine renovierungsbedürftige Immobilie kaufen möchte, wird ein Haus mit etwas Grundstück selten unter 300.000 EUR auf dem Markt zu finden sein.

 

Swinetunnel: Positiver Nebeneffekt auf die Wertentwicklung von Immobilien in Swinemünde?

Mit dem über 200 Mio. EUR schweren Bauprojekt des Swinetunnels könnte sich der Verkehrsfluss deutlich verbessern. Viele Besucher kennen die Situation: Je näher die Sommersaison heranrückt, desto länger sind die Wartezeiten an der Fähre. Das könnte sich aber in wenigen Jahren ändern. Der fast 2 km lange Tunnel soll ab Herbst 2022 fertiggestellt werden und den Verkehrsfluss entlasten. Bisher verläuft der Verkehr zwischen den Inseln über Fähren. In Extremsituationen beträgt die Wartezeit an den Fähren sogar bis zu drei Stunden. Die Menschen sind zwar genervt, nehmen aber trotzdem die Wartezeiten in Kauf. Der geplante Tunnel soll Usedom mit dem polnischen Festland verbinden. Wenn die Verbindung nach Swinemünde mit dem Bauvorhaben vereinfacht wird, könnte das ein Anreiz für weitere Touristen und Nachfrage nach Immobilien sein. Zusätzlich kann das aber auch ein positiver Nebeneffekt für Eigentümer von Immobilien in Swinemünde sein. Eine verbesserte Infrastruktur wirkt sich grundsätzlich positiv auf die Wertentwicklung einer Immobilie aus. Demnach ist es durchaus möglich, dass die Nachfrage nach Ferienimmobilien aufgrund der verbesserten Erreichbarkeit steigen wird.

 

Sie spielen mit den Gedanken, eine Immobilie in Swinemünde zu kaufen? Vor allem bei ausländischen Immobilien – unabhängig davon, ob in Frankreich, Spanien oder Polen – gelten oftmals andere Spielregeln, die bei Nichtbeachtung den Immobilienkauf oder -verkauf verzögern und womöglich in Gefahr bringen können. Deshalb ist es umso wichtiger, einem Immobilienmakler und -berater zu vertrauen, der Ihre Interessen vertritt.

 

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David Lis, M. Sc.

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Zweisprachig (DE-PL)

Quellen: [1] stat.gov.pl

Wie hoch ist die Steuer beim Kauf von Immobilien in Polen?

Bild: Proxima Studio/Shutterstock.com

02.03.2019 – 16:30 Uhr, geschrieben von David Lis

Wer bereits in Deutschland eine Immobilie gekauft hat, dem ist die Grunderwerbssteuer sicherlich ein Begriff. Die Grunderwerbssteuer gehört neben dem Maklerhonorar und den Notargebühren zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie. In Polen gibt es hingegen keine Grunderwerbssteuer, sondern eine Steuer auf auf zivilrechtliche Handlungen. Wann und in welcher Höhe diese anfällt, erfahren Sie in diesem Blog. Immobilienmakler David Lis hat für Sie einen Ländervergleich dargestellt.

Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer beim Kauf von Immobilien in Polen?

Eine Grunderwerbsteuer gibt es beim Erwerb von Immobilien in Polen nicht. Stattdessen zahlen Käufer in der Regel eine sog. Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (polnisch PCC – Podatek od czynnosci cywilnoprawnych). Das ist eine Steuerart, die durch das Gesetz vom 9. September 2000 über die Besteuerung zivilrechtlicher Transaktionen geregelt wird. Die Steuer von zivilrechtlichen Handlungen betrifft insbesondere den entgeltlichen Erwerb von Sachen und Vermögensrechten wie zum Beispiel auch Immobilien (Grundstücke, Wohnungen oder Häuser). Allerdings wird der Erwerb von Immobilien in Polen unter zwei verschiedenen Gesichtspunkten unterteilt. Einerseits der Kauf aus dem Primärmarkt (Neubau-Immobilien von Bauunternehmen) und der Kauf auf dem Sekundärmarkt (Bestandsimmobilien).

 

Kauf von Immobilien in Polen aus dem Primärmarkt (Neubau-Immobilien)

Wer beispielsweise eine Immobilie direkt vom mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger erwirbt, ist von der PCC-Steuer befreit. Sofern der Verkäufer (Bauentwickler/Developer) bereits mehrwertsteuerpflichtig ist, muss sich der Käufer nicht mehr um die Steuer kümmern. Der Kunde bekommt am Ende eine Rechnung mit einer Mehrwertsteuer, welche grundsätzlich je nach erworbener Fläche bei 8 % oder 23 % liegt.

 

Kauf von Immobilien in Polen aus dem Sekundärmarkt (Bestandsimmobilien)

Beim Kauf von Bestandsimmobilien (Sekundärmarkt) fällt hingegen die Steuer auf zivilrechtliche Handlungen in Höhe von maximal 2 % (landesweit!) an. Anders als auf dem Primärmarkt unterliegt der Kauf einer Bestandsimmobilie in den meisten Fällen keiner Mehrwertsteuer, da der Verkäufer in der Regel eine natürliche Person ist und keine geschäftlichen Tätigkeiten im Bereich des Immobilienverkaufs ausübt. Die Bemessungsgrundlage ist dabei der Marktwert der Immobilie. In der Regel wird die PCC-Steuer durch den Käufer direkt beim polnischen Notar bezahlt.

Wer zum Beispiel eine Immobilie im Wert von 200.000 EUR erwirbt (ca. 860.000 PLN), so beträgt die Steuer umgerechnet ca. 4.000 EUR (17.200 PLN). Diese Immobiliensteuer wird direkt vom polnischen Notar erhoben, der anschließend den Betrag fristgerecht an die polnische Steuerbehörde weiterleitet.

 

Zum Vergleich – Grunderwerbssteuer in Deutschland

Wer schon mal in Deutschland eine Immobilie erworben hat, dem ist die Grunderwerbssteuer sicherlich ein Begriff. Die Grunderwerbssteuer richtet sich nach dem Kaufpreis und ist beim Erwerb einer Immobilie einmalig zu bezahlen. In Deutschland gehört die Grunderwerbssteuer zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Immobilienkäufer in Sachsen (3,5 %), Bayern (3,5 %) und Hamburg (4,5 %) können sich glücklich schätzen, da hier die Steuersätze im Vergleich zu den anderen Bundesländern geringer ausfallen. In den restlichen 13 Bundesländern müssen Käufer von Immobilien einen Steuersatz zwischen 5 % und 6,5 % bezahlen. [1]

Wer zum Beispiel eine Eigentumswohnung für 200.000 EUR kauft, der zahlt je nach Bundesland zwischen 7.000 und 13.000 EUR.

 

 

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Zweisprachig

[1] Quelle: immoverkauf24, Stand: 01.01.2019

Haftungsbeschränkung: Die Informationen sind insbesondere auch allgemeiner Art und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Zur Lösung von konkreten Rechts- oder Steuerfällen konsultieren Sie bitte unbedingt einen Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Währungskurs: Der Euro Preis basiert auf dem Wechselkurs vom 01.03.2019 (1 EUR: 4,30 PLN) und ist freibleibend. Der Zloty-/Eurokurs bezieht sich auf den Tageswert vom 01.03.2019, daher kann sich die Umrechnung in Euro dementsprechend verändern.

Interview mit PolenJournal.de über Immobilienkauf in Polen

Bild: PolenJournal.de

Veröffentlicht: 08. Februar 2019 auf PolenJournal.de

Immobilie in Polen

Beim Immobilienkauf oder -verkauf geht es häufig um einen der größten Vermögenswerte, die man besitzt. Für viele ist der Kauf einer Auslandsimmobilie unbetretenes Neuland mit anderen Standards und anderen Spielregeln als in Deutschland. Wer vertritt die Kaufinteressen eines Käufers? Was sollten deutsche Käufer sich bewusst sein? Immobilienmakler David Lis nennt Gründe, wieso es durchaus sinnvoll sein kann in eine Immobilie in Polen zu investieren und gibt Ratschläge bei der Wahl eines Maklers.

PolenJournal.de: Herr Lis, wie sind Sie überhaupt auf die Idee gekommen, sich auf den polnischen Immobilienmarkt zu spezialisieren?

David Lis: Vor meiner Firmengründung stand ich selbst vor einigen Jahren vor der Entscheidung, eine Immobilie in Polen zu kaufen. Leider war meine Erfahrung als „ausländischer Kaufinteressent“ mit polnischen Maklern nicht besonders positiv. Auf der Suche nach einem Makler, der Kunden aus dem deutschsprachigen Raum betreut und insbesondere vertritt, bin ich einfach nicht fündig geworden. Das war der Hauptauslöser, wieso ich Immobilienmakler geworden bin. Zudem war es immer schon mein Wunsch, als „Brücke“ zwischen Deutschland und Polen tätig zu sein. Ich bin mit deutschen und polnischen Werten aufgewachsen und kenne daher die Mentalität beider Länder. Neben meiner Tätigkeit als Immobilienmakler möchte ich Menschen aus dem deutschsprachigen Raum durch meinen Blog über den polnischen Immobilienmarkt mit nützlichen Informationen versorgen.

PolenJournal.de: Ihr Logo sieht wie eine Abkürzung aus. Gleichzeitig ist es Ihr Nachname. Ist das gewollt?

David Lis: Gut erkannt! Es ist der Nachname, gleichzeitig steht es für Lis Immobilien Service.

PolenJournal.de: Wieso sollte man eine Immobilie in Polen kaufen?

David Lis: Aus meiner Sicht gibt es mehrere Gründe wie z. B. den Tourismus. Gerade die gefragten Städte wie Warschau, Krakau, Breslau und Danzig, aber auch die beliebten Badeorte entlang der polnischen Ostsee haben sich boomartig entwickelt und sind Touristenmagnete für in- und ausländische Besucher. Wie Sie selbst schon mal berichtet haben, zeigt der Tourismus in ganz Polen eine steigende Tendenz auf und genau das ist doch ein schöner Nebeneffekt für die Wertentwicklung einer Immobilie in guter Lage. Weiterhin können Immobilien in Polen als solide Geldanlage genutzt werden. Wer eine Immobilie in Polen nicht als Zweitwohnsitz für den eigenen Bedarf nutzen will, kann diese auch vermieten oder beides kombinieren. Die durchschnittlichen Immobilienpreise für Wohnungen, besonders in den Metropolstädten, sind um einiges niedriger als in Deutschland. Während bspw. in München der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine gewöhnliche Wohnung bei ungefähr 8.000 EUR liegt, kann man für diesen Preis in der Hauptstadt Warschau feine Luxusimmobilien erwerben. Auch können Käufer von möglichen Wertsteigerungen profitieren. Speziell in einigen stark beliebten touristischen Städten und Regionen haben Immobilien alleine in den letzten 2 Jahren Wertzuwächse im zweistelligen Bereich erfahren. Viele Menschen schätzen die Nähe zur Altstadtmarkt, zum Arbeitgeber oder zur Universität. Allerdings wird in den größeren Städten der Platz für Neubauten immer weniger. Immobilien dieser Art werden zunehmend ein knappes Gut, und was am Markt knapp ist, wird generell mit der Zeit teurer und wertbeständiger – auch wenn mal schlechtere Zeiten kommen sollten. Die durchschnittliche Rendite unter Berücksichtigung der Marktdaten für Wohnimmobilien liegt laut meinen Auswertungen bei etwa 6 %. Selbstverständlich höre ich immer wieder von Renditen über 10 % – dies ist aber eher die Ausnahme. Letztendlich sind noch die Kaufnebenkosten, speziell die Notargebühren und Steuer, ein weiterer Pluspunkt für den Erwerb einer Immobilie in Polen. Grundsätzlich zahlt man je nach Gegenstandswert für den polnischen Notar zwischen 25 und 3.000 EUR. In Polen gibt es ein geregeltes Gerichts- und Notarkostengesetz. Besonders bei höherpreisigen Immobilien ist die Obergrenze bzw. der Höchstsatz ein sehr angenehmer Nebeneffekt für den Käufer. Weiterhin zahlt man in Polen anstatt einer Grunderwerbsteuer eine sog. „Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen für Bestandsimmobilien“ von gerade einmal 2 %. Zum Vergleich: In Deutschland kann die Grunderwerbsteuer beim Kauf von Immobilien je nach Bundesland bis zu 6,5 % betragen – das ist also etwa 3 Mal so hoch wie in Polen. Und wer eine Neubauimmobilie in Polen erwirbt, ist sogar von der 2-prozentigen Steuer befreit!

PolenJournal.de: Sollte man lieber mit oder ohne Hilfe eines Maklers eine Immobilie in Polen kaufen?

David Lis: Für viele ist der Kauf einer Auslandsimmobilie unbetretenes Neuland mit anderen Standards und anderen Spielregeln als in Deutschland. Sofern eine Immobilie direkt vom Privatverkäufer selbst angeboten wird, muss man sich als „Einzelkämpfer“ darüber bewusst sein, dass neben dem Grundbuch in Polen zahlreiche Dokumente einzuholen sind, um den rechtlichen Stand (rechtliche Due Diligence) der Immobilie in Polen zu prüfen. Drei Beispiele: Zum einen sollte geprüft werden, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist. Zweitens ist es auch ratsam, sich bescheinigen zu lassen, dass tatsächlich niemand in der Immobilie gemeldet ist, da sonst später Probleme auftreten können. Eigentlich eine Selbstverständlichkeit, aber ich habe schon bei Maklerkollegen so einige Erfahrungen dazu gehört. Drittens sollte man eine Bescheinigung anfordern, aus der hervorgeht, dass der bisherige Eigentümer gegenüber dem polnischen Finanzamt nicht verschuldet (z. B. Grundsteuer) ist. Diese und andere Unterlagen sollten vor dem Kauf angefordert und überprüft werden. Vielen ausländischen Käufern ist das nicht bewusst. Ein Immobilienmakler darf zwar keine Rechtsberatung geben, aber die erforderlichen Dokumente anfordern und auf Plausibilität überprüfen. Sofern ein Makler mehr macht als nur Türen aufzuschließen, kann es schon insgesamt hilfreich bei der Kaufabwicklung sein.

PolenJournal.de: Was sollten Käufer aus Deutschland wissen, wenn sie einen Makler beauftragen wollen?

David Lis: Die Praxis zeigt mir immer wieder, dass die Regelungen bzw. Maßstäbe für Makler in Polen um einiges lockerer und mit weniger Verpflichtungen zu erfüllen sind, als es in Deutschland der Fall ist. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Sprache. Die Kommunikation wird leider häufig unterschätzt. Käufer aus dem deutschsprachigen Raum sollten besonders darauf Wert legen, dass ihr Makler Deutsch und Polnisch auf einem sehr guten Niveau spricht. Schließlich geht es hier um eine große Investition. Dadurch ist der Makler eher in der Lage, wichtige Informationen eigenständig zu beschaffen, zu verstehen und direkt ohne Umwege durch Übersetzer dem Kaufinteressenten zu kommunizieren. Das vereinfacht die Verständigung und Abstimmung bei der Kaufabwicklung und kann das Risiko von Missverständnissen um ein Vielfaches reduzieren.

PolenJournal.de: Welche weiteren Aspekte sollte man noch bei der Wahl eines Immobilienmaklers berücksichtigen?

David Lis: Weiterhin sollten Käufer nachfragen, ob der Makler Wissen am besten in Form von Zertifikaten vorweisen kann. Denn jeder kann ohne entsprechende Qualifikation einfach so Makler werden. Sofern der Makler Prüfungen abgelegt hat, haben Sie zumindest die Kenntnis, dass ein gewisses Maß an Immobilien-Expertise vorhanden ist. Es ist auch ratsam, den Makler zu fragen, ob er seinen Beruf in Vollzeit oder nur als Nebengewerbe ausübt. Wenn Ersteres nicht zutrifft, können Sie davon ausgehen, dass der Makler eventuell zeitlich eingeschränkt für Sie zur Verfügung steht. Beim Kauf von Immobilien bedarf es allerdings manchmal schnellen Agierens. Weiterhin steigt der Makler heutzutage zunehmend in die Rolle eines Beraters ein. Nimmt der Makler sich genug Zeit für Sie? Beantwortet er all Ihre Fragen? Redet er alles nur schön oder geht er auch offen auf Schwächen einer Immobilie ein? Sofern der Makler seinen Sitz in Deutschland hat, fragen Sie ihn, ob er für eine mehrtätige Reise nach Polen für Besichtigungen mitfährt. Zu guter Letzt – auch Immobilienmakler sind Menschen: Fehler können passieren. Fragen Sie den Makler ruhig nach seiner Vermögensschadenhaftpflichtversicherung (in Deutschland besteht aktuell keine gesetzliche Verpflichtung), wenn der schlimmste Fall auftritt. In Polen ist eine Berufshaftpflicht zwar für Immobilienmakler vorgeschrieben, allerdings reicht dort eine Police von gerade einmal 25.000 EUR aus.

PolenJournal.de: Welchen Mehrwert erhalten Ihre Kunden?

David Lis: Mein Erfolgsrezept? Meine Kunden profitieren durch meine Serviceleistung des Kümmerers. Die Zufriedenheit und eine sichere Immobilientransaktion meiner Kunden stehen bei mir in der Hierarchie über dem Maklerhonorar! Meine Zweisprachigkeit, meine polnische Maklerlizenzierung und meine IHK-Zertifizierung sind ein Indiz für meine internationale Spezialisierung. Besonders unterstütze ich meine Kunden bei der Suche nach ihrer Immobilie in Polen, denn das kann irgendwann sehr mühsam und frustrierend sein.

Was aber viel wichtiger ist, ist die Interessenvertretung. Bei einer gezielten Suche einer Immobilie in Polen vertrete ich ausschließlich die Kaufinteressen meines Auftraggebers und nicht die des Verkäufers. In häufigsten Fällen zahlen deutsche Käufer ohnehin eine Provision an einen polnischen Makler, der eine Immobilie vermarktet. Wieso also nicht direkt von vornherein stattdessen einen Makler beauftragen, der ausschließlich die Käuferinteressen abdeckt und noch die Heimatsprache beherrscht? Beide können in solchen Fällen ein Gemeinschaftsgeschäft abschließen, sodass jeder Makler nur von seinem Auftraggeber honoriert wird.

Als ehemaliger Controller habe ich zudem einen verschärften Blick auf die Kleinigkeiten und wirtschaftlichen Aspekte bei einer Immobilientransaktion. Ich berate nicht nur zum polnischen Immobilienmarkt, sondern spreche meinen Kunden auch Empfehlungen aus, wenn sie z. B. in polnische Immobilien investieren möchten. Weiterhin bin ich grundsätzlich bei mehrtägigen Besichtigungen in Polen vor Ort dabei, was nicht von jedem Makler wegen der teils hohen Reisekosten (Flug/Spritkosten, Hotel, Verpflegung usw.) zu erwarten ist. Ich unterstütze und gebe allgemeine Ratschläge auch in Sachen Währungstausch von EUR zu Zloty, da Anfänger hier ganz schnell mehrere Tausend EUR durch ungünstigen Währungskurs verlieren können. Neben einer länderübergreifenden Koordination übernehme ich die deutsch-polnische Korrespondenz. Zum polnischen Notar begleite ich meine Kunden persönlich. Bei mir hört der Service auch nicht nach Zahlung meiner Provision auf. Selbst nach dem Kauf stehe ich bei allgemeinen Fragen zur Verfügung. Schlussendlich werden meine Kunden so behandelt wie ich gerne selbst behandelt werden möchte.

PolenJournal.de: Letzte Frage, wo in Polen würden Sie selbst gerne eine Immobilie besitzen?

David Lis: Ich liebe die Natur und bin großer Fan der Hohen Tatra – daher ein Holzhaus in Zakopane. Warschau ist aber auch interessant, weil es für eine Hauptstadt sehr grün ist.

David Lis, Spezialist für Immobilien in Polen

David Lis, M. Sc., ist Immobilienmakler und auf die Vermittlung von polnischen Immobilien an deutschsprachige Kunden spezialisiert. Als zweisprachiger Makler mit deutscher und polnischer Zertifizierung unterstützt er seine Kunden beim Verkauf oder Kauf von Immobilien in Polen.

Immobilien in Polen: Wertentwicklung von Wohnimmobilien in Metropolen.

Bild: Romolo Tavani/Shutterstock.com

13.02.2019 – 18:15 Uhr, geschrieben von David Lis

Immobilienmakler David Lis hat die Wertentwicklung von Wohnimmobilien für die Jahre 2015 bis einschließlich 2018 der fünf Großstädte Danzig, Krakau, Warschau, Breslau und Posen unter die Lupe genommen. Das Ergebnis ist deutlich: In Polen bleibt das Vertrauen in Immobilien weiterhin ungebrochen. Besonders Immobilien in Danzig haben in 48 Monaten Wertzuwächse von über 50 % zu verzeichnen.

Immobilien in Polen: Wertentwicklung von Wohnimmobilien in den Städten Danzig, Krakau, Warschau, Breslau und Posen.

Eine alte Faustregel in Fragen der Geldanlage besagt, „Immobilien garantieren Sicherheit“. Anleger, die in Immobilien in Polen investieren, erhoffen sich mit den Jahren Wertzuwächse. Auf die Wertentwicklung einer Immobilie haben in der Regel mehrere Kräfte Einfluss. Zum einen kann eine gute Lage bei dauernder hohen Nachfrage und einem geringfügigen Angebot zu deutlichen Wertzuwächsen führen. Neben der Lage können aber auch Zustand und Ausstattung des Gebäudes maßgeblich zur Wertentwicklung beitragen. Weiterhin nimmt die Attraktivität von Städten neben demografischen Entwicklungen eine wichtige Rolle ein.

In dieser Analyse wurden die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnimmobilien der Städte Danzig, Krakau, Warschau, Breslau und Posen für den Zeitraum von vier Jahren (Jan. 2015 bis Dez. 2018) untersucht. Der polnische Immobilienmarkt wird seit Jahren besonders von 1- bis 2-Zimmer- Wohnungen dominiert. Tendenziell ist bei Immobiliengrößen bis 38 m² und bis 60 m² zu beobachten, dass hier die größten Wertzuwächse im Betrachtungszeitraum vorliegen. Wer beispielsweise ein kleines Apartment zu Jahresbeginn 2015 in Krakau erworben hat, erfreute sich vier Jahre später im Durchschnitt über einen Wertzuwachs von 42 %. Die alte Hansestadt Danzig toppt jedoch mit deutlichem Vorsprung alle restlichen vier Großstädte. Je nach Wohnungsgröße waren in Danzig Wertzuwächse bis zu 64 % in 48 Monaten erkennbar.

Um von Wertsteigerungen bei Immobilien zu profitieren, ist grundsätzlich ein Anlagehorizont von mindestens 5 Jahren empfehlenswert. Eine Immobilie in Polen zu kaufen, um sie bereits nach einem Jahr wieder zu verkaufen, macht in der Regel wenig Sinn und kann am Ende unter Umständen als Minusgeschäft in einem Minusgeschäft enden. Im Folgenden sehen Sie, nach wie viel Jahren welche prozentuale Wertentwicklung im Durchschnitt stattgefunden hat.

Immobilien in Polen: Anlagedauer und Wertentwicklung von Wohnimmobilien bis 38 m²
nach 2 Jahren
(Jan. '15 bis Dez. '16)
nach 3 Jahren
(Jan. '15 bis Dez. '17)
nach 4 Jahren
(Jan. '15 bis Dez. '18)
Danzig
16%
38%
64%
Krakau
7%
28%
42%
Posen 6%
16%
23%
Warschau
2%
12%
27%
Breslau -5%
6%
21%
Quelle: Eigene Darstellung und Berechnung. Datenbasis von Bankier.pl
Immobilien in Polen: Anlagedauer und Wertentwicklung von Wohnimmobilien bis 60 m²
nach 2 Jahren
(Jan. '15 bis Dez. '16)
nach 3 Jahren
(Jan. '15 bis Dez. '17)
nach 4 Jahren
(Jan. '15 bis Dez. '18)
Danzig
13 %47 %61 %
Krakau
2 %13 %27 %
Posen8 %14 %23 %
Warschau
2 %10 %22 %
Breslau1 %11 %23 %
Quelle: Eigene Darstellung und Berechnung. Datenbasis von Bankier.pl
Immobilien in Polen: Anlagedauer und Wertentwicklung von Wohnimmobilien bis 90 m²
nach 2 Jahren
(Jan. '15 bis Dez. '16)
nach 3 Jahren
(Jan. '15 bis Dez. '17)
nach 4 Jahren
(Jan. '15 bis Dez. '18)
Danzig
10 %29 %55 %
Krakau
5 %12 %25 %
Posen5 %12 %20 %
Warschau
5 %9 %18 %
Breslau5 %11 %23 %
Quelle: Eigene Darstellung und Berechnung. Datenbasis von Bankier.pl

Immobilien in Polen: Wertzuwachs durch hohe Nachfrage im Wohnbereich

Für die erhöhte Nachfrage auf dem polnischen Immobilienmarkt gibt es mehrere Gründe. Eine Studie aus Deutschland schätzte das Wohnungsdefizit in Polen auf etwa 3,0 Mio. [1] Aktuellere Untersuchungen besagen, dass auf dem polnischen Immobilienmarkt immer noch etwa 2,1 Mio. Wohneinheiten fehlen. Experten schätzen, dass sich der Wert bis 2030 sogar auf 2,7 Mio. aufgrund steigender Haushaltszahlen und Nachfrage erhöhen wird. [2] Beide Studien gehen davon aus, dass die Anzahl der Haushalte in Polen bis 2030 ansteigen werden. Ergänzend dazu ist hervorzuheben, dass Polen innerhalb der EU zu den drei Ländern mit dem niedrigsten Wohnungsbestand gehört. Laut dem globalen Beratungsunternehmen Deloitte kommen in Polen gerade einmal 372 Wohnungen auf 1.000 Einwohner. Dieser Wert liegt weiter unter dem EU-Durchschnitt von 487 Wohnungen je 1.000 Einwohner (zum Vergleich: Deutschland kommt auf 514 Wohnungen je 1.000 Einwohner). [3] Die Nachfrage nach Immobilien in Polen wird auch durch die andauernde Nullzinspolitik und steigende Einkommen innerhalb der polnischen Bevölkerung angekurbelt. Die Anzahl der polnischen Top-Verdiener nimmt zu und mit ihnen der Anlagedruck. Etwa 24.000 Personen wurden 2017 in Polen registriert, deren Einkommen über eine Mio. Zloty betrug (ca. 250.000 EUR pro Jahr) – ein Anstieg von 17 % gegenüber 2016. [4] Viele bevorzugen und sehen die Lösung in Immobilien. Touristische Regionen und Metropolen stehen dabei hoch im Kurs, wenn es darum geht, in das polnische Betongold zu investieren. Vieles spricht für Metropolen, denn die Großstädte sind beliebte Universitätsstädte, wichtige Wirtschaftszentren und Touristenmagnete. Auch die verbesserte Infrastruktur vieler Großstädte hat in den letzten Jahren deutlich zugenommen. Vor allem die bessere Erreichbarkeit durch ständigen Ausbau der Autobahnnetze und die Modernisierung von Hauptbahnhöfen und Flughäfen können als weitere Einflüsse auf die positive Wertentwicklung genannt werden.

 

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Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig

Quelle Daten in Tabellen: Bankier.pl

[1] RUECKERCONSULT GmbH/central statistical office, 2015

[2] HRE Think Tank, 12.12.2018.

[3] Deloitte Property Index 2017

[4] rp.pl, 2018

Notargebühren in Polen beim Immobilienkauf

Burdun Iliya/Shutterstock.com

23.01.2019 – 12:19 Uhr, geschrieben von David Lis

Spätestens wer seine Immobilie in Polen fest entschlossen für den Erwerb ausgesucht hat, stellt sich die Frage: „Wie hoch sind die polnischen Notargebühren und Nebenkosten dieser Immobilie?“ 

Die Notarkosten beim Immobilienkauf zählen zu den sogenannten Kaufnebenkosten. Ähnlich wie in Deutschland gibt es in Polen eine feste Gebührenordnung für Notare, welche sich an dem Wert des Gegenstandes orientiert. 

Eigentumsübertragung einer Immobilie in Polen mit Notar

Jegliche Verträge über die Eigentumsübertragung von Immobilien müssen in Polen notariell beurkundet werden, damit sie rechtskräftig sind. Die Notare sind unparteiisch und können die Grundbucheintragung beantragen. Bedenken Sie dabei, dass Notare in Polen den „rechtlichen Zustand“ Ihrer Immobilie grundsätzlich nicht prüfen oder verifizieren. Denn vor dem Kauf einer Immobilie ist es zwingend ratsam neben dem Grundbuch zahlreiche Dokumente zu überprüfen. Eigentumsübertragungen von Immobilien, die nicht in notarieller Form abgeschlossen wurden, sind in Polen ungültig. Anders als in Deutschland wird grundsätzlich mit dem unterschriebenen Kaufvertrag beim Notar sofort der Eigentumserwerb vollzogen. Die Eintragung in das Grundbuch hat in Polen lediglich einen deklaratorischen Charakter.

An welchen Ort beurkundet der Notar die Immobilie?

In Polen bestellt in der Regel der Käufer den Notar, weil er ihn auch bezahlt. Die notarielle Beurkundung einer Immobilie in Polen muss nicht zwingend in den Geschäftsräumen des Notars stattfinden. Es gibt keine aktuelle Verpflichtung darüber, dass die Beurkundung am Standort (z. B. in der gleichen Stadt) der Immobilie stattfinden muss. Theoretisch könnte die notarielle Beurkundung einer sich in Breslau befindlichen Immobilie auch in Warschau vollzogen werden (aus welchen Gründen auch immer). Manchmal kommt es vor, dass Käufer und Verkäufer die notarielle Beurkundung einer Immobilie in den Geschäftsräumen einer Bank durchführen möchten. Hierbei erhält der polnische Notar laut der Gebührenverordnung für Tätigkeiten außerhalb des Notariats zwischen 50 bis 100 PLN für jede angefangene Stunde des Verlassens seines Büros bis zur Rückkehr. Aus formalen Gründen muss ein vereidigter Dolmetscher beim Notartermin teilnehmen, da die Beurkundung in polnischer Sprache erfolgt. Es reicht leider nicht, wenn beim Notar eine zweisprachige Person anwesend ist. Die Kosten für einen vereidigten Dolmetscher liegen erfahrungsgemäß ab 150 PLN pro h.

Kaufnebenkosten Polen: Notargebühren (netto) 2019
GegenstandswertFixer Anteil zuzüglich variabler Anteil
bis 3.000 PLN100 PLN-
bis 10.000 PLN100 PLNzuzüglich 3 % vom Wert über 3.000 PLN
bis 30.000 PLN310 PLNzuzüglich 2 % vom Wert über 10.000 PLN
bis 60.000 PLN710 PLNzuzüglich 1 % vom Wert über 30.000 PLN
bis 1.000.000 PLN1.010 PLNzuzüglich 0,4 % vom Wert über 60.000 PLN
bis 2.000.000 PLN4.770 PLNzuzüglich 0,2 % vom Wert über 1.000.000 PLN
ab 2.000.000 PLN6.770 PLNzuzüglich 0,25 % vom Wert über 2.000.000 PLN*
* insgesamt max. 10.000 PLN
Quelle: prawo.sejm.gov.pl/Eigene Darstellung.

Notargebühren beim Immobilienkauf in Polen – Berechnungsbeispiel

Zum besseren Verständnis veranschaulichen wir Ihnen unter Berücksichtigung der polnischen Gebührenverordnung ein fiktives Berechnungsbeispiel.

Der Kaufpreis ohne Fremdfinanzierung für eine Immobilie in Polen soll 1.000.000 PLN betragen (umgerechnet ca. 250.000 EUR). Bei dieser Summe erhält der Notar in Polen laut der Gebührenverordnung höchstens einen fixen Anteil von 1.010 PLN zuzüglich variablem Anteil von 3.760 PLN (0,4 % vom Differenzbetrag 940.000 PLN). Den Notargebühren muss noch die polnische Mehrwertsteuer (VAT) von aktuell 23 % hinzugerechnet werden. In Summe bezahlt der Käufer insgesamt 5.867,10 PLN für den Notar beim Erwerb seiner Immobilie. Zusätzlich fallen noch Kosten für den Eintrag in das Grundbuch an. Diese belaufen sich auf eine Höhe von 200 PLN. Unterm Strich betragen die Notar- und Grundbuchkosten beim Kauf einer Immobilie in Polen für eine Mio. Zloty ohne Fremdfinanzierung in diesem Berechnungsbeispiel umgerechnet ca. 1.466 EUR. 

Selbst, wenn zum Beispiel eine Wohnung (Bestandsimmobilie ohne Fremdfinanzierung) für 5 Mio. PLN erworben wird, so betragen die Notargebühren laut der Verordnung einschließlich Grundbuchkosten gerademal höchstens 12.500 PLN (ca. 3.100 EUR) / 0,25 % vom Kaufpreis.

Vergleich: Notargebühren und Grundbuchkosten in Deutschland: Beim Erwerb einer Immobilie zum Kaufpreis von 250.000 EUR belaufen sich die Notarkosten und Grundbucheintrag auf insgesamt 5.000 EUR (Quelle: Immobilienscout24.de).

Was gibt es sonst beim Notar in Polen zu beachten?

In Polen gibt es anstatt der Grunderwerbssteuer eine sogenannte Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (Podatek od czynnosci cywilno prawnych). Neben den Notargebühren muss der Käufer einer Immobilie in Polen diese in Höhe von 2 % vom Kaufpreis an den Notar vor Ort entrichten. Der polnische Notar leitet diesen Betrag an die Behörden weiter. Diese Steuer fällt beim Kauf einer Bestandsimmobilie an. Weitere Nebenkosten, die vom Käufer zu bezahlen sind, können zum Beispiel Gebühren für die Einrichtung eines Grund- und Hypothekenregisters oder Gebühren für Einträge von Eigentumsrechten in das Grundbuch sein. Für die Erstellung eines Auszuges aus der notariellen Urkunde oder aus einem anderen Dokument beträgt der Höchstsatz 6 PLN für jede angefangene Seite.

Nützlicher Tipp

Um eine Immobilie vor anderen potenziellen Interessenten beim Verkäufer abzusichern, ist ein notarieller Vorvertrag empfehlenswert. Es lohnt sich unter Umständen den Vor- und Hauptkaufvertrag beim gleichen Notar zu beurkunden, weil dadurch die Notargebühren insgesamt geringer ausfallen können (Verhandlungssache).


Wir haben für Sie Informationen zu Notar- und Grundbuchkosten zusammengetragen. Diese Informationen können aber eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Um eine rechtlich abgesicherte Einschätzung zu erhalten, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens. Alle Angaben sind ohne Gewähr von Richtigkeit und Vollständigkeit. 

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Immobilien in Polen kaufen ohne Immobilienmakler – Mehr Vor- oder Nachteile?

Bild: Yellow Cat/Shutterstock.com

02.07.2018 – 15:20 Uhr, geschrieben von David Lis

Sie spielen mit den Gedanken eine Immobilie in Polen zu kaufen? Selbstverständlich ist es jedem selbst überlassen, ob der Erwerb bzw. Verkauf mit oder ohne Unterstützung eines Immobilienmaklers getätigt werden soll. Allerdings müssen sich deutsche Käufer und Verkäufer bei einem „Alleingang“ über einige mögliche Risiken und Besonderheiten im Klaren sein. Vor allem bei ausländischen Immobilien – unabhängig davon, ob in Frankreich, Spanien oder Polen. Hier gelten oftmals andere Spielregeln, die bei Nichtbeachtung den Immobilienkauf oder -verkauf nur verzögern und womöglich in Gefahr bringen. 

Die Kommunikation ist das A und O, wenn es darum geht, Immobilien in Polen zu kaufen

Eine Sprachbarriere kann ganz schnell zum Problem werden, so dass Missverständnisse während der Transaktion aufkommen. Selbstverständlich können sich Beteiligte beim Erwerb in Englisch verständigen, aber ist es bei einer so großen Investition nicht angenehmer und sicherer, in der eigenen Muttersprache beraten und verstanden zu werden?

Alles müssen Sie selbst erledigen – und das kann viel sein!

  • Ihnen fehlt ein Ansprechpartner „auf Abruf“, an den Sie sich jederzeit mit Ihrem Anliegen und anfallenden Fragen wenden können.
  • Sie müssen sich in verschiedene Themen hineinarbeiten, um eventuell den polnischen Immobilienmarkt näher kennenzulernen. Was sind die Marktrends? Wie sind die Prognosen? Welche Lage hat Potential? Gibt es Besonderheiten im Grundbuch? und und und…. Insgesamt kann eine mangelnde Informationsbasis dazu führen, dass Käufer die „Katze im Sack“ kaufen (wer will das schon?!).
  • Ein gutes Netzwerk aufzubauen kann Monate oder Jahre dauern. Im Alleingang müssen Sie sich Ihr eigenes Netzwerk rund um Ihre Immobilie aufbauen. Schlussendlich müssen Sie unter Umständen lange Suchen, Vergleichen und hin- und her telefonieren. Ein Immobilienmakler hat in der Regel ein bereits bestehendes Netzwerk.

Sprache ist „kein Problem“? FALSCH!

  • Wenn Sie nicht über ausreichende Polnisch-Kenntnisse verfügen, sind Sie unter Umständen während der gesamten Immobilientransaktion an Dritte Personen (kostenpflichtiger Dolmetscher usw.) angewiesen.
  • Um Missverständnisse zu vermeiden, benötigen Sie jemanden, der vor allem einwandfreies Deutsch spricht und versteht. Gerade wenn es sich um spezielle Themen und Fachbegriffe wie die aus der Immobilienwirtschaft handelt, darf es zu keinen sprachlichen Missverständnissen kommen!
  • Alle Antworten auf Ihre Fragen, wenn es darum geht Immobilien in Polen zu kaufen müssen Sie eigenständig recherchieren und sich eventuell bei fehlender Sprachkenntnis übersetzen lassen.

Wissen Sie welche Dokumente wichtig sind?

  • Informationen stellen für jede Art von Investitionsentscheidung eine wichtige Grundlage dar. Beim Erwerb einer Immobilie in Polen müssen Sie alle relevanten Dokumente selbst beschaffen, analysieren und auf Richtigkeit verifizieren. Wissen Sie, was zu beschaffen ist und trauen Sie sich das zu?

Immobilien in Polen kaufen ist kein tägliches Brot

  • Ein ausländischer Immobilienkauf ist kein tägliches Brot. Im Alleingang besteht das Risiko, dass wichtige Aspekte, die im eigenen Interesse sind, übersehen werden.
  • Neben Sicherheitsaspekten spielt auch die Haftung eine wichtige Rolle. Im Alleingang haften Sie für Ihre Entscheidungen grundsätzlich selbst. Ein Makler hingegen kann unter Umständen für Falschangaben haftbar gemacht werden.  

Wechselkurs – jede Nachkommastelle ist wichtig!

  • Trotz des EU-Beitritts von Polen im Jahr 2004 existiert weiterhin die Hauswährung Zloty (PLN)
  • Immobilienkäufer, die sich nicht im Vorfeld intensiv mit Währungskursthemen auseinandersetzen, verlieren unter Umständen mehrere Tausend EUR durch ungünstigen Währungskurswechsel. 
  • Ein Beispiel über die Auswirkung eines ungünstigen Währungswechsels entnehmen Sie bitte dem FAQ-Bereich bei der Frage Was ist beim Geldwechsel EUR in Zloty (PLN) zu beachten?

Zeitaufwand wird häufig unterschätzt

  • Der Faktor Zeit ist ein wichtiger Punkt, den viele Käufer zu sehr unterschätzen. Bei einer ausländischen Immobilie müssen Sie sich bewusst sein, dass es teilweise Tage, Wochen oder Monate dauern kann, bis Sie Ihre Immobilie in Polen finden oder verkaufen. Stundenlanges Suchen und Vergleichen, Telefonieren, Unterlagen Anfordern, E-Mails Schreiben sind nur ein Teil der vielen Tätigkeiten. Beim Alleingang investieren Sie enorm viele Stunden, müssen stets alles im Blickfeld behalten und die ganze Zeit motiviert am Ball bleiben. Erlauben das Ihre zeitliche Ressourcen und trauen Sie sich das zu?
  • Im Alleingang fehlt Ihnen unter Umständen eine flexible Person, die auf Abruf jederzeit auch für eine mehrtägige Reise nach Polen zwecks Besichtigungen zur Verfügung steht.

Ein paar gut gemeinte Ratschläge, falls Sie sich für einen Immobilienmakler in Polen entscheiden wollen.

Tipp Nr. 1:

Falls Sie einen Immobilienmakler beauftragen, achten Sie darauf, dass dieser sowohl in Deutschland als auch in Polen zertifiziert ist. So ist ein gewisses Maß an geprüftem Wissen vorhanden.

Tipp Nr. 2:

Ein guter Immobilienmakler redet nicht alles schön. Er bespricht auf Wunsch alles und klärt Sie über alle offenen Themen auf.

Tipp Nr. 3:

Um die Kommunikation zu vereinfachen und mögliche Missverständnisse zu vermeiden, ist ein zweisprachiger Immobilienmakler sehr ratsam. Spricht der Immobilienmakler nur eine der beiden Sprachen, so ist er selbst auf Dritte angewiesen, was wiederum den Abstimmungsaufwand erhöht.

Tipp Nr. 4:

Achten Sie darauf, dass Ihr Immobilienmakler seinen Beruf nicht als Nebengewerbe betreibt, da er sonst unter Umständen wegen seines eigentlichen „Hauptjobs“ zeitlich eingeschränkt sein kann!

Tipp Nr. 5:

Auch Immobilienmakler sind Menschen – Fehler können passieren. Achten Sie darauf, dass Ihr Makler eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung besitzt (wofür keine gesetzliche Verpflichtung besteht!).

Informationen werden ausgetauscht
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Nachfrage nach polnischen Luxusimmobilien

Roberto Caucino/Shutterstock.com

30.12.2018 – 08:45 Uhr, geschrieben von David Lis

Die Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) zwingt Vermögende, sich immer wieder nach alternativen Anlagemöglichkeiten umzuschauen, um ihr Vermögen mindestens zu erhalten, das Risiko zu diversifizieren, aber vor allem um dem Kaufkraftverlust entgegenzuwirken. Eine Anlagemöglichkeit können z. B. Premium- oder Luxusimmobilien sein, um von möglichen Wertsteigerungen zu profitieren. Immobilienmakler David Lis zeigt Ihnen einen ersten Einblick in Premium- und Luxusimmobilien in Polen. Es gibt drei gute Gründe, um sich mit der Thematik auseinanderzusetzen. Der polnische Immobilienmarkt im Oberklassensegment kann mindestens mit dem Standard westeuropäischer Immobilien mithalten, ist im internationalen Vergleich preislich attraktiv und soll laut Prognosen in den nächsten Jahren weiterhin wachsen.

 

Ab wann ist die Rede von Luxusimmobilien?

Eine eindeutige Definition des Begriffs Luxusimmobilie gibt es nicht. Zunächst sollte jedoch rein gedanklich eine kurze Begriffsabgrenzung zwischen Premium- und Luxus erfolgen. Denn häufig werden Premium-Immobilien vor dem Hintergrund einer geschickten Vermarktung fälschlicherweise als Luxusimmobilien bezeichnet. Um aber den Status einer Luxusimmobilie zu erlangen, bedarf es mehr als „nur“ einer Designerküche mit Markengeräten in einer mehr oder weniger guten Lage. Selbstverständlich liegen Immobilien im Premium-Segment zwar über den durchschnittlichen Marktpreisen und haben Prestigecharakter, doch der Käufermarkt ist in der Regel viel größer als bei Luxusimmobilien. Genau das ist der Knackpunkt. Die echten luxuriösen Objekte sind nur für eine kleine Minderheit von Käufern zugänglich und übertreffen Premium-Immobilien in Preis, Lage, Ausstattung und Einrichtung im Gebäude.

Wo gibt es in Polen Luxusimmobilien?

Polnische Luxusimmobilien sind besonders in den besten Lagen von großstädtischen Zentren wie WarschauBreslauDanzig und Krakau oder in einigen beliebten Erholungsregionen, unter anderem an der polnischen Ostsee oder in der Hohen Tatra von Zakopane, aufzufinden. Obwohl Immobilien dieser Art für den Durchschnittsbürger sehr hochpreisig sind, gibt es sehr wohl einen Markt dafür. Denn auch der Wohlstand steigt zunehmend in Polen und mit ihm auch die Wohnansprüche der Reichen. Luxusimmobilien in Polen verfügen in der Regel unter anderem über einen Concierge-Service, Rezeption, Spa-Bereich, Fitnesseinrichtung, innovative Techniken und Überwachungssysteme. Ob ein modernes Penthouse auf über 100 Meter Höhe mit Panoramablick auf den Kulturpalast, eine exklusive historische Altbauwohnung aus dem 18. Jahrhundert, ein außergewöhnliches Meerblick-Apartment oder ein bewundernswertes Architektur-Holzhaus in Zakopane  Luxus in Polen trifft fast jeden Geschmack und Anspruch. Liebhaber werden sich bei einer Entscheidung innerhalb der interessanten Auswahl polnischer Luxusimmobilien schwertun.

Marktkennzahlen zu Luxusimmobilien in Polen

Bereits im Jahr 2015 ist der Wert von Luxusimmobilien in Polen um 7% aufgrund eines erhöhten Absatzes gegenüber dem Vorjahr gestiegen. In den größeren Städten Polens sind etwa 1% aller durchgeführten Transaktionen im Wohnbereichssektor auf Luxusimmobilien zurückzuführen. [1]

Alleine im Jahr 2017 haben Bauunternehmen landesweit 4.350 Wohnungen (im Entwicklerzustand) über Transaktionssummen von mind. einer Million Zloty verkauft. Das ist ein Anstieg von 18% gegenüber dem Vorjahr. [2]

Der Wert aller Transaktionen im Premium- und Luxusmarkt erreichte laut Poland Sotheby’s im Jahr 2017 einen Wert von 3,45 Mrd. PLN. Seit 2012 ist der Marktwert in diesem Segment um 36% angestiegen. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Wohnung oder eine Residenz lag im Durchschnitt bei ca. 2 Mio. PLN. Die größten Märkte für Premium- und Luxusimmobilien in Polen befinden sich in den Städten Warschau, „Dreistadt“ (Danzig, Sopot, Gdingen), Breslau, Krakau und Posen. Im Jahr 2016 wurden in diesen Städten insgesamt 1.966 Premium- und Luxusimmobilien zu einem Kaufpreis zwischen 1 und 5 Mio. PLN registriert. Weitere 52 Transaktionen hatten einen Kaufpreis aufwärts von 5 Mio. PLN (Stand 2016). Alleine in Warschau wurden 42% aller Transaktionen im Premium- und Luxussegment verzeichnet. Nach Warschau folgen die „Dreistadt“ mit 9%, Breslau/Krakau jeweils 5% und Posen mit 4%. [3]

Wie teuer sind Premium- und Luxusimmobilien in Polen

 

Immobilien im Premium- oder Luxussegment unterliegen häufig anderen Gesetzen als auf dem durchschnittlichen Immobilienmarkt. Exklusive Immobilien folgen grundsätzlich weniger temporären Preisschwankungen- und sind in der Regel resistenter gegen Krisen. Die größte Herausforderung bei Luxusimmobilien ist eine realistische Objektbewertung, da generell wenig Vergleichsangebote existieren. Jede Immobilie ist ohnehin einzigartig und Luxusimmobilien sind noch außergewöhnlicher hinsichtlich ihrer Lage, Größe und Ausstattung. Der Erwerb solcher Juwelen ist in der Regel eher für Liebhaber geeignet, die nicht nur wegen der Rendite den Kauf tätigen. Selbstverständlich gibt es aber auch Investitionsobjekte und spezielle Hausverwaltungen in Polen, die sich nur um Luxusimmobilien kümmern.

Laut meiner Einschätzung liegen polnische Premium-Wohnungen und Apartments preislich gesehen um das 1,5- bis 2-fache über den durchschnittlichen Marktpreisen. Bei luxuriösen Apartments und Wohnungen müssen Käufer tendenziell mindestens das Dreifache (in Warschau sogar vierfach) des durchschnittlichen Quadratmeters marktüblicher Preise bezahlen.

Eine der höchsten Transaktionen in Polen hat Anfang 2018 in Warschau stattgefunden. Dort hat ein Privatkäufer zwei zusammenliegende Apartments mit einer Gesamtfläche von 470 m² für etwa 4 Mio. EUR in einem denkmalgeschützten, komplettsanierten Altbaugebäude erworben (Foksal 13/15). [1] Der für polnische Verhältnisse rekordverdächtige Quadratmeterpreis betrug bei dieser Transaktion ca. 8.500 EUR. 

Der Quadratmeterpreis von Premium- und Luxusimmobilien für Wohnungen in polnischen Metropolen variiert je nach Standort wie folgt (eigene Recherche: Jahresende/Stand 30. Dez. 2018):

  • Warschau: ca. 46.000 PLN pro m² (ca. 11.000 EUR)
  • Dreistadt (Danzig, Sopot, Gdingen): ca. 26.000 PLN pro m² (ca. 6.100 EUR)
  • Krakau: ca. 20.000 PLN pro m² (ca. 4.700 EUR)
  • Breslau: ca. 18.000 PLN pro m² (ca. 4.200 EUR)
  • Posen: ca. 14.000 PLN pro m² (ca. 3.300 EUR)

Die hier angegebenen Preise dienen lediglich als Orientierung. Es gibt immer Ausnahmen, die preislich noch höher oder geringer liegen können.

Ausblick Premium- und Luxusimmobilien in Polen

Mit zunehmendem Wohlstand der polnischen Gesellschaft steigt auch die Tendenz, Luxusgüter einschließlich Immobilien zu kaufen. In Polen leben 7.377 Personen (Stand 2017) mit einem Vermögen von mindestens 5 Mio. USD. [3] Im gleichen Jahr hatten etwa 23.200 Polen ein Einkommen von über einer Million Zloty. KPMG schätzt, dass der allgemeine Luxusgütermarkt in Polen bis 2023 etwa 39 Mrd. PLN übertreffen soll.[1]

Der Wealth-X Report geht davon aus, dass bis 2022 die Anzahl der Personen in Polen mit einem Vermögen von 50 Mio. USD von 290 sogar auf 440 steigen wird. [3] Das global agierende Beratungsunternehmen KPMG rechnet damit, dass im Jahr 2019 fast 1,3 Millionen wohlhabende und reiche Menschen in Polen leben werden. Um dem Kaufkraftverlust entgegenzuwirken, ist davon auszugehen, dass Vermögende auch weiterhin ihr Kapital in Immobilien investieren werden. Neben der einheimischen Nachfrage nach Premium- und Luxusimmobilien ist allgemein aus dem Ausland ein steigendes Kaufinteresse nach polnischen Immobilien zu beobachten (siehe Blog).

Um von möglichen Wertsteigerungen zu profitieren, ist eine Anlagedauer von mehreren Jahren zu empfehlen. Besonders die beliebten touristischen Metropolen, die ohnehin für internationale Investoren und Unternehmen wichtige Wirtschaftsstandorte sind, gewinnen als Immobilienstandorte zunehmend an Bedeutung.

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Quellen: 

[1] KPMG Polska, 2018/2016/2015

[2] businessinsider.com.pl

[3] Poland Sotheby’s International Realty, 2017

[4] warszawa.naszemiasto.pl

Auswandern nach Polen? Welche Nationen zieht es nach Polen?

Bild: BrAt82/Shutterstock.com

02.11.2018 – 10:45 Uhr, geschrieben von David Lis

Viele Menschen möchten in einem neuen Land neu anfangen und noch mehr träumen davon, diesen Lebensabschnitt überhaupt zu wagen. Manche wandern gar erst nach Polen aus, um als Rentner dort zu leben. Laut dem Statistischen Bundesamt (destatis) wandern jedes Jahr weit über 100.000 Deutsche aus. Aus der Auswanderungsstatistik wird ersichtlich, dass die Hälfte der beliebtesten zehn Zielländer die Nachbarländer Deutschlands sind. Auswandern nach Polen scheint für viele Deutsche Realität geworden zu sein. Polen befindet sich immerhin auf Rang 8 vor Ländern wie Australien, Niederlande oder Italien. [1]

Viele Menschen kennen ihr östliches Nachbarland nicht – hat Polen in Wirklichkeit mehr Potenzial als Einwanderungsland?

Eine durchgeführte Befragung des Deutsch-Polnischen Barometers im Jahr 2018 ist zur Erkenntnis gekommen, dass mehr als zwei Drittel der deutschen Bürger Polen nach 1989 nie besucht haben [2]. Hochgerechnet auf die gesamte deutsche Bevölkerung würde diese Erkenntnis in der Theorie bedeuten, dass ca. 54 Mio. Menschen in den letzten 30 Jahren noch nie einen Fuß in ihr östliches Nachbarland gesetzt haben. Das heutige Polen ist keineswegs mit dem grauen kommunistischen Land aus damaligen Zeiten zu vergleichen.

Bild: Volina/Shutterstock.com (eigene Überarbeitung)

Einwanderer und Touristen in Polen überwiegend aus Deutschland

Trotz der obigen Umfrage verzeichnet Polen dennoch die meisten Touristen und Einwanderer aus Deutschland. Alleine im Tourismus-Rekordjahr 2017 waren 35 % der gesamten 18,3 Mio. ausländischen Besucher deutscher Herkunft (siehe Blog Tourismus in Polen).

Aus Sicht der Polen sind Deutsche hinter der Ukraine die zweitstärkste eingewanderte Bevölkerung im Land. Jeder EU-Ausländer, dessen Aufenthalt länger als drei Monate dauert, hat die Pflicht sich in Polen registrieren zu lassen. Allerdings gehen nicht alle Ausländer dieser Verpflichtung nach.  Laut dem polnischen Hauptstatistikamt hielten sich Anfang 2017 nach offiziellen Meldungen 23.924 Deutsche mit gültigen Papieren in Polen auf. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Anstieg von immerhin 8,7 %.

Auswandern nach Polen: Stärkster prozentualer Zuwachs aus China und Indien

2017 waren im Land insgesamt 266.218 Ausländer mit gültigen Aufenthaltspapieren registriert (+26 % gegenüber dem Vorjahr). Wie den Daten des polnischen Hauptstatistikamtes zu entnehmen ist, verzeichnet Polen bei den meisten Ländern einen Zuwachs von Einwanderern im zweistelligen Prozentbereich. Auswandern nach Polen möchten besonders die Ukraine. Das polnische Nachbarland stellt dabei die stärkste, legal registrierte, Einwanderungsgruppe dar. [3] Inoffiziel leben und arbeiten allerdings ca. 2-2,5 Mio. Menschen aus der Ukraine in Polen. Viele flüchten aus der Ukraine, um in Polen eine neue Heimat zu suchen (besser bezahlte Arbeit, Studium, Flucht vor Waffenkonflikt). Neben der Ukraine haben zwei Länder außerhalb Europas stärkste prozentuale Zuwächse zu verzeichnen. Es handelt sich dabei um China (+24,1 %) und Indien (+48,4 %). Beide Länder machen zwar in absoluten Zahlen einen kleinen Anteil von Einwanderern aus, zeigen jedoch prozentual gesehen eine überdurchschnittliche Migration nach Polen.

Auswandern nach Polen: Anzahl der registrierten Personen nach Nationalität (Stand 01.01.2017)
RangLandAnteil absolutAnteil in %*Veränderung zum Vorjahr
1Ukraine103.45738,9 %+57,1 %
2Deutschland23.9249,0 %+8,7 %
3Weißrussland11.4284,3 %+2,3 %
4Russland10.5834,0 %+6,1 %
5Wietnam10.2693,9 %+12,5 %
6Italien7.3212,8 %+13,9 %
7China7.0422,6 %+24,1 %
8Frankreich5.7692,2 %+8,9 %
9Großbritanien5.4432,0 %+10,4 %
10Bulgarien5.2802,0 %+8,1 %
11Spanien5.0061,9 %+10,6 %
12Indien4.5461,7 %+48,4 %
13Armenien3.5161,3 %-7,9 %
14Türkei3.2201,2 %+15,5 %
15Rumänien3.1241,2 %+16,6 %
Rest der Welt56.29021,1 %+7,6 %
Gesamt266.218100 %+25,7 %
* bezogen auf die Gesamtsumme der Ausländer
Quelle: polnisches Hauptstatistikamt GUS (eigene Erstellung)

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Quellen:

[1] Statistisches Bundesamt (Fortzüge von Deutschen nach Zielländern)

[2] Polnisches Institut für öffentliche Angelegenheiten/Körber- und Konrad-Adenauer-Stiftung

[3] Polnisches Hauptstatistikamt GUS

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Tourismus in Polen – Bald 20 Mio. Touristen jährlich für Urlaub in Polen?

Bild: Gustavo Frazao/Shutterstock.com

23.05.2018 – 13:09 Uhr, geschrieben von David Lis

Sei es ein Sonnenbad an der polnischen Ostsee oder Wandern in der Hohen Tatra – die Polen fahren auf ihr eigenes Land voll ab. Wie sieht es aber mit ausländischen Touristen aus? Aus welchen Ländern kommen Menschen, um in Polen Urlaub zu machen? Schließlich hat Polen zahlreiche Sehenswürdigkeiten anzubieten. Berichten des polnischen Hauptstatistikamtes GUS ist zu entnehmen, dass die Anzahl der ausländischen Touristen, besonders der deutschen, seit einigen Jahren eine steigende Tendenz aufweist und der Tourismus in Polen eine große Rolle spielt.

Tourismus in Polen verzeichnet neues Rekordjahr 2017

Im Jahr 2017 besuchten Polen insgesamt 18,3 Mio. ausländische Touristen. Ein neues Rekordjahr für das Land! Das freut selbstverständlich die zahlreichen Hotels und Vermieter von Apartments. Als Reiseland nährt sich Polen der 20.-Mio.-Grenze. Die polnische Tourismusbranche könnte diese Zahl womöglich im Jahr 2018 oder 2019 knacken. Die meisten Übernachtungen haben in den Städten Warschau, Breslau, Posen und Danzig stattgefunden. Nicht nur in den Sommermonaten blüht der Tourismus in Polen richtig auf. Auch in den schwächer besuchten Monaten wie Januar oder Februar reisen pro Monat etwas über eine Mio. Besucher ins Land.

Aus welchen Ländern kommen Touristen nach Polen?

Wie im Vorjahr 2016 stehen die deutschen Touristen erneut in 2017 mit deutlichem Vorsprung auf dem Siegertreppchen in der Top 10 der Herkunftsnationen. Im gesamten Jahr haben 6,5 Mio. Menschen aus Deutschland ihr östliches Nachbarland besucht. Ein bemerkenswerter Anstieg von immerhin 216 Tausend gegenüber 2016. Schweiz und Österreich verzeichnen zusammen 555.000 Touristen, die in Polen Urlaub gemacht haben.

Starker prozentualer Zuwachs aus China und Irland

Die meisten Touristen kommen aus Deutschland, Ukraine, Russland, Großbritannien, Weißrussland, Litauen, Italien, Frankreich, USA und den Niederlanden. Alle Länder in den Top 10 weisen einen Anstieg zwischen 2,0 und 9,3 % gegenüber dem Vorjahr auf. Den größten prozentualen Zuwachs gegenüber dem Vorjahr 2016 haben allerdings zwei Länder erzielt, die nicht unter den Top-10-Nationen auftauchen. Es handelt sich neben Russland (Rang 3) um die Länder China (+47,7 %) und Irland (+7,6 %).

Tourismus in Polen: Herkunftsland ausländischer Besucher im Jahr 2017
RangHerkunftslandAnzahl Touristen in Mio.Veränderung ggü. 2016
1Deutschland6,5 Mio.+3,4 %
2Ukraine1,4 Mio.+7,5 %
3Russland0,9 Mio.+9,3 %
4Großbritanien0,9 Mio.+6,8 %
5Weißrussland0,8 Mio.+6,8 %
6Litauen0,7 Mio.+3,0 %
7Italien0,5 Mio.+2,6 %
8Frankreich0,5 Mio.+2,4 %
9USA0,5 Mio.+4,5 %
10Niederlande0,5 Mio.+2,0 %
Quelle: Polnisches Hauptstatistikamt GUS, eigene Darstellung

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Quelle: Polnisches Hauptstatistikamt GUS

Immobilienpreise Polen: Preisvergleich deutsche und polnische Großstadtimmobilien

Bild: antos777/Shutterstock.com

30.11.2018 – 10:45 Uhr, geschrieben von David Lis

Haben Sie sich schon mal gefragt, wie hoch eigentlich der Preisunterschied zwischen deutschen und polnischen Immobilien ist? Immobilienmakler David Lis hat die durchschnittlichen Immobilienpreise für Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen) polnischer und deutscher Großstädte verglichen und interessante Unterscheidungsmerkmale festgestellt. Für den Vergleich der Immobilienpreise wurden einige beliebte polnische und deutsche Großstädte herangezogen. Für Polen sind es die Städte Warschau (Hauptstadt), Breslau, Krakau, Posen, Stettin und Danzig, aus Deutschland wurden die Hauptstadt Berlin, München, Frankfurt am Main, Hamburg, Düsseldorf und Köln berücksichtigt.

Münchner Immobilienpreise: Wohnraum bald unbezahlbar?

Laut dem Immobilienportal Wohnungsboerse.net zahlen Käufer im Durchschnitt je nach Größe zwischen 3.638 EUR (Köln) und 8.212 EUR (München) für einen Quadratmeter (Stand 10-2018) einer Eigentumswohnung. Berlin als Hauptstadt liegt preislich gesehen sogar günstiger als Städte wie München, Frankfurt am Main oder Köln. Besonders die Preise in der bayerischen Landeshauptstadt sind für den Otto Normalverbraucher mittlerweile kaum bezahlbar. Wer beispielsweise in München anstatt in Berlin eine 60 m² Eigentumswohnung kaufen möchte, zahlt dort für den Meter stolze 81% mehr!

Mit Ausnahme von München geht aus den Preisen hervor, dass in Deutschland tendenziell mit steigender Wohnfläche auch ein höherer Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen zu bezahlen ist. Auf der Suche nach einer Eigentumswohnung von 100 m² kann es schon schwierig werden, in einer der sechs Städte etwas unter 4.000 EUR je Quadratmeter zu bekommen.

Der Durchschnittspreis für alle sechs deutschen Großstädte zusammen beträgt  ca. 5.400 EUR je Quadratmeter (Addition aller Durchschnittspreise je Stadt geteilt durch sechs).

Immobilienpreise Deutschland: Preise pro m² beim Kauf einer Wohnung in einer deutschen Großstadt
GrößeMünchenFrankfurt
a. Main
HamburgBerlinDüsseldorfKölnDurchschnitt
nach Größe
30 m²8.218 €5.881 €4.560 €4.780 €4.006 €3.638 €5.181 €
60 m²7.673 €5.761 €4.634 €4.230 €3.779 €3.681 €4.960 €
100 m²8.147 €5.894 €5.220 €5.145 €4.763 €4.131 €5.550 €
Durchschnitt
für Stadt
7.970 €5.891 €5.010 €4.723 €4.766 €4.066 €-
Quelle: wohnungsboerse.net Stand Oktober/November 2018 (eigene Darstellung)

Immobilienpreise Polen: Eine Wohnung in Warschau ist am teuersten 

Für die Analyse wurden die Preise von Eigentumswohnungen (Bestandsimmobilien) aus den Großstädten Warschau, Danzig, Krakau, Breslau, Posen und Stettin herangezogen. Am günstigsten ist der Quadratmeter in Stettin mit 1.221 EUR, am höchsten in Warschau mit 2.483 EUR. Während in Deutschland die Hauptstadt von anderen Städten preislich überboten wird, ist es in Polen genau der umgekehrte Fall. Warschau als Hauptstadt dominiert im polnischen Großstadtvergleich das obere Preissegment. Ob kleines Apartment oder eine größere Wohnung: Will man in Polen eine Wohnung kaufen, überbietet Warschau preislich gesehen jede andere Großstadt dort. Ganz nah auf den Fersen der polnischen Hauptstadt befindet sich bei den Immobilienpreisen die Hansestadt Danzig. Im Durchschnitt zahlen Immobilienkäufer im Vergleich zur Hauptstadt nur 7,1 % weniger für den Quadratmeter.

Immobilienpreise Polen: Preise pro m² beim Kauf einer Wohnung in einer polnischen Großstadt
GrößeWarschauDanzigKrakauBreslauPosenStettinDurchschnitt
nach Größe
bis 38 m²2.483 €2.297 €2.281 €1.919 €1.707 €1.382 €2.012 €
38-60 m²2.255 €2.118 €1.934 €1.655 €1.582 €1.270 €1.802 €
60-90 m²2.192 €2.032 €1.884 €1.544 €1.436 €1.221 €1.718 €
Durchschnitt
für Stadt
2.266 €2.115 €2.003 €1.645 €1.559 €1.263 €-
Quelle: Bankier.pl Stand 10-2018 (eigene Darstellung)
Umrechnungskurs 1 EUR = 4,32 PLN (Stand 26.10.2018)

Kleinere Wohnungen dominieren polnischen Immobilienmarkt

Auf dem polnischen Markt ist erkennbar, dass mit zunehmender Fläche die Preise tendenziell fallen. Die höchsten Immobilienpreise zahlen Käufer in Polen, ähnlich wie in Deutschland, für kleinere Wohnimmobilien. Kleinere Apartments bis 38 m² kosten in den o.g. Städten durchschnittlich 2.012 EUR je Quadratmeter. Allerdings ist hier zu erwähnen, dass kleinere Apartments bei Vermietungen häufig eine bessere Rendite erzielen als größere Eigentumswohnungen. Während in Deutschland jedoch tendenziell mit zunehmender Fläche die Preise steigen, tritt auf dem polnischen Immobilienmarkt genau das Gegenteil auf.

Wieso? Der Immobilienmarkt in Polen wird besonders stark von kleineren 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen dominiert. Viele Polen möchten bereits im frühen Alter trotz evtl. beschränktem Budget und einem notwendigen Kredit eine Immobilie für sich erwerben. Im jungen Alter, häufig noch ohne eigene Familie und Kinder, reicht eine kleinere Wohnung für den Eigenbedarf zunächst völlig aus. Diese Einstellung der Polen, möglichst früh eine Sachwertinvestition zu tätigen, hat dazu geführt, dass die Wohneigentumsquote um ca. 30 Prozentpunkte höher liegt als in Deutschland (Stand 2016, de.statista.com).

Der Durchschnittspreis für alle sechs polnischen Großstädte zusammen beträgt ca. 1.800 EUR je Quadratmeter (Addition aller Durchschnittspreise je Stadt geteilt durch sechs).

Wohnung kaufen in Polen kann im Durchschnitt 3 Mal günstiger als in Deutschland sein

Der durchschnittliche Kaufpreis in den betreffenden sechs deutschen Städten beträgt ca. 5.400 EUR. Bei den polnischen Städten liegt der Mittelwert, wenn man eine Wohnung kauft, bei umgerechnet ca. 1.800 EUR. Das entspricht einem Faktor von 3 bzw. einem Unterschied in den Preisen der Immobilien von bis zu 3.600 EUR je Quadratmeter.

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David Lis, M. Sc.

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

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