Wohnung kaufen in Polen

Immobilienpreise Polen Miet- und Kaufpreise 10-2018

02.11.2018 – 13:40 Uhr, geschrieben von David Lis

Das Jahr 2018 geht langsam in die Endphase und auf dem polnischen Immobilienmarkt bleibt es weiterhin spannend. Die Immobilienpreise in Polen haben in den letzten 10 Monaten eine interessante Entwicklung gezeigt. Immobilienmakler David Lis hat die durchschnittlichen Immobilienpreise für Wohnungen (Bestandsimmobilien) und Grundstücke in Polen analysiert und zusammengefasst. Insgesamt lässt sich feststellen, dass die Wohnimmobilien seit Januar 2018 in den größeren polnischen Städten im Durchschnitt um ca. 8% an Wert gestiegen sind.

Immobilienpreise in Polen: Beste Wertentwicklung in Danzig und Kattowitz

In der Periode Januar bis Oktober sind die durchschnittlichen Kaufpreise für Bestandsimmobilien in Polen tendenziell gestiegen. Die höchsten Immobilienpreise in Polen sind in den drei Städten Warschau, Danzig und Krakau zu verzeichnen. Je nach Wohngröße zahlen Käufer für einen Quadratmeter in einer der drei Städte umgerechnet zwischen 1.900 und 2.500 EUR.

Je nach Stadt und Wohngröße ist auf dem polnischen Immobilienmarkt im Zeitraum dieser 10 Monate eine Wertentwicklung* zwischen -12% und +16% zu beobachten. Am schwächsten haben sich seit Januar 2018 Wohnimmobilien der Kategorie bis 38m² in Stettin entwickelt (-12%). Eine deutlich bessere Wertentwicklung in Stettin zeigten Wohnimmobilien ab 38m² aufwärts. Insgesamt sind die Immobilienpreise in Polen für die größeren Städte je nach Wohngröße zwischen 4 und 16% an Wert gestiegen. Besonders in Danzig ist eine überdurchschnittliche Wertentwicklung für Immobilien bis 38m² und zwischen 60 und 90m² zu beobachten. Wer im Januar in eine Immobilie in Danzig investiert hat, erfreute sich im Oktober über eine zweistellige Wertentwicklung – je nach Größe zwischen 15 und 16%. In Breslau sieht der Immobilienmarkt hingegen ein wenig anders aus. Der stärkste Zuwachs hat bei kleineren und mittelgroßen Wohnungen stattgefunden (+10% bis 38m² und +9% für eine Wohngröße zwischen 38 und 60m²).

Mietpreise in Polen: Mietpreise in der Hauptstadt Warschau am höchsten

Kleinere Apartments in Polen weisen pro Quadratmeter zwar tendenziell einen höheren Kaufpreis auf, erzielen aber gleichzeitig auch einen höheren Mietpreis. Die durchschnittliche Kaltmiete pro m² für die unten aufgeführten Städte beträgt für eine 38-m²-Wohnung umgerechnet 9,63 EUR. Der Mietpreis für kleinere Apartments der hier aufgeführten Städte ist in Kattowitz mit 7,67 EUR am günstigsten, in Warschau mit 12,97 EUR am höchsten. Grundsätzlich ist auf dem polnischen Immobilienmarkt zu beobachten, dass der Mietpreis in größeren Städten tendenziell mit zunehmender Fläche fällt (siehe auch Blog Preisvergleich deutsche und polnische Großstadtimmobilien). Der Mittelwert für alle Wohnflächen und Städte aus der unten aufgeführten Tabelle beträgt im Durchschnitt 8,49 EUR pro Quadratmeter.

Immobilienpreise für Grundstücke in Polen: Baugrundstücke

Die durchschnittlichen Immobilienpreise für Grundstücke liegen je nach Provinzhauptstadt der Woiwodschaften zwischen 18 und 194 EUR je Quadratmeter. Die Grundstückspreise liegen in Warschau, Krakau und Posen am höchsten. Eine überdurchschnittliche Wertentwicklung im Zeitraum Januar bis Oktober 2018 ist in den Städten Lodz, Kattowitz und Stettin zu beobachten. In diesen drei Städten stieg der Wert, bezogen auf den Quadratmeter von Baugrundstücken, zwischen 19,8% und 31%. Anders sieht es in Oppeln und Bialystok aus. Dort sind die durchschnittlichen Marktpreise für Baugrundstücke seit Januar ’18 im zweistelligen Bereich gefallen.

Eine Investition in polnische Baugrundstücke kann trotzdem eine interessante Kapitalanlage für einen längeren Anlagehorizont von mindestens 5 Jahren sein. Grundstücke erwirbt man in der Regel nicht, um diese kurzfristig wieder zu verkaufen. Allein vor dem Hintergrund zusätzlichersteuerlicher Besteuerungen ist das in Polen nicht ratsam.

Immobilienpreise Polen: Durchschn. Kauf- und Mietpreise für Wohnungen in EUR (Stand 10/2018)
Stadt	Größe	Kaufpreis* pro m²	Wertentwicklung seit Jan. '18	Kaltmiete	Mietpreis pro m² (38m²/60m²/90m²)
Danzig	0-38m²	2.307	+16%	395	10,40
	38-60m²	2.128	+5%	532	8,86
	60-90 m²	2.042	+15%	701	7,79
Kattowitz	0-38m²	1.197	+5%	292	7,67
	38-60m²	1.202	+16%	465	7,75
	60-90 m²	1.229	+14%	573	6,37
Krakau	0-38m²	2.292	+8%	384	10,11
	38-60m²	1.943	+9%	481	8,02
	60-90 m²	1.893	+8%	690	7,67
Posen	0-38m²	1.715	+6%	311	8,19
	38-60m²	1.589	+7%	423	7,04
	60-90 m²	1.443	+4%	568	6,32
Stettin	0-38m²	1.388	-12%	303	7,98
	38-60m²	1.276	+11%	414	6,90
	60-90 m²	1.227	+11%	550	6,11
Warschau	0-38m²	2.495	+8%	493	12,97
	38-60m²	2.265	+8%	663	11,04
	60-90 m²	2.202	+5%	1.039	11,54
Breslau	0-38m²	1.927	+10%	384	10,11
	38-60m²	1.662	+9%	495	8,26
	60-90 m²	1.551	+7%	654	7,26
Quelle: Bankier.pl, eigene Darstellung Währungskurs 1 EUR = 4,3 PLN (02.11.2018) *Bestandsimmobilien

Immobilienpreise Grundstücke in Polen: Durchschnittliche Kaufpreise in EUR für Baugrundstücke (Stand 10/2018)
Woiwodschaft	Stadt	Kaufpreis pro Quadratmeter	Wertentw. seit Jan. '18
Masowien	Warschau	194	+7%
Großpolen	Posen	132	+8%
Kleinpolen	Krakau	113	+8%
Niederschlesien	Breslau	106	+16%
Heiligkreuz	Kielce	97	+19%
Pommern	Danzig	90	-7%
Lodz	Lodz	89	+31%
Schlesien	Kattowitz	81	+23%
Westpommern	Stettin	70	+20%
Lublin	Lublin	65	-6%
Podlachien	Bialystok	64	-14%
Kujawien-Pommern	Bromberg	61	+9%
Karpatenvorland	Rzeszow	45	unverändert
Ermland-Masuren	Allenstein	39	+11%
Oppeln	Oppeln	36	-19%
Lebus	Landsberg an der Warthe	18	+4%
Quelle: Bankier.pl, eigene Darstellung Währungskurs 1 EUR = 4,3 PLN (02.11.2018)

*bezogen auf den Marktpreis für Bestandsimmobilien

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David Lis, M. Sc.

Immobilienmakler IHK

Polnische Maklerlizenz (F PPRN)

Zweisprachig

Immobilien in Polen kaufen ohne Immobilienmakler – Mehr Vor- oder Nachteile?

02.07.2018 – 15:20 Uhr, geschrieben von David Lis

Sie spielen mit den Gedanken eine Immobilie in Polen zu kaufen? Selbstverständlich ist es jedem selbst überlassen, ob der Erwerb bzw. Verkauf mit oder ohne Unterstützung eines Immobilienmaklers getätigt werden soll. Allerdings müssen sich deutsche Käufer und Verkäufer bei einem „Alleingang“ über einige mögliche Risiken und Besonderheiten im Klaren sein. Vor allem bei ausländischen Immobilien – unabhängig davon, ob in Frankreich, Spanien oder Polen. Hier gelten oftmals andere Spielregeln, die bei Nichtbeachtung den Immobilienkauf oder -verkauf nur verzögern und womöglich in Gefahr bringen.

Die Kommunikation ist das A und O, wenn es darum geht, Immobilien in Polen zu kaufen

Eine Sprachbarriere kann ganz schnell zum Problem werden, so dass Missverständnisse während der Transaktion aufkommen. Selbstverständlich können sich Beteiligte beim Erwerb in Englisch verständigen, aber ist es bei einer so großen Investition nicht angenehmer und sicherer, in der eigenen Muttersprache beraten und verstanden zu werden?

Alles müssen Sie selbst erledigen – und das kann viel sein!

Ihnen fehlt ein Ansprechpartner „auf Abruf“, an den Sie sich jederzeit mit Ihrem Anliegen und anfallenden Fragen wenden können.
Sie müssen sich in verschiedene Themen hineinarbeiten, um eventuell den polnischen Immobilienmarkt näher kennenzulernen. Was sind die Marktrends? Wie sind die Prognosen? Welche Lage hat Potential? Gibt es Besonderheiten im Grundbuch? und und und…. Insgesamt kann eine mangelnde Informationsbasis dazu führen, dass Käufer die „Katze im Sack“ kaufen (wer will das schon?!).
Ein gutes Netzwerk aufzubauen kann Monate oder Jahre dauern. Im Alleingang müssen Sie sich Ihr eigenes Netzwerk rund um Ihre Immobilie aufbauen. Schlussendlich müssen Sie unter Umständen lange Suchen, Vergleichen und hin- und her telefonieren. Ein Immobilienmakler hat in der Regel ein bereits bestehendes Netzwerk.

Sprache ist „kein Problem“? FALSCH!

Wenn Sie nicht über ausreichende Polnisch-Kenntnisse verfügen, sind Sie unter Umständen während der gesamten Immobilientransaktion an Dritte Personen (kostenpflichtiger Dolmetscher usw.) angewiesen.
Um Missverständnisse zu vermeiden, benötigen Sie jemanden, der vor allem einwandfreies Deutsch spricht und versteht. Gerade wenn es sich um spezielle Themen und Fachbegriffe wie die aus der Immobilienwirtschaft handelt, darf es zu keinen sprachlichen Missverständnissen kommen!
Alle Antworten auf Ihre Fragen, wenn es darum geht Immobilien in Polen zu kaufen müssen Sie eigenständig recherchieren und sich eventuell bei fehlender Sprachkenntnis übersetzen lassen.

Wissen Sie welche Dokumente wichtig sind?

Informationen stellen für jede Art von Investitionsentscheidung eine wichtige Grundlage dar. Beim Erwerb einer Immobilie in Polen müssen Sie alle relevanten Dokumente selbst beschaffen, analysieren und auf Richtigkeit verifizieren. Wissen Sie, was zu beschaffen ist und trauen Sie sich das zu?

Immobilien in Polen kaufen ist kein tägliches Brot

Ein ausländischer Immobilienkauf ist kein tägliches Brot. Im Alleingang besteht das Risiko, dass wichtige Aspekte, die im eigenen Interesse sind, übersehen werden.
Neben Sicherheitsaspekten spielt auch die Haftung eine wichtige Rolle. Im Alleingang haften Sie für Ihre Entscheidungen grundsätzlich selbst. Ein Makler hingegen kann unter Umständen für Falschangaben haftbar gemacht werden.

Wechselkurs – jede Nachkommastelle ist wichtig!

Trotz des EU-Beitritts von Polen im Jahr 2004 existiert weiterhin die Hauswährung Zloty (PLN)
Immobilienkäufer, die sich nicht im Vorfeld intensiv mit Währungskursthemen auseinandersetzen, verlieren unter Umständen mehrere Tausend EUR durch ungünstigen Währungskurswechsel.
Ein Beispiel über die Auswirkung eines ungünstigen Währungswechsels entnehmen Sie bitte dem FAQ-Bereich bei der Frage Was ist beim Geldwechsel EUR in Zloty (PLN) zu beachten?

Zeitaufwand wird häufig unterschätzt

Der Faktor Zeit ist ein wichtiger Punkt, den viele Käufer zu sehr unterschätzen. Bei einer ausländischen Immobilie müssen Sie sich bewusst sein, dass es teilweise Tage, Wochen oder Monate dauern kann, bis Sie Ihre Immobilie in Polen finden oder verkaufen. Stundenlanges Suchen und Vergleichen, Telefonieren, Unterlagen Anfordern, E-Mails Schreiben sind nur ein Teil der vielen Tätigkeiten. Beim Alleingang investieren Sie enorm viele Stunden, müssen stets alles im Blickfeld behalten und die ganze Zeit motiviert am Ball bleiben. Erlauben das Ihre zeitliche Ressourcen und trauen Sie sich das zu?
Im Alleingang fehlt Ihnen unter Umständen eine flexible Person, die auf Abruf jederzeit auch für eine mehrtägige Reise nach Polen zwecks Besichtigungen zur Verfügung steht.

Ein paar gut gemeinte Ratschläge, falls Sie sich für einen Immobilienmakler in Polen entscheiden wollen.

Tipp Nr. 1:

Falls Sie einen Immobilienmakler beauftragen, achten Sie darauf, dass dieser sowohl in Deutschland als auch in Polen zertifiziert ist. So ist ein gewisses Maß an geprüftem Wissen vorhanden.

Tipp Nr. 2:

Ein guter Immobilienmakler redet nicht alles schön. Er bespricht auf Wunsch alles und klärt Sie über alle offenen Themen auf.

Tipp Nr. 3:

Um die Kommunikation zu vereinfachen und mögliche Missverständnisse zu vermeiden, ist ein zweisprachiger Immobilienmakler sehr ratsam. Spricht der Immobilienmakler nur eine der beiden Sprachen, so ist er selbst auf Dritte angewiesen, was wiederum den Abstimmungsaufwand erhöht.

Tipp Nr. 4:

Achten Sie darauf, dass Ihr Immobilienmakler seinen Beruf nicht als Nebengewerbe betreibt, da er sonst unter Umständen wegen seines eigentlichen „Hauptjobs“ zeitlich eingeschränkt sein kann!

Tipp Nr. 5:

Auch Immobilienmakler sind Menschen – Fehler können passieren. Achten Sie darauf, dass Ihr Makler eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung besitzt (wofür keine gesetzliche Verpflichtung besteht!).