Immobilie in Polen verkaufen – 5 wichtige Punkte für Eigentümer!

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre Immobilie (Grundstück, Wohnung, Haus oder Gewerbe) in Polen zu verkaufen, so wird dieser Blog Ihnen zu Grundwissen helfen.

Vorab möchte ich vorsorglich darauf hinweisen, dass dieser Blog keine Rechtsberatung ersetzt und die hier aufgeführten Informationen zum Immobilienverkauf in Polen nur einen kleinen Auszug und Überblick darstellen. Jede Immobilie ist individuell zu behandeln und nicht jede Transaktion verläuft nach dem gleichen Muster.

Wenn der eigene Immobilienverkauf ansteht, sind Verkäufer zunächst motiviert, später häufig überfordert. Welche Formalitäten muss ich erledigen? Was ist alles zu beachten, damit ich keine Fehler mache? Wie präsentiere ich die Immobilie in Polen richtig, um einen guten Auftritt zu erzielen? Wie verhalte ich mich während Besichtigungen gegenüber polnischen und deutschen potenziellen Käufern?

Leider gibt es nicht den „Masterplan“ für jede Situation, da in der Praxis häufig individuelle Handlungsempfehlungen vorgenommen werden müssen.

Es kommt sehr häufig vor, dass zahlreiche Formalitäten vor einem Verkauf erledigt werden müssen, bevor eine Immobilie in Polen überhaupt rechtlich verkaufsfähig ist.

1. Falsche Vorstellungen zum Immobilienverkauf in Polen

Viele Privatverkäufer sind häufig der Meinung; „Was der Immobilienmakler kann, kann ich schon lange!“ Ein erfahrener und engagierter deutsch-polnischer Immobilienmakler wird Ihnen helfen, viel Arbeitsaufwand, kostbare Lebenszeit und vor allem Nerven und Geld zu sparen. Während in Deutschland große Arbeit der Notar macht, muss der Immobilienverkäufer in Polen die Bürokratie und Formalitäten selbst in die Hand nehmen. Wer zusätzlich der polnischen Sprache nicht mächtig ist, dem empfehle ich, eine vertraute Person für Amtsangelegenheiten zu bevollmächtigen. Auch kann der Gang zum Amt sehr mühsam und mit langer Wartezeit verbunden sein.

Häufige Probleme und Hürden beim Verkauf der Immobilie in Polen:

• Erwerbsurkunde (rechtliche Grundlage für den Kauf) liegt nicht mehr vor.
• In der zu verkaufenden Immobilie sind Personen gemeldet, zu denen man keinen Kontakt mehr hat.
• Erbfälle (besonders kompliziert, da hier das polnische Finanzamt informiert werden muss)
• geänderte Nachnamen
• fehlende Dokumentation
• nicht bezahlte Grundsteuer
• ungültige oder unklare/offene Grundbucheinträge
• keine Unterlagen zu (ggf. noch laufenden) Verträgen mit Versorgern (Gas/Strom),

Einige der o.g. Dokumente sind zwingend notwendig, da sonst ein Immobilienverkauf rechtlich nicht möglich ist.

Unterschätzen Sie bitte auch nicht den Zeitaufwand für Besichtigungen (wer in Deutschland wohnt, hat enorme Reisekosten, um seine Immobilie in Polen zu zeigen). Sicherlich kann auch die „polnische Schwiegermutter“ bei den Besichtigungen aushelfen. Ein erfahrener Immobilienmakler wird die Immobilie aber besser vorbereiten, die potenziellen Käufer beraten und besser einschätzen können.

2. Investieren in professionelle Bilder beim Immobilienverkauf in Polen

Den Spruch „ein Bild sagt mehr als 1.000 Worte“ haben Sie sicherlich schon irgendwo gehört. Ein Immobilienprofi erkennt schnell, ob die Bildaufnahmen von einem Amateur oder professionell erstellt wurden. Selbst viele Immobilienmakler, die es eigentlich besser wissen sollten, missachten diese goldene Verkaufsregel. Wieso eigentlich? Die Antwort ist ganz einfach. Ein professionelles Fotoshooting mit vernünftiger Objektaufnahme der Wohnung, Haus oder Gewerbeimmobilie kann schnell mehrere Stunden dauern (Bestandsaufnahme, Bilder erstellen, später auswählen und bearbeiten etc.). Privatpersonen, aber auch viele Makler machen in der Praxis den gleichen Fehler: schnell mit dem Handy beim ersten Treffen/Kennenlerngespräch ein paar Bilder schießen, paar Sätze im Inserat schreiben und ab damit ins Internet. Wenn Ihr Makler ungefähr so arbeitet, sollten Sie sich spätestens hier die Frage stellen, ob Sie den richtigen „Experten“ für Ihren Immobilienverkauf in Polen ausgewählt haben.

Mit aussagekräftigen Bildern erhöhen Sie nicht nur die Verkaufschancen, sondern hinterlassen bei potenziellen Käufern einen seriösen Ersteindruck. Der Verkaufswert ist dabei nicht entscheidend. Unabhängig vom Preis: Jede Immobilie verdient es, gut und professionell behandelt zu werden! In einigen Fällen sind auch Drohnenaufnahmen von großem Vorteil, um die Umgebung der betreffenden Immobilie in Polen aus der Vogelperspektive zu zeigen.

Dazu einige Ratschläge:

• Immobilie (speziell Wohnung/Häuser) aufräumen
• mit Stativ auf ca. 1,2 Meter Höhe fotografieren

und No-Gos. Vermeiden Sie:

• dunkle Bildaufnahmen
• Bilder in den Abendstunden
• reflektierende Handy-Blitz Aufnahmen
• die eigene Person, fremde Personen oder Gesichter auf Bildern
• eingescannte Bilder (absolutes No-Go!)
• Erstellung eines „Bild vom Bild“

Als ideale Werbeergänzung eignet sich ein Immobilienfilm, der die Highlights der Immobilie hervorhebt.

3. Wie viel ist meine Immobilie in Polen wert?

Meine Beobachtung zeigt, dass viele Eigentümer sich zu wenig Gedanken über die korrekte Wertermittlung der Immobilie in Polen machen. Eigentümer tendieren häufig dazu, einen überdurchschnittlich hohen Verkaufspreis anzusetzen. Auch wenn die Küche, das Sofa oder der Einbauschrank vor 15 Jahren ein „Vermögen“ gekostet hat – Möbel sind Geschmackssache und verlieren schnell an Wert.

Die Kreissparkasse Köln hat eine interessante empirische Studie über 1.000 Verkaufsimmobilien untersucht. Bei einem Preisaufschlag von 20 % betrug der durchschnittliche Verkaufserlös der untersuchten Immobilienverkäufe lediglich am Ende nur 85 % des Marktwertes der Immobilie. Die Vermarktungszeit betrug durchschnittlich 379 Tage, also länger als 1 Jahr. Sie sehen, wie wichtig es ist, von Anfang an den richtigen Angebotspreis für Ihre Immobilie festzusetzen. Diese Regel gilt auch für Immobilien in Polen.

Wenn der geforderte Kaufpreis viel zu hoch, wird Ihre Immobilie in Polen ebenso zum Ladenhüter und verliert im Laufe der Zeit an Exklusivität. Eine spätere Preiskorrektur macht nicht nur doppelte Arbeit, sondern bei potenziellen Käufern und Marktbeobachtern entsteht auch der Glaube, dass es möglich ist, den Preis weiter zu drücken. Viele Privatverkäufer nehmen für ihre ältere Immobilie in Polen ganz einfach die Preise für Neubauimmobilien aus der direkten Umgebung als Richtwert. Bestandsimmobilien und Neubauimmobilien sind jedoch anders zu bewerten. In Polen haben darüber hinaus tendenziell kleinere Wohnungen i.d.R. einen höheren Quadratmeterpreis als größere Wohnungen, denn kleine Wohnungen bis ca. 35 m² sind in Polen sind besonders gefragt. Deren Preis je Quadratmeter dürfen Sie aber nicht automatisch mit dem einer 100 m² großen Wohnung gleichsetzen. Die gleiche Regel für den Quadratmeterpreis gilt übrigens auch für Grundstücke.

Um den idealen Verkaufspreis einer Immobilie in Polen zu ermitteln, sollte vorher eine ausführliche Marktpreisanalyse durchgeführt werden. Wie teuer sind benachbarte Objekte? Zu welchen Preisen wurden vergleichbare Immobilien in den letzten Jahren angeboten? Was sind die Durchschnittspreise in der Region? Welchen Mehrwert bietet die betreffende Immobilie zu den Konkurrenzobjekten? Was sind die Schwächen dieser Immobilie? Bei der Bewertung des Objekts sind viele Faktoren entscheidend (Lage, Ausblick, technischer Zustand, Gebäudezustand, legaler Status, Wohnflächengröße, Infrastruktur, Grundstückserschließungen, Baujahr, Balkon, Anzahl der Konkurrenzobjekte etc.).

Auch ständige Preisänderungen sind unseriös und lassen die Professionalität beim Verkauf der Immobilie in Polen stark anzweifeln. Heute den Preis auf 100.000 EUR zu setzen, morgen auf 135.000 EUR und dann auf 90.000 EUR zurück – dieses Hin und Her ist nicht nur unsolide, sondern schreckt potenzielle Käufer ab.

Bei Gewerbeimmobilien hingegen empfehle ich einen gerichtlichen Gutachter, da besonders diese sehr spezifisch sind.

4. Bleiben Sie professionell beim Verkauf Ihrer Immobilie in Polen

Jeder Mensch ist anders und auch Käufer haben individuelle Herangehensweisen beim Kauf einer Immobilie. Vor ein paar Jahren habe ich bei einer Besichtigung erlebt, dass ein Kaufinteressent sehr viel an der Einrichtung der zu verkaufenden Immobilie kritisiert hat. Diese „Kritik“ hat den Eigentümer emotional sehr getroffen, da er doch schließlich so viel „Fleiß und Arbeit“ in seine Traumimmobilie investiert hatte. Die Immobilienpräsentation sollte am besten durch dritte Personen wie Immobilienmakler erfolgen. Diese haben keinerlei emotionale Bindung zu der Verkaufsimmobilie in Polen. Kritikpunkte der Käufer fahren dementsprechend gegen die Wand.

Nehmen Sie sich für jeden potenziellen Käufer ausreichend Zeit und vermeiden Sie „Massenbesichtigungen“ zum gleichen Zeitpunkt. Beachten Sie, dass auch Käufer nervös und unsicher sein können, da es womöglich der erste oder zweite Immobilienkauf im Leben– zumal im Ausland – ist.

5. Verkaufsprozess und rechtliche Rahmenbedingungen in Polen beim Immobilienverkauf

Sofern eine Preiseinigung für die Immobilie in Polen stattgefunden hat, ist der Verkäufer verpflichtet, für die bevorstehende Beurkundung notwendige Dokumente bei den Ämtern zu beschaffen. Auch die Hausverwaltung muss kontaktiert werden, da diese für den Notar auch ein Dokument ausstellt. Die Beschaffung der notwendigen Dokumente hängt immer davon ab, welche Art von Immobilie verkauft wird. Besonders bei Grundstücken und Häusern sind deutlich mehr Dokumente einzuholen als bei Wohnungen. Sie als Besitzer der Immobilie in Polen müssen die Kosten dafür tragen – diese sind aber überschaubar. Offene Rückstände (Strom, Gas, Grundsteuer, Hausgeld) etc. sollten spätestens zur Hauptbeurkundung komplett bezahlt sein.

Weiterhin rate ich davon ab, ungeprüfte Protokolle, Reservierungs- oder Vorverträge aus dem Internet zu verwenden. Selbst geprüfte Vor- oder Reservierungsverträge von Juristen, die im Internet publiziert sind, sollten auf die jeweilige Immobilientransaktion individuell angepasst werden. Auch ist falsch, alle Verantwortung an den Notar abzugeben. Verlassen Sie sich beim Verkauf Ihrer Immobilie in Polen auf keinen Fall allein auf den Notar. Er hat lediglich die gesetzliche Verpflichtung, den Kaufvertrag auf formale Richtigkeit zu überprüfen – vertritt dabei aber nicht Ihre Interessen. Der Notar stellt auch nicht sicher, dass der Käufer für den Kauf Ihrer Immobilie in Polen zahlungsfähig ist. Ein nicht solventer Käufer führt jedoch dazu, dass der ganze Prozess erneut von vorne beginnt.

Rechtlicher Hinweis: 

Copyright David Lis – Polnische Immobilien
Dieser Blogtext darf nicht unerlaubt kopiert werden.
Dieser Blogtext ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Sie möchten Ihre Immobilie in Polen verkaufen und dazu einen Spezialisten an Ihrer Seite haben?

Gerne unterstütze ich Sie vollumfänglich von A bis Z, sodass Sie am Ende nur zum Notar erscheinen müssen!

Meine Leistungen für Verkäufer

Nehmen Sie hier Kontakt auf

David Lis, M. Sc. Immobilienmakler Polen
Immobilienmakler (IHK)
Geprüfter Immobilienmakler (F PPRN)
Zweisprachig (DE-PL)
E-Mail: david.lis@immobilie-polen.de
Telefon: +49(0)178 – 32 32 225