VAT bei Ferienimmobilien in Polen

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14.10.2020 – 15:35 Uhr, geschrieben von David Lis

Auf einigen deutschen Immobilienportalen werben Immobilienmakler häufig beim Kauf von Ferienimmobilien in Polen mit einer VAT-Erstattung d. h. Mehrwertsteuererstattung. Die Immobilie in Polen zum vergünstigten Nettopreis erwerben? Hört sich eigentlich hochinteressant an!In den Inseraten bzw. auf den Portalen wird die Erstattung häufig mit einer sicheren „Selbstverständlichkeit“ beworben. Wer sich mit dem Thema intensiver beschäftigt, wird feststellen, dass die praktische Umsetzung doch ein wenig komplizierter ist. VAT bedeutet übrigens Value Added Tax und leitet sich aus dem Englischen her.

Ferienimmobilien in Polen als Kapitalanlage (VAT)

„Ich kaufe mir eine Ferienimmobilie in Polen, lasse mir die VAT erstatten und nutze anschließend das Objekt selbst“.

Wer so denkt, der begeht einen fatalen und kostspieligen Fehler. Aus meiner langjährigen Praxiserfahrung als Immobilienmakler stelle ich immer wieder fest, dass die oben beschriebenen Werbeformulierungen auf Portalen bei deutschen Immobilienkäufern häufig (berechtigterweise) missverstanden werden. Viele deutsche Käufer von Ferienimmobilien in Polen gehen davon aus, dass sie wenige Zeit nach der notariellen Beurkundung die komplette Mehrwertsteuererstattung vom Finanzamt auf ihr Konto überwiesen bekommen. So einfach ist das jedoch nicht – zumindest müssen Käufer einige langjährige Bedingungen und Verpflichtungen erfüllen!

In diesem Blog erfahren Sie die wichtigsten Fragen und Antworten beim Kauf von Ferienimmobilien in Polen als Kapitalanlage in Bezug auf die Erstattung der polnischen VAT (MwSt.).

Ein Hinweis möchte ich vorab noch geben: Dieser Blogbeitrag ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Er dient als Hilfestellung und Orientierung. Auf Grund der Vielzahl von möglichen Sachverhalten ist daher stets ein Steuerberater oder Fachanwalt zu konsultieren.

1. In welchen Fällen ist überhaupt eine mögliche VAT-Erstattung beim Kauf einer Ferienimmobilie in Polen möglich?

Antwort: Wenn Sie von einem Unternehmen kaufen wie z. B. einem polnischen Bauträger der VAT (MwSt.) ausweisen muss (Neubauimmobilien). In der Regel weist jeder Bauträger eine MwSt.-Rechnung aus.

2. Wie hoch ist die VAT beim Kauf von Ferienimmobilien in Polen?

Antwort: Wer eine Ferienimmobilie (juristisch gesehen „Nicht-Wohnraum“) vom polnischen Bauträger erwirbt, zahlt zunächst einen Bruttopreis inkl. 23 % VAT. Häufig bekommen Käufer beim Erwerb von Neubauimmobilien je nach Baufortschritt mehrere Rechnungen gemäß Baufortschritt (Zahlungsplan).

Zum Vergleich:  beim Kauf von Wohnungen (juristisch gesehen „Wohnraum“) zahlen Immobilienkäufer einen Bruttokaufpreis inkl. 8 % VAT.

3. Kann ich überhaupt als ausländische Privatperson die VAT erstattet bekommen? Muss ich eine Firma in Polen gründen?

Antwort: Eine Firmengründung in Polen ist grundsätzlich nicht notwendig. Die Erstattung der VAT von 23 % beim Kauf einer Ferienimmobilie in Polen kann auf eine Privatperson (EU-Ausländer) unter Erfüllung von bestimmten Voraussetzungen erfolgen.

4. Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, um eine VAT-Erstattung zu bekommen?

Antwort: Sie müssen sich verpflichten, die Ferienimmobilie mindestens 10 Jahre lang zu vermieten. Neben einmaligen Registrierungspflichten und laufender Buchführung  müssen Meldungen an das polnische Finanzamt abgeführt werden. Zudem besteht die Pflicht, eine ausgewiesene VAT-Rechnung an die Touristen auszustellen. Die Rechnungserstellung erfolgt durch die Ferienvermietungsfirma, die sich um Ihre Immobilie kümmert. Weitere Bedingungen erfragen Sie bitte beim Steuerberater.

5. Brauche ich einen Steuerberater für die VAT-Erstattung?

Antwort: Ja, dies wäre zu empfehlen. Idealerweise sollte es ein deutsch-polnischer Steuerberater mit Sitz in Polen sein, der sich mit VAT-Erstattungen im Immobiliengeschäft auskennt. Der Steuerberater wird Sie über mehrere Jahre gegenüber dem polnischen Finanzamt vertreten und begleiten.

6. Wann bekomme ich die VAT erstattet?

Antwort: Beim Erwerb von Neubauimmobilien mit Fertigstellung in Zukunft spätestens nach ca. 180 Tagen – ggf. früher. Das hängt von der Bearbeitung des Steuerberaters sowie des zuständigen Finanzamts in Polen ab.

7. Wer erstattet mir die VAT?

Antwort: Das polnische Finanzamt gemäß den eingereichten Rechnungen vom Bauträger.

8. Darf ich nach der VAT-Erstattung die Ferienimmobilie über mehrere Monate selbst bewohnen?

Antwort: Nein, das wäre ein Verstoß bzw. nicht im Sinne der VAT-Erstattung. In einigen Fällen besteht die Möglichkeit, die Ferienimmobilie max. 2-4 Wochen pro Jahr selbst zu nutzen.

9. Bekomme ich die VAT auch beim Kauf von Bestandsimmobilien erstattet?

Antwort: Wenn Sie eine Bestandsimmobilie (gebrauchte) Ferienimmobilie von einer Privatperson kaufen, bekommen Sie keine VAT erstattet.  

10. Was passiert, wenn ich meine Ferienimmobilie in Polen vor Ablauf der 10-Jahresfrist wieder aus unerwarteten Gründen verkaufen muss?

Antwort: Dann müssen Sie anteilig die zu viel erhaltene VAT wieder an das polnische Finanzamt zurückzahlen.

 11. Für wen ist die VAT-Erstattung geeignet?

Antwort: Für Kapitalanleger, die die Ferienimmobilie hauptsächlich nur vermieten und wenig Wert auf Eigenbedarf legen. Diejenigen, die mehr als einen Monat im Jahr die Ferienimmobilie selbst bewohnen wollen, sollten den Bruttokaufpreis (inkl. VAT) bezahlen. Damit gehen Sie keine langjährigen Verpflichtungen ein. Sie können die Immobilie jederzeit selbst bewohnen und können trotzdem das Objekt irgendwann vermieten lassen.

12. Was ist zu empfehlen, wenn ich die Ferienimmobilie ausschließlich oder mehrheitlich selbst nutzen möchte?

Antwort: Dann sollte der komplette Bruttopreis bezahlt werden ohne Antragstellung auf eine VAT-Erstattung. Damit sind Sie flexibel. Vermieten können Sie jederzeit.

13. In welchem Land müssen die Steuern aus Vermietungseinnahmen der polnischen Ferienimmobilie bezahlt werden?

Antwort: Die Steuern aus Vermietungseinnahmen müssen nur in Polen abgeführt werden. Es gibt ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Polen.

 

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David Lis, M. Sc.

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